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1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。广西中原研究广西中原研究中心中心nanning.1.2019nanning.1.2019中原地产：中原地产：20192019年南宁楼市年度报告年南宁楼市年度报告Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010为深入学习习近平新时代中
2、国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能20192019年南宁市房地产市场发展概况年南宁市房地产市场发展概况20192019年国内经济、楼市政策及南宁市城市发展年国内经济、楼市政策及南宁市城市发展20192019年全国房地产市场发展概况年全国房地产市场发展概况20192019年南宁市供需状况分析年南宁市供需状况分析20192019年南宁市商品房供需状况分析年南宁市商品房供需状况分析PartPart1 1part2part2Part3Part3Part4Part4Part5Part5报告导读报告导读Code of this report|3 Copy
3、right Centaline Group,2010为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能20192019年南宁市房地产市场概况：年南宁市房地产市场概况：20192019整体整体状况状况 商住用地供应与成交商住用地供应与成交 住宅供应住宅供应 与成交与成交 商业用房供应与成交商业用房供应与成交 办公楼供应与成交办公楼供应与成交 供应：供应：404万 19%供应：供应：658万 11%供应供应：61万 35%供应：供应：81万 100%成交：成交：338万 23%成交：成交：558万 1.5%成交成交：24万 20%成交成交
4、：50万145%金额：金额：164亿元 8%套数套数：5.4万套1.8%套数：套数：3908套 套数：套数：3966套 楼面价：楼面价：1505元/10%均价：均价：6827元/1%均价：均价：24260元/15%均价：均价：14067元/24%西乡塘区西乡塘区江南区江南区良庆区良庆区邕宁区邕宁区青秀区青秀区兴宁区兴宁区土地土地供应（万）2145%成交（万）17 55%楼面价（元/）163033%土地土地供应（万）32 21%成交（万）26 16%楼面价（元/）189610%土地土地供应（万）75.1912%成交（万）63 12%楼面价（元/）142813%土地土地供应（万）2 96%成交（万
5、）2 95%楼面价（元/）496974%土地土地供应（万）56 51%成交（万）5651%楼面价（元/）1624125%住宅住宅供应（万）87成交（万）8814%均价（元/）5647住宅住宅供应（万）107成交（万）128均价（元/）6379住宅住宅供应（万）139成交（万）13021%均价（元/）8258住宅住宅供应（万）38成交（万）24330%均价（元/）7544住住宅宅供应（万）165成交（万）1121%均价（元/）6489商业商业成交（万）6.2均价（元/）22274商业商业成交（万）4.3均价（元/）21664商业商业成交（万）6均价（元/）27880商业商业成交（万）0.3均价（
6、元/）19187商商业业成交（万）3.7均价（元/）29732土土地地供应（万）217143%成交（万）174146%楼面价（元/）137331%住住宅宅供应（万）122成交（万）7698%均价（元/）6783商商业业成交（万）0.4均价（元/）22072Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能宏观经济、政策分析宏观经济、政策分析Part 1 Code of this report|5 Copyright Centalin
7、e Group,2010为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能国内经济状况：国内经济状况：20192019年国内经济增速继续放缓年国内经济增速继续放缓 增长动力不足增长动力不足投资消费进出口2019年全国固定资产投资（不含农户）502019亿元，同比名义增长15.7%（扣除价格因素实际增长15.1%），增速比去年同期回落3.9个百分点，比1-11月份回落0.1个百分点。2019年全年，社会消费品零售总额262394亿元，同比名义增长12.0%，实际增长10.9%。其中，限额以上单位消费品零售额133179亿元，增长9.3%
8、。根据国家海关统计，2019 年，我国进出口总值 26.43 万亿元人民币，同比增长 2.3%，其中出口 14.39 万亿元，增长 4.9%，进口 12.04 万亿元，下降 0.6%。GDP根据统计局初步核算，2019年我国GDP绝对额为636463亿元，比上年同期增长7.4%，增速继续放缓。其中第一产业增速为4.1%，第二产业增速为7.3%，第三产业增速为8.1%。PMI2019年12月，中国非制造业PMI为54.1%，比上月上升0.2个百分点，连续2个月小幅回升，表明非制造业总体保持稳中有升的发展态势。制造业采购经理指数（PMI）为50.1%，微高于临界点，表明我国制造业保持稳定运行的基本
9、态势，但增长动力仍显不足。Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能经济经济稳中有升稳中有升 规模规模不断扩张不断扩张南宁经济状况：南宁经济状况：投资消费出口1-3季度，全社会固定资产投资完成1794.74亿元，同比增长18.01%，其中，固定资产投资完成1748.95亿元，同比增长17.84%。第一产业完成投资57.30亿元，同比增长30.67%；第二产业完成投资529.74亿元，同比增长15.88%；第三产业完成投资12
10、07.71亿元，同比增长18.42%。1-3季度，全市社会消费品零售总额同比增长12.1%，与上半年持平，比1季度的12.3%略有下降，各季度增速均保持12%以上的较快水平。1-3季度，南宁市外贸进出口总值35.9亿美元，同比增长12.5%。其中，出口19.33亿美元，增长11.6%；进口16.63亿美元，增长13.7%。GDP1-3季度，南宁市实现地区生产总值（GDP）2019.87亿元，同比增长8.0%，较上半年回落0.2个百分点。增速相比全国高0.6个百分点，相比于广西要低0.3个百分点。Code of this report|7 Copyright Centaline Group,20
11、10为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能楼市政策：楼市政策：20192019年政策性调整频频年政策性调整频频 ，取消限购、央行新政、公积金调整和购房补贴政策成为楼，取消限购、央行新政、公积金调整和购房补贴政策成为楼市政策调整主旋律市政策调整主旋律首个取消限购城市出现1月3月2月4月7月8月6月5月加快不动产登记工作，建议房地产调控长效机制平台央行加快信贷结构调整，继续缩减信贷两会提出针对房地产行业采取分类调控，抑制投机投资性需求国资委试点“央企”退房、实施房地产统一登记制度央行坚持稳健货币政策，采取定向降准，采取差别化政
12、策调整存贷比口径 降低融资成本建筑面积计算新规实施 赠送面积或将成历史央行坚持稳健货币政策，采取定向降准，采取差别化政策广西壮族自治区新型城镇化规划（2019-2020年）发布 南宁：10月1日起正式取消限购9月广西适当放宽二套房贷政策 调整公积金贷款最高额度中央地方2019央行房贷新政11月央行降息，存款下调0.25，贷款下调0.4。10月多地公积金政策收紧多个城市开始酝酿楼市调控松绑南宁：放开北部湾其他城市限购部分城市公积金贷款政策开始松绑，购房补贴政策开始出现公积金政策、购房补贴在全国方位内铺开住建部、财政部、央行发文调整公积金政策12月南宁：放宽北部湾经济区落户条件国务院签发不动产登记
13、条例取消限购：取消限购：从2019年4月南宁市放松限购，到6月份呼和浩特正式取消限购，截止到年底，全国仅剩下北上广深及三亚5个城市尚未取消限购。央行新政央行新政：2019年9月份30日央行发布五条新政，在很大程度上刺激了房地产市场的升温，2019年11月份央行宣布降息降准，在一定程度上减轻了按揭购房者的购房成本，对房地产市场也起到一定的促进作用。公积金贷款及购房补贴：公积金贷款及购房补贴：从2019年5月份开始，开始有部分城市进行公积金政策的松绑，至下半年，公积金贷款政策在全国范围内铺开，至年底已进入尾声。此外，5月份开始，部分城市开始通过购房补贴的方式刺激本地楼市发展，至年底，已经有相当城市
14、特别是三四线城市开始实行。Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能楼市政策趋势楼市政策趋势预判预判一，2019年国内房地产行业将进入市场调整为主的阶段，2019年楼市经历了取消限购、930新政、央行降准等利好政策，以各地地方为主的公积金贷款政策调整也已经进入到尾声，预计到2019年，房地产行业将会进入市场化调节的轨道。二，以降息为主的金融政策或仍将会在2019年进行，目前，中国经济的发展面临着通缩压力不断上升、融资成本居高
15、不下等问题，根据国内多家研究机构的推测，2019年中国货币政策会继续定向宽松，降息降准将会在2019年再出现2次。而降息将会对房地产行业带来利好，低利率将刺激更多的潜在购房者入市。三，各地方进行楼市微调将呈现分化的趋势，2019年下半年各地政府实施的购房财政税费补贴政策有可能在2019年上半年继续实施，特别是在三四线城市铺开的可能性较大；在一二线城市以及部分热点三线城市，对楼市调整将会趋紧，购房落户门槛等将会提高。Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精
16、神,充分发挥中小学图书室育人功能南宁市城市建设南宁市城市建设20192019年高铁密集开通年高铁密集开通 北部湾核心城市的影响力和辐射力不断加强北部湾核心城市的影响力和辐射力不断加强 将有力将有力促进房地产市场的发展促进房地产市场的发展骨干交通网络不断升级骨干交通网络不断升级 进一步加强南宁市对周边城市的辐射力和影响力进一步加强南宁市对周边城市的辐射力和影响力 地铁：地铁：2019年南宁市地铁2号线、3号线相继开工建设；机场机场：2019年9月，吴圩国际机场新航站楼启用，空港新区规划也于当年出台；高高铁：铁：12月份南宁火车东站正式启用，南广、贵广高铁正式通车。城市外环高速公路正式建成通车，南
17、宁城市或将加速向原环城高速周边拓展城市外环高速公路正式建成通车，南宁城市或将加速向原环城高速周边拓展12月26日，南宁市外环高速建成通车，原环城高速将成为南宁市的二环路，完善的交通或将使得南宁市加速向2环路周边拓展，从而带动周边房地产市场的升温。区域合作的加速将进一步增强南宁市对于外来人口和资源的吸附力，从而带动房地产发展区域合作的加速将进一步增强南宁市对于外来人口和资源的吸附力，从而带动房地产发展珠江-西江经济带发展规划 上升为国家战略：2019年8月，国务院印发实施珠江-西江经济带发展规划，使其上升为国家战略，规划范围包括南宁、柳州、梧州、贵港、百色、来宾、崇左7市和广东省广州、佛山、肇庆
18、、云浮4市。北部湾经济区同城化加速：2019年，北部湾经济区同城化工作已经开启第二阶段工作，自治区政府先后发布了通信同城化（取消漫游和长途费）、金融服务同城化（取消异地转账服务费）、户籍同城化（社保、购房、医疗等）实施措施。Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能20192019年全国商品房市场年全国商品房市场状况状况Part 2 Code of this report|11 Copyright Centaline Gr
19、oup,2010为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能土地供需全面下降土地供需全面下降 成交金额维持稳定成交金额维持稳定20192019年全国楼市年全国楼市：土地市场：土地市场2019年全国40个大中城市宅地合计供应约11064公顷，同比下降31%，虽然年末两个月供应走高，但全年土地市场受到住宅成交降温波及，整体供应量减少明显。2019年全年，全国40个大中城市宅地合计成交约9602公顷，较前一年下降33%。从成交金额来看，受到成交结构影响，2019年土地成交额并未出现大幅下降。2019年，各线城市楼面地价进一步分化：一线
20、城市受到部分优质地块出让以及众多房企追捧的影响，全年楼面地价震荡上行，二线及三四线城市则地价相对平稳，在经济及人口增长平稳的情况下，房企拿地亦趋于理性。溢价率方面，各线城市同样存在明显分化，一线城市2019年溢价率明显高于其他城市，这进一步体现了一线城市地块竞争更为激烈。二线及三四线城市溢价率则呈现小幅走低趋势。Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能新房供应呈先低后高走势新房供应呈先低后高走势 成交年底翘尾成交年底翘尾
21、 全年位居近年高位全年位居近年高位20192019年全国楼市年全国楼市：商品住宅成交：商品住宅成交2019年新房供应呈现先低后高走势，40城市商品住宅成交面积合计约30767万平方米，较前一年上升5%。其中一线城市增长明显，达到21%，而三四线城市则下降2%。2019年新房市场表现抢眼，成交总量位居近年高位。在经历上半年急速转冷之后，新房市场于年中开始筑底回升，在央行“930新政”等利好因素刺激下，第四季度成交节节攀升。12月重点城市成交总量更是创下2019年以来的近五年新高，呈现出明显的翘尾行情。一线城市消化周期延续逐月缩短的趋势，而从存量数据来看，由于近期房企推盘积极，京沪两地存量较前期有
22、不同程度增加。二线重点城市中，消化周期同样呈现逐月缩短的趋势，且整体均控制在10个月以内，从存量数据来看，二线重点城市整体保持平稳，并无明显波动。Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能标杆房企标杆房企20192019年购地金额同比降年购地金额同比降3 3成成 全年融资金额同比增全年融资金额同比增2 2成成 20192019年全国楼市年全国楼市：标杆房企：标杆房企2019年全年，标杆房企合计购地金额约2152亿元，较20
23、19年下降35%，标杆房企购地量在年初高位回落之后，3月至10月基本处于低位徘徊，年末出现明显反弹。十家标杆房企中，除华润、招商、绿城购地金额较前一年增加之外，其余七家房企都有不同程度减少，其中雅居乐、富力及恒大减少最为明显。2019年全年，标杆房企合计融资金额约1610亿元，较2019年增长23%，全年除个别月份较低之外整体尚属平稳，而11月作为融资窗口期今年冲高尤其明显。十家标杆房企中，四家融资金额较前一年较少，恒大减少最为明显；而在六家融资金额增加的房企中，华润及招商增长势头显著。Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010为
24、深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能房价看涨人群减少房价看涨人群减少 购房意愿正在购房意愿正在减弱减弱20192019年全国楼市年全国楼市：市场需求：市场需求 央行发布2019 年第4季度城镇储户问卷调查报告。其中房价预期方面，仅17.3%的居民对下季度房价预期“上涨”，52.5%的居民预期“基本不变”，16.4%的居民预期“下降”，13.8%“看不准”。对于房价预期上涨人群比例，已连续五个季度减少，去年第3季度有32.5%的居民预期“上涨”，目前减少了15.2%。购房意愿方面，未来3个月内准备出手购买住房居民占比为14.
25、5%，较上季提高0.3个百分点。虽然有购房意愿者的占比数据环比增加，但该数据近年整体呈现小幅走低趋势，这与房价预期的变化也紧密相关。近年来，在自住型的刚性需求主导下，我国房地产市场已经陷入了增长的瓶颈。而对房价上涨预期的变化，也预示着购房意愿正在减弱。Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能20192019年南宁市土地供需分析年南宁市土地供需分析Part 3Code of this report|16 Copyright
26、 Centaline Group,2010为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能20192019年整体土地年整体土地市场市场供需状况：供需状况：2009201020112012201320140.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%-10%362.7391.9463.4467.5856.0839.58%8%18%18%1%1%83%83%-2%-2%历年南宁市土地供应状况历年南宁市土地供应状
27、况土地面积（万）增速数据来源：南宁市国土局2019年，南宁市整体土地市场供应839.5万，同比下降约2%；其中全年南宁市商住办公用地供应403.9万，占比48%，比重相比2019年上升3个百分点。受到房地产市场整体低迷的影响，今年南宁市整体土地供应与需求的增速要远低于2019年同期。20192019年南宁市整体土地市场供应下滑年南宁市整体土地市场供应下滑 商住办公用地供应占比略升商住办公用地供应占比略升商商住办公住办公用用地地,403.9,403.9,48.1%48.1%工业用地,403.8,48.1%仓储用地(包含少量商业),31.1,3.7%其他,0.7,0.1%数据来源：南宁市国土局20
28、192019年南宁市土地供应分布状况年南宁市土地供应分布状况Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能20192019年整体土地年整体土地市场市场供需状况：供需状况：2019年南宁市整体土地市场成交751万，同比增长8%，成交金额184亿元，比去年同期减少了近20亿元，降幅达到10%。整体土地楼面成交价为937元/，同比下降7%，相比去年同期降幅收窄。其中2019年南宁市商住办公用地成交约338万，占总成交量的45%；工业
29、用地成交387万，成交金额17.6亿元，成交楼面价209元/；仓储（含少量商业）用地成交25万，成交金额2.1亿元，成交楼面单价660元/。20192019年南宁市土地市场量升价跌年南宁市土地市场量升价跌 成交金额及楼面价同比均下降成交金额及楼面价同比均下降20092010201120122013201401002003004005006007008000%10%20%30%40%50%60%70%-10%-20%359309417430695751-14%-14%35%35%3%3%62%62%8%8%土地面积（万）增速历年南宁市土地成交状况历年南宁市土地成交状况数据来源：南宁市国土局土地类
30、型土地类型成交面积成交面积（万）（万）同比同比增长增长成交金额成交金额（亿元）（亿元）同比同比增长增长楼楼面价面价（元（元/）同比同比增长增长商住办公用地33823%164.3-8%1505-10%工业用地38750%17.691%20944%仓储用地25-81%2.1-70%660152%总体总体7517518%8%184.4184.4-10%-10%937937-7%-7%数据来源：南宁市国土局20192019年南宁市土地成交分布年南宁市土地成交分布Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010为深入学习习近平新时代中国特色社会主
31、义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能20192019年商住办公土地市场供需状况：年商住办公土地市场供需状况：2009201020112012201320140.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.0450.00%20%40%60%80%100%120%140%160%-20%-40%-60%106.5253.0166.5291.2338.5403.9138%138%-34%-34%75%75%16%16%19%19%历年南宁市商住办公土地供应状况历年南宁市商住办公土地供应状况商住办公用地面积（万）增速数据来源：南宁
32、市国土局2019年，南宁市商住办公用地供应403.9万，同比增长19%，经营性用地供应占比48%，比重上升3个百分点。与2019年南宁市房地产市场整体先抑后扬的局面相反，商住办公土地供应与需求在上半年保持两旺的势头，到下半年后，供需开始遇冷。2019年南宁市商住用地供应338.4万，占商住办公用地供应总量的84%，同比增长22%。商业办公用地供应65.5万，同比增长9%。20192019年商住办公用地供应同比略增年商住办公用地供应同比略增 增速比增速比20192019年上升年上升3 3个百分点个百分点商商住用住用地地,338.4,84%338.4,84%商办用地,65.5,16%数据来源：南宁
33、市国土局20192019年南宁市商住办公土地供应分布年南宁市商住办公土地供应分布Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能20192019年商住办公土地市场年商住办公土地市场供需状况：供需状况：2019年，从各区域分布来看，五象新区（邕宁区和良庆区）仍是南宁市商住办公用地供应的主力区域，全年供应商住办公用地292.5万，同比增加117万，占到整体供应量的73%。兴宁区2019年供应商住办公用地56万，而青秀区2019年仅供
34、应一幅地块约1.7万，同比下降96%。从各区域商住办公用地的增速来看，全年仅良庆和兴宁区供应保持增长，其中良庆区同比增速达到143%，兴宁区同比增长51%。其他四区均出现不同程度下降，其中青秀区同比下降96%，西乡塘区也同比下降速度高达45%。五象新区供应比重超七成五象新区供应比重超七成 青秀区全年仅供应一幅地块青秀区全年仅供应一幅地块 2009201020112012201320140.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.0450.00.064.618.246.589.6217.424.789.928.294.846.51.72.914.615.13
35、2.285.875.2历年区域商住办公用地供应状况历年区域商住办公用地供应状况(万）万）江南区良庆区青秀区西乡塘区兴宁区邕宁区数据来源：南宁市国土局区域区域供应面积供应面积（万（万/）占比占比同比增速同比增速江南区32.42 8%-21%良庆区217.35 54%143%青秀区1.74 0%-96%西乡塘区21.07 5%-45%兴宁区56.13 14%51%邕宁区75.19 19%-12%合计合计403.90 403.90 100%100%19%19%20192019年南宁市商住办公用地供应区域分布年南宁市商住办公用地供应区域分布Code of this report|20 Copyrigh
36、t Centaline Group,2010为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能20192019年商住办公土地市场供需状况：年商住办公土地市场供需状况：2019年南宁市商住办公用地成交总面积约338万，同比增长18%；成交金额为164亿元，比去年同期减少了近17亿元，降幅为9%；成交楼面单价为1505元/，比2019年同期的1641元/下降了8%。分类别来看，商住用地量升价跌、商办用地量跌价升。2019年南宁市商住用地成交约282万，同比增24%，总建筑面积约918万，同比增12%；成交金额约142亿元，同比微降2%，成
37、交楼面价1543元/，同比跌13%。商办用地成交面积、成交建筑面积和成交金额同比去年均下降，成交楼面均价1305元/，比去年同期增3%，商办用地成交下降的主要原因是因为五象新区总部基地内商办地块出让从2019-13年的高峰已经接近尾声阶段，导致供应下降。20192019年商住用地成交量升价跌年商住用地成交量升价跌 商业办公用地用地量跌价升商业办公用地用地量跌价升 项目项目商商住住用用地地同比同比增速增速商办商办用用地地同比同比增速增速合计合计同比同比增速增速成交成交面积面积（万万/）28224%56-5%33818%建筑面积建筑面积（万万/）91812%174-39%1092-1%成交成交金额
38、金额（亿（亿元）元）141.6-2%22.7-37%164.3-9%楼面楼面单价单价（元元/）1543-13%13053%1505-8%20192019年南宁市商住办公用地成交分布年南宁市商住办公用地成交分布2009201020112012201320140.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.00%20%40%60%80%100%120%-20%-40%106.5180.2126.6268.4286.0337.969%69%-30%-30%112%112%7%7%18%18%历年南宁市商住办公土地成交状况历年南宁市商住办公土地成交状况经营性地面积（万
39、）增速数据来源：南宁市国土局Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能良庆良庆区、兴宁区成交量大涨区、兴宁区成交量大涨 青秀区诞生单价地王拉升楼面单价青秀区诞生单价地王拉升楼面单价2009201020112012201320140.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.0012.4431.6129.3741.0430.7125.750.0051.8614.9444.4
40、070.85174.2924.6840.2615.2098.3537.881.7433.8823.3316.2022.8537.1856.132.957.250.0030.2771.2362.92历年区域商住办公用地成交状况（万）历年区域商住办公用地成交状况（万）江南区良庆区青秀区西乡塘区兴宁区邕宁区数据来源：南宁市国土局20192019年商住办公土地市场供需状况：年商住办公土地市场供需状况：从区域成交情况来看，良庆区、邕宁区和兴宁区是成交的主力区域，其中良庆区成交174.3万，同比增幅达146%，兴宁区成交56万，同比增幅达51%。其他区域成交量均有不程度下降，其中青秀区成交量降幅达到95%
41、，西乡塘区降幅达到55%，江南区和邕宁区降幅均超过10%。从各区域经营性用地的成交楼面价来看，青秀区地价最高（由于仅有一块地以4969元/成为南宁年度单价地王）。综合来看，兴宁、青秀、良庆和邕宁区的成交楼面价同比上升，其中兴宁区本年平均成交楼面价为1624元/，同比增幅达到125%，其次是青秀区，同比增长74%，良庆区今年平均楼面价1373元/，同比增长31%。西乡塘区和江南区平均楼面价均下降，其中西乡塘区降幅最大，达到33%，江南区由去年的2109元/的高位回落至1896元/，降幅为10%。区域区域成交面积成交面积（万（万/）同比增同比增幅幅建筑面积建筑面积（万（万/）成交成交金额金额（亿）
42、（亿）楼面楼面单价单价(元元/)同比增同比增幅幅江南区26-16%102 19.4 1896-10%良庆区174 146%597 81.9 1373 31%青秀区2-95%6 2.8 4969 74%西乡塘区17-55%76 12.3 1630-33%兴宁区56 51%169 27.5 1624 125%邕宁区63-12%143 20.4 1428 13%合计合计338 338 18%18%1092 1092 164.3 164.3 1505 1505-8%-8%20192019年南宁市商住办公用地成交区域分布年南宁市商住办公用地成交区域分布Code of this report|22 Cop
43、yright Centaline Group,2010为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能良庆、邕宁潜力巨大良庆、邕宁潜力巨大 青秀地块仍将是热点青秀地块仍将是热点 20192019年商住办公土地市场供需状况：年商住办公土地市场供需状况：区域区域商住用地商住用地成交成交（万（万/）商办用地商办用地成交成交（万（万/）江南区江南区26 0良庆区良庆区124 49.9 青秀区青秀区2 0西乡塘西乡塘区区12 5.2 兴宁区兴宁区56 0邕宁区邕宁区62 0.5 江南区：江南区：2019年成交全部为商住用地，除青秀区外，江南区
44、一直是商住办公用地成交中楼面单价较高的区域之一。最近两年区域内的土地供应主要以工业和仓储为主。良庆区：良庆区：最近两年南宁市的主力供应与成交区域，由于是五象新区总部基地所在地，商业办公用地的供应与成交占据了南宁70%以上的比重。未来一两年，该区域的商住用地供应仍将处于高位，但增速将放缓，并仍将成为大型外来房企拿地的主要区域，而随着总部基地地块储备的减少，预计未来商业办公用地供应和成交将会出现回落。青秀区：青秀区：热门区域如东盟商务区等地段的商住办公用地储备较少，地块楼面单价高、房企在该区域拿地热情较高是该区域的主要特点。未来两年估计青秀区域内的土地供应仍将维持低位，南宁东站周边的地块有望受到房
45、企的关注。西乡塘：西乡塘：2019年成交的地块主要为旧城改造用地，区域内配套相对完善的商住办公用地储备不多，偏远区域内（如金陵）的地块很难受到房企关注，预计未来的土地供应仍以旧城改造用地为主，安吉-石埠区域的地块关注度或将提升。兴宁区：兴宁区：2019年成交的地块主要为厢竹大道外和昆仑大道周边地块，其中中海拿地面积占到了大部分比重。预计未来两年，该区域的商住办公用地供应将主要来自昆仑大道沿线和城区内的旧城改造地块。邕宁区：邕宁区：2019年成交面积同比出现下降，但该区域内的商住办公用地储备较多，且未来的潜力较好，目前该区域已有众多品牌房企拿地进驻，未来该区域内的商住办公用地供需走势预计要根据现
46、有项目的市场表现才能预判。Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能经营性用地溢价率下降经营性用地溢价率下降20192019年土地市场供需状况分析年土地市场供需状况分析：2019年南宁市经营性用地成交59块，其中商住用地40宗，商业办公用地19宗，溢价6%，溢价率下降了近13个百分点。2019年上半年，在楼市低迷的背景部分大型房企逆市拿地，南宁商住办公土地市场供需较旺，至下半年，市场开始遇冷。全年开发商拿地较为谨慎，并多以
47、起始价拿地，土地拍卖遇冷，流拍地块比去年大幅增加。经营性用地成交溢价情况：经营性用地成交溢价情况：年份年份成交宗数成交宗数溢价地块溢价地块溢价率溢价率占比占比总体总体商住用地商住用地商业办公用地商业办公用地20195940194（3地块溢价超50%）6%7%201964352917（8地块溢价超50%）19%27%201957401728（12宗地块超50%）35%49%同比-8%14%-34%-76%-Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分
48、发挥中小学图书室育人功能20192019年区域总价地王：年区域总价地王：地块编号地块编号土地位置土地位置用地面积用地面积（）（）容积率容积率用途用途成交总价成交总价（万元）（万元）楼面地价楼面地价（元（元/）溢价率溢价率买方买方区域区域GC2019-134五象新区良兴路南侧187620.493.0且4.0商住96812.17281290 0南宁天誉巨成置业有限公司良庆区GC2019-015兴宁区金桥路北面140261.092.0且2.75商住73847.46391915 0中国海外宏洋集团有限公司（中海）兴宁区GC2019-036江湾路南侧、龙岗大道西侧127279.032.0且3.0商住51
49、357.08861345 0广西合景盛誉房地产开发有限公司（和景泰富）邕宁区GC2019-101西乡塘区新阳路北面51112.573.0且5.7商住46231.31961587 0广西华珏投资发展有限公司西乡塘区GC2019-117青秀区枫林路以东、二中西侧路以西17432.292.0且3.2商住27717.34114969 72%南宁荣顾房地产开发有限责任公司青秀区GC2019-117仁和路东侧35716.293.0且4.0商住39645.08192775 0广西瀚林地产开发有限公司江南区数据来源：南宁市国土局2019年全市地王项目位于良庆区，成交总价为9.7亿元，楼面价1290元/，从其他
50、区域地王来看，大多数仍是以底价成交。Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010为深入学习习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,贯彻全国教育大会精神,充分发挥中小学图书室育人功能20192019年部分重点房企拿地状况年部分重点房企拿地状况品牌房企拿地主要区域为邕宁和良庆区品牌房企拿地主要区域为邕宁和良庆区 当年拿地当年销售当年拿地当年销售 部分品牌房企部分品牌房企成交成交面积面积（万（万）建筑面积建筑面积（万）万）成交成交金额金额（亿元）亿元）平均楼面平均楼面均价均价（元（元/）拿地区域拿地区域项目状况项目状况中海41.