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1、写字楼物业常见问题处理办法（完整版）资料(可以直接使用，可编辑 优秀版资料，欢迎下载）写字楼物业管理常见问题处理办法2021-10-25 物业管理资讯 1） 写字楼租户在节假日的安全措施 通常在节假日或大假期中，一般写字楼容易发生物品盗窃或火灾消防等事故，假期 前租户应做好以下安全措施： A 锁好门窗，包括大门及各房间门窗 B 关上室内电源，如复印机、电脑、空调等用电设备。 C 将易燃物品，如酒精、天那水、油漆、废纸、木屑及垃圾迁离或减少存放，以消除安全隐患。 D 尽量不放置贵重物品，锁好保险箱将贵重或大量财物存进银行。 E 建议与公安派出所进行联动或设置自动报警系统。 F 在假期内需搬出物品
2、，应在管理处事前办理好放行手续，确保财物的安全。 （2） 租户/住户疏忽无锁好门窗，如何处理？由于租户/住户疏忽，引致不法分子有机可乘，造成财物的损失，管理人员应： A 应及时报告当值主管，守候门外，另安排拍照记录。 B 尽快通知该单位负责人反回家中处理。（事前应存放业户紧急联络 记录） C 与主管同进入室内查察情况，有否失窃及翻乱情况。 D 如联系租户/住户不上，可利用备用链锁代为锁门，并贴上告示，事后提醒租户/住户小心门锁，以保障财物安全。 E 如发觉室内物品有翻乱现象，可迅速向派出所投案，由公安人员作进一步的处理及调查。 （3） 租户因经济纠纷引致追债者聚集大厦，如何处理？ 大厦人流复杂
3、，上述情况时会发生，亦会影响其他租户的正常办公或经营，扰乱大厦秩序，管理公司应采取： A 防范措施，立即增派保安人员在现场维持秩序，防止事件扩大，适当控制现场人群的情绪或行为。 B 防止有人造出激烈行动，破坏大厦设施，事态严重时，立即通知派出所协助处理。 C 将现场情况拍摄或用闭路监视系统记录。 D 适当引导人群至其他非办公的地方，劝喻人群或当事人应采取法律途径，以解决纠纷，不要采取过激行为，影响到其他租户，尽力将事件控制及平息。 （4） 大厦地面湿滑意外受伤的索赔处理？ 上述情况大厦管理处并不一定承担责任，依据（消费者权益保护法）第十八条规定，对可能危及人身、财产安全的商品和服务，应当向消费
4、者作出真实的说明及明确的警示，并说明正确使用商品或接受服务的方法及防止危害发生的办法。 A 管理公司在大堂或洗手间等地放置警示标志“地面湿滑、小心摔倒”字样 B 或放置防滑地毡等设施。 C 受伤业主管理公司亦应负担医疗费用。 D 最后如情况严重时，管理公司可交由保险公司进行索赔的处理。 （5） 客户进入大厦辖区不肯出示证件登记，如何处理？ 部分大厦为加强治安防范，采用出进查证登记制度，为避免予盾事故，可采取： A 对熟悉业户、租客可进行登记其单位及出入时间。 B 对不熟悉客户，管理人员应耐心解释登记的原因及作用，防止客户反感。 C 或通知将造访的租户单位，查证实况，登记后准其进入。 （6） 如
5、何防止推销人员进入大厦干扰租户？ 因推销人员擅自闯入，会影响租户办公，可采取： A 在大堂设立“谢绝推销”告示牌，为劝阻推销人员的在效依据。 B 大堂保安人员应随时提高警觉，有识辨推销人员的能力，以对其进行适当的盘问，阻止其进入大厦。 C 加强巡逻工作，留意各楼层的可疑人员走动的情况。 D 在非办公时间，要求来访者出示证件登记，可有效地阻止推销人员的进入。 （7） 停车场车辆被盗，责任谁负？ 管理公司对上述情况，应承担多少责任，目前，我国尚无明确的法规规定。车辆被盗的责任界定于法院的判决，不同地方法院，判决结果亦不尽一致。 A 管理公司在停车场管理规定中告示车主，不承担任何经济赔偿，并不能作出
6、单方面的约定，不能成为管理公司免除责任的理由。 B 车辆被盗不应由管理公司承提全部的赔偿，车主所纳的停车费，不是车辆保管费，又不是车辆保险费，实际上收取是车辆的场地使用费。 C 以权利，义务对等的原则出发，车辆被盗，管理公司只承担部分的赔偿责任。最后应由法院的判决。 D 建议政府立法部门对车辆被盗制定严格的赔偿标准，而车主应购买车辆保险，如车辆被盗时，可向保险公司索赔。 E 管理公司应做好停车场的车辆进出记录。加设防盗监控系统，加强巡查工作，以保障车辆安全的停放。 （8） 员工违法造成业户损失，管理公司应承担否？ 管理公司为业户提供服务，保障业户人身及财产的安全，唯有部分员工“监守自盗”造出违
7、法行为，使业户蒙受财产损失： A 员工违法犯罪，管理公司难辞其责，在招聘员工入职，签订劳动合同，公司对员工应负监管义务，要监管及教育员工，约束其行为，作为员工的雇主应多或少承担监管失当的责任。 B 管理公司对业户的财产损失要承担赔偿的责任，是部分而非全部，要视具体的情况而定，管理公司应对员工的品德思想进行教育，加强培训工作，加强监管的工作，尽力防止员工违法犯罪，但不能保证所有员工都能遵纪守法。 （9） 楼上单元地下水管渗漏或爆裂造成楼下受损，如保处理？ 一般受损用户往往直接要求渗漏单元赔偿，但并非一定由其承担，必须查明原因。 A 漏水原因由于地面防水施工质量差，或水管质量不合格或破裂，或原有防
8、水层遭破坏，或有水管破损不修等各种原因，以不同原因去区分不同的责任承担人。 B 在业主收楼，并无进行装修前，在保修期内应由发展商承担，保修期过后由业主自负。 C 由于业主收楼后进行装修改动，由于震动，改装，改建都可能导致原有防水层破坏，该业主要承担所有责任。 D 如属给排水管的质量问题，能证明为发展商原有的质量问题，在保修期内由发展商负责，保修期过后由业主负责。 （10） 地下水道堵塞造成下层业户受损，谁负责任？ 物业的地下水道，为相关各业主共用，由于设计或使用不当会发生堵塞，造成低层用户污水倒灌现象或造成室内水浸或财产的损失： A 由于排水管设计不当，经国家技术质量监督部门监定，无论物业投入
9、多长时间，保修期是否已过，应由发展商承担维修及纠正设计的责任。 B 如属产品质量问题，保修期内由发展商承担，已过保修期由业主自行维修。 C 堵塞情况因上层用户维修或使用时乱倒砖、沙石、垃圾等引致，应负疏通或赔偿损失的责任。 D 下水道为公用部份，原因不能查证时，应由大厦各业户共同负维修的责任，费用可共摊。（维修费用包括由受损楼层及以上的楼层业主共同承担。 （11） 对大厦“中央空调”温度适当的处理？ 由于商场/写字楼中租户办公、餐饮、供应温度等需求各有不同，而出现“众口难调”的现象！管理公司应采取： A 合理安排中央空调系统主机的配置，因用户不同的需求应合理配置空调主机的台数和功率。要考虑各种
10、需求的时间性，白天与晚上或通宵供应量不同，可分别开启大或小功率的主机以调节空调的供应量，以节省能源。 B 合理安排空调供应系统的供应分布，对不同的用户进行分别供应，可分别计算用量和收费，以达到公平合理的管理目的。 C 制定大多数人接受的供应温度及标准，以符合节能及经济原则，空调的供应以提高用户的满意率，降低投诉率，在不同地区不同大厦的情况有异，要根据上述的“满意率/成本”的原则去结合大厦的实际情况，作出适当温度标准，并向租户说明该标准的制定理由，可依季节，天气预告去调节室内的空调温度。 D 写字楼内的空调温度，一般控制范围： 1） 冬季：温度控制在1822 相对湿度为40%60% 2） 夏季：
11、温度控制在2225 相对湿度为40%65% 而商场在节假日内，人流量多的时间内适当将空调温度调低，人流量少或平日则适当地调高。 （12） 遇意外触电事件的处理？ 发现有人触电的处理方法 A 应马上关闭电源，在未关电源前切不可用人体接触受伤者，以防自已亦触电。 B 利用绝缘物将电线或人拉开。 C 立即进行人工急救，并电告医院派员进行抢救。 （13） 大厦/商场迷失小童及客户投案的处理？ 小童迷失的处理： A 发现迷失小童，利用大厦紧急广播，发布寻人消息。 B 对迷失小童了解情况。 C 利用女服务人员尽量安慰小童，静待其家长认领。 客户投案的处理： A 分析案件的性质，是属刑事、意外或其他事故 B
12、 请示上级决定是否与警方联系 C 做好现场保护及记录时间及情况的经过。 （14） 对醉酒闹事及行乞、售卖、非法停留人员的处理： 对醉酒闹事者的处理： A 对尚未完全失去理智的醉汉，可好言相劝或移到室内待酒醒。 B 遇发“酒疯”者，避免引致群众围观或妨碍交通及治安秩序，可动员群众将其移至室内，待其酒醒。 C 如醉酒打人骂人，破坏公物，应立即报派出所处理。 D 遇酒精中毒，生命危险情况，应立即送院抢救。 对行乞者，非法停留人仕的处理： A 将行乞、售卖或非法停留人仕，应礼貌地劝喻离开大厦现场。 B 防止其停留及造出不雅的行为，而影响大厦/商场的形象。 C 大厦/商场公共地方应适当设置“禁止行乞”或
13、“禁止非法售卖”等告示牌，以维护良好的秩序。 （15） 对租户/用户的装修建筑材料及建筑垃圾的处理？ 各类建筑材料的管理： A 严禁放置公共地方阻塞通道 B 将黄砂石子，以一定数量用钢筋围护网围护，砖瓦以一定规格整齐堆放，纸筋、水灰以铁皮箱装载，进料不宜太多，而水泥应堆放在木板上，作整包堆放。 C 防止有装修人员在公共地面作业，应保持公共地方的清洁。 D 装修时适当加设围墙，围板，应造好维护设施。 建筑垃圾的处理： A 严禁与生活垃圾混杂。 B 应集中地点堆放，一定容积数量后应及时清除。 C 堆放点应有人负责堆积，严禁平铺或随便乱倒乱放。 D 可利用的建筑垃圾应及时进行清理、分类进行加工处理或
14、再利用。 E 加强保安人员的巡查，防止有违章行为。 （16） 装修期内对有关管道的保护？ 在施工期间，往往有建筑管道或下水道堵塞现象，施工时应注意： A 卫生间，浴室的平顶，墙面装修前，必须浴缸加塞、瓷马桶、水盘等加盖，避免管道堵塞。 B 泥工工具，如铁板、泥桶等严禁在面盆、浴缸或水喷内洗刷，应在规定的大水桶或水池内洗刷，让其灰浆沉淀 ，再作建筑垃圾清除。 C 翻修屋面后应由施工队对落水管、水斗等进行一次检查，清除内部垃圾及碎瓦块。 D 凡下水道盖、如阴井盖、必须遮盖牢后，方能在其上进行外墙粉刷施工。 E 定期检查各下水道的疏通情况，包括在施工中及施工完成的场地，避免时间长，难以治理，堵塞下水
15、道。 F 注意腐蚀性强的废液，如油漆用的碱水、盐酸液，应集中处理，防止对金属管道受到损坏。 （17） 管理公司对空置房、空置商铺如何管理？ 一般物业项目的出售，会在不同时间内先后售出，如管理不善，会引致： A 影响发展商及物业项目的形象，及财物的受损。 B 应对空置单位加强巡视，保持室内设备设施的完整及清洁。 C 锁好各类门窗，防止有人进入留宿，或大小便，影响地方及环境的清洁。 D 下雨前后巡视室内情况，发现破坏及受损部位及早通知施工单位维修或更换。 E 将未售出单位应每周向发展商及销售部门报告情况。 （18） 对空置单位、空置商铺管理费，应由谁承担？ 一般房产物业的租售，会在不同时间先后售出
16、，对上述单位管理费的承担费用现阶段仍有待国家的“物业管理”条例正式法例布后再决定。而现时可用过往习惯办法收取。 A 对空置单位房屋征收管理费，应由发展商补贴50%的费用。（即单位面积*每平方米费用*50%计算。） B 对空置商铺征收管理费，应由发展商承担100%的管理费用，因商场开始营业，整体物业管理的费用经已产生。 （19） 对房屋“维修费基金”如何征收？ 依据住宅物业管理条例实施后，在1999年以后入住的各物业项目业主必须缴纳房屋“维修基金”，可依各省市、地区的不同，自订征收标准，一般房屋“维修基金” A 多层物业（不带电梯） 其总房价的2%3%计处算。 B 高层物业（带电梯） 其总房价2
17、.5%3.5%计算。征收“维修基金”的作用为物业项目日后进行大维修资金用途，公共部位包括：承重结构部位、外墙面、层面、楼梯、走廊通道、门厅、车库、公共设备设施、消防设备、道路、灯具、池、井、渠道、游泳池、各类球场及其他公共设施等。另外房屋所有权转让时，结余维修基金不予退还，可随时同房屋所有权同时过户。 20房屋业主是否须加签“前期物业管理服务协议”呢？依据我国建设部于1999年10月所颁布条例，所有业主在收楼入住前须加签“前期物业管理服务协议”。其作用是保障大部分业主的权益，各业主必须服从管理公司的合法管理，各自遵守业主的权利与义务，作业一个共同认可的管理标准，以保障小区有一个舒适、安全、方便
18、的生活环境。 21物业管理公司所提供的有偿服务如何分类？（1）物业管理公司提供的有偿服务主要是以下几类： 1). 向用户提供内部设施安装维修服务。 2). 向用户提供内部专项清洁、洗衣服务。 3). 向用户提供商务（如打字、复印等）、旅游资源等服务。 4). 向用户提供特种保安服务。 5). 向用户提供会所、洗车场等配套服务。（2）有偿服务费的收取。 1） 用户要求提供有偿服务，如属安装或维修服务的，先由物业部发工作单给工程部，工程部持单施工，施工完成后应要求用户对有偿服务进行验收并在工作单上签字认可。 2） 有偿服务的收费标准，如公司已制定有固定标准的，按标准执行。如没有标准的，以物业公司与
19、用户协商的收费标准为收费依据。 3） 服务完成后，由物业部于当月发出有偿服务收费通知单，通知用户缴款。 22业主/用户收楼时应缴交哪些费用？入住时一次性缴交费用： （1） 水电周转金：写字楼、商场（铺）不超过15元/平方米收取。水电费周转金必须专户储存，专款专用，并定期公布使用情况，接受业（用）户或业主委员会监督。业（用）户直接通过银行自动缴费的，可不收取。 （2） 装修保证金：多层写字楼、商场（铺）最高不超过1500元/户（50平方米以内），超过部分加收15元/平方米；高层写字楼、商场（铺）最高不超过3000元/户（50平方米以内），超过部分加收30元/平方米。业（用）户装修完工，经物业管理
20、公司验收，没有损坏公共部位、设备设施，装修保证金应自检查合格之日起15个工作日内退回业（用）户。 （3） 装修垃圾余泥清运费：原则上由业（用）户自行清运，需由物业管理公司清运的，按实际发生费用收取，并报分管理价局备案。写字楼物业管理方案 写字楼物业管理服务规范 1范围 本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。 本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。 2术语和定义 本标准采用以下术语和定义： 2.1写字楼 为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。 2.
21、2物业管理 物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 2.3物业管理承接验收 以保证写字楼物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。 2.4顾客 接受写字楼物业管理服务的组织或个人。 示例：物业产权人、使用人及其他相关方。 2.5专项特约服务 写字楼物业管理机构在物业管理服务合同约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。 2.6突发性公共事件 在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事
22、故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。 3基本要求 3.1写字楼物业管理企业的资质要求 从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合建设部物业管理企业资质管理试行办法的要求。 3.2物业管理承接验收 4顾客服务 4.1接待服务 有条件的写字楼物业管理应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务；同时为外来的办事人员提
23、供咨询、引导等服务； 不具备设置总服务台条件的写字楼，物业管理机构应设置服务窗口，受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。 管理5房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务 ，冬季室内温度1822信息图形符号第1部分：通用符号标准的要求。消防与安全标识应符合GB2894安全标志、GB13495消防安全标志的要求。各类标识的格式应统一，悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改，文字规范。 6秩序维护与安全服务 7环境保洁服务 7.1环卫设施 应根据写字楼的实际情况合理设置相关环卫设施，如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。 7.2
24、清洁、保洁责任制 清洁、保洁实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围，实行标准化作业。 7.3各区域清洁要求： 区域卫生标准 外围及周边道路地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。 绿化带及水池绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。 大厅、楼内、公共通道地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒
25、；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。 会议室、接待室地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。 楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。 公共卫生间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净
26、无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味。 停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。 开水间及清洁间地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。 电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净
27、，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。 电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2/3，内胆应定期清洁、消毒。 消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯 插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积
28、尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。 垃圾中转房中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。 设备机房、管道、指示牌无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。 外墙目视洁净、无污垢；表面、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹、无积尘。 平台、屋顶无垃圾堆积。 7.4环境消杀管理 消杀工作应在尽量不影响写字楼物业管理使用人工作的前提下进行，如上班前、下班后或者利用节假日等；消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂，在消杀
29、过程中注意做好个人防护。 7.5垃圾清运 对写字楼产生的生活垃圾应专人负责，日产日清；对写字楼产生的建筑垃圾应有专人负责清理。 7.6保洁工作中的应急处理 写字楼如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况，应启动相应的应急预案，全力配合有关部门，保障顾客人身安全，减少财产损失。 8绿化服务 9专项特约服务 在不违反法律、法规、规章的前提条件下，当顾客提出专项特约服务要求时，物业管理机构应在力所能及的范围内给予满足； 在提供专项特约服务前，应向顾客明示专项特约服务内容和服务标准，并与顾客商定特约服务收费标准； 专项特约服务的收费标准：有政策规定的应按政策规定执行，没有政策规定的由双方协商确定
30、。 GO 2C. SELECT SUBS(学号,3,2) AS专业, AVG(成绩) AS平均分 FROM 选课WHERE 课程号=”101” ORDER BY 专业【答案】BD、提供网络系统的安全服务991101 数据库returnSCAN NEXT 4 FOR LEFT(名称,2)=“电”9. 如果某记录的备注型字段标志显示为?，则表明该字段不再为空。B. 使用查询设计器可以生成所有的SQL查询语句【答案】D烟台市住宅工程质量常见问题防治措施目录1 楼板裂缝防治的技术措施21.1 设计21.2 材料21.3 施工21.4 检测22 墙体空鼓裂缝防治的技术措施22.1设计22.2材料22.3
31、施工22.4检测23 地下室、屋面、卫生间渗漏防治的技术措施23.1设计23.2 材料23.3施工23.4检测24.外窗渗漏防治的技术措施24.1设计24.2材料24.3施工24.4 检测25.外墙渗漏、内墙长毛发霉防治的技术措施25.1设计25.2材料25.3施工26.厨房、卫生间排烟气道串烟、串味防治的技术措施26.1设计26.2材料26.3施工26.4检测27.栏杆防护不规范防治技术措施27.1设计27.2材料27.3施工27.4检测28.电气工程质量常见质量问题治理技术措施28.1电气导管施工质量差，导管引起墙面、楼地面裂缝，导管、线槽及导线损坏28.2防雷、等电位联结不可靠，接地保护
32、不安全28.3室内配电箱安装及配线不规范，存在安全隐患；智能建筑施工不到位。28.4开关、插座、灯具安装不规范29.建筑给水排水及采暖工程常见质量问题治理技术措施29.1给水排水及采暖管道系统渗漏、地漏安装不规范29.2太阳能热水系统设计、施工不规范，存在安全隐患29.3地面辐射采暖系统设计、施工不规范29.4保温（绝热）不严密，管道结露滴水21 楼板裂缝防治的技术措施1.1 设计楼板、屋面板采用现浇钢筋混凝土结构时，其混凝土强度等级不宜大于C30。1.1.2在温度收缩应力较大的现浇板区域内，钢筋间距不宜大于150mm,并应在板的未配筋表面布置温度收缩钢筋。配筋应遵循小直径、小间距的原则，板的
33、上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均不应小于0.15%，且不小于6200。 1.1.3 住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变产生应力集中，在易产生应力集中的薄弱部位采取加强措施。在现浇板板宽急剧变化处、大开洞削弱处等易引起收缩应力集中处，钢筋间距不应大于150mm，直径不应小于8mm。 在未设梁的板的边缘部位设置暗梁，提高该部位的配筋率，提高混凝土的抗裂性能。 1.1.5 在结构设计中应充分考虑施工时的气候特征，合理设置后浇带，后浇带间距不大于30 m，后浇带宽度不宜小于800mm，强度等级宜较其两侧构件提高一个等级。1.1.6 屋面及建筑物两端的每一开间中现浇板应设置双层双向钢筋，钢筋间距不
34、宜大于150mm，直径不宜小于8mm。1.1.7 现浇钢筋混凝土双向板设计厚度不宜小于100mm，厨房、厕浴、阳台板不得小于90mm，当埋设线管较密或线管交叉时，板厚不宜小于120mm，单向板厚度应不小于80 mm，对过长的单向板，设计时应充分考虑其体积干缩程度，进行抗裂验算，并确定加密分布筋的配置。1.2 材料1.2.1在商品混凝土供货前,监理单位应对商品混凝土厂家提供原材料、掺合料、外加剂及配合比等进行检查,达不到要求的不得用于工程。1.2.2商品混凝土使用单位在订购商品混凝土前，要根据工程不同部位和性质提出对混凝土品质的明确要求，首次进场混凝土要进行开盘鉴定。1.2.3监理单位要对进场的
35、商品混凝土的坍落度每个台班不少于两次测试，坍落度不符合要求的应退场。泵送高度在30米以下时，混凝土坍落度应控制在100-140mm范围内；泵送高度30-60m时，坍落度应控制在140-160 mm范围内；泵送高度60-100m米时，坍落度应控制在160-180mm范围内；泵送高度100米以上时，坍落度应控制在180-200mm范围内。1.2.4 对高强、高性能和有特殊要求的混凝土，施工总包单位和监理单位要参与配合比设计。1.2.5 商品混凝土厂家应对混凝土材料中的氯化物和碱含量进行检测，并进行总含量计算。商品混凝土进场时，监理单位应检查相关检测报告和计算结果。1.3 施工1.3.1在楼板上层钢
36、筋施工中，负弯矩钢筋端部应设置直径不小于12通长钢筋马镫，马镫底部应有防锈措施。双层上排钢筋应增设钢筋小马镫，其纵横向间距不应大于800mm(即每平方米不得小于2只)，特别是对于直径小于等于8mm的细小钢筋，小马镫的间距应控制在600mm以内(即每平方米不得少于3只)，确保钢筋位置正确。1.3.2模板支撑体系必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性，防止模板变形和支撑下沉，应按建筑施工模板安全技术规范编制专项方案，其方案必须经监理总监审批通过，高支模体系须经专家进行方案论证。上下层模板支架立柱应对准，并在下部铺设垫板。模板拼缝应严密，严禁板缝漏浆。1.3.3在混凝土浇筑时，对
37、裂缝易发生部位和负弯矩筋受力最大区域应铺设临时性活动跳板，扩大接触面，尽量避免上层钢筋受到踩踏变形。混凝土浇筑时安排足够数量的钢筋工进行护筋，确保钢筋位置正确。1.3.4当楼板内需埋置管线时，管线必须布置在上下钢筋网片之间，且不宜立体交叉穿越，确需立体交叉的不应超过二层管线。线管在敷设时交叉布线处可采用线盒，同时在多根线管的集散处宜采用放射形分布，尽量避免紧密平行排列，以确保线管底部的混凝土浇筑顺利且振捣密实。1.3.5 现浇板浇注后，应进行找平处理，并立即采用塑料薄膜覆盖养护，养护时间不少于7d，对掺有缓凝型外加剂和有抗渗要求的混凝土，养护时间不应少于14d。冬季混凝土施工，应严格按建筑工程
38、冬期施工规范编制冬期施工方案，并经监理单位审批后执行。1.3.7 现浇板养护期间，混凝土强度大于1.2MPa 后,方可后续施工,当混凝土强度小于10MPa时，不得在板上吊运、堆放重物。现浇板上严禁超载堆放重物，车库顶板混凝土必须达到设计强度后方可进行回填土施工。1.3.8 现浇板浇筑混凝土时，应采取有效措施，严格控制现浇板的厚度和钢筋保护层厚度。1.3.9 严格控制现浇楼板底模及支架的拆除时间，要根据工期要求，配备足够数量的模板，施工中要严格执行拆模申请制度，拆模试块强度符合要求后，方可拆模。1.3.10 商品混凝土出厂后严禁加水，运输、浇筑、刷管过程中散落及废弃的混凝土严禁用于混凝土结构构件
39、。1.3.11 混凝土浇筑速度不宜太快，以免导致内部振捣不足。1.3.12后浇带处应采用独立的模板支撑体系,后浇带的留置位置及施工缝的处理要严格按设计、规范和技术方案执行，封闭前和封闭后混凝土达到强度之前，后浇带两侧梁板下的支撑不得拆除，浇注时应采用补偿收缩混凝土，养护时间不少于14天。1.3.13 严格按规范要求留置施工缝和进行施工缝处理。1.3.14 混凝土泵送管道穿过楼板时，不应在楼板预留孔处直接固定管道，应选择合理位置采取其他可靠措施固定, 防止泵管抖动，使楼板产生裂缝。泵送管预留孔及固定措施应在施工组织设计中明确。1.4 检测1.4.1除按正常要求对混凝土进行见证取样检测外，必要时应
40、对商品混凝土进行现场抽样检测，并核实混凝土的配合比是否真实有效。1.4.2 发现现浇板有明显裂缝,应对裂缝原因进行分析、查明原因，必要时对裂缝宽度进行检测,确定是否为有害裂缝,以便及时采取措施处理。：在正常使用状态下和耐久性要求下，预应力结构无害裂缝最大允许宽度为0-0.2，非预应力结构为0.3.1.4.3 对商品混凝土外加剂和粉煤灰，监理单位应到厂家进行抽检。1.4.4 后浇带当采用补偿收缩或微膨胀混凝土时，应对其补偿收缩或微膨胀的性能进行检验。2 墙体空鼓裂缝防治的技术措施2.1设计2.1.1填充墙应采取以下拉结措施：2.1.1.1填充墙应沿墙、柱全高每隔500600mm设2根直径不小于6
41、mm的热轧带肋拉结筋，拉结筋伸入墙的长度，6、7度抗震设防时宜沿墙全长贯通；8、9度抗震设防时应沿墙全长贯通，且拉结筋端头应错开截断，相距不宜小于200mm。填充墙在平面和竖向的布置，宜均匀对称，避免形成薄弱层或短柱。2.1.1.2填充墙与框架的连接方法应符合设计要求，当采用不脱开方法时，应符合下列规定：墙长大于5m或墙长超过层高2倍时，墙顶与梁宜有拉结措施，墙体中部应加设构造柱；墙高超过4m时，宜在墙体中部设置与柱连接的水平系梁；前高超过6m时，宜沿墙高每2m设置与柱连接的水平系梁，梁的截面高度不小于60mm。楼梯间和人流通道的填充墙，应采用钢丝网砂浆面层加强。2.1.1.3设计单位应重视构
42、造柱的设置，设计图纸中应明确构造柱设置的具体位置，细化门窗洞口两侧的构造措施。2.窗台部位应设置钢筋混凝土扁梁，配置构造钢筋4B 12，高度不小于120mm，箍筋直径不小于6mm，间距不大于200mm，混凝土强度不低于C20，扁梁嵌入窗间墙内不小于600mm 。2.1.2砌体与混凝土构件接缝处应设置钢丝网片，钢丝网片与基体搭接宽度）150mm，门窗洞口等应力集中区也应在角部设钢丝网片。钢丝网片的网孔尺寸不应大于20mm x 20mm，其钢丝直径不应小于1.2mm，且宜采用热镀锌。钢丝网应用钢钉或射钉每200mm-300mm加铁片固定，挂网应做到平整、牢固。2.1.3屋面保温（隔热）层或屋面刚性面层及砂浆找平层应设置分隔缝，分隔缝间距不宜大于6m，其缝宽10-20mm，与山墙或女儿墙之间预留缝隙为30mm，并用柔性密封材料填嵌。2.1.4女儿墙应设置构造柱，构造柱间距不宜大于4m，构造柱应伸至女儿墙顶并与现浇钢筋混凝土压顶整浇在一起。2.1.5墙体砌筑及抹灰应采用预拌砂浆，设计应对砂浆强度提出明确要求。2.1.6内墙抹灰层宜采用耐碱玻纤网格布加强，提倡采用新型抹灰材料。2.1.7自承重墙加气混凝