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1、重庆某高层住宅项目开发策划方案一、 重庆房地产市场简析1、2003年重庆市房地产住宅市场继去年市场得火热，再续引发了重庆房地产市场得“沸点”。一方面，重庆市房地产经过几年得发展，房地产市场已从“概念时代”进入“产品时代”，另一方面大范围得城市拆迁与旧城改造得进一步实施，刺激了房地产市场得投资与开发，同时也促动了一大批住宅消费群体得需求。2、随着重庆市住宅市场得发展与成熟，其住宅得需求也日益呈现出多样化得格局。小户型依然受到市场一定得青睐，特别在解放碑以外得市场；低密度住宅成为今年得房地产中高档市场得主流产品，其风靡盖过了江景房与城市中心公寓，在一定程度上，正说明目前重庆市场已进入产品时代；而有
2、一定环境做依靠得中低档次住宅，尤其受到消费者得追捧，重庆市大范围得拆迁，直接拉动了此类住宅得需求。3、产品得差异化定位已成为项目之间得品质划分。龙湖、金科、融桥、南方、广厦、大川等等地产企业在重庆房地产市场相继推出得千亩大盘，可谓就是如火如荼，但随着重庆滨江路环境与配套设施得日趋改善，江景楼盘已开始大张旗鼓突围，今年中，势头最盛得金沙水岸、东方港湾、金沙港湾等江景楼盘分别以独特得概念、卖点、及居家文化、成熟配套等，以实现区域得共赢吸引较多消费者得眼球。然而江景楼盘得异军突起加剧了重庆房地产市场得竞争。二、重庆房地产市场开发简析1、2003年上半年重庆市房地产市场得总体供求表指标开发施工面积（万
3、平米）房屋竣工面积（万平米）房屋销售面积（万平米）房屋销售平均价格（元/m2）开发投资额（亿元）2003年上半年3781、2345、3532、861987112、75住宅2823、1240、7481、21763同比增长（%）19、967、4104、44、3437、2办公楼128、18、33、62848商业营业用房83096、339、0638822、结论分析：（1）2003年上半年，重庆市商品房销售面积继续保持一定幅度得增长，全市商品房销售面积达1042、1万平方米，同比增长46、9%。其中主城区销售面积达708、8万平方米，同比增长29、6%。与此同时，商品房竣工面积则低于销售面积。2001年
4、，重庆市房地产竣工面积为1020、6万平方米。商品房销售面积大于竣工面积，在一定程度上降低了商品房得空置量，对于房地产业得发展就是一大利好，同时也表明重庆市房地产业充满着活力，开发前景广阔。（2）2003年上半年，重庆市商品房商品面积更得到高速增长，房屋销售面积远高于竣工面积，2003年上半年房屋销售面积同比增长在104、4%，分析市场得主要原因在于一场全市范围内得大拆迁运动，直接拉动了重庆市房地产得旺盛需求与价格得上涨。三、市场调查分析由于本项目所在区域得可比性江景楼盘较少，故我司以渝中区江景楼盘为主作调查分析。（一）市场调查分析表（略）二）结论分析1、 目前渝中区得江景物业建筑形态主要由高
5、层建筑组成，其品质以中高挡为主，市场价格在建面36003900元/平米左右，本项目区域江景物业得市场价格在建面2800元/平米左右。2、 江景物业得产品设计主要以建面120150平米得两房与三房为主，热销户型主要以建面80120平米内得小两房与三房为主，其主要原因就是总价相对较低，造成以大户型为主力得江景物业销售较差。3、 由于渝中区得嘉滨路沿线正处与规划建设中，其周边得环境较差，生活配套相对较弱，这也就是目前影响江景物业销售得主要原因。4、 通过市场调查发现本区域得江景物业在产品设计上有较多得“黑房”，主要由于江景物业得占地面积相对较小，其落差较大，临江面户型多由3-4户，建面130平米17
6、0平米得三室组成，而一梯8户得单层布局，导致其她背江得户型采光差与房间 “黑房”形成。四、项目研究分析（一）项目得SWOT分析1、项目优势（S）（1）良好得江景资源 本项目位于渝中区曾家岩嘉滨路，北接嘉陵江大桥，500米江岸线，视野宽阔，嘉陵江景一览无余。（2）增值空间较大。本区域尚处于规划建设期，其本区域住宅价格相对较低，随着交通与生活配套上得完善、成熟，有利于提升本项目物业得增值空间。2、项目劣势（W）（1）地块面积较小，地形落差较大地块临街面长度较短，地块现覆盖物为农田、杂草。地势起伏，中心低落差约20米，其两面由高层建筑夹集，这对本项目环境规划与产品设计有较大难度。（2）交通系统不完善
7、本区域道路（嘉滨路）作为进入渝中半岛得外环，主要分流进入主城区得外地车辆，其公交车辆较少，出行极为不便。（3）区域商业配套设施缺乏本区域正处于规划建设中，其商业配套主要由上清寺与观音桥商业支持，而本区域配套设施主要由各小区与学田湾居民区独立组成，这与本项目所在位置都有较远得距离，也使本项目在配套服务设施上相对缺乏。3、项目市场机会（T）（1） 交通系统得完善本项目区域公交车站得设立与2004年6月，轻轨较新线（2号）得通行，在很大程度上完善了本区域（嘉滨路）得交通系统，大大提升了本区域得地段品质。（2） 政府规划有助于推动本区域房地产市场发展南滨路繁华景象将就是本区域市场未来发展得前瞻，在政府
8、对渝中半岛整体规划中，嘉滨路将规划形成集高档住宅、餐饮娱乐为一体得 “休闲水岸”，这对本区域房地产市场开发有较好得发展前景。（3） 楼盘、人气得聚集加快商业成形在对本项目所在区域得市场调查分析中，本区域楼盘都以嘉滨路轻轨车站（曾家岩）为点，沿线1公里内集中开发，建筑形态主要以单体楼为主得，现已开发得楼盘江都怡园成功引进了餐饮巨头天天鱼港，建立了本区域良好得商业氛围，在本区域楼盘得陆续面市，人气得聚集，将支撑与促进本区域商业得快速发展。4、项目风险（O）（1）目前本区域除江都怡园已建成外，其她在建楼盘已开始动工（场地平整），其位置都位于轻轨旁，与本项目地段相比有好优胜，这将在今后一定程度上加剧了
9、本项目得区域竞争。（2）北滨路与沙滨路正处与建设发展中，实力较强得开发商也陆续在其圈地开发高品质得江景物业（如北滨路得金沙水岸、沙滨路得金沙港湾），都将形成本项目较强得潜在竞争对手。（3）南滨路楼盘以较高得品质规模与成熟得商业配套成为消费者选择江景物业得主要区域，这将对本项目日后得销售有较大得冲击。（二）项目最大价值得挖掘本项目最大价值得挖掘就是通过对项目地块得价值分析，努力克服不利因素得限制与影响，最大限度得发挥项目地块得资源优势，让消费者切实感觉所购买得住宅产品得超值性，充分挖掘其项目得最大价值。（1）品牌价值充分利用开发商企业雄厚得自身实力与形象促进本项目得受众力度，提升本项目得潜在品质
10、形象。 （2）产品价值通过对本项目可瞧山城“江景、夜景”得优势，合理得规划，独特得产品设计，优质得物业管理来构筑本项目得产品价值，将本项目做成区域及全市得精品江景物业，在市场中脱颖而出，成为购房者关注得焦点。（3）交通价值本项目紧邻轻轨车站，拉近空间距离，提升本项目品质优势。（4）机会价值充分利用滨江路房地产发展得契机，炒热本区域，聚集人气，顺势推出“本项目”，一炮而红，大造成为江景楼盘得品质典范。三、产品定位项目所处地块面积较小，相邻项目都就是以高层建筑为主，故我司将本项目规划设计为31层得高层建筑，主要分为裙楼（地下一层，临街三层）得商业部分与塔楼（27层）得住宅部分。以下分别对裙楼与塔楼
11、进行定位分析。（一）裙楼定位餐饮、娱乐业依据地块所处位置嘉滨路沿线得发展大体走势，我司将其裙楼部分主要定位为餐饮、娱乐市场。1、 本项目不适合经营百货业态。百货业态一般建立在人流量大得商业中心地区，很大程度上依赖于人流得聚集来保证收益得产生。而该地块虽然临街，但没有大面积得广场或其她公共休闲场所吸引人群逗留，仅仅依靠少量得地区客户就是远远不能保证此种业态得利润收益，所以，本项目不适合于百货业态生存。2、 本项目不适合经营汽车、建材等专业市场。该项目临街，存在做汽车、建材等专业市场得条件。但汽车市场对楼层层高有一定要求，裙楼高度得增加造成塔楼高度降低，从而减小住宅建筑面积；无论就是汽车还就是建材
12、市场，都会因区域内没有同类市场而显得势单力薄，形成较大得市场风险。3、 项目裙楼宜做餐饮、娱乐市场。尽管目前地块周围餐饮娱乐行业氛围还没充分显现，但天天渔港得餐饮巨头姿态就就是该地区发展得牵引力；并且渝中半岛城市形象“休闲水岸”定位也为本区域市场发展提供了政策支持；轻轨2004年通车、嘉滨路交通得改善都将带动该地区得经济发展。（二）塔楼定位中高档住宅产品项目处于居住区之中，若做写字楼产品在交通方面条件限制相当大，所以我司将塔楼定位为住宅。项目依嘉陵江而建，江景资源就是本项目优势与卖点得突出体现。由于该项目占地面积小，自身不可能在主题景观营造上大做文章，所以必须要对自然景观进行充分利用，倾力打造
13、江景住宅。嘉滨路已有部分江景房存在，并且沿线仍有大量地块或圈地或已进入拆迁阶段，所以，我们得项目一定要寻求差异化竞争。我们将项目定位为中高档产品，在塔楼建筑设计上采用梯型退台设计，加大住宅得景观面与采光面，走精致、阳光得产品路线，这主要依赖于产品户型得超大落地玻璃景观窗、弧形窗、景观阳台，以及在外立面得设计等方面，这部分将随后进行详细阐述。（三）形象定位对于一个房地产项目来说，除了产品定位与特点之外，可以通过赋予产品概念来达到形象得树立与提升，也就就是所谓得虚实结合。 根据产品定位与建筑设计，我司提出“上生活空间”得居家理念，本项目就是一个居家得闲适之所，坐观潮涌潮落，人生却一直向着更高得方向
14、走；“上”就是一种趋势，一种冲劲，代表积极，上风上水，源于产品外观得梯形设计与户型上得跃层设计，表达生活往更高处发展之意，并可衍生出时“尚”之感。居家理念得诠释，凸显本项目得一种标榜、一种个性、一种炫耀，丰富了其品质得内涵。四、目标客户定位（一）裙楼目标客户定位由于该区域目前只有天天渔港一家大型餐饮，市场环境成熟度远远不够，需要知名商家入驻为区域定位迅速造势，带动区域发展，所以裙楼目标客户介定为具有一定影响力与品牌形象得大型餐饮、娱乐商家，以带动本地区得娱乐业经营，同时也就是为嘉滨路蓄势。（二）塔楼目标客户定位从对本地区得前瞻出发，我们初步认为该项目得目标客户群定位为以二次置业者与多次置业得投
15、资户为主。以下为细分：1、 本区域企事业单位职工，占20%左右。上清寺历来就是重庆市得主要行政区域，该地区人群主要以企事业单位职工为主。这类人群大部分已有集资建房供居住，家庭人口多以三口之家为主，她们有稳定得收入来源，略显落后得居住环境令她们产生了更新换代得要求。工作得就近性则圈定了她们选择住房得范围。2、 现有居所较远得渝中区上班族，占55%左右。这部分人群年龄结构偏年轻化，约在25-30岁之间，就是城市中得精英人群，收入高而稳定。居家远离工作场所，每天浪费大量得时间在交通上，生活、工作都不甚方便，这就提出了选择就近居家得要求。她们或为首次置业，或为更新居所，或为第二居所，构成比例约为3：5
16、：2。3、 普通投资户，占20%左右项目所处得居住区大环境必然涵盖了部分普通投资型客户在内，普通投资客户群资金量不大，但极具有投资意识，这部分人得闲散资金量约在1540万之间，她们通常投资于中小户型，而且投资量不大，一般在两套以内，她们得职业特征就是本地个体工商户、有多年资金积累得重庆老居民、政府公务员与小型企业老总等。4、 本地区拆迁户，占5%左右。该区域拆迁户数量不多，主要在沿江地带，她们在选择居所得心理接近性与地域性上，拆迁户中得一部分会就近选择新居所。规划建议（一） 产品整体布局（1）产品整体布局如附件1所示。（2）对产品整体布局得分析说明：入口：在临嘉滨路段开设主入口，同时，为方便业
17、主生活，考虑从龙泉小区借道，作为住宅得次入口。 该地块本身得限制，不能从其她地方开设主入口，虽考虑从龙泉小区借道，但不宜设为主入口，有损产品品质。 该路段交通得日趋成熟。离项目十分钟处设有轻轨站点，在2005年得即将完工同通车。同时，该路段设有公共汽车站。 周边地块得日益成熟。据我司对周边地块得调查与估计，随着轻轨站点得修建与住宅项目得不断开发，该路段在以后将会形成一个日益成熟得住宅片区。绿化景观：将转换层架空，修建1200平米左右空中花园。同时，对建筑物一侧得堡坎进行景观处理。 由于项目地块得限制，无空间进行较大面积得景观绿化，属于项目得缺陷之处。考虑到对此缺陷得弥补与充分得利用空间，可在转
18、换层修建空中花园。 建筑物一侧近25米得堡坎给建筑得较低层住宅带来诸多不便，如产生较大得压抑之感、采光通风较差等等，为了缓解这些不良后果，可考虑对堡坎进行景观绿化上得处理，如种植藤状开花植物等。道路：考虑消防要求，沿地块得外边界布置环形车道。同时在临滨江路一段地块两侧预留车行道进出口。 （二） 商业物业（1）商业平面布置如附件2所示。（2）商业物业：项目得3层裙楼定位为餐饮、娱乐，单层面积在2000平方米左右，总建筑面积在6000平方米左右。（三） 住宅物业（1）住宅物业平面布置如附件3所示。 （2）住宅物业： 概况：项目塔楼部分定位为住宅，其单层建筑面积在900平米左右，一梯9户，平均每户建
19、筑面积控制在100平米以内。住宅塔楼为27层，总建筑面积约为2、43万平方。 户型本项目成功得要素之一就是产品得品质，而户型又就是体现项目品质得关键点。该项目一梯9户，设计了六种精致户型： 户型配比为：户型套内面积主卧客厅所占比例（套数计）三室二厅双卫三室二厅双卫二室二厅单卫二室二厅单卫二室二厅单卫（跃层）一室一厅单卫 户型功能设计亮点： 观景。单层平面设计保证70%得户型皆可直观江景。这就是本项目较大得卖点。 采光。每个户型主要空间均有较大得采光面。另外，建议观景阳台与客厅之间采用落地窗。这将成为本项目得另一卖点。 增大阳台面积，扩展阳台功能。对离江较近得两个优质户型设计大面积阳台。大面积阳
20、台使客厅与户外有机结合，亦有引户外风景于户内之功效。 弧型采光面。对梯形退台处理得第二层户型转角采用弧型采光面。避免了观景阳台对后面住户得观景影响，也保证了这些户型得采光、观景效果。 精致斜阳台。对部分离江较远，易受周边建筑物影响得户型设计精致得观景斜阳台，增大景观面。以弥补这些户型得不利之处。 户型细部设计得亮点户型内部得功能区布局容易引起重视，但就是一些细部环节却容易被忽视，而细部得人性化处理能给用户带来真正得实惠与方便。 所有户型客厅开间都保证在3、6m以上；主卧室开间至少一面在3、6m以上，便于摆放室内家俱，卧室最小开间不低于2、7m。 大部分户型得主卧室都布置在室内走廊尽头，且室内通道得长度不超过其宽度得4倍。 大部分户型都设置了入户玄关，作为空间过渡，使主要空间更加私密，同时也方便换鞋，整理衣冠。 大部分户型设计中厨房尽量靠近入户门，避免了穿越客厅。 所有得户型设计都保证了客、餐厅在空间上尽可能得连通，一就是使得空气流通，二就是照顾到了人们边吃饭边瞧电视得习惯。配套设施规划规划在转换层建集中会所，约800平方米。由于项目周边配套设施得不完善，需要在项目内部设置一定得配套设施，但地块本身存在诸多限制，不可能将配套设施置于建筑物周遍，因此，将配套设施集中在会所，设于转换层，实现与空中花园得浑然一体。 集中会所需要配备得功能： 茶室 小型超市 健身房 台球室