《自学考试28898房地产开发和经营管理复习汇报材料.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《自学考试28898房地产开发和经营管理复习汇报材料.docx（27页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、28898房地产开发与经营第一章经营与房地产经营1,房地产经营学的研究对象 是房地产经济活动全过程的经营问题。2,研究目的：a研究房地产经营的 基本经济活动及其运作规律，以便从整体上把握房地产经济运作的过程，指 导企业从事房地产经营活动。b研究 基本的房地产经营预测和决策技术、营销技术，帮助企业掌握现代经营原理与方法；掌握 科学的决策程序和决策方法；提高企业在市场经济中的适应力和竞争力。c研究房地产经营方案管理、财务管理、人力资源管理等一整套现代企业经营管理手段和方法。以 提高企业管理效率和管理水平。d研究房地产企业经营分析的原则和方法，探索提高企业综合经济效益及工程经营效益的途径。3,研究内
2、容一是关于经营与房地产经营的基本概念、基本原理、基本运作规律的内容。二是关于房地产市场分析、预测与决策技术的研究。三是关于房地产企业及房地产企业主要经营管理职能的研究。四是关于房地产营销理论与方法的研究。五是关于房地产企业经营分析的理论与方法。4,经营管理的职能：战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公关职能。5 .财务职能的核心是资金的运用和管理。6 .任务：广开资金渠道，多方筹措资金；加强资金管理、降低成本开支。提高资金利用效益；增加 企业积累，扩大企业实力。7内容：L资金筹措职能2.资金管理职能3.资金运用职能4.经济核算与经营分析职能。8思想：一、面向市场的经营思想二、竞争致胜的经营
3、思想三、注重信息的经营思想四、致力人才开发的经营思想五、注重方案管理的经营思想六、以经营效益为核心的经营思想9 .经营目标是指企业在一定时期风，从事生产经营活动要到达的成果，是经营思想的具体表达，也 是企业一切经营活动的依据和归属。10 .企业的经营目标体系分为目标功能、目标层次和目标时序p91L按目标功能分类：1.市场性目标2.开展性目标3.生产性目标4.服务性目标5.成本性目标6.财务性目标7.效率性目标8.效益性目标12.按目标层次分类：1 .战略决策层目标2,中间部门职能层目标3.车间班组执行层目标13 .按目标时序分类：1 .远期目标，10年以上。2.中期目标，5年左右。3.近期目标
4、，一般本年度。14 .经营目标的作用：1,经营目标形成了企业经营管理活动的中心。2.经营目标构成了考核与检验企业经营成果的标准。3,经营目标的制定和推行是强化企业经营管理，提高经营效益和手段。4.经营1 .利润总额增长率二本期方案利润总额-上期实际利润总额）/上期实际利润总额*100%2 .房产销售利润率二商品房方案销售利润/商品房方案销售收入*100%3 .资金利润率=本期方案利润总额/本期定额流动资金方案平均占用额*100%4 .成本利润率二本期方案利润总额/开发方案成本总额*100%七房地产开发劳动效率指标1 .人均开发土地面积二方案开发土地面积/企业在职职工平均数2 .人均开发房屋面积
5、二方案开发房屋面积/企业在职职工平均数3 .人均产值二方案经营总收入/企业在职职工平均数4 .人均利税额二本期方案实现利税额/企业在职职工平均数八房地产开发社会效益指标综合开发率二综合开发房屋方案竣工面积/总的房屋方案竣工面积*100%房地产租赁与销售经营方案指标，一房产经营流转总额指标房产流转是指房屋作为商品从生产领域进入流通领域的过程。出售房屋是通过一次交换而实现价值转换的。其平衡公式为：期初商品房+本期方案购入房二本期方案销出房+期末商品房二房产租赁与销售收入指标1 .描述房产租金收入的主要指标（1）租金收缴率二方案租金额/应收租金额*100%（2）租金收入增长率二方案租金收入增长额/上
6、期租金收入*100%（3）旧欠租金收缴率二方案收回拖欠租金总额/欠租总额*100%（4）欠租发生率=欠租户数/应收租金户数*100%2 .描述房产销售收入的主要指标（1）销售收入增长率二（本期商品房方案出售额-上期商品房实际销售额）/上期商品房 实际销售额*100%（2）销售收入利润率工商品房销售方案利润/商品房方案销售收入*100%三经营房产状态指标1 .房屋出租率二方案出租房屋面积/经租房屋面积*100%2 .房屋空置率二未出租房屋面积/经租房屋面积*100%房屋空置率二1-房屋出租率3 .房屋完好率二基本完好与完好房屋面积/企业经租房产总面积*100%四房产租赁与销售流通费用指标1 .出
7、租房屋流通费用率=出租房屋方案流通费用额/房屋租赁方案收入总额*100%2 .出售房屋流通费用率二出售房屋方案流通费用额/房屋方案出售总额*100%五房产租赁与销售成本指标1 .经租成本节约额=预算租金成本-房产方案租赁成本2 .经租成本降低率二经租成本节约额/预算租金成本*100%3 .出售成本降低额二出售房产预算成本-出售房产方案成本4 .出售成本降低率二出售房产经营成本降低额/出售房产预算成本*100%六房产租赁与销售资金占用指标1 .流动资金周转率二方案房屋销售收入/定额流动资金平均占用额*100%定额流动资金平均占用额三期初定额流动资金占用额+期末定额流动资金占用额）22 .流动资金
8、占用率二定额流动资金方案平均占用额/房屋销售方案收入*100%3 .自有资金增长率二自有资金方案增长额/上期自有资金总额*100% 自有资金增长额二本期自有资金方案总额-上期自有资金总额七房产租赁与销售利润指标1 .利润总额增长率二(本期方案利润额-上期禾I润额/上期利润总额*100%2 .经租利润率二出租房屋方案利润额/租金收入总额*100%出售利润率二出售房屋方案利润额/出售房屋总收入*100%3 .资金利润率经租资金利润率二房屋出租方案利润总额/房屋出租定额流动资金平均占用额*100%销售资金利润率二房屋出售方案利润总额/房屋出售定额流动资金平均占用额*100%八房产租赁与销售劳动效率指
9、标1 .人均房产管辖面积二方案经租房产建筑面积/企业平均职工人数2 .人均销售收入二房屋方案销售收入/企业平均职工人数3 .人均利税额二方案利税总额/企业平均职工人数经营方案编制应遵循的基本原则：1 .调查研究，尊重客观规律的原则。2 .以经济效益为中心的原则。3 .综合平衡的原则。4 .动态平衡的应变原则长期经营方案的内容：包括企业开展、经济效益、市场开拓和职工福利。155长期经营方案的编制程序，1 .环境预测与现状分析。2 .目标及经营方针的提出。3 .战略措施的提出。4 .审议修订。长期经营方案的编制方法：滚动式方案 156年度经营方案的内容：1.主要技术经济指标方案。2.房地产开发经营
10、方案。3.费用方案、成本方案 和投资方案。4.资金方案。5.销售方案、租赁方案和收入方案。6.营业外收支方案及副营业务收支 方案。7.大修理方案。8.质量方案。9.财务方案。年度经营方案的编制程序；L确定年度经营目标。2.确定新开发工程的开展方案。3.编制年度开发 经营进度方案。4.年度开发经营进度方案的综合平衡159 .5.编制其他年度方案。6.制订落实经 营方案的方案及措施。7.方案的审核与评价159。工程经营方案是指针对具体的开发经营对象编制的经营方案。工程经营方案按建设程序划分为工程前期工作方案和工程总开发经营方案。160经营方案的步骤：1.工程经营环境及条件的调查与研究。2.制订工程
11、进度方案的初步安排。3.工程 进度方案的综合平衡与调整。4.编制工程经营方案表。5.编制工程开发经营的其他方案。6.编制工 程经济效益方案。7.经营措施及方案的提出。工程经营方案的编制方法：横道图、网络图。方案的实施最 基本的要求：1 .要全面完成经营方案规定的各种技术经济指标0 2,要保证均衡地执 行方案。方案控制的任务：1.发现问题、提醒矛盾。2.采取措施，纠正偏差，解决问题。方案控制的步骤；L测定方案执行结果。2,对比执行结果与相应方案标准。3.研究问题的存在。4.制订并执行纠正措施。5.检查措施执行效果。房地产经营方案分析方法：连环代替法、盈亏分析法、利润分析法。(168-180)第七
12、章房地产经营企业财务管理财务管理：是指企事业单位有关财务的管理或经营事务，以及现金的出纳，保管，计管等事务 会计：是指价值核算，属经济核算的组成局部，是以货币为主要计量单位对企业的资金与资金运用 过程进展连续，系统，全面地记录和核算的工作。财务和会计的区别：1.工作作职能不同；2.工作内容不同；3.管理重点不同；4.工作方法不同。联系：1.具有共同的工作对象；2.具有共同的目的和任务；3.具有密切的业务联系。财务管理的职能具体表现在：1.参与决策，规划未来，确定财务目标；2,资金筹措，安排和使用；3.考核资金利用效果；4.监视企业经济活动。房地产经营企业财务管理的原则：1.遵守国家财经制度，遵
13、法守纪的原则；2,坚持经济核算，以经 济效益为中心的原则；3.精打细算，厉行节约的原则；4.计算管理的原则。房地产经营企业财务管理内容：1.编制年度财务方案和年度财务决算；2.固定资产管理；3.流动资金管理；4,成本管理；5.售价和租金管理；6,收益管理；7.专项基金管理。方法：1 .建设健全企业内部管理制度，完善财务管理体制；2,编制财务计算，推行方案管理；3.清 产核资，摸清家底；4.财务指标的分解和归口分级管理；5.日常财务管理；6.建设财务检查制度； 7.平衡财务收支；8.财务分析。房地产资金分类1）按资金来源1 .国家资金2.企业资金3.个人和单位投入资金4.借人资金5.外资2）按用
14、途1 .生产性资金 2.经营性资金3）按周转形态1.固定资金2.流动资金房地产资金运动过程L 土地开发经营2.房产开发经营3.房产租赁经营流动资金管理的 基本要求：1 ,保证经济活动的需要；2.减少资金占用，提高资金利用效果流动资金分析主要任务检查资金方案的执行情况,考核流动资金利用效果。主要内容 流动资金构造分析，流动资金增长速度分析及流动资金利用效果分析主要方法对比分析法与差额分析法流动资金占用情况分析：是从流动资金构造，流动资金增减速度等方面，对流动资金占用的合理性 做出评价的分析1）流动资金构造分析：是指通过计算分析各资金工程在流动资金总额中所占的比重，查明企业流动 资金组成是否合理，
15、从而促使企业更合理地安排流动资金，保证企业生产经营活动顺利进展2）流 动资金增减速度分析流动资金利用效果分析1）流动资金周转速度分析：流动资金周转率（次数）二流动资金周转额/流动资金平均余额流动资金周转天数二计算期天数/资金周转率（次数）二流动资金平均余额义计算期天数/流动资金周转额2）流动资金占用水平分析：百元房地产经营收入占用的流动资金二（流动资金平均占用额/房地产经营收入X1003）流动资金利润率分析：流动资金利润率=利润总额/定额流动资金平均占用额X 100%流动资金安全性分析1）企业可动用资金保证程度分析 n 1二定额流动来源/定额流动资金占用x 100%2）临时借款利用程度分析n
16、2二临时借款实际数/临时借款方案数X 100%3）企业归还能力分析 n 3二流动资产/流动负债4）企业支付能力分析负债率分析负债率是反映公司负债状况的指标，他通常用来考察公司归还长期债务的能力。1）长期债务与股东权益之比n 5二长期债务总额/股东权益总额xioo%2）负债总额与公司资产总额之比n6=负债总额/资产总额X100%3收益与固定支出比率n7二税前收益一还贷款）/利息费用资金筹措是指资金的筹集与安排。资金来源分为自有资金与借贷资金俩大类。其主要来源1,自有物业收入2.银行借贷3,抵押贷款4,发行债券5,发行股票筹资成本是指经营者在一定时期为筹措资金而付出的全部费用1,借款利息2,股息3
17、,公司自有资金的存款利息筹资成本率二筹资成本额/筹资总额X100%抵押贷款原则1,公司的债务与其自有资本必须保持适当平衡关系2,尽可能均匀安排债务归还期3,妥善安排，有效利用4,统筹兼备，全面考虑5,妥善制订还贷方案融资：即资金融通，资金筹措方案的制订与评价是融资决策的主要内容融资杠杆是指贷款额对工程经营投资收益率的影响，也就是使用贷款或不是有贷款在投资收益率上 的差异。R=F/P R收益率F税前收益P投资总额Re=F / D Re一公司自有资金投资收益率D公司自有资金投资额融资经济效益 是指一定时间内，所筹措的资金给筹资者带来的经济上的效益。是融通资金所创造的 价值扣除融资本溪及其他成本后所
18、得的纯收益，即融资的正杠杆效应。1）规模效益分析法预期融资利润率=预期税后利润率/融资额X 100%筹资成本率二筹资成本额/融资额又100%2成本效益分析法 成本效益指数=净现金收益额/净现金负债额净现金收益额=预期收入增加额一筹资成本增加额3）返本分析法成本 是指企业在一定时期内生产一定品种，一定数量的产品所支出的用货币表现的生产消耗的总 和，定义为产品生产与流通过程中劳动和物化劳动的货币表现。成本的作用表现在1,成本是补偿生产消耗的尺度2,成本是反映和控制各种劳动消耗的工具3,成本是制定商品价格的重要依据4,成本是企业经营决策的重要信息按成本的构成分为1,理论成本2,实际成本按计入成本的方
19、法分类1,基本成本2,间接成本按成本与产量的关系分类1,固定成本2,变动成本按成本发生的权责分类1,可控成本2,不可控成本其他1,按发生环节 班组成本，车间成本，企业成本 等2,按发生时期 历史成本，方案成本，企业成本 等3,按企业实际需要1,质量成本2,决策成本3,边际成本4,时机成本5,沉落成本6后续成本房地产开发成本构成1, 土地开发成本构成1, 土地出让金2, 土地征用及拆迁安置费3,七通一平费4,管理费5,利息2,房地产综合开发成本构成1, 土地开发费2,公共服务及生活设施配套费3,小区内外的市政工程建设费4,建筑及安装工程 费（1,人工2,材料3,机械使用4,施工管理5,设备购置及
20、安装费）5,勘察设计费6,各种税收费7, 利息8,经营管理费房地产租赁与销售成本构成1,城市土地经营成本2,房屋销售经营成本构成3,房屋租赁经营成本构成（房屋价值补偿费，维修 费，管理费，税金，土地使用税，保险费，利息，广告费）成本管理是企业为降低经营成本，提高经济效益，增强竞争能力而进展的各项管理的总称成本预测是发生在经济活动进展之前和经济活动进展过程中，对即将形成的成本进展的估测分为 1,先期成本预测2,其中成本预测成本控制是指在经营成本形成过程中，对成本方案执行情况的检测，对成本差异情况情况进展的分 析以及纠正措施的制订与实施步骤1,确定目标成本2,负债单位的划分3,实施过程控制利润 是
21、企业经营收入扣除税金后的余额房地产利润的构成：是房地产经营纯收入扣除应缴税费后的余额。房地产销售利润估算：1,收入估算2,成本估算3,税费估算4,利润估算第八章房地产经营企业人力资源管理人力资源管理的任务：1.合理安排。有效利用人力资源。2.科学管理，充分调动人的积极性。3.加 强培训，积极开发人力资源。人力资源管理的内容：1.招聘和录用。2.调配和使用。3.人事考核。4.晋升与奖惩。5.教育和培训。 房地产经营企业职工队伍的构成：1.管理人员。2.工程技术人员。3.业务人员。4.工人。5.其他工 作人员。人员录用的原则：1.人员录用方案与企业经营开展方案相适应。2,人员录用方案必须建设在科学
22、在 定量分析的根基上。招聘方法：一般实行公开招聘、全面考核、择优录取、规定试用期、签订全同正式录用的 基本程 序。职务分析又称岗位分析，是指通过对职务的观察与研究，确定关于企业各级职务的性质、管辖范围、 工作目的的分析研究，是为适应录用分配、工资、晋升、教育培训等需要而进展和工作。职务分析的基本内容有两个：1 .该职务包括工作的性质、范围、，内容、程序、任务、要求、责 任、地点、环境。劳动强度等。2.担任该项职务的人所需要的资质条件。职务分析的 基本程序：看、问、记、研。228职务分析的原则：1.实事求是，科学分析的原则。2.由面到点、由低到高，逐渐深化的原则。3.与 组织研究相结合的原则。职
23、务分析的 基本方法：1.该职务的具体工作内容是什么2.若何进展这些工作3.这什么要这样做 4 .作业过程的难点所在。职务评价是测定各评估企业内岗位职务间相对价值、确定能级水平的一项工作。职务评价方法：1.排列法。2.分等法。3.因素对比法。4,评分法。功能测定中对职能人员或职能部门素质进展的综合测定。功能测定分功能设置和能级判定步进展。作为职能人员个人的功能工程有：i,品质功能。2,智力功能。3.技能功能。作为职能部门的群体功能工程有：1.领导功能。2.群众状态。3.组织状态。能级判定常见有分数定级法和偏差定级法。人事安排，应该处理好的的关系：关于量才作用的关系。2.关于人才互补的关系。3.关
24、于人际关系。4.关于能力与素质的关系。第八章房地产企业人力资源管理企业员工的考核与培训人事考核制度：“考核制度是指就人事考核的母的，内容，方法，程序和组织机制作的系统规定， 是一种制度和体制。人事考核原则：1人事考核原则2客观公正原则3注重实绩4科学测定，科学分析考核内容：德“能 ”勤 ”绩四方面。233页考核形式：1考核的形式（a笔试b 口试c操作 2考核的评议形式a要有充分准备b要有一定的组织机构c要有始有终3人事考核的评估方形式考核评估因素：业绩考核能力考核适应性考核常用方法：1量表评定法（积分法）2等级排列法3分析性排列法综合计分排序法）4硬性分配法5心理检测法智能才能职业个性）237
25、页干部培训的意义：1是提高企业管理效率的迫切需要2是企业人才资源开发的中心环节 3是企 业战略开展的重要根基。培训方针：面向世界，面向现代化，面向未来，理论联系实际，学以致用。培训原则：1正规化2全员培训，重点深造3学以致用原则239三种基本形式：1学历教育式的培训2岗位培训3单项培训239页培训方法：1职前培训2在职培训3离职培训行为与鼓励是现代化企业管理理论之一，是运用人类学，社会学，心理学，经济学，管理学的理论 和方法，对企业职工在企业生产经营活动过程中的行为，以及这些行为产生的原因进展研究分析的 一门边缘性学科。霍桑实验结论4个观点：241页鼓励：是指对人的行为为动机的启发，诱导和刺激
26、。 特点：1提供诱因条件必须适合鼓励对象的 需要 2诱因条件应当有实在的，可实现性的目标3鼓励目标一旦到达，鼓励的条件必须兑现。 鼓励理论：1需要层次理论1）存在需求层次2）安全需求层次（3社交需求层次4尊重需 求层次（5）自我实现层次243页 2强化理论（正强化 负强化 自然消退 惩罚）244页 鼓励方式：1奖励2表扬3惩罚 4批评（245页第九章房地产经销1、营销：指导生产及连结生产与消费的一系列经济活动。2、促销：把企业的产品或服务推向市场，向客户进展的报道、宣传、说服活动，是一种意在促进和 影响人们的购置行为的刺激手段。3、促销活动的作用：a、唤起消费；b宣传产品；c、联系客户；d、提
27、高声誉。4、促销的方式：a、人员推销；b、广告促销；c、营业推广；d公共关系。5、营销环境：指营销活动所依赖的周边环境与自身环境。6、营销环境的特点：a、广泛性；b、区域性；c、针对性；d、时间性.7、房地产营销：是专指房地产商品进入进入流通领域内的，围绕销售活动而进展的筹划、定价、中 介服务等经济活动。8、房地产价格的形式分类1 .房产价格、地产价格、房地产价格；2 .销售价格、租赁价格：3 .商品价格、成本价格、福利价格；4 市场价格、指导价格；5 .总价格、单位价格、楼面价格；6 .抵押价格、课税价格、征用价格；7 .期货价、现货价；8 .建安价、工程造价、综合造价；9 .房地产价格的构
28、成：1.土地开发成本；2.土地经营成本；3.税费及利润。10 .房地产销售价格的构成：1.房地产开发成本；2.房地产经营成本；3.税费及利润。11 .房地产租赁价格的构成：1.房地产租赁成本；2.房地产经营税费；3.利润。12 .房地产定价方法：A.销售价格的定价方法：1.成本导向定价法成本加成定价法；目标成本定价法）；2.需求导向定价法；3.竞争导向定价法。B.租赁价格定价方法L价格补偿法五种折旧 P253）； 2.租金方案（等额租金方案；固定比例递 增租金方案）13 .成本导向计价法：就是以产品的成本为核心计算价格的方法。14 .需求导向计价法：是指按买方对产品的价格认可与需求强度来定价。
29、15 .竞争导向定价法：是指出于竞争的需要，按竞争对手的价格来制订价格标准的方法。16 .价值补偿费（折旧费）：是指按房屋的耐用年限计算的逐渐收回建造房屋的投资。17 .销售渠道：是指商品从生产者向最终消费者转移的所经路线与经销单位总和。18房地产销售渠道的模式：1 .零级渠道，也叫直接渠道是由开发者直接把产品销售给用户，不经任何中间环节。2 .一级渠道，即开发生产者经由中间商把产品销售给用户。3 .耳机渠道，及开发生产者首先把自己的产品销售权委托一间代理公司，有代理商再将商品通过 中间商转销给消费者。19、市场推广的手段：1、广告；2、售楼书；3、展销会；4、楼盘正式推出仪式；5、样板房展示
30、。20、人员推销：是依靠推销员直接向消费者推销商品，提供服务的过程，是商品促销活动中花费最 大，效果最好的推销形式。21 .人员推销的特点11）与客户直接对话，便于有的放矢，根据对方的反响和需求调整推销方案；2）与客户面对面交谈，变于建设感情，增进了解，校区客户的疑问和购置心理障碍；13）交谈式的推销方式，便于针对客户的疑问，详细的介绍产品，提供信息服务；4）为推销工作提供了一种说服、劝诱的时机，大大提高了推销成功率。22 .人员推销的作用1）向客户宣传了产品的有关信息；2）通过说服和发动，唤起客户的购置欲望；3）通过询问和调查，收集了市场信息资料；4）通过访问和交谈，建设了与客户的感情；为客
31、户服务。23 .人员的推销的组织形式a.地区组织形式；b.产品组织形式；c.客户组织形式。24 .房地产推销人员的素质要求：1.思想品德素质：2.专业素质；3.文化素质25 .房地产推销员培训内容1）有关推销技巧的知识；（2）关于商品房的有关知识；3）关于城市规划及实施方案的知识；4）关于房地产市场的知识；5）关于房地产有关法律法规的知识。26 .推销员应坚持的几项基本原则1）实事求是的原则；2）以顾客利益为中心原则；可证实原则。第十章1、经营分析：是运用经济分析理论和方法对企业的经营活动从各个不同的方面所进展的研究和分析, 是现代企业管理的重要职能之一。2经营分析意义：认真搞好经济活动分析，
32、对于加强和改善企业的生产经营管理，提高经济效益， 具有重要意义。3经营分析的主要任务（1） 评价企业经济效益；（2） 控制一夜经济活动过程；（3） 挖掘企业内部潜力；（4） 预测企业经济活动的效果；（5） 提高企业的管理素质。4 .经营分析的内容1）企业经营效益分析；2）企业经营状况分析；3）企业经营环境分析；4）企业经营决策分析；15）企业素质分析。5 .经营分析的原则11）实事求是的原则；2）以经济效益为中心，经济效益与社会效益相结合的原则：3）实物形态指标与价值形态指标相结合的原则；14）坚持辩证观点，抓住主要矛盾的原则；5）统筹兼顾、从全局出发的原则。6经营分析的依据（1） 方案资料；
33、（2） 经济核算资料；（3） 反响经济活动过程的各种原始数据统计资料；（4） 社会技术经济、政策法规专题资料；（5） 历史资料。7 .经营分析的分类1）按分析内容分类：分为专题分析与综合分析两类；2）按分析的层次分类：分为企业级、部门级、班组级的经营分析的三类；3）按分析的目的和用途分类：分为预测性分析、控制性分析和总结性分析三类；4）按分析方法分类：a.按分析指标、标准的性质分类：分为定量分析与定性分析两类；b.按分析 手段分类：分为传统分析法与经济数学分析法两类。5）按时间分类：分为日常分析、定期分析和即时分析三类。8 .经营分析的一般程序1）确定分析课题；2）分析资料的收集；3）分析资料
34、的处理；4）进展分析研究；撰写分析报告。9 .经营分析方法1）定量分析法与定性分析法；2）传统分析法与经济数学分析法；3）静态分析法与动态分析法。10 .定量分析法及其适用条件当经济现象的数量表现对比充分，经济现象的开展对比稳定，影响因素较少或主要因素的影响对比 突出，而这些因素又可以计量描述时，应当采用定量分析法。1L不宜采用定量分析法11）经济现象影响因素过于复杂，无法用一种数字模型进展描述，如很多宏观经济管理问题：2）商品经济不兴旺，经济活动过程受到过多的非经济因素的干扰与制约；3）经济现象的数量表现不存在或不充分。12 .定性分析法：避开事物的数量的表述，通过对经济现象矛盾的提醒，对其
35、内在联系的逻辑推理来 认识经济现象开展规律，是一种更为灵活、考虑问题更复杂、更深刻，受人的主观思维影响更多的 分析方法。13 .定性分析法的适用条件定性分析法特别适用于那些影响因素复杂，尤其是受非经济因素影响较多的经济现象的分析。当经 济事物无法计量的或无数量值可收集时，也只有采用定性分析法。14 .传统分析法11）对比法：是指用过指标比照，从数量上确定指标间差异的一种分析方法。2）动态比率法：又称趋势比率分析法，是用于分析一定时期事物开展规律变化趋势的分析方法。15 .常见的对比法1）实际完成指标与方案指标的比照；2）实际指标与定额、预算指标的比照；13）本期实际指标与前期世纪之标的比照；4
36、）本企业的实际指标与同行业先进指标比照；不同指标的比照分析。16 .投资收益率：又称投资利润率，是工程工程投产后每年取得的净收益与总投资额之比。17 .投资回收率：是拟建工程的净收益抵偿全部投资所需的时间。18,净现值分析的净现值（NPV）：指建设工程整个寿命期内各年所发生的资金流入与资金流出的差额, 按规定的贴现系数折算为工程实施初期的现值。19,年等值法：是用等额年度支出与等额年度收入想对比来评价工程投资经济效益的一种分析方法。20 .工程的“全寿命”：是指规划设计开场到寿命终了，整个使用寿命期。21 .“全寿命”费用分析法：就是将上述各项费用均按规定的复利利率折算为现值，用“净现值法 计
37、算出工程全寿命期内的现值。22 .常见的综合分析方法：a.综合经济效益系数法；b.综合经济效益评价函数法。23 .综合经济效益系数法：是用选择或重新构造的数个或单个指标来描述企业的综合经济效益的方 法。24 .综合经济效益评价函数法：是针对动态指数法存在问题提出来的一种分析方法。房地产开发与经营复习题选择题：（含多项选择）1 .从决策的含义可看出，构成决策问题要具备一下 基本条件:有明确的目标；有两个以上可 供选择对比的方案；有评价方案优劣的标准；有真实地反响客观实际的信息。2 .一个好的决策目标应满足以下四点要求:针对性；明确性；层次性；可行性。3 .地产经营公司与地产开发公司在概念和本质上
38、完全不同:地产经营公司是政府委托，在土地的一级市场上从事经营活动的经济实体；地产开发公司则是在土地二级市场上从事经济活动的实体。4 .地产开发企业资质等级可划分为五个级别:即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。5.房地产开发企业资质等级划分规定:划分条件一级资质二级资质三级资质四级资质注册资本不低于5000万 元不低于2000万 元不低于800万元不低于100万元从事房地产开发 经营年限5年以上3年以上2年以上1年以上房屋建筑累计竣 工面积，或累计 完成与此相当的 房地产开发投资 额近3年30万平方 米以上近3年15万平方 米以上5万平方米以上无规定6.房地产企业组织构造形式:职能型组织构
39、造；工程型组织构造；矩阵型组织构造；混合型组织构造。7 . 土地使用年限:居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。8 .获取房地产开发建设用地只有:招标、拍卖和挂牌三种方式。9 .低价测算的常用方法:假设开发法。10 .其他费用估算:保险费属于其他费。11 .静态投资回收期二累计净现金流量出现正值的年数-1) +上年累计净现金流量绝对值/当年净现 金流量)12 .财务内部收益率公式:13 .安全性按风险程度大小分为:A,BCD 4级：A级表示风险很小；B级表示风险较小；C级表示风 险较大；D级表示风险极大。房地
40、产开发企业应该尽可能选择风险程度为A级的筹资方案，因为 他的安全性较大。14 .筹资方案的经济性按综合筹资成本费用率标准划分为，共分为:A,BCD 4级：A级表示筹资成本 最低；B级表示筹资成本较低；C级表示筹资成本较高；D级表示筹资成本很高。房地产开发企 业尽可能选择筹资成本为A级的筹资方案。15 .编制投资方案必须对开发企业建设总投资进展分解。投资的分解方法有:按照投资构成、按照 子工程、按照时间三种。16 .房地产开发企业制定投资方案表时,要注意工程分解和工程成本分解的统一。17 .房地产开发工程进度管理的主要内容:编制开发工程实施阶段总进度规划；编制开发工程 建设总进度方案、年度方案；
41、核准施工进度方案；编制其他配套进度方案；催促监理工程师；检查与纠偏进度方案。18 .合同筹划是指开发商对整个开发工程进展深入研究，划分合同界面、合同事实的接触条件、工 程范围、承包方式、合同的主要条款一级合同的签订过程中注意到的问题。19 .从预防索赔发生着手，洞察工程实施中可能导致索赔的起因，防止或减少索赔事件的出现。20 .开发商应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监视 该工程的工程质量监视机构。21 .购置后行为评价的主要内容:购置者对于产品及开发商的满意度；购房者的社会传播行为; 购房者处理不满的方式的选择。22 .竣工验收应满足的条件:完成工程设计
42、和合同约定的各项内容；目标是企业利益的集中表达，成为号召职工、团结职工、鼓励职工为之奋斗，提高企业职工主动性 与创造性的力量源泉。15 .经营方针是指导企业生产经营活动和行为纲领，是指贯彻企业的经营思想，实现企业经营目标而 确立的基本原则。16 .经营方针按其构成层次上划分，可分为企业经营总方针和具体的经营方针。17 .企业具有的方针类型：1.生产开展方针2.技术开展方针3.工程开展方针4.市场开展方针5.人才 资源开展方针6.管理开展方针18 .房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有方案地 加以实现的经济活动过程。19 .房地产开发是指对一定区域内的土
43、地、房屋建筑、配套设施和根基设施所进展的投资、规划、建 设等经济活动。20 .房地产开发与房地产经营的关系：1房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系。2 .房地产经营是指房地产商品的销售。租赁、抵押等以交易为主要形式的经济活动。3 .房地产经营涉及到产权的转移，在很大程度上受到法律的保护与制约，国家法规便有较多的约 束。21 .房地产经营特点：1.房地产商品价格昂贵，对于大多数用户而言，往往不可能一下子拿出这么多 的巨款购置房屋。2,房地产商品不可移动。因而其交易过程不是商品位置的流动，而是商品所有者 或使用者的更替。3,有些房地产商品，如城市建筑地块，其使用权与所有权是别离的
44、。4.一般商品 的交换对象范围不受限制.5. 一般商品的交换出售后的用途是不加限制的。6. 一般商品交易只是单纯 的买卖关系。7.由于房地产资源和稀缺性，从长远来看房地产商品都具有升值潜力。8.由于地产市 场实际上是政府垄断的市场，这就意味着，价格机制、竞争机制对土地供求关系的调节作用，就不 如其他商品市场那么明显。22 .经济环境是经营者拟经营的工程在建设期间和未来的建成使用期间所面临的基本条件。23 .房地产经营的环境因素：1.政治环境2.社会环境3.经济环境4.法律环境5.自然环境24 .经营风险是指在特定环境下和特定时期内，客观存在的可能导致经济损失的变化。25 .经营风险的特点：1.
45、客观性2.偶然性3.相对性4.可测可控性5.风险与效益的共生性.26 .房地产经营风险是指由于随机因素所引起的房地产工程实际价值与估计价值或预期价值之间的 差异。27 .房地产经营风险来源：1.国家风险2.市场风险3.企业风险房地产经营工程的风险分析方法主要有盈亏分析、敏感度分析、概率分析。第二章房地产经营的基本运用28 .房地产经营可分为三个环节：一是生产过程的经营，二是流通过程的经营，三是消费过程的经营。29 .房地产经营的 基本运作，包括城市土地开发、城市房产开发，房地产的销售、租赁抵押、典当、 拍卖、估价、入股与信托，以及房产的修缮与管理经营等。城市房产开发包括新区的开发与旧城改建两类
46、。新区开发包括土地征用和城市根基设施建设。30,城市建设用地，无论是收回国有土地或是集体所有土地，一般需按如下程序进展：1.申请选址。2.制订方案。3.申请批准。4.发布用地通告。5.签订补偿、安置合同。6.发证。31 .城市房地产开发是指按照城市建设总体规划的要求，进展房屋和其他建筑物的生产和再生产。32 .房地产交易是指把房产和地产作为商品而进展的买卖、租赁、抵押、典当和交换等的流通活动。33 .主要交易方式：土地使用权出让、土地使用权转让、房屋销售、房屋租赁等。34 .房地产的其他交易方式：房地产抵押、房地产典当、投资入股、房屋互换、房地产估价、拍卖。施工单位在工程完工后对工程质量进展了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建 设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经工程经理和施 工单位有关负责人审核签字。对于委托建设的工程工程，建设单位对工程进展了质量评估，具有完整的监理资料r并提出 工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总经理工程师和监理单位有关负责人审核签字。