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1、房地产开发前期工作流程一览表优质资料(可以直接使用，可编辑 优质资料，欢迎下载）房地产开发前期工作流程一览表（说明：本表由相关工作人员收集整理，如在实际办理过程有不符之处，请以实际程序和收费标准为准，本一览表只可作为参考）序号办理部门办理事项所需资料办理成果自我总结一工商局注册科公司工商登记注册1、名称预核准（变更）。2、验资。3、场地证明。二建设局房产科房地产开发资质办理1、营业执照（注册资本800万以上）。2、企业章程。3、职称资格证原件10本（变更到本单位）。4、计委立项批复。5、35%的项目资本金双控。6、场地证明。7、验资报告原件。取得开发资质。建筑科开发公司备案三房产局物管科物管公
2、司备案四规划局规划管理科(招拍挂土地,在土地出让前,由城建投公司负责办理)（一）建设项目选址意见书1、用地申请。2、选址定点单（技术科）。3、绘用地红线图。4、提出规划设计要求。5、审批建设项目选址定点审批表。6、核发建设项目选址意见书。1、规划设计条件通知书。2、用地红线图；3、建设项目选址意见书。说明：招拍挂土地,第3项可不办理。五国土局土地交易中心（一）招拍挂活动实施1、公告。2、保证金。3、委托书。成交确认书用地科（二）签订土地出让合同1、缴纳土地出让金相关凭据。2、城建投公司相关函件。土地出让金发票。六规划局规划管理科（二）建设用地规划许可证1、办理建设工程规划许可证的报告。2、立项
3、批复。3、土地成交确认书、国有土地出让合同。4、规划设计条件及附图。5、已批准的规划设计方案（含1套CID和电子光碟）。6、用地红线图（1：1000）（国土提供）。7、法律法规规定的其它材料。8、审批建设项目选址定点审批表。9、核发建设用地规划许可证。建设用地规划许可证。七国土局用地科（三）核发建设用地批准书、国有土地使用权出让审批表建设用地批准书、国有土地使用权出让审批表。地籍科（四）分宗办理国有土地使用权证1、成交确认书。2、土地出让合同。3、建设用地批准书。4、国有土地使用权出让审批表。5、土地出让金、契税发票复印件。6、公司营业执照复印件。7、法人代表身份证明书。8、土地登记授权委托书
4、。9、受托人身份证。10、土地登记申请书（国土局用地科）。11、地籍调查表（国土局用地科）。12、用地红线图（国土测绘队）。13、土地分宗图（国土测绘队）。14、其它（政府、城投公司招商合同，需要分宗办理土地证者，须市长签字批准）。国有土地使用权证、用地红线图（国土测绘队）。说明：由用地科、地籍科办理。按合同由城建投公司执行（五）三通一平、交付土地1、拆迁安置：A、由拆迁办完成补偿公告；B、由市城投、国土局用地科共同完成土地征用公告（市政府签字）；C、组织乡村两级开拆迁动员会、先发布征地公告、再发布拆迁公告（拆迁补偿安置方案及征地告示）；D、入户调查、进场放线定界、测量；E、城投相关负责人负责
5、拆迁。2、道路设计，并将设计图纸传给设计单位，以便做纵向设计；3、土石方概算；4、道路及土石方工程招标。城市建设投资开发用地合同。测绘队（六）土地面积实测及放线实测周边道路现有标高、土地面积，以便反馈给设计单位控制好标高。八工程咨询公司工程咨询中心项目可研报告（一）基础资料1、项目概况（包括项目建设的背景和理由、项目单位的思路、规模、投资估算、建设周期等）。2、项目建设资金的筹措方案。3、项目单位的基本情况（包括单位简介、代码证、执照、税务登记证、开发资质等）。4、项目的总平图、位置图。5、征地拆迁补偿安置方案。6、地勘报告。（二）附件资料1、相关政府会议纪要。2、建设规划部门的选址意见书。3
6、、环保部门（环保立项审查意见表或登记表）。4、国土部门（国土预审意见或国土证）。取得项目可研申请报告书。九发改委投资科办理项目立项批复1、国土证。2、用地规划许可意见或经批准的项目总平面图。3、环评报告或建设项目环境保护审查意见表。4、房产开发资质。5、验资报告或资金有效证明。6、地勘报告。7、乙级以上工程咨询公司出具项目可研报告。8、营业执照、代码证、税务证。取得立项批复。十规划局总工室建设项目规划设计方案（建筑及修建性详规）审查（一）申请人提供如下资料：1、建设申请报告书。2、法定代表人身份证明（委托他人申报手续的还应提供由法定代表人出具的委托书和被委托人身份证明）。3、设计单位资质证明及
7、房地产开发企业资质证明。4、建设项目批准文件（1份）或主管部门意见（1份）。5、使用土地的有关证明文件（1份）。6、建设项目规划设计条件（1份）及所附规划部门核准的统一坐标的用地红线图，控制性详细规划等。7、规划（建筑）方案图纸（原件）及电子文件（含三维效果图，其中详规图或建筑总平面图电子文件应为CID格式）。8、规划设计条件或设计方案报审表要求提供的其它指定图件。9、同时审查人防工程修建方案。（二）规划局内部召开技术审查会（科室长、局领导、专家）。（三）报市领导过目。（四）规划委员会专家审查（专家、全市相关部门领导）。取得技术审查会议纪要，并对照方案存在的问题进行整改。信息中心日照指标分析建
8、设方提供规划设计方案CID电子图一套，纸质设计文本一套。十一水文局或水利设计院等有资质的社会中介机构水土保持方案编制报告书1、 项目建设规划总平面图。2、 环境影响评价报告。3、 项目可行性研究报告。4、 地理位置图。5、 施工进度安排。6、 地质勘查报告。取得水土保持方案报告书，为水利部门行政审批提供科学依据。初步设计方案评审前，做好水土保持方案。十二水利局水土保持行政审批办理水土保持方案行政审批时,交纳水土保持设施补偿费。取得水土保持方案行政审批文件。十三环境保护科学研究所环评（一）编制环境影响报告书。1、项目可研报告。2、规划总平面图、建筑图册（已审通过的）。3、规划图纸地籍图（电子版）
9、。4、地质勘察报告书。（二）环境监测费（每个工程项目约3-5万元，没有正式文件）。（三）专家评审会（13人参加，会务费1.30万元左右）。备注：拟建项目环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响登记表（仅为其中之一）工程立项之前，做好环境影响报告书，召开专家论证会；此后，向市环境保护局提出行政审批。十四规划局设计科初步设计方案审查1、 建筑项目初步设计审查申请表。2、 建设项目批准文件或主管部门意见。3、 设计中标通知书、设计合同、勘察合同原件。4、 建设项目规划设计要点及所附规划部门核准的统一坐标的用地红线图。5、 已批准的控制性详细规划、建筑设计方案等（电子版）。6、 初步设计图纸（原件）及
10、电子文件（含三维效果图，其中规划或建筑总平面图电子文件应为WDG格式，相关效果图应为JPG格式文件）。7、 工程勘察成果报告。8、 环境影响评价报告、水土保持可行性研究报告等。9、 其他材料（经办人现场勘察，材料审查后认为需要补充的相关材料）。对设计方案进一步论证，取得初步设计方案的行政批复。十五人防办人防工程建设行政批复1、 人民防空主管部门及相关部门批准的立项审批文件。2、 工程规划许可证。3、 施工、监理（人防资质）、防护设备中标通知书和合同。4、 勘察、设计、施工、监理等单位的资质证书。5、 工程地质勘查报告、施工图设计文件及审查意见。6、 建设、监理和施工单位的项目法人、总监理工程师
11、、项目经理及现场专业技术人员执业资格证。7、 其他文件资料。取得人防工程建设行政批复办理建设规划许可证之前。十六规划局（三）建设工程规划许可证1、建设申请报告（盖章）。2、房地公司开发资质。3、办理委托书（注明姓名、 、项目、身份证复印件）。4、项目立项批复（原件）。5、用地红线图、建设用地规划许可证（原件）。6、国有土地使用权证（原件）。7、已审批的详细规划设计图及电子文件。8、已审批的建筑方案图册（签字原件）。9、向信息中心提供已审核的建筑施工图及CID电子文件，复核建筑面积、测算经济技术指标。10、渣土垃圾处置许可证。11、成交确认书和规划设计条件及附图。12、人防工程建设批复或其他相关
12、证明资料。其它：1、对定点放线、打印工程红线图，计费、收费。2、开具工程放线单。3、核发建设工程规划许可证副本，在窗口领取证书。4、验线、工程竣工验收。5、核发建设工程规划许可证正本。1、建筑红线图及审批单。2、工程放线记录。3、建设工程规划许可证副本。十七建设局城建档案馆签订建设工程档案责任书。一是明确双方责、权、利和建筑资料保存年限及档案资料保管费，二是为工程竣工资料备案做准备，三是取得档案初验认可书十八气象局防雷工程技术评价、监督检测费防雷设计施工图。取得论证报告书。收费双方可以谈判。十九建设局劳保办建筑企业劳动保险基金二十市审图办公室市南区宁夏路288号1号楼甲207（青岛软件园）建设
13、工程施工图设计审查1、取得建设工程规划许可证；规划许可证原件及复印件（复印件加盖建设单位公章）（规划部门审批意见），经济适用房项目应提交政府审批文件；2、施工图审查委托合同（委托单位可以根据需要复印相应的份数，其中我处留存2份），请登录青岛勘察设计信息网（）服务专区资料下载中下载，合同内容打印或手写，公章和法人章（或签字）必须齐全；填写完整的山东省建设工程施工图设计文件审查登记表一份。3、勘察、设计合同已备案；施工图设计文件审查前勘察报告已审查合格；建设项目经审查合格的工程勘察报告（原件）；4、按专业装订的全套施工图设计图纸，（住宅项目应包括燃气专业设计图纸），其中建筑、结构专业还需提供图形文
14、件电子版（图形文件应绘制外墙外包线，天正3格式）；5、经备案的工程设计合同一份及备案通知书第三联（原件）；6、结构计算书（书面并加盖设计单位资质章），必要时请提供计算书软盘；建筑节能设计计算书（书面并加盖设计单位资质章）和建筑节能设计表（每页加盖设计单位资质章）。居住建筑工程项目请提供建筑节能设计表、建筑节能采暖设计表；公共建筑工程项目请提供建筑节能设计表、建筑节能采暖设计表，有冷、热源的建筑工程项目还应提供暖通空调主要设备效能设计表，各种表格均提供各一式三份（每页加盖设计单位资质章）；7、如果涉及到以下项目，请提供以下相关材料：1.若是住宅项目请同时报审住房结构比例核算，详细程序请见住房比例
15、核算委托指南；2.超限高层建筑，应进行超限高层抗震设防专项审查；超限高层件或建筑专项审查印件（属于应作专项审查的超高层建筑）；3.属于应做地震安评的重大工程项目，应进行地震安全性评价；地震安全性评价报告（属于应作地震安评的重大工程项目）；4.采用山东省以外标准设计的，请提供所采用的标准设计图集；5.变更项目需提供变更说明（包括变更内容，项目的状态，变更内容的状态）一份；建筑工程施工图设计文件审查报告书注：1、结构设计计算应包括：输入的结构总体信息、周期、振型、地震作用、位移；结构平面简图、荷载平面简图、配筋平面简图；柱、剪力墙的轴压比；地基计算；挡土墙计算；水池计算；楼梯计算；必要的挠度、裂缝
16、计算；所有构件的超筋、超限信息及其处理等；建筑节能设计计算书应包括：建筑体型系数、窗墙比、围护结构构件的传热系数、遮阳系数等参数计算或设计选用做法，建筑节能暖通空调设计计算书包括：围护结构传热系数选用、采暖空调系统的冷、热负荷计算、采暖空调水系统管路的水力平衡计算；收费标准及日期：1、一级以上建筑工程、大型市政工程为15个工作日，二级及以下建筑工程、中型及以下市政工程为10个工作日。2、工程勘察文件，甲级项目为7个工作日，乙级及以下项目为5个工作日。3、建筑工程、城市市政基础设施工程的施工图审查收费标准按该工程设计收费标准8%收取，经济适用房、安居工程减半收取。青岛市建设工程施工图设计文件审查
17、收费由原来该工程设计收费标准的8%收取，降低到该工程设计收费标准的6%收取。二十一人防办工程处人防施工图审查(一)批准的人防工程初步设计审批文件(复印件);(二)工程所在地人防主管部门申报人防工程施工图设计文件审批的请示文件(申请表一式三份);(三)对批准的人防工程初步设计审批文件中审查意见的修改情况;(四)由建设单位填写的人防工程施工图设计文件审批表(一式六份)及工程建设所在地人防主管部门的审查意见;(五)建设工程规划总平面控制图，工程地质勘察报告;(六)施工图设计各有关专业计算书(含电子文档);(七)符合设计深度要求的全套施工图(含电子文档);(八)其他有关资料和文件。（立项文件、土地使用
18、证等）二十二消防支队消防报建、审图消防设计图、建设工程规划许可证取得消防图审核合格证书。二十三建设局建工科办理建设工程施工许可证1、建筑工程施工许可申请表（一式两份）2、建筑用地规划许可证（核验原件，留复印件）3、建设工程规划许可证（核验原件，留复印件）4、施工场地已具备施工条件的现场踏勘单5、中标通知书原件。6、施工图审查合格书，施工图设计文件审查备案表原件、新建住房比例核算7、建设工程施工合同备案8、建设工程监理合同备案9、城市基础设施配套费核费单、劳保基金核费单、价格调节基金缴费单。10、建设工程项目安监站。11、.法人授权委托书（原件）和受委托人身份证复印件-建设单位。12、质量监督1
19、3、资金到位证明14、建设工程支付保函15、已开工应叫罚款开出工作流程单16、消防审查意见。17、立项取得建设工程施工许可证二十四房产局房政管理科办理商品房预售许可证办理商品房预售许可证书的流程:申请-初审-复审-媒体公示-发预售许可证书。住宅楼修建到30%的楼层时，即可申请办理商品房预售许可证。提供下例18项资料：1、 商品预售许可申请表。2、 市规划管理局审批的报建图进行测绘的报告书和进行测绘的报建图（平、立、剖），在市房产局产权中心测绘队办理。3、 提供物业管理方案确认单（在房产局物业管理科办理）。4、 提供白蚁防治合同。5、 开发企业营业执照和资质等级证书。6、 经市规划管理局审定的平
20、面规划布置图。7、 土地使用权证书。8、 市规划管理局审批的定点红线图。9、 建设用地规划许可证。10、建设工程规划许可证。11、现场查看工程形象进度。12、工程施工合同。13、建筑工程施工许可证。14、商品房预售方案。15、在售楼处醒目位置挂置办理房产证、土地证所需费用明细表。16、填写市商品房预售等级申请表并在本市银行开立商品房预收款监管账户，并银行签定了预收款监管协议，申请表必须由开户银行签出监管意见并盖章。17、发改委立项批文。18、公开销售24小时前，应对待销售标的物面积、单价等有关基本情况上墙对外公示。二十五规划局建筑工程竣工规划验收1、 建设工程竣工规划验收申请报告。2、 建设工
21、程规划许可证（副本）及建设工程规划审批单。3、 已审批的建筑设计方案、工程平面定位图、施工图和其他相关资料。4、 放线、验线成果资料。5、 竣工测量图及其他相关资料。建筑工程规划验收内容：1、建筑位置、用地范围、退线距离（包括红线、绿线、兰线、紫线等）、平面布置、建筑间距、退界距离、出入口设置等总平面布局；2、建筑使用性质、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位等技术指标；3、建筑形式、立面色彩、材质等；4、道路、踏步、围墙、大门、绿地、停车场、基地高程、雕塑、水池等环境设施；5、公厕、垃圾站、各种管网设施等；6、其他相关内容。取得建设工程规划验收合格证，工程验收后，
22、建设单位必须向城建档案馆报送一套符合规定的工程竣工档案资料，经验收合格后取得城建档案馆签发的建设工程档案合格证，才能换发建设工程规划许可证正本。二十六质监站建筑单体工程验收各单体工程项目分别通过专业验收。包括：规划、消防、人防、环保等各部门参加验收。单体工程验收之前，可以分部位、分步骤验收建筑工程。取得建设方、监理方、施工方、质监站、设计等单位认可，并在工程验收报告上签字。二十七质监站建筑工程综合验收1、工程竣工后，施工方向建设方递交工程质量竣工验收申请书，并准备好勘察、设计、监理等各项工程质量报告书等资料，而后，建设方在正式验收的7天前，向质量监督站提出竣工验收申请，由建设方组织质监站、勘察
23、、设计、监理、规划、人防、园林绿化、消防、水利等单位，对工程质量、建筑要求全面进行评价，制作工程竣工验收报告。2、向质监站申领建设工程竣工验收备案表和建设工程竣工验收报告附：工程验收报告附文件：施工许可证、施工图设计文件审查意见、施工单位提交的工程质量竣工报告、勘察、设计单位提供的工程质量核查报告，监理单位提供的工程质量评估报告；施工单位签署的工程质量保修书；规划行政主管部门认可的文件；公安消防、环保等主管部门认可的文件；建设工程竣工质量验收和使用功能试验资料；验收组人员签署的工程竣工验收意见。商品住宅还有建设单位签署的住宅质量保证书和住宅使用说明书。取得建设工程竣工验收质量认可书。此后，再换
24、发建设工程施工许可证正本。二十八建设局工程综合验收竣工备案1、 工程竣工验收备案表。2、 工程竣工验收报告。3、 法律法规规定的应当由规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。4、 施工单位签署的工程质量保修书。5、 法律法规规定的必须提供的其他文件。6、 商品住宅需提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。取得建筑工程验收备案证；同时向质监站出示建设工程竣工档案认可书。二十九建设局城建档案馆移送建筑资料将工程开发建设过程中的资料整理成册，移交一套完整的建筑资料给档案馆。建设方履行建设工程竣工档案认可书中的义务，交纳资料保管费。三十房产局产权登记收费办理初始登记1、 房屋初始登记（询问）
25、申请表。2、 申请人身份证明（组织机构代码证、法人营业执照、法人代表身份证复印件、企业开发资质证书、商品预售房许可证复印件；代理人授权委托书、代理人身份证复印件）3、 土地使用证复印件。4、 建设工程规划许可证原件。5、 建设工程竣工综合验收备案表原件。6、 房屋白蚁预防证原件。7、 市房地产测量报告原件，测量成果表原件。8、 房屋分层分户平面图原件、户室面积对照表原件。9、 国税局、地税局房地产税收证明单和其他必要材料。10、环境检测报告。11、测量发票复印件。12、物业缴费相关证明。取得工程建设项目产权证书。房地产开发公司薪资标准一览表序号单位部门岗位名称职级人数薪资标准其他补助（月）餐补
26、通讯交通备注1房地产开发公司总公司总经理1500002006003000根据工作需要审批,自带车辆方可申请交通补助2总工程师1166662004001500根据工作需要审批,自带车辆方可申请交通补助3副总经理3130002004001500根据工作需要审批,自带车辆方可申请交通补助4技术部1208002004001500根据工作需要审批,自带车辆方可申请交通补助5营销策划部1208002004001500根据工作需要审批,自带车辆方可申请交通补助6工程部1208002004001500根据工作需要审批,自带车辆方可申请交通补助7财务部1208002004001500根据工作需要审批,自带车辆方
27、可申请交通补助8行政部经理190302003001000根据工作需要审批,自带车辆方可申请交通补助9行政文员主管13000200150/10司机员工12500200100/11总公司单项合计1217739620003550/2工程部经理经理112000200300800根据工作需要审批,自带车辆方可申请交通补助3土建工程师主管28000200150/4电气工程师主管18000200150/5安装工程师主管18000200150/6其它专业工程师主管28000200150/7工程资料员员工14000200100/8营销企划部经理经理1150002003008009策划主管主管1800020020
28、0/10销售主管主管28000200200/11客服经理经理17500200200/12客服专员员工23000200150/房地产开发公司薪资标准一览表序号单位部门岗位名称职级人数薪资标准其他补助（月）餐补通讯交通备注13项目公司成本控制部经理经理112000200200600根据工作需要审批,自带车辆方可申请交通补助14土建造价主管18500200150/15安装造价主管18000200150/16其它专业主管17500200150/17招标采购主管15000200150/18合同主管主管15000200100/19财务部经理经理19000200200600根据工作需要审批,自带车辆方可申请
29、交通补助20会计主管14000200150/21出纳员工13000200100/22前期部经理经理1120002003001000根据工作需要审批,自带车辆方可申请交通补助23前期专员员工13500200100/24行政人力部经理经理18000200200600根据工作需要审批,自带车辆方可申请交通补助25人力主管主管14000200100/26行政文员员工12500200100/27司机员工12000200100/28项目公司单项合计3325050066006200注：此合计金额不涉及税金、保险费用，交通费用未涉及。历年房地产调控政策一览表19781983年政策目标：修改十年规划指标，调整、
30、改革、整顿；政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年政策目标：发展房地产业；政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点；19851987年政策目标：防止盲目发展商品住宅；政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售；1988年政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革政策内容：修改宪法，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场；1989年政策目标：加强房地产市场管理；政策内容：发布关于加强房地产市场管理的通知，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根；1990年政策目标：加强治理整顿；
31、推进土地使用制度改革；政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布土地管理法实施条例；1991年政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革；政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行；1992年政策目标：加快房地产业发展；政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款；1993年政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展；政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的
32、意见和关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知；1994年政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；政策内容：发布国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知和国务院关于深化城镇住房制度改革的决定；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序；1995年政策目标：规范房地产市场；政策内容：加强房地产市场的宏观管理；颁布房地产管理法、增值税法；整顿金融秩序；开始实施安居工程；1996年全面推行住房公积金制度；租金改革和公有住房出售有了新的进展；政策性贷款制度开始建立；安居工程顺利推进；1997年实行适度从紧的财政政策和货币政策；1998年政策目标：促进房地产业发展；
33、政策内容：发布城市房地产开发经营管理条例和关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系；房地产开发资金结构得到调整；1999年实行积极财政政策，启动住房消费，深化落实住房分配货币化改革；鼓励个人换购住房，免个人所得税；调整房地产市场若干政策；启动房地产市场，免征产易营业税，契税减半；2000年启动住房消费，促进房地产业发展。对住房公积金货款的个人和银行都免税。租赁所取得收入税收税率减少；2001年政策目标：促进房地产业发展；促进消化积压房；政
34、策内容：对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展；加大房地产开发投资力度，拉动经济增长。消化积压商品房政策，对1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税，行政事业性收费；2002年1月：制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务3月：降价住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05；修改住房公积金管理条例；8月：央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量。恢复征收土地增值税。2003年 6月：出台121号文件。加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款；提高第二套住房的首付比例；7月：出售的房屋开始征收房地产
35、税8月：出台18号文件，促进房地产持续健康发展；2004年4月：存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市发布上海市房地产登记条例修正案，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。5月：对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进行清理，对土地管理的严格控制，抑制房地产投资过快的增长8月：出台上海市土地储备方法。地方产业法规增加政府对土地市场的调控力度，将“毛地出让”，并对预期不开发土地依法从开发商收回10月：加息，金融机构一年期基准利率将上调0.27个百分点12月：严禁非法压低地价招商；严格规范地方政府土地管理，抑制通过土地招商带来的土地流失和固定资产投资的增加；市场
36、反应：2005年上海房价出现明显下降最大降幅超过20%;除上海之外，全国各地房价继续大肆上涨。2005年3月：房贷优惠政策取消调控涉及消费层面 3月：房地产税改革深入调控触及交易环节 3月：国八条出台调控上升到政治高度（旧国八条）5月：七部委意见调控加强、细则出台（新国八条）5月：关于加强房地产税收管理的通知从税收入手整顿房地产市场9月：银监会212号文件收紧房地产信托10月：国税总局重申二手房交纳个税市场反应:房价继续上涨。2006年 4月：房贷利率再次上调调控卷土重来5月：国六条出台新一轮调控大幕开启5月：国务院出台限制套型90/70政策从供应环节改善房地产供求关系5月：国税总局出台二手房
37、营业税政策开始着手整顿二手房市场7月：未取得预售许可证不得发布预售广告规范房地产期房预售制度7月：建设部出台171号“外资限炒令”打击房地产投资7月：108号文强制征收二手房转让个人所得税进一步打击房地产投资8月：土地新政出台规范土地市场，清查土地违规8月：央行再次加息宏观调控动用金融手段8月：建设部出台廉租房管理实施办法逐步落实住房保障政策9月：房地产市场整顿，规范交易秩序9月：完善二手房市场交易管理市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型增加。2007年1月：建设部规范房地产经纪行业1月：国税总局清算土地增值税标志2007年新一轮调控的开始3月：通过物权法10月1日起执行3月：央行2
38、007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）6月：加强外资管理进一步扼制房地产市场外资过热8月：国发200724号文件，回归保障、健全廉租住房制度标志着政策调控思路的转变9月：央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍严厉打击炒房行为10月：加强土地供应调控，缩短土地开发周期10月：物业税“空转”试点扩至十省市12月：外商投资房地产业限制范围有所扩大。市场反应:当年市场价格暴涨，地王频现，政策出台后，全国房价出现下跌。2021年1月：国务院重拳打击囤地3月：免征出租廉租住房租金收入的营业税、房产税，住房用地城镇土地使用税和免征廉租房
39、和经济适用住房的印花税4月：国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知，提高了房地产企业预交的税金额，但是总的税率没有改变；6月：再次上调存款准备金率，缩进银根（全年共5次上调准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%）9月：降低贷款利息0.27个百分点，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点；10月：财政部继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点，宣告着政府由“控制”向“救市”的态度转变。市场反应：其他金融政策
40、权限松绑，09年楼市复苏，后继续大涨。2021年1月：四大国有银行宣布：只要2021年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。1月：住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作的讲话，要求住房与城乡建设系统在2021年要做好9个方面的工作。其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2021年我国房地产政策发展的主线，也是2021年房地产调控政策的延续和深化。4月：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视 会议。会议明确了专项治理的主
41、要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2021年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。5月：最高人民法院公布了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释和关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。两部司法解释涉及了建筑物区分所有权
42、及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，包括业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、车位和车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。这两部司法解释将于2021年10月1日起施行。5月：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关税手法律，行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。规程自6月1日起施行。根据规程，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。5月：研