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1、酒店投资决策分析的应用案例内容提纲第一节 高星级酒店新建项目的投资分析第二节 公寓式酒店项目的投资分析 第三节 酒店改建项目的投资分析 第四节 酒店收购与改建项目的投资比较分析一、酒店投资项目背景（1）微观背景：酒店投资与企业多元化战略发展（2）宏观背景：区域酒店业严重滞后于旅游业发展二、基础数据预测与估算（1）项目规模与投资估算表7-1 2002年全国4、5星级规模酒店总量 客房总量（间）客房平均数量五星级 175 64900 371四星级 635 143500 226资料来源：中国旅游统计年鉴（2003）n 根据以上资料分析，加上为保证企业会务接待的正常需要，初步确定拟新建酒店未来客房数量
2、为220间。n 为保证项目投资的准确性及可比性，项目总投资测算的方法按照国际惯例，以“客房数量方法”计算，一个房间投资40万元，因此该酒店需要总投资为220间40=8800万元（含所有的设施设备费用）。n 根据对该企业项目管理部的调研访谈可知，项目评审会议规模最大的为210人，最小的大约在70人。而根据调查，2002年全国高星级酒店平均客房数不低于200间（表7-1）。二、基础数据预测与估算（2）项目计算期的确定 n 高星级酒店建筑物的使用年限一般在35-45年之间。但由于多个方面的原因，酒店本身的经营年限不一定就是其建筑物的物理使用年限。为评估分析方便起见，该酒店项目的计算期取18年，建设期
3、为3年，第4年试营业，第5年开始正式营业。（3）项目投资来源与运用的说明 n 项目第一年投资2000万，主要包括项目筹建、酒店区位选择、地质勘测以及置地、土建招标等费用；这部分投资完全用自有资金。第二年投资5000万，主要包括建筑工程费、设备购置费，其中自有资金为2400万元，余为贷款。第三年投资1800万，主要包括安装工程费，全部为长期借款。n 项目长期借款为4400万元，长期贷款利率为2006年8月18日中国建设银行刚调整过的5年期以上的企业贷款利率6.84%。建设期间只计息不还款，第四年开始还贷，每年付清利息并分10年等额偿还建设期利息资本化后的全部借款本金。n 项目建设期利息计入固定资
4、产原值内，折旧年限为40年，残值率5%（为简便起见，不考虑酒店物业的自然升值情况）。二、基础数据预测与估算（4）项目流动资金准备 n 参照国内五星级酒店项目有关资料，假定在酒店运营的第一年，需要投入300万元作为酒店的流动资金，用于维持酒店的正常运营，主要包括员工工资、客房低值易耗品及餐饮成本等。n 流动资金全部用短期借款解决，在第4年年初一次性投入，并第4年年末一次性还清。从第5年开始，300万元流动资金的借贷还款方式仍然照旧：即当年年初一次性借入、当年年末一次性还清，借款本金互相抵消，直到计算期期末，每年只支付流动资金借款利息。（5）项目正常经营期内的周期性装修投入 n 按照酒店行业特点，
5、一般需要5-8年左右对酒店进行重新装修，以保持酒店对客人的吸引力。n 这里我们假设，酒店每5年利用其自身营运的资金积累对酒店进行内外部装修，并假设每次装修所发生的总费用折合每间客房为2.5万元，即需要每5年开始的第一年投入550万对酒店进行重新装修。装修费用按照5年来计提或摊销，假定期末没有残值。二、基础数据预测与估算（6）项目销售收入的测算 酒店投资项目在计算期内各年的收入如表7-2所示。表7-2 酒店项目收入预测项目营业期第4-10年 第11-18年外部收入客房收入（万元）2336 2746 餐饮收入（万元）360 360 会议收入（万元）8 8 停车场收入（万元）10 10 外部收入合计
6、 2715 3124 内部收入 会务收入（万元）1600 1500总计 4315 4624二、基础数据预测与估算（7）销售税金及附加和经营成本的预测 经营成本对经营成本费用的估算，参照国内部分高星级酒店经济可行性分析中一些成熟的经验，餐饮成本按照综合成本率50%计算，会议室按照综合成本率10%计算，人工成本按照项目规模与人工费用的比例关系计算。考虑到酒店想当部分收入来源于企业内部及相关客户单位的会务费用，因此，假定酒店在第一个阶段即第4-10年的总经营成本约占总收入的40%，酒店在第二个阶段即第11-18年的总经营成本约占总收入的30%，从而得到各阶段酒店经营成本分别约为1726万元和1387
7、万元。销售税金及附加销售税金及附加按照销售收入的5.65%计算，则第4-10年各年的销售税金及附加为244万元，第11-18年为261万元。三、项目财务评价（1）借款需要量计算（2）固定资产投资借款建设期利息计算（3）固定资产折旧计算（4）固定资产投资还款计划与利息计算（5）利润与所得税的计算（6）全部投资的内部收益率与投资回收期（7）自有资金投资的内部收益率与投资回收期（8）项目偿债能力分析（9）项目财务分析结论(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)http:/www.ort-http:/http:/http:/http:/www.light-http:/http:/http
8、:/http:/http:/http:/http:/http:/http:/http:/http:/http:/http:/http:/http:/http:/www.zg-http:/www.skf-http:/www.nsk-http:/www.fag-http:/http:/www.ntn-http:/http:/http:/http:/http:/http:/www.xunchi-http:/http:/http:/http:/http:/http:/http:/http:/http:/http:/http:/http:/http:/三、项目财务评价(1)(2)(3)(4)(5)(6)
9、(7)(8)(9)（1）项目借款需要量计算 n 各年份借款需要量见表7-3。表7-3 酒店各年份借款需要量年份 1 2 3 4 合计固定投资总数（万元）2000 5000 1800 0 8800流动资金 0 0 0 300 300自有资金 2000 2400 0 0 4400借款需要量 0 2600 1800 300 4700三、项目财务评价(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（2）固定资产投资借款建设期利息计算 n 假定每年借款发生在年中，当年借款额只记一半利息。由于贷款利率为6.84%，可知项目建设期内的利息为334万元（表7-4）。第四年年初累计欠款为4734万元，该金
10、额亦即利息资本化后的总借款本金。表7-4 酒店固定资产投资借款建设期利息年份 1 2 3 4 附注年初欠款 0 0 2689 4734建设期利息为334当年借款 0 2600 1800 当年利息 0 89 245 年末欠款累计 0 2689 4734 三、项目财务评价(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（3A）固定资产折旧计算 n 项目计算期为18年，第3年年末建成投入运营，故累计提取折旧年数为15年。取残值率为5%，建设期利息计入固定资产原值内。n 年折旧额=(8800+334)(1-5%)40=217（万元）。n 第18年回收固定资产余值为：（8800+334）-2171
11、5=5880（万元）。（3B）经营期装修费用摊销的估算 n 每5年开始的第一年投入550万对酒店进行重新装修。费用按照5年来计提摊销，不考虑残值，因此，每年的摊销额为：5505=110（万元）。年份 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 建筑物原值 9134 折旧费 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 净值 8917 8700 8483 8266 8049 7832 7615 7399 7182 6965 6748 6531 6314 6097 5880 装修原值 550
12、 550 折旧费 110 110 110 110 110 110 110 110 110 110 净值 440 330 220 110 0 440 330 220 110 0 折旧摊销合计217 217 217 217 217 327 327 327 327 327 327 327 327 327 327 净值合计 8917 8700 8483 8266 8049 8272 7945 7619 7292 6965 7188 6861 6534 6207 5880 表7-5 固定资产折旧、摊销估算表（单位：万元）三、项目财务评价(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（4）固定资产
13、投资还款计划与利息计算 n 根据与银行协商的条件，第4年开始支付每年的利息再还本金的1/10，10年内还清，利息可计入当期损益，详见表7-6。表7-6 酒店固定资产投资还款计划年份 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13年初欠款 4734 4261 3788 3314 2841 2367 1894 1420 947 473 当年利息支付 324 291 259 227 194 162 130 97 65 32 当年还本 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 年末欠款累计 4261 3788 3314 2841 2367 1894 1420 94
14、7 473 0贷款利率为6.84%三、项目财务评价(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（5）利润与所得税的计算 n 所得税税率假定为25%。第4年至第18年利润及所得税的计算结果见表7-7。表7-7 酒店利润与所得税的计算年份 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18销售收入 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4624 4624 4624 4624 4624 4624 4624 4624经营成本 1726 1726 1726 1726 1726 1726 1726 1387 1387 1387 1387
15、1387 1387 1387 1387折旧与摊销 217 217 217 217 217 327 327 327 327 327 327 327 327 327 327固定投资借款利息 324 291 259 227 194 162 130 97 65 32 0 0 0 0 0流动资金利息 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21销售税金及附加 244 244 244 244 244 244 244 261 261 261 261 261 261 261 261利润总额 1784 1816 1849 1881 1913 1836 1868 253
16、1 2563 2596 2628 2628 2628 2628 2628所得税 446 454 462 470 478 459 467 633 641 649 657 657 657 657 657税后利润 1338 1362 1386 1411 1435 1377 1401 1898 1922 1947 1971 1971 1971 1971 1971三、项目财务评价(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（6）全部投资的内部收益率与投资回收期 n 全部投资的现金流量表见表7-8。根据表内所示净现金量，计算得到全部投资的内部收益率IRR=17.91%；投资回收期（从投资开始年份
17、起）Pt=7.83年。序号项目建设期 营业期1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1 现金流入 1.1 销售收入 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4624 4624 4624 4624 4624 4624 4624 4624 1.2 回收固定资产余值 5880 1.3 回收流动资金 300 2 现金流出 2.1 固定投资 2000 5000 1800 2.2 流动资金 300 2.3 经营成本 1726 1726 1726 1726 1726 1726 1726 1387 1387 1387 1387 1
18、387 1387 1387 1387 2.4 销售税金及附加 244 244 244 244 244 244 244 261 261 261 261 261 261 261 261 2.5 所得税 446 454 462 470 478 459 467 633 641 649 657 657 657 657 657 3 净现金流量-2000-5000-1800 1599 1891 1883 1875 1867 1886 1878 2343 2335 2327 2319 2319 2319 2319 8499 4 累计净现金流-2000-7000-8800-7201-5310-3427-1552
19、 315 2201 4079 6422 8757 11083 13402 15720 18039 20357 28856 5 税前净现金流-2000-5000-1800 2045 2345 2345 2345 2345 2345 2345 2976 2976 2976 2976 2976 2976 2976 9156 6 税前累计净现金流-2000-7000-8800-6755-4410-2065 280 2625 4971 7316 10291 13267 16242 19218 22193 25169 28144 37300 三、项目财务评价(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)
20、(9)（7）自有投资的内部收益率与投资回收期 n 自有资金投资的现金流量表见表7-9。根据表内所示的净现金量，计算得到自有资金投资的内部收益率IRR=22.24%；投资回收期Pt=6.94年。序号项目建设期 营业期1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1 现金流入 1.1 销售收入 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4624 4624 4624 4624 4624 4624 4624 46241.2 回收固定资产余值 58801.3 回收流动资金 3002 现金流出 2.1 自有资金投资 2000 2400
21、 0 2.2 经营成本 1726 1726 1726 1726 1726 1726 1726 1387 1387 1387 1387 1387 1387 1387 13872.3 销售税金及附加 244 244 244 244 244 244 244 261 261 261 261 261 261 261 2612.4 所得税 446 454 462 470 478 459 467 633 641 649 657 657 657 657 6572.5 固定投资本金偿还 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 0 0 0 0 02.6 固定投资利息支付 3
22、24 291 259 227 194 162 130 97 65 32 0 0 0 0 02.7 流动资金本金偿还 3002.8 流动资金利息支付 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 21 213 净现金流量-2000-2400 0 1081 1106 1130 1154 1178 1230 1255 1752 1776 1800 2298 2298 2298 2298 81784 累计净现金流-2000-4400-4400-3319-2213-1083 71 1250 2480 3734 5486 7262 9062 11360 13658 1595
23、6 18254 26432三、项目财务评价(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（8）项目偿债能力分析 n 由表7-10可知，该酒店投资项目如果用全部税后利润加上折旧来归还固定投资的借款本金，则在第6年间可以还清。根据借款偿还期的计算公式，可以得到该项目的借款偿还期为：A 借款偿还期 表7-10 酒店投资项目的借款还本付息计划 序号 项目 4 5 61 年初欠款 4734 3180 16012 还款来源 3 销售收入 4315 4315 43154 经营成本 1726 1726 17265 折旧费 217 217 2176 固定投资借款利息 324 291 2597 流动资金利
24、息 21 21 218 销售税金及附加 244 244 2449 利润总额 1784 1816 184910 所得税 446 454 46211 税后利润 1338 1362 138612 年末欠款(1-11-5)3180 1601-3Pd(N l)D/Y(6 l)1601/(1386 217)5.998（年）三、项目财务评价(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（8）项目偿债能力分析 n ICREBITPI n EBIT：税息前利润，即利润总额与计入总成本费用的利息费用之和。n PI：当期应付利息，即计入总成本费用的总利息费用。B 利息备付率表7-11 酒店投资项目的利息备付
25、率年份 4 5 6 7 8税息前利润EBIT 2128 2128 2128 2128 2128应付利息PI 344 312 280 247 215利息备付率ICR 6.19 6.82 7.61 8.61 9.91数据来源：表7-7或表7-10三、项目财务评价(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)(8)(9)（9）项目财务分析结论 n 上述分析表明，该酒店投资项目全部投资、自有资金投资的内部收益率（IRR）分别高达17.91%和22.24%，对应的投资回收期（Pt）分别为7.83年和6.94年，说明项目具有较好的盈利能力，并能在较短的时间内收回投资。n 从项目的借款偿还期指标看，该酒店投资项
26、目的借款偿还期约为6年，即在建成后的第2年可清偿借款；从项目的利息备付率指标看，该投资项目第4-8年各年的利息备付率远高于2。由此说明该项目具有很好的偿债能力。四、项目不确定性分析（1）全部资金投资的敏感性分析（2）自有资金投资的敏感性分析(1)(2)四、项目不确定性分析（1）全部资金投资的敏感性分析(1)(2)表7-12 全部资金投资的敏感性分析 不确定性因素变化 对IRR的影响 对投资回收期的影响 销售收入 运营成本 绝对值 相对变化 绝对值 相对变化0 17.91%7.83年1+10%19.40%8.32%7.42年-5.24%2-10%16.39%-8.49%8.33年 6.39%3-
27、10%18.89%5.47%7.52年-3.96%4+10%16.92%-5.53%8.19年 4.60%n 表7-12为项目（全部资金）内部收益率、投资回收期对销售收入及运营成本的敏感性变化。n 由表知，销售收入比运营成本对项目的影响更大，或项目内部收益率及投资回收期对销售收入的变化更为敏感。四、项目不确定性分析(1)(2)（2）自有资金投资的敏感性分析n 表7-13为项目（自有资金）内部收益率、投资回收期对销售收入及运营成本的敏感性变化。n 由表可知，销售收入比运营成本对项目盈利能力的影响更大，或项目内部收益率及投资回收期对销售收入的变化更为敏感。表7-13 自有资金投资的敏感性分析 不确
28、定性因素变化 对IRR的影响 对投资回收期的影响 销售收入 运营成本 绝对值 相对变化 绝对值 相对变化0 22.24%6.94年1+10%24.37%9.58%6.42年-7.49%2-10%20.04%-9.89%7.63年 9.94%3-10%23.68%6.47%6.54年-5.76%4+10%20.79%-6.52%7.43年 7.06%内容提纲第一节 高星级酒店新建项目的投资分析第二节 公寓式酒店项目的投资分析 第三节 酒店改建项目的投资分析 第四节 酒店收购与改建项目的投资比较分析一、案例项目基本情况 n 本项目为4星级标准公寓式酒店，2002年底正式营业。酒店位于静安区，交通便
29、利，距离机场10分钟车程，距离火车站15分钟车程。n 酒店高33层，建筑面积约45200M2。其中，第一到第三层为店面及办公楼，第4层是酒店办公室，第32层和33层有中餐厅、酒吧、桑拿中心、美容美发室、健身房等配套设施（部分设施在建设中），其余楼层皆为豪华客房(共441套)。该项目可出售的441套房间的总面积为39681M2(表7-14)。表7-14 上海A 公寓酒店产品特点房型 单位数(套)单位面积(M2)面积总计(M2)豪华三室二厅 30 144 4320豪华二室二厅 30 164 4920高级二室一厅87 103 896190 118 10620一室一厅 84 90 7560一室 120
30、 27 3240小计 441 39681商业及办公用房 5600总计 45281二、不同经营模式下的投资方案说明 本投资方案在不同的经营模式下，存在多种可能的具体方案，如表7-15。表7-15 各种方案及其所对应的经营模式方 案 方案所对应的经营模式方案1 收购公寓酒店，分拆出售后回租经营方案1A 100%自有资金收购方案1B 30%自有资金、70%银行贷款收购方案2 收购公寓酒店，分拆出售后不回租经营方案2A 100%自有资金收购方案2B 30%自有资金、70%银行贷款收购方案3 收购公寓酒店，分拆出售后回租委托经营方案3A 100%自有资金收购方案3B 30%自有资金、70%银行贷款收购为
31、简单起见，以下仅针对方案1A和方案2A的盈利能力进行比较分析。根据财务杠杆原理，方案1B更优于方案1A。显然，方案2和方案3也是如此。方案3涉及委托专业酒店管理公司的经营管理。如能联合优秀的酒店管理公司，则该公寓式酒店后期的经营和投资回报会更有保障。因此，只要收购后保证能顺利分拆出售，方案3将更优于方案1、2的盈利能力。三、方案1A的分析(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)（1）初始投资（2）收入估算（3）经营成本估算（4）折旧费及经营期末回收固定资产余值（5）增值税、经营税金及附加、所得税的估算（6）项目盈利能力（7）项目方案的不确定性 三、方案1A的分析（1）初始投资 n 本项目方案
32、的初始投资包括收购该公寓所发生的所有投入，具体包括公寓房收购款、购房发生的中介费和购房契税。假定初始投资在项目实施的第一年年初完成。(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)项目 整体收购价格 面积 契税率 金额公寓房收购价款 8300 45281 37582.23 收购时的中介费 750.00 购房契税 1.50%563.75 合计金额（万元）38895.98 三、方案1A的分析（2）收入估算 n 项目收入包括三个部分，一是分拆出售441套公寓房所取得的房屋销售收入，二是出租1-3层、32-33层商业办公用房所取得的年租金收入，三是回租后经营公寓式酒店的经营收入。假定所有收入在项目实施的每年
33、年末实现。(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)1）公寓房销售收入估算公寓房销售单价 10000 元/平方米公寓房可售面积 39681 平方米销售收入 39681 万元酒店式公寓的售价一般比同区域的普通住房均价高出2000-4000元/M2，目前上海市酒店式公寓的售价都在1万元到2万元/M2不等，因此假定公寓销售工作在项目第一年内完成，销售价格为1万元/M2。2）商业办公用房年租金收入1-3层楼面年租金 33000365 10000=328.5（万元）32-33层年租金 72万元年租金收入合计 400.5假设实际租金价格是3元/M2 天，全部出租，总面积3000M2三、方案1A的分析（2）
34、收入估算(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)3）回租后公寓式酒店年经营收入：4534.18（万元，表7-16）表7-16 酒店客房收入估算房 型 单位（套）单价（元/天）入住率 年收入（万）豪华三室二厅 30 768 50%420.48 豪华二室二厅 30 698 50%382.16 高级二室一厅 177 668 50%2157.81 一室一厅 84 558 50%855.41 一室 120 328 50%718.32 总 计 441 4534.18 注：根据从酒店物业部门的调查了解，目前上海市酒店式公寓的平均入住率为78.5%，即使是在淡季、或在“非典”期间，公寓式酒店的客房入住率也在
35、50%以上。三、方案1A的分析（3）经营成本估算 n 1）对应于公寓房销售所发生的成本费用（即在第一年内发生的成本费用）。该成本费用具体包括公寓房销售推介费用和委托销售费用（不含增值税）。公寓房销售推介费用：设定为400（万元）委托销售费用（销售额1.5%）：3968111.5%=595.22（万元）项目第一年内发生的成本费用合计为：995.22（万元）n 2）回租后（从第2年开始到项目经营期结束）每年应支付的费用：每年应支付给公寓购买者的费用（目前上海酒店式公寓的年投资回报率在7%-8%之间，这里假定公寓购买者的投资回报率为8%）：3968118%=3174.48（万元）酒店年经营成本：按物
36、业管理公司提供资料，上海同类酒店的经营成本约占酒店经营收入的12%。本项目假定该比率为15%。故本项目的经营成本为：（72+328.5+4534.18）15%=740.24（万元）(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)三、方案1A的分析（4）折旧费及经营期末回收固定资产余值 n 本项目方案因公寓房已出售，故折旧只针对商业办公用房计提，回收固定资产余值亦是。n 商业办公用房原值（含购房款、中介费和契税）：=56000.83+750560045281+56000.831.5%=4810.47（万元）n 年折旧费（按40年产权房平均提取折旧，不考虑残值）：=4810.4740=120.26（万元
37、）n 经营期结束时（第16年年末），回收固定资产余值：=4810.47-120.2615=3006.57（万元）(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)三、方案1A的分析（5）增值税、经营税金及附加、所得税的估算 n 该项目将公寓改造成为公寓酒店、并分拆出售，由此产生的增值需要缴纳增值税。若按固定资产处理方式，增值税为增值部分的6%：39681（1-0.83）6%=404.75（万元）n 经营税金及附加（按销售收入的6%计）：（72+328.5+4534.18）6%=296.08（万元）(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)表7-17 经营期年度损益表序号 项目 估算值（万元）1 销售收
38、入 4934.682 销售成本 3914.683 折旧费 120.264 销售税金及附加 296.085 利润总额 603.656 所得税 199.207 税后利润 404.45n 所得税：按当时国家财税制度，所得税税率为33%。根据上述相关估测数据，可得到该方案在经营期内的所得税与年度损益（表7-17）。三、方案1A的分析（6）项目盈利能力 1）项目投资利润与利润率(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)n 项目在第一年实现的投资利润=公寓房销售收入-公寓房购房成本-公寓房销售成本费用-增值税=1*39681-0.83*39681+750*3968145281+39681*0.83*1.5
39、%-(400+1*39681*1.5%)-39681*(1-0.83)*6%=4194.53（万元）n 项目在第一年的投资利润率（税后）=4194.53(0.83*45281)*100%=11.16%n 项目在回购后经营公寓式酒店每年产生的经营利润。由表7-17可知，公司经营期内每年实现税后利润404万元。n 项目在经营期内的投资利润率（税后）=404(0.83*5600+750*560045281+5600*0.83*1.5%)*100%=8.40%三、方案1A的分析（6）项目盈利能力 2）项目内部收益率(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)n 根据上述各指标的估算值，可以得到该项目方案
40、的现金流量表（表7-18）。表7-18 全部投资的现金流量表序号项 目收购分拆销售期 回租经营期0 1 2-15 161 现金流入 1.1 销售收入 39681 4935 49351.2 回收固定资产余值 30071.3 回收流动资金 2 现金流出 2.1 固定投资 38897 2.2 流动资金 2.3 经营成本 995 3915 39152.4 销售税金及附加 296 2962.5 增值税 405 2.6 所得税 199 1993 净现金流-38897 38281 525 3531n 根据该表最后一行数字，计算得到方案内部收益率IRR=10.30%。三、方案1A的分析（7）项目方案的不确定性
41、 n 本项目方案的不确定性因素表现为以下多个方面，如项目第一年能否顺利完成公寓的收购与分拆出售及其相关成本费用、公寓房购买者的投资回报率的确定、回租后公寓式酒店的经营成本以及酒店的入住率。n 由于本方案在进行相关指标估算时，酒店入住率（假设值为50%）远低于上海同类公寓式酒店78.5%的平均水平，且酒店经营成本率取值又高于同城同类酒店均值，所以乐观估计，本方案应有更好的盈利水平。如果考虑到本项目所涉及物业的自然升值，项目方案的盈利空间将会更大。n 但是，本项目的收购与分拆出售存在较大的不确定性，尤其是要在一年内顺利完成收购-分拆出售-回租这一工作过程，显然具有一定的难度。此外，在上海地区存在多
42、种投资机会的前提下，公寓房投资者是否接受8%的投资回报率，也是需要考虑的问题。(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)四、方案2A的分析（6）项目盈利能力 1）项目投资利润与利润率(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)n 项目在第一年实现的投资利润=公寓房销售收入-公寓房购房成本-公寓房销售成本费用-增值税=1*39681-0.83*39681+750*3968145281+39681*0.83*1.5%-(400+1*39681*1.5%)-39681*(1-0.83)*6%=4194.53（万元）n 项目在第一年的投资利润率（税后）=4194.53(0.83*45281)*100%=
43、11.16%n 项目每年出租商业办公用房产生的经营利润，为147.51万元。n 项目在经营期内的投资利润率（税后）=147.51(0.83*5600+750*560045281+5600*0.83*1.5%)*100%=3.07%四、方案2A的分析（6）项目盈利能力 2）项目内部收益率(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)n 根据该表最后一行数字，计算得到方案内部收益率IRR=7.28%。年份 0 1 2-15 16现金流入 销售收入 39681 400.5 400.5回收固定资产余值 3006.57回收流动资金 现金流出 固定投资 38896.98 流动资金 经营成本 995.22 0
44、0销售税金及附加 60.08 60.08所得税(增值税)404.75 72.65 72.65净现金流-38896.98 38281.04 267.77 3274.34表7-19 方案2A的现金流量表 五、分析结论与投资建议 n 该投资活动具有多个可选的投资方案。n 针对两种具体方案的盈利能力即收购公寓酒店并将公寓房分拆出售后是否回租经营的分析表明，单纯从项目投资方案的盈利能力来看，采取收购-分拆出售-回租经营这种投资经营模式似乎更优。如果考虑到财务杠杆的作用，积极争取金融机构贷款，则项目投资方案的盈利效果会更佳。n 在收购-分拆出售-回租经营这一投资经营模式之下，如果能够联合优秀的酒店管理公司
45、，由酒店管理公司向业主回租并进行酒店经营管理，并由酒店经营管理公司向业主支付投资回报，则该投资方案后期的经营风险和压力可以降至最低。n 此外，该项目投资活动最终是否成功，还取决于投资公司能否在第一年顺利完成公寓的收购与分拆销售、在分拆出售过程中能否通过协商得到比较满意的投资回报率以及在前期的投资与后期的经营活动过程中能否有效地控制各项成本费用。内容提纲第一节 高星级酒店新建项目的投资分析第二节 公寓式酒店项目的投资分析 第三节 酒店改建项目的投资分析 第四节 酒店收购与改建项目的投资比较分析一、项目背景n 本项目是一酒店投资改建项目，即拟在收购某宾馆旧楼基础上进行改建。本项目的实施将实现投资方
46、公司业务的多元化拓展，利用项目所在地城市的旅游资源谋求获利与发展空间，有助于公司的持续发展，提高公司整体竞争力。n 项目改建主要是在宾馆旧楼的基础上进行。通过内、外部全盘改造，保留原酒店建筑物框架结构，按照三星级酒店标准进行内、外部装修及进行水电、暖通、消防安装。n 酒店客房157间，计划餐位数300个，夜总会座位为100位，另有健身房、桑拿洗浴中心、棋牌房、弹子房、保龄球和美容美发中心、商场等必要服务设施。n 根据项目建设规划，本项目建设期为1年。由项目特点等因素，本项目运营期按15年计算，每年的经营时间按360天计。二、项目财务数据估算(1)(2)(3)(4)(5)（1）投资估算、投资使用
47、计划及资金筹措（2）项目固定资产折旧费（3）营业收入和营业税金（4）成本费用（5）利润及利润分配 二、项目财务数据估算（1）投资估算、投资使用计划及资金筹措(1)(2)(3)(4)(5)固定资产投资估算 基建部分：购买宾馆需1230万元；改建费用需460万元，包括中央空调、消防、冷热水处理、洗衣设备、电视、电话、光钎、宽带等。装修部分：从第1年起，每5年一次，每次内装费用370万元；外装70万元。两项合计需2130万元。流动资金估算：本项目流动资金估算总额为100万元。项目总投资 初始总投资=初始固定资产投资+初始流动资金=2130+100=2230万元投资使用计划 按本项目实施进度规划，项目
48、建设期为1年。流动资本从开始营业按100%安排使用。资金筹措：本项目所需全部资金均为集团内部自行筹措。二、项目财务数据估算（2）项目固定资产折旧费(1)(2)(3)(4)(5)项目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16建筑物 15年 原值 1690 折旧费 101.4 101.4 101.4 101.4 101.4 101.4 101.4 101.4 101.4 101.4 101.4 101.4 101.4 101.4 101.4净值 1588.6 1487.2 1385.8 1284.4 1183 1081.6 980.2 878.8 777.4 6
49、76 574.6 473.2 371.8 270.4 169装修 5年 原值 440 440 440 折旧费 83.6 83.6 83.6 83.6 83.6 83.6 83.6 83.6 83.6 83.6 83.6 83.6 83.6 83.6 83.6净值 356.4 272.8 189.2 105.6 22 356.4 272.8 189.2 105.6 22 356.4 272.8 189.2 105.6 22合计 原值 2130 折旧费 185 185 185 185 185 185 185 185 185 185 185 185 185 185 185净值 1945 1760 1
50、575 1390 1205 1438 1253 1068 883 698 931 746 561 376 191第2年-第16年年折旧费为：1690（1-10%）15=101.40（万元）第16年年末回收固定资产余值为：169010%=169.00（万元）装修按5年计提折旧，残值率取5%。每次装修费用为440万元，故有：第2年-第6年年折旧费为：440（1-5%）5=83.60（万元）第6年年末回收固定资产余值为：4405%=22.00（万元）第7年-第11年与第12年-第16年的计算与第一个装修周期的计算类似 二、项目财务数据估算（3）营业收入和营业税金(1)(2)(3)(4)(5)序号 产