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1、业祥花园项目产品规划建议2016年8月29日 竞案户型分析 PART 1 项目本体分析PART 2 产品规划建议 PART 3目录竞案户型分析 PART1潜江房地产市场概况2016年上半年，潜江销量前十楼盘共销售1641套，销售面积191269，套均面积116。潜江房地产市场概况2016年1月1日至6月30日，潜江市辖区网签面积339295.01。其中潜江城区住宅成交2519套，成交面积297029.45，成交均价为3364.37元/，套均面积117117平米。2016年上半年潜江城区五大区域销售套数占比图如下，可以看出城东占比为25%,销售套数为584套，城西占比23%，销售套数为527套。
2、城南紧随其后，占比20%，销售套数474套。城北占比与中心城区占比基本相同。天赐君天下地理位置 广华江汉大道8号开发商 湖北博畯置业有限公司占地面积 36000平米容积率 3.36建筑面积 13000平米户数 1052停车位 606绿化率 31%装修状况 毛坯销售均价 3250/在售户型 81-150，二至四房天赐君天下119122户型热销B户型-3*2*2-118.5 B1户型-3*2*2-119.4I户型-3*2*2-122.73A户型-3*2*2-131.24 41户型-3*2*2-119.7L户型-4*2*2-149热销户型热销户型光华1958地理位置 广华五七大道（警苑小区对面）开发
3、商潜江市大吉房地产开发责任有限公司占地面积 35000平米容积率 2.8建筑面积 10000平米户数 723停车位 451绿化率 35%装修状况 毛坯销售均价 3250在售户型 94-130，二至三房C1户型-3*2*2-115B1户型-3*2*2-118 A/B户型-3*2*2-119A1户型-3*2*2-118 C/D户型-3*2*2-90热销户型光华1958115119热销小结1、潜江整体市场成交套均面积117左右，110-120以下的户型较为畅销，说明三房为成交主力；2、区域内仍以三房供应为主；3、竞品均有户型采用入户花园或空中花园等创新设计。项目本体分析 PART2项目区位项目位于潜
4、江市广华二路西侧，属潜江广华核心区域项目位于潜江市广华，广华位于潜江以西，面积437.5平方公里，总人口38万人，是潜江市的重要财源基地和新的经济增长点。本项目位于潜江广华核心区域内，东临广华二路。项目四至项目东临广华二路，西距广华大道，北至五七大道，南边可达广南一路项目位于广华核心区，周边交通十分便利。距离主干道五七大道及光华大道均在1000m范围内，距离汉宜高速在10公里范围内。距离潜江市主城区大约20公里。项目配套项目位于潜江市广华二路西侧，距离广华大道和五七大道均在1公里内教育：广华幼儿园、广华实验小学、光华中学医疗：江汉油田总医院菜市场：集贸市场公园：植物园体育：江钻体育俱乐部、江汉
5、油田文体广场商业：光华商圈周边商业，广华商业城、嘉宁广场、广华商场金融：工行、农行、建行、中行、邮储银行交通：广华客运中心、广华油田交通车总站文化：油田图书馆酒店：浅水湾假日酒店、内部资源地块方正平整，利于规划初步预估，规划红线内，地块东西长约190m，南北宽约17m，内部整体方正平整。利于内部主体结构布局和园林景观打造。项目经济技术指标名称 指标项目总用地面积 62840.18规划建设用地面积 34409.94总建筑面积 125813.62计容总建筑面积 112333.24住宅总面积 100012.56商业总面积 11578.55容积率 3.265绿地率 35.09%停车位 400辆项目总建
6、筑面积约11.2万方，其中住宅约10万方，商业约11.6万方从目前项目经济指标来看，停车位偏少，未来生活品质将受影响。项目原规划套数统计项目原规划共计808套房源，1-6#楼为二梯四户，7-8#楼为二梯五户楼栋 梯户 编号 户型面积（）套数（套）1#2T401A 3*2*2 128.29 4601B 3*2*2 134.36 472#2T402A 3*2*2 132.20 4802B 3*2*2 135.91 503#2T403A 3*2*2 128.29 4603B 3*2*2 134.26 474#2T404A 3*2*2 136.08 4604B 3*2*2 135.51 475#2T4
7、05A 3*2*2 132.20 4805B 3*2*2 135.91 506#2T406A 3*2*2 136.08 4606B 3*2*2 135.51 47楼栋 梯户 编号 户型面积（）套数（套）7#2T507A 4*2*2 153.61 2407B 3*2*2 111.20 2407C 4*2*2 150.79 2407D 2*2*2 95.01 2407E 2*2*2 95.37 248#2T508A 4*2*2 153.52 2408B 3*2*2 136.22 2408C 4*2*2 150.70 2408D 2*2*2 95.03 2408E 2*2*2 95.31 24项目原
8、规划户型配比项目原规划以三室二厅二卫产品为主，占比76%户型 面积段 套数 占比二室二厅二卫95-96 96套11.88%三室二厅二卫 128-136 608套 76.24%四室二厅二卫 150-154 96套 11.88%合计 95-154 800套 100%u 项目原规划建筑均为塔式结构，建筑公摊基本控制在20%以内。u 项目原规划方言共计800套；1-6#楼为二梯四户，7-8#楼为二梯五户；u 项目原规划产品以三室二厅二卫产品为主，占比76%，以二室二厅二卫和四室二厅二卫产品作为补充，均占比12%。但每一种户型面积均偏大，将导致总价高去化慢。u 总体上看，项目原规划产品面积相对偏大，且面
9、积段过于集中。SWOT分析Strength优势分析1、配套成熟：项目主编生活配套较为齐全，能满足日常生活所需，且生活风味较为浓厚。2、地块方正：本案地块方正平坦，可塑性高，利于整个项目的建筑规划设计，打造具有市场竞争力的产品。Weak劣势分析1、项目位于潜江广华江汉油田区域，距离潜江市区较远，区域内人口相对不足，后期销售面临客户不足的情况2、项目现规划产品面积偏大，不符合潜江市场需求，后期销售可能会遇到较大抗性。Opportunity机会分析1、依托江汉油田，广华发展迅猛，成为潜江经济增长新支点，经济的高速发展，激活区域消费能力上升，一定程度上会刺激房地产是会场成长；2、通过对现有产品规划的重
10、新调整，让产品符合市场客户需求，扭转产品劣势，规避后期销售风险。Threaten威胁分析1、潜江楼市去库存压力依然巨大，且随着新项目的不断入市，后期市场竞争将会进一步加剧；2、未来楼市政策充满不确定性，热销行情或难以持续，本案去化速度亦具有不确定性。地块SWOT分析产品规划建议 PART3结合潜江市场需求及本项目自身条件，建议项目以三房产品为主产品 建筑面积 配比两房两厅一卫 80-85 5%三房两厅一卫90-100 5%100-110 15%三房两厅两卫 110-120 40%四房两室两卫125-135 30%135-140 5%户型配比原规划采用点式结构，影响整体采光效果建筑结构原规划建筑
11、结构为点式塔楼，楼横向宽度约为33.7m，纵向长度约为51.9m，建筑整体采用点式布局。根据本项目地块特征，建议本项目采用宽板式结构建筑结构规划红线内，项目地块东西长约190米，南北宽约为170米，宽采用宽板结构，楼栋单体东西长约37米，南北宽约20米，则东西向楼间距可做到约40m，南北向最小楼间距可做到50m约18m约37m约40m约50m建筑结构建议采用宽板式结构：两梯四户，大面宽浅进深住宅，边户及中间较户通风采光效果均好。户型结构户型内部空间尺寸建议面积区间起居室 主卧 次卧1次卧2书房餐厅 主卫 次卫 厨房面积面宽m面积面宽m面积面宽m面积m2面积m2面积面积面积面积紧凑两居80-90
12、15 3.6 123.692.76 5 6舒适两居90-10015 4.0 123.6103.38 5 4 8三居100-12520 4.2 153.9123.310可设计成书房8 64.58四居13013525 4.5 183.9153.6139.5127.54.510户型结构户型设计建议创新方式 特征描述 项目限制条件 建议步入式凸窗可增加市内使用空间，同时可改造成阳台使用增加少量的建筑成本 紧凑户型可采用飘窗 增加了室内可使用空间和观景面 大规模采用阳台 居家必备空间 增加容积率两房景观阳台，三房以上至少双阳台空中花园提升室内绿化，增加使用空间，多功能用途增加容积率 两房和三房均可使用入
13、户花园提供入户缓冲，引入室外空间，提高舒适度会增加进深，影响建筑排布较多采用退台 增加情趣和观景需要错层设计，影响外立面造型顶层采用舒适主卧设置步入式衣帽间，极大增加主卧舒适度会占用部分面积 大户型采用户型结构27飘窗：扩大视觉空间，提升舒适度和附加值，建议景观较好处局部采用 飘窗比平窗更能够让房间接受更多的阳光，又延展了室内空间；飘窗窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，增加实用率；落地飘窗增加步出空间；层高小于2.2米，进深小于0.6米赠送全部面积。景观较好处局部采用飘窗，实用性高，也增加了采光面和观景面落地飘窗垂直剖面示意图2.2M层高飘窗垂直剖面示意图2.2M层
14、高次卧、书房采用飘窗增加步出空间 飘窗边套270度飘窗户型示意 边套采用270度采光“L”型飘窗户型结构阳台：在保证基本功能使用上，在大户型适当增加观景阳台 观景阳台可考虑与客厅等功能空间连接，既增大景观面，又扩大阳台的活动景观空间；功能阳台一般与厨房相连，方便居家功能的需要；各种户型的主卧都可以考虑设置不计容积率的法式小阳台（进深小于0.6米），增加步出空间。两房先保证具有一个观景阳台兼功能阳台使用；三房以上户型至少设置双阳台，保证生活阳台与观景阳台区分；大户型至少设置三阳台。客厅连通观景阳台厨房连通功能阳台客厅外接观景阳台，增加客厅空间感主卧室外接阳台，增加步出空间户型结构步入式凸窗：有效
15、拓展中小户型使用面积，可增加10%使用空间步入式景观凸窗步入式阳台将传统的凸窗变形：在保留凸窗原有功能（实惠、观景）的同时，强化了凸窗的观景效果，并附送实惠步入式景观凸窗通过降低凸窗距地面的高度提高观赏效果步入式阳台客户可根据自己的喜好选择拆掉凸窗顶板，形成步入式阳台步入式景观凸窗室内地面步入式阳台凸窗顶板下降至2.2米左右的高度可拆除底座的凸窗凸窗：最大进深0.8m（多采用0.6m）可拆除底座凸窗：最大进深1.5mm（多采用0.61.0mm）中小户型不计面积的凸窗能够增加10%以上的实用空间可拆除底座户型结构户型结构入户花园：入户花园可构成立体绿化空间、增加采光面和使用空间优劣势分析：优：可
16、构成立体绿化空间、增加采光面，引入室外空间，提高舒适度；云梦市场上入户花园设计较少，本项目设计创新 劣：但使建筑进深增加，从而影响排布；设置户型分析：建议可在部分户型采用入户花园结构，拉长户型景观面，但是不宜设置过大；赠送方式分析：按一半面积计算。高层尽可能采用入户花园设计，作为提升功能空间，并拉升景观面，面积不应过大。户型结构空中花园：增加市内绿化、采光面和使用空间，部分户型可以使用空中院馆，将自然引入客厅餐厅可将空中院馆隔成一个 可将空中院馆隔成一个开敞的书房或卧室 开敞的书房或卧室空中庭院，使客厅进深变短，通风性更好；同时得到几个空间的共享，多处于北侧，客户可自行封闭处理户型结构露台：露
17、台增加观景平台和活动空间；在项目的顶层适当采用，以解决顶层销售难点 优：露台采用有利于增加情趣和观景，扩大生活空间；劣：露台设计，增加建筑容积率，且影响建筑外立面，不建议大量采用；一般按一半面积计算。可在本项目的顶层使用，解决顶层销售难点露台户型建议1按照旧建筑规范偷面积情况下的户型建议87.6m2二室二厅一厨一卫通过空中花园、阳台、飘窗实现大面积赠送2室变3室，1卫 95n通过“阳台”加”空调机位“的赠面积手法，实现2房变小3房，控制面积、控制总价。n赠送的面积约6；n超大景观阳台、南北双阳台设计，赠送面积约8.5。3室2厅2卫 126户型建议1按照旧建筑规范偷面积情况下的户型建议1 14.
18、93m2三室二厅一厨二卫户型建议1按照旧建筑规范偷面积情况下的户型建议37 37120.33m2三室二厅一厨二卫户型建议1按照旧建筑规范偷面积情况下的户型建议38 38135.6m2三室二厅一厨二卫户型建议1按照旧建筑规范偷面积情况下的户型建议户型建议2遵守新规范，无面积赠送情况下的户型建议在遵守建筑新规范下的户型建议将每一种尺寸做到极致。户型建议2遵守新规范，无面积赠送情况下的户型建议户型建议2遵守新规范，无面积赠送情况下的户型建议万科金域华府：无敌89三房 热销理由：p在不偷任何面积的情况下，实现三房有两房朝南，且有两个卫生间，满足对三房所有功能性的需求。p在降低建筑面积的同时，降低总价，
19、更适合年轻刚需族的需求。建筑面积：89户型：3房点评：89的三房，做出三房两卫，达到130+的效果，格局方正。户型建议2遵守新规范，无面积赠送情况下的户型建议户型鉴赏新湖菲林：世界纪录90方户型品鉴：创新1：通过设备平台、阳台等空间拓展，使90方拥有约37平方米的拓展空间，做到了4房2厅2卫，不仅南北通透、格局方正。创新2：:做到了10.4米3开间大面宽。其中主卧、带阳台的次卧、客厅三个开间朝南；主卧还以套房设置，独立衣帽间、可以容纳浴缸的独立卫生间一应俱全；南向次卧带大阳台，每个空间都阳光充裕；两个北向房间，无论是布置成卧室还是书房，都能物尽其用，不浪费丝毫空间。建筑面积：90户型：3+1房
20、点评：新湖菲林以世界纪录之名，重新定义90方，携强大空间性能创世而生，彻底解决功能与空间两全的难题。户型鉴赏绿地海德公馆：110“理想家”建筑面积：110户型：3+1房点评：整体户型设计空间利用合理，将不到110面积做到了四房，也实属难得。89的三户型解析：1.户型方正实用，动静分离，超高空间利用率;2.全明三室设计，观景飘窗，乐享四世同堂生活;3.客、餐厅外连超宽阳台，阔绰开间，媲美奢华户型;4.空中花园外加储藏，创变空间随心所欲户型鉴赏金地Carefor：二胎政策下的优加户型建筑面积：140150户型：3+1房点评：创新点蛮多，比如双子女可变空间、多元可能客厅、中岛分化餐厅、双钥匙、大收纳
21、等。双子女空间双钥匙老人房多元化客餐厅户型鉴赏创新点1：双子女空间特色：这个双子女空间里可以变换3种不同的模式户型的套房中间会有一个灵活空间，用门进行隔断，门打开可作为活动空间，如果是同性别则可开敞使用，如果是异性子女则进行隔断，2个孩子既可以一起玩，彼此又会有自己的空间。在客餐厅之间打造一个休闲空间，比如可以作为钢琴、喝茶、手工或者书房空间使用，餐厅设置小型吧台，兼具红酒、早餐台、上网休闲使用等。创新点1：双子女空间特色：这个双子女空间里可以变换3种不同的模式创新点3：双钥匙老人房户型鉴赏特色：老人房独立卫生间，加独立出入门，双钥匙设计把老人房设计为带卫生间的老人套房，设计上可实现从电梯厅里
22、面另一个门单独进去，或者作为子女成年后的单独空间，保持两代人间的私密，套房有一个洗手间和简单厨房的操作台面。此外，也可以用作投资用途，把它单独租出去。建议本项目采用新古典主义或者Art-Deco建筑风格建筑风格建筑风格 建筑物以其高耸、挺拔，以拔地而起、傲然屹立的非凡气势给人留下深刻印象 ARTDECO应用于建筑风格，常外挂面砖、天然石材等。注重表现材料的质感、光泽；色彩设计中强调运用鲜艳的颜色、暖色和金属色，造成华美绚烂的视觉印象。形体呈阶梯状收分，强调垂直线条，于稳重中显气质 注重装饰几何化，多用放射状、V形图案。会尝试新鲜元素的使用，如钢铁、玻璃等，不拘一格，旨在追求单个建筑作品的个性与
23、不可复制性。建议本项目打造开放社交是园林景观园林景观n 将小区入口打造成社交式广场，景观园林整体呈现开放式格局，方便业主邻里之间的交流；n 小区内WIFI全覆盖，业主在小区内任何地方都能够实现无线上网。健康跑道、中心景观、标志性社区大门、精致景观小品等园林景观架空乘打造成业主健身休闲场所小区配套小区内设置儿童游乐园、宠物天地等公共功能分区小区配套小区配套实用私享花园垂直提升至群楼屋顶，转换层私享花园智能化开放社区小区配套通过社区APP，一键完成物业和生活服务及沟通，为业主提供在线咨询、物业缴费、水电通知、天气预报、生活信息推送等服务，同时与外部商家在线营销网络联通，可在社区APP上直接享受购物
24、体验。建立智能快递投递箱，方便业主购物，与洗衣店、洗车店等商家建立合作，由合作方出资投放智能快递箱，可在快递箱投放商家广告信息。智能社区服务社区手机APP平台、智能投递箱。小区配套END THANKS汇报完毕 谢谢聆听 1.通过实例认识能量可以从一个物体转移到另一物体，不同形式能量可以互相转化。2.能结合实例，说出不可再生能源和可再生能源的特点。3.自我超越是学习修炼之高级境界。认识自我和修炼自我是自我超越之必要条件，它是对“原我”的突破。4.自我超越理念的人在处事为人上总有一个追求的目标和目标引导下的愿景。5.如果得不到属于自己的充分时间，会感到枯竭、焦虑，因为他们用这种方式来回顾事情，并体
25、验在日常事物中难以感觉到的安定情绪 心智生活相当重要，他们具有对知识和资讯的热爱，通常是某个专门领域的研究者 6.把生活规划成许多区块，虽然不喜欢预定的例行公事，却希望事先知道在工作与休闲时他们被期望的是什么 7.运营参与互动。这种情况多用于冷启动阶段，因为用户量少，所以用户收到的互动量就更少。运营人员必须要冲上去，自己先玩起来，甚至需要多个马甲，轮番与用户互动，满足贡献用户的互动需求，这样才能留下第一批种子用户。8.策略自动分发。不仅可以通过运营人工去互动，还可以通过策略去做自动分发。因为运营人工只能关注到最重要的内容和最核心的用户，覆盖量级很小，但还有很多种情况，需要覆盖更大量级的用户。9.前面做了那么多事，其实这一步最容易被忽略，因为官方和用户的角色在这一步反转。前面是官方求着用户参加活动，在这一步变成用户更主动的关注结果，而官方的收益阶段已经结束。10.活动预热非常重要，这关系到能否迎来爆点，以及爆点到底有多高。预热最简单的方式就是告知，如哪天上线什么活动。更复杂的方式是，不只是告知，而是有噱头的元素，吸引用户感兴趣并关注，还会投入推广资源扩大受众。演示完毕，感谢聆听！