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1、浅析租赁合同终止的事由(一)合同届满租赁合同有定租赁合同与不定租赁合同。在不定租赁合同出租人及承租人均可随时主张租赁合同。在一方当事人提出解除主张并经过相当限之后该租赁合同可以终止当事人之间的租赁关系因此而消灭。在定租赁合同双方当事人在合同限届满而又未续签的合同关系消灭。当事人对租赁合同限约定不明确或未约定限以及未采用书面形式且当事人对限有争议的均视为不定租赁。另外?合同法?第236条规定租赁合同间届满承租人继续使用租赁物出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效但租赁限为不定。由有限的租赁合同变为不定租赁合同的要具备如下要件：第一原租赁合同到后承租人仍对租赁物使用、收益而未将租赁物返还给出租人以
2、履行其返还租赁物的义务。第二承租人对租赁物的使用、收益出租人并未即时表示反对。所谓未即时反对就是指对于承租人对租赁物的使用、收益虽在租赁届满以后出租人也未马上表示反对的。上述两个条件同时具备的那么使租赁合同满后仍可转变为不定租赁。不过出租人是否必须明知承租人有对租赁物使用、收益的学说上有不同。我们认为一般而言合同满当然应当终止双方之间合同关系即告消灭承租人自然应当返还租赁物而不得继续对租赁物使用、收益这是承租人应当履行的义务不必出租人特别恳求或主张。因此假如出租人并不知道承租人继续对租赁物使用、收益当然也就无法向其表示反对意思。对于出租人不知道承租人在租赁满后仍对租赁物使用、收益这一的不能认为
3、租赁合同可以当然地继续并成为不定租赁。(二)当事人解除租赁合同限虽未届满但出现法定或约定情事而由当事人双方或其中一方解除合同的租赁合同也因此而消灭。1.依?合同法?规定可以由当事人双方任何一方主张解除合同的主要有不定租赁租赁标的物灭失等情形。其中不定租赁有约定为不定、约定不明确而被视为不定、未采用书面形式且当事人对限有争议被视为不定租赁以及后双方又默示地继续合同的不定租赁四种。这四种不定租赁合同的双方当事人均可主张随时解除租赁。2.出租人主张解除合同的主要有这几种情形：(1)承租人未按照约定的或租赁物的性质使用、收益租赁物致使租赁物受到损失的出租人可以解除合同并恳求赔偿损失。(2)承租人未经出
4、租人同意转租的出租人可以解除合同。(3)承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的出租人可以要求承租人在合理限内支付。承租人逾不支付的出租人可以解除合同。这里的条件是：承租人未支付或迟延支付租金。承租人未支付或迟延支付租金无正当理由;承租人主张的何种理由方能构成“正当理由不易作出一个严格的应视当事人自身的状况而依诚信原那么为判断如承租人因失业而不能支付房屋租金虽然并非不可以借债以归还租金然而终究过分困难因此此时认为其无正当理由而强支付租金否那么即解除合同实有落井下石之嫌不值提倡。出租人已另行定出合理限但在该限内承租人仍未支付租金。不过定出合理限不是出租人主张解除合同的必要前提因法律规定是以“可以表
5、述的说明出租人对此有选择权因此也可以不定出限而直接要求承租人支付;前述种种解除理由为法定理由出租人事先不必另行或定出延缓限即可直接解除合同不是定合同还是不定合同对此均无影响。而且这种解除对出租人一方而言是一种权利出租人既可以解除也可以不解除承租人无权干预和主张。3.承租人解除合同的有如下情形：(1)租赁物危及承租人的平安或者安康的即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格承租人仍然可以随时解除合同。这里“承租人应当扩大解释为包括承租人之共住人共同使用人等等与租赁物的平安程度有利害关系的人。在一般中假设买受人明知标的物存有瑕疵仍购置的一般应免除出卖人的责任并不允许买受人解除合同。但在租赁合同那么
6、不能因此而不允许承租人解除合同。但是承租人既然明知租赁物存在有危及平安或安康的瑕疵仍执意租赁该物的虽然可以允许其解除合同但在解除合同以前如发生因租赁物的危险所致损害时承租人不能对此不承当任何责任因为承租人明知这种危险性的存在仍要租赁该物应认为主观上对损害的发生也有过错因此对损害也应承当相应的责任。(2)因不可归责于承租人的事由致使租赁物局部或者全部毁损、灭失不能实现合同目的的承租人可以解除合同。条件是：租赁物局部或全部毁损、灭失;租赁物的毁损、灭失不可归责于承租人;租赁物毁损、灭失的程度已使合同目的无法实现。租赁物的局部毁损、灭失并不影响合同目的实现或者只是局部地影响承租人的使用收益还缺乏以影
7、响整个合同目的的实现的承租人不能据此解除合同。(3)承租人在租赁间亡其生前的共住人有权继续原租赁合同但可否解除合同?我们认为就该法律规定的目的而言是为保护承租人生前共住人的利益为了使承租人的生前共住人不因与承租人无法定继承关系而在其后骤然无所依靠。但这既为一种受权该人自然可以选择。如其认为其无须受此种保护和特别照顾自得不继续该租赁合同而解除之。承租人之法定继承人或指定继承人因依其与承租人关系可以获得承租人地位因此可以解除合同。在房屋租赁中继承人继承租赁合同关系后是否可以以解除合同的而使承租人生前之共住人搬迁?我国地区学者史尚宽认为与承租人的都不是继承人(如妾、童养媳)而继承人有继承权时其使原搬
8、出自各方面视之均为不当构成权利滥用此时继承人对于应为转租或租赁权之让与其与居住结合之营业利益等应由归还于继承人。出租人不得主张其为未经自己承诺之转租或租赁权之让与。因为原来就是与承租人共同使用收益的。在继承人和交涉未定之时出租人可以向任何一方恳求租金。交涉久拖不决的出租人可因此解除合同。我们认为根据?合同法?的规定承租人之生前共住人不限于“而且共住人可以直接要求继续原租赁合同即使承租人之法定继承人亦不得干预。因此如该共住人继续原租赁合同的应认为已继承原承租人之地位那么其有交纳租金、保租赁物的义务。假设承租人业已提早支付租金而该共住人又非其继承人时继承人得就承租人已支付的租金主张不当得利返还。(
9、4)因第三人对租赁物主张权利以致承租人无法对标的物使用、收益行使租赁权的。按照?合同法?的规定承租人在这种情况下可减少或不支付租金。那么在这种情况下承租人是否可解除合同?应当认为合同可否解除关键不在于是否存在第三人主张权利的情形发生而在于这种主张是否确实已经使承租人不能对租赁物使用、收益导致合同的目的无实现可能。假如出现这种结果的承租人当然可以解除合同。(三)租赁物灭失、毁损租赁物的毁损、灭失有可归责于当事人一方或双方的也有非可归责于双方当事人的依其不同情况分别述明如下：1.租赁合同不可归责于双方当事人的原因毁损灭失的。在这里又可仔细区分为两种：(1)不可抗力等因素如火灾烧毁出租房屋或使出租房
10、屋倒塌的出租人和承租人双方对于标的物的毁损均无过失但由于租赁物的毁损、灭失使得合同的目的已经不可能实现因此双方当事人均可以主张解除合同并且互相之间无须承当责任。(2)承租人按照约定的或租赁物的性质使用租赁物但租赁物因此而灭失、毁损的因承租人对此并无过失出租人自然也无过失但租赁物已毁损、灭失而使合同目的无法实现的同样应准许当事人双方解除合同并互相不负损害赔偿责任。但承租人在此情况下应当就其无过失使用、收益租赁物负举证责任。2.租赁物因可归责于承租人一方的事由而灭失、毁损的虽然承租人对此毁损、灭失应负损害赔偿责任但是此时合同如因无法实现目的而消灭也属必然只不过解除合同的权利在于出租人一方承租人不得主张解除合同而应承当债务不履行的责任赔偿出租人因此受到的损害。3.租赁物因可归责于出租人的事由而毁损、灭失的出租人构成债务不履行应对承租人负债务不履行责任并应赔偿承租人因此受到的损失承租人可以解除合同并恳求赔偿。文章来源：中顾法律网 (法律咨询就上中顾法律网内容总结（1）浅析租赁合同终止的事由(一)合同届满租赁合同有定租赁合同与不定租赁合同（2）由有限的租赁合同变为不定租赁合同的要具备如下要件：第一原租赁合同到后承租人仍对租赁物使用、收益而未将租赁物返还给出租人以履行其返还租赁物的义务（3）对于出租人不知道承租人在租赁满后仍对租赁物使用、收益这一的不能认为租赁合同可以当然地继续并成为不定租赁