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1、商业定位与策划第一节商业地产的定位与思考问题与思考开发商业地产最重要的是什么？地段地段交通交通人口人口经济经济竞争竞争商业地产开发的第一是地段，第二就是定位，地商业地产开发的第一是地段，第二就是定位，地段是静态的，定位是动态的！段是静态的，定位是动态的！问题与思考问题与思考什么是商业地产？商业地产与住宅的区别是什么？什么是商业地产？商业地产与住宅的区别是什么？用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。它应该包含了：商业街，商场，它应该包含了：商业街，商场，MALLMALL，写字楼，酒店，零售业等等。，写字楼，酒店，零售业等等。1 1万平
2、方米的商业和万平方米的商业和2020万平方米的住宅哪个开发难度大？万平方米的住宅哪个开发难度大？问题与思考：问题与思考：不能用做住宅的思路来做商业地产，很多商业就是这样不能用做住宅的思路来做商业地产，很多商业就是这样 做死的做死的商业地产是一个生产资料，住宅是一个生活资料商业地产是一个生产资料，住宅是一个生活资料商业地产开发的误区：一个从非专业到专业的过程；商业地产开发的误区：一个从非专业到专业的过程；问题与思考：问题与思考：一个住宅做坏了还有办法救，一个商业做死了就一个住宅做坏了还有办法救，一个商业做死了就很难了很难了住宅不怕有缺点只要有优点就好，商业不怕有优住宅不怕有缺点只要有优点就好，商
3、业不怕有优点，可有缺点就完了点，可有缺点就完了商业是一个渐进的过程，有三次动力传递的过程商业是一个渐进的过程，有三次动力传递的过程 商业的缺点随着时间的推移不断的强化，住宅反商业的缺点随着时间的推移不断的强化，住宅反而会慢慢淡化而会慢慢淡化 商业地产的特殊性作为生产资料的商业物业资产与消费品，住宅是资产吗？资产与消费品，住宅是资产吗？客户传递的复杂性买、卖、租、经营，持续性的推广买、卖、租、经营，持续性的推广运营管理的重要性如如SOHOSOHO尚都，卖得好，租的可以，经营的不好尚都，卖得好，租的可以，经营的不好厦门的明发，卖得好，招租也好，经营出问题厦门的明发，卖得好，招租也好，经营出问题商业
4、地产的运作难点商业物业发展的刚性分析商业的需求是由消费力决定的，由需求决定商业的需求是由消费力决定的，由需求决定商业物业市场的脆弱性每一个环节和细节都很重要，从设计开始到施工，每一个环节和细节都很重要，从设计开始到施工，从交付使用到开业从交付使用到开业商业物业发展的渐进性开发建设（销售）开发建设（销售）招商招商经营，商业是三次动力经营，商业是三次动力的传递的传递商业地产的运作难点商业物业分布的地域差异商业最重要的是地段商业最重要的是地段商业物业面积使用的非均质性商业的空间，有放有收，要舍得留空间商业的空间，有放有收，要舍得留空间商品种类与商业物业发展的制约商品的种类是由经济的发展和发达程度来决
5、定的，商品的种类是由经济的发展和发达程度来决定的，商业地产发展因素分析经济发展状况人群代际变化家庭结构的变化居住形态的变化生活方式的变化商业地产与所在城市城市首位度对地产的影响（武汉与长沙城市首位度对地产的影响（武汉与长沙)城市经济腹地对商业地产的影响城市经济腹地对商业地产的影响城市发展阶段对商业地产的影响城市发展阶段对商业地产的影响城市规模对商业地产的影响（天津与廊坊）城市规模对商业地产的影响（天津与廊坊）城市空间结构对商业地产的影响城市空间结构对商业地产的影响城市生活魅力对商业地产的影响（成都与杭州）城市生活魅力对商业地产的影响（成都与杭州）城市气候因素对商业地产的影响（哈尔滨与三城市气候
6、因素对商业地产的影响（哈尔滨与三亚）亚）商业地产的几种形态传统的商业城市购物中心购物中心的郊区化商业步行街街区式商业主题或专业市场住宅和办公楼底商商业地产的几种形态城市购物中心（万达商业广场）城市购物中心（万达商业广场）郊区购物中心（郊区购物中心（SMSM）街区式商业街区式商业(大宁国际广场）大宁国际广场）商业步行街（无锡崇安寺步行街）商业步行街（无锡崇安寺步行街）主题商业（重庆女人街、无锡的欧风街）主题商业（重庆女人街、无锡的欧风街）社区商业（北京的方庄、望京）社区商业（北京的方庄、望京）专业市场（东方家园、红星美凯龙）专业市场（东方家园、红星美凯龙）改造的休闲步行街区（上海新天地、成都的宽窄改造的休闲步行街区（上海新天地、成都的宽窄巷子）巷子）商业地产的几种形态创新的商业模式：旅游休闲模式Outlets模式观光农业发展模式案例分析上海大宁国际商城Channel1万达商业广场上海新天地成都宽窄巷子