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1、 写写 字字 楼楼 专业知知识培培训写字楼的写字楼的产品解析及分品解析及分类写字楼的局部硬件写字楼的局部硬件设施施培培训纲要要写字楼的定写字楼的定义和特点和特点写字楼与住宅的差异写字楼与住宅的差异写字楼智能化写字楼智能化5A解析解析经典案例分享典案例分享写字楼的开展情况、定位与客写字楼的开展情况、定位与客户分析分析产品的差异客户的差异销售的差异写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的开展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的.写字楼的定写字楼的定义而现代写字楼正向综合化、一体化方向开展，是指拥有一定规
2、模的面积，具有良好的建筑和现代化的设施，以及优质的物业管理效劳，能够满趍现代社会办公的各种需要的楼宇。人口多人口多：企业集中，人口密度大；面面积大：大：多为高局建筑，楼体高、层数多、建筑面积大；现代化：代化：建筑、设备既现代又先进；功能全：功能全：拥有会所、商务、娱乐、餐饮、健身房等工作与生活辅助设施；集中化：集中化：使用时空集中，人员流动性大，一般来说，写字楼使用时间集中，多数在早8点以后，下午6点以前，上班时间整个人来人往，川流丌息，下班后是人去楼空，冷清异常；要求高：要求高：经营管理要求高，时效性强。写字楼特点写字楼特点北北京京中中央央商商务区区写字楼的写字楼的产品解析及分品解析及分类写
3、字楼的局部硬件写字楼的局部硬件设施施写字楼的定写字楼的定义和特点和特点写字楼与住宅的差异写字楼与住宅的差异写字楼智能化写字楼智能化5A解析解析经典案例分享典案例分享写字楼的开展情况、定位与客写字楼的开展情况、定位与客户分析分析写字楼与住宅的差异写字楼与住宅的差异分类住宅写字楼地理位置多样化区别根据客户群有较大不同单一（核心区域）区别在于程度上的不同建筑结构除本体之外，配套较多满足生活所需的所有项目除本体外，少配套户型结构功能丰富，布局成型功能单一，布局随意产品特性重点关注朝向、通风、采光、景观、绿化、社区环境楼体形象、内部配置、交通位置产品差异化品差异化客客户差异化差异化分类住宅写字楼外表特征
4、无一般特征关键在于对购买决策的影响力大小有一定特征客户特征体验消费感性、冲动需求性购买理性、稳重关注重点注重自我的消费倾向生活氛围带来的便利或享受注重公司的需求商务氛围带来的利益购买行为个人或家庭行为决策期相对较短公司行为时间较长，考虑因素较多喜欢的销售类型专业、热情、亲和力专业、理智、知识型，能给到良好的建议写字楼与住宅的差异写字楼与住宅的差异写字楼的写字楼的产品解析及分品解析及分类写字楼的局部硬件写字楼的局部硬件设施施写字楼的定写字楼的定义和特点和特点写字楼与住宅的差异写字楼与住宅的差异写字楼智能化写字楼智能化5A解析解析经典案例分享典案例分享写字楼的开展情况、定位与客写字楼的开展情况、定
5、位与客户分析分析写字楼写字楼产品解析品解析写字楼的写字楼的产品特征品特征地段的不可替代性地段的不可替代性形象高端形象高端 交通便捷交通便捷 1234写字楼写字楼商商务配套、物配套、物业管理完善管理完善 写字楼写字楼产品解析品解析按功能分按功能分综合性写字楼合性写字楼:以办公为主，同时又具备如：公寓、商场、展厅、餐厅、酒店等多种功能，一般分层设计商住写字楼商住写字楼:既能提供既能提供办公，又能提供居住的写字楼，工程复公，又能提供居住的写字楼，工程复杂度度高，高，需要提前需要提前预留留较多上下水管多上下水管线，加，加设隔隔墙，结构本构本钱投入投入较多；多；按档次分按档次分甲甲级写字楼写字楼:是写字
6、楼之中，一般最好是写字楼之中，一般最好级数的写字楼数的写字楼,办公局部需超公局部需超过5万平方米，每万平方米，每层建筑面建筑面积必必须保持在保持在1500-2000平方米。平方米。乙乙级写字楼写字楼:办公面积应超过1万平方米，单层净面积不低于800平方米。写字楼的分类顶级写字楼写字楼:在重要的商在重要的商务区打造有品位的建筑，具有超一流的硬区打造有品位的建筑，具有超一流的硬件件设施与效施与效劳和出众的客和出众的客户。通常作。通常作为城市最具城市最具标志性的建筑志性的建筑按智能化按智能化水平划分水平划分3A写字楼：写字楼：OA 办办公智能化公智能化、BA 楼宇自楼宇自劢劢化化、CA 通通讯传输讯
7、传输智智能化能化 5A写字楼：写字楼：OA 办办公智能化公智能化、BA 楼宇自楼宇自劢劢化化、CA 通通讯传输讯传输智智能化能化、FA 消防智能化消防智能化、SA 安保智能化安保智能化 写字楼写字楼:根本上只有根本上只有办公一种功能，局部底公一种功能，局部底层或裙楼商或裙楼商业，没有其，没有其他功能他功能 分分类写字楼的写字楼的产品解析及分品解析及分类写字楼的局部硬件写字楼的局部硬件设施施写字楼的定写字楼的定义和特点和特点写字楼与住宅的差异写字楼与住宅的差异写字楼智能化写字楼智能化5A解析解析经典案例分享典案例分享写字楼的开展情况、定位与客写字楼的开展情况、定位与客户分析分析写字楼智能化写字楼
8、智能化5A解析解析前言：从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等等。“5A写字楼写字楼=甲甲级级写字楼写字楼?概念概念误误区：如今市区：如今市场场上常有人用上常有人用5A评评价写字楼的价写字楼的品品质质等等级级，实际实际上是一种概念理解上的上是一种概念理解上的误误区，区，5A指的是一个写字楼指的是一个写字楼产产品的智能化水平，与写字楼品品的智能化水平，与写字楼品质质有一定关有一定关联联，但，但绝对绝对不是划分写字楼等不是划分写字楼等级级的的标标准，准，决不能决不能说说5A级级写字楼就是甲写字楼
9、就是甲级级写字楼或者是品写字楼或者是品质质最好的写字楼，因最好的写字楼，因为为影响写字楼品影响写字楼品质质的因素很多，的因素很多，比方写字楼的区位、交通、配套、比方写字楼的区位、交通、配套、车车位、位、电电梯等梯等.智能化程度只是其中的一个方面而已。智能化程度只是其中的一个方面而已。因此因此:“5A写字楼写字楼甲甲级写字楼写字楼写字楼智能化写字楼智能化5A包含内容包含内容FAS 消防智能化消防智能化 CAS 通通讯传输讯传输智能化智能化 SAS 安保智能化安保智能化 OAS 办办公智能化公智能化 5ABAS 楼宇控制自楼宇控制自动动化化 智能化智能化5A各自包含内容各自包含内容BAS 楼宇控制
10、自楼宇控制自动动化化 冷冷热热源系源系统统、空、空调调系系统统、变变配配电电系系统统、照明系、照明系统统、给给排水系排水系统统、电电梯梯管理系管理系统统、停、停车库车库系系统统、水、水电电表自表自动动抄送系抄送系统统等等CAS 通通讯传输讯传输智能化智能化 双向双向电视电视 会会议议系系统统、共用天、共用天线电视线电视系系统统、公共播送系、公共播送系统统、数字式、数字式用用户户交交换换机系机系统统、楼内移、楼内移动动 系系统统、综综合布合布线线系系统统等等FAS 消防智能化消防智能化 防火防火电视监电视监控，安装烟感、温感和火灾自控，安装烟感、温感和火灾自动报动报警、自警、自动喷动喷洒装置等；
11、洒装置等；SAS 安保智能化安保智能化 监视电视监视电视系系统统、通道控制系、通道控制系统统、防盗、防盗报报警系警系统统、巡更系、巡更系统统等等OAS 办办公智能化公智能化 计计算机网算机网络络系系统统、会、会议议中心系中心系统统、门厅门厅多媒体多媒体查询查询系系统统、物、物业业管理管理计计算机系算机系统统等等各智能化系统各智能化系统5A在写字楼中运用阐述在写字楼中运用阐述楼宇控制自动化 办公智能化 安保、消防智能化 通讯传输智能化 布线 在楼宇控制自动化系统方面BAS方面，主要品牌包括德国西门子、美国江森和Honeywell。楼宇控制系统是利用先进的计算机控制技术和计算机网络通讯技术，对大厦
12、内各类机电设备实现有机的管理和监控，到达降低设备的运行能 耗，节约运行本钱，延长设备使用时间，提高工作效率，降低人员开支等效果。例如在空调系统中，可以通过BA系统综合各空调负荷参数，控制适中的室内环境，合理开启各空调末端设备，同时主机综合各点制冷需求，控制主机开启台数，根据主机需要合理开停配套水泵台数，从而实现全系统的节能要求，另一方面BA系统可以有效监视各个设备的运行状态，自动轮流开停每台设备，使得设备的磨损程度趋于平衡。另外，通过BA系统控制大厦内照明的开停时间，实现无人值守便可按要求开停照明设备，从而减少用电浪费，并提高控制的准确性、合理性。楼宇控制自动化 办公智能化 安保、消防智能化
13、通讯传输智能化 布线 各智能化系各智能化系统5A在写字楼中运用在写字楼中运用阐述述 在通讯方面，顶级和局部甲级写字楼到达光纤主干，1224芯光纤通讯电缆，超5类/6类线，百兆到用户端口。并且还可以引入无线上网设施，可以在楼内的任何地方实现移动办公，无线的传输速率为11M。同时还有中国电信、网通、联通等多家电信运营商各类效劳。中国网通CNC CONNECT方案通过光缆组成“网中之网的用户。工程配备远程视频会议、同声传译、卫星有线电视，32方 会议、数字电影播放、无线宽带上网、有线宽带上网等功能，可提供超大高清晰背投、高清晰前投、多媒体投影机、专业高性能电子白板、先进影碟录象播放系统、高保真专业会
14、议音响等先进的设备支持。另外，还可以附加通信系统，数字 交换系统。高端写字楼工程平均20建筑面积至少有一个数据点，提供或支持DDN、ADSL线路，位于深圳的世界金融中心中设有大型数据中心，提供主机托管，点心骨干接点数据接入、虚拟主机、域名注册、网站建设等效劳，保障拥护数据平安，采用电源后备、环境控制，可加锁式门禁等系统。大厦内设置数据点4200个，语音点4200个，平均每3平方米一个数据点。每5平方米一个语音点，租户可以根据需要安装ISDN/DDN等效劳及自由设置局域网。写字楼内数据主干采用多模光缆进入各楼层。局域网可到达1000兆，水平线采用六类八芯非屏蔽双绞线传输。各智能化系各智能化系统5
15、A在写字楼中运用在写字楼中运用阐述述 在写字楼照明智能化控制方面，现在有些写字楼采用自动控制的二级开关，能根据室外亮度控制室内灯光。当室内光线充分时，就可以自动开启高输出、低炫光的荧光灯来提供照明，这样就可以消除电脑屏幕反光现象，消除视觉疲劳。照明监控系统由中央系统统一管理，客户可以通过 、Internet、开关实现温度和照明的加班预设置。FAS主流品牌辛普利斯、爱德华、Honeywell和西门子。大多数甲级写字楼的消防报警系统都实现消防泵栓、人工泵和警铃联动。而保安系统主要是闭路电视、停车厂采用智能卡管理和车位引导。楼宇控制自动化 办公智能化 安保、消防智能化 通讯传输智能化 布线 各智能化
16、系各智能化系统5A在写字楼中运用在写字楼中运用阐述述 办公自动化系统OAS是办公人员利用现代科学技术的最新成果，借助先进的办公设备，并由这些设备与办公室人员构成的效劳于某种目标的人机信息处理系统，以实现办公活动的科学化、自动化。办公自动化系统的目的是尽可能充分地利用信息资源，提高生产/工作效率和质量，辅助决策，提高管理和决策的科学化水平。在写字楼运用中以结构化布线为平台，为客户提供办公自动化管理，宽带接入及相关多媒体增值效劳。办公室OA布线采用网络地板或地面线槽，一般预留OA电力负荷50VA/m2以上。楼宇控制自动化 办公智能化 安保、消防智能化 通讯传输智能化 布线 各智能化系各智能化系统5
17、A在写字楼中运用在写字楼中运用阐述述 甲级写字楼大多采用综合布线系统，主要是采用大对数电缆，并且将楼宇自动化系统BAS、消防智能化控制系统FAS、停车场管理系统CPS、安保智能化系统SAS等等各子系统楼宇综合布线系统进行联网，实现相互联动控制，并具有良好的可扩展性、开放的通讯接口和通用的通讯协议，这样各个系统作用相辅相成，从而到达了1+12的作用。楼宇控制自动化 办公智能化 安保、消防智能化 通讯传输智能化 布线 同时，为了配合综合布线系统，网络地板也在多个新推出的写字楼工程中被引用，改变了地下线槽的传统方式。这种钢制防静电架空网络线槽地板的高度一般在15厘米左右，这种网络地板的应用解决了布线
18、烦恼和办公空间自由分隔受限的问题。上海的汇亚大厦、花旗大厦等一批高端写字楼根据其层高优势设置了架空网络地板，成为物业的一大亮点，网络地板的设置可以利用增加走廊和其他无网络地板处的地面高度到达工程地面的平整性，不会影响日后地面装修。各智能化系各智能化系统5A在写字楼中运用在写字楼中运用阐述述楼宇控制自动化 办公智能化 安保、消防智能化 通讯传输智能化 布线 智能化系智能化系统的作用的作用通过5A智能化系统的实施，使各类高科技产品与建筑有机结合，实现写字楼大厦中水、电、空调、消防、安保的监测和控制；数据的高速接入，使写字楼大厦内的办公企业能真正完成与世界各地的快速沟通和信息传输，从而大大提高企业的
19、办公效率，时刻与世界保持连线状态；通过5A智能化的运用，可节约大量能源，从而直接降低用户的使用本钱；可让每一位用户更加方便、舒适，从而提高工作效率；可使写字楼设备处于最正确运行状态，延长使用寿命，系统运行费用低，维护方便。从根本上说，表达了科技使人得到更多的智能支持，从而创造更多价值。总 结随着网络与新智能化技术的不断开展，运用于写字楼的智能化设备将会更先进，有利于进一步提升写字楼的整体品质。智能化系统的运用于写字楼是一种开展趋势，随着智能化系统的普及运用于高端写字楼，同质化产品的出现是必然，那么未来的写字楼的竞争优势在哪？单纯从智能化来讲，目前西方国家有从纯粹的“5A开展到国际先进理念生态智
20、能建筑的趋势，而生态智能建筑的开展打破了传统的“5A建筑。国际上生态智能建筑开展有两个大的趋势，一是调动一切技术构造手段到达低能耗，减少污染，并可持续性开展的目标，第二，在深入研究室内热功环境和人体工程学上的根底上，人体对环境生理、心理的反映，创造健康舒适而高效的室内办公环境。生态智能办公建筑的市场价值在于:(1)提高员工工作效率、(2)改善员工健康条件、(3)提高企业形象与地位4、节约建筑设备投资和运营本钱5提高在出租、出售市场上的竞争力。写字楼的写字楼的产品解析及分品解析及分类写字楼的局部硬件写字楼的局部硬件设施施写字楼的定写字楼的定义和特点和特点写字楼与住宅的差异写字楼与住宅的差异写字楼
21、的开展情况、定位与客写字楼的开展情况、定位与客户分析分析写字楼智能化写字楼智能化5A解析解析经典案例分享典案例分享写字楼开展情况写字楼开展情况受政策影响小受政策影响小“住宅禁商的出台，中小型企住宅禁商的出台，中小型企业重反写字楼市重反写字楼市场，出，出现了众多了众多“住改商、住改商、“商商务公寓等小型写字楼公寓等小型写字楼产品，品，产品也以小而精的路品也以小而精的路线与大型写字楼相抗衡。与大型写字楼相抗衡。楼市楼市调控控连连出台，主要也是出台，主要也是针对住宅，住宅，对写字楼没有影响，因此受到的冲写字楼没有影响，因此受到的冲击是是比比较小的。小的。国情需求国情需求中国整个投中国整个投资环境的良
22、性开展，外企涌境的良性开展，外企涌入中国的越来越多，国入中国的越来越多，国际企企业来来华投投资对写字楼的需求是持写字楼的需求是持续上升的；而越来上升的；而越来越市越市场化的中国化的中国经济开展，催生了越来开展，催生了越来越多的民越多的民营企企业的分化、的分化、诞生，越来越生，越来越多的中国人将参加到做多的中国人将参加到做“老板得到行列老板得到行列这些都是写字楼市些都是写字楼市场绞续走好的重走好的重要依据。要依据。高回高回报业态：当下的房地：当下的房地产运运营中，中，说到最受市到最受市场欢送和精明开送和精明开发商青商青睐的物的物业，写字楼物，写字楼物业虽然不能然不能说是是绝对第一的答案，至少是最
23、主要的一个。第一的答案，至少是最主要的一个。由于城市土地由于城市土地紧缺，特缺，特别是城市核心是城市核心地段地价猛地段地价猛涨、建筑物逐步向高、建筑物逐步向高层开开展，使展，使许多中小企多中小企业、事、事业单位位难以以独立修建独立修建办公楼，因此，房地公楼，因此，房地产综合合开开发企企业修建修建办公楼，分公楼，分层出售、出出售、出租的租的业务迅速迅速兴起，是能起，是能产生生较高回高回报的的业态与住宅市与住宅市场相比，写字楼市相比，写字楼市场还是一个是一个竞争尚不充分、有待争尚不充分、有待细分的市分的市场，当前开展商面，当前开展商面临的最大的最大课题是如何建是如何建设一个高一个高节能、高智能、富
24、有特色的写字楼，能、高智能、富有特色的写字楼，赢得市得市场的的认可。可。写字楼开展情况写字楼开展情况太原写字楼开展情况太原写字楼开展情况第一代第一代第二代第二代第三代第三代第四代第四代能满足于根本办公功能，空间格局有较大局限性、无智能化；除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。目前，太原的写字楼市场仍停留在第二代的开展阶段。在第二代的根底上开始考虑以客户的贴身需求为导向，参加绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。在第三代的功能根底上，强调以客户需求为中心，提倡人性化的沟通与交流，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享空间
25、，以及满足全球经济一体化的需要写字楼定位思考写字楼定位思考住宅的终极目的是为更舒适的居住，是一种消消费品品；写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生生产工具工具。写字楼定位写字楼定位思考：思考：地块具有什么样的属性?从现状和未来规划判断，可能卖给谁?客户关注什么?对现有产品最不满的是什么?目前市场是怎样的?未来是否存在竞争?基于地坑块客户/竞争的判断，我们应该采取什么的展战略?地地块分析分析地理交通周边市政公建现有产业链现有客户群政策规划地地块分析分析分析因素分析因素意义意义区域内现有产业链关系第一批进驻的企业行业类别和产品关注点区域内现有写字楼客户关系第一批进驻的企业和本产品可以
26、改良之处周边区域规划、产业链和写字楼客户现状关系周边区域写字楼客户的外溢方向区域内交通圈层和区域内未来规划关系未来可能形成的客户级别和他们的产品需求如何判断客如何判断客户户？在前期定位阶段，我们判断客户来源主要是为了分析客户可能是谁，他们的需求点和产品之间的联系客客户户分析分析 写字楼客写字楼客户普遍普遍兰注什么？注什么？生生产工具工具提高生提高生产力力投投资工具工具保保值、增、增值经营效率效率区位和配套区位和配套资源：源：这个区域是否能提升企个区域是否能提升企业经营的效率例如离上的效率例如离上游企游企业更近、离相关部更近、离相关部门更近、离交通更近、离交通节点机点机场、高速公路、地、高速公路
27、、地铁站等站等更近？更近？形象面子形象面子这个写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形个写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求表达怎象要求表达怎样的企的企业精神和档次？必精神和档次？必备指指标：广：广场立面立面大堂大堂含物含物业管理公司管理公司电梯梯间电梯品牌梯品牌公共走道公共走道洗手洗手间；可；可选指指标：室内：室内层高、会高、会议室、俱室、俱乐部、商部、商务会所会所经营本本钱这个写字楼是否有助于个写字楼是否有助于节省企省企业运运营的本的本钱？必必备指指标：空：空调品牌与运行方式、品牌与运行方式、电梯速度与运行方式、网梯速度与运行方式、网络速度、高使用率、速度、高
28、使用率、物物业的可拼合性；的可拼合性；可可选指指标：空中花园、生：空中花园、生态办公等。公等。客客户分析分析 不同行不同行业兰注点有什么不同？注点有什么不同？普遍关注：物普遍关注：物业形象及档次；形象及档次；对网网络、空、空调等等设施有自身行施有自身行业的要求，是的要求，是否否满足日后公司足日后公司经营；物流物流类和和电子通子通讯类公司：比公司：比较关注行关注行业的聚集；的聚集；金融金融类和效和效劳类公司：比公司：比较关注行关注行业相关客相关客户群的群的进驻情况；情况；效效劳类：关注舒适的：关注舒适的办公公环境；境；实业类：是否：是否经济实用；用；客客户分析分析 目目标客客户特点和主要关注点：
29、特点和主要关注点：1、企、企业实力：属于具有一定力：属于具有一定实力的中型企力的中型企业总部；部；2、行、行业类别：主要是以能源：主要是以能源业、效、效劳业、第三、第三产业、咨、咨询、效、效劳和金融、物流、和金融、物流、贸易等易等类型企型企业；3、需求面、需求面积：100以上以上1000左右左右4、需求特征：、需求特征：需求的写字楼要位于城市核心需求的写字楼要位于城市核心优越的地段，周越的地段，周边配套配套齐全，交通非常便捷；全，交通非常便捷；对写字楼整体形象符合写字楼整体形象符合现代潮流，是城市建筑群中代潮流，是城市建筑群中规划焦点或地划焦点或地标；有相有相对独立的独立的办公公层，不希望同一
30、楼，不希望同一楼层里和其它公司混里和其它公司混杂，有利于企，有利于企业的形象、平的形象、平安和工作便捷性；有安和工作便捷性；有专享独立的空享独立的空间显示企示企业的的实力、形象和力、形象和总部的尊崇感。部的尊崇感。有非常大气的正有非常大气的正门入口和入口和宽敞、高档、充敞、高档、充满阳光、装修阳光、装修简洁现代的中庭和大堂；代的中庭和大堂；有非常快捷、舒适的垂直有非常快捷、舒适的垂直电梯交通工具；上班梯交通工具；上班顶峰期不用在峰期不用在电梯候梯梯候梯厅拥挤排排队候候梯；梯；有方正、使用率高的有方正、使用率高的办公区；公区；对各各级别员工更多人性关心，关注工更多人性关心，关注“人的本身需求；内
31、部空人的本身需求；内部空间符合人的需要；符合人的需要；对高高级行政管理人行政管理人员有与属的私密盥洗室；有与属的私密盥洗室；办公空公空间应该是是让人健康、舒适、快人健康、舒适、快乐地工作和享受工作；地工作和享受工作；需要便捷快捷没有盲点的通需要便捷快捷没有盲点的通讯和网和网络等等客客户分析分析写字楼的写字楼的产品解析及分品解析及分类写字楼的局部硬件写字楼的局部硬件设施施写字楼的定写字楼的定义和特点和特点写字楼与住宅的差异写字楼与住宅的差异写字楼智能化写字楼智能化5A解析解析经典案例分享典案例分享写字楼的开展情况、定位与客写字楼的开展情况、定位与客户分析分析 核心筒核心筒 大堂大堂 电梯梯 电梯
32、梯厅 空空调写字楼写字楼产品局部硬件品局部硬件设施施略略略略核心筒核心筒概念和定概念和定义结构的分构的分类功能功能设置置核心筒的位置核心筒的位置 小小 结核心筒是高层建筑向高空开展的根本结构构件；核心筒是纵、横交错的剪力墙围合成的筒体；核心筒是高层建筑中重要的功能空间。1概念和定概念和定义2结构的构的分分类筒体结构框架筒体结构筒中筒结构束筒结构框架筒体框架筒体结构构2结构的分构的分类筒中筒筒中筒结构构2结构的分构的分类束筒束筒结构构2结构的分构的分类3核心筒的功能核心筒的功能设置置一、垂直交通与疏散系统；核心筒处于垂直交通和水平交通的转换站，核心筒内一般设有电梯厅、电梯客梯、货梯、消防电梯、楼
33、梯间、走道等垂直与水平交通设施，承担交通疏导及紧急时期疏散功能；特点：布局紧凑、易于识别、便于集散、满足防火要求二、设备空间；核心筒是与主要使用空间相关的各种设备空间，如水箱、强弱电配电房、小型空调机房、以及水、电、暖通的各种管道井等。特点：合理布置、确保主要空间最大程度满足使用功能的要求3核心筒的功能核心筒的功能设置置三、效劳空间；主要使用空间以外的效劳空间如：洗手间、垃圾间、开水间、效劳台等房间，往往由于有管道或管线竖向连通的要求而设置于核心筒内。3 核心筒的功能核心筒的功能设置置核心筒的位置核心筒的位置在高层建筑中，核心筒往往设置在朝向、采光、通风等最不利的区域，并高度集中以便给主要使用
34、空间最正确部位。核心筒与壳体的不同组合，可以构成多样的标准层形式，所以核心筒的位置形式多样，主要有以下几种；中心核心筒单侧核心筒双侧核心筒体外核心筒核心筒的位置核心筒的位置中心核心筒中心核心筒 位于平面中心，围绕其四周的使用空间可占有最正确位置，采光、视线良好、交通便捷；此类结构多采用框筒体系，整个结构平面对称，是最理想的结构布置方式；核心筒距外墙一般为米，标准层一般可作到平米.核心筒的位置核心筒的位置单侧核心筒核心筒 位于建筑一侧，使用空间可防止不利朝向，并增大使用空间的进深；核心筒内电梯间可向外墙开窗，利于自然通风和排烟；由于交通中心偏于一侧，路线较长，因而标准层较小；一般在500-200
35、0之间;由于偏心过大，一般高度不是很高。核心筒的位置核心筒的位置双双侧核心筒核心筒位于建筑两端，使用空间较大而方正，可布置高度灵活的大空间景观办公区；底层大厅通透、宽敞。交通位于两端，分布均匀，路线短捷，可分区组织不同使用者的交通，并能确保双向疏散；外墙间距一般为米，标准层面积约为平米，比较适用于各层功能和层高不同的复式建筑。采用双侧核心体时，中央局部的结构体系较多采用框架结构。核心筒的位置核心筒的位置体外核心筒体外核心筒 位于建筑体外部，以通道与之相连，有利于创造大面积、完整开敞的房间；核心筒数目一般根据标准层规模和交通组织而定，面积大的建筑需多处设置疏散楼梯 标准层进深及面积根据核心筒数量
36、及布置变化 此类建筑多用于独家使用、大公司使用，不利于出租型多用户办公；一般标准层面积在平米以上。小小结 核心筒既是高层建筑结构的中还要组成局部又是交通、水、电、通讯、空调等设备集中的地方；各设备设施内容随楼面面积、楼层数、以及设备选型不同而变化；核心筒根本尺度比较灵活，其面积约为标准层面积的，其中高层住宅所占比之较之写字楼比值更小。大大 堂堂功能和作用功能和作用面面积和高度要求和高度要求典型案例典型案例功能配置功能配置空空调口口设计小小 结1功能和作用功能和作用1交通枢纽中心，各公司员工进入办公区的必经之地 23大堂是写字楼中使用率最高的地方展示写字楼硬件装修和软件效劳的重要窗口2面面积和高
37、度要求和高度要求 根据工程的形象要求来考虑写字楼的大堂面积和高度。防止狭小的大堂面积和较低的高度给人造成压抑的感觉，要有强烈的空间感和舒适性。写字楼大堂的面积一般不应小于300平方米，内空高 度最低不低于5米。写字楼的档次越高其大堂的高度就越高，大堂的面积也越大。3典型案例典型案例上上 海海金金 茂茂 大大 厦厦 汇 亚 大大 厦厦 来来 福福 士士 广广 场 3典型案例典型案例北京北京世世纪科科贸大大厦厦南南方方大大厦厦 港港中中旅旅大大厦厦 4功能配置功能配置 高档咖啡厅：供客户休息洽谈使用，设计风格高档，提升工程商务品质。触摸式电脑查询系统：为来访客户提供便捷查询使用。客户休息区：来访客
38、户休息使用，表达楼与人性化。商务中心：代办票务、礼仪接待、打印装桢、客房预定等业务。信报箱：与大堂设计风格统一，方便客户取阅报纸信件使用。设立门禁系统：在电梯口设立门禁系统，可以防止闲杂无关人员随意进入各楼层，增加平安保障。5空空调口口设计 空调通风系统与大堂设计融为一体，防止空调的送风量缺乏，采用正压侧面喷射式送风系统有效解决了装修与正常送风的结合。6小小 结大堂的形象不仅代表楼盘的形象，同时也代表着写字楼内各家公司的形象；对于高品质的大堂，从面积的规划、功能的划分、内空的高度、装修的风格、智能化的配置上都有极其严格的要求；大堂的设计和装饰上不妨做得“夸张一点，多一些公用面积和休闲空间，中档
39、工程应尽量做出高档的效果；开展商在开发工程的时候增加在这方面的投入，因为这是客户看得见和使用率最频繁的地方。电 梯梯作作 用用类 型型规划布局划布局细节要求要求装装饰例如例如技技术指指标1两个主要作用两个主要作用垂直交通核心工具 楼盘价值的载体 电梯作梯作为交通工具，是交通工具，是现代建筑物的重要代建筑物的重要组成局部成局部普通电梯厅就是直接将乘客运到指定各楼层。集中化：使用时空集中，人员流动性大，一般来说，写字楼使用时间集中，多数在早8点以后，下午6点以前，上班时间整个人来人往，川流丌息，下班后是人去楼空，冷清异常；此类建筑多用于独家使用、大公司使用，不利于出租型多用户办公；区别根据客户群有
40、较大不同外墙间距一般为米，标准层面积约为平米，比较适用于各层功能和层高不同的复式建筑。通达各办公区域的动线规划不合理；办公室OA布线采用网络地板或地面线槽，一般预留OA电力负荷50VA/m2以上。写字楼的开展情况、定位与客户分析上海的汇亚大厦、花旗大厦等一批高端写字楼根据其层高优势设置了架空网络地板，成为物业的一大亮点，网络地板的设置可以利用增加走廊和其他无网络地板处的地面高度到达工程地面的平整性，不会影响日后地面装修。可以合理利用各区的电梯间劣势：高档咖啡厅：供客户休息洽谈使用，设计风格高档，提升工程商务品质。写字楼客户普遍兰注什么？通常作为城市最具标志性的建筑写字楼的产品解析及分类商务配套
41、、物业管理完善主要使用空间以外的效劳空间如：洗手间、垃圾间、开水间、效劳台等房间，往往由于有管道或管线竖向连通的要求而设置于核心筒内。BAS楼宇控制自动化除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。2类 型型扶扶 梯梯 主要起主要起连接上下接上下层的的作用，多在商作用，多在商场使用使用 2类 型型垂直垂直电梯梯 垂直垂直电梯主要用在小高梯主要用在小高层、高高层、超高、超高层以上的建筑物以上的建筑物中使用，是住宅和写字楼重中使用，是住宅和写字楼重要的硬件配置之一要的硬件配置之一2类 型型观光光电梯梯 主要是安装在建筑物主要是安装在建筑物外面的一种交通工具外面的一种交通
42、工具 3规划布局划布局优势：电梯分配比梯分配比较集中，有利于集中，有利于电梯的梯的规划布局划布局可以合理利用各区的可以合理利用各区的电梯梯间劣劣势：上下人流集中，容易造成上下人流集中，容易造成拥挤通达各通达各办公区域的公区域的动线规划不合理划不合理；3规划布局划布局优势：合理的布局合理的布局规划，划，对称排列称排列通达各通达各办公区方便公区方便劣劣势：增加了公增加了公摊面面积 3规划布局划布局优势：规划布局划布局简单，对称排列称排列人流分布合理人流分布合理劣劣势：占用面占用面积大大增加了公增加了公摊面面积 4细节要求要求自自动选择等候等候电梯功能；梯功能；电梯真人梯真人发声声报站功能；站功能；
43、在在电梯等候梯等候厅设LCD，增加楼宇管理收入；，增加楼宇管理收入；电梯内部局部梯内部局部设镜子，增子，增强空空间感；感；电梯内梯内设置双排置双排发光按光按钮，按，按钮双双击取消功能；取消功能；电梯内部按梯内部按钮增加盲文指示增加盲文指示标识；电梯梯净高不小于高不小于2.6m；5内部装内部装饰示例示例 豪豪华型型 简约型型 普通型普通型星级酒店电梯的内装饰多数是豪华型；中高端、高端写字楼电梯的内装饰较为简约大气；低端写字楼根本上采用普通型的标准。6技技术指指标1、速度：高速客用、速度：高速客用电电梯可到达梯可到达6m/平均平均电电梯速度在梯速度在2.54m/2、载载重：一般客用重：一般客用电电
44、梯的梯的载载重量重量为为13501600公斤，公斤，载载重人重人员员在在1320人左右人左右 3、轿厢轿厢尺寸：普遍尺寸：普遍为为2.01.52.9 宽宽深高深高 4、建面比：按照建筑面、建面比：按照建筑面积积与与电电梯的比例来梯的比例来计计算，甲算，甲 级级写字楼一般要求写字楼一般要求5000平米配平米配备备一部一部电电梯，梯，国外高端写字楼能做到国外高端写字楼能做到20003000平米左右。平米左右。建面比建面比=客梯客梯总效效劳面面积(平方米平方米)/客梯数量客梯数量(台台)参数参考参数参考 额定定载重重载重重人数人数轿厢宽度度轿厢深度深度轿厢高度高度轿门和和层门宽度度轿门和和层门高度高
45、度630KG81100140023008002100800KG1013501400230080021001000KG1316001400230090021001250KG16195014002300110021001600KG21195017502300110021006技技术指指标电 梯梯 厅类 型型设计原那原那么么装修例如装修例如细节要求要求小小 结1类 型型普通分区普通分区电梯梯厅 普通电梯厅就是直接将乘客运到指定各楼层。一般中低层的写字楼采用的应用方式。1类 型型立体立体电梯梯厅 立体电梯厅就是在建筑物的上部设一个或几个特定的换乘层电梯厅，用大型往反电梯直接将乘客运至换乘层。再从该层电
46、梯厅换乘普通分区电梯。一般超高层100层左右的写字楼所采用。2设计原原则1空间感强，色彩简单明亮，切忌空间杂乱曲折和过多的空间层次 23要有明确的导向作用，以表达主要交通流线的流动方向 空间范围适当，以满足交通量容纳为原那么，并有一定的空间余地 4装修示例装修示例档次高、灯光柔和、档次高、灯光柔和、线条流条流畅、简洁明亮、具有舒适明亮、具有舒适感和空感和空间感。感。大气尊大气尊贵 5装修装修细节色色调灯光灯光高度高度宽度度 其他电梯厅的色彩应符合大堂主色调为原则，搭配一些单纯的直线与块面，形成统一的主体格调。尽量选择暖色调的灯具，同时既要保持电梯厅的通体明亮的要求，又要方便日后维修装修后净高度
47、尽量做到5米以上，用吊顶装修，充分体现楼盘的形象档次。高层民用建筑设计防火规范标明走道不应小于1.3米,目前深圳高端写字楼的电梯厅的宽度大多数在2.6米3米之间。安装楼宇液晶电视，使客户在等候电梯时也可以了解一些行业的信息，降低等电梯的烦躁心情，同时增加了项目的后期收入6小小 结大堂和各楼层连接的重要交通枢纽，主要承担着人流在此集中和分流，也是写字楼给来者的第二印象。楼盘主要的交通枢纽区域，承接着人员上下的主要功能。通达性强，分区停站应有明确通达各楼层的指示作用。在装修设计上应重点考虑装修风格、装修材料的选择以及其他硬件的配置。充分表达楼盘的形象和档次。空空 调调概概 念念品品 牌牌名名词解解
48、释1概念概念空空调是通是通过制冷送制冷送风来来调节室内的温湿度室内的温湿度写字楼的空写字楼的空调硬件状况直接关系整个楼硬件状况直接关系整个楼盘的的办公公环境的好坏境的好坏2品牌品牌高档写字楼在空高档写字楼在空调的投入比的投入比较大，同大，同时对空空调的的稳定性、功能要求定性、功能要求较高高中央空调中央空调外资商用中央空调较好的品牌如下：外资商用中央空调较好的品牌如下：美国约克美美国约克美 美国开利美国开利美国特灵美国特灵 美国麦克维尔美国麦克维尔 日本大金日本大金 日本三菱日本三菱国产商用中央空调较好的品牌如下：国产商用中央空调较好的品牌如下：国产格力国产格力 国产美的国产美的 国产海尔国产海尔5名名词解解释 VRV空空调:是通是通过压缩机制冷机制冷剂循循环参合参合进入室内入室内换热器的制器的制冷冷剂流量流量,适适时地地满足室内冷足室内冷热负荷要求的高效率冷荷要求的高效率冷剂空空调系系统 VAV空空调调:变风变风量量 Variable Air Volume 空空调调系系统统是一种通是一种通过过改改变变送送风风量来量来调节调节室内温湿度的空室内温湿度的空调调系系统统。Thaks!Thaks!