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1、松溪春雨颐养老中心建设项目可行性研究报告松溪春雨养老中心建设项目可行性研究报告2016年6月71 目 录第一章 总 论11.1 项目概要11.2 可行性研究报告编制依据11.3 项目区简介及建设单位概况21.4 可研报告研究内容61.5 可研报告研究结论、问题及建议7第二章 项目背景及建设的必要性和可行性92.1 建设背景92.2 项目建设的必要性132.3 项目建设的可行性15第三章 项目建设内容及规模173.1 项目建设内容173.2 建设规模17第四章 场址选择及建设条件194.1 场址现状194.2 建设条件19第五章 工程方案245.1 方案设计指导思想及原则245.2 建筑设计24
2、5.3 结构设计295.4 给排水设计335.5 暖通设计365.6 电气及弱电设计395.7 消防设计42第六章 能源和资源节约措施456.1 能源节约措施456.2 建筑节能具体措施466.3 给排水资源节约措施466.4 电气节能具体措施466.5 供热系统节能技术措施47第七章 环境影响评价487.1 环境影响487.2 保护措施507.3 安全保护措施517.4 环境影响评价结论52第八章 组织机构538.1 管理机构538.2 项目组织管理53第九章 工程管理及实施计划549.1 项目建设管理原则549.2 工程管理549.3 项目实施步骤559.4 项目实施进度计划55第十章 劳
3、动安全、卫生与消防5810.1 劳动安全与卫生5810.2 消防安全59第十一章 投资估算及资金筹措6111.1 估算依据及内容6111.2 投资估算6311.3 资金筹措6412.1 招标依据6512.2 工程招标65第十三章 社会影响分析及评价6813.1 项目社会评价的依据6813.2 建设地区基本的社会环境情况6813.3 社会影响分析6813.4 项目在建设、运营中的社会风险分析6913.5 社会评价结论70第十四章 结论及建议7114.1 结论7114.2项目建议71第十五章 附表、附图、附件7315.1 附表7315.2 附图7315.3 附件73第一章 总论1.1 项目承办单位
4、：淮南市启迪电子有限公司1.2项目基本情况 淮南市启迪电子有限公司，2007年征地25亩，建设厂房及综合楼17000m2。一号位综合办公楼12116m2，原设计为办公、宿舍、和食堂。现宿舍和办公楼基本闲置。为响应国家减库存、减产能计划。2015年初，淮南市启迪电子有限公司，请有关专业人士，咨询谋划闲置综合楼利用和服务于社会的公益项目，决定在现有闲置综合楼内，利用现智能代科服务技术，在政府引导下，核心层及员工入股的方式，开办医养结合的老年智能康福中心，服务于淮南市60岁以上的老人。项目名称：淮南市松溪春雨养老中心。中心养老康福服务项目包括：护理型养老院，实行医养结合，老人入住，既可以享受养老服务
5、，又能得到医疗保障。老年护理项目配备齐全的医疗设备和完善的生活设施，配有专门的医疗护理人员、以及营养师等。光明护理院不仅能为老人提供贻养天年的休闲养老居所，又能给老人完备的生活护理保障。开展一些常见病多发病的预防，对一些老年性疾病的延续、观察和护理。利用中医针灸、推拿、艾灸、拔罐、刮痧等方法，结合护理和条例各种慢性疾病及肢体功能障碍的康复。这些特色护理方法对于老人身体健康有着极大的帮助。对患病老人的针对性护理能促进疾病的康复，对于无患病的老人则有益于增强身体的免疫力，抵抗老年疾病，保持身体的健康。生活分类护理分级护理：根据老人身体状况，结合老人或家属意愿在新入院时确定适合老人的护理级别。不同护
6、理级别具有不同护理内容和护理标准。入院后若发现确定的护理级别不适合老人健康状况应予以及时调整，家属也可申请提高护理级别。 个案护理：根据在院老人个体的年龄、生活自理程度和身体状况，采取针对性的护理措施，使护理工作更适应老人个体需要。 护理服务包括：脑梗塞护理 、老人骨折和护理 、 瘫痪老人护理 、帕金森护理 、脑出血护理 、褥疮护理 老人中风后护理、临终关怀 。为社会分忧，为子女尽孝。娱乐生活根据老年人的兴趣和体能量身定制文化娱乐活动，包括兴趣组、活动小组、保健活动等，老人可以三五伙伴一起参加活动。营养膳食食堂严格执行食品卫生标准，专业营养师精心制定营养食谱，花色品种适时更换，即可包餐，也可单
7、点，丰俭由人。尊重少数民族，特别是对低糖、低盐、流质、鼻饲要求的老人制定个性化营业食谱方案。在老人伙食方面，为确保老人一日三餐科学、合理，既要适合老人咀嚼，又要满足老人营养需要，院内配备了专业的营养师、面点师、烹饪师，力求做到配餐合理，品种齐全，营养丰富，大大提高了在院老人的伙食满意度。高科技安防及智能化系统 紧急呼叫系统：卧室床头装有固定式紧急呼叫按钮，方便长者在紧急情况下使用； 远红外高清监控系统：走道、电梯、主要区域、出入口等公共场所，均装有高清监控设备，保障身心安全。所有通道均为无障碍，方便长者行走； 洗手间铺设有防护垫，洗浴区、马桶旁、楼梯、走廊过道均装有专用扶手，保障日常生活安全；
8、配备医用特殊电梯，方便安全紧急救护。所有通道均为无障碍，方便长者行走；洗手间铺设有防护垫，洗浴区、马桶旁、楼梯、走廊过道均装有专用扶手，保障日常生活安全；配备医用特殊电梯，方便安全紧急救护。公共设施：康乐中心健身房，棋牌室，乒乓球室、培训教室，文慧中心书房、聊天室、舞池、理疗室、氧巴、洗浴室、营养食疗等。医疗中心主要开办针对老年病的专科门诊，主要治疗老年人心脑血管病，糖尿病，骨科，内科，泌尿，五官等疾病。1.3 可行性研究报告编制依据 （1）中华人民共和国老年人权益保障法（2）中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定【200】13号（3）安徽老年服务业2005-2010年发展规划（4）安徽民政厅
9、关于加快实现社会福利化的意见（5）国家发改委、民政厅关于编报“十三五”民政专项建设规划储备项目的意见。2015.12.22（6）国务院办公厅转发卫计委等部门关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见的通知（7）淮南市人民政府关于加快推进养老服务体系建设的实施意见。淮府【2012】120号 1.4 项目建设内容与规模 1.4.1、建设内容本项目建设内容包括老年公寓和综合配套建筑。服务中心包括五层公寓楼和二层综合配套建筑；包括老年康复中心、老年病研究中心、养护职业培训中心、文娱健身中心、老年病医院等。均以封闭式内走廊无障碍链接。1.4.2建设规模本项目总用地面积16665，总建筑面积12116。老年
10、中心计划设置400张床位（其中VIP公寓100张），老年康复中心设300张床位，使用筑面积8540，老年中心使用面积756，综合配套使用面积2820。景观园区为集体活动区建筑面积600，建筑密度68%，绿地率34.5%，容积率1.45（不低于30%）。建筑设计方案符合规范要求，充分考虑了老年人对公寓实用性、舒适性的要求。研究表明，该项目是公司转型发展的重要项目，是十三五发展规划中的重大民生工程；1.5 项目总投资及资金来源 项目总投资4000万元，现已投入土地、厂房、电力、上下水管路、道路、消防、环评、通讯、绿化和装潢3000万元。追加投资1000万元资金。对楼房进行改造，购置相关医疗设备、理
11、疗设备和服务设施。项目资金来源股东投资、员工集体集资;项目获批准后争取一定额度的国家财政资金扶持。除了楼房以外，募股1000万元，其中开发建设投资200万元，流动资金200万元。设备投资600万元。项目所需资金全部由建设单位自筹解决。1.6 经济及社会效益 经测算，项目总资金为4000万元，项目建成后服务中心的正常年收入约为960万元左右（满入住率）。年均利润总额约为144万元，总投资收益率15%，投资财务内部收益率1.05，项目投资回收期15年。中心主要体现社会公益，实行微利经营，收入能满足各种开支即可。重点顺应社会老龄化趋势，照顾好老人，让其子女更好的投入社会工作。 1.7 结论与建议 本
12、公司开办的老年服务中心为非营利性医养结合服务机构，项目建设符合国家新型产业政策，项目建成后将致力于为老年人提供规模化、标准化、专业化、人性化和智能化服务，真正实现老有所依、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐；将大幅度提高养老机构服务质量和服务水平，有效缓解我市养老设施不足的局面。第二章 建设背景及必要性2.1 建设背景 （1）卫计委副主任王培安指出，当前，我国正处于人口老龄化快速发展期，目前我国0岁以上老年人口已占总人口的15.5%。老年人的医疗卫生服务需求和生活照料需求叠加的趋势越来越明显，迫切需要为老年人提供医疗与养老相结合的服务。到2017年，要初步建立医养结合的政策体系、标准规范和
13、管理制度，基本形成符合需求的专业化医养结合人才培养制度，建成一批兼具医疗卫生和养老服务资质和能力的医疗卫生机构或养老机构，逐步提升基层医疗卫生机构为居家养老提供上门服务的能力，老年人健康养老服务可及性明显提升。随着老龄化速度加快以及人口出生率的降低，我国在2010年之前已进入老龄化社会，这种趋势会持续并不断加剧；最新数据显示，我国60岁以上的老年人口已经突破两亿，占总人口的14.9%，65岁以上老年人高达1.38亿，占总人口的10%左右，其中有大量失能、半失能以及失智的老人，无形之中加大了家庭和社会负担。中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一，现有人口中每9人中就有一位老
14、人，中国的人口老龄化不仅是中国自身的问题，而且关系到全球人口老龄化的进程，备受世界关注。到2020年，要基本建立符合国情的医养结合体制机制和政策法规体系，医疗卫生和养老服务资源实现有序共享，覆盖城乡、规模适宜、功能合理、综合连续的医养结合服务网络基本形成，基层医疗卫生机构为居家养老提供上门服务的能力明显提升，所有医疗机构都开设为老年人提供挂号、就医等便利服务的绿色通道，所有养老机构能够以不同形式为入住老年人提供医疗卫生服务，基本适应老年人健康养老服务需求。（2）老龄人口结构状况和生活需求对于老龄化社会，老有所养、老有所依、老有所为、老有所医、老有所乐等老龄人群的晚年生活已被全社会所关注，党的十
15、八届五中全会和十三五计划均将老龄人群的医养问题纳入重要民生工程；国家发改委对此作出具体规定和要求。目前养老服务将主要分为三大类：社区养老、居家养老（老年人生活助理中心、养老院）以及医疗照护（医院和诊所）。建设多层次的养老服务系统，满足不同老年人的养老需求; 其中医养结合将成为未来养老业的发展趋势。促进医疗卫生和养老服务相结合，全面放开养老服务市场，通过购买服务、股权合作等市场化的模式来支持和促进养老产业发展，是十三五规划为养老产业链的最重要的一个基调。十三五期间，必将是养老产业发展的黄金时期。 （3）人口老龄化对社会的影响 我国人口老龄化的突出特点是老龄人口基数大，发展速度快，地区分布不平衡；
16、同时，我国经济底子薄，社会负担重，属于典型的“未富先老”国家。人口老龄化对国家的政治、经济、社会产生的主要影响突出表现在以下三个方面: 首先是养老保障压力较大。一是我国现行养老保险体系的供养比例和资金支付压力很大；二是我国现行养老保险制度的覆盖面很窄，仅覆盖总人口的15%，绝大多数农村人口仍处于社会化和共济性的社会保障体系之外。三是养老服务业发展缓慢滞后。全国几次较大规模调查的数据表明，60岁以上老年人中有平均1/4左右的时间处于肌体功能受损状态，需要不同程度的照料、护理。全国约有3250万老年人需要不同形式的长期护理。我市城乡7.5%的65岁以上老人绝大部分依靠子女、亲戚、自理生活和护理，仅
17、极少数老年人能够进入老年公寓。反映出我市老年公寓建设重要性和迫切性。（4）本公司所具备的条件：淮南市启迪电子有限公司所处电子工业园一号位综合楼（占地13亩，实用面积12116平方），房屋及基本设施齐全，可改建为医养结合老年服务中心，按国家有关规定和要求，设计标准床位300张、VIP公寓100张左右。前楼一层380可做接待大厅，二层可作为医疗救治中心；设专家诊疗室，急诊室，观察室，抢救室，手术室。后楼作为综合配套建筑，公共餐厅、会议室、办公室等。南楼共五层设计为公寓居室，北楼共五层原设计为写字楼，可改造为康复中心，康乐中心健身房，棋牌室，乒乓球室、培训中心，文慧中心书房、聊天室、理疗室、茶吧、氧
18、吧、咖啡吧、洗浴室等。四合院内有600天井区，可建景观活动区；所有途径及出入处均建无障碍绿色、智障通道，装备人文电梯，以最大限度方便入住老人的生活、起居和运动。2.2 项目建设的必要性 （1）加快发展养老服务业是社会发展的需要养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。加快发展养老服务业，是贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现。认真解决老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦，促进老年群体与其他群体和谐相处，这是传承中华民族五千年传统文明的重要内容和社会文明进步的重要标志。同时，加快发展养老服务业，有利于促进相关行业发展，带动经济增长，提高全体
19、人民生活质量和水平。（2）建设好老年服务中心是提高我市养老机构整体水平的需要淮南市目前60岁及以上人口为42.3万人，占总人口的17.82%，其中65岁及以上人口为28.4万人，占总人口的11.96%。全市现有老年公寓18家，养老床位1759张。每1000位60岁以上老人中只有4张床位。现有老年公寓普遍存在位置偏、规模小、设施差、床位少、档次低、管理滞后等问题，全市养老机构的数量和档次均与社会养老需求不相适应。建设医养结合老年服务中心对于改变我市养老设施落后状况将起到十分重要的作用，可以引领和带动社会力量投资建设养老设施的积极性，促进不同形式、不同规模养老服务机构全民发展，有效解决社会多层次养
20、老需求；可以发挥示范作用，利用互联网+技术，为社会养老机构提供设计、建设、服务、管理等方面的样板，带动养老机构整体水平的提高，进而推动我市逐步形成以政府兴建的养老机构为示范、多种形式养老机构为补充、社区养老服务为依托、居家养老为基础的养老机构网络。调查结果发现:老年人多以独居为主, 大部分老年人不与子女居住在一起;所以老年人只能依靠社区养老或养老机构。进一步调查了解到老年人的婚姻状况和居住方式，社区养老的老人多数配偶健在，能彼此互相照顾。但随着年龄的增大独身的老人比重呈上升趋势。有更多的老年人晚年生活需要由他人照料。我市老年人有70%左右是老年夫妇同住的，与子女同住的老人不足10%，老人平时生
21、活大部分是靠自己打理，子女因各种原因无暇照顾;如此一来,家庭养老不能满足老年人的养老需求，所以老年人居住的环境必须配备专业的医疗设施和丰富的娱乐场所，弥补家庭养老的不足。医养本身是很难分开的，通过一种全新的理念，使医养关系在一个特定的物理场所变得更加紧密，更加系统和有针对性。目前正一步步远离家庭式养老模式，走进社会养老的新境地。第三章 项目承办单位概况3.1 公司介绍 淮南市启迪电子有限公司创立于2004年2月，注册资本6000万元。生产煤矿电子产品，是高新技术企业。安徽省软件企业。2010年入驻淮南市经济技术开发区电子工业园区内，专业生产煤矿企业防爆系列电子产品；拥有先进的设备、仪器，年产矿
22、用防爆电器约三十余万台、套;占地面积17316 平米,其中生产厂区建筑面积5200平米,综合服务区面积12116平米;现在多数房间闲置。 公司2007年被授予安徽省软件企业，国家高新技术企业，自行研制开发了KJ329型煤矿带式运输监控系统，获淮南市科技进步三等奖，国家科技创新基金立项。KJ330型矿用人员管理系等50个煤矿用安全仪器、防爆电器产品。取得了安全标志准用证及生产许可证。申报并获准了22个专利产品。1个发明专利。“安吉”牌商标分别被评为淮南市和安徽省知名商标。皮带机综合保护获省知名产品称号。声光组合信号装置、隔爆兼本安型声光报警装置被评为淮南市知名产品，皮带运输监控系统被认定为安徽省
23、软件产品。公司与合工大合作开发煤矿PLC可编程控制系统，为实现数字化矿山打下基础。在同行业中形成自己独特的先进管理理念，产品质量和成本优势明显，产品在中国煤矿市场上占有较大份额。同时与合工大合作，研究并开发了有关老人监护的相关产品，利用互联网+相关技术数据，为实现老人智能监护养老奠定了基础。3.2 公司项目承办优势 启迪公司位于淮南经济开发区电子工业园内占地25亩，并与2010年已建成17908m2综合楼及厂房，现在一号位南北五层楼各一幢、前后二层楼各一幢，连接为四合院建筑群，二幢五层分南北隔景相望，前后二幢将门前广场和厂区分隔，中心为面积600开放式景观园；南北楼总面积为10560，前后楼总
24、面积1556。建筑总面积12116m2砖混结构的综合楼闲置，利用现有建筑开办医养康福中心，服务于广大老年群体，即符合十三五规划精神，又将闲置综合楼利用，实现企业转型发展目标。由于征地和基础设施建设已经完成，本来规划设计就是集办公、住宿和餐饮为一体的综合楼，再投入少量资金加以改造，就可成为宾馆式的住宿，庭院式的休闲，馆所式的娱乐，并有专业体检，医疗，食疗、健身和康复的多项服务。建设周期短。随着当前国家经济结构调整，基础建设速度放缓，新常态下房地产、钢铁、水泥、煤炭、建材和制造业普遍下滑，产能过剩，市场疲软，企业发展面临巨大压力。创新、转型，资源重组再生发展将是企业扭转被动局面、走出困境困境的积极
25、举措。针对国家减库存、压产能政策，启迪公司利用现有综合楼，已经通过消防和环评，现有职工年轻，文化程度高，稍加培训即可成为合格的工作人员。对实现企业转型是有利条件。第四章 市场分析4.1 市场前景与发展趋势 4.1.1老年公寓需求的不断增长（1）随中国人口老龄化的发展。我国已进入老龄社会。60岁以上老年人口已达2.2亿，占全国总人口的11以上，65岁以上老人1.38亿（占总人口的9），随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。（2）观念的变化。中国“养儿防老”、“三、四代同堂
26、”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间一代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，至独老户的比重不断上升。不同组群的老人选择养老的方式又不同。文化程度较高，具有较高专业职称，退休或固定收入较好，身体健康，生活能自理的老人群体，老年公寓为首选，被认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。 （3）社会上“空巢家庭”逐渐增多。由于子女工作忙或外地工作、出国等原因，不能在老人身边守候、照顾和护理老人，所以，老年夫妇家庭或独居老人占的比重较
27、大；未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90。分析发现，这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。 （4）现在的中青年人对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。资料显示，现在的青年人（2025岁）仅有28.5，中年人（4050岁）有42.8希望将来与子女住在一起，但当他们进入老龄时期，随我国各种老年机构逐步完善，他们当中很多人将会选择社会养老方式-老年公寓（5）随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。老年公寓的发展，可以进一步促进老人服务产业的发展。如园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列
28、产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机和老年服务业发展。4.1.2我国老年公寓的特点 老年人年纪大、视力下降、行动渐缓、反应变钝、消化功能差、体弱多病，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活半自理或不能自理，需要生活和医疗方面的特殊护理和康福服务。不全统计，淮南市目前投入发服务的老年服务机构有18家，总床位1700张，多为民营，且由乡镇敬老院升级并分布于农村乡镇，真正的公立的老年公寓较少；无论是服务范围、床位数、档次、规模、水平均与政府规定和广大老年人居住要求相距甚远。本服务中心将按照国家及相关部门政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养护原则，创建
29、符合我国国情、市情和老年人需求的老年服务中心。 “十三五”时期民政部要重点推动实施4项重大工程。一是社会养老服务体系建设工程，重点支持老年养护院、医养结合设施、社区日间照料中心、光荣院、农村敬老院建设等设施建设。随着“十三五”到来，健康养老产业将迎来井喷。未来五年我国人口老龄化将从目前缓慢提升阶段进入加速期，这是“十三五”期间最确定的宏观趋势，也是养老产业发展“黄金阶段”。4.2 市场容量分析 4.2.1 市场容量预测从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快
30、的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表1 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势 表1年份人数（万人）比例（）总人口606580014岁1559岁6080/60014岁抚养比60抚养比总抚养比20002005 201020152020202520302035204020452050126 722131 789136 232140 329143 605145 655146 545146 511145 687144 220141 86713 01214 28216 61620 45
31、123 37428 27234 03938 04839 20640 65243 5358 8379 96410 94412 93016 27718 72722 86427 67130 80831 44532 2491 2001 4791 8122 1752 5232 8623 7015 0545 6737 3529 25024.321.019.919.819.018.016.815.915.515.415.365.468.267.965.664.862.660.058.157.656.454.010.310.812.214.616.619.423.226.026.928.230.79.210.
32、210.910.610.810.110.913.314.518.121.337.230.829.330.229.328.728.027.327.027.328.315.715.918.022.225.131.038.744.746.750.056.852.946.747.352.454.459.766.872.073.777.385.1 预计到2030年，达到3.55亿，到2050年将达到4.50亿。庞大的老年人群，将为包括老年公寓在内的老年服务业提供十分巨大的市场容量和发展空间。据全国第六次人口普查数据显示，60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，60岁及以
33、上人口为2.2亿人，其中65岁及以上人口为1.38亿人，占10%。我国有入住老年公寓（机构养老）意愿的老年人占老年人口总数的8-10%；发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张，即占到5-7%。因此，我国老年服务市场的养老床位需求按老年人口总数的5%保守计算，2030年全国养老床位需求量分别达到1775万张我市常住人口中，60岁以上老年人口42.3万人，占总人口的17.82%，其中65岁及以上人口为28.4万人，占总人口的11.96%。与2013年相比， 65岁及以上人口比重上升1.35个百分点。与2010年第六次人口普查时相比， 65岁及以上人口比重上升2.69个百分点。与2013年
34、相比， 65岁及以上人口比重上升1.35个百分点。人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2）。两个年龄组老年人口比重的变化 表2年份年龄组1953196419821990200020102020203020402050607995.595.793.492.190.489.189.689.686.179.2804.54.36.67.99.610.910.410.413.920.8合计100100100100100100100100100100据2000年第五次全国人口普查，安徽省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11）已进入老年型社会。据统计，2002年我省60岁以上
35、人口为760万，占总人口12.48；至2004年底，我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5，超过全国平均水平，我省人口加速老龄化。据有关部门预测，至2025年，全省60岁以上人口将增至1750万，占总人口比例将达到25，每4人中就有一个老人。我省人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思想、物质准备不足。近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加
36、明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了一个庞大市场。4.3 市场竞争格局 4.3.1 市场风险及竞争力分析“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上的老年人将新增800万，总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来5-10年间，中国养老产业发展潜力巨大。随着老龄人口的增长以及出生率的降低，中国已经在2010年进入老龄化时代，老龄趋势会持续至少40年。（1）目前我国老年服务业发展中存在的问题老年人口收入偏低 通过对老人经济状况分析 老年人退休前是工人身份的最多，其次
37、是在企业单位，再次是公务员和医疗卫生工作者，个体、文化教育者和劳动者都比较少。其80.89%的老人的收入来源于退休金，只有11.75%的老年人的经济来源是有子女赡养和劳动收入，另外，靠政府补贴生活的老人仅有 3%左右。由此可见,老年人收入主要来源是自己的退休金；其次是子女给老人提供赡养费用；所以老年人会在经济因素方面考虑自己的养老方式。 （2）老年人居住的房屋年龄较长，调查显示，90%左右的老人都拥有一套属于自己的房子，产权大多都是属于自己的，其余的老人目前居住的房屋产权是属于子女。经调查数据的分析，老年人目前所住房屋的房龄大多是10-20年，房屋设施过旧，多属以前的建筑,结构不合理,交通不方
38、便,距离子女住所较远,给老人的日常生活带来了极大的不便。 （3）老年人口服务配套设施不完善 通过对目前老年人居住环境所具备的设施做了调查。老年人所在的社区建有专业老年活动中心不足；社区有社区卫生服务条件的更少,文体健身活动等均须到远离居住地的场所(体育场、老年大学、市内商城、户外广场等)进行。 本项目周边环境优美，空气清新，交通便利。依托启迪公司丰富的管理经验和超前的养老理念，建设具有特色的康福中心。项目建成后将是本市最大的医养一体化的老年服务中心，配备有经验丰富的医护人员和高素质高水平的养护团队，冠以良好的服务理念，一定能够为入住老人提供温馨优质全方位的养护服务。在老年服务业市场竞争中具有较
39、强的竞争实力和生存能力。养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。4.4 价格现状及预测 我国从2000年起进入老龄化社会，老年服务产业及市场虽已经过十余年的发展，有了很大的发展和进步，但仍处于起步阶段，尚更好的需规范和完善。所以，本公司老年公寓转型项目的建设，是机
40、遇更是挑战。纵观我国社会及养老服务业发展的现状和存在问题，本项目可能面临的市场风险主要表现在两个方面：一是产业发展尚不规范，缺乏必要的政策性支持和引导。养老服务项目及产品种类较少，产品开发能力滞后，面对庞大的老年人群，由政府利用财政资金兴建示范性老年公寓，在与民营老年公寓的市场竞争中，保持优势。二是老年人有效需求不足。就社保基金情况看，社会保障覆盖率和养老金水平都较低，有限的收入严重限制了老年人群的消费水平和消费方式，影响养老服务业的发展。 面对可能出现的市场风险，一方面要依靠政府的政策性支持和引导，促进养老服务业不断规范、发展、成熟，引导资金合理投入，避免产业内部结构性失衡引起的过度竞争和资
41、源浪费；另一方面要增加老年人福利和养老金收入水平，正确引导老年人的有效养老需求，进而促进养老服务业长足发展。随着收入提高、家庭规模变小及社会观念转变，中国越来越多老年人选择入住养老院，进一步导致养老院入住人数大幅提高。截至2010年，中国65岁以上老年人高达1.1亿人，而选择入住养老院的比例已达到2.2%。中国养老产业起步较晚，但在政府的鼓励及需求的拉动下，养老机构的数量及民营资本的介入程度正在增加。预计从2016年到2020年（即“十三五”期间），整个中国养老市场消费将超过10万亿元，年均增长幅度将达17%。 有卫生间、暖气和电器配备较齐全的房间一般在10001200元左右。社会福利院和老年
42、公寓则价格稍微高些，一般单人间每月的费用在人民币1500元左右，双人间每月1200元人民币；四人间每月在1000元人民币左右，都包括了护理和伙食费。护理养老型医院的医疗收费与一般医院一样，养老价格则比其它类型的养老机构更高些：一般住三人以上的房间，除伙食费外，护理等费用每月17001800元，双人间大概是2200元/月，单人间是2600元/月。伙食费：一般养老机构的每月费用报价都包括了伙食费，一般是200300元左右。但考虑到一些老人的具体情况，很多养老机构都“开小灶”，这样一来，如果老人想吃小炒就要另外加钱。服务费：主要是指人工护理费，也有一些养老院会收一些洗衣费。如果老人身体状况很差，需要
43、请24小时的护工，那当然得自己额外出钱了。4.5 市场主要原材料供应 淮南市总面积5571平方公里，辖田家庵区、潘集区、谢家集区、八公山区、大通区、寿县、凤台县。截至2014年底，总人口为380万人，城市人口161.3万人。淮南是中国能源之都、华东工业粮仓、安徽省重要的工业城市、国务院1984年13个较大城市之一，获得中国优秀旅游城市、全国百个宜居城市、全国绿化模范城市、国家园林城市、国家首批试点智慧城市、中国最佳投资城市、中国最具幸福感城市等荣誉。淮南特产有：八公山豆腐、淮南牛肉汤、淮南羊肉汤、上窑馓子、夏集面园、卢集绿豆圆、潘集酥瓜、益益乳业、豆麸饼干、淮南草莓等。淮南盛产大米和小麦兼有五
44、谷杂粮。种植业养殖业发达，所以原材料可就地采购。4.6 营销策略 中心首先要取得政府扶持，民政部门推荐，同时组件市场营销团队，对我市老年群体进行摸底，宣传。策划广告。开推介会等方式进行营销。另请有关人士亲临体验，扩大影响。（1）经营理念，我们要以现代化的管理，优质服务，树立品牌，以养老服务为主，建立多种经营方式，形成连锁企业。追求高品位，高素质，创造有文化素养，有特色的度假式老人乐园。在这里可丢掉一切家务烦恼，子女探望老人不再是负担。（2）服务规范，通过周到细致的关怀，使入驻老人体验到宽松、舒适、亲切的家庭韵味，注重以人为本，变管理为服务，做到爱心、热心、耐心、精心、关心，无微不至，热情周到。
45、（3）客户定位，家政服务工程，因资金有限，我们分三期实施。一期目标为60岁以上有养老和医保的离退休人员。（4）促销方式，采取会员制和非会员制两种。第五章 技术工艺方案5.1工程设计原则（1）依据城市总体规划及其发展原则，参照城国家及相关部门关于老年公寓总体规划规定要求，并彰显自身的功能与环境特色，又能融于城市总体环境之中。（2）作为新时代老年人安居工程，应倡导新观点、新思潮、新理念，顺应新常态。注重老年人的生活特点和身心需求以及居住的舒适性、经济性和环境质量，公司将大胆设计，精心施工。力争塑造现代化老年寓所的新形象，打造好老有所依、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐的晚年老人的幸福家园。（
46、3）以自然、健康、人文化为主题，以老年人的生活需求为主线，注重自然环境、文化内涵，创造一个健康、生态、人文、休闲娱乐的老年人生活幸福乐园。（4）积极响应国家产业政策，依据社会经济基础和市场需求，组织多种单体形式、不同规格、不同档次的建筑系列及多种生活、起居住行方式，以满足社会各阶层入住老人的不同消费。5.2 项目规模 老年中心计划设置400张床位（其中VIP公寓100张），老年康复中心设300张床位。安置就业人员80人。聘请高级医护人员10名。5.3 项目技术工艺及来源 以人为核心，设身处地的为老年人着想，将日常起居，行为需求到配套设施各个方面纳入设计的考虑范围。体现对老年人细致的关怀，使人性化设计理念贯穿整个过程。在设计中还要包含：私密性，提供一个