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1、中国某某信息学校学生毕业设计(论文)题 目： 物业管理收费问题研究 姓 名 ： 000 班级、学号 ： 000班、000号 系 (部) ： 经济管理系 专 业 ： 物业管理 指导教师 ： 000 开题时间： 2009-9-12 完成时间： 2009-11-12 2009 年 11 月 12 日15目 录毕业设计任务书1毕业设计成绩评定表2答辩申请书3-5正文6-19答辩委员会表决意见20答辩过程记录表21课 题 物业管理收费问题研究 一、 课题(论文)提纲0.引言1.物业管理收费概述1.1物业管理收费的定义1.2物业管理收费的构成1.3物业管理收费的标准1.4物业管理收费的现状2.物业管理收费
2、难的原因2.1业主自身原因2.2开发单位原因2.3物业管理原因2.4政府方面原因3.物业管理收费难解决的对策3.1完善物业管理法律3.2制定切实可行的物业服务收费标准3.3转变业主和使用人的消费观念3.4严格物业管理企业财务管理制度3.5规范开发企业的销售行为，杜绝虚假承诺3.6更新服务观念 4.结论二、内容摘要物业管理是物业保值、增值的重要环节，物业管理收费问题是物业管理中的一个难点。本文分析了物业管理收费的定义、构成、收费服务标准以及现状，从业主，开发单位，物业公司，政府各个角度对收费难问题进行解释。争对物业管理企业收费难提出了相应的解决对策，认为物业管理收费难是因为物业管理法律不够健全，
3、物业服务收费标准模糊，业主和使用人的消费观念没有扭转，物业管理企业财务管理制度不够严格。最后结合我国物业管理收费现实情况提出一些建议和对策。三、 参考文献1.佚名。浅析如何提高物业管理收费率。 20082.彭欢 娄澜助理物业管理师。中共广播电视大学出版社 20076. 张卉春、郭静娜， 物业管理收费难在何处 昆山日报 ， 2005.4物业管理收费问题研究00中文摘要：物业管理是物业保值、增值的重要环节，物业管理收费问题是物业管理中的一个难点。本文分析了物业管理收费的定义、构成、收费服务标准以及现状，从业主，开发单位，物业公司，政府各个角度对收费难问题进行解释。争对物业管理企业收费难提出了相应的
4、解决对策，认为物业管理收费难是因为物业管理法律不够健全，物业服务收费标准模糊，业主和使用人的消费观念没有扭转，物业管理企业财务管理制度不够严格。最后结合我国物业管理收费现实情况提出一些建议和对策。关键词： 物业管理；收费定义、构成、标准；收费难；成因；对策。0.引言物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。但是，其在发展的过程中遇到很多困难，其中最为突出的就是物业管理收费难的问题。如；物业管理公司提供了服务，却不能拿到自己合法所得；业主享受了服务，却不愿履行交费义务。这种“稀奇事”在物业管理行业中经常发生，且见怪不怪。曾今北京
5、市的一家物业管理公司为了维护自身权益，还将一些拒交物业服务费的业主告上了法庭，结果物业公司胜诉，业主在法警的德全副武装下被强制执行了补交费用。单从表面上看，物业管理公司确实扬眉吐气了，但从远处着眼此事很有可能为该物业管理公司今后的运作买下隐患，因为业主毕竟是物业服务的购买者，是物业管理企业利润的缔造者，在纠纷面前，“上帝”往往占据着比较有利的位置，因为，对于业主来说，交不交物业管理费不过是他们生活中宗多决策之一，但对物业管理企业来说，这确是生死攸关的大事，所以，一旦物业管理公司与业主完全撕破脸，最终吃亏的只能是物业管理公司。那么，在物业收费问题上要尽量避开诉讼而采用其他方法，解决物业管理收费问
6、题，真正做到既能保护业主或使用的合法权益，又能促进物业管理企业和物业管理行业的健康发展，已经成为一个急需解决的重要问题。1.物业管理收费的概述1.1物业管理收费的定义物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。由于物业管理的服务内容不受限制，所以只要业主或使用人的要求合理，物业管理公司必须及时提供服务，这是物业服务合同之外的服务，应另算服务费。物业管理收费就是物业管理公司向业主收取的物业服务费。1.2物业管理收费的内容物业管理费：房屋委托管理费，综合服务费，一次性费用房屋委托管理
7、费：房屋大中小修费，公共部分设施设备维护费，配套设施设备维修费综合服务费：保安费，环境卫生清洁费，垃圾清运费，化粪池清污费一次性：有限电视初装费房屋托管费1.3物业管理收费的标准各地收费的标准和法律规范，必须依照法律考虑企业内部条件制定收费标准，出台的价格需要价格部门认可方能执行，结合搜政府指导价，遵循市场调节价的原则。法律规定：建设单位未出租 出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未住居的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。物业管理企业收费项目和标准应向全体业主公布。可是，有很多物业管理公司没有完全按照法律正规操作，没有把服务做到位。2. 物业管理收费的现状物业管理收费、收租难是一个
8、公开的秘密，在直管公房、系统房和售后公房小区这一现象尤其突出。据统计，物业管理收费达到 100 收缴率的小区寥寥无几。有些小区的业主不愿交纳物业管理费是缘于对物业服务水平的不满；而有些小区的业主“拒交”是认为别人动了自己的“蛋糕”。1.下表是根据2007年调查的数据推测2008年部分市区物业管理平均收费率。由表可知发达地区的物业管理水平不能达到100%,不发达地区收费率的地区不到50%。 而物业管理收费率低最主要是因为业主对物业公司不满意而不交物业服务费。 以海沧市A区为例，2009年6月的调查结果如表下：A服务态度差 B行为不规范C收费标准与服务水平不相服D无正式发票E维修不及时业主对物业公
9、司有如此多的不满，收费问题突出。没有法律意识的业主则就用拒绝缴纳物业服务费的方法来抗议。小区居民不缴纳物业服务费或暂时不缴纳的原因，九成受访者出于对物业公司不满意。家住朝阳区国美第一城的刘先生反映，物业公司不能提供合同上约定的服务。石景山区双景园一位女士反映未决争议问题。：小区卫生差，配套设施陈旧，物业随意出让公共用地。30%的受访者因为“与物业和开发商有未决争议问题”，比如朝阳区定福家园的李先生称，验收房屋时有很多东西都不合格，快1年了也没有修好。通州区启明星苑的刘小姐反映，小区一直在施工，不停的拆盖。18%的手访者是因为“物业公司的收费有问题”，只有9.8%的受访者认为“物业公司收费太高”
10、。家住通州区瑞都国际的王先生说，假如不交物业服务费得业主很多的话，他也会考虑不交。另外三环星城的一名业主表示，交与不交物业服务费待遇都差不多，所以就选择不交了。3.物业管理收费难的原因 31业主自身原因 认识存在偏差：人们买车后认为“养车”是理所应当的，因为车辆不养护维修好，行驶中就会出现故障。但是很多业主对购买房屋后支付物业管理费“养房”的概念却很模糊，对物业管理消费可以实现物业保值增值缺乏正确认识。部分业主认为买房也就等于买了服务或者认为不需要购买物业管理，以种种托辞， 享受着物业管理公司的服务却不交费。 消费水平不高：市场化要求物业管理公司提供服务并自负盈亏，业主和物业使用人就需要缴纳合
11、理的物业管理费，维持企业的正常运营。目前职工工资虽然有了很大提高，增加了购房的一次性补偿和住房补贴，但尚未考虑到物业管理的部分。这就造成了一些职工面对每月几十至上百元的物业管理费，感到无力支付，造成物业管理收取难。 侥幸心理：由于物业服务具有社会性，服务的对象是广大业主而不是某个单位，因此不可能因一部分业主不交物业管理费就暂停服务，从而使这些业主产生“搭便车”的侥幸心理，躲避、逃避交纳物业管理费，既严重损害了广大已交费业主的利益，又容易引发其他业主的恶性效仿。 业主内部纠纷：一部分业主因为邻里矛盾，如装修造成管道堵塞、楼板开裂、渗漏水、噪声扰邻等，将其归罪于物业管理公司的管理不善，从而拒交管理
12、费。 自主权难发挥：物业管理尚未完全推向市场，部分业主认为开发商选聘的物业管理公司不好，拒绝交纳物业管理费。目前成立了业委会的小区比例还相当小，即使是成立了业委会，也存在不能有效行使自主权的现象，造成业主自主选择物业管理难，主人翁意愿得不到充分体现，交费消极。 3.2开发单位原因 广告承诺难兑现：随着生活水平的提高，居民对物业管理的要求也不断提高。为了迎合消费者需求、保证楼宇的销售，开发商往往采取夸大宣传策略，作出不切实际的承诺。待业主入住后，往往发现实际状况相差甚远。物业管理公司又无力兑现本不是自己作出的承诺，业主便以拒交管理费来表达自己的不满。 设计施工不合理：施工单位不按设计要求施工，排
13、污管深浅不一，化粪池设计位置欠妥，排污管水平铺设过长，造成经常严重堵塞。另外，小区周围的噪声也直接影响业主、物业使用人的生活环境。为此在收取服务费时，业主、物业使用人往往持不满态度甚至有对立情绪。 硬件设施不完善：开发商有些建筑工程问题，直接造成了物业管理的先天不足，导致物业服务不能到位。例如：保安监控系统因工程质量不能投入使用，严重影响物业管理公司对小区的治安管理；项目分期开发，造成边入住、边施工现象，导致对小区不能实行封闭式管理、前期规划的绿地不能达标、停车场不能正常使用等。业主有时会将这些归罪于物业管理企业，拒交物业管理服务费。 工程质量问题多：由于开发商施工质量的原因，部分业主所居住的
14、房屋工程质量存在一定的问题，尤其是屋面、阳台、窗台、有水房间、下水道等专有部分的质量问题，使业主、物业使用人意见颇大。部分业主不知道应该找开发商进行交涉、处理，而把问题推给物业管理公司。一旦解决不了，就不交物业管理费。 3.3物业管理原因 管理服务水平低：物业管理水平的高低决定着管理费缴费率的高低。物业管理行业的客观现状是不少物业管理公司水平较低，物业服务不到位，员工整体文化层次不高，实际工作中经常出现处理问题不当的做法。业主、物业使用人享受不到应有的管理和服务，就用拒交管理费的方法维护自身合法权益，由此形成欠费的恶性循环。 管理不当遭抵触：由于业主、物业使用人的素质和修养参差不齐，诸如高空抛
15、物、乱丢垃圾、践踏草地、攀折花木、损坏设施等现象时有发生，物业管理公司在管理时如果方式、方法不当就容易“开罪”一些业主，造成拒交管理费现象。 费用支出不透明：物业管理企业收取的管理费及其使用情况应当定期向业主公布，接受业主监督。但是，一些企业财务运作缺乏透明度，不愿向业主公开管理费收支情况。业主、物业使用人只见交费，不明支出，造成心里不平衡，进而拒交管理费。 社会责任负担多：目前，社会共用部门继续沿用在计划经济下的收费管理模式。他们往往凭借市场垄断的优势，把风险推给物业管理公司，由物业管理公司代其向最终用户收费。在这种运作模式下，业主一旦对上述某项服务不满时，就可能采取不交物业管理费的抵触措施
16、。 收费手段落后：一些城市的供电、供水、煤气、供暖等都实行了综合收费、统一划卡，可以节省大量的收费人员，降低相关成本，节省业主大量的时间。而仍有不少物业管理企业的收费仍采用传统、落后的到户收费方式。不仅浪费了大量的人力资源，加大了物业管理成本，而且也给不愿交费的业主、物业使用人造成了可乘之机。由于收费手段落后，个别业主、物业使用人对前来收费的管理人员总是拒之门外，企业对此束手无策。 依法维权意识弱：目前业主维权意识的呼声越来越高，而物业管理企业的依法维权意识则较弱。即使是认真履行了物业服务合同，管理服务到位，对业主、物业使用人拒交物业费的行为，不少企业也不愿通过诉讼程序讨回公道。也有的企业满足
17、于收费率达到一定比例，殊不知，恰恰是个别业主、物业使用人的不交费，侵犯了多数人的合法权益，失掉了对大多数业主、物业使用人的公平。而目前有关收费纠纷的处理规定操作性较差，主要立足于教育业主自觉守法，只在迫不得已的情况下才诉之法律，法庭判决后执行也较难，使欠费者更有恃无恐。 3.4政府方面原因 立法管理不规范：物业管理理论和实践发展迅速，立法则显得相对滞后。例如物价局文件中对于按户收取的电梯、垃圾清运费等收费项目，存在不尽合理的地方；各小区物业管理收费标准差异很大；物业管理公司代收代缴行为不规范；在实际运作过程中还存在一些不合理的收费 出于以上原因，人们交费时往往不能心甘，也是业主拒交物业费的一个
18、原因。 2. 隶属关系不确定：有的小区隶属关系迟迟未能确定，居委会不能成立，户口不能申报，给小区上学入托、下岗待业、计划生育、征兵工作、人大代表选举、外来暂住人口管理等工作带来了很大难度，居民怨声载道。部分业主明确表示：户口问题不解决，物业管理费就不交。 4.物业管理收费难的解决对策4.1完善物业管理法律市场经济师法制经济，物业管理是一种市场行为，物业管理企业通过市场竞争参与招投标并中标后，与物业所有人签订物业委托合同，对物业项目的建筑物及其附属设备设施，清洁卫生，绿化交通，治安环境容貌等管理项目进行维护，保养，为房屋所有人，使用人提供综合服务的市场行为。和其他市场行为一样，物业管理行为必须用
19、法律进行规范。物业管理行业系统，规范的法规制度正在健全，物业管理企业的发展需要一个既有竞争秩序又有市场运行规则的推进机制，相关法律和法规的完善，即市场规则的完善是物业管理健康发展的保证。1994年4月1日，建设部颁发了33好令，即城市新建住宅小区管理办法，明确指出：“住宅小区应该初步推行社会化。专业化的管理模式。由物业管理公司统一实行专业化管理。”从而正式确立了我国物业管理的新体制，为物业管理的体制改革指明了方向，提供了法规依据。2003年9月1日物业管理条例对物业服务收费作了原则性的规定，规范物业管理服务的行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发
20、展又向前迈进了一大步。1999年10月14日，建设部发布了关于印发（前期物业管理协议）的通知，要求新建住宅小区在签订商品销售合同时，要签订前期物业管理服务协议，从而解决了房屋出售后到业主委员会的成立前期物业管理的问题，并有协议的示范文本；1999年19月30日，建设部颁布了物业管理企业资质管理试行办法，对物业管理专业机构加强管理，鼓励物业管理机构规模经营。特别是物业管理条例和物业服务收费问题管理办法的出台进一步规范了物业管理的行为，维护业主使用人和物业管理企业的合法权益，创照和保持整洁，安全，舒适的生活，共作环境，促进和保障物业行业的健康发展。进过多年努力，从国家地方各级人民政府和物业管理企业
21、，从不同层次和需要先后制定了一系列物业管理法规已及相关政策，各项管理制度与办法，为搞好物业管理打下了基础。然而，这些离完善的物业管理法规体系还想差很远，需继续健全以适应当前蓬勃发展的物业管理行业的需要。4.2制定切实可行的物业服务标准物业管理条例和物业服务收费管理办法的出台，进一步规范了物业管理行为，“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。各省自治区、直辖市人民政府价格主管部门，房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会，建设部备案。”4.3转变业主和使用人的消费观念 在计划经济体制下，我国住房制度采用的事福利制社会分配体系，人
22、们居住公有住宅。住宅的管理和维修全部由政府制定的部门承担。居民习惯的是“只享受，不（少）付费”。我国实行社会主义市场经济后，人们不仅获取住宅的方式发生了改变，使得产权结构有人发生了变化，物业管理也随之出现，而人们对物业服务部认识不理解。因此，就产生了如何让转变消费观念，认识和实践物业管理的问题。根据市场经济的要求，人们在得到住房成为业主后，要与物业管理公司签订物业服务合同，明确各种交纳的物业服务费用。业主对于支付了大笔房款后，还要按期交纳物业服务费不理解，有的业主甚至不清楚应交物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主具有连带交纳责任
23、。4.4严格物业管理企业财务管理制度 物业管理企业的财务收支情况应定期向用户公开，接受用户监督，使用户明白自己交纳的钱具体都用到了什么地方，从而使用户明白交纳服务费的必要性和重要性，进而使他们从被动交费转向主动交纳各项服务费用。4.5规范开发企业的销售行为，杜绝虚假承诺不少纠纷的产生是由于开发商在售楼时为了促进销售作不切实际的承诺，给今后的物业管理带来无穷后患。根据有关的法律法规，业委会代表全体业主与物业管理公司签订委托管理合同，合同中对委托管理的事项、管理的标准、管理权限、管理费收支、监督检查和违约责任等加以明确规定。只要合同规定的内容不违反法律、法规的规定，就应以合同为依据来确认双方的合同
24、义务。双方在合同履行过程中发生纠纷，应当根据合同规定来确定违约事实，承担违约责任。只要有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务，另一方就有权以违约为由起诉，要求对方承担违约责任。 4.6更新服务观念当前，我国的物业管理服务整体水平还不是很高，基本还是倾向于事务性服务内容，如：清洁卫生、绿化养护、治安巡防等。但物业服务特别是住宅区物业服务，应朝着商业化与公益化相结合的方向发展，将以人为本的理念深入到服务中，如：可以在社区内设立“心理咨询”、“理财咨询”、“医疗服务”等社区服务中心，将商业性经营与公益性服务融为一体，以充分满足业主不同层次的需求。因此，物业管理公司只有不断地更新服务观念，“以
25、人为本”真正地做到一切从维护业主的利益考虑，提供尽善尽美的服务，才能得到业主的肯定。物业管理收费难这个问题也就会迎刃而解了。5.结论为物业管理企业营造良好发展环境，是一项长期工作，政府相关部门要相互配合，通力协作，想企业之所想，急企业之所急，要以高度的责任感和事业心共同为物业管理企业营造良好的发展环境，促进地区物业管理行为逐步走向正规化、正常化、健康的发展之路。解决好物业管理收费的问题，有利于物业管理工作正常地开展；有利于改善城市居民的居住环境；有利于提高城市的文明程度。随着我国住房制度改革的进一步深化，市场经济进一步的繁荣，加强解决物业管理收费的问题，促进物业管理步入健康发展的轨道，具有现实意义和很强的紧迫感。