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1、苏州市建筑幕墙工程施工图设计文件审查要点(可以直接使用，可编辑 优秀版资料，欢迎下载）规范、规程学习苏州市建筑幕墙工程施工图设计文件审查要点(试行)总则1。1 为指导苏州市建筑幕墙工程施工图设计文件的审查工作,使本市的建筑幕墙工程施工图设计文件的质量符合工程建设标准强制性条文的规定,并切实保障幕墙工程的设计质量，特制定本要点。1。2 本要点供施工图审查机构对本市的建筑幕墙工程进行施工图技术性审查时参考执行。1。3本要点审查的对象:由支承结构体系与面板组成的,可相对主体结构有一定位移能力,不分担主体结构所受作用的建筑外围护结构或装饰性结构.1.4 建设单位报请建筑幕墙工程施工图技术性审查的资料应
2、包括以下主要内容:1。4.1 作为建筑幕墙工程设计依据的相关建施，结施图.改变原有幕墙设计形式及用材的应由原设计人员签字确认。 全套建筑幕墙工程施工图纸及相关结构，热工计算书，采用软件计算的应注明软件名称，版本号。 审查需提供的其它相关资料。1.5 本要点由下列内容组成:1.5。1 工程建设标准强制性条文:工程建设标准强制性条文是工程建设现行国家和行业标准中直接涉及人民生命财产安全,人身健康,环境保护和公共利益的条文,它同时兼顾了提高经济和社会效益等方面的要求。凡审查要点中引用的强制性条文，必须在施工图设计文件中贯彻执行.1。5。2引用的标准:根据行业特点,除相关的强制性条文外,本要点另行引用
3、了一些与强条关系密切，对安全和公众利益影响较大的重要规范条款，供审查机构根据工程具体情况参照执行。 施工图是否达到规定的设计深度要求.1。5.4 法律，法规和政府文件中涉及技术管理的规定.1。6本要点所涉及的标准内容应以现行规范标准内容为准. 对工程建设中采用新技术，新工艺,新材料不符合现行强制性条文的.应由建设单位组织专题技术论证,报苏州建设行政主管部门审定批准.1.7本要点适用范围为苏州市。审查要点中引用的强制性条文：2.1 审查依据：建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001序号引用条号审查项目审查内容2.1。1结构的设计使用年限审查施工图设计说明及幕墙结构计算书中，幕墙结构的设计
4、使用年限是否满足规范的要求.1。08建筑结构安全等级的划分审查施工图设计说明及幕墙结构计算书中，幕墙工程结构构件的安全等级（主要指结构构件重要性系数）是否与建筑结构的安全等级相匹配。2.2 审查依据：建筑结构荷载规范GB500092001序号引用条号审查项目审查内容2。2。13.1。23.2。33.2。5荷载代表值、基本组合规则、荷载分项系数审查幕墙结构计算书中不同荷载采用的代表值、所取的技术条件、荷载分项系数是否符合要求。7。1.17.1。2风荷载标准值基本风压审查幕墙结构计算书中基本风压、计算部位的风荷载的取值是否正确。2.3 审查依据：建筑抗震设计规范GB50011-2001序号引用条号
5、审查项目审查内容3。1。1抗震设防分类和设防标准审查施工图设计说明及幕墙结构计算书中选定的抗震设防类别是否符合规范要求。2.3。23。7。1非结构构件的抗震设计审查幕墙结构计算书中是否针对幕墙构件及幕墙构件与结构主体的连接部位进行了抗震设计，并符合要求。2。3。35。1。4地震影响系数审查幕墙结构计算书中地震影响系数的取值是否符合规范要求。2.4 审查依据：公共建筑节能设计标准GB50189-2005序号引用条号审查项目审查内容2.4。14.2。2围护结构的热工性能审查幕墙热工计算书中，幕墙的传热系数、遮阳系数是否符合规范要求。2.4。24。2.4窗墙面积比及玻璃的可见光透射比审查建筑每个朝向
6、的窗墙比及玻璃的可见光透射比是否符合规范要求.2.5 审查依据：建筑物防雷设计规范GB5005794(2000版）序号引用条号审查项目审查内容2.0。 12。0.4建筑物的防雷分类审查施工图设计说明中建筑物的防雷分类是否符合规范要求.2。5。23.1。13。1.23。3.103。4.10幕墙应采取的相应防雷措施审查是否按规范要求采取了相应的防雷措施，尤其是高度超过45M的第二类防雷建筑物，高度超过60M的第三类防雷建筑物的防侧击和等电位的保护措施。2。6 审查依据：钢结构设计规范GB50017-2003序号引用条号审查项目审查内容2。6。11.05钢材牌号、连接材料、焊缝形式等审查施工图设计说
7、明中是否按要求标注了钢材牌号、连接材料的型号(或钢号）、焊缝形式、焊缝质量等级等的施工要求。2.6。23。1.23.1.5、3.2。1钢结构承重结构的承载能力、挠度、安全等级等审查幕墙所涉及钢结构部分的结构计算，其中结构承载能力、挠度、安全等级、荷载取值和组合等是否符合规范要求.2。6。3钢结构承重结构的材料要求审查施工图设计说明中是否按规范要求标明选用钢材的质保要求，尤其是焊接结构是否具有碳含量的合格保证。3。4。1材料设计指标的取值及强度折减系数审查幕墙所涉及钢结构部分的结构计算,其中钢材及连接强度的设计指标取定是否符合规范要求。2。6。58。1.4结构的支撑设计审查幕墙所涉及钢结构体系是
8、否设置了可靠的支撑系统.2。6。68。9。3钢柱柱脚的保护审查幕墙所涉及钢结构施工图中是否按规范要求对钢柱柱脚采用了相应的构造措施。9.1。3塑性设计的钢材性能当结构按塑性设计时，审查幕墙所涉及钢结构施工图设计说明是否按要求标明对钢材力学性能的要求。2.7 审查依据：冷弯薄壁型钢结构技术规范GB500182002序号引用条号审查项目审查内容3。0。6钢材材质要求审查施工图设计说明中是否按要求标注了钢材牌号、质量等级及连接材料的型号（或钢材的牌号)。2.7。24.1。3结构重要性系数审查幕墙所涉及钢结构部分的结构计算，其结构安全等级、设计使用年限及重要性系数是否符合规范要求。2.7。34。1.7
9、风吸力作用审查幕墙所涉及钢结构部分的结构计算，是否按规定考虑了风吸力作用的影响,其永久荷载的荷载分项系数取值是否正确.4.2。54。2.7材料设计指标的取值及强度折减系数审查幕墙所涉及钢结构部分的结构计算,其中钢材及连接强度的设计指标取定是否符合规范要求。2。8审查依据：玻璃幕墙工程技术规范JGJ1022003序号引用条号审查项目审查内容3。1。4硅酮结构密封胶审查隐框和半隐框幕墙的玻璃与铝合金框之间的粘结胶缝是否采用了中性硅酮结构密封胶。全玻幕墙和点支承幕墙采用镀膜玻璃时，其传力胶缝是否采用了中性硅酮结构密封胶。序号引用条号审查项目审查内容2。8。24。4.4安全玻璃审查玻璃幕墙是否采用了3
10、C认证标志的安全玻璃。2.8。35。1.6幕墙结构构件的承载力和挠度验算是否进行了幕墙结构构件承载力和挠度验算，其结果是否符合要求。5.5。1主体结构承载力和连接件与主体结构的锚固承载力与幕墙相连部分主体结构承受幕墙传递荷载及地震作用的能力是否已经主体结构设计人员验核.连接件和锚固件是否进行了承载力验算，并符合要求。后置式锚板的情况。2.8。55。6.2硅酮结构密封胶的承载能力强度设计值取值是否正确,是否按要求进行了承载力验算。2。8.66.3。1幕墙横梁和主柱的厚度审查横梁和立柱型材壁厚是否满足规定的最低要求。7。1。6全玻幕墙与接触面的空隙审查全玻幕墙玻璃与周围结构面，装饰面的间隙是否小于
11、8mm，是否采用了密封胶密封。2。8。87.3。1全玻幕墙玻璃肋审查全玻幕墙玻璃肋截面尺寸是否满足本条的最低要求.2。8。97.4。1全玻幕墙胶缝全玻幕墙传力胶缝是否采用了硅酮结构密封胶。2。8。108.1。2点支承玻璃点支承玻璃的厚度是否满足规定的最低要求。2.8。11点支承玻璃之间的间隙审查点支承玻璃面板之间的空隙是否满足规定的最小值要求，有密封要求时是否采用硅酮建筑密封胶嵌缝。硅酮结构密封胶的施工方式审查除全玻幕墙外，幕墙的结构是否需现场打注硅酮结构密封胶。2.9 审查依据：金属与石材幕墙工程技术规范JGJ1332001序号引用条号审查项目审查内容2。9.13。2。2花岗石板材的弯曲强度
12、审查幕墙结构计算书中花岗石板材的弯曲强度值是否满足最低限值要求。2.9。24。2。3幕墙立柱与横梁的挠度审查幕墙结构计算书中立柱与横梁的挠度是否满足要求。2。9。35。5。2钢销式石材幕墙的应用审查钢销式石材幕墙的高度,石板面积,连接板、钢销及石材孔形是否满足规范要求。2。9。4立柱与预埋件或钢构件的连接审查立柱与预埋件或钢构件的连接是否符合规范的要求。2。9。56。3.2钢销式石材的加工审查钢销式石材幕墙节点中，钢销孔的孔位与孔形，钢销直径与长度是否符合规范要求。2.10 审查依据：混凝土结构后锚固技术规程JGJ1452004序号引用条号审查项目审查内容2。10。14。1.3锚固连接审查锚固
13、连接是否满足规范要求。2。10。2后锚固连接审查后锚固连接的验算是否符合规范的要求。4。2。7锚固连接的使用锚固连接的使用的改变是否满足规范要求.2.11 审查依据：建筑玻璃应用技术规范JGJ1132003序号引用条号审查项目审查内容2。11.18.2。2两边支承屋面玻璃的支承方式审查两边支承的屋面玻璃支承方式是否符合规范。2。11.28.2。38.2。48。2.8屋面玻璃的选用审查屋面玻璃的选用是否符合规范要求。2。11。38.2。6屋面玻璃活荷载的取值审查计算书中是否按规范要求对屋面玻璃进行了相应计算。3。 查要点中引用的强制性标准: 3。1 审查依据：高层民用建筑设计防火规范GB5004
14、595（2005版)序号引用条号审查项目审查内容3.1。13。0。8。2。3幕墙的防火设计无窗间墙和窗槛墙的玻璃幕墙是否在每层楼板外沿设置了耐火极限不低于1h，高度不低于0.8m的不燃烧实体裙墙.玻璃幕墙与每层楼板隔墙处的缝隙,是否采用了不燃烧材料严密填实。3.2审查依据：玻璃幕墙工程技术规范JGJ1022003序号引用条号审查项目审查内容3.2。13.1。1玻璃幕墙所用材料玻璃幕墙所用材料是否符合国家现行标准的有关规定及设计要求.3。2。24。3.8不同金属间的防腐蚀措施审查不同金属材料接触处是否采取了符合要求的措施。4.3。13变形缝处理审查幕墙的变形缝节点是否符合规范要求。3.2。44。
15、3.115。6.6玻璃垫块、托条设计审查幕墙所用垫块、托条是否符合规范要求。3.2。54.4。24.4。3幕墙玻璃的选用审查幕墙玻璃的选用是否符合规范要求。3。2.64。4。74。4。11幕墙防火封堵节点的构造审查幕墙防火封堵节点构造是否符合规范的要求。3.2。7幕墙的分格审查幕墙的分格是否跨越了建筑物的两个防火分区。3。2。84。4。13幕墙的防雷审查幕墙的防雷节点是否符合规范要求。3。2。95.5。2幕墙的连接设计审查幕墙的连接设计是否符合规范要求。5.5。7幕墙的后加锚栓连接设计审查幕墙后加锚栓连接设计是否符合规范要求。3。2。115。6。1硅硐结构密封胶的设计审查硅硐结构密封胶的粘接宽
16、度及厚度是否在规定的范围之内。3。2。126。3。3幕墙上下立柱的连接设计审查幕墙上下立柱间的连接设计是否符合规范要求。3.2。136.3。116.3。12审查幕墙横梁与立柱立柱，立柱与主体结构间的连接设计审查幕墙横梁与立柱、立柱与主体结构间的连接设计是否符合规范要求。3。2。147。1.1下端支承的全玻幕墙玻璃的高度审查下端支承全玻幕墙的最大高度是否在限值范围内。7。3。57。3。7玻璃肋的连接及平面外稳定设计审查幕墙的相关构造措施是否符合规范要求.3。2。168.3点支承幕墙的支承结构审查点支承幕墙的支承结构是否符合规范条文的要求.3。3审查依据：金属与石材幕墙工程技术规范JGJ13320
17、01序号引用条号审查项目审查内容3.3。1金属与石材幕墙所用材料金属与石材幕墙所用材料是否符合国家现行标准的有关规定及设计要求.3。3.25。5.1幕墙石材的选用审查石材幕墙石板的厚度是否符合要求。3。3。35。4.5金属幕墙板材与横梁立柱的连接设计审查金属幕墙板材与横梁立柱的连接设计是否符合规范要求。3。3。45.5。75。5.10短槽支承与通槽支承石板的挂钩设计审查短槽支承与通槽支承石板的挂钩设计是否符合规范要求。3.3。55。7.1金属与石材幕墙横梁与立柱的壁厚审查金属与石材幕墙横梁与立柱的壁厚是否符合规范要求。3。3。65。8。1幕墙的连接设计审查幕墙的连接设计是否符合规范要求。6。3
18、。3通槽式石板加工审查通槽式石板的开槽尺寸，连接件厚度是否符合要求。3。3。8短槽式石板加工审查短槽式石板的开槽尺寸,开槽位置，连接件厚度是否符合要求.4. 审查要点中对施工图设计文件深度的要求：4。1 审查依据建筑工程设计文件编制深度规定序号引用条号审查项目审查内容4。1。14。4。10。1幕墙结构计算书幕墙热工计算书除前述标准外，幕墙结构计算书及热工计算书还应符合下列要求:1。校核项目完整,计算采用公式符合规范要求。2.计算模型、输入参数与施工图相符，无矛盾。4。1。24。4.10。2.1封面、目录是否有与工程内容相对应的封面及图纸目录。4.1。3。2.2设计说明、平、立、剖面图设计说明中
19、是否对工程建设地点，建筑等级、抗震设防烈度，建筑高度，给予综合描述。是否对主要部位结构形式，幕墙性能指标，材料要求予以详细说明。平、立剖面图是否能明确表示幕墙与主体结构的位置关系、立面的各分格尺寸、幕墙面板材料的选用类别。4。4。10.2。34.4。10。2。4各部位连接及安装构造审查施工图中是否包含以下内容：1。 横剖和竖剖主节点图2。 开启扇处连接节点图3。 不同类型幕墙交接节点图4. 阴阳转角节点图5. 封顶、封边、封底等封口节点图6。 典型防火节点图7。 典型防雷节点图8。 沉降缝、伸缩缝和抗震缝的处理节点9. 幕墙与主体结构连接节点10. 埋件大样及布置图11. 主要型材断面图12.
20、 金属幕墙板块典型加强筋布置图13。 玻璃板块结构胶布胶工艺图14其他必要的特殊节点5. 审查要点中引用的相关法律法规:5。1 审查依据：建设工程质量管理条例序号引用条号审查项目审查内容5。1.1第三章，第二十二条建筑材料、建筑构配件、设备的选用设计单位是否在设计中指定了建筑材料建筑构配件和设备和生产厂、供应商。5。2审查依据：建设部关于建筑安全玻璃管理规定序号引用条号审查项目审查内容5.2。1第15条第7、10、11条玻璃的选用审查是否按规定要求,在相应部位选用了安全玻璃苏州市住宅区物业管理条例江苏省苏州市人大常委会（2007年8月23日苏州市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议制定
21、2007年9月27日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准）第一章总 则第一条为了规范住宅区物业管理活动，维护当事人的合法权益，营造良好的生活环境，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条本市行政区域内住宅区的物业管理活动适用本条例。第三条 业主可以委托物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理，也可以采取自助管理方式自行对物业进行管理.第四条市和县级市、区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的管理和监督工作。街道办事处（镇人民政府）履行本条例规定的相关职责，协调物业管理与社区建设之间的关系,协助房产
22、行政主管部门对物业管理进行指导和监督。市和县级市、区人民政府及其规划、建设、城管、环保、工商、价格、园林绿化、财政、公安等有关行政管理部门按照各自职责，做好物业管理的监督管理工作。第五条 物业管理协会是物业服务行业的自律组织，主要负责制订物业服务行业行为规范，组织物业服务行业从业人员的业务培训，调处行业内部的争议，办理房产行政主管部门委托的其他事项.第二章业主、业主(代表）大会和业主委员会第六条 在物业管理活动中，业主享有下列权利:（一）按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务，依法使用物业共用部位、共用设施设备；（二)享有业主代表、业主委员会委员的选举权和被选举权；（三)参加业主大会
23、会议,行使投票权和表决权；（四)提议召开业主大会或者业主代表大会（以下简称业主代表大会）,对物业管理的有关事项提出建议；(五）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用情况享有知情权和监督权;（六)监督业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同；(七）要求其他业主、非业主使用人停止侵害公共利益的行为;（八)法律、法规规定的其他权利。在物业管理活动中，业主应当履行下列义务：（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主（代表）大会议事规则(以下简称大会议事规则），支持物业服务企业按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、
24、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三）执行业主(代表)大会的决定和业主（代表）大会授权业主委员会作出的决定；（四）按时交纳物业服务费用，不得拖欠、拒付;（五）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（六）不得损害公共利益和他人合法权益;(七）法律、法规规定的其他义务。第七条一个物业管理区域成立一个业主（代表）大会，由一个物业服务企业实施物业管理，同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。第八条物业管理实行业主(代表）大会制度。业主通过业主（代表)大会和业主委员会行使物业管理权。业主大会由物业管理区域内全体业主组成.业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的
25、,由全体业主共同履行业主大会的职责。业主户数超过一百户的，业主可以决定成立业主代表大会，履行业主大会的职责。第九条业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，业主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名业主代表。业主代表在参加业主代表大会前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见；凡需全体业主投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的选票经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。第十条 物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主(代表)大会：（一）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超过一年的；（二)同一
26、物业管理区域内分期开发的住宅区，已交付使用物业的建筑面积未达到百分之三十，但交付使用已超过两年的。第十一条 业主（代表）大会由业主负责筹备。首次业主(代表）大会的筹备工作在房产行政主管部门的指导下，由物业所在地街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生筹备组。物业管理区域符合第十条规定情形的，建设单位和前期物业服务企业应当及时书面告知街道办事处（镇人民政府).街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面告知之日起三十日内，负责组织、指导、协调成立首次业主(代表）大会筹备组。未及时书面告知的，街道办事处(镇人民政府）应当主动组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。筹备组的人数为五至九人的单数，其
27、中街道办事处(镇人民政府）和建设单位代表各一名,筹备组的组长由街道办事处（镇人民政府)的工作人员担任。筹备组组成人员名单确定后，应当在物业管理区域内公告。建设单位和前期物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积以及物业出售和交付使用时间等文件资料，并且提供必要的人力、场地支持.首次业主（代表）大会筹备、成立的费用由建设单位承担。第十二条 筹备组履行下列职责：（一)确定首次业主（代表）大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(二）确认业主身份；(三)提出业主委员会委员候选人产生办法以及建议名单，并征求业主意见；（四）拟订大会议事规则和管理规约等草案，并征求业主意见;（五）做好召开会议的其他
28、准备工作.前款第（一）项至第（四)项的内容应当在会议召开十五日前在物业管理区域内公告。第十三条 业主（代表）大会依法管理物业管理区域内全体业主物业共同事务，并对全体业主负责.业主(代表）大会依法决定下列事项：（一）制定和修改大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主（代表）大会或者业主委员会的决定对全体业主和非业主使用人具有约束力.第十四条 业主（代表）大会会议
29、可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。业主（代表）大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或者过半数的业主代表参加。业主（代表)大会作出的决定,应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并且在物业管理区域内公告。其中，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之
30、二以上的业主同意。首次业主（代表）大会通过大会议事规则和管理规约,可以由大会筹备组征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意.逾期不参加投票业主的投票是否计入已表决的多数票数，由大会议事规则确定。第十五条业主（代表）大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。定期会议应当按照大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当在十五日内召集临时会议:（一)经百分之二十以上的业主联名书面提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；(三）大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。提议召开业主(代表）大会临时会议的，应当提交书面建议、联系方式
31、和物业权属证明.业主委员会应当核实提议人的业主身份。不符合要求的，其提议无效。业主委员会逾期不召集会议的，房产行政主管部门责令限期召集；经责令仍未召集的，业主可以申请街道办事处（镇人民政府）召集.第十六条业主委员会是业主（代表）大会的常设执行机构,履行下列职责:（一）召集和主持业主（代表)大会；(二）执行业主（代表）大会会议的决议、决定;（三)签订并履行物业服务合同,督促物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费；（四)制定重大维修工程项目年度计划，监督公共事务管理制度的执行，协调、处理涉及物业管理的公共事务;（五）监督物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营情况；（六）审
32、核并公布物业服务企业经第三方审计的本物业管理区域的财务报告；（七）听取业主的意见和建议,监督管理规约的实施；（八）接受业主、业主(代表）大会和有关部门的监督；(九）法律、法规规定和业主（代表)大会赋予的其他职责.业主委员会不得从事经营活动。第十七条 业主委员会会议每季度至少召开一次.经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议,可以召开临时会议。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,会议应当有过半数委员出席方能召开，作出决定应当经业主委员会委员过半数通过方为有效.业主委员会会议应当有书面记录,经出席会议的委员签字后存档。第十八条 业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条
33、件的业主中选举产生：（一)具有完全民事行为能力；（二）遵守有关法律、法规和大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁,具有社会公信力和组织能力；(四)本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业工作。第十九条 业主委员会委员的人数应当为五至十五名的单数。分期开发的住宅区达到成立业主（代表)大会条件时,一般选举五名业主委员会委员，以后各期交付使用的，按照大会议事规则增选委员，直至本届业主委员会任期届满重新选举.业主委员会的任期由业主（代表)大会决定，一般为三至五年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在委员中选举产生主任一名和副主任若干名。业主
34、委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。业主委员会委员辞职，应当提前两个月向业主（代表）大会会议提出书面辞呈。业主委员会委员缺额时按照大会议事规则补选，但缺额人数超过业主委员会委员半数以上的,应当召开业主（代表）大会重新选举。业主委员会委员变动的，业主委员会应当在本物业管理区域内公告。第二十条 有下列情形之一的,经业主委员会决定，业主委员会委员资格中止：（一)不再是本物业管理区域业主的；(二)丧失履行职责能力的;（三)索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和报酬的;(四）不遵守管理规约、拒不履行业主义务的;(五）无正当理由连续缺席三次以上业主委员会会议的;（六）提出书面辞呈的;（七)其他原因
35、不宜继续担任业主委员会委员的。委员资格中止的，业主委员会应当提请业主(代表）大会审议决定终止资格，并在物业管理区域内公告。第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向物业所在地房产行政主管部门备案:(一）业主委员会备案申请书；（二)业主委员会委员名单;（三)大会议事规则和管理规约;（四)首次业主(代表）大会会议记录；（五）其他应当提供的材料。业主委员会应当对以上报送材料的真实性负责.房产行政主管部门应当自受理备案申请之日起十五日内，完成备案并且抄送物业所在地街道办事处（镇人民政府）。经备案的业主委员会，其选举产生之日为成立日期。业主委员会凭备案证明申请刻制印章并且保管、使用
36、。备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当及时书面报告所在地房产行政主管部门。第二十二条 业主委员会任期届满三个月前,应当召集业主(代表）大会选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责.业主委员会任期届满前一个月，尚未召开业主（代表）大会产生新一届业主委员会的，由物业所在地街道办事处(镇人民政府）和房产行政主管部门组织换届选举工作.新一届业主委员会产生之前，原业主委员会继续履行职责。第二十三条 业主委员会委员集体提出书面辞呈的，应当协助街道办事处(镇人民政府)和业主建立筹备组召开业主（代表)大会，重新选举产生新的业主委员会.业主委员会违反法律、法规和管理规约，严
37、重损害多数业主合法权益，或者影响社区安定和社会稳定的，应当停止活动。所在地的房产行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府）组织召开业主（代表）大会会议，重新选举业主委员会。第二十四条 业主（代表）大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担,可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。经费的筹集、管理和使用由大会议事规则具体规定。业主委员会应当定期在物业管理区域内公告筹集和使用情况,接受业主的监督。第二十五条 业主(代表）大会、业主委员会应当配合公安、城管等行政管理部门,与社区居民委员会协作，共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作。业主（代表）大会、业主委
38、员会应当配合社区居民委员会依法履行自治管理职责.召开业主(代表）大会，业主委员会应当告知社区居民委员会并听取其建议，会议作出的决定应当书面告知社区居民委员会。第二十六条 物业管理区域内，可以建立由街道办事处(镇人民政府）、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度.联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集和主持，协调处理物业管理重大事宜。第三章 前期物业管理第二十七条 新建住宅区应当实行前期物业管理.住宅物业的建设单位应当按照物业管理前期招投标管理办法,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并签订前期物业服务委托合同。前期物业服务委
39、托合同应当报所在地房产行政主管部门备案。前期物业管理招投标办法由市人民政府制定。第二十八条 物业管理区域由所在地房产行政主管部门按照下列规定划分：（一）新建住宅区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设,拥有共同配套设施的，应当按照住宅区整体规划设计范围确定为一个物业管理区域；(二)新建住宅区由城市道路、围墙或者其他明显标识分割成多个自然小区，并且配套设施设备、物业服务用房等独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域；（三)新建住宅区内的非住宅物业应当与该住宅区确定为一个物业管理区域；（四）已建成并相毗连的住宅区,经各自区域三分之二以上业主同意，可以归并为一个物业管理区域.物业管理区域划定有
40、争议的，房产行政主管部门在听取相关业主和所在地街道办事处(镇人民政府）的意见后，会同城市规划行政管理部门确定.第二十九条建设单位在预(销)售物业之前,应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。临时管理规约的效力至业主（代表）大会审议通过的管理规约生效时终止。第三十条新建住宅区的规划设计应当安排物业服务用房。建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之七配置,并无偿提供。地上建筑物总面积不足一万平方米的，物业服务用房面积不得少于七十平方米.物业服务用房应当是地面以上的非居住房
41、屋，一般安排在住宅区中心区域或者住宅区出入口附近.没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层.物业服务用房应当进行简单装修,具备水、电使用功能。住宅区内配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施的，物业服务用房应当预留端口,具备正常使用功能。电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。第三十一条物业服务用房的所有权属于全体业主。建设单位在向房产行政主管部门申领商品房预售许可证时,应当注明物业服务用房面积和房号；在申请房屋所有权初始登记时，应当先行办理物业服务用房权属登记
42、。物业服务用房面积不计入分摊公用建筑面积。物业服务用房不得买卖和抵押。第四章 物业服务企业和物业服务第三十二条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。第三十三条 物业服务企业应当依照有关法律、法规和物业服务合同约定提供物业服务。物业服务企业应当提供下列基本服务项目：(一）做好物业管理区域内公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁服务工作;（二）协助有关行政管理部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，做好值班、巡逻工作；(三）对物业管理区域内公共绿地进行日常养护;(四）对物业共用部位、场地和共用设
43、施设备进行日常维修养护。物业服务的具体项目和服务程度，按照合同约定。当事人就人身、财产安全防范方面有特殊要求的，应当在合同中另行约定.第三十四条 物业服务企业不得有下列行为：（一）擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地,损害业主共同利益；(三）擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；（四）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；（五)擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为;（六）擅自停水停电；（七）其他严重损害业主权益的情形。第三十五条 前期物业服务合同由建设单位选聘的物业
44、服务企业与业主签订；物业服务合同由业主委员会和物业服务企业签订。第三十六条 前期物业合同期满后业主委员会仍未成立的,由建设单位继续委托物业服务企业管理。前期物业服务合同期限未满，业主(代表）大会召开并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,前期物业服务合同终止。第三十七条 业主委员会应当在物业服务合同到期的三个月前，根据业主（代表）大会的决定，将续聘或者新聘物业服务企业的情况，书面通知物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同到期的三个月前书面通知业主委员会，同时报告物业所在地社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门。
45、物业服务合同期满，业主（代表)大会没有作出变更决定的，原合同延续至新的物业服务合同生效之日。第三十八条 物业服务合同尚未到期，因物业服务企业不履行合同的，由业主委员会经业主（代表）大会同意，提前解除物业服务合同,该物业服务企业应当在合同解除之日起七日内退出物业管理区域。因物业服务合同纠纷，物业服务企业要求退出物业管理区域的，应当提前三个月书面通知业主委员会、社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门，并在物业管理区域内公告。第三十九条 物业服务收费应当遵循公开、合理和质价相符的原则.前期物业服务收费按照招投标确定的标准收取。业主委员会成立后，物业服务收费标准根据业主（代表）大会决定，由业主委员会和物业服务企业协商确定。物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准以及收费办法应当在物业管理区域内醒目位置公布.每半年或者一年向业主、非业主使用人公布物业小区经营性设施经营收支情况，接受业主、业主委员会、非业主使用人和价格行政管理部门的监督。物业服务企业未经业主、非业主使用人同意,不得预收超过六个