抵押合同(完整版)资料.doc

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1、抵押合同（完整版）资料(可以直接使用，可编辑 优秀版资料，欢迎下载）A. 数据库文件 B. 格式文件C. 备注文件D. 程序文件_C. 两个自由表 D. 一个是数据库表另一个是自由表【答案】A【答案】D【答案】新数据表记录号 名称【答案】Dcase n=1index on data tag data_index抵 押 合 同一方小额贷款有限责任公司编号：（ ）字第 号抵押合同抵押权人(以下简称甲方)： 珲春市一方小额贷款有限责任公司 法定代表人： 王 鹰 飞 抵押人(以下简称乙方)： 地址： 法定代表人： 营业执照号码： 法人代码： 身份证号码： 联系 ： 敬 请 注 意为了维护您的权益，请您

2、在签署本合同前，仔细阅读如下注意事项：1、 您已阅读了本合同的全部条款，并已悉知其含义。2、 您已确定自己有权签署本合同。3、 您已确知任何欺诈、违约行为将要承担相应的法律后果。4、 您将本着诚实、信用的原则，善意签订并依约履行本合同。为确保 （以下简称乙方）与甲方签订的编号为 的借款合同（以下称主合同）的履行，保障甲方权利的实现，乙方愿意以其所有的 (简称乙方抵押物),作为贷款抵押物抵押给甲方。双方根据中华人民共和国担保法、中华人民共和国物权法及其他有关法律、法规的有关规定，经协商一致，订立本合同。第一条 被担保的主债权及金额1、担保的主债权为主合同项下的贷款，金额为人民币(大写)： ￥：

3、；借款期限为 年 月 日起至 年 月 日止提供担保。 第二条 抵押担保的范围抵押担保的范围包括债务人依主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用。第三条 抵押物1、抵押人提供的抵押财产是： （以下称“抵押物”）。共有人均同意以抵押物为主合同项下债权提供抵押担保。共有人： （签字）2、抵押财产的详细情况以本合同所附“抵押物清单”为准。3、抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附合物、加工物、孳息及代位物。第四条 抵押人承诺1、抵押人对抵押物拥有充分的、无争议的所有权或处分权。2、抵押物依法

4、可以流通或转让。3、抵押物不存在任何瑕疵，未被依法查封、扣押、监管，不存在争议、抵押、质押、诉讼（仲裁）等情况。4、抵押人没有隐瞒抵押物项下拖欠税款、工程款等款项及抵押物出租的情况。5、抵押人已就本合同项下抵押事宜征得抵押物共有人同意。6、抵押物不存在其他影响抵押权人实现抵押权的情形。第五条 抵押权的效力抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、代位权、附合物、混合物、加工物和孳息等。第六条 抵押物的占管1、本合同项下抵押物双方约定在 存放保管，所需费用由抵押人承担，如抵押人未缴纳保管费用，抵押权人有权从抵押人的还款中优先扣留该费用。未经抵押权人书面同意，抵押人不得擅自转移抵押物。抵押人有权监督和

5、检查抵押物的管理情况。如抵押物是农林牧副渔海产品的，抵押人有义务经常检查抵押物的保质保鲜情况以避免抵押物发生变质毁损，抵押人一旦发生抵押物出现变质等异常情形时，应当及时通知抵押权人并应当及时联同抵押权人进行销售，销售所得价款应当优先偿还债务。抵押人不得单方擅自销售，销售时必须通知抵押权人并有抵押权人在场。 2、合同有效期内，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物做出赠与、转让、出售、出租、再抵押或其他任何方式的处分。3、本合同有效期内，抵押物毁损、灭失或被征用的，抵押人应及时采取有效措施防止损失扩大，同时立即书面通知抵押权人。抵押人由此所获得的保险金、赔偿金、补偿金等优先用于偿还主合同项下的

6、债务。4、本合同有效期内，抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值或提供抵押权人认可的担保；抵押人拒绝恢复或者不提供担保的，抵押权人有权宣布主合同项下债务提前到期，可以要求债务人履行债务，也可以提前行使抵押权。5、抵押物为生鲜农牧海产品的，抵押期内如发生损坏、变质的风险由抵押人承担，抵押权人有权按本合同第六条第3、4款要求抵押人履行义务。第七条 抵押物的保险1、抵押人须根据抵押权人的要求办理有关保险，抵押权人为该项保险的第一受益人。2、抵押人应将抵押物的保险单据原件交与抵押权人保管。3、在本合同有效期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。如保险中断，抵押权人有权代为办理保险手

7、续，一切费用由抵押人承担。抵押权人有权直接从抵押人的任何账户中划收上述费用。4、抵押物发生保险事故的，保险金应优先用于偿还主合同项下债务及相关费用。第八条 抵押登记抵押人应在本合同签订的同时到有关登记机关申办抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件及其他权利证书交抵押权人保管。第九条 抵押权的实现1、债务人和抵押人违反主合同或本合同项下义务，抵押权人有权宣布本合同所担保债务全部提前到期并依法行使抵押权。 任一主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；剩余价款用于提前清偿本合同所担保的未到期的债务，或向

8、抵押人与抵押权人商定的第三人提存。上述“期限届满”包括抵押权人依照国家法律、法规规定或主合同的约定宣布主合同项下债务提前到期的情形。2、抵押人为两人以上的，抵押权人行使抵押权时有权处置任一或各个抵押人的抵押物。3、抵押物系农林牧副渔海产品的，发生以下情形抵押权人有权单方销售、处理抵押物，但所得价款优先扣留保管费，其后偿还债务，余额返还给抵押人。具体情形如下：（1）抵押期间，抵押权人发生抵押物保质期满；（2）抵押物开始发生变质；（3）抵押期限已满，抵押人尚未履行完毕债务；（4）抵押人存在逃避履行债务的其他情形；（5）抵押人提供的联系方式、地址无法联系到抵押人的或者联系到抵押人，抵押人拒绝见面商议

9、的；（6）双方约定的其他情形：备注：抵押人理解并同意签字：4、抵押权人按合同约定单方处置抵押物的，所得价款偿还完毕债务和费用外如有余额，应当返还给抵押人，如抵押人出现联系障碍，则后果由抵押人自行承担。第十条 违约责任1、本合同生效后，抵押权人和抵押人均应履行本合同约定的义务，任何一方不履行约定义务的，应当承担相应的违约责任，并赔偿由此给对方造成的损失。2、抵押人如有下列行为之一，给抵押权人造成损失，应给予全额赔偿。（1）隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被监管、被扣押、重复抵押、出租、拖欠税款或工程款等情况。（2）未经抵押权人书面同意擅自处理抵押物。（3）其他违反本合同约定或影响抵押权人实现抵

10、押权的行为。第十一条 费用承担本合同项下抵押物的登记、评估、保险、鉴定、公证、提存等费用由抵押人承担。第十二条 争议的解决本合同履行中发生争议，由各方协商解决，未能协商解决的，向贷款公司所在地人民法院起诉。在诉讼或仲裁期间，本合同不涉及争议的条款仍须履行。第十三条 其他事项1、抵押人已认真阅读了主合同，并确认了所有条款，对所有条款内容无异议。2、本合同所附的“抵押物清单”为本合同不可分割的组成部分。3、在履行借款合同中若发生纠纷，或乙方未按主合同约定日期偿还贷款本息，甲方有权依据借款合同、抵押合同及按照公证书赋予的强制执行效力直接对“抵押物清单”中所列的抵押物向人民法院申请强制执行。乙方愿意接

11、受强制执行。5、本合同所称的抵押物为“农林牧副渔海产品”是指，抵押物系农产品、林牧副产品、鱼类产品、海鲜类产品。如农产品：大蒜、土豆、蔬菜、生姜；林牧产品：原木、木耳、人参、当归；鱼类产品：淡水鱼、海鱼；海产品：贝类、螃蟹、虾、鱿鱼；以及上述产品的干制品、冷冻品、加工品等，如鱿鱼干、冻海鲜等。第十四条 合同的生效本合同自各方签字或盖章之日起生效。本合同一式二份，抵押权人、抵押人各执一份，具有同等法律效力。附件一：抵(质)押物清单附件二：抵押物保管协议（此附件针对双方对抵押物保管特别约定的情形）抵押权人（签章）：珲春市一方小额贷款有限责任公司 法定代表人： (或)授权代理人： 抵押人（签章）：法

12、定代表人： (或)授权代理人： 签约日期： 年 月 日土地估价技术报告 项目名称：博兴县天泽油脂加工国有出让土地使用权抵押价格评估 受托估价单位：山东源丰房地产评估 土地估价报告编号：鲁滨源丰【2021】（博估）字第042号 土地估价技术报告编号：鲁滨源丰【2021】（技）第042号提交报告估价日期：2010年12月22日土地估价技术报告第一部分 总述 一、估价项目名称博兴县天泽油脂加工国有出让土地使用权抵押价格评估 二、委托估价方委托单位名称：博兴县天泽油脂加工 三、受托估价方受托估价机构：山东源丰房地产评估机构地址：山东省济南市泺源大街88号资质证书号：3786 法人代表：于朝升 联系人:

13、 高 锐（2002370213）李一敏（2002370144）联系 ： ：250001 四、估价目的为企业申请银行抵押贷款提供土地使用权价格参考依据。 五、估价依据1中华人民共和国土地管理法；2中华人民共和国城市房地产管理法；3中华人民共和国土地管理法实施条例：4中华人民共和国城镇出让土地使用权出让和转让暂行条例；5国务院关于加强出让土地资产管理的通知；6山东省实施；7国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知（1992）价费字597号；8.山东省人民政府关于调整征地年产值和补偿标准的通知（鲁政办发【2004】51号）9山东省人民政府关于贯彻执行中华人民共和国耕地占用税暂行

14、条例有关问题的通知（鲁政字【1987】81号）；10.财政部国土资源部中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（财综【1999】117号）； 六、估价基准日2010年12月15日七、估价日期 2010年12月15日至2010年12月22日 八、地价定义根据地价评估的技术规程和本项目的具体要求，此次评估价格是指待估宗地在估价基准日2010年12月15日，土地用途为工业，剩余土地使用年限为49年，土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通上水。通下水、通讯、通电）及宗地红线内“场地平整”条件下的出让土地使用权抵押价格。 九、需要特殊说明的事项1、本项评估的假设条件：（1）委托

15、方合法有偿取得土地使用权。并支付有关税费。（2）估价对象作为工业用地，能够得到有效利用，并产生相应的土地收益。（3）估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前生产、生活、经营的正常进行，保证企业的可持续发展。（4）在评估基准日的地产市场为公开、平等、资源的交易市场。（5）任何有关估价对象的运作方式，程序符合国家、地方的有关法律法规。（6）委托方提供的资料属实。（7）评估设定的土地开发程度为红线外“五通”及宗地红线内“场地平整”。（8）根据委托方提供的相关资料，我们假设容积率为1.8。如果容积率发生变化则委估宗地价格将随之发生变化。（9）假设地价已付清和已支付各种相关税费，并不受可能影响其价值的债

16、权闲置和负有法律义务性的开支所约束。2、估价结果和估价报告的使用：（1）评估价格是在满足本评估界定的地价定义及正常市场条件下，在估价基准日2010年12月15日，土地用途为工业用地的出让土地使用权抵押价格；（2）本评估报告自提交之日起一年内有效；（3）评估价格仅为抵押待估宗地时提供参价格参考，不得用于其他用途，若用于其他用途，本报告的评估结果不具有参考价值；（4）该评估技术报告的有关文字和内容，未经受托估价机构许可，不得引用或转载；（5）本报告必须完整使用（尤其是价格）方为有效，对仅使用本报告中的部分内容所导致的可能发生的损失，受托估价机构不承担任何责任；（6）委托方须对提供资料的真实、合法、

17、有效性负法律责任；（7）本次评估报告分为土地估价报告和土地估价技术报告仅供估价机构存档和作为估价结果提交国土资源管理部门备案时使用；（8）评估报告由山东源丰房地产评估负责解释。3、需要特殊说明的事项（1）本评估报告中的土地开发条件发生变化时，本报告中的评估结果需进行相应的调整；（2）待估宗地土地使用者、土地面积、土地用途等以当地国土管理部门颁发的出让土地使用权证为依据确定；土地位置、土地开发程度以待估宗地的实际情况确定；容积率根据房产和土地部门的资料确定；（3）在确定评定结果时，本报告充分考虑了待估宗地的位置及博兴县往年与当前城区发展变化的差异程度；（4）本次评估结果仅为土地使用权抵押价格，不

18、包括地上、地下建筑物及附着物价格；（5）在确定最终评估结果时，根据评估方法的适应性、可操作性，并参考估价对象所处区域地价水平综合确定估价结果；（6）本评估报告所使用的资料来源于委托估价方和受托估价方。 十、土地估价师签字 本项目由下列人员估价：姓名 签字 土地估价师资格证书号 十二、土地估价机构（机构负责人签字： ） 山东省博兴县天泽油脂加工 2010年12月22日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述1.土地登记状况 委估宗地地址为博兴县城东大市场内。土地用途为工业用地；土地面积为27482平方米，宗地四至为：东至：山东省博兴县万兴机械，南至：山东省博兴县骅鑫地毯，西至：

19、博兴县椒园社区居委会，北至：博兴县椒园社区居委会；土地使用证号为博国用2021第101-024-083号；土地级别为二级；土地使用权取得方式为出让，使用年限为50年。 2.土地权利状况 估价对象的土地所有权属于国家所有，根据山东省博兴县国土资源局发的国有土地使用证，土地使用权由博兴县天泽油脂加工于2009年8月24日以出让方式取得，本次估价剩余土地使用年限49年。根据委托估价方提供的资料，待估宗地无出租、转让、地役权等情况在，宗地产权清楚，来源合法。 3.土地利用状况 经评估人员实地调查，待估宗地为工业用地，地处博兴县经济开发区城东大市场内，公司主要以天然动植物油为原料，生产富含各类天然脂肪酸

20、、油酸、硬脂酸、特殊要求的脂肪酸及衍生物、抗氧剂产品及甘油，年产量达15000余吨。 二、地价影响因素分析 （一）一般因素分析 1自然环境：项目所在地滨州市地处黄河下游鲁北平原。面积1416.7万亩，总人口371万。滨州市地势西南部偏高，黄河从市区南端传经而过，气候属温带季风气候，大陆性较强。四级分明，日照充足，年平均气温15.93C，年平均降水量583.2毫米。黄河过境流量1490立方米/秒。2城市资源状况滨州市资源丰富，有可利用土地118.6万亩，其中更低549万亩，进265万亩荒地、荒滩、荒涂资源有待综合开发。黄河横贯境内38.5公里，徒骇河纵贯南北。近几年，市委、市政府大力建设四环五海

21、工程，为滨州市区提供了充足的水资源，能确保全区生产、生活用水。3城市经济发展状况滨州市是黄河三角洲上一座新兴的城市，是中国第二大油田胜利油田主产区，处于东北经济区至中原经济区和京、津、塘经济区至山东半岛经济区的交汇点上，是黄河经济协作带和环渤海经济圈的结合部。滨州市工农业发达，主导产业为纺织、化工，印染、活塞，是重要的石油生产基地，拥有以滨化集团、滨州活塞、亚光纺织、滨印集团、春晓、黄河纸业、裕华实业、环宇纺织等企业为主的骨干企业群。滨州市属于温带季风大陆性气候，主要农作物有棉花、冬枣、小麦、玉米、水稻。滨城区是农业部确定的幼稚棉基地。同时有万亩韭园、两万亩桑园。“雁来红”牌冬枣被称为天下奇果

22、，已成为国内知名品牌。近几年来，滨州市坚持高起点规划、高标准建设、高效率服务，大力实施“大开放、大招商、大发展、”战略，工业开发与环境建设相结合，努力创建政策优惠、服务周到、环境宽松、规划合理布局、景色优美的生态花园式示范园区和高新技术聚集区，为产业聚集提供了广阔的腹地。4行政区划滨州市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区、高新技术产业开发区、北海新区共4区六县。全市15个乡，53个镇，22个街道办事处5土地制度与土地市场状况滨州土地市场经过多年发展，在规范管理经营方面取得较大成绩，土地资产管理已经纳入法制化的轨道。建立健全了土地收购、储备及供应等制度，特别

23、是出让土地使用权过程中采用的招拍挂方式，更加增加了土地市场的透明度，规范了土地市场交易行为，使土地资产价值能较好的体现。特别是东城区子实施开发以来，制定了大开放、大招商、大发展的政策，外来投资的房地产开发、工业、基础设施投资等项目不断增加，由此而来的就是土地需求的旺盛。自去年以来，我国在经济领域实现宏观调控，其中重要的措施之一就是实行严格的土地供应政策。政府在土地供应方面，由冻结建设用地的审批，到今年建设用地指标的大幅度减少，是的土地供应呈现较为紧张的局面；而在我市经济快速发展的同时，许多项目必然对土地存在旺盛需求，从而出现供不应求的局面，地价较以往有较大的上涨。(二)区域因素1区域概况待估宗

24、地位于博兴县城东大市场内。该项目区交通便利，地理位置优越。占地40多亩，公司拥有国内先进的高压塔式油脂水解设备和精馏及油酸分离设备。技术力量雄厚产品检测设施完善，已于2021年初通过了ISO9000质量体系认证，质量稳定。2交通状况该区交通非常便利，区内高标准设计的公路正规有序。3基础设施配套状况该区已具备供、排水、供电、通路及场地平整等基础设施条件，区域供电主网、配电网等设施齐全完备，以实现了固定 、网络 、移动 、宽带互联网等信息网络全覆盖。4产业集聚状况产业集聚规模较优先。（三）个别因素待估宗地位于博兴县城东大市场内，使用面积27482平方米，本次抵押27482平方米。土地用途为工业用地

25、，临街状况为两面临街。该宗地形状较规则，工程地质条件29T/,地形平坦,宗地基础设施配套程度较好,规划对土地利用类型有一定限制,宗地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通上水、通下水、通讯、通电）及宗地红线内“场地平整”条件。 第三部分 土地估价 一、估价原则1预期收益原则商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权

26、利人带来的利润总和，即收益价格。2替代原则是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同/条件相似的土地市场交易价格为依据,估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。3最有效使用原则由于土地具有用途多样性，不同的利用方式可能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获得最高的收益，并以满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作为最有效发挥为前提的。4协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析

27、土地于周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。5需求与供给原则在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竟争主要是在需求方面进行，即土地不能实行完全竞争。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格，尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响，在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上

28、述特性。6多种评估方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，本项评估中选择二种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的总原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果客观，严格保守评估秘密。

29、本次地价评估选用了两种估价方法进行评估，并根据两种估价结果进行充分比较，以确定最后估价结果，符合行业惯例。 二、估价方法与估价过程 (一)计算方法根据城镇土地估价规程（一下简称规程）同性的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等，估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。本次估价对象的对象作为工业用地估价人员解决俄估价对象的具体特点及估价目的等，采用市场比较法和基准地价系数修正法对委估宗地进行评估。1.市场比较法市场比较法，是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似

30、房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。市场比较法估价步骤为： （1）收集交易实例； （2）选取可比实例； （3）建立价格可比基础； （4）进行交易情况修正； （5）进行交易日期修正； （6）进行区域因素修正； （7）进行个别因素修正； （8）进行容积率和土地使用年期修正； （9）求出比准价格； （10）对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。市场法估价过程（1）市场法的基本计算公式是：P=PABC公式中：P-被估房地产评估价值;P-可比交易实例价

31、值;A-交易情况修正系数;B-交易日期修正系数;C-房地产状况因素修正系数;如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：P=P交易情况修正系数A交易日期修正系数B房地产状况因素修正系数C容积率修正系数土地年期修正系数操作步骤A收集交易资料B可比交易案例确定C因素修正（2）交易情况修正A需要修正的情形有特殊利害关系的经济主体间的交易;交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。特殊的交易方式。如拍卖、招标等。不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。B修正系数的计

32、算公式 交易情况修正后的正常价格=可比实例价格(正常情况指数/可比实例情况指数)=P100/100(1X%)=270（3）交易日期修正房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行期日修正的公式如下： 交易基准日交易实例价格=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数可比实例价格（4）容积率修正容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。容积率修正可采用下式计算： 经容积率修正后可比实例价格=可比实例价格(待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数)注意：修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比。某城市某用途土地容积率修正系数容积率修正系数表容积率

33、 修正系数 经容积率修正后可比实例价格=可比市场价格容积率因素修正系数（5）土地使用年期修正。土地使用年期修正系数按下式计算： 式中：K-将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数;r-资本化率;m-被估对象的使用年期;n-可比实例的使用年期。土地使用年期修正后地价=比较实例价格K若选择的比较案例成交地价为每平方米280元，对应土地使用年期为50年，而待估宗地出让年期为50年，土地资本化率为8%， 土地使用年期修正后的地价为260 （6）房地产状况因素修正待估对象房地产状况指数/可比实例房地产状况指数房地产状况修正可以分为：区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正以及其他的个别因素修正

34、。试根据以上条件，评估该宗地 2021年的价值。A建立容积率地价指数表。容积率地价指数100 1125=100+100*5%(1.5-1)/0.1128=125+100*3%(1.6-1.5)/0.1B案例修正计算。评估价值=参照物价格交易日期修正系数交易情况修正系数容积率修正系数土地状况修正系数 以上数值结果单位均为(256元/平方米)3.评估结果待估宗地的评估结果为：(270+260+256)3=262(元/平方米)2.基准地价系数修正法（1）基本公式 利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途

35、同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下： VV1b(1Ki) Kj 式中：V：土地价格 V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价 i：宗地地价修正系数 Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数（2）基准地价成果介绍博兴县基准地价分商业、工业、住宅用途、评估基准日为2010年12月15日，土地开发程度为宗地红线外“五通”及红线内“场地平整平”土地使用年限：商业为40年、工业为50年、住宅为70年 （3）确定待估宗地所处区域基准地价根据博兴县土地管理局颁发的国有土地使用证，查博兴县基准地价评估报告该用地处于博兴县二级土地段、土地开发程度为宗地红

36、线外“五通”及红线内“场地平整平”条件下单位基准地价为：工业用地262元/平方米（4） 估算开发完成后的不动产价值根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势,采用市场比较法与长期趋势法结合进行。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值。 （5） 确定开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。 （6）确定开发成本开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。 在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费、将土地开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费；在房地产开发

37、项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。 （7）基准系数修正法估计过程 A.收集有关基准地价资料； B.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价； C.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表； D.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数； E.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正； F.求出待估宗地地价。 被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价年期修正系数期日修正系数容积率修正系数其他因素修正系数(3)收集估价对象所在地的基准地价及其相应的宗地地价修正系数体系估价对象为滨

38、州市二级工业用地，其基准地价为280元/米2。该市基准地价的基准日为2010年10月1日，土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通上水。通下水、通讯、通电）及宗地红线内“场地平整”容积率为2.52。该市二级工业用地宗地地价修正系数表及其说明表分别 表1 滨州市二级工业用地宗地地价区域因素修正系数表因素因子优较优一般较劣劣繁华程度距市级商服中心（米）0.05210.02610-0.0261-0.0521距区级商服中心（米）0.04780.02390-0.0239-0.0478交通条件临道路类型0.02190.01090-0.0109-0.0219公交状况（条）0.02040.01020-0.0

39、102clear-0.0204距长途汽车站（米）5）使用SQL命令查询表stud1.dbf中的选课是操作系统的学生的“学号”、“姓名”、“总成绩”信息，应使用的命令是：_。0.00900.00450B. REPLACE 总分 WITH 高等数学,英语,计算机网络-0.0045【答案】B-0.0090go top距客运码头（米）19. 每个对象都可以对一个被称为事件的动作进行识别和响应。下面关于事件的描述中，错误的是_。0.00530.0027C、千兆以太网 D、万兆以太网018. 利用LOCATE命令查找到满足条件的第1条记录后，连续执行?命令即可找到满足条件的其他记录。-0.0027-0.0

40、053zap &删除所有的记录基础【答案】B公用设施状况供电状况（%）0.00490.00250-0.0025-0.0049供水状况（%）0.00680.00340-0.0034-0.0068排水状况（%）0.00680.00340-0.0034-0.0068供气状况（%）0.00540.00270-0.0027-0.0054距邮局（米）0.00560.00280-0.0028-0.0056距银行（米）0.00860.00430-0.0043-0.0086距农贸市场（米）0.00850.00420-0.0042-0.0085人口状况流动人口密度(人/km2)0.02010.01000-0.01

41、00-0.0201常居人口密度(万人/km2)0.02230.01120-0.0112-0.0223表2滨州市二级工业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表因素因子优较优一般较劣劣繁华程度距市级商服中心（米）100(100, 300 (300,500 (500,800 800距区级商服中心（米）100(100, 300 (300,500 (500,800 800交通条件临道路类型生活型主干道混合型主干道生活型次干道混合型次干道支路公交状况（条）97, 9)5, 7)3, 5)1000基础公用设施状况供电状况（%）9585, 95)75, 85)60,75)60供水状况（%）9585, 95)75, 85)60,75)60排水状况（%）9585, 95)75, 85)60,75)60供气状况（%）9585, 95)75, 85)60,75)1000距银行（米）100(100, 250 (250,500 (500,1000 1000距农贸市场（米）100(100, 250 (250,500 (500,1000 1000人口