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1、中国邮政储蓄银行个人二手房贷款操作规程试行第一章 总则第一条 为了标准中国邮政储蓄银行以下简称我行个人二手房贷款的业务操作，依据中国邮政储蓄银行个人房屋按揭贷款治理方法，制订本规程。其次条 本规程所称的二手房，是指产权人具有完全处置权利、在房屋二级市场流通的房屋。第三条 本规程所称的个人二手房贷款是指个人为了购置二手房，支付肯定比例首期购房款，并向我行担保借款以支付剩余购房款，按期向我行还本付息的商业性贷款。第四条 本规程所称的贷款行是指经总行授权开办个人二手房贷款业务的邮政储蓄银行一级支行、各级分行的直属支行营业部。第五条 本规程所称的合作机构是指依据我行个人信贷业务合作机构相关制度规定实施
2、准入， 与我行建立个人房屋按揭贷款业务合作关系的房地产经纪机构、专业担保机构、房地产评估机构等外部机构。第六条 本规程所称的个人信用记录分类是指依据我行个人征信相关制度规定，对单个自然人的个人信用记录划分为禁入类、次级类、瑕疵类或正常类，但对于具有准贷记卡交易记录的，准贷记卡透支下限天数相应调高 60 天，即透支60 天以内不属于信用违约，透支 61-90 天视同信用违约 30 天以内，依此类推。第七条 本规程适用于我行办理个人二手房贷款业务的各级机构。其次章 业务商定和标准第八条 本规程业务商定一 除非特别说明，本规程所称借款人包括共同借款人，对于借款人的各项规定，均适用于共同借款人。二 年
3、龄是指从自然人诞生日期至借款申请日期的周年数。22三 房产是指房屋及所依附的建设用地使用权。房产以套为计量单位。四 房龄是房屋建成年份至借款年份的年数。房屋全部权证没有标注的， 可参考同一区域其他房屋推断建成年月。五 当地是指贷款行所在地归属的地市级或市县级行政区域：对于直辖市、打算单列市，是指市辖行政区域；对于省、自治区通过地级市治理的市县， 是指地市级行政区域；对于省不通过地级市、直接治理的市县，是指市县级行政区域。外地是指当地之外的行政区域。第九条 借款人条件。借款人必需同时满足以下条件：一 年龄在 18 周岁含至 60 周岁含之间、具备完全民事行为力量的自然人。二 具有收入来源稳定的固
4、定职业，包括单位职工，拥有或参股于经营实体的自谋职业者。三 经相关金融机构和客户供给的书面资料证明，借款人、借款人配偶的个人信用记录均不属于禁入类。四 支付不低于实际购房价 20%的首期购房款。五 借款人应具备归还力量，即同时符合以下条件：1、借款人及其配偶的全部剩余期限超过 1 年的贷款包括本次贷款的月均还款额加所购房屋月均物业支出之和，不超过月均收入总额的 55%。2、借款人及其配偶对外担保的贷款余额不超过年均收入总额的 10 倍。第十条 优质单位职工条件。优质单位职工是指教育背景、从业经受、信用记录较为优质的单位职工。优质单位职工应同时具备如下条件：一 年龄在 18 周岁含至 60 周岁
5、含之间、具备完全民事行为力量的自然人。二 无任何违法违纪行为，个人信用记录属于正常类或瑕疵类。三 为当地国家行政事业单位、国有大中型企业、知名外资或合资企业的正式职工，并具有以下资格之一：1、在现效劳单位工作 5 年含以上。2、本科含以上学历，在现效劳单位工作 2 年含以上。3、争论生含以上学历。4、部门经理含以上或同等职位。第十一条保证人条件一 机构作为保证人，应按我行合作机构制度规定实施准入和授信治理， 并且该机构处于担保有效期内的我行贷款余额不得超过其授信额度。二 个人作为保证人，应属于优质单位职工，并且同时符合以下条件：1、保证人不属于借款人的家庭成员。2、全部剩余期限超过 1 年的贷
6、款的月均还款总额不超过月均收入的 50%。3、为他人担保的贷款余额含本次担保贷款不超过年均收入的 10 倍。第十二条抵押房产条件一 抵押人可以是借款人，和或借款人之外的第三人以下简称第三方抵押人。第三方抵押人必需是年龄在 18 岁含至 60 岁含之间、具备完全民事行为力量的非低保居民。二 抵押房产限于抵押人依法有权处分的一套房屋和该房屋所依附的建设用地使用权。以下房产不得用于我行借款抵押：1、工业用地上修建的房产，工厂配套的住宅，列入拆迁打算的房产。2、集体全部的土地使用权上修建的房屋，但法律规定可以抵押的除外。3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体用于教育、医疗卫生和其他社
7、会公益的房屋。4、全部权、使用权不明或者有争议的房屋。5、依法被查封、扣押、监管的房屋。6、法律、行政法规及房产治理部门规定不得公开上市或抵押的其他房产。三 抵押房产房龄上限：1、住宅的房龄一般不超过 15 年，借款人为优质单位职工，或房屋建筑质量、区域位置优良的，可放宽至 20 年；商业用房含商住两用房的房龄不超过 10 年。总行对个别经济兴旺地区的房龄有特别授权的，以总行的授权为准。2、剩余土地使用权年限应高于贷款期限 3 年含以上。四 各类房产最高抵押率：1、以商品住宅抵押的，套型建筑面积 90 平方米含以内最高抵押率为80%，套型建筑面积 90 平方米以上最高抵押率为 70%。2、以别
8、墅抵押的，最高抵押率为 60%。3、以商业用房不含商住两用房抵押的，最高抵押率为 50%。4、以商住两用房抵押的，最高抵押率为 55%。 营营营营营营营营营营 营营营营营 营营营营营营营营营 营营营 营营营 营营营 营营 营营营营营 营营营营 营营营 营营营 营营 营营营营营 营营营审批通过 营营营营营 营营营营营营 / 营营营营营 营营营营营 营营营营营 营营营营 营营营营营 营营营营营 营营营营 营营营 / 营营营营营贷后监视风险监测 营营营营营 营营营 / 营营营营营营营营次级、可疑和损失 营营营营营 营营营营营 营营营 营营营 / 营营 营营营营 营营营营营不良资产移交不良资产处置不良
9、资产核销第三章 总体业务流程第十三条贷款总体业务流程如上图所示。前台业务部门主要担当业务营 销、受理、调查、合同签署、担保条件落实、贷款发放与使用、贷后日常治理等职责；后台业务部门主要担当审查、审批、贷后监视监测和资产保全等职责。第十四条为了加强业务经办的标准化，应以个人二手房贷款资料检查清单以下简称资料检查清单和客户资料检查要点作为整个业务流程的文档审核依据。第十五条常用的避险措施。一 首付款缺乏额。一经觉察，信贷人员应要求借款人供给真实的房屋买卖合同；假设借款人拒绝协作，信贷人员应拒绝受理申请，将其纳入黑名单治理，同时向合作机构提出警示，对该合作机构引荐的业务实施重点监控。二 追加全程保证
10、担保。对特定借款人例如自谋职业者，可以但非强制要求在原有的抵押担保之外追加一名优质单位职工作为保证人，在整个贷款期间，保证人供给全额连带责任保证担保。三 强制执行公证。港澳台人士作为抵押物共有人时，可以但非强制要求对借款合同进展强制执行公证。四 公证事项的核实。需要公证的托付书、外地单位收入证明等文件， 必需通过公证机关固定 核实公证的真实性和有效性。第四章 贷款产品第十六条 贷款需求的真实性掌握。一笔贷款仅用于购置一套房产，抵押房产限于过户至借款人名下的所购房产。第十七条 贷款资金的用途掌握。贷款发放前，首期购房款应先行支付给售房人或者实施第三方监管；贷款发放的资金统一由我行向售房人指定的收
11、款账户划转，不得由借款人自行提款，不得向合作机构及其经办人员的账户划转。第十八条 产品要素一 贷款金额1、贷款金额占实际购房价与抵押房产认可评估价孰低的比例即贷款成数，不得超过抵押房产适用的最高抵押率。2、单笔贷款最高限额为 500 万元。二 贷款期限1、购置住宅的，贷款期限不得超过 30 年；购置商业用房含商住两用房 的，贷款期限不得超过 10 年。2、贷款期限与借款人年龄之和不超过 65 年。三 贷款利率1、贷款期限一年含以内的，承受固定利率；贷款期限超过一年的，承受浮动利率，利率调整方式为年初调整。2、贷款购置住宅，利率下限为人民银行同期同档次商业贷款利率的 0.7 倍； 贷款购置商业用
12、房含商住两用房，利率下限为人民银行同期同档次商业贷款利率的 1.1 倍。四 还款方式。可实行我行小额信贷系统供给的全部还款方式之一。其中，一次性还本付息仅限于一年期含以内的贷款，只还利息、不还本金的宽限期不得超过 36 个月。五 担保方式1、抵押担保。借款人以所购房产作为抵押，我行抵押权设立登记完成之后， 贷款才能发放。2、抵押加保证组合担保。借款人以所购房产作为抵押，我行抵押权设立登记完成之前，贷款可以但非强制要求提前发放；从贷款发放日至我行抵押权设立登记完成之日针对阶段性保证担保或贷款结清之日针对全程保证担保 止，由符合我行准入条件的一个保证人供给全额连带责任保证担保。六 对于风险客户、投
13、资性住房需求的限制政策。1、对于借款人、借款人配偶的信用记录为次级类的住房贷款，利率下限为基准利率的 0.80 倍、贷款成数不得高于 65%。2、对于住房用于对外出租、经营等投资性用途的贷款，利率下限为基准利率的 0.85 倍、贷款成数不得高于 60%。3、对于次级类客户用于投资性的住房贷款，利率下限为基准利率的 0.90倍、贷款成数不得高于 55%。第五章 客户营销与受理第十九条 各地分支行应充分利用各种渠道进展业务宣传，吸引客户主动向我行申请贷款。同时，加强与合作机构的沟通，准时传达我行的政策变化，通过合作共赢、同时有效掌握风险的机制，促使合作机构向我行推举优质客户；合作期间，不得将信贷人
14、员按我行制度规定应当履行的职责，交由合作机构代办。客户受理的要点为：一 通过了解借款人的根本条件、购房行为、资金需求进展客户筛选， 特别留意询问借款人的学历、职业、经济收入和信用记录，了解抵押房产是否符合我行在当地的标准。二 对于符合根本条件的客户，可以在解答客户询问的同时，适当介绍我行贷款产品的特色。三 对于意向客户，应针对客户实际状况，一次性告知所需的资料、办理流程、费用工程、以及工作时间和地点，最终记录客户的联系方式。对于优质单位职工和合作方推举客户，可以依据客户的意愿，实施上门效劳。其次十条客户经理受理客户申请时，必需与借款人及其配偶、售房人、保证人面谈，推断房屋交易、借款申请、抵押行
15、为和保证行为是否自愿属实，告知各方须担当的义务与违约后果。客户经理代表贷款人，与客户签订相关文件：一 借款人及其配偶、保证人共同填写个人房屋按揭贷款申请审批资料以下简称申请审批资料“第一局部 个人购房借款申请表”以下简称借款申请表一份，由各人当面签字，客户经理见证签字后收取。二 借款人配偶或非配偶的共有人未能到当地签字的，应在外地签署借款人配偶声明非配偶的共有人承受抵押物共有人声明格式，并向贷款行提交声明和个人资料的 件，不必在借款申请表签字。三 售房人、售房人配偶及其他共有人填写售房人声明一份并签字， 客户经理见证签字后收取。四 客户经理应争取说服买卖双方托付我行治理首付款。假设借款人与售房
16、人同意在我行进展资金托管，则由贷款行与借款人、售房人签订个人二手房首付款托付治理协议，签章后签订各方各持一份。五 在客户同意的状况下，可以预先在相关合同、协议和借据上签署客户的姓名，但不得向客户承诺贷款审批通过和贷款金额、期限、利率，不得预先填写合同、协议和借据的各项内容和各项日期，不得预先签署信贷人员的名章或业务专用章。其次十一条 客户经理依据客户的实际状况，要求客户供给如下申请资料：一 借款人、借款人配偶1、必需供给有效身份证件。2、必需供给借款人的婚姻状况证明未婚者除外。3、必需供给户籍证明。4、必需供给借款人的经济收入与个人资产证明。借款人收入力量缺乏额时，必需供给配偶的经济收入与个人
17、资产证明。5、必需供给借款人的职业证明。借款人收入力量缺乏额时，必需供给配偶的职业证明。6、具备大专及以上学历的，必需供给最高学历证明。7、必需供给夫妻一方在我行开立的个人结算账户，作为还款账户。8、房屋买卖合同。9、必需供给首付款备足的证明。10、合作机构推举的，必需供给我行认可评估机构出具的评估报告。二 保证人个人供给保证担保的状况1、必需供给有效身份证件。2、必需供给足额的经济收入与个人资产证明。3、必需供给职业证明。对于单位职工，可与职业及收入证明合并。4、具备大专及以上学历的，必需供给最高学历证明。三 保证人机构供给保证担保的状况必需供给担保函、保证金入账凭证保证金一次性或阶段性入账
18、时，可不必对每笔借款单独供给入账凭证或合作协议商定的其他凭证。四 售房人1、个人作为售房人，必需供给有效身份证件、婚姻状况证明未婚者除外 和户籍证明、配偶仅针对已婚者及其他共有人的有效身份证件；单位作为售房人，必需供给营业执照、法定代表人或负责人的有效身份证件和单位决策机构如股东大会出具的同意出售房屋的决议。2、托付他人代售房屋的，供给受托人身份证件和经公证的售房托付书原件，售房款由受托人代为收取的，应同时托付书中明示收款账户。3、必需供给售房人或受托人在我行开立的结算账户，作为收款账户。4、假设交易房屋未在他行收押即：不存在未解注销的抵押权或虽已设立他行抵押权、但他行未留存权属证书，必需供给
19、售房人名下的权属证书。5、交易房屋需要售房人供给有权出售证明的，必需供给。其次十二条 客户经理依据资料检查清单审核申请资料，对以复印件留存的，需核验与原件的全都性，并在核对申请资料与借款申请表的填写工程全都之后，作为见证人员在借款申请表上签字确认。其次十三条 客户经理应依据申请资料，对借款人是否符合我行的根本申请条件进展初审，重点对房屋交易、首付款和收入证明进展审核。一 房屋交易的合规性初审。1、售房人是否取得出售房屋的完整证明文件，包括：售房审批表如房改房、经济适用房的公开上市，或对房屋产权界定文件如离婚、继承财产。2、售房人实际已婚或有财产共有人的，应确认其配偶和或其他共有人已出具同意出售
20、房屋的书面意见。3、通过买卖双方的户籍证明，审查购房人是否为的售房人的直接利益相关者如家庭成员、企业实际掌握人，以避开通过虚假交易骗取按揭贷款。4、假设交易房屋与现场勘查不全都主要表达为建筑面积、坐落地址， 应要求售房人进展房屋产权变更登记后，再进展房屋买卖，以避开借款人在购房后提出产权变更、加大贷后治理工作量。二 首付款的初审。首付款的初审，一方面通过首付款证明推断借款人是否预备足额的首期购房款但仅限于初审，贷款发放前必需供给足额首付款交割证明；另一方面，结合房屋买卖合同的初审，区分以虚假买卖合同骗取首付缺乏额贷款的行为。虚假买卖合同的特征包括但不限于如下情形之一：1、房屋买卖合同未按当地房
21、地产治理部门要求出具、未经售房人认可签字或者售房人隐瞒房屋真实成交价格。2、房屋买卖合同标明成交价明显高于同等地段、相像建筑质量的市场价格水平，并且评估价值接近或高于成交价的。三 职业及经济收入证明的初审。单位出具的职业及经济收入证明为复印件、或预留 并非固定 、或单位未盖章、或未列明单位联系人的，应要求客户供给符合我行要求的收入证明。其次十四条 客户经理依据初审结果打算是否安排贷款调查：一 对资料齐备、根本条件符合的申请，客户经理交由贷款行信贷业务主管分派调查任务。二 对资料不全的申请，客户经理应向客户说明所缺资料。假设所欠缺资料不影响房屋交易包括所购房产未注销原有抵押权的状况和借款人资信审
22、核的，贷款行信贷业务主管可以安排进一步调查，并申请有条件的贷款审批。三 对根本条件不符合的申请，客户经理应准时通知客户。其次十五条 完成客户面签后，客户经理填写个人消费贷款业务受理台账， 作为客户备查使用。第六章 贷款调查及复核其次十六条 初审通过的贷款，由贷款行信贷业务主管安排信贷员作为调查人进展调查。不管批量受理或单笔受理，均对借款人申请的每笔贷款进展单独调查，调查应以非现场调查为主，结合现场调查进展。调查步骤如下：一 对于借款人及其配偶、保证人个人，通过公安部身份证核查系统， 打印居民身份证核查结果，信贷员在核查结果打印件上签字并注明核查日期。对于第一代身份证的核查，假设通过系统查无结果
23、，执行手工核查。1、身份证核查不实、本人有异议的客户，必需补充公安机关核实证明。2、估量的合同签订日期不在身份证件有效期间内，必需补充办理的身份证件或临时身份证。二 对于借款人及其配偶、保证人个人，通过我行个人信贷治理系统， 确定在我行有无黑名单记录、现有贷款余额、担保余额和贷款违约记录；通过人行个人征信系统，查询并打印个人信用报告，确定在其他金融机构的现有贷款余额、担保余额和信用违约记录。个人信用报告消灭违约记录的，按如下方式处理：1、属于禁入类、客户有异议的，须补充相关金融机构出具的非客户本人过错的书面证明。2、属于次级类的，须补充相关还款记录打印件，并附本人签字的书面说明原件，以及最近
24、12 个月工资账户流水、完税证明、正式工资查询单、公积金缴存查询单或养老金缴存查询单原件之一以下简称保守收入证明3、属于瑕疵类、并且近 2 年内产生跨期的逾期记录准贷记卡透支超过 90天、贷记卡连续未还最低还款额到达 2 次、或贷款逾期超过 30 天。下同的， 须补充相关还款记录打印件，并附本人签字的书面说明原件。三 核实借款人及其配偶、保证人个人供给的经济收入力量，推断借款人是否具备归还力量。经济收入力量的核实，应结合非现场的书面凭证、电子信息和现场调查进展穿插校验。1、对于单位职工供给的职业及经济收入证明，应通过当地黄页、114 及互联网等手段查询预留单位固定 的真实性，再通过特定的话术向
25、其效劳单位核实借款人职业信息和收入水平。个人信用报告及其他保守收入证明原件可作为校验。在职业及经济收入证明经核查不予以承受时，可直接实行保守收入证明作为审核经济收入力量的主要依据。2、对于自谋职业者，应通过实地调查，核实经营实体的净利润，再按入股比例核定归属于本人的税后收入。经营实体的对账单、个人账户流水打印件等现金收支可作为收入力量的佐证信息。3、个人资产证明，包括房产证、驾驶证、定期存单、债券、保单、股票、基金等大额资产凭证，可作为推断客户经济实力的关心文件。四 房屋交易的调查主要是通过与买卖双方谈话和买卖合同条款，核实房屋交易行为的真实性和有效性，推断交易价格的合理性。五 抵押房产的调查
26、。1、客户为合作机构引荐的，或者抵押房产不是住宅的，原则上以借款人托付评估公司评估的方式进展评估可事先出具预评估报告用于审批。调查人通过评估报告的实物图片，推断房屋权属证书的坐落地址、建筑面积、建成年月和实际用途是否与现场勘查全都。贷款行应对托付评估价值的合理性进展推断，在评估价格虚高时可将认可评估价风格低，但不得调高认可评估价格。2、客户为贷款行自行营销、并且抵押房产为住宅的，原则上由贷款行自行评估。贷款行自行评估时，须委派调查人及其他信贷人员双人实地勘察，推断房屋权属证书的坐落地址、建筑面积、建成年月和实际用途是否与实地全都。对于抵押房产房龄在 2 年以内、从购房初始登记年份至今当地房地产
27、平均价格上升或下降幅度不超过 10%的，可以参考初始购房价格进展评估。调查人出具内部评估报告一份供审批使用；并与抵押人达成房地产价格协议一式两份，分别供抵押登记和贷款行留存使用。3、抵押房产的建设用地使用权为划拨性质的，必需符合抵押登记条件，抵押时应扣除建设用地使用权局部的价值。4、对于房龄超过 15 年最高房龄允许超过 20 年的地区，仅针对房龄超过20 年、或评估单价高于同等地段平均水平20%的抵押物，调查人应赴抵押物实地查看，确认抵押物有无重大质量缺陷、评估价值有无虚高，并在调查审批表的“风险提醒”处进展特别解释。六 对保证人供给连带责任担保的，应确认符合我行准入标准。对于保证人为法人的
28、，可用担保额度应不小于贷款金额；对于保证人为个人的，应确认是否符合保证人的条件，并推断是否具备代偿力量。其次十七条 调查人员依据资料检查清单，核对并记录调查过程中所需的文件。核实过程中需要客户补充证明材料的，信贷员应一次性告知客户。假设客户未能在 30 天之内补齐材料，或者补齐材料后仍不符合我行规定的条件，则信贷员可以出具不建议贷款的意见。其次十八条 调查结果及贷款建议信贷员将调查结果记录在申请审批资料“其次局部 调查审批表”以下简称贷款调查审批表的“调查信息”。其中，对于借款人及其配偶、共同借款人及其配偶，合并记录信用违约记录、个人资产、个人负债、对外担保和经济收入力量核查结果。对于借款人和
29、保证人的月均还款额，仅针对剩余期限超过1 年的贷款，逐笔按当前余额、剩余期限和等额本息还款法测算个人信用报告显示的当月应还款额可作为校验后加和，作为月还款总金额。信贷员对调查结果进展综合分析，出具调查意见：建议贷款的，应明确贷款金额、期限、利率和还款方式；不建议贷款的，应说明缘由。其次十九条 调查复核调查人出具调查意见的 30 天之内，必需上报业务主管复核。贷款行信贷业务主管应对贷款资料和调查意见进展复核。复核要点包括：一 客户资料是否真实、完整、合法、有效；二 调查人是否按规定履行客户资信状况调查的职责；三 调查人是否已对买卖双方的交易行为进展了调查核实；四 调查人是否已对借款人拟供给的抵押
30、物进展了调查核实；五 调查人是否已对保证人担保力量进展了调查核实；六 调查人意见是否客观、属实。复核完成后，信贷业务主管在贷款调查审批表的“调查信息”局部出具复核意见：同意贷款的，假设申请有条件审批，应特别注明；退回贷款的，应明确补充的材料；拒绝贷款的，应说明缘由。第三十条 贷款申请经复核同意后，由贷款行专人接收客户申请资料和调查材料，上报有权机构审批。有权审批机构专人按中国邮政储蓄银行个人信贷审批中心治理方法的标准要求，接收贷款报批资料，并分派审查和审批任务。第七章 贷款审查审批第三十一条 贷款执行一次报批、单人终审的制度。贷款行报批的单笔贷款金额超过其直接上级审批机构的最高终审额度的，不实
31、行逐级报批，而直接上报有权审批机构审批；报批贷款经审查通过后，由审批人员单人完成终审。试行期间，各级分支行的最高终审额度分别为：各省区、市分行、打算单列市分行为本分行单笔借款最高限额，下辖二级分行为 100 万含、一级支行为 0。各级分行审批中心可依据本行实际状况，对审批人实施分级授权。第三十二条 贷款审查有权审批机构审查人负责对贷款报批资料的完整性和合规性进展审查。审查要点包括：一 审查借款人的主体资格、售房人的主体资格。按三笔贷款申请抽查一笔的比例，通过 向借款人和售房人询问是否就所交易的房屋向我行申请贷款，并确认房屋交易价、定金、首付款和贷款申请金额，推断有无虚假按揭贷款。二 审查贷款报
32、批资料是否完整，是否符合我行规定。三 审查借款人偿债力量是否充分、是否具有持续性。四 审查贷款担保是否符合我行规定。五 调查人建议的贷款金额、期限、利率和还款方式是否符合我行规定。六 调查人、调查复核人意见是否客观。审查完成后，审查人在贷款调查审批表的“审批信息”局部出具审查意见：同意贷款的，假设有条件审批，应特别说明所缺资料或条件；退回贷款的，应明确补充的材料；拒绝贷款的，应说明缘由。做出退回或拒绝意见的贷款，不再上报审批人员，直接交由审批机构专人处理。第三十三条 贷款审批贷款申请经审查同意后，由审批人负责对贷款报批资料进展全面审定。审批工作要点包括：一 审定贷款是否符合国家有关政策、法规和
33、我行规定；二 审定抵押价值是否合理；三 审定贷款风险是否可控；四 审定调查人、复核人、审查人和前一环节审批人的意见是否客观。第三十四条 终审意见的出具。一般状况下，有权审批机构的审批人可直接完成终审。但在以下任何一种状况下，在审批人审批同意后，必需再提交同级审批主管或信贷业务主管出具终审意见：1、借款人、借款人配偶之一属于禁入类，审批人经审核认定非本人过错。2、借款人、借款人配偶之一属于次级类，审批人经审核认定其没有恶意的信用交易记录或不良还款习惯、具备较高的收入水平、并且已实行得当的避险措施例如调高利率、降低贷款成数。3、符合审批机构内部规定由同级审批主管或信贷业务主管审批的其他业务，例如：
34、审批机构内部安排了不同级别的审批权限，每一个级别对应于不同的最高终审额度。4、审批机构内部认定的其他风险偏高的业务。有权终审人在贷款调查审批表的“审批信息”局部出具终审意见：同意贷款的，可对信贷员的贷款建议提出调整意见或做出其他说明；退回贷款的，应明确补充的材料；拒绝贷款的，应说明缘由。第三十五条 贷款终审后，审批机构专人将申请审批资料复印件作为审批档案留存审批机构，于审批当日向贷款行反响审批意见并返还贷款报批资料。第三十六条 审批机构出具终审意见 90 天之后，贷款行未确认购房行为完成并发放贷款的，则原有的审批意见失效，贷款行必需要求客户供给的经济收入证明相关资料，并重调查和上报审批。终审意
35、见录入系统时，应综合考虑当地房产权证登记周期和借款人实际状况，赐予相应的审批有效期系统默认 30 天，最长不超过 90 天。对于已经审批通过、贷款行未予以发放的贷款，在审批有效止期系统自动终止授信。第八章 借款合同签署第三十七条 经审批同意的贷款申请，由贷款行信贷业务主管依据审批意见和自身经营状况，最终打算是否发放贷款。对于同意发放的贷款，由贷款行信贷业务主管在个人购房借款审批通知书以下简称审批通知书签字，并加盖业务专用章，通知相关人员到贷款行签署借款合同。假设借款人对首付款实施交易资金监管的，贷款行应在开具审批通知书之前确认监管手续已经完成。第三十八条 在交易房屋产权过户之前，信贷员在核对发
36、放信息与贷款审批意见全都后，依据交易资金监管形式的不同，在系统填写相关账户信息，生成借款合同号，并手工填写个人购房借款及担保合同以下简称借款及担保合同，由相关人员本人签字/盖章。合同签署应留意以下事项：一 账户的填写：1、还款账户为借款人在我行开立的个人结算账户。2、贷款资金直接划入售房人供给的收款账户不管有无交易资金监管。二 贷款行应依据客户营销本钱，确定借款人首次申请提前还款的月数， 并在提前还款的合同条款上进展明确商定。三 贷款行未在得到总行或一级分行正式通知的状况下，不得在合同工程标明“其他”和“补充条款”处增加条款。四 合同全部工程空白处，应以斜线“”填充，不得留空。五 依据有无共同
37、借款人、保证人，合同份数有所不同：1、贷款行在各份合同的贷款人处签字并盖章，持一份合同；2、借款人在各份合同签字，持一份合同；3、共同借款人在各份合同签字，持一份合同；4、抵押登记机构在各份合同列明，持一份合同；5、抵押房产全部权证上列示的产权人作为抵押人、抵押物共有人假设房产为共有分别在各份合同签字，不另持合同；6、有保证担保的，保证人在各份合同签字机构保证人须加盖公章，持一份合同。六 在借款合同签署之时，贷款行必需与借款人、抵押人、保证人签订房产收押协议，签章后签订各方各持一份。第三十九条 信贷业务主管在核对签字人员身份信息与留存身份证件全都， 同时手工合同要素与贷款审批意见全都后，在合同
38、上签字并加盖业务专用章。第四十条合同签署后，购房人、售房人凭贷款行出具的审批通知书， 在贷款行、合作机构的指导下，办理过户手续。第九章 担保条件落实第四十一条 抵押担保落实。抵押担保责任于抵押人在借款及担保合同签字盖章、并且贷款行取得他项权证时生效。抵押登记留意事项：一 房屋和建设用地使用权分别出具权属证书时，必需一并作为借款抵押，允许在房屋完成抵押登记或完成保证担保手续、建设用地使用权完成过户手续时，先行发放贷款，再补办土地抵押登记。二 仅以抵押方式担保的贷款，原则上贷款必需在取得他项权证原件之后放款，但以下状况之一除外：1、当地房产登记部门不允许撤销抵押登记申请的地区，贷款行在递交抵押登记
39、申请后，可以先行发放贷款，再取得他项权证原件。2、当地房产登记部门允许托付代理产权登记手续的地区，贷款行见证所购房产过户、并从房产登记部门直接取得交易契税票和过户领证通知书过户当日出具房产权证的，应以房产权证原件代替后，由抵押人供给经公证的抵押托付书原件、托付贷款行认可的第三人代办抵押登记。贷款行审核托付公证书真实有效后，可以先行发放贷款，待取得抵押房产权证后补办抵押登记。第四十二条 保证担保落实。保证担保责任于保证人在借款及担保合同签字盖章当天生效。所购房产过户后，借款人应将交易契税票和过户领证通知书过户当日出具房产权证的，应以房产权证原件代替交由贷款行或担当保证责任的合作机构收押，以确认房
40、产过户。第十章 贷款发放与使用第四十三条 担保条件落实之后，贷款行应依据担保方式和资金监管模式， 打算贷款发放的程序。特别的，贷款资金在当地房地产治理部门指定的专用账户监管的，应依据监管商定，执行首付款和贷款资金的资金划转和支付。一 抵押担保方式。允许抵押登记之前放款的地区，贷款行应先行审核公证托付手续合法有效，才能发放贷款。1、首付款托付我行治理。首付款和贷款发放程序：（1） 贷款行在确认房产过户后，向收款账户支付首付款。（2） 贷款行取得抵押房产的他项权证原件后，向收款账户发放贷款。2、首付款未托付我行治理。贷款行取得抵押房产的他项权证原件，首付款交割证明后，向收款账户发放贷款。二 抵押加
41、保证组合担保方式。1、首付款托付我行治理。贷款行在确认房产过户后，向收款账户支付首付款，并向收款账户发放贷款。2、首付款未托付我行治理。贷款行在确认房产过户、并取得首付款交割证明后，向收款账户发放贷款。第四十四条 贷款发放时，信贷员依据系统生成的借据信息，手工填写个人贷款手工借据。信贷业务主管在核对签字人员身份信息与留存身份证件全都、同时手工借据要素与系统记录借据全都后，在手工借据上签字。手工借据填写的放款户名和账户不管是否选择首付款监管，均为售房人指定的收款账户。系统录入的放款账户与还款账户依据首付款监管状况打算。第十一章贷后治理第四十五条 正常贷款的日常监视治理。一 贷款发放成功后，贷款行
42、应在 7 个工作日内通知借款人每期还款日及首期还款金额，并通知借款人领取借款合同、借据和还款打算表。二 贷款发放后，二级分行及其以上治理机构应定期或不定期执行业务合规性检查。特别的，加强贷款行房屋抵押的办结率考核，避开贷款长期处于保证担保状态；对合作机构推举的贷款客户和出具的房屋评估报告，应进展不定期抽查，杜绝合作机构的假首付、假按揭和假房价行为。三 贷款归还。贷款正常本金、利息、罚息及其他费用，由借款人授权我行以系统日终自动扣划的方式归还。四 借款人消灭重大变故、可能影响还款力量时，贷款行应照实记录， 并乐观协作借款人解决由此产生的不利影响。特别的，在房地产价格下行和社会就业率下降期间，应有
43、选择的对客户的进展必要的回访，提早觉察问题，并实行有效的风险躲避措施。第四十六条 逾期贷款的催收治理。各级行应每日监测贷款逾期状况，加强关注类贷款的治理工作，避开其转化为不良贷款。贷款行信贷业务主管对催收工作进展总体安排和日常监视，信贷员负责日常催收工作。信贷员将每次催收反响登记于个人贷款逾期催收记录，由信贷业务主管定期对催收状况进展复查。一 对逾期 10 天内的客户，应通过 催收，并确认客户能否接收到期还款短信提示，不能成功接收的应要求客户协作解决；二 对逾期超过 10 天的，应寄送个人贷款逾期催收函；三 对逾期超过 15 天的，应进展上门催收；四 对逾期超过 30 天的，应发送律师函；五
44、对逾期超过 90 天的贷款，由资产保全人员应通过法律诉讼或托付第三方机构进展追索。第四十七条 一般业务变更。借款人申请办理低风险的业务变更时，填写个人贷款一般变更申请审批表提出申请，贷款行信贷员填写简要的调查意见，经贷款行信贷业务主管审核通过后，由信贷员和或会计人员执行相应操作，不另行签署书面协议。相应的办理流程为：一 提前局部还款。客户还满商定的期数之后，可以提交提前还款申请。提前还款申请经贷款行审核通过后，假设客户已经提前在还款账户存入足额的还款资金，应当即予以手工扣款。手工扣款时，应先归还当期应还款，再将剩余的还款资金用于提前归还贷款本金。单独的提前局部还款将维持剩余贷款期限不变， 可协
45、作使用贷款缩期，以保持客户每月还款额大致不变。二 贷款缩期。借款人由于还款力量提高，可以提前 30 天提出缩期申请。贷款行经确认收入还贷比符合规定后，予以执行缩期。缩期可以与提前局部还款合并申请，贷款行在完成扣款后，对剩余贷款执行缩期，并准时通知客户下一期应还款金额。三 提前结清。客户还满商定的期数之后，可以提出结清贷款申请。提前还款申请经贷款行审核通过后，假设客户已经提前在还款账户存入足额的还款资金，会计人员应当即予以扣款。四 还款方式变更。客户结清当前期应还贷款本息后，可以在不同的分期还款方式之间进展变更。五 还款账户变更。客户可以在工作时间申请使用本人及配偶的不同结算账户，作为的还款账户。贷款行审核通过后，在信贷会计系统执行批量还款扣款之前，由信贷员在信贷治理系统完成在还款账户变更。六 借款人的个人信息包括 / ，移动 和固定 变更。通过信贷治理系统变更借款人移动 ，同步更接收短信提示的号码。七 抵押权一般变更。抵押物因抵押人姓名或者名称发生变更，或者抵押房产坐落的街道、门牌号发生变更，导致抵押权发生变更时，由贷款行直接向登记机构申请抵押权变更登记。第四十八条 特别变更业务。特别变更业务是指导致原借款合同发生重大变更、加重担保人包括抵押人和保证人责任的合同变更业务。申请人办理特别变更业务，必需填写个人贷款特别变