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1、货运超市运营管理方案=全文目录=第一节提高管理服务水平的整体设想与策划一、工作目标：二、具体措施：第二节:人员的配备与培训一、人员配备二、人员培训第三节拟采取的管理方式、工作计划一、拟采取的管理方式（一）组织系统（二）运作程序系统（三）激励系统（四）工作计划第四节:各项指标的标准及达成标准指标采取的措施第五节:规章制度和相关资料档案的建立与管理一、管理规章制度二、档案建立与管理三、档案管理运作环节四、档案资料的分类第六节:增值服务第七节:物业管理收费标准建议及收支测算一、收入来源：二、费用支出：第八节:日常物业管理一、介入期二、常规期物业管理2,管理档案资料名称资料内容物业资料A:基本资料 B
2、:标识资料事务管理资料A:事务值班表B:事务交接记录表C:物品搬出（入）登记表D:日常事务巡视记录E:事务回访登记表维修资料A:维修申报表B:维修服务派工单C:维修回访记录本D:公共设施维修记录安全防范及交通 管理资料A:日常巡查记录，交接班记录，值班记录B:杳岗记录C:物资搬运放行记录，紧急事件处理记录D:车辆管理记录，车辆详细资料，车辆出入记录设备管理资料A:公用设施保养维修记录B:各项机电设备保养维修运行记录C:设备分承包方维修保养记录D:设备检查记录员工管理资料A:员工个人资料，聘用表B:员物流绩考核及奖罚记录C:员工培训计划及实施记录D:员工培训考核记录E:员工外出考评及参加演练记录
3、F:员工住房及内务管理记录意见反馈资料A:服务质量回访记录表B:意见调查，统计记录C:投诉及处理记录表行政文件资料A:管理部主任值班及督察记录B:政府部门文件C:物业公司及主管领导部门文件D:管理部规章制度，通知，通报等文件E:管理部荣誉一览表F:管理部接待来访参观记录表会务资料A:会务承办实施方案B:会务摄影及录音，录像资料第六节：增值月艮务（讨论通过后，具备条件后再实施）当接管本项目物业管理后，将围绕客户切身需求，秉持“以客户为中心，优质服务，低 价收费”的经营方针，尽量开展各项便民服务，包括无偿服务项目和有偿服务项目，以下面所列。总之做到使用人有什么需求，我们就想办法满足。服务收费标准序
4、号项目收费标准备注1代理办公物品维修按维修单位标准收取维修费，每次维修费货比 三家，经同意后送修，加收适当服务费2代购车船航空票除实际费用外，按规定加收手续费3代寄，代领邮件加收适当服务费4配备急救箱，急救药品按药品的实际收费，不加收服务费5托盘租赁按租赁托盘时间、数量进行合理收费如有损坏按成本赔偿6叉车租赁按时间服务时间、数量进行合理收费7打扫室内卫生加收适当服务贽8如有需要根据实际情况再定第七节:物业管理收费标准建议及收支测算一、收入来源:1、管理费：物业分类面积（D12）单价（元）月收入（元）档口14221.671.521332.505公共仓1717. 891.52576. 8353-A
5、商业街（1-2层）7928.51.511892. 753-A办公区（3-8层）17194.41.525791.63-B商业街（1-2层）2116.61.53174.93-B招待所（3层）3175.21.23810. 243-B精品公寓（4-5层）62231.27467. 6合计54713. 925 元2、停车费：停车收费标准 （建议稿）车型车长月卡临卡停放时长收费标准微、小型车小轿车、面包车及5米以下的小货 车5-7米（含7米）200元2小时以内免费2-8小时5元8-24小时10元大型车7-12米（含12米）350元2小时以内免费2-8小时20元8-24小时35元超大型车12-19米以上750
6、元2小时以内免费2-8小时30元8-24小时50元备注二、费用支出：1、员工工资、社会保险和按规定提取的费用；2、公用部位、共用设施设备的日常保养和维修费用（质保期内，暂不考虑）；3、环境维护费用（质保期内，暂不考虑）；4、卫生费用；5、安全维护费用；6、办公费用；7、固定资产折旧费；8、物业公用部位、共用设施设备的公众责任保险；9、法定税费（目前没有太多参考依据作支持，暂时不能做准确的收、支预测）第八节：日常物业管理日常物业管理是物业管理单位实施管理与服务功能的重要阶段，我们将该项目物业管理 工作分为介入期和常规期二个部分，在介入期我们从物业管理角度提出一系列建议，并依据 项目情况实施整改和
7、进一步完善物业管理方案，为今后物业管理打基础。常规期物业管理工作，包括房屋，设施，设备维护，环境管理，安全防范管理，消防管 理，车辆管理等多方面内容，其中有些项目已在前面相关章节体现。一、介入期在此阶段，我们主要是进行调研，编写方案，做好验收接管工作。（一）调研，编写运营管理工作方案（二）验收接管1、拟定验收接管方案，组建验收接管小组。2、对项目进行全面验收，接管，包括资料接管，另附验收接管相关表格。3、如有整改，在整改完毕后对整改项目进行接管，届时另列清单交接。二、常规期物业管理（一）安全管理1、安全防范管理分为四个层次：第一层为督导层，全面巡查防漏堵漏；第二层为门岗人 员进行封闭控制；第三
8、层为监控系统；第四层为最里层，实行步行巡查，发现问题及时处理 或汇报处理。2、消防管理：建立消防责任小组，分三级巡查：第一级为保安员巡查；第二级为维修人 员巡查；第三级为管理层人员巡查。另外，编制消防应急方案进行演练。（-）车辆管理（其车位规划方案按现场实际情况另行确定）1、根据规划实行规范管理，包括标识规范、指挥规范、制度规范等。2、车辆流向划线、交通导向、指示牌的设置。3、合理使用停车场资源，使其资源利用最大化。（三）环境管理1、对于内外绿化，按照绿化管护制度严格执行，这里不再细述。2、环卫管理上：首先实行垃圾分流，使园区净化、美化。其次是实行人员培训到位、工 作到位、检查评比到位、质量到
9、位的“四个到位”，始终保持责任区域干净、整洁（详见保 清洁管理规定）。（四）项目中大、中型维修养护和日常小修管理运营部在每年年初，向公司上报年度各项目大、中型维修计划书，并按计划执行。对于 日常的小型维修，物管部将在第一时间保质保量进行维修和按年度计划进行养护。（五）客户服务负责整个项目的接待、内务、内部人员服务品质的监督检查等工作。将人员岗位职责上 墙公布，并要求服务人员统一着装、佩带明显标志，工作规范，作风严谨，真正起到形象窗 口的作用。运营管理部基于SCM的JIT库存管理研究摘要：从传统库存管理的假设和缺陷入手，讨论了基于供应链管理的库存技术与方法:VMI 供应商库存管理，联合库存管理，
10、JIT库存控制。并进一步探讨了基于供应链管理的JIT库 存管理以及JIT与MRP的结合，最后结合TOC提出了 JIT库存管理的新发展。关键字：JIT供应商库存管理联合库存管理 TOC理论MRP我国企业普遍存在着流动资金短缺问题，主要原因往往是企业的存货费用过高。据统 计，企业存货资金平均占用流动资产总额的四到五成。因此，为缓解流动资金的短缺、提 高企业资金的利用率，企业必须采用先进科学的存货管理方法，以加强企业存货规划与控 制，而库存管理是企业管理中的重要组成部分。在企业生产经营活动中，库存管理既必须 保证生产车间对原材料、零部件的需求，而且又直接影响采购、俏售部门的购、销活动。 为解放企业流
11、动资金，加快资金周转，在保障供给的前提下，最大限度地降低压库资金， 直接牵动着企业的经营效益。一.传统的库存管理的缺陷传统的库存管理思想是以生产不间断为核心，库存管理是为生产服务的。库存管理系 统所做的只是发出订单和催货，或用定货点法确定何时进行订货，或用经济批量法确定每 次订货的最佳批品。订货点法是一种按过去的经验预测未来的物料需求的方法，这种方法 的实质在于遵循“库存补充的原则，保证在任何时候仓库里都有一定数量的存货，以便生 产需要时随时取用。经济批量法是用经济批量公式计算出使订货费用和库存费用总和最低 的订货批量。这些方法貌似科学，用这些方法建立的库存模型曾被称为“科学的库存模 型”，然
12、而，在实际应用中并非如此。这些方法是建立在一些经不起实践考验的假设前提之 上，热衷以寻求解决库存优化问题的数学模型，而没有认识到库存管理实质上是一个大量 信息的处理问题。传统库存管理的假设是：1 .对各种物料的需求是相互独立的。传统库存管理的方法不考虑物料项目之间的联系，各项物料的订货点是分别加以确定 的。但是，在实际的生产中，各项物料的数量必须进行合理的配置，才能制造装配成产 品。由于传统库存订货方法是面向单个零件，对各项物料独立地进行订货，因而在生产装 配时不可避免地就会出现物料数量不匹配的状况。2 .物料需求是连续的。传统库存管理模型假定对物料的需求是相对稳定的，因此每次物料的需求量都小
13、于订 货总数。在传统的生产方式下，企业按计划生产，生产数量一般不会有大的波动，因而对 物料的需求是均匀的,而在现代制造业中，企业面向市场，对物料的需求是不均匀、不稳 定的，对库存的需求是间断发生的。实际匕采用传统订货法的库存管理系统下达的订货 时间常常偏早，从而造成物料积压，既导致资金的大量无效地占用，又引起库存费用的增 加。另一方面，又由于生产需求的不均衡，会造成库存短缺，从而给生产造成严重损失。 3.库存消耗之后，及时补充库存。在传统库存管理中，库存一旦低于订货点或消耗时，就立即发出订货，以保证一定的 存货。这种不依需求而定的做法没有必要，也很不合理，在需求间断的条件下，必然造成 大量的库
14、存积压，资金周转周期长。二.供应链管理环境下的库存技术与方法供应链管理（Supply Chain Management，简称SCM）：就是指在满足一定的客户服务水平 的条件下，为了使整个供应链系统成本达到最小而把供应商、制造商、仓库、配送中心和 渠道商等有效地组织在起来进行的产品制造、转运、分销及销售的管理方法。供应链管 理包括计划、采购、制造、配送、退货五大基本内容。是一种集成的管理体系。基于供应 链管理的库存技术与方法主要有以下三种：1 .VMI供应商库存管理所谓VMI （Vendor Managed Inventory）是一种以用户和供应商双方都获得最低成本 为目的，在一个共同的协议下由
15、供应商管理库存，并不断监督协议执行情况和修正协议内 容，使库存管理得到持续地改进的合作性策略。它是供链管理的这种理念要求的产物，它 要求供应商对下游企业库存策略、订货策略以及配送策略进行计划和管理，现了供应链的 集成化管理思想，适应市场变化的要求，是一种新的、有代表性的库存管理思想。2 ,联合库存管理联合库存管理（Jointly Managed Invenlory, JMI）,是一种在VMI的基础上发展起来的上 游企业和下游企业权利责任平衡和风险共担的库存管理模式。联合库存管理强调供应链中 各个节点同时参与，共同制定库存计划，使供应链过程中的每个库存管理者都从相互之间 的协调性考虑，保持供应链
16、各个节点之间的库存管理者对需求的预期保持一致，从而消除 了需求变异放大现象。但也存在一些缺点，总结如下：（1）.建立和协调成本较高；（2）.企业 合作联盟的建立较困难；（3）.建立的协调中心运作困难；（4）联合库存的管理需要高度的监 督。3 .JIT库存控制JIT（Just In Time）意为及时或准时，也有译为精练管理。它是70年代日本创造的一种 库存管理和控制的现代管理思想，在FI本丰田集团得到广泛实施，并取得巨大的成效。JIT 的基本思想正好与传统生产系统相反，它是以顾客（市场）为中心，根据市场需求来组织生 产。JIT是一种倒拉式管理（见图1）具体说，就是企业根据顾客的订单组织生产，根
17、据订 单要求的产品数量，上道工序就应该提供相应数量的组件，更前一道工序就应该提供相应 的配件，再前一道工序提供需要的零件或原材料，由供应商保证供应。整个生产是动态 的，逐个向前逼进的。上道工序提供的正好是下道工序所需要的，且时间上正好（准时， Just In Time）,数量上正好。JIT系统要求企业的供、产、销各环节紧密配合，大大降低了 库存，从而降低成本，提高了生产效率和效益。(图1)当然，伴随着第三方物流(3PL)的飞速发展，对于制造企业可以考虑将全部或部分物 流业务外包以实现准时供应和零库存。通过委托第三方物流企业进行供应商选择，制定采 购计划，进货并将货物储存在物流企业的仓库中，通过
18、先进的信息系统随时调取自己所需 要的物料；半成品或者成品一离开生产线，立即进入物流企业的仓库，再由物流企业组织 分拣、配送等后续业务。这在很大程度上可以降低企业的库存风险，甚至实现零库存。此 外，需要注意的是这一职能的剥离过程，需要建立在供应链战略联盟的基础上，同时也对 第三方物流供应商运营能力和信息系统支持能力提出了很高的要求。三.基于SCM的JIT库存管理2、 JIT库存管理的基本思想JIT的基本思想可概括为“在需要的时候，按需要的量生产所需的产品”，也就是通 过生产的计划和控制及库存的管理，追求一种无库存，或库存达到最小的生产系统。它是 一种旨在降低库存，消除整个生产过程中的浪费，优化利
19、用企业资源，全面提高企业生产 率的管理哲学。同时也是一种先进的生产组织方式，通过看板管理，它一环扣一环，不允 许有任何一个环节挡道。JIT对浪费的解释与我们通常意义上讲的浪费不同，它认为凡是 不增加价值的任何活动都是浪费，如搬运、库存、质量检查等，或者说凡是超出增加产品 价值所必须的绝对最少的物料、机器和人力资源的部分都是浪费。零库存和零缺陷是JIT 生产追求的目标。JIT认为，一个企业中所有的活动只有当需要进行的时候才进行，才不 致于造成浪费，它认为库存是万恶之源，库存将许多矛盾掩盖起来，使问题不被发现而得 不到及时解决。3、 基于SCM的JIT库存管理首先，需要明确供应链管理是指对整个供应
20、链系统进行计划、协调、操作、控制和 优化的各种活动和过程，其目标是要将顾客所需的正确的产品(Right Product)能够在 正确的时间(Right Time)、按照正确的数量(Right Quantity) 正确的质量(Right Quality)和正确的状态(Right Status)送到正确的地点(Right Place),并使总成本达 到最佳化。它是一种在满足客户需要的前提下，对整个供应链(从供货商，制造商，分 销商到消费者)的各个环节进行综合管理。生产能力促销计划交货日程 原材料半成品最终产品 信用托收支付条款发票供应商 制造商 批发商 零售商 消费者销售订购库存质量促销计划 退货
21、维修服务回收处理 支付托付供应链管理系统因而，基于供应链管理的JIT库存管理，实则就是将供应链管理的基本思想与JIT的 基本思想相结合，共同实现库存优化和零库存。简言之，就是在企业之间，以准时供应和 实现零库存为FI标，以库存管理为基点，通过供应链管理，对供应链上各个节点进行有效 地协调与控制，合理的配置各项资源，降低库存积压，减少一切浪费。在基于供应链管理 的理想的JIT系统中，各节点不存在提前进货的情况，因而使库存费用降至零点。3.基于SCM的JIT库存管理实施中应注意的问题基于SCM的JIT库存管理想要获得成功，首先需要满足具备完善的市场经济环境，以 及信息技术发达这一基本条件。然而，对
22、我国企业来说，要建立企业间的信息共享平台还 有相当大的困难。虽然有个别的企业愿意公开其信息给其合作伙伴，但大多数企业都处在 保密的状态下，这些企业就会在竞争中处于劣势。中国目前市场尚未完全开放，个别地方 的地方保护主义还相当严重，这样不仅做不到信息共享，还会阻碍经济的发展、网络安 全、商业流程变化。供应链中薄弱环节和利益分配都可能成为阻碍因素，信息化会对企业 社会乃至政府产生怎样的冲击和影响，它需要哪些法律来规范和保障，这都值得探讨。JIT 是一种先进的管理方式，随着我国经济体制的逐步完善及企业管理的不断提高，在我国推 行JIT有着很好的前景。既能够大大降低库存，提高效益，又可以不断改进和提高
23、企业管 理水平。总之，JIT管理体系的运用正是企业寻求的从管理要效益，从而增强企业竞争力之 路。四.JIT与MRP的结合MRP是物料需求计划(Material Requirement Planning system)的简称，这种方法是 由美国著名生产管理和计算机应用专家欧.威特和乔.伯劳上在对多家企业进行研究后提 出来的。MRP被看做是以计算机为基础的生产计划与库存控制系统。经过近一二十年的发 展，演变成 MRPII (Manufacturing Resource Planning) , ERP(Enterprise Resource Planning) o功能强在了很多，除了传统的制造，出货
24、，财务功能外，增加了供应链上物料流 通各个环节的管理，包括运输及仓库，还支持工作流的管理。但是在供应链中的有个很著名的“牛鞭效应”，URPII/ERP并没有有效办法解决，而 JIT的实施能够有效地降低“牛鞭效应”的影响。因此用MRPII/ERP来产生年计划，月计 划，周计划等，但是日常的实际生产则通过J1T来调度。这样就能将两者有机地结合起 来。同时，通过实施JIT,不断地减少生产周期，优化整个生产及物流系统，能有效提高 效率，减少各种参数的余量，从而使MRII/ERP计划更准确。当然若能在整个供应链上推行JIT,对企业的贡献将是革命性的。丰田汽车公司就是 一个很好的例证。从总体来说，从运营目
25、标来MRPII/ERP与JIT相同都是降低成本，减少 交货周期和快速作出对策。这都有是现在的企业经营环境相适应的。但是两者的侧重点的 所不同，MRP1I/ERP侧重于计划与控制，而JIT是体现的现场管理与改善。因此两者若能 有效地结合起来，将会对企业的竞争力产生深远的影响。五.基于SCM的JIT库存管理的新发展一一JIT与TOC结合JIT产生在东方，而TOC源于西方，在产生背景的差异下，两者的运用准则和管理手 段也不同。JIT追求零库存，认为库存是浪费，应当消除一切浪费；TOC则强调瓶颈，在 约束环节要合理的设置缓冲。JIT采用看板展开计划，各级生产单元依据所需满足的上级 需求组织生产，整个生
26、产系统是拉动式的;TOC以约束环节为基准，把约束环节之前、之 间、之后的工序分别按拉动、工艺顺序、推动的方式展开。在能力平衡方式上，JIT要求 以密切协作的方式来保持需求的适当稳定，并以高柔性的生产设备来保证生产线上能力的 相对平衡；TOC则善于不断地寻找瓶颈并消除约束，不断地改善企业链条上最薄弱的环 节。JIT与TOC本质上都内涵了先进的管理思想，对我国企业都可以产生现实的经济效 益。JIT要获得成功对企业的内外部条件都有一定的要求：内部需要企、业的生产系统有很 强的灵活性、很短的设备调整时间、完善的质量保证体系等；外部要求有完善的市场经济 环境、发达的信息技术、可靠的供应商、良好的交通运输
27、条件行装。但我国企业实际的内 外部经营环境却与之有很大的差距。因此在生产中追求消灭一切浪费，实现零库存的做法 是行不通的。而TOC约束理论强调的是瓶颈，通过在约束环节合理地设置缓冲来解决问 题。因此将TOC的思想方法与JIT结合起来，就可以较好地适应企业的内外部环境要求， 使企业健康、有序地逐步提高库存管理水平。参考文献：1郭晓娅.我国零售业供应链管理体系的构建策略研究D .秦皇岛：燕山大学2009：48.2张学龙.SCM环境下供应商管理库存的研究J.商业现代化，2007 (523)3孙衍林.供应链管理下的库存策略.内蒙占科技与经济J, 2006:014基于供应链管理的JIT库存管理研究J.长
28、春理工大学学报，2011:02【5】李胜歌.JIT与TOC相结合的库存管理方法及应用研究J .河北工业大学学报， 2004:126郝彦辉，张学民.MRP与JIT的比较与集成J.重庆工学院学报，2000:03【7】刘萌,高本河，刘大成.第三方物流与制造业结合发展的途径J.中外物流,2006:088孙立新.基于供应链管理的中国管理信息化(综合版)，2007:119潘玲.基于供应链的企业库存管理模式比较分析J.会计之友（中旬刊），20（36:02第一节提高管理服务水平的整体设想与策划一、工作目标：针对货运超市的特点和难点，我们首先要确定在管理上的五个重点：1、树立货运超市物业整体形象通过环境形象，货
29、运超市形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务 人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造货运超市开放，高效，规范的整体形象。2、确保因管理原因造成的重大治安消防事件发生率为零治安、消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键。我们相信只要通过对内的准 军事化的管理和对使用人人情化服务，通过人防、技防、物防的有效结合，力争该区域内因 物业管理原因而造成的重大治安、消防事件发生率为零。3、维护好货运超市的公共环境货运超市的投产是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本货运超市的卫生 涉及到道路，库房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，同时园区内的绿化的养护要达到 茂盛，常绿
30、，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象。只有通过专业的管理和不懈 的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，保证项目的整体形象。4、加强设施设备及物业本身的管理，使货运超市物业保值，增值货运超市内设施设备齐全，在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而 达到保值增值的目的。5、树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑该项目将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优 质服务，从根本上树立良好形象，给到货运超市的人留下良好印象，使货运超市因我们的管 理服务增加附加值。二、具体措施：1、根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安员由管理部统一指
31、挥调 度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其 它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合。在物防上加强对 物品进出管理，提高防范能力等，结合管理部统一管理，快速调度，确保治安万无一失。2、精心养护园区绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设。针对该项目的现 状要求，我们将设置统一由物管部管理的环卫、绿化人员，养护货运超市乃至整个项目内园 区绿化和管理好公共卫生，以保障货运超市环境优美，干净整洁。第一:维护保养好货运超市 绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机；第二:加强和引导环保意识的教育，使每位 到货运超市的人员都自觉
32、爱护区内环境；第三:垃圾分类收集，建立回收系统；第四：开展环 境文化建设和环境形象建设。3、保证车辆有序停放。为防止车辆乱停放现象，我们将对物业使用人进行引导培训与现 场温馨管理、提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐，规范停车和秩序 井然的目的。4、实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法。这种方法体现在人员安 排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面。我们以物管部为指挥机构统一集中管理， 同时每块区域设班、组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条 不紊，规范严密。5、我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以满足各项管理所需。第二节
33、:人员的配备与培训一、人员配备人员岗位分布说明1、物管经理：1名，在运营部的领导下，按照专业化、企业化的物业管理标准，坚持综 合管理、全面服务，自我完善和发展，统筹、协调日常管理工作。2、文员：1名，负责办理各类文件的文稿的打印、收发、登记、阅签、清退、整理，资 料归档、保密工作，以及来访接待、收发传真、考勤登记、接听电话等日常事务性工作。3、客服助理：1-2名，负责现场咨询解答，检查督导各项工作的落实情况及处理事务性 工作。4、高级技工（机电专业）1名，主要承担工程部门负责人的职责（其工作职责在部门职 能职责里说明）。5、普通维修工:2名，负责货物业和配套设施设备及场地的日常巡视、维修、保养
34、，对 外包维保项目进行检查监督工作。6、保安主管:2名，主抓项目内的安全保卫和秩序管理工作和对部门人员进行培训、检 查、监督、考核工作。7、保安员：19名，分两班24小时值班(其中2名轮休)，负责当班期间的安保工作。8、保洁员：14名，错班负责货运超市公共区域及周边卫生。注：以上人员编制在“运营中心2014年定岗定编申报表”已作详细说明。二、人员培训企业的竞争是人才的竞争，而人才的竞争关键在于企业是否最大限度地开发人力资源， 我们将按照“全员培训，全过程考核”的培训方针加以实施，使培训真正落实到实处。1、培训的目标：通过培训，提高员工的文化素质，业务技能和管理服务水平，使物业管理更加富有成 效
35、。2、培训内容：(1)新员工入职培训：A、企业培训I：企业质量方针，质量目标，企业理念，企业精神等；B、员工手册培训I：员工守则，礼仪行为规范，职业道德教育等；C、管理部概况培训I：货运超市概况，公众管理制度，内部规章制度，管理架构等；D、物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训等。(2)岗位专业技能培训：A、基本技能培训：相应岗位的专业知识(包括质量手册，程序文件，工作指示，记录表 格等);B、新技术(能)培训I：智能化技术，新设备仪器的使用与管理技术等。(3)素质提高培训:操作层自我开发培训I：进行有关职称的外送培训，或利用现有条件，举办电脑，消防、应 急、环保等相关知识讲座；(4)新政策
36、，新理论培训：物业管理理论动态，有关法律，法规，同行业新动向等。(5)培训者培训：培训者更新知识及观念，吸收新理论，不断创新培训工作思路的培训。3、培训计划(根据阶段性工作和实际需要另行计划)4、培训的评估考核(1)培训中考核：根据实情，边培训，边考察，理论与实践相结合，这样便于了解员工是 否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做的员工进行监督和指正。（2）培训后考核：分为实操考评和书面考核两种，反馈培训绩效，把考评的结果作为薪资 发放的依据。第三节拟采取的管理方式、工作计划一、拟采取的管理方式对于货运超市，建议采取的管理方式为:专业化，规范化，品牌化，经营型的管理方式。 基本思路是：1、严
37、格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质；2、提供24小时服务；3、严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为；4、致力精神文明建设，实施品牌和形象战略；5、军事化管理加现代化管理。具体的管理分组织系统，运作程序系统，激励系统三个部分说明。（一）组织系统：1、公司领导可以直接对物管部下指示，以提高服务效率。2、物管部实行垂直领导，减少管理环节，具体情况由物管部成立后决定。（二）运作程序系统：1、整体运作程序2、内部运作流程说明：1、在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监督的封闭性。管理层既是指 挥者，又是监督者，计划、组织、控制、反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲
38、点，有效 保证管理及时到位。2、各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范。同时充分授权，在权责范围内 最大限度地调动员工的工作积极性和主动性。（三）激励系统：说明：1、激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户，创造经济和社会效益。2、思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工效能和工作积极性， 尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心、座谈等。3、奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过 奖励引着员工走，通过惩罚“赶”着员工走，做到人人有动力，个个有压力，奖励分为物质 奖励和精神奖励。4、培养提升机制在实际工作中极具价
39、值，我们将培训放在集体和个人发展的重要位置， 目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者 让，为人才的发展创造有利环境。5、工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行。6、企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，增强凝聚力和向心力，增强员工的 自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力，引导功能，约束功能把员工的目标和公司的目标 紧密结合起来。（四）工作计划依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理，常规期管理二部分，现 拟工作计划如下。1、前期管理工作计划序号项目内 容时间备注1周边物业管理行业的调 研全面了解周边同类物业管理的模式和收费
40、 标准9月20日2拟订管理方案结合公司要求和实际情况拟定管理方案9月25日报批日期3制订管理制度制订切合实际的各项物业管理制度10月5日报批、再修订4组建管理队伍1、选拔；2、培训； 3、上岗11月30日需行政人事部协 办5完善办公条件1、安排管理用房；2、安排员工宿舍； 3、物质装备到位12月5日6督促完成配套设施建设交通划线、导向、指示牌的安装等12月10日需工程管理部协 办7物业接管验收办理书面移交手续12月15日8物业开荒全面清洁，为迎接租户进场做准备12月20日2、常规期管理工作计划序号项目内 容时间备注1房屋及公用部位维修保 养1、制定大，中修计划方案；2、日常零修，急修管理；3、
41、日常保养巡查管理；4、维修质量管理。接管验收后开 始，部分待施工 单位保修期满2公共设施，设备及场所 的使用，维修，养护， 管理1、建立档案，搞好基础资料管理：2、日常运行管理；3、维修保养管理；4、险情应急管理；5、水池、水泵、机房管理；6、其他。接管验收后开 始，部分待施工 单位保修期满3安防管理1、24小时值班及巡查，监控等安全防范 管理；2、违章私设摊点及设立广告管理；3、消防管理；4、来人来访管理；5、物品出入管理。接管验收后开始4车辆管理1、进出车辆管理；2、停车场管理；3、车辆行驶管理。接管验收后开始5清洁卫生管理1、清洁卫生管理； 2、环境保洁管理； 3、防疫消杀管理。接管验收
42、后开始6绿化管理1、室内绿化管理；2、室外绿化管理。接管验收后开始7客户服务管理1、提供安全、保洁、在询、指引等服务； 2、人员形象及服务意识管理。接管验收后开始8标识系统管理标识日常维护管理接管验收后开始9档案管理1、建立房屋共用设施设备档案资料；2、建立用户档案、房屋及其配套设施资料库；3、建立严格的档案管理制度。接管验收后开始第四节:各项指标的标准及达成标准指标采取的措施参照全国物业管理条例，全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准与评分细则及物流行业标准，对项目物业管理要求的各项指标以表格的形式予以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施。序号指标名称工作 标准指标测定 依据管
43、理指标实施措施1房屋及配套设施 完好率95%采用区域巡查管理与管理中心控制相结合的工作方法，落实 责任，责任到人，建立完善的区域日检，周检，月检制度， 健全档案记录2房屋零修，急修 及时率96%建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具 10分钟内到达现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜。并建立回访制度和问访记录，以优质服务为本，24实行小时 值班制度3维修工程质量合 格率99%建立维修回访制度，及时征求商户意见，保证反馈渠道畅 通，以确保维修服务质量4大型及重要机电 设备完好率99%全国物业完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技 术人员，寻求专业公司支持，所有维修人
44、员全部持证上岗， 实行24小时专人值班，出现故障及时排除5停车场完好率95%管理条 例，全国 物业管理 示范住宅 小区、大 厦、工业落实责任人，坚持对道路，路灯及停车场，消防设施设备等6路灯安好率95%公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养，由工程人员落 实，客服部监督，并建立健全档案记录，完善规章制度，确 保公共设施完好并正常使用7消防设备完好率98%8治安案件发生率每年不 超过1区不小港与 评分细 贝h物流 行业质量 标准实行24小时保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡杳，24小 时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立人防， 技防与物防相结合的治安思路，明确保安职责，层层防卫， 以确
45、保货运超市人身财产安全9财产被盗率10违章发生率每年不 超过5 宗建立交叉巡查制度，跟踪管理，对私设摊点，广告牌，广告 字画，乱贴乱画等现象及时发现及时处理，加强宣传工作， 杜绝违章发生并建立相应的回访制度11火灾发生率每年不 超过1 全员义务消防员制，确定消防应急方案，定期培训和演习， 加大宣传力度，由保安日常巡查，发现隐患及时处理，确保 安全12绿化完好率95%建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区域负责与巡查 制度相结合，加强宣传，发现问题，及时修复，确保公共绿 化无破坏，无践踏，无黄土裸露；室内绿化常青第五节:规章制度和相关资料档案的建立与管理一、管理规章制度科学完善，合理量化，健全
46、实操的管理规章制度是提高服务品质，提升货运超市形象的 重要依据。为进行统一规范和管理，接管后，将严格按照全国物业管理条例，全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准与评分细则和物流行业标准，及我公司质量体系 文件的要求，对项目实施专业化，规范化管理。还将根据该项目实际情况对规章制度及相关 程序作适当调整。管理制度主要包括公众制度及应急措施，服务质量控制程序文件，公司内 部管理制度等。二、档案建立与管理随着建筑设计高科技，专业化的发展，信息成为管理资源中又一重要因素。为此，在信 息收取时广开信息渠道，存储时做到内容全面，丰富，收集时尽可能地完整。拟对项目所有 物业管理与服务的项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建立相应的管理 档案。并树立档案管理的财富观，资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务。三、档案管理运作环节1、资料的收集，直接隶属于