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1、一、土地理法律历史沿革 新中国成立后我国非常重视土地理立法从至今土地理立法大致可以划分为以下几个阶段： 一国民经济恢复时的土地理立法1952年 这一时立法的主要特点是：废除地主阶级封建剥削的土地所有制实行农民的土地所有制。 9月29日中国人民协商会议第一届全体会议通过了?中国人民协商会议共同纲领?要有步骤地将封建半封建的土地所有制改变为农民的土地所有制。凡已实行的地区必须保护农民已得土地的所有权。 1950年6月28日人民会第八次通过了?法?明确要没收地主土地废除地主阶级封建剥削的土地所有制实行农民的土地所有制。 二改造时的土地立法1953年1957年 这一时立法的主要特点是：确定了我国农村集
2、体土地所有权制度和建立征用土地制度。 1953年11月5日政务院第一百九十二次政务会议通过了?政务院建立征用土地?规定凡兴建国防工程、厂矿、铁路、交通、水利工程、政建立及其他经济、文化建立等所需用之土地均依本法征用之。凡属有荒地、空地可资利用者应尽量利用而不征用或少征用人民的耕地良田。 1954年公布施行了?规定按照法律保护农民的土地所有权和其他消费资料所有权。为了公共利益的需要可以按照法律规定的条件对城乡土地和其他消费资料实行征购、征用或者收归国有。 1955年11月9日全国人民常务会第二十四次会议通过了?农业消费合作社示范章程草案?社员的土地必须交给农业消费合作社统一使用。 1956年6月
3、30日第一届全国人民第三次会议通过了?高级农业消费合作社示范章程?入社的农民必须把私有的土地等主要消费资料转为合作社集体所有。 三探究时的土地立法年1977年 这一时立法的主要特点是：进一步稳固完善农村集体土地所有权制度和建立征用土地制度。 1957年10月18日全体会议第五十八次会议修正了?建立征用土地?年1月6日全国人民观常务会第九十次会议予以批准。 1962年9月27日第八届会第十次全体会议通过了?农村人民公社工作修正草案?规定消费队范围内的土地都归消费队所有消费队所有的土地包括社员的自留地、自留山、宅基地等等一律不准出租和买卖。消费队所有的土地不经过级以上人民会的审查和批准任何和个人都
4、不得战用。要爱惜耕地。根本建立必须尽可能地不占用或者少占用耕地。 四改革后的土地立法1978年至今 根据不同时建立以及社会开展需要这一时可以分为以下几个阶段： 1.1978年至1986年 这一阶段立法的主要特点是：进一步完善耕地保护制度和建立用地征用制度实现了城土地国有化并尝试推行国有建立用地有偿使用制度从此开始对土地资源全面加强理。 1980年7月26日发布了?中外合营企业建立用地的暂行规定?中外合营企业用地不新征用土地还是利用原有企业的场地都应计收场地使用费。 1982年2月13日发布了?村镇建房用地理?规定村镇建房必须统一规划、节约用地凡能利用荒地的不得占用耕地；凡能利用坡地、薄地的不得
5、占用平地、好地、园地；但凡就地改造的应充分利用原有的宅基地和村镇空闲地。严禁买卖、出租和转让建房用地。 1982年5月14日发布了?建立征用土地?规定进展经济、文化、国防建立以及兴办社会公共事业需要征用集体所有的土地时必须按照本。制止任何直接向农村社队购地、租地或变相购地、租地。农村社队不得以土地入股的形式参与任何企业、事业的经营。建立征用土地凡符合本规定的被征地社队的干部和应当服从需要不得阻碍和阻挠。 1982年公布施行了?规定城的土地属于所有。农村和城郊区的土地除由法律规定属于所有的以外属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。为了公共利益的需要可以按照法律规定对土地实行征用。任
6、何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式转让土地。 1986年6月25日第六届全国人民常务会第十六次会议通过了?土地理法?从土地所有权和使用权、土地利用和保护、建立用地、乡镇村建立用地等多方面加强了土地资源全面理。 2.1987年至1994年 这一阶段立法的主要特点是：确立了土地使用权流转制度和国有土地有偿使用制度土地理立法由侧重于资源理立法转化到建立和培育土地加强土地资产理的立法。 1988年公布施行了?修正案?任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式转让土地。土地的使用权可以按照法律的规定转让。 1988年12月29日第七届全国人民常务会第五次会议作出了?修改土地理法的?任何和
7、个人不得侵占、买卖或者以其他形式转让土地。土地使用权可以依法转让。依法实行国有土地有偿使用制度。 1990年5月19日发布?城镇国有土地使用权出让和转让暂行?按照所有权与使用权别离的原那么实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。 1990年5月19日发布了?城镇国有土地使用权出让和转让暂行?按照所有权与使用权别离的原那么实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。 1994年7月5日全国人民常务会第八次会议通过了?城房地产理法?在城规划区国有土地范围内获得房地产开发用地的土地使用权从事房地产开发、房地产交易施行房地产理应当遵守本法。依法实行国有土地有偿、有限使用制度。 3.1995年至2003年 这一
8、阶段立法的主要特点是：侧重于对土地的和引导。 1998年8月29日第九届全国人民常务会第四次会议修订了?土地理法?。修订后的土地理法以立法的形式确立了我国土地理的首选政策目的是实在保护耕地实现耕地总量的动态平衡；建立了以用途制为核心的新型的土地理制度；按照经济和用途制的原那么合理划分了和地方的土地理职权；加强土地执法监视加大了对土地行为的处分力度；强化了国有土地所有权和农民土地财产权的保护。新?土地理法?的发布极大地推动了经济体制下的土地法制建立。 1998年12月根据新的土地理法的精发布?土地理法施行?和?根本农田保护?等配套法规。 1999年以部形式公布了?土地利用年度方案理?、?建立用地
9、审查报批理?等部门规章。 4.2003年至今 这一阶段立法的主要特点是：与土地参与宏观调控的要求相符合侧重以土地资源配置来促进国民经济的平稳开展。 该阶段制定的一系列法规、规章等都加强了土地参与宏观调控的职能。2004年发布?深化改革严格土地理的?200428以下简称28文公布修订后的?土地利用年度方案理?和?建立工程用地预审理?。2006年发布?加强土地宏观调控有关问题的?200631再次修订?土地利用年度方案理?。2007年修订?城房地产理法?公布?拍卖挂牌出让国有建立用地使用权规定?和?土地登记?。2021年出台?土地调查?发布?促进节约集约用地的?20213。此外这段时间还主要出台了?
10、开展经营性土地使用权拍卖挂牌出让情况执法工作方案?、?清理整顿各类开发区加强建立用地理的?、?深化开展土地治理整顿严格土地理的紧急?等及部门性促进房地产的安康开展。 二、现行土地理主要法律制度 一土地所有制 根据?和?土地理法?规定我国城区的土地属于所有。农村和城郊区的土地除由法律规定属于所有的以外属于农民集体所有。 土地所有权是指国有土地属于全民所有由代表依法行使对国有土地的占有、使用、收益和处分的权利。农民集体土地所有权是指农村集体经济组织依法对其所有的土地享有的占有、使用、收益和处分并排除别人干预的权利。集体土地分三级所有包括：村农民集体所有、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有、
11、乡镇农民集体所有。?土地理法?规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的可以由村集体经济组织或者村民会经营、理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的可以由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、理；已经属于乡镇农民集体所有的由乡镇农村集体经济组织经营、理。 二耕地保护制度 耕地保护制度是我国土地理的一项重要制度。该项制度主要包括以下内容： 一是确保耕地总量18亿亩的目的。在2007年的工作中强调在土地问题上我们绝不能犯不可改正的历史性错误；并特别指出一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。 二是实行耕地总量动态平衡。、自治区、直辖人民应当严格执行土地利用总体规划
12、和土地利用年度方案采取措施确保本行政区域内耕地总量不减少耕地总量减少的由责在规定的限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地。级人民是耕地总量动态平衡的责任者也是耕地开垦的组织者和监视者。 三是实行占一补一制度。非农业建立工程经批准占用耕地的按照“占多少垦多少的原那么由占用耕地的负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符要求的应当按照、自治区、直辖的规定缴纳耕地开垦费专款用于开垦新的耕地。 四是对根本农田实行特殊保护。?土地理法?规定各、自治区、直辖划定的根本农田的数量“应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。这是为保证我国耕地的质量和根本数量提出的要求。同
13、时根据第三十四条和第二十四条的要求对根本农田要以乡镇为逐一地块的划区定界与保护并予以。 28中规定：根本农田一经划定任何和个人不得擅自占用或者擅自改变用途这是不可逾越的“红线。符合法定条件确需改变和占用根本农田的必须报批准；经批准占用根本农田的征地补偿按法定执行对以缴纳耕地开垦费方式补充耕地的缴纳按当地执行。制止占用根本农田挖鱼塘、种树和其他破坏耕作层的活动制止以建立“现代农业园区或者“设施农业等任何名义占用根本农田变相从事房地产开发。 五是运用经济手段保护耕地。进步新增建立用地有偿使用费征收耕地占用税、进步征地补偿费、对用地确实需补办手续的从新从高进展征地补偿和收取土地出让金等等都是保护耕地
14、采取的经济手段。 三用途制制度 一是土地利用总体规划是落实土地用途制的根本前提。?土地理法?规定：实行土地用途制制度。编制土地利用总体规划规定土地用途将土地分为农用地、建立用地和未利用地。严格限制农用地转为建立用地控制建立用地总量对耕地实行特殊保护。使用土地的和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。另外下级规划应根据上一级规划编制建立用地总量不得超过上一级规划的控制指标耕地保有量不得低于上一级规划的控制指标确立了规划体系的总体控制作用。城总体规划、村庄和集镇规划中建立用地规模不得打破土地利用总体规划确定的城和村庄、集镇建立用地规模确立了土地利用总体规划控制建立用地总量的法律地位。
15、规定城镇建立用地增加与农村建立用地减少相挂钩。 从1987年至今我国已先后施行了两轮土地利用总体规划成立以来将土地利用总体规划修编和施行作为施行?土地理法?、加强土地理特别是耕地保护的重点工作之一2004年启动了第三轮土地利用总体规划修编工作。二是加强土地利用方案理是实现用途制的重要保障。土地利用年度方案是指对方案年度内新增建立用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的详细安排。28规定农用地转用的年度方案实行指性理跨年度结转使用方案指标必须严格。改进农用地转用年度方案下达和考核对批准的能源、交通、水利、矿山、设施等重点建立工程用地和城、镇、村的建立用地实行分类下达并按照定额指标、利用效益等
16、分别考核。2006年修订了?土地利用年度方案理?进一步了土地利用年度方案理。三是严格农用地转用审批是实现用途制的关键。实行用途制的关键是控制农用地转为建立用地。按照?土地理法?的规定不是否需要征收土地但凡进展建立占用农用地都应当首先农用地转用审批手续。?土地理法?在上收征地审批权限的同时允许按规划、方案分批次申请农用地转用有利于、主动地安排建立工程和集约用地。?土地理法?还规定在规划制定前已建的不符合规划确定用途的建筑物、构筑物不得重建、扩建为最终实现规划目确实定了过渡措施。四土地征收征用一是征收的范围及征收与征用的区别。十届二次会议通过的?修正案中将第十条第三款“为了公共利益的需要可以按照法
17、律规定对土地实行征用修改为：“为了公共利益的需要可以按照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。为与?相适应?土地理法?也作出了相应的修改第二条第四款修改为：“为了公共利益的需要可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。同时将原有的“征用改为“征收。如今的征收涵义同于原?和?土地理法?中的征用是指为了公共利益的需要依法将集体所有土地转为所有并给予补偿的行为。如今的征用是指为了公共利益的需要依法强迫使用集体土地在使用完毕后再将土地归还集体的一种行为类似于临时使用土地。征收和征用的共同点在于强迫性。征收和征用均仅依依法作出的征收、征用而发生效力无须征得被征收、被征用的和个人的同意。征收和征用的不
18、同点是：征收的本质是强行收买体坛发包人所有权意味着所有权性质的改变；征用的本质是强行使用集体土地使用完毕再返复原集体并不改变所有权性质。二是征地审批程序。?土地理法?和?土地理法施行?规定了征地的审批程序即征收土地应当由、人民拟订征收土地方案经级以上人民土地行政主部门审查后报级以上人民批准。报批时必须有建立的用地申请或城建立用地开发方案、有关部门的批准、土地利用年度方案指标等征收耕地的还应当有耕地补充方案。具备了申请征收土地的条件并按照规定的程序呈报有批准权的人民方可批准征收土地。征收土地批准后批准征地的人民的同级土地行政主部门应当及时申请征地的、人民以便及时组织施行。在收到征收土地批准后级以
19、上地方人民应当将征收土地方案予以并组织施行。级以上地方人民征收土地的施行包括人民设区的、自治州和级人民但一般不是由人民直接施行而是由地方人民的土地行政主部门直接组织施行施行征地方案的详细工作确定征收土地补偿的详细方案。根据法律规定批准征收土地的方案应当在被征收土地的当地予以。征收土地的内容包括：征收土地的批准、征收土地的目的及用途、征收土地的范围和面积、征收土地的补偿、原土地所有权人及使用权人等。被征收土地的所有权人、使用权人应当在规定限内持土地权属证书到当地人民土地行政主部门征地补偿登记。28中还规定：在征地依法报批前要将拟征地的用途、位置、补偿、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查
20、结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的门应当按照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。三是征地补偿费。确定征地补偿费的原那么是：生活程度不降低长远生计有保障。?土地理法?规定：征收土地的按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。每一个需要安置的农业人口的安置补助费为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。不能使需要安置的农民保持原有生活程度的经、自治区、直辖人民批准可以增加安置补助费。但是土地补偿费和安置补助费的总和不
21、得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。28对征地补偿作出了新规定：土地补偿费和安置补助费的总和到达法定上限尚缺乏以使被征地农民保持原有生活程度的当地人民可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。、自治区、直辖人民要制订并公布各征地的统一年产值或区片综合地价征地补偿做到同地同价重点建立工程必须将征地费用足额列入概算。五有偿使用制度一是我国土地供应方式有划拨和有偿使用两种方式。划拨土地使用权是指经级以上人民依法批准在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后获得的国有土地使用权或者经级以上人民依法批准后无偿获得的国有土地使用权。划拨供地方式起源于方案经济时代与我国方案经济体制相适应。新中国成立后我国通过建立了
22、和方案经济体制相配套的单一的国有土地供应方式即土地资源集中控制在手中任何用地都得经过行政划拨。这种国有土地供应方式的本质是高度集中、方案配置。目前可以适用划拨方式的主要有四类用地：用地和用地；城根底设施用地和公益事业用地；重点扶持的能源、交通、水利等根底设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。为严格限制划拨方式供地2001年出台?划拨用地?第9对适用划拨的情形作出了详细的规定。?促进节约集约用地的?20213进一步严格限定了划拨用地范围要求及时调整划拨用地。规定今后除、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拔方式获得土地外对办公和交通、能源、水利等根底设施产业、城根底设施以及各类社会事业用地要
23、积极探究实行有偿使用对其中的经营性用地先行实行有偿使用。目前?划拨用地?正在进一步修改中。二是有偿使用方式包括出让、租赁、作价出资入股。出让是指以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者并由土地使用者向支付土地使用权出让金的行为。租赁是指将一定时内的土地使用权让与土地使用者使用而土地使用者按年度向缴纳租金的行为。作价出资入股是指将一定时的国有土地使用权出让金作价作为的计作的股份。这种方式主要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。对企业新增用地特别是征收土地后提供应用地使用的不能采用这种方式。三是出让包括协议出让和拍卖挂牌出让。协议出让是指以协议方式将国有土地使用权
24、在一定年限内出让给土地使用者由土地使用者向支付土地使用权出让金的行为。2003年?协议出让国有土地使用权规定?第21中明确了协议出让国有土地使用权的范围即：除按照法律、法规和规章的规定应当采用、拍卖或者挂牌方式外方可采取协议方式。出让是指、人土资源行政主部门以下简称出让人发布邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建立用地使用权根据结果确定国有建立用地使用权人的行为。拍卖出让是指出让人发布拍卖由竞买人在指定时间、地点进展公开竞价根据出价结果确定国有建立用地使用权人的行为。挂牌出让是指出让人发布挂牌按规定的限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布承受竞买人的报价申请并更新挂
25、牌价格根据挂牌限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建立用地使用权人的行为。根据?拍卖挂牌出让国有土地使用权规定?的规定在供地中商业、和商品住宅等各类经营性用地必须以、拍卖、挂牌方式出让；经营性用地以外的其他用途的土地供地方案公布后同一宗地有两个以上意向用地者的也应当采用、拍卖、挂牌方式出让。为继续推进土地资源的化配置2004年?深化改革严格土地理的?200428中提出工业用地要创造条件逐步实行、拍卖、挂牌出让。为进一步严把土地“闸门实在加强土地调控2006年?加强土地调控有关问题的?200631中明确要求工业用地必须采取招拍挂方式出让。从而把工业用地纳入了必须招拍挂出让的范围。?物权法?
26、37条规定：工业、商业、和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的应当采取、拍卖等公开竞价的方式出让。从此竞争性方式配置土地从制度要求上升为法律手段。随后出台?拍卖挂牌出让国有建立用地使用权规定?第39对11进展了修改与?物权法?的规定相一致起来。招拍挂都是配置土地资源的有效方式三者没有优劣之分只是适用范围有区别：在详细的批租活动中土地行政主部门应视产业政策、对土地的要求、土地用途、规划限制条件等因素选择适宜的出让方式。一般而言对于土地使用者和土地用途无特殊限制以获取土地出让金为目的的经营性用地应采用、拍卖或挂牌方式；对于除获取较高出让金外还具有其他综合目的或特定的社会、公益建立
27、条件土地用途受严格限制仅少数人可能有受让意向的经营性用地应采用方式出让。四是经营性用地逐步开始有偿使用。随着经济的开展国有土地供应构造产生了根本性改变拍卖挂牌作为公开、公平、公正的配置制度在土地供应挥着越来越重要的作用。经营性用地逐步开始有偿使用。为继续推进土地资源化配置进一步严把土地“闸门实在加强土地调控2004年下发?深化改革严格土地理的?2004282006年下发?加强土地调控有关问题的?200631这两个既昭示了实行最严格土地理的指导思想也明确了土地使用制度改革的根本内容和走向即建立和完善土地资源配置的机制充分发挥配置土地资源的根底性作用。十届五次会议上通过的?物权法?规定：“设立建立
28、用地使用权可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的应当采取、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建立用地使用权。?物权法?的出台进一步扩大了、拍卖或者挂牌方式出让的范围也进一步缩小了划拨方式供地的范围。随后对11作出了相应的修改。我国的土地理工作进入了一个崭新的阶段。?促进节约集约用地的?20213中规定今后除、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式获得土地外对办公和交通、能源、水利等根底设施产业、城根底设施以及各类社会事业用地要积极探究实行有偿使用对其中的经营性用地等等实行有偿使用。其他建立用地应严格实行配置有偿使用。
29、三、近几年我国土地理制度改革的主要内容一国土资源理体制改革2004年、针对当前国土资源理中存在的突出问题作出了实行级以下国土资源理部门垂直理的重大决策。同年4月下发?做好级以下国土资源理体制改革有关问题的?200412对改革进展了全面部署。组织部下发?调整以下国土资源主部门干部理体制的?组通字200422对以下国土资源主部门干部理体制的调整作出了详细规定。这次体制改革的主要内容是：一是调整以下国土资源主部门干部理体制。地、国土资源主部门的指导干部实行双重理体制从以地方委理为主以上一级国土资源主部门组委理为主地方委协助理。国土资源主部门政正、副职、组成员委的任免在征求地方委的根底上由上一级国土资
30、源主部门组委。二是理顺国土资源行政理体制。重点是调整辖区和乡镇国土资源理体制强化国土资源的集中统一理。一是州、盟、旗国土资源理部门仍是同级的工作部门其机构编制仍由同级理；地区国土资源主部门的机构编制也仍由行署理。二是辖区国土资源主部门改为国土理分为国土资源主部门的派出机构其机构编制上收到理。三是乡镇国土资源理所的机构编制上收到、旗理、旗可以根据实际需要按乡镇或跨乡镇按区域设置国土资源理所为、旗门的派出机构。三是完善和强化行政理职能。1.完善土地利用总体规划编制和审批理。要求级人民要按照法律规定严格做好本级土地利用总体规划的编制和级以下土地利用总体规划的审批工作完善对设区的和自治州人民审批乡镇土
31、地利用总体规划的授权理体制。经依法授权的设区的、自治州人民审批乡镇土地利用总体规划的必须事先将建立用地规模、新增建立占用耕地指标、根本农田保护指标、土地用途分区图等规定内容报级人民核定规划经批准后报级人土资源主部门备案；乡镇土地利用总体规划的修改或调整涉及改变规划规定内容的必须报经级人民批准。2.强化级人民及其国土资源主部门的执法职能。一是进一步强化级人民及其国土资源主部门的执法责任。要求级人民及其国土资源主部门实在加强对级以下各级人民及其国土资源主部门执行和遵守国土资源理法律法规情况的监视检查对于地、州、盟、旗人民及其国土资源主部门违犯国土资源理法律法规的行为要直接查处对大案要案要公开曝光。
32、二是要加强执法队伍建立建立健全制度。地方各级人民及其国土资源主部门要实在加强执法队伍建立进步执法人员素质。要认真落实国土资源执法备案、动态巡查等各项制度特别要加强对耕地保护的动态巡查发现行为要及时制止和纠正并予力争将破坏耕地、滥占耕地的行为控制在始发状态。二土地执法体系改革为加强对级土地理和利用行为的监视2004年10月?深化改革严格土地理的?200428明确提出了“完善土地执法体制建立土地督察制度设立土地总督察向地方派驻土地督察专员监视土地执法行为的要求。2006年?建立土地督察制度的有关问题的?国办发200650以下简称?根据?精经授权由行使土地督察职权代表对各区、以及方案单列土地利用和理
33、情况进展监视检查详细工作由土地总督察、副总督察负责。还规定：“派驻地方的土地督察代表土地总督察发行监视检查职责。土地督察制度的主要内容是：一是派驻地方的土地督察机构职责设置主要遵循以下原那么：坚持不改变、不取代地方人民及其土地主部门的行政容许、行政处分等理职权；坚持对级和方案单列人民土地利用和理行为进展事前、事中、事后全方位的监视检查；坚持监视与调查研究并重。二是土地督察机构职权如下：1.调查权。土地督察机构通过巡回检查、承受举报、调查研究、熟读材料等方式行使调查权。2.审核权。为了使土地督察机构施行监视检查的关口前移强化事前和事中监视规定由审批的农用地转用和土地征收事项级人民应将上报同时抄送
34、派驻地区的土地督察；由级和方案单列人民审批的农用地转用和土地征收两项审批事项是否符合法律法规规定的权限、程序等进展合法性审查。这种合法性审查不影响级和方案单列人民现有土地理职权的行使这只是一道把关环节不涉及与地方职权的划分。3.纠正权。为了强化土地督察机构的权威性和监视的有效性规定对于监视检查现的问题先由土地督察向督察范围内的有关级和方案单列人民提出整改。整改不力的由土地总督察按照有关规定责限整改。整改间暂停被责限整改地区的农用地转用和土地征收。完毕整改要经派驻地区土地督察审核后报土地总督察批准。4.建议权。主要是对地方改进土地理工作提出建议。通过认真细致的实地调查研究对各地好的做法和典型经历
35、进展总结推广对缺乏的地方向地方人民提出改进的建议。三是土地督察机构责任如下：1.时效制度。主要是对审核限有规定明确规定派驻地土地督察对级和方案单列人民农用地转用和土地征收批准的审核必须在30个工作日内完成。2.兑现制度。明确规定要严格土地督察及其工作人员的理建立健全各项规章制度防止渎职、渎职和其他违纪行为。土地督察的人员实行异地任职定交流。土地督察不认真发行职责、监视检查不力的应承担相应责任。三建立用地审批制度改革农用地转用和土地征收审批是土地理和调控中的重要环节。好用好土地离不开科学合理地设置和行使土地行政审批权。1998年修订的?土地理法?确立了用途制制度和分级理制度规定建立需要使用土地的
36、必须依法使用国有土地涉及使用集体土地的应当征地手续涉及农用地的应当农用地转用审批手续。按照现有规定全国各直辖、方案单列和、自治区人民所在地的城以口在50万以上的城共84个城建立用地需按土地利用年度方案分批次报审批。几年的理证明原有建立用地审批方式存在审批时间较长、审批程序较为繁锁、一些地方躲避审批、批后监视理难以到位等问题。针对目前建立用地审批中出现的问题2006年下发?加强土地调控有关问题的?200631以下简称31明确要求：“按照权责一致的原那么调整城建立用地审批方式。在土地利用总体规划确定的城建立用地范围内依法由分批次审批的农用地转用和土地征收每年由级人民汇总后一次申报经审核报批准后由级
37、人民详细组织施行施行方案报备案。为贯彻落实31发布了?调整报批准城建立用地审批方式有关问题的?国2006320以下简称320对报批准建立用地的报批程序、报批内容和要求、审查责任等作出了详细规定是31的重要配套。这次调整的内容概括起来包括以下三个方面：一是和地方：各行其权各负其责。合理划分和地方的职权是?确立的根本原那么调整报批准城建立用地审批方式很好地表达了这一原那么。城建立用地审批方式调整后84个城建立用地报批和施行将按照报批准农用地转用和土地征收、级负责组织施行、城详细施行三个阶段组织进展。主要根据有关规定要求在对级上报的城农用地转用和土地征收方案审查中重点审查把关城新增建立用地规模、区位
38、和规划用途以及征地补偿安置、补充耕地总体情况；在批准用地后指导、监视地方搞好组织施行工作。过去应由审查及城可以自行确定的审查内容集中到了级审核。由级国土资源理部门对城申报的农用地转用和土地征收施行方案进展审核包括对划拨用地工程和有偿出让土地范围、用地勘测定界、发行征地前报批程序、落实征地补偿资金、确定征地安置方案、完成先行补充耕地、撰写供地方式以及缴纳新增建立用地土地有偿使用费等审核把关；在级审核同意施行方案后对城详细施行情况进展监视检查。城国土资源理部门主要是根据土地利用总体规划、城规划及年度用地方案根据城开展需要在做好用地工作根底上编制与申报农用地转用和土地征收方案与施行方案；按照级审核同
39、意的施行方案详细施行征地与供地并做好备案等工作。各行其权各负其责和地方共同好用好土地的积极性将被更好地调动起来。二是级：由“二传手变为“负总责。与分批次报批准相比城建立用地新的审批方式的不同是级由过去上报用地材料的“二传手变为对城建立用地负总责。所谓负总责总体上说是对申报城建立用地的合法性、合规性和合理性负总责包括是否符合有关法律法规、是否符合规划方案、是否符合产业政策、是否符合用地申报有关要求、用地是否构造合理、确实需要、节约集约等。级的作用与以往相比主要有三方面不同：一是报批程序上由现行的城一年屡次申请屡次审批调整为以区、为一年一次性申报一次性审批。与调整前相比批准的城建立用地增加了级审核
40、把关的环节加大了级的责任。对城来说除一年一次向申报外涉及详细用地还需向级申报。二是报批内容上简化了向申报的内容减少了报件将过去需报审查和城审查把关的部内容集中由级负责审核把关。级国土资源理部门要对城申报用地严格审核把关必要时组织实地踏勘认证以确保用地的合法性、合规性和合理性。在级审核同意施行方案后对城详细施行情况进展监视检查。三是审查责任上由于报批内容的变化权重责更重级的责任随之加大要对城建立用地负总责。在新的城建立用地报批和施行流程中级不再是可有可无的“二传手而是一道非常重要的“关口具有行政审批本钱更低、间隔 理对象更近等独特优势既能对城建立报批用地进展严格审查又能加强施行监有利于住好城新增
41、建立用地。三是部门：淡化审批权利强化监职能。新的审批方式使不再埋身于繁杂的城建立用地审批事务可以将更多的精力用于监视理级国土资源理部门那么可以进展近间隔 监。将严格根据规划方案进展审查同时要结合考虑该城存量土地的利用状况、上年度已批准用地的施行情况、按季度供地备案情况分析以及土地集约利用状况等对新增建立用地的规模严加控制迫使城尽可能节约集约用地走盘活存量、内涵挖潜的路子；同时对改进土地利用构造按有关产业构造使用土地等提出在批准用地后针对申报用地情况有针对性地有关级以表达和发挥土地供应的宏观调控作用。批后核查和监视理的职责进一步强化。将结合土地利用现状调查、遥感监测及时、准确地掌握城土地利用情况
42、；落实备案制度掌握用地批后施行动态对于未按规定要求将批准的城农用地转用和土地征收方案施行情况报部备案的暂缓受理该份申报城新增建立用地对于城未报部备案的暂缓受理有关份申报该城新增建立用地；开展用地批后核查工作对重点城用地作实地核查进展工作指导；发挥派驻地方的土地督察的作用加大城建立用地的监视检查力度。目前已有两个派驻地方的土地督察针对存在的未经农用地转用审批、“以租代征使用农民集体所有农用地进展非农业建立的问题擅自调整土地利用总体规划、改变根本农田位置、躲避建立占用根本农田的问题分别向两个发出了?土地督察整改书?。级对城建立用地的审查和监会更加严格。对于不符合产业政策的用地征地补偿不合理、安置途
43、径不可行、被征地农民社会保障费用不落实、补充耕地不到位、土地供应和利用等不符合有关规定以及未缴纳新增建立用地土地有偿使用费的级国土资源理部门不得审核同意施行方案和回复。农用地转用和土地征收施行方案经审核同意后3个月内未施行征地或施行征地后2年内未供地的应暂缓受理该城申报新增建立用地。由此可见这次调整不涉及建立用地审批权调整的只是建立用地审批方式。依法应由批准建立用地的城的建立用地审批权仍在不存在下放问题。按照法律规定仍然通过批准城农用地转用和土地征收方案行使审批权。这次调整是城建立用地理特别是新增建立用地审批制度的一项改革意义重大。由于部门主要审查用地规模、区位和规划用途许多详细的审查事项放到
44、了一级有利于加强土地宏观调控强化级责任；在一次性批准用地后城向级申请施行方案应当更便捷、灵敏有利于减少审批环节进步行政效能；调整审批方式后可以从许多详细事务中解脱出来腾出更多精力加强调查研究与对地方工作督导有利于更好地转变职能强化用地监。四征地制度改革针对征地制度施行中存在的突出问题近几年先后出台政策与农民权益亲相关的征地制度推进征地制度改革主要涉及征地补偿原那么、征地补偿、社会保障制度、补偿费的使用、安置的途径、征地的程序等已根本形成一个征地制度的新的政策体系。一是确定征地补偿原那么。?深化改革严格土地理的?200428以下简称28中确立了保证被征地农民“原有生活程度不降低、长远生计有保障的
45、征地补偿原那么。这一规定纠正了长以来以到达农业产值的一定倍数就是原那么的误解充分表达了、关注民生、重视民生、保障民生、改善民生的思想。?加强土地调控有关问题的?200631重申了这一原那么。二是进步征地补偿。?物权法?明确规定：“征搜集体所有的土地应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用安排被征地农民的社会保障费用保障被征地农民的生活维护被征地农民的合法权益。28中规定按照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费尚不能使被征地农民保持原有生活程度的缺乏以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的、自治区、直辖人民应当批准增加安置补偿的费用这项规定上进步了对征地农民补偿费
46、原有的。另外土地补偿费和安置补助费的总和到达法定上限尚缺乏以使征地农民保持原有生活程度的当地人民可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。这项规定表达了城反补农村工业反补农业的精又统筹兼顾不至于使得某个工程因为土地本钱进步而影响建立的需要。28要求、自治区、直辖人民制订并公布各征地的统一年产值或区片综合地价。在地价平衡上规定征地补偿做到同地同价重点建立工程必须将征地费用足额列入工程概算这项规定从根本上防止一些大型工程借口公共利益而损害被征地农民的利益。三是建立社会保障制度。转发了劳动保障部?做好被征地农民就业培训和社会保障工作的指导?国办发200629以下简称国办29明确要求将做好被征地农民就业培训
47、和社会保障工作作为征地制度改革的重要内容努力促进被征地农民就业落实被征地农民就业安置的责任加强对被征地农民的培训工作积极做好被征地农民社会保障工作。31要求要认真落实国办29的规定做好被征地农民就业培训和社会保障工作。?物权法?明确规定法定费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费用和社会保障费用。四是补偿费使用。28在土地补偿费的分配上规定了主要用于被征地农户的原那么改变了过去主要由集体经济组织使用土地补偿费的从制度上防止一些地方乡镇、村干部的截留和挪用。?物权法?规定：承包地被征收的土地承包经营权人有权依法获得补偿。这一规定为土地承包经营权人在征地过程中依法获得补偿提供了法律
48、根据。为实在保证征地补偿费等补偿资金的及时足额到位从2007年1月1日起征地补偿费作为土地出让收入的一部将全部纳入地方理使征地补偿费有了的保证。?国有土地使用权出让收支理的?国办发2006100从土地出让收入使用的角度使补偿费有了更为有力的保障。中规定土地出让收入使用范围包括五类：一是征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。二是土地开发支出。三是支农支出。四是城建立支出。五是其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建立用地土地有偿使用费、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活程度补贴支出严格按照有关规定将被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费用实在保障被征地农民和被拆迁居民的合法利益。土地出让收入的使用要重点向新农村建立倾斜。五是增加安置途径。29拓宽了安置途径规定：对有稳定收益的工程农民可以经依法批准的建立