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1、景区规划与开发旅游景区的概述旅游景区的规划旅游景区的开发一、旅游景区概述一、旅游景区概述旅游景区的概念旅游景区的概念 旅游景区(TuoristAttractino)是旅游业发展中的核心要素，是旅游动机产生的本源。在约翰斯沃布鲁克的旅游景区开发与管理一书中，将景区定义为是一个独立的单位、一个专门的场所或者是一个界限分明的、小范围的地理区域，具有可达性，能够吸引大批顾客在闲暇时候来此做短时间的访问。英国旅游局则定义景区必须是永久性的游览目的地，它最初修建的目的是使大众获得娱乐、兴趣和教育，而不是作为零售的地点或体育运动、影视观赏、戏剧表演的聚集地。它必须向公众开放，而且无须提前进行预订。旅游景区是
2、指以其特有的旅游特色和价值吸引旅游者前来，通过提供相应的旅游设施和服务，满足其观光游览、休闲娱乐、度假康体、科考探险、教育和特殊旅游需求，有专门的旅游经营管理的旅游管理地域综合体（杨桂华）国内外不同的学者对景区的不同定义，对景区的基本特征可以归纳为以下几点：(1)旅游景区具有开展旅游活动的特定内容。(2)旅游景区具有明确的地域空间范围。(3)旅游景区具有满足游客需求的综合性服务设施并提供相应的旅游服务。(4)旅游景区具有专门的经营管理机构。旅游景区和旅游景点的区别旅游景区和旅游景点的区别 旅游景点一般是单一的特定景观或活动，是单一性的旅游产品。旅游景区是由若干个景点相互结合、组合，并辅以旅馆、
3、餐厅、交通、商业网点、邮电通讯等设施而形成的相对独立的具有较大环境空间的地域，是综合性旅游产品。旅游景区与旅游景点之间是包含与被包含的关系。如长江三峡巫峡景区包括神女峰等诸多景点。旅游景区与旅游区的区别旅游景区与旅游区的区别旅游区是目前内涵与外延不明确的一个概念。旅游区有时等同于景区。有时有等同于旅游地，当等同于旅游地时，“旅游区”包含了“旅游景区”。或者等同于更大的范围，例如亚太旅游区等。从实践的角度来说，旅游区一般都具有较大的空间，其内部的景观资源比较复杂，具有不同的美学特征，人们往往又将旅游区的景观资源结构体系进行细分，即根据美学特征和单元的大小，将旅游区的景观结构体系分为三级，即旅游区
4、景区景点。旅游景区与旅游目的地的区别旅游景区与旅游目的地的区别旅游目的地旅游交通旅游中心城镇旅游服务设施与机构景区社区环境二、旅游景区规划二、旅游景区规划景区规划的概述 景区规划的核心 三种主要的景区规划 中国景区景区规划的现状概述概述概念类型原则基本程序理论基础旅游规划的概念旅游规划的概念自从旅游规划出现以来，国内外学者对“旅游规划”这一概念本身进行了各自的定义。由于旅游规划学科发展还很不成熟，所以对于旅游规划概念还没有形成公认的准确的定义。2003年发布的中华人民共和国国家标准：旅游规划通则也没有给予明确的定义。Gunn(1979)认为旅游规划的第一目标就是满足游客的需求，他采用了Davi
5、dof与Reiner对规划的定义，即规划是“经过一系列选择决定合适的未来行动的过程”。这个过程是动态的，反馈的。未来的行动不仅是指政策的制定，而主要是目标的实现。Murphy（1985）的定义是：规划是预测与调节系统内的变化，以促进有秩序的开发，从而扩大开发过程的社会、经济和环境效益。它是一个连续的操作过程，以达到某一目标或平衡几个目标。邹统钎（2001）认为旅游规划的核心概念是“旅游资源优化配套”，而旅游资源是广义的概念，即以旅游业为导向的人力资源、资本与物质资源。其目标是以稀缺的资源最大程度地满足游客、开发商及社区的需求。吴必虎（2002）的定义是：“对未来某个地区旅游业的发展方向、产品开
6、发、宣传促销及环境保护等一系列重要事项的总体安排，他对该地区旅游业的发展具有宏观指导和动态调控作用。”冯维波（2000）提出，旅游规划是“对未来旅游发展状况的构想和安排，以使旅游资源产生应有的经济效益、社会效益和生态效益。它以旅游市场变化和发展为出发点，以旅游项目设计为重点，按照国民经济发展要求和当地旅游业发展基础，对旅游消费六大要素发展及相关行业进行科学安排和部署。在此基础上，寻求旅游项目的最佳设计和组合，以及旅游业对人类福利的环境质量的最优贡献过程”。旅游景区规划的概念旅游景区规划的概念 旅游规划，按照空间尺度,从大到小分为三类：区域旅游规划、城市旅游规划、景区景点规划。旅游景区规划就是旅
7、游规划的一个子类型，也可以说是对旅游规划的进一步落实和细化。它以景区为特定的研究对象，属于微观尺度。旅游景区规划时根据景区的资源特点、市场状况和其它相关的自然社会经济条件，所进行的有关开发、保护、管理等内容的布局、设计、安排。其目的是为了使景区开发建设和管理能够有计划、有步骤，合理科学的进行。类型类型按所处阶段分类按所处阶段分类总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划按规划的时限分类按规划的时限分类近期规划：（5年内）对景区近期的发展布局和主要建设项目进行设计和安排，提出发展目标、重点、主要内容，并应提出具体建设项目、规模、布局、投资估算和实施设施等。远期规划：（520年）是使景区内各项规划内
8、容初具规模。并应提出发展期内的发展重点、主要内容、发展水平、投资匡算、健全发展的步骤和措施远景规划：（20年以上）提出风景区规划所能达到的最佳状态和目标。按规划内容分类按规划内容分类景区综合规划是一个整体的规划概念，是指按照国家和地方旅游业发展纲要精神，结合国家和地方旅游产业布局的要求，提出旅游资源开发，市场开拓以及景区发展战略的总体设想。景区专题规划景区综合规划基本思想的指导下，针对景区开发过程中的各辅助部门而提出的专题计划，其主要内容包括景区服务设施和基础设施建设计划。例如景区资源规划、线路规划、景区设施建设规划等。原则原则独特性 挖掘特色、塑造形象、突出重点、营造卖点整体性原则 社会、经
9、济整体性；规划、建设系统性市场导向原则 确定目标市场、设计适销对路产品、选取有效地营销手段弹性原则 时间、空间可操作性原则基本程序基本程序规划任务和规划人员的确定相关资料的收集评价分析规划大纲确定规划文本和图件编制规划成果定稿评审修订完善上报审批存档实施理论基础理论基础可持续发展理论系统理论旅游地生命周期理论区位理论可持续发展可持续发展可持续发展理论的核心理念就是：经济效率、社会公平和环境完整的统一。可持续发展的旅游是指在满足现有旅游者与地方社区居民需求的同时，保护与增强未来的发展机会。因而，景区规划、开发和管理应以保护自然和文化资源、使之不受损和退化，保持资源的可长远利用为前提。采用的方法环
10、境承载力分析、景区生态足迹计算系统理论系统理论系统理论认为系统是由相互联系的各个部分和要素组成的，具有一定结构和功能的有机整体。基本思想：要把研究和处理的对象都看成是一个系统，从整体上考虑问题 特别注意各个子系统之间的有机联系以及系统与外部环境之间的相互联系和相互制约。景区本身是一个复杂的关联系统，景区规划应采用系统分析和整体考虑的方法进行。景区规划的制定过程本身是一个不断调节和循环的系统。旅游景区规划的三个子系统制定规划反馈机制永久监控时间生命地周期理论生命地周期理论旅游地生命周期理论是描述旅游地演进过程的理论。目前比较公认的旅游生命周期经典模型是出自巴特勒（R.Butler)”s”模型。（
11、图）容量的临界阶段旅游者数量探索衰落停滞稳固发展复兴起步区位理论区位理论区位论始创于19世纪初，是说明和探讨地理空间对各种经济活动分布和区位的影响，研究生产力空间组织的一种学说。实质是选择最佳布局问题，即如何通过科学合理的布局使生产能以较少的投入获得较大的收益。是旅游规划和开发的一个重要理论基础，目标就是确定旅游业在空间上的合理布局。对旅游规划具有重要指导意义的区位理论 中心地学说、集聚规模经济基础分析背景分析目标设定景区战略定位保障措施监控回馈监控回馈不可行可行重点实施规划主题定位功能定位市场定位产品定位空间布局管理环境社区安全游客市场资源社会经济政策法规景区规划的核心景区规划的核心景区规划
12、的核心有四个关键环节，只有对这四个环节工作认真到位，技术保障有力才能保证规划质量可靠。确定规划目标确定规划目标景区规划者应该在规划之初通过大量调查分析提出规划目标引领整个规划的编制工作并且应当在规划文本中用专门的章节明确表述景区的开发目标，鼓励景区的投资者和经营者朝着预期目标前进。具体目标的设定不同的景区有所不同，但是应围绕一些公认的价值取向来展开规划工作。具体来说是景区规划要以提高旅游者满意度，为投资者带来良好的回报、帮助景区实现可持续发展地利用资源和环境、与地方社会经济协调发展为根本价值取向。在规划具体目标时，还应依据基础分析和背景分析的结果。基础分析包括对当地旅游资源调查和评价以及市场调
13、查和分析；背景分析包括景区所处的社会经济环境和现行的相关政策法规。景区定位景区定位(1)主题定位旅游主题是在景区的建设和旅游者的旅游活动过程中被不断地展示和体现出来的一种理念或价值观念。准确的主题定位是保证景区形成竞争优势的有力工具。如曼谷被称为“天使之都”，维也纳“音乐之都”。(2)功能定位为景区开发制定明确的功能导向，通常可以分为主导功能、支撑功能以及辅助功能三类。例如某景区环境优美和可进入性同时具备度假条件，那么我们就把该景区的主导功能定位于度假休闲，支撑功能是康体娱乐、辅助功能为观光游览等。在功能定位时准确分析各要素因子，确定正确的功能定位(3)市场定位引导市场满足潜在市场的需求。该部
14、分内容包括建立市场的分级评估和确定市场范围。(4)产品定位指出景区应开发旅游产品和项目的产品规模、类型、价格以及档次等。同时产品设计在保持与景区主题一致的情况下，有适当的超前性，多元化和富有创意。(5)空间布局社区吸引物综合体形式 美国学者（Gunn,1965)提出的。这种模式在景区旅游吸引物中心布局一个服务中心，形成吸引物综合体，二者之间通过交通联系起来，形成所谓的“娱乐同心圆”。三区结构模式 这种布局方式是Forest在1973年提出的。核心区是自然区保护区，被严格保护起来，限制乃至禁止旅游者进入。核心区外围是娱乐区，在娱乐区里配置了野营、划船、越野、观望点等设施与服务，对旅游者行为有一定
15、限制。最外边的区域是服务区，为旅游者提供各种服务，有服务和娱乐设施。双核布局模式 这种方法是Travis在1974年提出的，这种模式是三区结果模式的一个变通方法，将服务设施集中在保护区的边缘，服务区形成核心自然保护区和旅游娱乐去的商业纽带。核式环布局形式 使用这种布局的景区其核心往往为一自然景观，如温泉、石林、滑雪场、古建筑等。饭店等服务设施环绕着核心景观布局，各种设施之间的交通联络道路构成圆环，设施与中心景观之间也有便道或车道连接，交通网络成车轮或伞骨形，类似于“娱乐同心圆”只是布局更加紧凑。提出保障设施提出保障设施u景区管理措施收集整理与景区相关的法律法规，设定景区管理目标，设计景区管理机
16、构组织，并且对员工提出专门的管理要求。u环境管理设施对景区环境卫生、垃圾处理、污水处理等方面提出一些措施。u社区管理设施如何建立有效地社区参与制度、加强社区旅游培训教育、健全旅游分配制度和加强完善社区建设等u安全管理设施对预防自然灾害、确保设施安全等方面提出要求u游客管理设施对游客进行事前教育，对其行为进行约束。对景区游客容量进行管理。监控回馈监控回馈 首先，整个规划的各个技术环节是环环相扣的。上一个技术环节的科学到位是保证下一个技术环节合理有效的重要依据，但彼此之间的关系不是单向的。比如：我们应该先去得能赶紧去规划合理目标才能对景区进行合理的定位设计，当事实上对景区惊醒定位设计时规划组往往会
17、发现一些新的问题，导致修改最初设定的规划目标。其次，如果最终发现规划定位或者是保障措施无法得到落实和实施那么规划组就有必要返回到最初的规划阶段从新进行调查分析、定位布局，以求寻找到最合理、最有效的方案。三种类型的规划三种类型的规划旅游景区总体规划旅游景区控制性详细规划旅游景区修建性详细规划旅游景区总体规划旅游景区总体规划景区总体规划是对旅游景区的总体发展战略和开发布局的构想，具有全局战略性。注重对景区进行宏观层面分析和研究。需要在目的地层次的旅游业发展规划的指导下进行。编制总体规划能更好的推动和实现旅游的开发计划和发展目标，确保旅游资源的优化配置使其实现最佳利用价值。总体规划的期限一般为10年
18、到20年，同时，可根据需要对旅游区的远景发展作出轮廓性规划安排。类别类别软性发展目标、发展战略和策略、旅游业发展政策、资源调查与评价、市场分析与预测、产品形象定位、产品系类开发、市场营销策划等硬性主要体现在位置确定和土地利用，包括设施设定、用地划分、建筑体量、风格和高度的确定、绿化、环保等内容内容对旅游景区的客源市场的需求总量、地域结构、消费结构等进行全面分析与预测。界定旅游景区范围，进行现状凋查与分析，对旅游资源进行科学评价。确定旅游景区的性质和主题形象。确定规划旅游景区的布局和功能分区，提出规划期内的旅游容量。规划旅游景区基础设施和接待设施研究并确定旅游区资源的保护范围和保护措施。提出旅游
19、景区近期建设规则，进行重点项目策划。提出总体规划的实施步骤、措施和方法，以及规划、建设、运营中的管理意见。对旅游景匹开发建设进行总体投资分析。控制性详细规划控制性详细规划在旅游总体规划的基础和框架之下，对特定的旅游区内的建设开发用地进行深入的控制性规划开发。为景区的规划和建设管理提供依据，代表了一种规划理念，与景区修建性详细规划相比更强调通过一些控制性措施对景区进行管理和引导，在更宏观层面上提出的划分以及控制和引导的要求。主要为景区近、中期开发建设作出安排，规划的期限一般为510年。内容内容详细划定所规划范围内各类不同性质用地的界线，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。规
20、划地块，规定建筑高度、建筑密度、容积率、绿化率等控制指标，并根据各类用地的性质增加其他必要的控制指标。规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线、建筑间距等要求。提出对各地块的建筑体量、尺度、色彩、风格等要求。确定各级道路的红线位置、控制点坐标和标高。修建性详细规划修建性详细规划景区修建性详细规划是以景区总体规划或控制性规划为依据，对景区总体布局、建筑的形体设计和景观的美化做出具体的设计方案，并以此检验景区总体规划和控制性规划的设想和构思的可行性。主要为景区近期开发建设作出安排，规划的期限一般为35年。内容内容综合现状与建设条件分析。用地布局。景观系统规划设计。道路交通系统规划设计。绿地系统规
21、划设计。旅游服务设施及附属设施系统规划设计。工程管线系统规划设计。环境保护和环境卫生系统规划设计。景区规划现状景区规划现状1.重技术层面,轻体制层面。我国景区规划开发经过30年的发展与实践,技术越来越先进,如CIS(企业形象识别系统)、GIS(地理信息系统)、航空遥感技术、计算机和数学模型等都在景区规划开发研究与实践中得到应用。国内学者也一直在规划的规范化和科学化方面进行探索,旅游规划研究与实践中的技术含量日益提高。然而,在重技术层面的同时,规划编制者对体制层面的因素却普遍考虑不周。虽然近年来已有部分学者对旅游景区开发中的利益相关者、当地居民感知等问题进行了研究,但在景区资源规划时,常常存在忽
22、视当地社区参与和公众利益等问题,导致了旅游规划中的不公平现象。2.重规划编制,轻开发落实。委托单位(旅游景区)在开发建设景区之前,往往花重金聘请知名的规划专家及其领导小组对景区开发进行整体的策划、编排。他们通过对景区旅游资源情况的实地调查,按照规划通则的框架要求,根据自己掌握的丰富的专业知识及以往实践经验编制出详尽精美的规划文本。但由于规划缺乏科学性和可操作性、开发商与景区利益相关者的利益冲突、政府干预等种种原因,使得专家组精心编制出来的规划无法在景区开发的实践中落实,规划成果只能束之高阁。3.重经济效益、轻社会效益。多年来,我国旅游景区规划过程中普遍存在重经济效益,轻社会效益和环境效益的倾向
23、。景区管理层和当地政府在宏观决策中,重点关注的是资源如何开发利用,往往把开发速度和经济效益放在首位,而景区的环境效益和开发质量则置于次要位置;在规划战略和计划中,景区管理层看重的是能快速产生效益的经济项目,而见效不快的环境保护项目则迟迟未能上马。不仅造成严重的资源浪费,还对当地的环境构成了严重威胁。4.重短期利益,轻长期利益。旅游景区资源的规划是一项涉及多目标、多利益主体的长期系统项目。然而,当前景区开发投资主体,包括政府、企业、个人及政府、企业或个人的联合投资,在规划开发投入上没有一种战略眼光。政府作为投资主体,由于受政府领导任期限制等原因,往往存在将景区开发建设项目当作“政绩工程”的倾向,
24、只着眼于景区的短期利益。企业和个人作为投资主体,受经济利益的驱使,追求短期经济利益的最大化,不能从长远的角度考虑景区的环境保护及可持续发展等问题。以上投资主体漠视景区长远、可持续发展的一个直接后果就是我国新开发景区文化内涵的普遍缺失。短期利益驱动下的景区开发项目大多是匆匆上马,草草完工,赢利模式单一,文化表达肤浅,导致景区失去了其可持续发展的灵魂文化。三、旅游景区开发三、旅游景区开发景区开发概述景区开发要点景区开发项目建议书景区开发的可行性研究景区项目的资金筹措景区的设计景区项目管理（一）旅游景区开发的概念（一）旅游景区开发的概念 约翰斯沃布鲁克在景区开发与管理中将其定义为：“为了吸引和招徕游
25、客而建造新的建筑和设施。”旅游开发，是指把旅游地潜在的资源变为现实的经济优势的一项综合性的系统工程。这个工程包含旅游资源开发、旅游产品开发、客源市场开发，以及配套系统和保障系统的开发，构成一条经常处于良好互动状态的“旅游开发链”。（李海瑞，旅游开发实录，2000年）（二）主要的开发机构包括：（二）主要的开发机构包括：国外：（1）公共部门：中央政府（各部局）、半官方机构、地方政府；（2）私营部门：涉足多个行业的跨国公司（如环球公司和迪士尼公司）、大型休闲公司（如英国的兰克公司）、把休闲作为部分开发内容的开发商、中小型私人公司、个体企业；（3）志愿性部门：全国性的机构（如英国国家和古迹保护委员会）
26、、地方性的托管机构（如工业遗址、某一特定场所或者特定项目）。国内：国有开发商（如各级政府，国有企业）；民办私营企业；股份制企业；境外开发商。（三）旅游景区开发类型（三）旅游景区开发类型1、在以前不是景区的地方建造全新的景区，如即将建造的上海迪士尼乐园。2、将原有的景区改建成新的景区，如乐高乐园是在经营不佳的英国温莎狩猎公园的原址上建造起来的。3、在现有的景区内增建大型新项目，以吸引更多顾客，开发新市场。如在主题公园内新增建大型游乐项目。4、在现有的景区内增加服务设施，主要目标是改善服务设施或者鼓励游客增加二次消费。如许多博物馆内的新零售店或主题餐厅。5、创办新的节事活动或是举办每次变换地点的奥
27、运会之类的节事活动。举办此类节事活动需要进行大量的开发或改造。如北京08奥运会。部门主要开发类型主要景区类型公共部门中央政府1、3、4、5博物馆、画廊、历史遗迹、大型事件半官方机构3、4古老的纪念馆、历史遗址、博物馆。主要是那些并非为了旅游目的而建造起来的景区地方政府1、3、4、5博物馆、国家公园、休闲设施、节事私人部门跨国公司1、2、3、4主题公园大型休闲公司1、2、3、4主题公园、游乐园、休闲设施开发商1、2滨水地区开发中小型公司1、2动物园、园林个体企业1、3、4博物馆、休闲公园、手工艺品店志愿性部门全国性的机构4、5豪华故宅、历史遗址、自然景观、大型事件地方性的机构1、4、5历史遗迹、
28、工业遗迹、蒸汽机车、事件各部门的开发类型以及各部门所关注的景区类型各部门的开发类型以及各部门所关注的景区类型（四）旅游景区开发的内容（四）旅游景区开发的内容1、旅游景区规划2、旅游景观、基础设施和配套设施的设计3、施工建设4、建立和完善管理体系和服务体系5、培育和营造良好的社会环境6、开发旅游市场（五）旅游景区开发的程序（五）旅游景区开发的程序 旅游景区的开发建设是一个极为复杂的技术经济过程，是一项综合性和全局性很强的工作。总体而言，它主要包括如下五个环节：一是编制项目建议书，并报批立项；二是进行可行性研究，并报批；三是做出项目环境影响评估报告，并报批；四是编制旅游规划；五是旅游景区的开工建设
29、。项目建议书（又称立项申请）是项目建设筹建单位或项目立法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划（包括旅游行业规划）、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，按照技术经济政策和建设任务的要求，在计划研究的基础上，提出的某一具体项目的建设文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。（一）建议书的地位和作用（一）建议书的地位和作用第一，项目建议书是旅游投资的前期准备，是关系到投资的后续工作能否继续或进展顺利的前提。第二，为可行性研究报告提供依据，项目建议书对可行性研究报告的内容有纲领性影响，可行性研究报告是项目建议书的深化与细化。第三，为决策部门选择确定项目提供依据，项目建议书的审
30、批过程是旅游投资者对投资项目认识的加深过程与项目的调整过程，将对最终投资决策产生影响。第四，涉及利用外资的项目，在项目建议书批准后，方可对外开展工作。（二）建议书的特点（二）建议书的特点1、框架性 项目建议书是项目建设筹建单位或项目法人对拟建旅游项目的必要性、可行性提出轮廓设想。它的直接目的就是通过审批，它更多的是从较宏观的角度来分析项目的必要性、可行性。建议书的书写内容应该简明扼要，重点突出，层次清楚。2、指导性 项目一旦获得通过，项目建设筹建单位或项目法人就要委托咨询机构对投资项目进行可行性研究，编制可行性研究报告。项目建议书是编写可行性研究报告的指导性文件。3、前瞻性 项目建议书的编写，
31、要考虑国民经济与社会的长远发展及分析旅游行业的发展趋势，依据项目拟建地的条件提出旅游投资项目。项目要有比较好的成长性与未来适应性。（三）建议书的内容（三）建议书的内容 项目建议书的主要内容应包括：1、项目提出的必要性和依据；2、产品方案拟建规模和建设地点的初步设想；3、资源情况、建设条件、协作关系的初步分析；4、投资估算、资金筹措及还贷方案设想；5、项目进度的大体安排；6、经济效果和社会效益的初步估计，包括初步的财务评价和国民经济评价；7、环境影响的初步评价，包括治理“三废”措施、生态环境影响的分析；8、结论；9、附件。（四）项目建议书的审批（四）项目建议书的审批 大中型基本建设项目、限额以上
32、更新改造项目，委托有资格的工程咨询、设计单位初评后，经省、自治区、直辖市、计划单列市计委及行业归口主管部门初审后，报国家计委审批，其中特大型项目（总投资4亿元以上的交通、能源、原材料项目，2亿元以上的其他项目），由国家计委审核后报国务院审批。总投资在限额以上的外商投资项目，项目建议分别由省纪委、行业主管部门初审后，报国家计委会同外经贸部等有关部门审批；超过1亿美元的重大项目，上报国务院审批。小型基本建设项目，限额以下更新改造项目由地方或国务院有关部门审批。其中：小型项目中总投资1000万元以上的内资项目、总投资500万美元以上的生产性外资项目、300万美元以上的非生产性利用外资项目，项目建议书
33、由地方或国务院有关部门审批。总投资1000万元以下的内资项目、总投资500万美元以下的非生产性利用外资项目，本着简化程序的原则，若项目建设内容比较简单，也可直接编报可行性研究报告。（一）可行性研究的目标：（一）可行性研究的目标：总体目标：在做出工程上马或者放弃的决策之前，尽可能准确的评估所提交方案的可行性。可行性研究的分目标：1、尽可能的评估提议建设的景区在财务上的可行性，也即计算出资本和收益成本，对游客数量进行预测；2、预测未来的可能情况以及景区的市场/目标市场的规模。3、为项目申请资金提供帮助的正当理由。4、从规模、地形以及可进入性方面帮助确立景区的最佳位址。5、为筹划中的开发申请提供帮助
34、，以表明计划开发的景区是有市场的。6、吸引潜在的赞助商、特许经销商。7、分析具体的运营问题，如劳动力的可得性。8、确定潜在的财务来源支援。9、提供有用的市场信息。（二）可行性研究的步骤（二）可行性研究的步骤最初的概念粗略的成本估算市场可行性研究对最初的概念进行修正确定区位和地址对成本估算进行修正预测游客人数和消费状况财务评价确定资金来源细化设计方案和开发计划，包括分阶段计划（三）可行性研究的人员（三）可行性研究的人员组织内部员工：组织内部员工：聘请外部顾问：聘请外部顾问：优点优点了解组织的目的和目标了解组织的目的和目标较低的成本较低的成本缺点缺点缺乏客观性缺乏客观性受到态度和偏见的限制受到态度
35、和偏见的限制由于不是员工的唯一工作进度会比较由于不是员工的唯一工作进度会比较缓慢缓慢优点优点客观客观专业人员的专业知识专业人员的专业知识可借鉴其他项目的经验可借鉴其他项目的经验由专业人员进行，速度快由专业人员进行，速度快缺点缺点对组织的目的和目标缺乏了解对组织的目的和目标缺乏了解财务成本较高财务成本较高可能会简单提出别的组织用过的创意，而可能会简单提出别的组织用过的创意，而这种创意可能与目前的状况联系不大这种创意可能与目前的状况联系不大（四）可行性研究的内容四）可行性研究的内容1、市场研究（1）游客类型：国内度假者、国外度假者、一日游游客、学校团体、当地居民、公司客户等。（2）游客数量：距离景
36、区60分钟至90分钟车程范围内的客源区的人口总数；目前该旅游区的度假者的数量；吸引同类细分市场的本地竞争对手情况；景区自身的规模和性质。（3）客源地：客源地大小、国内市场还是国际市场（4）季节性：对于高度季节性的学校市场和家庭市场的依赖程度，（此类型多集中在学校假期间出游）；来自于当地的游客所占的百分比，（因为当地游客比例越高，对景区需求的季节性越弱）。2、景区的选址标准 靠近主要的人口聚集中心区；交通网络及其可靠性；本地区现有的其他景区；客源区的社会经济状况；气候；水电等当地公共设施和基础设施状况及当地各类企业情况；可供使用的土地面积大小、类型和质量、成本及土地使用方面的政策和法律规定；工作
37、人员的工资水平及可得性；政府部门对旅游项目的财政支助和实物援助；当地社区对计划建设景区的态度；建设成本等等。3、财务可行性（1）资本支出：购买地皮以及在这块土地上进行的任何修缮和准备工作；作为景区载体的建筑结构的修建工作；景区的布置；推出景区的成本；景区开业前需要支付的其他成本；景区运营成本。（2）景区收入：门票费；零售店和餐饮服务产生的收入；外部资金来源（如捐赠和赞助）；其他收入（如出售特许经营权、提供导游及房屋出租等）。北诺丁汉郡的英国中央公园选址决策（本特雷，1989年）：市场相关标准市场相关标准区位靠近潜在的市场可进入性辅助设施竞争对手其他可开发的旅游资源自然条件自然条件场所的美学特征
38、水源土地承载娱乐的开发能力其他标准其他标准人力的可得性及良好的人际关系土地的可得性及其成本，土地的规划和规制政府的财政支持社会经济特征舍伍德森林两小时的车程范围内有800万居民好附近有村、镇无舍伍德森林自身风景秀丽，动植物群种类多样中央公园改善了自然环境已开发人工湖从酒店和餐馆招聘来的有能力的管理者地价比伦敦近郊低很多，土地供应量：629栋别墅占地440英亩英格兰政府和当地政府援助了3400万英镑当地的支持：400个工作岗位；改善当地环境（五）可行性研究报告的编制（五）可行性研究报告的编制可行性研究的主要依据如下：（1）国家经济和社会发展的长期规划。部门与地区规划，经济建设的指导方针、任务、产
39、业政策、投资政策和技术经济政策，以及国家和地方法规等。（2）经过批准的项目建议书和项目意向性协议等文件。（3）由国家批准的资源报告，国土开发整治规划、区域规划，另外对于交通运输项目建设要有有关的江河流域规划与路网规划等。（4）国家进出口贸易政策和关税政策。（5）当地的拟建项目所在地址的自然、经济、社会等基础资料。（6）有关国家、地区和行业的工程技术、经济方面的法规、标准等资料。（7）由国家颁布的建设项目经济评价方法与经济评价参数等。（8）包含各种市场信息的市场凋查报告。可行性研究报告的编写规范 可行性报告的编写有一定的规范。最初的可行性报告源自于工业项目，所以其他行业项目可行性报告格式基本以工
40、业项目可行性报告的框架为蓝本，结合本行业的特点加以适当调整来编写。旅游项目可行性报告一般由12个部分和若干附件组成。（六）可行性研究存在的问题（六）可行性研究存在的问题1、市场经常处于变化之中，到规划的景区开业时，顾客行为和口味偏好可能已经发生重大变化。2、没有哪两个景区是相同的，因此要找到一个相似的景区来帮助开发商判定计划建设的景区能否成功是一件很困难的事情。3、景区的开发酝酿时间特别长，因此可行性研究所依据的那些假定变量如利率、建筑成本和员工雇佣成本可能会在景区开工建设时就已经过时了。4、许多景区，特别是公共部门的一些景区，有着一系列的复杂目标，这些目标中有些是自相矛盾的。（一）旅游景区开
41、发投资费用估算（一）旅游景区开发投资费用估算 项目总投资费用是拟建项目从前期准备工作开始到项目全部投产为止所发生的全部费用以及生产期所需全部流动资金。建设费用工程费土地费等其他建设费项目总投资固定资产投资流动资金建设期贷款利息固定资产投资方向调节税不可预见费用流动资产减：流动负债应付款项原材料燃料、动力低值易耗品现金费用估算的原则：1、客观性原则 估算要做到客观、接近实际，在思想上要有充分认识，在技术上要尽量保障客观。2、系统性原则 应该从全盘的角度按系统全面、避免重复、统筹协调的原则来估算。从时间上的前后协调来说，应考虑是否用费用换取时间，即增加费用来缩短工期的问题。3、留有余地原则 在施工
42、的时候往往碰上意想不到的费用，如物价的升高、小开支项目的增加、自然原因或社会原因造成的费用增加、资金与材料不能及时到位造成的拖延而引起的费用增加等，因此，费用的估算应留有适当的余地。4、非单一方案原则 费用估算应包括确定和考虑各种不同的费用估算替代方案。（二）筹措资金的渠道和方式（二）筹措资金的渠道和方式国外：私营机构（透支；贷款；商业抵押；风险资本投入；股票转让；商业扩张方案）；公共部门（欧洲委员会、中央政府、地方政府）；志愿型组织；吸引外部投资。国内：国家财政资金（基本建设基金）；银行信贷资金（包括政策性银行和商业银行的信贷资金）；非银行金融机构资金；发行债券；企业资金（包括股份有限公司发
43、行股票筹资）；金融租赁；利用外资。（三）筹措资金的策略（三）筹措资金的策略制定筹资策略应考虑的问题：1、因地因时制宜，量力而行 在制定筹资策略时应考虑资金的用途、数额和回收期，同时还要考虑对资金的偿还能力。2、有利于降低成本 项目资金的获得需付出代价，筹资策略的选择要重点考虑降低筹资的成本。3、还款期要适度 还款期限过短，会加重企业或项目业主的负担；还款时间过于集中，也会导致借新债还旧债的不利局面。4、如果项目投资主体是企业，还应注意企业权利的控制 企业财产的所有权、使用权和获益权等是企业的重要权利，为了获得资金有时要在权利方面做出一定的让步。因此，企业产权的变动是评价其筹资策略优劣的重要准则
44、。至于具体的投资策略，还有以下几点可供参考：1、筹资渠道单一化 这种策略可用于筹资成本较低、政策性较强的项目。例如利用国家财政资金、利用政策性银行贷款等。2、筹资渠道多样化及合理组合 这种筹资策略适用于资金需求量大，主渠道资金不足的项目。多渠道筹集项目资金应降低筹资成本。3、债务偿还期合理组合 企业或项目业主在债务偿还期的安排上，要长期、中期、短期贷款合理安排，防止还款时间及额度高度集中，为以后还款安排带来困难。（四）筹措资金的风险（四）筹措资金的风险1、信用风险(贷款银行有追索权，贷款人要承担责任)2、建设和开发风险(建设和开发失败，发生不可抗力的情况，贷款人有融资风险)3、市场和营运风险(
45、在激烈的市场竞争中，筹划不当，业绩欠佳)4、金融风险(如汇率波动、利率变动、通货膨胀等因素）5、政治风险(扣颁发新税率、进行汇兑限制、国有化或其他可能损害项目成功的政策和法律的制定和实施等）6、法律风险（由于经济体不同，法制不健全，无法用法律提供应有的保护，导致利益损失）7、环境风险（由于违反环境保护条例，造成污染环境，带来经济损失）等。（一）景区设计的元素构成（一）景区设计的元素构成1、建筑物的规模、形式、外观、颜色及材料2、建筑物的内部格局、形式及装饰3、景区整体布局及建筑物之间的间隔4、景区内设施及外观的设计5、景区内的人行道及辅路所用的材料6、路标和垃圾箱等景区设施的位置及形状7、景区
46、内其他服务设施的选址、形状和外观8、景区的入口及其他可能达到的通道9、景区内的交通（二）景区设计目标二）景区设计目标1、创造利润和收入2、节约运营成本3、灵活性（景区具有容纳新建筑或新项目的空间；景区运营具有缩减规模的弹性；部分景区能够临时改变用途用以开发商机）4、安全5、全天候运营（尽量克服恶劣天气带来的影响，保证任何天气下都可以运营）6、景区人性化（标识牌、可进入性、相关信息的提供、辅助性服务设施、线路设计、能够应付高峰）7、迎合有特殊需要的游客（残疾人、带婴幼儿夫妻）8、美学意义上的吸引力9、环境友好10、设计与外部观众（规划者、投资者、潜在顾客）（三）设计的约束条件（三）设计的约束条件
47、1、项目的预算2、景区开发组织的企业文化及其高层管理者对景区的看法。其他成功景区的经验及设计也会左右设计者的想法。3、与景区选择相关的问题，包括规模、地形、排水系统以及底土的土质。4、包括健康、安全及防火规章等法律方面的因素。5、地方规划部门的决策6、气候。（四）景区设计中的博弈（四）景区设计中的博弈外部观众规划部门投资机构潜在顾客开发机构的项目目标创造利润和收入节约运营成本灵活性安全全天候运营景区人性化迎合有特殊需要的游客环境友好美学意义上的吸引力设计的约束项目预算组织文化位址问题法律因素规划政策气候最终确定的景区设计（一）项目管理的内容（一）项目管理的内容1、资源管理（1）人：由景区经营者
48、直接聘用或由完成各项目任务的其他机构聘用。包括：建筑师、设计师和测量师；建筑工人和工匠；材料供应商；装潢人员和装配人员；园艺师；市场营销人员；地方政府管理者；公用事业人员（2）物：指项目开发过程所需要的所有物资。如：建筑材料；园艺材料；向工地输送水和煤气的管道电缆；景区核心部分设施；景区餐饮店和商店所需设施等。2、时间管理 管理时间是指确保各项任务按预先安排的进度完成，以免造成承建商等待。因此一开始就必须对完成各项任务所需时间有一个实际的估计，并且必须留有缓冲时间，以防止不可预见的问题影响预定的工程进度。如恶劣天气和供货延迟等。3、质量管理 所达到的质量标准通常是在资源、时间和预算约束下做出一
49、定让步和“权衡利弊”结果。但是质量水平一定要达到目标市场所能接受的标准。（二）项目管理的阶段（二）项目管理的阶段 罗杰斯和斯林（Rogers and Slinn,1993）确认的项目开发过程的四阶段：1、规划：目标；时间和成本的估计；团队建设2、安排进度：配备资源；安排活动3、控制：监督；修订计划和目标4、项目实施和运营（三）项目管理技术（三）项目管理技术1、关键途径分析（CPA）是以时间为基础的项目管理技术，通过该方法项目负责人可以弄清楚参与项目开发之间的相互影响，并作出安排。2、进度评估法（PERT）这种方法把景区项目分为若干工作和任务，从分析完成每项任务所需要的时间角度来计算项目工期。3
50、、线性规划 线性规划是一种数学技术，操作时将一系列变量引入线性规划模型，并得出达到预期结果的多种选择。（四）施工管理（四）施工管理 开工之前，为防止将来出现问题，需要进行以下各项检查：1、确保所有相关人员（建筑师、造价工程师、建筑商、景区经营者）都清楚各自在合同中的责任和义务。2、检查所有必备的保险单是否都已经办妥。3、确保符合所有的规范以及得到必要的许可，如规划许可、建筑规范和消防规范。4、确保用于支付工程费的资金到位，不至于因拖欠款项而延误工期。避免纠纷的指导方针：1、只使用有经验和有资格的建筑师和造价工程师；2、为设计者提供一个简明的设计要求，不要经常修改设计要求；3、让专家们自由的工作