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1、2017年四川省房地产估价师案例与分析：致估价委托人函的写作模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为_。 A10.0% B11.1% C11.9% D12.5% 2、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是（）的影响。 A预期通货膨胀 B非预期通货膨胀 C成本型通货膨胀 D需求型通货膨胀3、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为
2、前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。损失补偿金额不受到_的限制。 A实际损失 B保险合同 C保险利益 D保险标的 4、一个估价项目中的估价时点，本质上是由决定的。 A：估价委托合同签订时间 B：估价目的 C：实地查勘估价对象的时间 D：委托人意愿 E：工业用地的监测点评估价格5、单独编制的国家级历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报_审批。 A国家建设部 B国家文物局 C国家建设部和国家文物局 D国家建设部或国家文物局 6、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt与设定的目标收益率Ic之间的关系是_。 AIc越大，Pt越大 BIc越小，
3、Pt越大 CPt越大，Ic越小 DIc与Pt无关 7、下列关于合伙的法律特征说法不正确的是_。 A合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性 B其团体性没有法人强 C合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点 D合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限 8、统计意义上的，它是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内用于生产的各种生产要素所获得的报酬总和，即工资、利息、租金和利润的总和。 A：国内生产总值 B：国民生产总值 C：国内生产净值 D：国民收入 E：执行层的组织协调 9、城市房屋拆迁管理条例规定，作价补偿的金额以被拆除房
4、屋的_为依据，按被拆除房屋的原建筑面积计算。 A重置价格结合成新 B重置价格 C市场价格结合成新 D市场评估价格 10、建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和_耐用年限。 A等于 B大于 C小于 DA、B、C均有可能11、房地产开发投资通常属于。 A：长期投资 B：中长期投资 C：中短期投资 D：置业投资 E：借款合同 12、关于估价对象状况描述的说法，正确的是。 A：对估价对象范围的描述就是说明其四至 B：对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观 C：对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层 D：对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度 E：工业用地的监测点评估价格
5、13、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为_万元。 A2526 B2241 C2135 D298514、保险人为债务人的信用提供担保的险种称为_。 A财产损失保险 B保证保险 C责任保险 D信用保险 15、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是_。 A投资公司 B股份有限公司 C有限公司 D股份公司 16、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为_。
6、 A市场价值 B理论价值 C市场价格 D理论价格 17、物业管理工作中的每一部分工作，都应以_为中心。 A物业的保值增值 B满足当前的租户和新租户 C物业的安全 D实现物业的管理目标 18、高级别墅豪华住宅用地的土地使用最高出让年限是_年。 A40 B50 C60 D70 19、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。 A2292 B2236 C2240 D2290 20、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的
7、是。 A：投资利润率 B：投资回报率 C：贷款利率 D：成本利润率 E：借款合同 21、等于产品价格与销售量的乘积。 A：平均收益 B：总收益 C：边际收益 D：长期收益 E：执行层的组织协调 22、民间个人之间借贷往来作为一种信用形式，存在的局限性主要表现在_。 A资金供求双方直接形成债权、债务关系，债务人在经营上会产生较大的压力 B融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用少 C融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比银行信用多 D资金供求双方直接联系，这种直接协商方式难以满足各自的需要23、防范估价风险的最后一道防线是（）。 A撰写估价报告 B审核估价报告 C出具估
8、价报告 D估价资料归档 24、下列不符合工程建设定额特点的是_。 A稳定性 B系统性 C统一性 D权威性25、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为_。 A62.5% B80.00% C133.33% D200.00%二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、属于直接融资方式的有_。 A抵押贷款 B赊销 C发行股票 D发行债券 E分期付款 2、从银行活
9、期存款账户向银行开出的，从其账户支付持票人或指定人的付款命令书是指_。 A本票 B银行卡 C支票 D汇票3、下列关于股票与公司债券，说法错误的是_。 A股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系 B公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，且数额事先难以确定，并受公司经营状况的影响 C股票和公司债券都是有价证券，并且同属于资本证券。它们既有相同之处，又有质的区别 D与股票相比，公司债券则是一种风险程度相对高得多的投资 E两者都是流通证券，可以在证券市场上进行转让和买卖，并且，它们的市场价格都在不同程度上受到银行利率的影响 4、经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拨方式取得的
10、土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由。 A：甲工厂缴纳 B：乙公司缴纳 C：甲工厂与乙公司各缴纳一半 D：甲工厂与乙公司协商缴纳 E：执行层的组织协调5、统计中，用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标是_。 A平均指标 B变异指标 C绝对指标 D相对指标 6、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有。 A：后退道路红线距离 B：土地使用期限 C：基础设施完备程度 D：容积率 E：合并的可能性 7、工程项目管理的基本职能是计划、_。 A组织 B决策 C控制 D协调 E反馈 8、城市房屋拆迁的裁决应当由_做出。 A仲裁机构 B人民法院 C公安机关 D房屋拆迁
11、管理部门 9、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用_的地形图。 A1：500 B1：1000 C1：2000 D1：3000 10、工程量清单是表现拟建工程的名称和相应数量的明细清单。 A：分部分项工程项目 B：措施项目 C：其他项目 D：单项工程项目 E：单位工程项目11、房地产组合投资管理的主要工作包括。 A：制定并执行组合投资策略 B：设计和调整房地产资产的资本结构 C：进行资产的投资分析和运营状况分析 D：制订物业策略计划 E：监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策 12、房地产的独一无二特性导致了【2007年考题】 A：难以出现相同房地产的大量供给 B：房地产市场不能实现完全竞
12、争 C：房地产交易难以采取样品交易的方式 D：房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响 E：房地产价值量大 13、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是。 A：甲物业投资风险大 B：乙物业投资风险大 C：甲、乙两个物业投资风险相同 D：无法判断 E：借款合同14、专业人员主要依照写字楼对其进行分类。 A：所处的位置 B：交通便利条件 C：自然或质量状况 D：设施完善程度 E：收益能力 15
13、、在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰装修和与其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向_申请领取施工许可证。 A工程所在地的县级人民政府 B工程所在地的县级人民政府建设行政主管部门 C工程所在地的县级以上人民政府 D工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门 16、下列关于变形缝的做法，表述正确的是。 A：伸缩缝要从基础顶面开始，将墙体、楼板、屋顶全部断开 B：屋顶部分也需另做伸缩缝 C：伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝 D：沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开 E：防震缝与沉降缝结合设置时，基础不应分开
14、 17、住房公积金的特点包括。 A：义务性 B：强制性 C：互助性 D：保障性 E：短期性 18、印花税是对因等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。 A：商事活动 B：产权转移 C：权利许可证授受 D：人事管理 E：外事活动 19、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。 A10% B20% C50% D200% 20、中华人民共和国城市房地产管理法规定应办理备案的情形有。 A：设立房地产开发企业 B：签订商品房预售合同 C：签订房屋租赁合同 D：签订土地使用权出让合同 E：签订房屋拆
15、迁补偿安置协议 21、建筑构造中的条形基础适用于建筑中。 A：砖木结构 B：砖混结构 C：钢筋混凝土结构 D：钢结构 E：执行层的组织协调 22、Z根据GB/T 179862000房产测量规范，下列项目中，计算一半建筑面积的是_。 A无顶盖的室外楼梯 B无柱的雨篷 C无顶盖的阳台 D房屋之间无上盖的架空通廊23、国内生产总值有三种表现形态，即。 A：价值形态 B：收入形态 C：产品形态 D：支出形态 E：生产形态 24、房地产交易活动的部门_。 A房地产管理部门 B房地产中介机构 C房地产交易所 D房地产市场25、建筑物重置价格的求取方法有等【2004年考题】 A：单位比较法 B：工料测量法 C：指数调整法 D：分部分项法 E：成新折扣法