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1、假设开发法第一节假设开发法的基本原理 一、假设开发法的概念和理论依据1、定义：是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2、称呼：剩余法、余值法、假算法（相当于成本法的倒算法）二、假设开发法的适用对象和条件n 1、适用对象：适用于“待开发房地产”是指具有投资开发或者再开发潜力的房地产。n 待开发土地n 在建工程n 可装修改造或可改变用途的旧房n 2、适用条件：修要一个良好、稳定的社会经济条件n 要有一个明朗、开放及长远的房地产政策n 要有一套统一、严谨及健全的房地产法规n 要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库n
2、要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单n 要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划n 3、假设开发法估价结果的可靠性n 取决于以下两个测试：n 是否根据房地产的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断房地产的最佳开发方式（用途、规模、档次等）。n 是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确的预测未来开发完成后的房地产价值。三、假设开发法的操作步骤：n 步骤：n 调查待开发房地产的基本情况n 选择最佳的开发利用方式n 估计开发期和租售期n 预测开发完成后的房地产价值n 结算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买开发房地产应负担的税费。n 进行具体计算，求出
3、待开发房地产的价值。调查该类房地产的基本情况，主要包括以下4个方面：n 弄清土地的位置n 弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施配套程度n 弄清政府的规划限制n 弄清将拥有的土地权利n 四、假设开发法的其他用途n 确定拟开发场地的最高价格n 确定开发项目的利润n 确定开发中可能出现的最高费用 第二节假设开发法的基本公式 n 一、基本公式：n 1、公式：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费n 注意：n 应扣除的项目n 把握待开发房地产在投资开发前后的状况n 投资开发后的房地产经营方式 二、按估价对象细化
4、的公式：、求生地价值的公式：适用于将生地建成房屋的公式：n 生地价值=开发完成后的房地产价值由生地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买方购买生地应负担的税费(二)适用于将生地开发成熟地的公式：n 生地价值=开发完成后的熟地价值由生地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售税费土地开发利润买方购买生地应负担的税费（三）求毛地价值的公式n 适用于将毛地建成房屋的公式n 毛地价值=开发完成后的房地产价值由毛地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买方购买毛地应负担的税费n 适用于将毛地开发成熟地的公式：n 毛地价值=开发完成后的熟地价值由毛地开发成熟地的开发成本管理费用投
5、资利息销售税费土地开发利润买方购买毛地应负担的税费（四）求熟地价值的公式：n 熟地价值=开发完成后的房地产价值由熟地建成房屋的开发成本管理费用投资利息销售税费土地开发利润买方购买熟地应负担的税费（五）求在建工程价值的公式：n 在建工程的价值=续建完成后的房地产价值续建成本管理费用投资利息销售税费续建投资利润买方购买在建工程应负担的税费（六）求旧房地产价值的公式：n 旧房价值=装修改造完成后的房地产价值装修改造成本管理费用投资利息销售税费装修改造投资利润买方购买旧房应负担的税费三、按开发后的经营方式细化的公式n 适用于开发后出售的公式n V=VPCn 适用于开发后出售、直接经营的公式n VVRC
6、第三节现金流量折现法和传统方法一、现金流量折现法和传统方法的区别n 1、开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等所对应的时间不同n 2、计算过程不同n 3、利息和利润的表现不同 二、现金流量折现法和传统方法的优缺点现金流量折现法：准确 较复杂传统方法：粗略 简单三、要想提高现金流量法评估的精度，具体需要注意3点：n 开发期和租售期n 各项支出、收入发生的时刻n 各项支出、收入发生的数额第四节假设开发法计算中各项的求取一、开发期和租售期n 开发期：从取得估价对象的时间-房地产竣工n 租售期：竣工-出售完毕二、开发完成后的房地产价值n 1、定义：是指开发完成时的房地产状况的市场价值。
7、n 2、时间：所对应的时间通常是开发结束的时间，不是购买待开发房地产的时间或开发期间的某个时间。n 求取方法：一般通过预测方法来求取 三、开发成本、管理费用、销售税费四、投资利息n 1、应计息项目n 2、计息期长短n 3、利率的选取n 4、计息周期：单利、复利五、开发利润：以一定基数利息率六、投资者购买待开发房地产应负担的税费七、折现率：是在采用现金流量折现法是需要确定的一个重要参数，与收益法中资本化率的原理相同，它包含资金的利息和开发利润两部分。八、计算中的其他问题第五节假设开发法运用举例1.有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可
8、转让土地面积的比率为60；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/；开发期需要3年。将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款年利率为10；投资利润率为15；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6，买方需要缴纳的税费为转让价格的4。试用传统法估算该成片荒地的总价和单价。2.某旧厂房的土地面积4000平方米，建筑面积6000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元平方米的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为1000
9、元平方米（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。此类房地产投资的正常利润率为10。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70；附近同档次写字楼每平方米可出租面积的年租金为1000元，出租的成本和税费为年租金的40，资本化率为8。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用现金流量折现法，折现率为8）。3.某在建工程开工于2003年3月1日，总用地面积3000，规划总建筑面积12400，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元。该项目的正常开发期为2.5年，建设
10、费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至2004年9月1日实际完成了主体结构，已投入50的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元，可出租面积为建筑面积的70，正常出租率为85，出租的运营费用为有效毛收入的25。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2004年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为9，折现率为13）。主要网站：n 中国房地产估价师协会：http:/n 估价师咨询网：http:/n 中国土地估价师协会：http:/n 中华人民建设部：http:/n 建设部住宅与房地产信息中心：http:/n 山东省建设厅执业资格注册中心：http:/