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1、第二章 森林资源资产评估相关知识第一节 资金的时间价值一、资金时间价值的概念资金时间价值是西方经济学中的重要概念，它资金时间价值是西方经济学中的重要概念，它的一般解释是指资金（货币）在不同时点上的的一般解释是指资金（货币）在不同时点上的不同价值。不同价值。必须明确二点：必须明确二点：第一，货币本身不会增值，它只有作为生产资第一，货币本身不会增值，它只有作为生产资金后，由于劳动力和生产资料的结合，创造了金后，由于劳动力和生产资料的结合，创造了剩余劳动，才有增值的来源剩余劳动，才有增值的来源。第二，资金必须在不断的运动中才能增值，根据马克思的资本运动过程，投入生产领域的货币首先经过流通领域购买生产
2、资料和劳动力，使劳动力和生产资料相结合，进入生产领域生产，这是价值形成和增值阶段，最后进入流通领域，将产品销售出去，实现价值和剩余价值。通过这三个阶段的反复循环，资金才不断获得增值。二、资金时间价值的计算方法 资 金 的 时 间 价 值 按 支 付 时 间 因 素 的 不 同，分别有现值、终值和年金三种形式。现 值 是 资 金 的 现 在 瞬 间 的 价 值，或 者 是 指未来某一特定资金的现在价值。在在森森林林资资产产评评估估中中经经常常是是指指轮轮伐伐期期末末的的收收益益折折算算为为现现在在的的价价值值，或或者者是是将将整整个个轮轮伐伐期期内内的的收收支折支折为轮为轮伐期初的价伐期初的价值
3、值，因此也称，因此也称为为前价。前价。贴现:按照一定的收益率将经过一定时间的收入或支出的资金换算为现在时刻的价值称为贴现。终值是指资金按一定的收益率增值，一直计算到某个未来时间的价值。在森林资产评估中经常是指轮伐期内各种收支折算为一个轮伐期末或数个轮伐期末时的价值，因此也称未来值或后价。年金是指从现在到未来某一时间内每年获得（或支付）的等额资金。资金时间价值的计算，按计息的形式不同，又分单利法和复利法两种。单利法是从简单再生产的角度出发来计算经济效果的，它假定每年所创造的新财富（纯收入）不再投入到生产中去。通俗地说，即投资报酬不再加入本金计酬，因此，一笔资金投入生产后，每年将为社会提供等额的经
4、济效果。复利是在单利的基础上发展起来的，它是指一定资金投入生产后所取得的报酬加入本金，并在以后各期内再计报酬的方法。不仅本金要计息，利息也要计息，即所谓“利滚利”。（一）单利计算1单利终值l l 在 在单 单利 利形 形式 式下 下，一 一定 定的 的本 本金 金（或 或现 现值 值）A,A,按 按年 年利 利率 率p%p%计 计息 息，经历计息期数为 经历计息期数为n n时，期末的本利和 时，期末的本利和F F（即终值）为（即终值）为:F=A+Anp%=A(1+np%)2单利现值l l 计算现值的意义恰好与计算终值相反。计算终值是已知 计算现值的意义恰好与计算终值相反。计算终值是已知“现 现
5、在 在”投资金额、利率及时期，从而测算投资的终值。计算现 投资金额、利率及时期，从而测算投资的终值。计算现值则是从已知终值（即 值则是从已知终值（即“将来 将来”价值）价值）F F、利率、利率p%p%及时期 及时期n n，来测算现在须投资的资金额 来测算现在须投资的资金额A:A:（二）复利计算1复利终值 复 复利 利终 终值 值，也 也称 称本 本利 利和 和或 或到 到期 期值 值，是 是本 本金 金在 在约 约定 定的 的期 期限 限内 内，按 按一 一定 定的 的利 利率 率计 计算 算出 出每 每期 期的 的利 利息 息，将 将其 其利 利息 息加 加入 入本 本金 金再 再计 计息
6、息，逐 逐渐 渐滚 滚算 算到约定期末的本金与利息总值。到约定期末的本金与利息总值。2.复利现值 也 也称 称现 现值 值、初 初值 值，从 从已 已知 知终 终值 值（即 即“将 将来 来”价 价值 值）S Sn n、利 利率 率 p%p%及 及时 时期 期 n n，来 来测 测算 算现 现在 在须 须投 投资 资的 的资 资金 金额 额 S S0 03普通年金的终值普通年金的终值，就是每期期末连续等额支付，到期时一次收回的资金额。由于每次付款的终值与一次付款的终值的计算方法相同，因此计算连续等额付款的终值，实际上是对终值求和 例2.1杉木用材林的轮伐期为26年，每年投入的管护费用为90元公
7、顷，年利率为5%，主伐时应在主伐收入中摊管护费用成本多少钱？如果管护费用为年末支付，其计算公式为：如果管护费用为年末支付，其计算公式为：如果管护费用为年初支付，则公式为：如果管护费用为年初支付，则公式为：4.普通年金现值计算普通年金现值是指今后一定时期内、每年都有一笔固定额数的收入（或支出）的现在值。也就是说，在今后一定年限内，每年都得到一份固定的收入，现在应投入的资金。例2.2 某林场向乡村租赁林地100公顷，租赁期为30年，每公顷的年地租为100元，对方要求一次性付清30年的地租，在利率为5%的条件下，应支付多少钱？解：由题意R=100100=10000；P=5%；n=305.永续年金现值
8、绝大多数年金是在特定的期间内付款的，但有绝大多数年金是在特定的期间内付款的，但有些年金是无限期付款，比如股票投资，只要发些年金是无限期付款，比如股票投资，只要发行股票的企业不倒闭，则股东的红利是无限期行股票的企业不倒闭，则股东的红利是无限期支付的，假设每年所支付的红利是等额的，这支付的，假设每年所支付的红利是等额的，这就是一种永续年金。就是一种永续年金。例2.3 某林场拟向某村购买100公顷林地的永久经营权。林地的地租每年每公顷90元，年利率为5%，试求该片林地的使用权评估值。解：据题意R=10090；P=5%6偿债基金偿债基金是指为了偿还一笔规定在若干年后归偿债基金是指为了偿还一笔规定在若干
9、年后归还的债务，每期（一般为一年）必须拨作投资还的债务，每期（一般为一年）必须拨作投资（按固定的利率取得收入）的金额。这实际上（按固定的利率取得收入）的金额。这实际上等于已知年金终值求年金。其计算公式可由普等于已知年金终值求年金。其计算公式可由普通年金终值推出通年金终值推出例例2.4 2.4 某乡林场将某乡林场将10001000公顷的采伐迹地租给某公司公顷的采伐迹地租给某公司经营药材林，租期经营药材林，租期2020年。期满后由林场继续营造用年。期满后由林场继续营造用材林，这时需投入材林，这时需投入15000001500000元。问林场每年应从地元。问林场每年应从地租中留下多少钱才能满足迹地更新
10、的需要，利率为租中留下多少钱才能满足迹地更新的需要，利率为5%5%。解：据题意已知解：据题意已知Sn=1500000 n=20 P=5%Sn=1500000 n=20 P=5%7资本年回收值资资本本年年回回收收值值是是一一定定年年限限内内清清偿偿一一笔笔利利率率固固定定，分分若若干干期期归归还还的的债债务务，每每期期（一一般般为为一一年年），必必须须偿偿还还的的固固定定金金额额，其其中中部部分分偿偿还还本本金金，部部分分偿偿还还利利息息，而而本本金金和和利利息息的的比比例例是是逐逐期期变变化化的的。这这实实际际上上是是已已知年金现值，求年金。知年金现值，求年金。例2.5 某林场获得世界银行贷款
11、40万元进行造林，按协议规定利率为4%，第8年开始还款，第20年还清。每年应还贷款多少？解：据题意P=4%；n=20-7=13S0=4000001.047第二节 森林资源资产评估利率确定一、利率的概念及构成(一)利率的概念利率被定义为某一规定时间的利息与本金的百分比利率是经济生活中衡量时间重要性的尺度。（二）利率的构成商业利率通常由三大部分构成，即纯利率、风险利率和通货膨胀利率。、纯利率纯利率也称经济利率，它是指在特定的社会中，在长期稳定的基础上货币资本投资的平均收益，它反映了货币资本总的供求关系。货币资本的积累增加，利率下降，货币资本的积累减少，纯利率上升。、风险利率在 经 济 活 动 中，
12、随 着 市 场 的 变 化，除 了稳 定 的 政 府 的 短 期 公 债 外，其 他 所 有 的投资都有风险。对 于 投 资 企 业 来 讲，投 资 者 必 须 承 担 损 失 一部 分 或 全 部 的 投 资 风 险，由于企业的投资风险是不能保险的，投资者必须通过判断确定一个估计值，并通过提高一定的利率来补偿所假设的风险，这一增加的利率即为风险利率。在森林经营的投资中充满着风险。造林失败 火灾损失 人为灾害 病虫害及其他自然灾害、通货膨胀率通货膨胀率最通俗的概念是物价公开或隐蔽地持续上涨。不同性质的单位和个人对通货膨胀的预期期望值不同性质的单位和个人对通货膨胀的预期期望值不同。国家对未来货币
13、的信心最足，通货膨胀的不同。国家对未来货币的信心最足，通货膨胀的期望值定的较低；个人与企业对未来货币的信心期望值定的较低；个人与企业对未来货币的信心相对较低，所预期的通货膨胀率期望值较高。通相对较低，所预期的通货膨胀率期望值较高。通货膨胀值的确定一般以过去数年的国家统计数据货膨胀值的确定一般以过去数年的国家统计数据公布的通货膨胀资料作为依据。公布的通货膨胀资料作为依据。二、利率对森林资源资产评估值的影响以马尾松林为例，其主伐年龄为龄级，每龄级为10年，采伐为35年，造林投资约为每公顷2000元，年利率为6%，则主伐时造林计息成本15372元，为原投资的7.7倍；若利率为8%，则计息成本达295
14、71元，是原投资的14.8倍；若利率为4%，则计息成本为7892元，仅是原造林投资的3.9倍。大约利率每增加2%，年的计息成本增加1.9倍。在森林资源资产评估中涉及利息计算的主要有重置成本法和收益现值法。在在采采用用重重置置成成本本法法时时如如所所用用的的利利率率偏偏高高则则评评估估测测算算的的评评估估值值偏偏高高，森森林林资资源源资资产产的的购购买买者者无无法法承承受受;如如所所用用的的利利率率偏偏低低，则则森森林林资资源源资资产产评评估值偏低，资产的所有者将蒙受损失。估值偏低，资产的所有者将蒙受损失。在在采采用用收收益益现现值值法法时时则则正正好好相相反反，用用偏偏高高的的利利率率，则则评
15、评估估出出的的价价值值偏偏低低，甚甚至至出出现现负负值值，资资产产的的所所有有者者无无法法接接受受，如如采采用用的的利利率率偏偏低低，则则评估值偏高，资产的购买者无法接受。评估值偏高，资产的购买者无法接受。、投资期与利率的关系 从投资的事务费用分析，短期的投资要比长从投资的事务费用分析，短期的投资要比长期投资花费更多的费用。从资金利用的角度期投资花费更多的费用。从资金利用的角度分析，在短期投资，频繁的再投资必然会浪分析，在短期投资，频繁的再投资必然会浪费两次投资之间的时间。费两次投资之间的时间。在 在现 现实 实社 社会 会中 中，一 一项 项绝 绝对 对安 安全 全、不 不需 需努 努力 力
16、的 的长 长期 期投 投资 资是 是不 不存 存在 在的 的。社 社会 会动 动荡 荡、经 经济 济萧 萧条 条、技 技术 术变 变革 革等 等许 许多 多社 社会 会和 和经 经济 济的 的因 因素 素都 都将 将使 使长 长期 期投 投资 资的 的实 实际 际收 收益 益比 比现 现时 时的 的商 商业 业利 利率 率低 低得 得多 多，有 有时 时甚 甚至 至要 要低 低于 于经 经济 济利 利率 率（纯 纯利 利率 率）。因 因此 此，在 在森 森林 林资 资源 源资 资产 产的 的评 评估 估中 中，由 由于 于投 投资 资的 的年 年限 限很 很长 长，所 所选 选用 用的 的利
17、利率 率要比现时的商业利率低得多。要比现时的商业利率低得多。三、森林资源资产评估中合理利率的确定、通货膨胀率的确定1993年 国 家 公 布 为13%，1994年 高 达21.2%，1995年 为14.9%，1996年 为6%，1997年 为1%，1998年 为-2.6%，1999 年 为-2.9%，2000年为-1%，2001年初为1%。根据我国的统计资料确定通货膨胀率很困难，而且极不准确，采用时应慎重。、森林资源资产评估中纯利率的确定确定纯利率的最好方法是将稳定的政府为其公债支付的利率（无风险的利率）减去政府在发行公债当年预期的通货膨胀率。因此在经济形势变化比较大的情况下，纯利率应以国际上
18、平均纯利率的低限作为森林资源资产评估中的纯利率，即如果国际上的纯利率在2.0%4.0%之间，则应以3.0%作为森林资源资产评估中的纯利率。、森林资源资产评估中风险利率的确定造造林林失失败败风风险险率率的的确确定定。造造林林失失败败的的风风险险率率与与经经营营水水平平、气气候候条条件件有有关关。建建议议在在福福建建林林区的造林失区的造林失败风险败风险率定率定为为0.25%0.25%。火火灾灾风风险险率率的的估估计计。火火灾灾在在林林木木整整个个培培育育过过程程中中的的任任何何阶阶段段都都可可能能发发生生，但但火火灾灾损损失失率率在在不不同同的的地地区区随随气气候候条条件件等等多多种种因因素素而而
19、发发生生变变化。化。根 根据 据福 福建 建省 省南 南平 平地 地区 区调 调查 查资 资料 料，1975 1975 1984 1984年 年间 间，火 火灾 灾的 的损 损失 失率 率平 平均 均为 为0.134%0.134%，随 随后 后急 急剧 剧下 下降 降，全 全区 区未 未来 来的 的估 估计 计值 值为 为0.045%0.045%。为 为了 了安 安全 全起 起见 见，火 火灾 灾的风险率可取 的风险率可取0.15%0.15%。(3)人为破坏风险率的估计。人 为 破 坏 在 目 前 阶 段 主 要 表 现 是 盗 伐，特 别是 在 南 方 林 区，林 地 插 花 现 象 普 遍
20、，盗 伐 情 况严 重，其 造 成 的 损 失 在 部 分 地 区 远 高 于 森 林 火灾 的 损 失。但 盗 伐 的 具 体 损 失 状 况 调 查 起 来 也较 困 难，目 前 尚 未 见 到 这 些 调 查 的 报 道，无 法准 确 地 确 定 其 损 失 率，为 了 估 算 森 林 经 营 的 人为 破 坏 风 险 率，可暂时取火灾风险率的3倍，定为0.45%。病虫害及其他自然灾害损失率的估计。病虫害和其他自然灾害的损失也缺乏全面的长期的统计资料，因此，很难准确进行估计，在森林资源资产的评估中可利用火灾的损失率来代替，其损失率定为0.15%。根据以上四个方面的损失率估计，经营森林资源
21、资产的风险率为：0.25%0.15%0.45%0.15%=1%。5、森林资源资产评估中利率的确定 重置成本法和收益现值法中投资与收益的货币已折算为同一时点上的货币，它们的价值是相同的，它们之间不存在通货膨胀。因此，在采用这两类方法进行测算时，它们的利率中应扣除难以确定的通货膨胀部分，而仅用纯利率加上风险利率。在采用这些方法进行评估时，其利率一般应取4.0%5.0%，最高不应超过6%为宜。第三节 林地地租地租也可以叫做林地使用费或林地租金。分年交纳称为年地租或年使用费，一次交纳常称为林地使用价格（有的地方也称为山价）。林地使用价格的高低，要看林地开发成本和使用情况、生产经营盈利情况而定。地租是土
22、地所有权在经济上的实现形式，是土地的使用者为了使用土地本身而支付给土地所有者的超过平均利润以上的那部分价值。地租主要由绝对地租和级差地租两部分构成。l、级差地租级差地租是指经营较优土地所获得的，并归土地所有者占有的那一部分超额利润。级差地租是林地立地质量的差异而产生的林木材积或林产品数量的差异，并造成经济收入的差别；以及由于地理位置的差异，形成运输距离近远的差异，并造成生产成本的差别。由于这些差别，好的林地所获利润就比差的林地所获利润多，那么多出的这些超额利润就是归土地所有者占有的级差地租。级差地租是林地使用期内，由于经营者增加投入，实行集约经营，使林地的生产力或地利等级提高从而增加林木材积和
23、林产品数量而产生的超额利润，即为级差地租。级差地租在经营者的承租期内是归经营者所有，只有在承租期满后，签订新的租约，这部分的地租即被加到以后的地租中而归土地所有者占有。确定林地等级是级差地租定量的前提，只有把等级确定下来，才能进一步分析各级地的级差地租量。从我国目前林业生产的实际情况出发，林地的等级分两类：一类是林地生产力等级，一般按土地类型分；另一类是地利等级，主要按运输里程分。但是，目前林地等级的划分十分粗放，特别是地利等级的划分，因此要确定级差地租，就需要将这些等级量化。级差地租的差幅原则上由超额利润的差别来确定。超额利润除了来源于林地级差收益外，还来源于经营管理水平（级差地租），所以超
24、额利润扣除税金和经营管理费用后，才作为级差地租收入 2、绝对地租从以上分析看，劣等林地没有级差地租，但这并不意味着劣等林地没有地租，否则的话，土地所有者宁肯让它荒芜。林地作为一种生产资料，必须有其回报和补偿，即绝对地租。绝对地租是林地因有偿使用而支付的最起码或最低界限的价值牺牲，也是林地使用费的最低限。绝对地租量由劣等林地支付的地租量来确定，它来源于劣等林地的剩余产品价值大于其正常平均利润的差额。因此，绝对地租原则上应低于正常留利水平，这才不至于影响经济效益和经营者的积极性，这是绝对地租量的最高限。在森林资产的评估中通常不仔细分绝对地租与级差地租，而是根据当地平均的立地质量和平均地利等级，测算
25、出各地的平均地租，然后再根据各块林地具体的地利等级和立地质量进行修正。第四节 森林资源资产评估基本方法一、林木资产评估测算方法根据森林资源资产评估技术规范（试行）的规根据森林资源资产评估技术规范（试行）的规定，林木资产评估测算的方法主要有：定，林木资产评估测算的方法主要有：现行市价法：市场价倒算法、市场成交价比较法；现行市价法：市场价倒算法、市场成交价比较法；收益现值法：收益净现值法、年金资本化法、收获收益现值法：收益净现值法、年金资本化法、收获现值法；现值法；成本法：重置成本法、序列需工数法、历史成本调成本法：重置成本法、序列需工数法、历史成本调整法；整法；二、林地资产评估的基本方法根据森林资源资产评估操作规范的规定，林地资产评估主要有以下几种方法：l、现行市价法2、林地期望价法3、年金资本化法4、林地费用价法三、森林景观资产评估方法森林景观资产评估主要选择下列几种方法，并同时结合景区评价等级和相关设施等进行综合评定估算。1、现行市价法2、收益现值法：包括年金资本化法，条件价值法。3、重置成本法