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1、盘锦市住宅区物业管理服务收费等级标准实用文档(实用文档，可以直接使用，可编辑 优秀版资料，欢迎下载）盘锦市住宅区物业管理服务收费等级标准住宅类型豪华住宅基础条件住宅区封闭；有不少于住宅总建筑面积千分之三的物业管理服务用房；绿化率35%以上（包括水面）；有较高规模的园林景致；休闲活动中心、场地1500平方米以上；固定活动馆所300平方米以上；专用固定停车泊位不少于1个/3户；具备楼宇对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范措施；有固定体育活动场(所）地.住宅区主出入口设房屋、道路平面分布图、宣传公示栏。各路口、栋 、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观.综合管理服 务1
2、、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。2、按规范签订物业管理服务合同,并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3、服务人员统一着装、佩戴标志、语言规范、文明服务.4、管理人员90持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理.6、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料、台帐报表、图册健全,保存完好.7、设置服务中心,公示联系 ,24小时有管理人员接待住户，处理物业管
3、理服务合同范围内的公共性事务，受理住房的咨询和投诉，有效投诉处理率100%.8、提供有偿特约服务和代办服务的公示服务项目及收费标准。9、采取入户走访、业主座谈会、 沟通、问卷调查等形式开展回访工作,回访率100，并对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。11、建立共用部位共用设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位共用设施设备维修资金，定期公布维修资金缴存和使用情况.12、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率95%以上.住宅类型豪华住宅房屋管理1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行日常管理和维修养护，检修记
4、录和保养记录齐全。2、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。3、每日巡查2次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。5、空调安装位置统一，组织实施冷凝水集中排放.6、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度，与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理;对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录
5、及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告,问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。共用设施设备维修养护1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率100%。4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。5、道路、停车场平整畅通，交通标志齐
6、全规范。6、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通.7、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率98%以上。8、设备用房整洁,主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。9、雨水井、化粪井每半月检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢.10、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。住宅类型豪华住宅公共秩序维 护1、值勤的公共秩序维护人员不得少于建筑面积每1万平方米1人.2、门卫室美观整洁，人员统一着装,配备对讲设备。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于18小时立岗值勤.熟悉本区业主和本区车辆,对本区机动车出入验证；外来机动车经相关业主或物业管理
7、企业允许进入的，对其进行登记换证；有减速设施及禁鸣标志。3、按照规定线路和时间进行巡逻，每天不少于48次,对住宅区重点部位每半小时巡查一次，并做好巡查记录。巡查过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门.4、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。5、对出入住宅区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。6、中央监控室实施24小时安全监控并记录及时。7、管护好公共财物，包括消防器材及表、井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。8、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。保洁服务1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫2次，干净整洁
8、;室外标识、宣传栏、信报箱等每2日擦拭1次。2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物.3、公共楼道每天清扫2次,擦洗1次;楼梯扶手每天擦洗1次，保持干净整洁。4、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。5、每日垃圾清运至少2次，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每天清洁1次，无异味。7、公共区域玻璃每周擦洗一次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。10、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。11、饲养宠物符合有关规定,对违反者进
9、行劝告,并报告有关部门进行处理。住宅类型豪华住宅绿化养护管 理1、花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果;树形符合自然特征,整形植物保持一定形状。发现死树应在一周内清除，并及时补种。2、草坪生长整齐，按时进行修剪。及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、烟头、纸屑等.3、绿篱枝叶较茂密，超过平齐线10公分时应进行修剪,绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。4、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好.5、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。6、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。住宅
10、类型中高档住宅服务等级三 级基础条件住宅区封闭；有足够的物业管理服务用房；绿化率30%以上（包括水面）；绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上；固定活动馆所200平方米以上；具备楼宇对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他两项以上安全防范措施；有体育活动场所。主出入口设住宅区平面示意图、宣传公示栏.路、栋、门、户及其他公共配套设施场地设有明显标识.综合管理服 务1、建立物业管理制度和服务质量管理体系,制定较完善的物业管理方案并组织实施。按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3、服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4、管理人员70
11、持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、运用计算机对业主资料、收费管理、日常办公等进行管理.6、建立完善的档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好.7、设置服务中心，公示服务联系 ，8小时有管理人员接待住户,处理物业管理服务合同范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%.8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。9、采取入户走访、业主座谈会、 沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率80以上。对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理
12、制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。11、建立共用部位共用设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确,按规定使用共用部位共用设施设备维修资金，定期公布维修资金缴存和使用情况。12、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。住宅类型中高档住宅服务等级三 级房屋管理1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。2、房屋外观（包括屋面、露台)完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序.3、每周巡查2次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的
13、门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理.5、空调安装统一有序.6、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度;与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查,有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；装修垃圾及时清运。共用设施设备维修养护1、维修养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确，执行良好.2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维
14、护良好,保养检修制度完备,有设备运行记录；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。3、实行24小时报修值班制度。急修报修1小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率85%以上。4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。5、道路平整畅通，停车泊位划定整齐。6、消防设施设备完好,可随时启用；消防通道畅通.7、楼道灯公共照明设备完好率90%以上。8、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。9、雨水井、化粪井每季检查一次，根据需要定期清理疏通,保持通畅，无堵塞外溢.住宅类型中高档住宅服务等级三
15、 级公共秩序维 护1、值勤的公共秩序维护人员不得少于建筑面积每2万平方米1人.2、门卫室美观整洁,人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤.对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证；有减速设施及禁鸣标志。3、按照规定线路和时间进行巡逻，每天不少于18次,对住宅区重点部位每1小时巡查一次,并做好巡查记录。巡查过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。4、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。5、对出入住宅区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。6、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。7、
16、管护好公共财产，包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等.8、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案.保洁服务1、住宅区内公共区域(硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。2、公共区域日常设专人保洁,保持公共区域干净整洁无杂物。3、公共楼道每天清扫1次,每周拖洗2次；楼梯扶手每天擦拭1次,保持干净整洁。4、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。5、每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每周清洁2次，无异味。7、公共区域玻璃每月擦拭1次.8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、
17、进行保洁巡查,楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。10、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。11、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。绿化养护管 理1、花草树木生长正常，绿化效果良好，有较好的观赏效果。无枯死、无树挂、树木无歪斜.发现死树应及时清除,并适时补种。2、草坪生长整齐，保持修剪。3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生；烟头、纸屑等。3、绿篱超过平齐线时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，清除修剪废弃物,无枯死植株,无明显秃裸。5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土,花草树木长势
18、良好。6、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损.7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。住宅类型中高档住宅服务等级五 级基础条件住宅区封闭；有足够的物业管理服务用房；绿化率25%以上；绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上；固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。主出入口设住宅区平面示意图、宣传栏.设有路标，栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。综合管理服 务1、建立物业管理制度，制定物业管理方案并组织实施。2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3、服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4、管理人员60持有
19、物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁布的有效证书上岗。5、运用计算机进行简单的日常办公进行管理.6、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好.7、公示服务联系 ，每周五天白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100。8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。9、开展回访工作，回访率70以上.对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度,每半年公布一次物业管理服务
20、费收支情况。11、建立共用部位共用设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位共用设施设备维修资金,定期公布维修资金缴存和使用情况.12、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率60以上。住宅类型中高档住宅服务等级五 级房屋管理1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序.3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、对违反规划私搭
21、乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。5、阳台封闭有序。6、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查,有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。共用设施设维修养护1、维修养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行良好.2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备,有设备运行记录;对设备故障及重大或突发
22、事件有应急方案和现场处理措施、处理记录.3、实行24小时报修值班制度。急修报修1小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率75%以上.4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。5、道路平整畅通，停车泊位划定整齐。6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通.9、楼道灯、公共照明设备完好率90%以上,按规定时间定时开关。10、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全,危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。9、雨水井、化粪井每半年检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅,无堵塞外溢.住宅类型中高档住宅服务等级五 级公共秩序维护1、值勤的公共秩序维护
23、人员不得少于建筑面积每3万平方米1人。2、门卫室美观整洁,人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证;有减速设施及禁鸣标志。3、按照规定线路和时间进行巡逻,每天不少于12次,并做好巡查记录.巡查过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。4、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。5、对出入住宅区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。6、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时.7、管护好公共财产,包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。8、对火
24、灾、水浸等突发事件有应急处理预案。保洁服务1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次,干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每月擦拭2次。2、公共楼道每周清扫2次，每周拖洗1次；楼梯扶手每周擦拭2次，保持干净整洁。3、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。4、每天定时收集垃圾,5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每周清洁1次，无异味。7、公共区域玻璃每月擦拭1次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫.9、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。10、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有
25、效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。11、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。绿化养护管理1、绿化布局合理，符合规划要求。无枯死、无树挂、树木无歪斜。发现死树应及时清除，并适时补种。2、草坪生长整齐，保持修剪.3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生;无烟头、纸屑等。3、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物.5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。6、适时组织防冻保暖,预防病虫害,无病虫害引起枯枝死亡现象。7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。住宅类型中高档住宅服务等级六 级基础条件住宅区基本封闭；有固定管理服务用房；有简单的绿地、树木植物。
26、综合管理服 务1、建立日常物业管理制度。2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准.3、管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗.4、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料、台帐报表、图册健全，保存完好。5、受理物业管理服务合同范围内的咨询和投诉,有效投诉处理率100%.6、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。7、开展回访工作，回访率60%以上。8、每半年公布一次物业管理服务费收支情况.9、建立共用部位共用设施设备维修基金
27、台帐,帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修资金，定期公布维修资金缴存和使用情况。房屋管理1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现场及时劝告，并报告有关部门依法处理。3、雨水井、化粪井定期清理，保持通畅。4、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度;与业主、装修公司签订装修管理协议,查验装修申请方案及审批记录；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理;对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告,问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运.共用设施设
28、备维修养护1、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。2、急修报修3小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率60%以上。3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范.4、楼道灯公共照明设备完好率85以上。5、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施.6、载人电梯24小时正常运行。7、消防通道畅通,消防器材随时启用。8、雨水井、化粪井根据需要定期清理疏通,保持通畅,无堵塞外溢。公共秩序维 护1、配备门岗室，设专人24小时值勤，处理应急事件。2、住宅区内公共娱
29、乐设施、水池等部位设置安全警示标志.住宅类型中高档住宅服务等级六 级保洁服务1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次,干净整洁；2、公共楼道每周清扫1次，擦拭1次;保持干净整洁。3、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。4、及时收集垃圾。5、垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象.6、垃圾设施每月清洁1次,无异味。7、公共区域玻璃每季擦拭1次.8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫.9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理.绿化养护管 理1、绿篱适时
30、修剪，长势良好。无垃圾、树挂及堆物。2、草坪及时清理杂草，有效控制杂草孳生。3、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土.4、适时组织防冻保暖，预防病虫害。住宅类型普通住宅服务标准达不到六级服务标准的2005年10月26日青岛市第十三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过2005年11月25日山东省第十届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准第一章 总则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业使用人、物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际,制定本条例。第二条 本市行政区域内的物业管理和对物业管理活动的监督管理，适用本条例。第三条
31、 市和各区（市)物业管理行政主管部门对辖区内的物业管理活动实施监督管理。市和各区(市)物业管理行政管理部门具体负责辖区内物业管理活动的监督管理。有关行政管理部门应当按照各自法定职责，做好与物业管理有关的工作。街道办事处(镇人民政府）按照本条例的规定,负责物业管理活动中的协调和指导工作。第四条 业主可以自行管理物业，也可以委托物业管理企业或者其他管理人管理.第五条 物业管理企业应当按照物业管理法律、法规的规定和物业服务合同的约定，实施物业管理；业主应当支持、配合物业管理企业开展工作。第二章 业主及业主大会第六条 建立业主名册制度.业主名册，由业主委员会建立和管理.实施前期物业管理的物业，由建设单
32、位建立业主名册，并在业主委员会产生后移交其管理.业主变更的，新业主应当在业主名册上进行变更登记。第七条 物业管理区域的划分应当考虑城市规划、建筑规模、社区建设、物业的共用设施设备以及公共配套项目等因素。新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域。建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向区(市）物业管理行政管理部门提出划分物业管理区域的要求，区(市)物业管理行政管理部门应当会同街道办事处（镇人民政府),按照本条第一款和第二款的规定划分物业管理区域。尚未划分或者需要调整物业管理区域的，由区（市）物业管理行政管理部门会同街道
33、办事处(镇人民政府）按照实际情况划分或者调整。住宅区跨区(市)的，由市物业管理行政管理部门按照本条第一款和第二款的规定划分或者调整物业管理区域。第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。只有一个业主的，或者业主人数较少且经业主一致同意,决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第九条 符合下列条件之一的，建设单位应当向物业所在地的区（市)物业管理行政管理部门书面报告物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等有关情况，并提供业主名册；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区(市）物业管理行政管理部门提出成立业主大会的书面要求：（一）入住率达
34、到百分之五十以上的；(二)入住率达到百分之三十以上并且首套房屋办理入住手续已满两年的.区（市)物业管理行政管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和物业所在地的街道办事处(镇人民政府)组织成立业主大会筹备组。筹备组成员由业主代表和居民委员会成员组成。筹备组成员名单确定后三日内,应当以书面形式在物业管理区域内公示。第十条 筹备组负责下列筹备工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(二）参照物业管理行政管理部门制订的示范文本,拟定业主大会议事规则(草案）和业主公约(草案）；（三)登记和确认业主身份;(四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（五)其他准备工
35、作。前款（一)、（二)、（三）、(四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。第十一条 筹备组应当自组成之日起三十日内，组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会、制定业主大会议事规则和业主公约等。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立.第十二条 召开首次业主大会会议，筹备组应当事先将会议时间、地点和议程通知所在区（市)物业管理行政管理部门、街道办事处（镇人民政府)和居民委员会,邀请其派代表参加。第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业
36、主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需要投票表决的，业主的意见经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主大会决定的事项应当由业主委员会作出书面记录并存档.业主大会决定的事项应当在三日内，以书面形式在物业管理区域内公布。第十四条 业主大会决定的事项对物业管理区域内的全体业主及物业使用人具有约束力,但不得违反法律、法规、规章的规定。第十五条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、议题提出及确定方式、业主投票权确定办法和业主委员会的组成、任期、换届及成员的更换等事项依法作出规定.第十六条 业
37、主委员会应当自选举产生之日起三十日内,凭下列资料在所在区(市）物业管理行政管理部门备案：(一)业主大会会议记录和会议决定；(二)业主大会议事规则；(三）业主委员会成员的名单和基本情况。业主委员会成员名单应当在备案后三日内以书面形式在物业管理区域内公布。业主委员会成员依照业主大会议事规则更换的，应当按照本条第一款和第二款的规定备案和公布。第十七条 经依法选举产生的业主委员会备案时，区(市）物业管理行政管理部门应当出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。第十八条 业主委员会应当在任期届满的两个月前，向区(市)物业管理行政管理部门提交书面报告,并在区(市）物业管理行政管理部门和
38、街道办事处（镇人民政府）的指导下,组织业主成立换届改选小组，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满后未组织召开业主大会的，所在区（市）物业管理行政管理部门和街道办事处（镇人民政府)接到业主的书面要求后，应当组织业主成立换届改选小组.换届改选小组应当自成立之日起三十日内召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并做好其他交接工作。第十九条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单
39、元、楼层的全体业主组成。业主小组履行下列职责:(一）讨论业主大会拟讨论的事项；(二)推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。第三章 前期物业管理第二十条 住宅物业（含同一物业管理区域内的非住宅物业)的建设单位应当通过招投标的方式公开选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。但投标人少于三个或者住宅物业建筑面积小于三万平方米的,经所在区（市)物业管理行政管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。第二十一条 建设单位选聘物业管理企业,应当与其签订书面的前期物业服务合同。前
40、期物业服务合同应当包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起始时间等内容.建设单位与物业买受人签订的物业销售合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容.第二十二条 前期物业服务合同应当约定期限，最长不得超过二年。分期建设的物业除外.前期物业服务合同期限未满,业主大会选聘新的物业管理企业的，前期物业服务合同终止。前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定,继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。但业主大
41、会要求物业管理企业退出的，物业管理企业应当退出。前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的，物业管理企业应当于期满前二个月通知业主.第二十三条 建设单位应当在销售物业之前，参照国家示范文本制定业主临时公约，并向物业买受人明示.物业买受人在与建设单位签订物业销售合同时，应当书面承诺遵守业主临时公约。第二十四条 建设单位在组织竣工验收或者综合验收时，区（市)物业管理行政管理部门应当查验下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）业主名册；(五
42、)物业管理所必需的其他资料。建设单位在与物业管理企业办理物业承接验收手续时,应当全部移交前款所列资料和物业管理用房.物业管理企业应当对物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等进行查验,登记造册.第二十五条 建设单位应当按照开发建设总建筑面积的千分之五在物业管理区域内配置物业管理用房,最低不得少于一百平方米.规划行政主管部门在审批建设工程规划时，应当审查该工程规划设计是否符合前款规定。对不符合规定要求的，不予核发有关证件。建设单位在申请商品房预售许可证和房地产权属登记时，应当提交物业管理用房的面积、位置等相关资料。房地产权属登记机关在核发商品房预售许可证和办理房地产权属登记时，应当在相关资料上
43、注明物业管理用房的位置，并告知区(市)物业管理行政管理部门.第二十六条 物业管理用房属全体业主所有。物业管理企业，应当将物业管理用房的有关情况在物业管理区域内公示，无偿使用物业管理用房并负责维护。物业管理用房不得抵押、交换、买卖；未经业主大会同意，不得改作他用。第二十七条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担.出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;物业销售合同未约定的,由建设单位承担。第四章 物业管理服务第二十八条 物业管理企业应当自领取营业执照之日起三
44、十日内,持规定的文件资料到市物业管理行政主管部门申请资质.物业管理行政管理部门应当建立物业管理企业信用档案，向社会公开。第二十九条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业服务。物业管理企业的选聘、续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决定。物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示，充分听取业主意见.第三十条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列事项：(一)生活垃圾收集和环境清扫保洁；（二)物业管理区域内公共秩序的维护和安全巡查；(三)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；（四）庭院绿地及其设施的养护管理;（五）物业共用部位、共用设施设备的日常运
45、行、维护；(六）通知有关单位维修市政公用设施；（七)物业服务合同确定的其他事项。第三十一条 物业服务收费按照市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定，并接受价格主管部门的监督检查。物业管理企业根据业主的要求提供特约服务的，服务报酬由双方约定。第三十二条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,但是业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按照标准全额交纳。第三十三条 物业管理企业可以提前收取不超过三个月的物业服务费用。但物业服务合同
46、约定先服务后收费的,从其约定。第三十四条 物业服务合同期满不再续签以及出现法定或者约定提前中止合同情形的,应当提前二个月通知对方。物业服务合同终止时，物业管理企业应当在区（市）物业管理行政管理部门的监督下，将物业管理用房和本条例第二十四条规定的资料交还给业主委员会，由业主委员会移交给业主大会新选聘的物业管理企业。第三十五条 有关执法机关进入物业管理区域依法执行公务时，物业管理企业不得阻挠.对物业管理区域内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告.有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后,应当依法及时处理。第三十六条 物业管理行政管理部门应当建立投诉受理制度，及时处理业主、