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1、第一章 不动产与不动产估价 不地产的概念，及其各种存在形态的基本认识；不动产的特征；不动产估价的概念；不动产估价的必要性。不动产基本概念、理论 不动产的概念 不动产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。?不动产实物（土地、建筑物、其他附着物）土地：土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物：是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类；其他土地定着物：是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建
2、筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。例如：排水管道、电力、热力系统、地上建造的庭院、花园、假山、栅栏等。?不动产权益：是指不动产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。权利：中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。我国实行的社会主义共有制制度，其中城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。在城市，能够进入市场流转的是以城市土地使用权为基本产权的城市土地产权体系。在农村，只有将农村集体土地转变为国有土地的单向征用方式。（1）不动产所有权：是指房地产所有权人对自己的不动产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。
3、不动产所有权包括独有、共有和建筑物区分所有权。?建筑物区分所有权：建筑物区分所有权是以建筑物的某一特定部分为客体而成立的房地产所有权形式，是一种复合性的权利，由专有部分的所有权、共有部分持有权和因共同关系所产生的成员权(表决权、参与制定规约、选举及解任管理者等)构成。（2）土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。出让土地使用权(为国有土地上的)；划拨土地使用权(为国有土地上的)；土地承包经营权(为农用地上的)；宅基地使用权(为集体土地上的)；临时用地土地使用权。（3）不动产租赁权：是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和
4、使用房地产的权利；（4）抵押权：是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿；（5）典权：是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利。抵押权和典权有何重大区别？（6）地役权：是指土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利（典型的通行权）；（7）空间利用权：是指在土地使用权及其效力所及空间之外，对地表上下一定范围内的空间所享有的排他使用权；?不动产区位：是指不动产的空间位置,可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面。具体地说，一宗不动产的区位是该宗不动产与
5、其他不动产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗不动产去往其他地方的便捷性，以及该宗不动产的周围环境、景观、配套设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量、犯罪率等等，最常见的是用交通时间距离来衡量区位的好坏。实物、权益和区位对不动产价值的影响 1、在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的高低；一般的无形资产主要是权益的价值；不动产的实物和权益在价值决定中都很重要。2、区位对价值的决定作用几乎是不动产所独
6、有的。不动产的存在形态及各种形态的基本认识 不动产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为不动产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于不动产，是不动产的一种存在形态。归纳起来，不动产有土地、建筑物、房地三种存在形态。?不动产中对土地的限制和基本认识 一宗土地所受限制的种类和程度，对其价值有重大影响。进行不动产估价，应充分调查、了解土地所受的各种限制及其内容和程度，只有这样才能评估出正确的价值。对土地利用的限制可归纳为3个方面：（1）土地权利的设立和行使的限制；（2）不动产相邻关系的限制；（3）土地使用管制。（1）土地权利的设立和行使的限制 中国目前主要有所有权、
7、使用权、租赁权、地役权、抵押权、典权。在物权中，所有权属于自物权，其余权利属于他物权。他物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。（例如地役权）。（2）不动产相邻关系的限制 相邻关系是指相邻各方对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生 使用权的一种限制。在现实中，主要存在如下两类相邻关系：的权利义务关系。从义务方面来讲，相邻关系是对不动产所有权、通风、采光、排水、排污的相邻关系；险情危害的相邻关系。（3）土地使用管制 从土地使用管制来看，世界上几乎所有的国家和地区对土地使用都有或多或少的限制。对于不动产估价来说，有意义的土地使用管制主要是耕地
8、转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。例如，城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积率等的规定。几个重要概念 建筑高度：又称建筑限高，是指地块内允许的建筑(地面上)最大高度限制；建筑密度：又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基 底总面积占建筑用地面积的比率；容积率：是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。例子 某宗土地面积为1000m2，其上建筑物的基地面积为700m2，建筑物层数为8层，如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土地的容积率为多少？建筑密度为多少？如果建筑物的各层建筑面积均相同，则有 容积率 建筑密度 X 建筑层数 注
9、意：在城市规划上，地下建筑面积通常不计容积率 对一宗土地的基本认识（1）位置；（2）面积；（3）四至；（4）形状；（7）利用状况；（8）产权状况；（9）土地使用管制；（10）地质条件；（5）地形、地势；（6）周围环境；（11）基础设施完备程度和土地平整程度；（12）其他。不动产中对建筑物的基本认识 在不动产估价中建筑物包括房屋和构筑物两大类，房屋和构筑物之间的区别主要有两点：人们是否直接在内进行生产或生活活动；是否有门、窗、顶盖。对建筑物的基本认识（1）位置；（2）面积；（3）层数和高度；（4）结构；（7）空间布局；（8）装饰装修；（5）设备；（6）层高或净高；（9）外观；（10）建成日期；（
10、11）利用状况；（12）维修养护情况及完备程度；（9）产权状况；（10）公共服务设施完备程度；（11）其他。几个重要概念 房屋建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220m以上(含220m)的永久性建筑。房屋使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算；成套房屋的套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积，即 套内建筑面积套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积 成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即 建筑面积套内建
11、筑面积+分摊的共有建筑面积 不动产概念的总结 对上述关于不动产概念的内容进行归纳总结可知：不动产有房地产、物业等不同的称呼。不动产包括土地、建筑物和其他土地定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。不动产有土地、建筑物、房地三种存在形态；土地是一个包含地面、地上空间和地下空间的三维立体空间；建筑物包括房屋和构筑物。不动产的特征 不动产包括土地、建筑物和其他土地定着物，其中，土地是大自然的产物，是永存的；建筑物和其他土地定着物为人工建造，它定着在土地上。因此，不动产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从不动产估价和把握不动产价值的角度来看，不动产主要有不可移动、独一无
12、二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。?不可移动性：不可移动指土地地理位置固定，不能移动，固定或依附于土地的建筑物和其他附着物通常也不能移动。因为不动产的不可移动性，所以不动产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的。?耐久性：指土地不因使用或放置而损耗或毁灭。但需要说明的是，从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的（政府出让土地使用权的年限、耕地的破坏）。?独一无二：指不动产的异质性，这使得不可能出现相同不动产的大量供给，从而不动产之间不能实现完全替代，不动产市场
13、不能实现完全竞争，不动产价格千差万别并容易受交易者个别行为的影响。值得指出的是，房地产尽管有独一无二特性，但很多不动产之间仍然有一定程度的替代性（市场比较法）。?供给有限性：指土地资源总量是固定不变和有限的，土地的自然供给缺乏弹性。但进一步来看，不动产具有供给有限特性，主要是由于不动产的不可移动特性造成的不动产供给不能集中于一处，这可以说是不动产供给与一般物品供给的最主要区别。?用途多样性：指土地根据人们需要可用于多种不同用途，用途多样这一特性主要是空地所具有的，在现实中不动产的用途并不是随意决定的。从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林
14、、不毛荒地。?涉及广泛性：指不动产涉及社会各方面，容易对外界产生影响，也容易受到外界影响。外部性：称外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体(生产者或消费者)进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为有利的外部性（外部经济）和有害的外部性（外部不经济）。?权益受限性：指受法律的制约。政府对不动产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：(1)管制权：政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福 利，可以直接对不动产的使用作出限制（例如建筑密度等）。(2)征税权：政府为了提高财政收入，可以对不动产征税或提高不动产税收。(3)征收权：政府为了公共利益的需要，可以强制取得公民和法人的不
15、动产，但要对被征收的公民和法人给予公正补偿。(4)充公权：政府可以在不动产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回不动产。?价值量大：不动产开发周期长，土地的取得、设计和建设成本高，易受供求关系和区域经济发展影响，因此，凝结在不动产当中的无差别的人类劳动多，不动产的价值量大。?流动性差：指不动产的交易不可能很频繁。不动产由于价值量大，加上具有不可移动和独一无二的特性，使得同一宗不动产的买卖不会频繁发生。流动性是指在没有太多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的速度。当急需资金时，替代变卖不动产遇到的难以变现问题的办法，是将不动产抵押或典当来获得现金。?保值增值：不动产由于寿命长久、供给有限，
16、其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值。引起不动产价格上升的原因主要有4个方面：对房地产本身进行投资改良，如装饰装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理；通货膨胀(是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨。当说某项投资是保值性的，则意味着它能抵御通货膨胀，即所投入资金的增值速度能抵消货币的贬值速度)；需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房地产需求增加；外部经济，如交通条件或周围环境改善。思考1：出让土地使用权的价格一般会随剩余使用年限的减少而下降，这是否与不动产的保值增值特性相悖 注意：房地产的保值增值特性是
17、从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后、周围环境恶化使房地产价值下降，甚至过度投机、房地产泡沫破灭后出现的房地产大幅度贬值。具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。但如果预期可以续期且续期的补地价很少或者续期长，则该房地产的价格又会高起来。不动产的分类 对于不动产估价来说，有意义的不动产类型的划分主要有4种：按用途来划分（居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊、综合）；按开发程度来划分（生地、毛地、熟地、再建工程、现房）；按是否产生收益来划分（收益性和非收益性）；按经营使
18、用方式来划分（销售、出租、营业和自用）。不动产估价 几个重要概念?价值是凝结在商品中的抽象的人类劳动，是价格形成的基础。基本上，四项内部相互影响的经济因素，即效用、稀缺性、欲望以及实际购买力，形成价值。价格是价值的货币表现；是为获得一种商品或劳动所必须付出的东西，通常用货币表示。市场是进行商品交换的场所，房地产市场则是进行房地产商品交换的场所。房地产市场的主体是交易双方，客体则是房地产商品。不动产估价以不动产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基?础上，对不动产估价时点客观合理价格的估计、推测或判断。?不动产估价定义中
19、的关键术语：1、专业不动产估价人员?专业房地产估价人员：指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册生效，从事房地产估价活动的人员。目前，中国房地产估 价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种；?专业土地估价人员。2、估价目的：是指一个不动产估价项目的估价结果的期望用途，或者通俗一点讲，委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及不动产的经济活动或者民事行为。不同的估价目的来源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，企业
20、有关经济行为、房地产估价纠纷调处中的房地产估价复核或鉴定，等等。3、估价原则：是指人们在不动产估价的反复实践和理论探索中，在认识不动产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行不动产估价所依据的法则或标准。4、估价程序：是指一个不动产估价项目运作全过程中的各项具体工作，按照其相互联系排列出的先后进行次序。5、估价方法：不动产估价不能单纯依靠估价人员的经验进行主观判断，还必须采用科学的估价方法进行测算。一宗不动产的价值通常可以从如下3个途径来求取：近期市场上类似的不动产是以什么价格进行交易的；如果重新开发建设一宗类似的不动产需要多少费用；如果将该宗不动产出租或营业预计可以获得多少
21、收益。6、估价对象：是指一个不动产估价项目中需要评估其价值的具体不动产。尽管不动产的存在形态归纳起来只有土地、建筑物和房地三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。7、影响估价对象价值的因素：从大的方面来讲，影响不动产价值的因素有环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际等方面。在不同时期、不同地区，对于不同类型的不动产，各种因素引起不动产价格变动的方向、程度等是不尽相同的。8、估价时点：是指评估价值所对应的时间，即在该时间上估价对象才有该价值。由于同一宗不动产在不同的时间价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。9、价值的测算和判定：是建立在估价人员对估价对
22、象不动产所在的不动产细分市场的运行规律的掌握，以及对相关经济、法律、社会、自然因素的变化对估价对象不动产价值影响的判断上的。价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常值，它能为当事人或社会一般人所信服和接受。注意：估价不同于定价。不动产估价的必要性 虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但并不一定都需要专业估价。一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。具体就不动产来讲，由于不动产具有不可移动、独一无二和价值量大的特征，不动产市场是“不完全市场”，需要专业不动产估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。在经济学上，“完全市场”是指必须同时具备下列8个条件者：
23、同质商品，买者不在乎从谁手里购买；买者和卖者的人数众多；买有和卖者都有进出市场的自由；买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；买者和卖者无串通共谋行为；消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；商品可转让且可发生空间位置的移动。不动产估价的需要（1）土地使用权出让的需要（招标标底、拍卖保留价、挂牌底价）；（2）不动产转让、租赁的需要；（3）不动产抵押、典当的需要；（4）不动产保险的需要；（5）不动产税收的需要；（6）不动产征收和征用补偿的需要；（7）不动产损害赔偿的需要；（8）不动产纠纷调处和有关司法鉴定的需要；（9）企业有关经济行为的需要；（10）不动产管理的需要；（11）其他方面的需要。