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1、国泰阳光老年颐养院建设项目可行性研究报告目 录第1章总 论11.1.项目背景与概况11.2.项目预期目标31.3.主要技术经济指标4第2章项目建设背景与必要性62.1.项目背景62.2.项目建设的必要性10第3章市场分析12第4章建设规模与功能分布164.1.建设规模164.2.项目概况现状16第5章场址选择与建设条件205.1.场址选择205.2.建设条件20第6章建筑方案246.1.建筑设计的指导思想与原则246.2.设计依据246.3.总平面布置256.4.竖向规划266.5.建筑结构及材料266.6.抗震设计及荷载取值276.7.共用工程28第7章节能357.1.设计依据357.2.建
2、筑节能357.3.给排水节能357.4.供热采暖节能367.5.电气节能36第8章环境保护、消防和劳动保护378.1.环境保护378.2.消防388.3.劳动保护39第9章组织机构与人力资源配置419.1.组织机构419.2.人力资源配置41第10章项目实施进度4310.1.项目开发期4310.2.项目实施进度安排4310.3.项目实施过程控制措施44第11章招投标4511.1.招标范围4511.2.招标组织形式4511.3.招标方式4511.4.招标公告发布46第12章投资估算4912.1.投资估算的范围4912.2.投资估算的依据4912.3.投资成本费用估算5012.4.用款计划及资金筹
3、措50第13章财务评价5213.1.项目评估依据5213.2.财务评价基础数据的选择5213.3.财务收入5313.4.总成本费用5313.5.财务评价5413.6.财务评价结论56第14章社会效益分析57第15章研究结论与建议5915.1.可行性研究结论5915.2.建议60附件61II 第1章 总 论1.1. 项目背景与概况1、项目名称：国泰阳光老年颐养院建设项目2、承办单位概况单位名称：XX市国泰阳光老年服务有限责任公司单位性质：有限责任公司注册资金：人民币5,000万元单位住所：XX市高新技术开发区业务范围：服务老年人群（仅限筹建）法定代表人：建设单位简介：XX市国泰阳光老年服务有限责
4、任公司成立于2011年1月12日，注册资金5000万元，其中XX市国有资产投资公司投资2550万元，控股51%，XX职业技术学院以现有划拨土地及已投资金额共2450万元入股，占股份的49%。公司位于XX市南面的北港乡奇家村，东离XX市区1.9公里，北距京珠高速公路XX连接线2公里，二面临水，一面傍山，地理位置十分理想。占地面积113亩，建筑面积3.6万平米，拥有床位1000个，总投资一个亿。XX市国泰阳光老年服务有限责任公司致力于服务老年人群，通过老年护理实训中心项目的建设，重视和加强养老事业，更好的促进社会和谐发展。根据目前工作开展需要，公司成立了综合部、工程部和财务部，公司现有工作人员11
5、名。3、可行性研究报告编制依据中国老龄事业发展“十一五”规划；XX省护理事业发展规划纲要（2005-2010年）；关于加快发展养老服务业的意见；教育部办公厅、卫生部办公厅关于确定职业院校开展护理专业领域技能型紧缺人才培养培训工作的通知（教职成厅20033号）；关于加强卫生职业教育的指导意见；XX市人民政府关于深化投资体制改革的实施意见(岳政发200723号)；关于XX市国泰阳光老年服务有限责任公司组建有关问题的会议纪要（岳府阅2010156号）；国家计委颁发的投资项目可行性研究指南；国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；国家有关建筑工程设计规范和标准；业主提
6、供的与项目有关的基础资料。4、编制范围根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条件、内容与规模、工程技术方案、投资估算与资金筹措、效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。本报告编制范围包括：论述项目建设的必要性和意义；通过对项目发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；对投资估算、资金筹措进行定量分析；提出可行性研究结论和建议。5、拟建地点 XX市国泰阳
7、光老年颐养院建设项目用地位于XX市羊角山区境内。用地范围东临大桥湖，北接城市支路，西边为羊角山山脉，南边为2-4层的私人住宅区。如图1-1所示：图1-1 项目区位图6、主要建设条件土地概况：本项目建设土地位于XX市区南面的北港乡奇家村，用地范围东临大桥湖，北接城市支路，西边为羊角山山脉，南边为2-4层的私人住宅区，环境优美、宁静，是老年人的颐养圣地。附着物：本项目已于2010年完成三通一平，目前正在建设过程中，已完成5#楼和8#楼的主体施工，建筑面积为17000 m。交通运输：项目位于XX市XX区奇家村，被城市主干道围合，交通未有特别管制，因此，交通运输无障碍。环保噪音与灰尘：项目周边近距离居
8、民较少，场地空间开阔，加之项目采用商品砼，现场无大型搅拌站，因此，项目施工不会对周边居民的生活产生太大影响。项目建设资金落实：自有资金共计5000万元，项目建设尚有5000万元资金缺口，正处于融资落实中。1.2. 项目预期目标本项目建设完成后将达到总用地面积75523.5 m，总建筑面积37160m，建筑物占地面积15000 m，总投资10000万元，设计床位1200张的建设规模。项目建成集颐养、医疗、保健、娱乐、康复为一体的老年颐养院基地，既使项目投资获得了稳定的经济效益，又满足了XX市及周边地区日益增长的养老需求，且从根本上解决了学院老年护理专业无实训基地的突出矛盾。1.3. 主要技术经济
9、指标表1-1 主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注 1项目占地面积m75523.52总建筑面积m371603建筑物基底面积m15000 4建筑层数层其中：教学楼层61号实训楼层42号实训楼43号实训楼24号实训楼45号实训楼4辅助楼55容积率0.646建筑密度%19.867绿地率%66.208总投资估算万元10000其中：工程费用万元8673.48工程建设其他费万元656.04基本预备费万元466.48建设期利息万元2049项目实施期月192010.5-2011.1110财务评价10.1项目营业收入万元29012.16计算期内10.2政府补贴收入万元13536计算期内10.3总成本费用
10、万元19286.49计算期内10.4利润总额万元23261.67计算期内10.5营业税金及附加万元0计算期内10.6所得税万元0计算期内10.7净利润万元23261.67计算期内10.8项目投资回收期年4.95含建设期10.9财务内部收益率%21.2310.10财务净现值万元4145.51ic=12%第67页 共71页第2章 项目建设背景与必要性2.1. 项目背景1、XX市概况XX市位于XX省东北部，地处东经112181149，北纬28252951之间。XX市现有行政区域包括四区、四县、二市，东邻。，北接。，土地面积15019.2平方公里，占全省土地面积的7.08%。XX是一座历史悠久的文化古
11、城，距今已有2500多年历史，是全国对外开放甲级旅游城市，人文景观十分丰富，有XX楼、屈子祠等名胜古迹193处。XX是XX唯一临江口岸，是长江沿岸对外开放城市，XX地处一湖（洞庭湖）、两原（洞庭湖平原、江汉平原）、三线（京广铁路、武广高速铁路、京珠高速、107国道）、三省（湘、鄂、赣）、四水（湘、资、沅、澧）的多元交汇点上，区位优势明显，交通十分便利。京广铁路纵贯境内三县（市）、二区；公路有京珠高速和106、107两条国道平行穿越；水路通江达海，有长江岸线163公里，城陵矶是长江八大良港之一。XX是新兴的工业城市，是中南地区最大的石化基地，全市已形成石化、电力、造纸、纺织、机械、建材、食品、饲
12、料等几大支柱产业。XX有储量丰富的金、银、铜、锌、铀、独居石、白云石、高岭土、花岗岩等矿产资源。XX市气候温和，雨量充沛，土地肥沃，农副产品资源丰富。XX市城市综合服务功能比较齐全，连续多次评为国家及省级卫生城市。经济增速持续加快。据第二次全国经济普查资料修订及2010年各项数据初步核算，全市地区生产总值1491亿元，年增长14.1%，财政总收入跨上百亿台阶，达到139.6亿元，年均增长27.5%。社会消费品零售总额达到513亿元，年均增长19%。累计完成全社会固定资产投资2400亿元，年均增长34.1%。规模工业增加值达到740亿元，年均增长19.4%。农业生产连年丰收，粮食总产稳定在320
13、万吨左右，水产品总产量保持全省第一。结构调整取得实质性进展。2010年与2005年相比，二产业对经济增长贡献率提高 10.2个百分点，达到69.1%。财政总收入占GDP比重提高2.9个百分点，达到9.4%。税收占财政总收入比重提高9.6个百分点，达到84.2%。地方工业增加值占全部工业增加值比重提高 15个百分点，达到76.6%。园区工业增加值占全市规模工业增加值比重提高31.6个百分点，达到43.9%。非公经济占GDP比重提高15.3个百分点，达到57.5%。城镇化率提高8.1个百分点，达到48.1%。全市万元GDP能耗累计下降21%，主要污染物总量累计减排6%。三次产业结构由 20:46.
14、4:33.6调整为 13.3:53.6:33.1。人口总量低速增长。2010年年末总人口为548.34万人，常住人口519.56万人，人口自然增长率6.4，其中城镇人口256.07万人，城镇化率46.7%，比上年提高1.2个百分点。居民收入继续提高。且农村居民收入增幅高于城镇。2010年全市城镇居民人均可支配收入17312元，同比增长10.4%；农民人均纯收入5988元，增长12.2%。农民收入增速超过城镇居民收入增速 1.8个百分点。2、项目提出的理由近几年来，中国社会老龄化趋势日益明显，也引起了各有关方面的关注。国务院新闻办公室2006年12月12日发表了中国老龄事业的发展白皮书。自199
15、9年中国步入人口老龄化以来，老龄化加速发展，并日益呈现老年人口基数大、增长快，高龄化、空巢化趋势明显，需要照料的失能、半失能老人比例呈高发态势。 截至2009年底，中国1.67亿老年人中，80周岁及以上的高龄老人1899万。中国目前有失能老人1036万、半失能老人2123万，不同程度地需要提供护理照料服务。 根据联合国最新的人口数据预测，2011年以后的40年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势。到2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家；到2051年达到最大值4.37亿，之后将一直维持在三四亿的规模，直到2100年总量仍高达3.18亿，占总人口的31.0
16、9，“人口老龄化将伴随21世纪始终”。我国现在虽然还处于劳动力黄金时期，但60岁以上人口超过14%，65岁以上人口超过10%，按照国际社会标准，已经跨进了老龄化社会的门槛。按国际平均每千名老人占有养老床位50张测算，中国老年人共需养老床位800万张，而目前仅有266.2万张；按老年人口与护理人员配备比例3：1测算，共需要养老护理员1000万人，而目前中国养老机构的员工只有22万人，其中取得职业资格的仅有2万多人，供需矛盾十分突出。同时，养老服务队伍的整体素质较低，专业水平、业务能力、服务质量还不能有效地满足服务对象的要求。 随着多年来生育水平的下降和人们健康水平的提高，未来几年XX市人口老龄化
17、进程将进一步加快。一方面，老年人口规模迅速扩大，另一方面老年人口比重迅速提高，老龄化速度明显加快。社会经济迅速向前发展，推动了XX各项事业的全面进步，构建和谐社会、体现人文关怀逐步成为社会文明的主题和方向，积极应对老年社会的到来，充分满足老龄人群养心、养身的需求，已提到政府的议事日程上，向老年人提供颐养、医疗、保健、娱乐、康复的全程服务，给他们营造一个人生第二个春天的社区，使老年人能够安度晚年，是政府的职责，也是全社会的责任。为更好的促进和加强XX市养老事业的发展，构建以人为本的和谐社会，XX市国资委与XX职业技术学院于2011年1月12日分别以51%与49%的股份共同出资成立了国泰阳光老年服
18、务有限公司，拟开发建设一个集颐养、医疗、保健、娱乐、康复为一体的老年护理实训基地。股东之一的XX职业技术学院作为湘北地区唯一一所培养高级护理人才的高级职院，以为社会培养实用型人才为已任，学院决策层敏锐地捕捉到老龄服务产业是极具市场潜力的“朝阳产业”，由此带动的老年护理专业将有十分广泛需求，学院依托多年精心打造的护理专业教育品牌优势，决定将护理专业进一步拓展、延伸、做大、做优，制定了“优势优先、重点突破”的发展战略，持续加大护理专业的师资、设施等教育资源的投入，目前，全院在校护理专业学生4466人，其中老年护理方向的1300多人，各项理论教学开展的井然有序。另外一方面，市国资委拥有较强的投融资能
19、力和管理能力，并优先享受一系列国家优惠政策。鉴于目前XX社会养老服务基础设施较为落后，还没有一个能够为老人提供全面服务的令老年人满意的规范场所，这极大地影响了XX市养老事业的发展。国泰阳光老年颐养院项目投入运营后，定能从根本上改变这一不利局面，充分满足XX市及周边地区日益增长的养老需求，使入住的老年人真正享受到正常的生活情趣，从而取得良好的社会效益和广泛的社会效应。同时，通过老年人的入住，从床位费、餐饮费、医疗费及护理人员实训费等方面又能给XX市国泰阳光老年服务有限公司带来稳定可观的经济效益，为公司的可持续发展奠定基础。社会的需要，政策的扶持，人民的期盼，公司的发展，XX市国泰阳光老年颐养院项
20、目正是在这样的背景下提出的。2.2. 项目建设的必要性1、是推动社会福利事业发展的需要XX市养老服务业建设滞后。一是按国际通用标准来看。按国际通用标准，老年人床位要达到老年人5-10%才能满足要求，如按5%计算，XX市需要基本老年床位43000多张；二是从全国老人床位平均率来看。目前全国老年床位率在2%左右，也就是说XX市要达全国平均水平，需老年床位17000多张，而该市目前老年床位只有5000张，不足全国平均数的三分之一；三是从养老机构结构上看。北京、大连、青岛老年公寓公办与民营的比例是3：7，而XX市养老机构主要靠民政部门的敬老院、光荣院、福利院、康复医院支撑，民营老年公寓是空白，养老服务
21、已成为一个严重的社会问题。XX市国泰阳光老年颐养院项目建成后，可满足1200位老人的入住要求，在很大的程度上缓解了XX市老年床位紧张的局面。建立“疗养式养老公寓”，实现老有所养，为XX市养老机构注入了新鲜的元素，使老年人“老有所养”得到真正的体现，进一步推动老年人社会福利事业的健康发展。2、是推进XX职业技术学院护理专业发展的需要随着科技的进步、社会的发展，人类的生存条件不断得到改善，人均寿命较过去50年明显延长，导致老龄化人口不断增长。然而，人口老龄化带来的一系列医疗保障、生活照料、社会心理适应等健康相关问题，给家庭、社会、国家造成很大的压力。WHO（世界卫生组织）提出医学研究的目的不仅仅是
22、延长生命，还应给生命以活力和质量。因此，实现健康老龄化是已经成为世界各国老年在健康领域的奋斗目标，而在实现健康老龄化的过程中，护理工作占据着举足轻重的作用，而专业的护理需要通过护理职业教育来实现。目前，XX职业技术学院已经对XX市老年人的健康状况、自理能力、社会适应力、心理状况及其相关因素进行了调查研究，通过拟建老年护理实训中心，专门开展老年护理职业教育，有的放矢的指导学生积极有效地开展包括老年人健康教育、老年人保健、老年人心理及老年疾病的护理工作，对促进该校护理专业发展有着积极的重要意义。3、是培养“实用型”老年护理人才的需要老年护理的专业人才严重缺乏，是摆在全社会面前亟待解决和筹划的一个问
23、题。据统计，XX市共有护理人员3538人，而该市目前老年床位却有5000张，护理人员/床位比为1.0：1.3，但这些护理人员并不是所有的都从事老年护理工作。以上这些统计实际上还只是一种量化的数据结果，实际的情况更不令人乐观。像XX市老年护理床位尽管有5000张，但床位爆满、供不应求，护理工作极为繁忙。更加令人担忧的是，从事老年护理工作的护士，都是由原有的一般护士转型而来，人员数量少，专业性弱，针对性差。除此之外，绝大多数是还没有经过专门的老年护理教育培训，没有准入资质的外来打工人员（即通常称为医院护工），难以达到高标准的专业护理要求。由此可见，老年护理的医护配置是一个亟待解决的问题，而老年护理
24、人才的培养也是一个刻不容缓的社会问题，国泰阳光老年颐养院项目的建设，为培养专业的老年护理人才搭建了可靠的平台。 第3章 市场需求分析21世纪是人口老龄化的时代，1999年中国进入了老龄社会，是未富先老、较早进入老龄化社会的发展中国家之一。中国是世界上老年人口最多的国家，据有关资料报导，2008中国60岁以上的老人153亿，占全球老龄人口总量的五分之一。3.1. XX省养老需求据统计，截止到2010年底，XX省60岁以上的老年人已达1000万，占总人口的14.4%，年均增速3.8%，超出全国平均水平。预计未来10年，全省老年人口年增长率将超过4%，2015年将达到1270万，约占总人口的17%，
25、2020年或超过1500万。除了老龄化发展速度加快以外，我省人口老龄化还表现出高龄化、家庭空巢化和失能、半失能比例高的态势。据悉，1996年全省80岁以上高龄老人约59.25万，由于生活水平的提高和医疗条件的改善，2010年底，80岁以上高龄老人超过110万；到2015年底，高龄老人将超过150万，约占老年人口数的12%，高龄老人增速超过人口老龄化的速度。随着我国经济社会日益发展，空巢家庭现象日趋严重，到2010年底，全省城乡空巢家庭已经超过55%，在长沙等大中城市已达到70%；未来5年，空巢化趋势将进一步凸显，特别是随着农村剩余劳动力的输出，农村家庭空巢化趋势将越来越明显。我省80岁以上高龄
26、老人中，多数人逐步进入半自理或不能自理状态。据统计，2010年底，全省有失能半失能老人约200万，占老年人口总数的20%，他们不同程度地需要护理照料服务，随着人口老龄化不断加速，这个数据在不断增加。由于我省老年人口基数大，未来5年，我省人口老龄化程度将稳定在全国前十位，全省老年人口和高龄老人的增长速度、家庭空巢率和失能半失能老人比例均高于全国水平。然而与老龄化社会不相适应的是，XX省养老服务体系建设严重滞后。一方面，社区社会化服务水平低，不能满足居家养老服务需要。全省目前城市社区居家养老服务中心（站）490个，仅占社区总数的10.8%；乡镇综合性老年福利中心示范点380个，只占乡镇总数的17.
27、6%，而且居家养老服务发展不平衡，专业化程度不高。另一方面，养老服务机构的建设滞后。目前，全省各类养老机构的总床位数12.2万张，老年人床位占有率1.22%，低于全国平均水平1.59%。一些公办养老机构服务意识不强、管理方式僵化，服务质量和水平难以通过市场竞争得到提高。民办养老机构数量少、规模小、功能单一，各地扶持力度不足，无法与公办养老机构实现公平竞争。3.2. XX市养老需求统计数据显示，截止到2010年底，XX市目前60岁以上老年人口将近90万，老龄化水平为16.59%，超过全国老龄化水平4.59个百分点。迅猛而来的老龄化社会，一方面挑战社会保障体系的应对能力，另一方面也在挑战现行的家庭
28、养老方式，挑战老年产业的服务能力。现在的老年人，文化水平和综合素质不断提高，他们在对物质消费品需求不断增大的同时，对精神文化方面的需求也在不断增大和提高，他们渴望得到更多的精神关爱，渴望参与更多的社会活动和适合老年人文化娱乐健身活动。然而，目前XX市的养老服务业建设也是相对滞后的。这主要表现在以下三个方面：一是按国际通用标准来看。按国际通用标准，老年人床位要达到老年人5-10%才能满足要求，如按5%计算，XX市需要基本老年床位40000多张；二是从全国老人床位平均率来看。目前全国老年床位率在2%左右，也就是说XX市要达全国平均水平，需老年床位17000多张，而该市目前老年床位只有5000张，不
29、足全国平均数的三分之一；三是从养老机构结构上看。北京、大连、青岛老年公寓公办与民营的比例是3：7，而XX市养老机构主要靠民政部门的敬老院、光荣院、福利院、康复医院支撑，民营老年公寓是空白，养老服务已成为一个严重的社会问题。XX市国泰阳光老年颐养院项目建成后，可满足1200位老人的入住要求，将在很大的程度上缓解XX市老年床位紧张的局面。届时，每位老人的年入住成本约为2000元/月（含床位、餐饮、医疗等方面，详见第十三章）。而据抽样调查资料显示，XX省60岁以上老年人口中，依靠家庭成员供养的占54.1%，依靠个人劳动收入的占27%，有离退休养老金收入的占14.8%（见图3-1）。图3-1 XX省老
30、年人生活来源构成据调查，目前XX市离退休老人的平均退休工资约为1500元/月，按图3-1可知，这部分退休工资仅为老年人生活来源的14.8%，这就充分说明了入住本项目颐养院的老年人是完全有能力支付2000元/月的养老服务费用的。综上所述，老龄化的不断加剧和综合养老机构的缺位之间的矛盾使得XX市存在很大的养老服务市场需求，为早日解决这一燃眉之急，本项目的建设是刻不容缓的。 第4章 建设规模与功能分布4.1. 建设规模本项目总用地面积为75523.5m，总建筑面积37160m，总投资10000万元，设计床位1200张，实施期为19个月。建设内容主要包括实训楼、教学楼、辅助楼、门卫、园林绿化及其它的配
31、套设施。4.2. 项目概况现状本项目总建筑面积37160m，总占地面积15000m，主要建筑物有教学楼、1-7号实训楼、辅助楼、门卫，其中教学楼、1-5号实训楼、辅助楼的功能分布如下：教学楼一层：建筑面积2773m包括超市、门厅、后勤办公室、体检中心、理疗康复室、医务室、财务室、女化妆室、男化妆室、家具库、消防控制室（电视监控广播室）、配电室、库房、厨房、大餐厅、小餐厅、男厕所、女厕所、走廊、楼梯间、电梯间。二层：建筑面积2105m包括综合阅览室、杂志阅览室、图书库、门厅、展览廊、办公室、会议室、管理室、棋牌室、库房、乒乓球室、休息室、男厕所、女厕所、走廊、楼梯间、电梯间。三层：建筑面积218
32、1m包括教室、教师办公室、课间休息厅、手工制作室、档案室、书画室、电脑房、管理室、咨询室、员工休息室、教师休息室、外籍教师办公室、外籍教师休息室、男厕所、女厕所、走廊、楼梯间、电梯间。四层：建筑面积2181m包括唱歌室、教师办公室、课间休息厅、器乐室、舞蹈室、健身房、管理室、咨询室、辅导室、男厕所、女厕所、走廊、楼梯间、电梯间。五层：建筑面积1611m包括维修室、杂物间、门厅、管理室、咨询室、基督宗教信仰室、学术交流室、佛教宗教信仰室、男厕所、女厕所、走廊、楼梯间、电梯间。六层：建筑面积207m包括杂物间、电梯机房、值班（广播）室、休息室、楼梯间、走廊。实训楼1号实训楼一层：建筑面积1215m
33、包括看护值班室、库房、客房（含阳台）、门厅、走廊、楼梯间、电梯间。二四层：每层建筑面积1215m包括看护值班室、库房、客房（含阳台）、前厅、走廊、楼梯间、电梯间。2号实训楼共四层，每层建筑面积803m，包括门厅、客房（含厕所、阳台）、库房、护理室、休闲区、走廊、楼梯间、电梯间。3号实训楼3号实训楼共有2栋，每栋建筑面积526m每栋一层：建筑面积298m包括餐厅、厨房、工人房、客厅、客房（含阳台、厕所）、门厅、衣帽间、警卫室、临时会议室、厕所、车库、走廊、楼梯间。二层：建筑面积228m包括厨房、首长卧室（含书房、厕所）、卧室、客房（含阳台、厕所）、厕所、走廊、楼梯间。4号实训楼共四层，每层建筑面
34、积1170m，包括门厅、库房、卧室、走廊、楼梯间、电梯间。5号实训楼一层：建筑面积2546m包括门厅、值班室、休息室、客房、活动室、男厕所、女厕所、走廊、楼梯间、电梯间。二四层：每层建筑面积2546m包括活动厅、值班室、休息室、客房、活动室、男厕所、女厕所、走廊、楼梯间、电梯间。屋顶层：建筑面积181m辅助楼一层：建筑面积1433m包括门厅、辅助用房、开水房、护理室、护士值班室、内庭、残疾人厕所、男厕所、女厕所、走廊、楼梯间、电梯间。二四层：建筑面积1184m包括活动厅、辅助用房、开水房、护理室、护士值班室、残疾人厕所、男厕所、女厕所、走廊、楼梯间、电梯间。五层：建筑面积150m包括库房、休息
35、室、电梯机房、楼梯间。第5章 场址选择与建设条件5.1. 场址选择 XX市国泰阳光老年颐养院建设项目用地位于XX市羊角山区境内。用地范围东临大桥湖，北接城市支路，西边为羊角山山脉，南边为2-4层的私人住宅区，该基地群山环抱，绿水相衬，自然环境优美、宁静，并且基地中部地势平坦。得天独厚的自然环境，是老年朋友沐浴夕阳，共享天伦，修身养性，陶冶情操的佳境、胜境。图5-1 项目地点图5.2. 建设条件1、地形地貌条件整个地块南北高差，东西高差较大，南北面宽为191-253米，东西面宽170-363米。整个地块虽高差较大，但在中部非常平坦，整个地形为东面开敞，北面、西面、南面围合而成的半开放性盆地，且基
36、地内有现状水体两处，东面为沿湖风光带。自然环境优美。2、工程地质条件项目地自上而下上为黏土，下为前震旦冷家溪群泥质、粉砂质板岩，呈强风化。地基承载力150-350kpa，工程地质条件较好。自有记录以来，XX地区范围内只有1556年1月23日发生在巴陵、华容、临湘、平江的地震为破坏震，城中房屋倒塌，压死人畜甚多。根据国家质量技术监督局2001年2月发布的中国地震动参数区划图（GB18306-2001）查得：项目地地震动峰值加速度为0.1g，地震动反应谱特性周期为0.35S，对应地震烈度为度，场地平均等效剪切波速为258（m/s)，场地属中硬场地土，地层覆盖层厚度为20m，是可进行本工程建设的一般
37、性场地。按规定做好构造抗震设防，具体技术标准并报地震主管部门核定。3、气候、水文特征条件气象条件XX地区属于大陆性气候，XX市气象局总结本地区有关气象资料如下：年极端最高气温：39.3极端最低气温：-11.8年平均最高气温：20.8年平均最低气温：14年平均温度：17年平均大气压：1009.6MP年平均相对湿度79%年平均降雨量：1283.3MM最大积雪厚度：33MM年平均风速：2.8M/S（最大风速28M/S）冬季主导风向：北东风、东北风夏季主导风向：东南风水文根据XX市城陵矶水文站提供资料为准（黄海高程）城陵矶最高洪水值：36.42M城陵矶最低枯水值：19.08M4、基础设施条件本项目建设
38、选址地为XX市XX区北港乡奇家村，附近有电网经过，可以满足工程的需要。项目建设用水可以利用附近湖水资源，工地饮用水可以取XX职业技术学院羊角山分院现有水源或用水车运送解决。5、交通条件本项目选址XX市区南面的北港乡奇家村，地处107国道西侧和S306东侧，离XX市区1.9公里，北距京珠高速公路XX连接线2公里，交通十分方便。6、征地、建材、施工条件征地拆迁本项目用地属于XX职业技术学院羊角山分院内土地，基地中部地势平坦。建材和施工条件项目建设所需主要建材如钢材、水泥、砖等，本地市场均可解决，其质量和数量均可满足工程要求。拟建项目地工程地质条件较好。项目所在地的气候条件较好，自然条件对整个工程的
39、影响不大，但应注意尽可能避免在雨季进行施工，以避免施工过程中不必要的麻烦。7、政策条件本项目列为XX市政府重点工程项目，已纳入XX市“十二五”老年事业发展规划，项目建成后享受民政部门公益福利事业单位同等待遇。XX市政府已同意项目下设门诊部，由市卫生部门负责批准并指导该门诊部承担奇家社区的卫生服务工作，并纳入城镇职工（居民）基本医疗保险服务定点范围。项目将享受政府税收优惠政策，且涉及的行政事业性收费全免。第6章 建筑方案6.1. 建筑设计的指导思想与原则1、老年人建筑基地环境设计，应符合城市规划要求。2、老年人居住建筑宜设于居住区，与社区医疗急救、体育健身、文化娱乐、供应服务、管理设施组成健全的
40、生活保障网络系统。3、专为老年人服务的公共建筑，如老年文化休闲活动中心、老年大学、老年疗养院、干休所、老年医疗急救康复中心等，宜选择临近居住区，交通进出方便，安静，卫生、无污染的周边环境。4、老年人建筑基地应阳光充足，通风良好，视野开阔，与庭院结合绿化、造园，宜组合成若干个户外活动中心，备设坐椅和活动设施。老年人居住建筑应按老龄阶段从自理、介助到介护变化全过程的不同需要进行设计。5、老年人公共建筑应按老龄阶段介助老人的体能心态特征进行设计。6、老年人公共建筑，其出人口、老年所经由的水平通道和垂直交通设施，以及厕所和休息室等部位，应为老年人提供方便设施和服务条件。7、老年人建筑层数宜为三层及三层
41、以下；四层及四层以上应设电梯。6.2. 设计依据1、建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001；2、建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006年版）；3、砌体结构设计规范GB50003-2001；4、混凝土结构设计规范GB50010-2002；5、建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008年版）；6、建筑地基基础规范GB50007-2002；7、无障碍设计规范2001年版。6.3. 总平面布置1、总平面布置原则合理确定功能分区，适合的规模并便于分期开发兴建及后期运行和管理。注重生态景观，尊重现状地形地貌，注重环境保护和合理改造，减少对自然环境及原有植被的破坏，巧借自然生
42、态营造景观层次，形成错落有致的建筑群。有明显的空间及功能分区，合理安排健康自理型老人区、介护型老人区、介助型老人区，生活服务区，办公区，室外活动区。各区之间相对独立又方便联系。并且将公共建筑及配套设施穿插其中。使所有建筑都在公建的有效服务半径之 内，再通过广场、雕塑，道路与绿化等规划技术设施进行隔离，取得很好的空间分隔和围透效果，并且方便管理。采用封闭管理与人车分流模式，形成半围合空间，再巧借盆地本身的围合性，营造出恬静、安全、祥和的老年生活氛围。所有建筑的南北向，采光充足，对流通风，能很好的满足建筑卫生防御的要求。2、总平面布置主次入口设在东面，相应设有广场雕塑和主体建筑，能有效扩大视野增加
43、美感，同时在空间序列的表述上有一个完整的交代。以环型道路界定老年护理实训中心组团，结合地势，分为六个相互独立又相互联系的区域，在东西、南北两条轴线的交汇处设一中心广场，以此为中心，来引导整个老年护理实训中心，将其变成一个有机联系的整体，方便今后建设和规划组合的调整。6.4. 竖向规划1、竖向布置原则与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地；满足道路及管线敷设对高程的要求；合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小；满足各区间的便利联系；保护生态环境。2、竖向布置项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入城市排水管网。场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。
44、注重加强项目区环境美化、绿化。6.5. 建筑结构及材料1、结构选型为满足适用安全、经济、施工方便，选用的抗震结构体系应具有必要的强度，良好的变形能力和耗能能力，合理的地震传递途径，因此，本工程1号4号建筑采用砖混结构，5号9号建筑采用框架结构。建筑设计使用年限50年，工程结构的安全等级为二级，地基基础设计等级为乙级，抗震设防类别乙类。2、结构材料本项目拟建场地抗震设防烈度为7度，场地类别为类场地，属抗震有利地段。因本工程尚无地质勘探资料，根据现场踏勘及类比附近同类场地情况，因此，初步考虑采用独立柱基础。采用现浇钢筋混凝土楼板，梁、板、柱砼强度等级均为C30，钢筋选用HRB335级，HRB400
45、级，钢筋强度设计值分别为:Fy=300KN/mm, Fy=360KN/mm。为减轻建筑物总重量及构件截面尺寸，除外围护墙采用实体隔热材料墙体外，内墙均采用轻质砌块分隔。6.6. 抗震设计及荷载取值1、抗震设计烈度：7 2、场院土地类别：类 3、根据建筑物重要性，建筑抗震类别为乙类建筑。 4、抗震等级：砖混为三级框架为二级。 5、永久荷载：各层楼面面层按实际作法取值。6、楼面活荷载标准值办公室楼面活荷载：2.0KN/m走廊活荷载：2.5KN/m车道及车库活荷载：4.0KN/m会议室活荷载：2.0KN/m厕所活荷载：2.0KN/m档案室活荷载：12.0KN/m健身房活荷载：4.0KN/m电梯机房活荷载：7.0KN/m栏杆水平荷载：1.0KN/m楼梯：3.5KN/m7、屋面活荷载上人屋面活荷载：2.0KN/m不上人屋面活荷载：0.7KN/m8、基本风压W0：0.40KN/m9、基本雪压S0：0.55KN/m6.7. 共用工程1、给排水设计依据建筑给水排水设计规范GB50015-2003；住宅设计规