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1、 兴建钢材物流园项目可行性研究报告兴建钢材物流园项目可行性研究报告 建设单位 ： 陕西宝磊钢材管理有限公司 项目联系人 ： 目录目录第1章 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称1.1.2 项目拟建地址1.1.3 项目建设规模与建设内容1.1.4 项目建设投资估算及资金来源1.1.5 项目建设单位概况1.2 项目可行性报告编制依据1.3 项目社会效益1.4 项目可行性研究结论第2章 项目背景和发展概况2.1 项目建设的背景2.1.1 国内物流业发展状况2.1.2 西安市物流行业发展现状及前景2.1.3 项目建设优势2.2 项目发展概况2.2.1 已进行的调查研究项目及其成果2.2.2 场
2、址选择和初步测量工作情况2.2.3 项目建设的必要性2.2.4 项目建设的可行性第3章 市场分析与建设规模3.1 供应预测3.1.1 供应现状3.1.2 供应预测3.2 需求预测3.2.1 国内外市场需求预测3.2.2 价格预测3.3 竞争力分析3.4 市场风险分析3.5 建设规模3.6 物流园类型与物流功能定位第4章 建设条件与场址选择4.1 物流园场址现状4.1.1 地点与地理位置4.1.2 土地权属类别及占地面积4.2 建设地区的选择4.2.1 基础条件4.2.2 西安市地理位置及社会经济发展现状4.2.3 灞桥区地理位置及经济社会发展现状4.2.4 自然条件4.2.5 物流园场址建设条
3、件4.3 场址选择第5章 技术方案和工程方案5.1 技术方案5.1.1 技术方案选择5.1.2 物流作业流程确定5.1.3 主要物流作业流程图，主要经济技术指标表5.2 总平面布置、运输方案5.2.1 总平面布置原则5.2.2 场内外运输方案5.3 土建工程5.3.1 主要构、建筑物工程一览表5.3.2 特殊基础工程方案第6章 环境保护与劳动安全6.1 项目建设和生产运营对环境的影响6.1.1 主要污染源6.1.2 主要污染物6.2 项目拟采用的环境保护标准6.3 治理环境的方案6.3.1 项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响6.3.2 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案6.
4、3.3 施工中的环保6.3.4 使用中的环保6.3.5 绿化措施6.4 环境影响评论结论6.5 环境保护投资估算6.6 劳动保护与安全卫生6.6.1 职业安全卫生主要设施6.6.2 消防措施和设施方案建议第7章 项目组织及实施计划7.1 组织机构7.1.1 管理机构组织方案及体系图7.1.2 工作制度7.2 人力资源配置7.2.1 劳动定员7.2.2 年总工资和职工年平均工资估算7.2.3 员工来源、招聘方案和人员培训及费用估算7.3 项目实施的各阶段7.3.1 企业组织形式7.3.2 经营模式选择7.3.3 施工和生产准备7.4 项目实施进度表7.4.1 项目建设工期7.4.2 横道图7.5
5、 项目招投标第8章 投资估算与资金筹措8.1 估算范围8.2 投资估算依据：8.3 投资估算8.3.1 固定资产估算8.3.2 流动资金估算8.3.3 投资总额8.4 资金筹措第9章 财务与效益分析9.1 评价依据、范围及指标9.1.1 评价依据9.1.2 评价范围9.1.3 评价指标9.1.4 1.4、基础数据9.2 财务评价9.3 经营收入、经营税金及附加估算9.3.1 经营成本费用估算9.3.2 利润及分配9.3.3 财务盈利能力分析9.3.4 清偿能力分析9.3.5 盈亏平衡分析9.4 敏感性分析9.5 主要技术经济指标表9.6 评价结论第10章 社会效益分析10.1 1、投资回报分析
6、10.2 2、社会效益分析第11章 可行性研究结论与建议11.1 结论与建议11.1.1 结论11.1.2 建议第1章 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称兴建钢材物流园项目1.1.2 项目拟建地址该项目位于灞桥区灞桥街道邵平店村能源化工基地内，西临快速干道以北，陇海线以南，庆华铁路专用线以东，灞桥科技园加油加气站以西。（即紧邻外贸仓库以东）1.1.3 项目建设规模与建设内容该项目拟占地600亩，分二期进行建设：一期占地约200亩（新征地100亩，租用100亩），建成市场综合办公楼2座各20层，建筑面积53200平方米、钢贸商铺500间76000平方米、结算中心大楼1座8640平方米、
7、大型钢材现货室内库15座150000平方米、30T-50T行车11部、15T行车20部、铁路专线2条、120T地磅2座。二期占地约400亩，建成30层现代化高级商业写字楼2座68510平方米、钢贸商铺500间79800平方米、30T行车10部、15T行车20部。1.1.4 项目建设投资估算及资金来源经估算，本项目建设总投资为10亿元人民币，企业自筹6亿元，银行贷款 4亿元。1.1.5 项目建设单位概况 项目建设单位：陕西宝磊钢材市场管理有限公司法定代表人：肖芳文陕西宝磊钢材市场管理有限公司系一家集钢材贸易、物流、配送等服务为一体的民营企业，企业注册资本1000万元，系西安首家创建规模化钢贸物流
8、市场的现代化企业。公司拥有专业的管理团队，先进的储运设备、智能化的管理模式，以及高效率、信息化的物流平台，旨在为西北钢贸物流提供专业、优质、高效的服务。 陕西宝磊钢材管理有限公司的投资方拥有雄厚的资金实力，具有多年钢贸物流市场的操作经验，在上海、无锡等地成功投资已具相当规模的钢贸市场，积累了大批稳定、优质的客户资源。现公司已与中国外运集团陕西邵平店分公司签署战略合作协议，完全拥有原中国外运集团陕西邵平店分公司旗下铁路专用线的使用权，此合作事宜为公司筹建规模化的钢贸物流市场奠定了交通运输的夯实基础，也为本项目的实施提供了切实的保障。 1.2 项目可行性报告编制依据一、国家、陕西省、西安市国民经济
9、和社会发展第十一个五年计划；二、西安市商贸流通业发展“十一五”计划；三、陕西省经济技术开发区“十一五”期间产业发展规划及2010年产业发展纲要；四、西安灞桥科技工业园区总体规划；五、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容和要求；六、物流园区分类与基本要求GB/T213342008；七、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；八、建设部发布的工程建设方面的标准、规范、定额；九、建设单位提供的相关资料；十、根据项目需要进行调查和收集的基础资料。1.3 项目社会效益兴建钢材物流园建成后，将首先带动西安地区钢材市场的发展，汇集国内大型钢铁生产企业和中间商，逐渐发展成为钢铁材料的集散中心。在此基础上
10、，将辐射范围进一步扩大，逐渐囊括西北、华中地区。从市场调查的情况看，伴随着新的经济中心的构建和经济快速发展，西安市以及周边地区对金属材料的需求日益增加。在灞桥区邵平店建设钢铁物流交易中心，可以充分利用西安在陕西区域经济中的龙头地位，发挥灞桥区这一新城区与老市区以及咸阳、宝鸡、铜川、渭南等地所处的中心位置和区位辐射优势，因此，在西安东部地区建立一处集钢材交易、仓储、运输、配送的综合性钢铁物流园，已经成为西安市规范钢铁供应市场、加快灞桥区物流发展的必然选择，也是市场发展的必然结果。随着大规模的物流配送，将会有效地降低城市基础设施建设、工业园区建设的成本投入，同时拉动交通、运输、饮食等各类中介机构服
11、务业的经济效益，有利的促进灞桥区域经济快速发展。兴建钢材物流园建成后，投资利税率为17.2%，每年可为地方财政带来7180万元税收，提供4000余个就业岗位，这不仅为地方财政收入做出了巨大贡献，还对减少社会就业压力和稳定社会秩序具有积极的作用。因而，该项目建设符合社会各界的利益要求，具有显著的社会效益。1.4 项目可行性研究结论兴建钢材物流园建成后，将首先带动西安地区钢材市场的发展，汇集国内大型钢铁生产企业和中间商，逐渐发展成为钢铁材料的集散中心。在此基础上，将辐射范围进一步扩大，逐渐囊括西北、华中地区。从市场调查的情况看，伴随着新的经济中心的构建和经济快速发展，西安市以及周边地区对金属材料的
12、需求日益增加。在灞桥区邵平店建设兴建钢材物流园，可以充分利用西安在陕西区域经济中的龙头地位，发挥灞桥区这一新城区与老市区以及咸阳、宝鸡、铜川、渭南等地所处的中心位置和区位辐射优势，因此，在西安东部地区建立一处集钢材交易、仓储、运输、配送的综合性钢铁物流园，已经成为西安市规范钢铁供应市场、加快灞桥区物流发展的必然选择，也是市场发展的必然结果。兴建钢材物流园项目建设在西安灞桥能源化工基地内，紧邻陕西延长成品油管道末站、五洲矿业集团、等开发区大型加工制造业，联系贝斯特物流中心、西安国际港务区物流园区、新筑物流园区等物流结点，辐射西安地区，物流资源丰富，市场潜力巨大。项目建成后，园区建三大平台-物流设
13、施平台、物流信息平台和物流政策平台，具备4大基本功能：物流基地功能、金融结算功能、物流信息港功能、教学科研培训功能。提供多式联运、货运代理、信息交易、金融结算、仓储中转、流通加工、品牌展示等物流服务。整合西安及周边地区的物流资源，带动和提升相关产业及西安工商企业的发展与竞争力，推动西安工业化进程。综上所述，兴建钢材物流园项目符合国家和省市有关促进现代物流产业发展的政策；符合国家和灞桥区经济发展战略，项目建设用地符合灞桥科技工业园区对该宗地的要求；该项目建设方案可行，工程技术方案和运作模式成熟可靠，建设资金有保证，抗风险能力强；该项目建设各方面的条件都已具备，项目实施后对灞桥区经济和社会发展具有
14、重要推动作用，具有较好的经济和社会效益。因此，诚请省、市、区和各职能部门以及银行大力支持，使该项目早日建设，发挥效益。第2章 项目背景和发展概况2.1 项目建设的背景2.1.1 国内物流业发展状况2009年，我国国内生产总值年增长8.7%，GDP首次超过30万亿元，钢、煤、粮等许多工业品产量位居世界首位。全国生产资料销售额达22万亿元，进出口总额超过9600亿美元，我国巨大的经济总量产生出巨大的货物流量和货物价值量，2009年社会货运量达到367亿吨，货物周转量达到10.28万亿吨公里，年增长6.7%。目前，国家已经制定了发展物流产业的相关文件，在2010年3月国家经贸委、铁道部、交通部等部委
15、联合印发的关于加快我国现代物流发展的若干意见中，将“积极采用先进的物流管理技术和设备，加快建立全国、区域、城镇、企业等多种层次的，符合市场经济规律、与国际通行规则接轨的，物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化现代物流服务网路体系”作为我国物流产业发展的总体目标。据专家预测，“十一五”期间的5年中，将是我国物流产业发展成熟的“黄金时期”。目前，国内钢铁的产量已经位居世界第一，但是从市场调研的情况来看，由于国内的铁矿属于贫铁矿，以目前国内钢铁企业的生产技术对其加工的成本较高，所以，国内多数钢厂的原材料铁矿粉大约有70%依靠澳大利亚、巴西、印度等国的进口。并且，我国近年来的经济快速、
16、平稳的增长，对国内对钢铁的需求量一直居高不下，这其中蕴藏着巨大的市场空间，从而为今后发展钢铁物流业奠定了市场基础。2.1.2 西安市物流行业发展现状及前景西安物流业要以提高和完善物流产业素质为目标，在抓好现有物流资源整合的基础上，重点引进国内外品牌企业，实现物流资源的合理配置，积极引导原来属于不同部门的仓储、运输、货代、联运、集装箱运输以及批发零售业依照市场化原则，运用改组联合、收购兼并、股份合作、租赁承包、分块搞活等多种形式和办法进行资产重组，提升传统物流企业服务功能，扶持产生一批现代物流专业公司和配送公司，并做强做大3-5家具有较强竞争实力的第三方物流企业。针对西安作为东西部商品聚散中枢的
17、地位优势，结合生产资料和生活资料多为东进西运的流向特点，以及公路、铁路交通运输为主、航空交通运输为辅的实际情况，按照西安城市总体规划布局要求，从2006年到2010年，加快 “1-6-10”即一个物流园区、六个物流中心、十个配送中心的建设布点步伐。2.1.3 项目建设优势灞桥区的交通优势主要体现在区位枢纽化、交通立体化、道路骨架“二级”化。灞桥区东与临潼区、蓝田县接壤，西与雁塔、新城、未央三区相连，南与长安区为邻，北以渭河为界与高陵县隔水相望。其独特的地理位置，使灞桥区的交通成为西安市与陕北、陕南及我国中原地区重要的交通枢纽。灞桥区境内航空、铁路、公路交织成网，形成交通立体化。航空方面：西安咸
18、阳国际机场，是西北地区最大的航空港，开辟有通往世界各地以及全国各地区的航班，其机场距灞桥区仅40公里，境内有高速公路可直抵机场。西安窑村临潼机场，是新开辟的一处军地两用机场，是承接多项业务的空运机场，与灞桥区相距仅10公里。铁路方面：陇海铁路横贯东西，西康铁路连接南北，有六条铁路专线延伸到六个街道，西北最大的铁路货运中心西安车站位于灞桥区境内。公路：上海至伊宁312国道，包头至南宁210国道，101、102、211省道从灞桥穿境而过，西临、西蓝、西阎和陕沪高速公路分别从灞桥区起步，西安市的绕城高速公路，过境高架桥环绕灞桥区北部、南部，即将建成的东三环成为贯通灞桥区南北的大动脉，为高起点的发展现
19、代化物流业奠定了基础。近年来，灞桥区进一步加快道路交通基础设施建设步伐，拓宽改造了咸宁路浐河桥、华清路浐河桥、战备路灞河桥、灞桥老桥；建成了纺渭路、草临路，拓宽改造了水安路、纺南路；改造了一批背街小巷，打通了一些断头路，累计新建、改建城市道路和交通道路290公里，使区内以“三纵六横”为骨架的交通网络更为顺畅和便捷。随着省市交通发展战略的调整，国家政策的倾斜和西安市政府的要求，灞桥区农村公路建设将迎来一个全新的发展阶段，为全区经济建设奠定坚实的发展基础。因此，经营潜力大，极有发展前景。随着经济的快速发展国内外投资的不断增加和国家西部大开发的落实，西安市在西北地区的经济龙头作用逐步显现，现代物流产
20、业是西安着力培育和发展的新兴产业之一。加快发展现代物流业，对于西安实现“建经济强市、创西部最佳”的奋斗目标、拓展新的经济增长空间具有十分重要的意义。目前，西安现代物流业正处于起步发展阶段，总体规模较小，发展水平较低，但发展潜力巨大。西安灞桥区内集中了2-3家钢铁、废钢经营的龙头企业，每年储运、销售钢材近200万吨，积累了丰富的钢铁经营经验，建立健全了钢铁供销网络。陕西宝磊钢材管理有限公司就是其中一支有多年钢铁经验和供销网络的生力军。通过多年的不懈努力，我公司旗下的钢材销售企业在国内行业内树立了良好的声誉，许多钢厂、钢材使用客户一直对陕西宝磊钢材管理有限公司的钢铁资源和企业信誉都有极高的评价，为
21、陕西宝磊钢材管理有限公司下一步在灞桥区邵平店建设兴建钢材物流园区带来了丰富的市场资源，并孕育着巨大的潜力。在这种大背景下，工业经济的支柱性原材料钢材的需求量连年增加，目前，西安市每年需要钢材已达1000多万吨，但是，西安市目前的钢材物流交易市场均已无法满足区域经济发展的需要。西安得天独厚的地理位置对于发展钢铁物流具有十分明显的优势，建设一个高水平、综合性的钢铁物流园对于西安灞桥区的发展和对当地经济的拉动作用将会逐步显现出来，同时增加了灞桥区的就业岗位。正是基于以上种种考虑，陕西宝磊钢材管理有限公司在经过多方考察，邀请众多国内知名专家进行多次论证后，决定在灞桥区邵平店投资建设兴建钢铁物流园。该物
22、流园的建设将彻底改变西安市目前的钢铁市场供应交易格局，形成以西安东部为中心的钢材贸易、集散中心，其对于灞桥区的直接经济贡献和间接经济拉动作用以及解决劳动就业问题都将起到巨大的作用。2.2 项目发展概况2.2.1 已进行的调查研究项目及其成果资源调查，包括原料、水资源、能源的调查。市场调查，包括全国性和地区性市场情况调查；市场供需趋势调查。社会公用设施调查，包括运输条件、公用动力供应、生活福利设施等的调查。拟建地区环境现状资料的调查，包括拟建地区各种主要污染源以及其排放状况，大气、水体、土壤等目前环境质量状况等。2.2.2 场址选择和初步测量工作情况一、该场址设置符合当地城镇建设总体规划要求；二
23、、该场址对周围环境不产生污染；三、该场址与当地的大气防护、水资源保护、大自然保护及生态平衡要求相一致；四、该场址位于西临快速干道沿线，有庆华铁路专用线与陇海线相连，交通十分便利；五、该场址当地劳动力资源的来源、技术水平、工作习惯、工资水平均符合兴建钢材物流园的需要。2.2.3 项目建设的必要性一、 兴建安钢材物流园的建设，预计年营业收入：120000（客户800*150万元/客户年=120000万元/年）万元，每年可贡献税收7180万元。二 、兴建安钢材物流园的建设，将引进800家企业进驻，可提供就业岗位4450（客户800*4个/客户=3200人,物流园定员1250人）个，运货量300-50
24、0万吨，仓储量300万吨，1000个停车位，汇集1000家国内外知名品牌厂商和上万种各种品牌产品同时通过物流园采购、分销、集散的商品总值将高达300-500亿元。三、兴建安钢材物流园的建设，采用国外新兴的融资方式，通过与银信部门合作，为企业通过仓储质押融资贷款提供仓储服务，帮助中小企业融资扩大生产能力，加大技术研发能力，企业可以提高产品质量，改变产品结构，从而增强企业竞争力，可增加地方的税收7180万元。四 、兴建安钢材物流园的建设，能为投资企业带来收益47870万元/年。五、兴建安钢材物流园的建设，不仅可灞桥区工商企业提供完善的物流配套服务，也将进一步提升及改善灞桥乃至整个西安的投资环境，降
25、低制造成本，促进地方经济的发展，提高企业核心竞争力，进而吸引更多国内外投资者在当地的投资。六、 该项目采用现代信息化管理，节约能源，减少环境污染，有助于灞桥区乃至整个西安市提高物流科技信息化水平。2.2.4 项目建设的可行性 本项目建成投入使用后，将极大地提高西安建材市场的档次，利用其吸纳的功能，产生强大的辐射和龙头作用，形成巨大的拉动作用，将带动一些商场、停车场、邮电所、宾馆、旅社、医院以及各类企业逐渐形成，使地区的经济发展能够以此为基地和依托，牵引和辐射周边地区，成为消化剩余劳动力的安置点，经营者走向市场的依托点，农民改变生存环境的转折点和实现小康的切入点，同时也可以培植经济的新增长点，拉
26、动内需，增加地方收入。考虑到目前西安正处于高速发展期，建筑市场发展前景广阔，人民生活水准日益提高，进而对家居环境及生活质量的要求也在不断提高，因此新型建材、汽车市场的建设势在必行。因为本项目可以充分利用好本地区的资源优势，将有利促进西安城市目标的实现，因此，本项目建设方案可行，建议政府及各相关部门能给予该项目大力支持，使之尽早付诸实施。 综上所述，本项目的建成，对扩大内需，拓展物流市场，使我省企业产品在省内外更多的占有市场份额极为有利。且该项目的再发展前景好、投资风险小，是可行的。第3章 市场分析与建设规模3.1 供应预测3.1.1 供应现状1、 物流基础设施日臻完善（1）基础设施规模迅速扩展
27、，综合运输网络初具规模近年来，西安市加快了交通基础设施的建设，初步缓解了交通运输对国民经济发展的制约，使其无论在总体规模还是在连贯程度与覆盖范围等方面均处于良性的发展局面。在规模建设方面，至2009年底，全市公路通车里程12159公里。在网络建设方面，在交通运输设施规模不断扩展的同时，西安市综合运输体系的基础设施结构逐步改善和优化，现代化的综合运输网络初步形成。咸阳机场与全国20多个大中城市有航班往来；陇海铁路通过西安市与全国铁路网连接；上海至伊宁312国道，包头至南宁210国道，101、102、211省道从灞桥穿境而过，西临、西蓝和西阎高速公路分别从灞桥区起步，西安市的绕城高速公路、陕沪高速
28、、过境高架桥与东三环成为贯通灞桥区南北的大动脉，为高起点的发展现代化物流业奠定了基础。（1） 技术装备水平大幅提高，运输整体实力进一步加强西安市交通基础设施与运输装备的科技含量不断提高，各种运输方式基础设施的技术等级与运输装备的整体实力不断加强。（2） 通讯网络不断完善，高效率的现代化通讯网络初步形成西安市已经形成程控交换机为主体，大容量光纤、数字微波传输为主，有线和无线通讯相结合、基本业务与增值业务相互促进的现代化通讯网络。2、 专业批发市场不断完善目前西安市拥有各类市场508个，其中生活资料市场432个、生产资料市场76个。3、 物流企业发展迅速近年来，全市物流企业发展势头迅猛，物流企业的
29、型态及服务方式都呈现出多样化的趋势，而且正在向规模化、专业化和系统化发展。3.1.2 供应预测近几年我国钢材需求的增长速度超过了“固定资产投资增长4%，钢材消费量增长5.6%”的平均水平，出现这种情况的主要原因：一是占钢材消费40%的房地产投资迅速上升；二是基础设施建设大规模展开，消费了大量钢材；三是使用钢材较多的机电制造业如汽车、发电设备、机床等近年增长幅度都在30%50%。从钢材供应情况来看，国内钢铁生产厂家已经基本达到满负荷生产，但仍无法满足国内钢材需求。针对这种情况，国内大型钢铁企业纷纷上马新的高炉，以进一步迎合市场需求。为此，有些业内人士提出国内钢材市场可能已经“偏热”，但专家指出，
30、实际情况并非如此。原因在于，目前国内钢材市场上的钢材均做为生产资料被应用到实际建设当中，没有出现中间商恶意屯货、炒作情形。之所以出现钢材市场趋暖，是由于国家几年来一直坚持的大量的基础设施建设投资带来的积极效应，同时这种效应将在较长一段时间内持续发挥作用。再有，从现在国家西部大开发战略的实施和国内房地产等行业的发展趋势来看，今后几年国家对基础建设的投资不会出现回落，甚至有进一步扩大的趋势，这种持续性的投资是国内钢材市场发展的原动力。基于以上因素，有关行业专家预计，国内钢材市场在近58年时间内将保持持续向好的态势。3.2 需求预测3.2.1 国内外市场需求预测1、与强大的产业基础相适应的各种货物运
31、输量日益增长、物流需求规模不断扩大随着经济不断发展，西安市的物流需求规模不断扩大。2008年西安全部货运量为14532.00万吨，货物周转量为1631268万吨，根据西安灞桥区2009年的统计，灞桥区的家电、家具、涂料、花卉等产品和钢铁、塑料等原材料的流通量占整个西安地区的20%。灞桥区2009年完成的道路货物运输量为5328万吨，货物周转量达28.63亿吨公里。预计近五年内其道路货物运输量和货物周转量以后每年保持5%和0.5%的递增。2、专业化的物流服务需求已开始显现，发展势头较好具体表现在：一是外商企业对高效率、专业化物流服务需求量大且增长快；二是大型优势企业开始尝试和利用专业化物流服务；
32、三是新兴经济领域如快递服务、电子商务等行业，对物流配送服务的需求日益增多。3、物流园的供应商为主要为该地区的家具生产商、经销商、批发商，农产品加工者，中小型企业，钢铁、塑料、陶瓷等生产商和经销商以及西安市、灞桥区的家具、家电、机械制造等经销商和批发商。4、物流园的消费条件：道路交通条件好；满足生产商、供应商、经销商和批发商的需求。 5、物流园在使用中可能产生的新用途：向上可以延伸到市场调查与预测、采购及定单处理；向下可以延伸到配送、物流咨询、物流方案的选择与规划、库存控制决策建议、货款回收与结算、教育与培训、物流系统设计与规划方案的制作等等。3.2.2 价格预测该地区现有仓储租金为：45-55
33、元/平方米月，预计五年内每年会有10%的涨幅；商铺80-150元/平方米月，近五年内预计每年会有10%-20%的递增；交通法实施后，国内货运市场价格有走高的趋势，货运价格预计五年内每年将有2%的递增；装卸为20-25元/吨，预计变化不大；集装箱装卸重箱300元/箱左右，空箱150元/箱左右。3.3 竞争力分析3.3.1兴建钢材物流园的优势1、信息系统优势兴建钢材物流园的综合物流信息系统是一种技术先进的、普及性高的多媒体综合物流信息系统，系统引进国外物流配送中心的规划设计和运作管理经验，将在西安市建成一个先进的、可示范推广的现代物流中心。2、区域优势兴建钢材物流园是专业从事物流配送，实现商品由供
34、应商向零售商、零售商向其分店移动的功能齐全的现代化大型第三方物流配送中心，以生产商及其在西安的代理商、经销商和本地零售商为服务对象，以龙钢 酒钢 宝钢、首钢、鞍钢、本钢、武钢、沙钢、永钢、包钢等全国主要钢铁厂生产的线材、螺纹钢、管材、板材、型材等各类钢材以及不锈钢、彩涂板等高附加值的精品钢材等为适配商品，以西安市及其周边区域为配送范围。 3、技术设备先进，物流配送能力大兴建钢材物流园将拥有大型等离子显示屏（PDP）、自滑动货架、流动货架、电动叉车、升降平台、箱式货车等国内一流的专业物流设备，具有日处理20000箱商品的物流能力，可广泛用于日化、医药、小家电等具有多品种、少批量、高周转特点商品的
35、分拣和配送。4、管理优势兴建钢材物流园将应用与国内外大型软件开发公司共同设计开发的具有国际水平的物流配送中心信息管理系统进行管理，实现了单证处理、仓储、运输、搬运装卸、流通加工、分拣配货、配送、退货、补货、鲜度管理、计费处理等业务的全程电子化管理，同时还可为客户提供多种类的商品流通加工增值服务。 5、资源整合，实现双赢兴建钢材物流园以与客户建立协同双赢伙伴关系，帮助客户整合内外物流资源，提高物流增值水平，降低物流费用的经营理念，为各类企业提供西安及其周边范围的高水平物流服务。向上可以延伸到市场调查与预测、采购及定单处理；向下可以延伸到配送、物流咨询、物流方案的选择与规划、库存控制决策建议、货款
36、回收与结算、教育与培训、物流系统设计与规划方案的制作等等。3.3.2兴建钢材物流园的机会一 、国际化机遇当前我们面临的最大机遇就是我国加入WTO，中国将全面参与国际竞争。在世界经济走向区域化和一体化的过程中，首先要解决的是物流的区域化和一体化。在物流走向区域一体化中，在西北地区西安市物流具有率先实现一体化的客观性和必要性。二、 市场化机遇加入WTO后，我国政府的职能转换和国有企业改革的步伐明显加快。党的十六、十七大在深化改革方面做出了新的战略部署。市场化水平的提高，对兴建钢材物流园的发展提供了体制保障。兴建钢材物流园可以利用自身的优势，加快体制创新的步伐，率先实现与国际市场接轨。三 、信息化机
37、遇中国正在抓紧推进国民经济信息化，通信基础设施的完善和发展，电子信息技术的迅速提高，将大大加强兴建钢材物流园的发展进程。兴建钢材物流园可以充分利用灞桥通信基础设施较好、软件产业发展较快的优势，按照现代物流园发展的要求，加快推动企业信息化进程，创造一个国际水平的信息网络平台。3.3.3兴建钢材物流园的制约因素从建立区域物流园的高标准来要求，也有兴建钢材物流园自身存在的问题和困难：1、 产业聚集度还不够，经济总量不够大。灞桥产业发展的聚集效应还不够，市场增长缓慢；中小企业配套加工能力较弱，难以形成大进大出的生产物流和销售物流。2、 物流服务的需求不足。特别是国有企业由于工作惯性和利益局限，习惯于大
38、而全、小而全的管理体系，大批工商企业不愿意将物流业务外包。3、 竞争地位恶化：主要是国内其他省市物流的先前优势。4、 专业人才的寻求。物流高层次的管理人才相对缺泛。3.3.4兴建钢材物流园的挑战1、 物流资源与物流的有效供给是有限的。周边其他城市积极抢占物流市场，具有发展现代物流的先发优势。2、来自自身的挑战。兴建钢材物流园在发展中还有许多关系尚待理顺，内部整合力不强。3、新的竞争者进入行业和用户需要与爱好进一步转变，以及通货膨胀增加等。3.4 市场风险分析在本项目实施过程中，不可避免地会遇到各种各样的风险，此项目的风险主要包括：投资策划风险、设计和技术风险、金融服务风险、责任范围风险、工程建
39、设风险、人力资源风险、经营风险（例如：营销策略及市场操作失误，面对竞争时应对不当）、同行竞争的市场风险（例如：合作方的不稳定性甚至倒戈，强大的竞争对手进入本市场，营销策略被模仿）、政策风险、资金流风险和不可抗拒力的风险。3.5 建设规模该项目拟占地600亩，分二期进行建设：一期占地约200亩（新征地100亩，租用100亩），建成市场综合办公楼2座各20层，建筑面积53200平方米、钢贸商铺500间76000平方米、结算中心大楼1座8640平方米、大型钢材现货室内库15座150000平方米、30T-50T行车11部、15T行车20部、铁路专线2条、120T地磅2座。二期占地约400亩，建成30层
40、现代化高级商业写字楼2座68510平方米、钢贸商铺500间79800平方米、30T行车10部、15T行车20部。 整个物流园以绿化为铺垫，水系作串联，功能为线索，道路为构架，生态为理念，商业为中心铺叙全区的空间联系。3.6 物流园类型与物流功能定位兴建钢材物流园其功能定位为面向西安，辐射周边，发展以零担、快运和仓储为主的第三方物流业，远期开展集装箱物流业务，建设成为全市规模最大、技术最先进、服务质量最高，辐射陕西省及西北地区的区域物流商业中心。兴建钢材物流园以社会化物流的仓储、运输为主，侧重城市及市域的物流商业配送，提供多项专业运输服务，为灞桥区及其周边地区工商企业提供全方位、多功能的社会化物
41、流服务，它的建设将有效缓解灞桥公路货运站场基础设施的功能不全和能力不足，促进公路货运的快速发展。兴建钢材物流园定位为我国区域性钢材物流交易中心，供方主要以全国大型钢铁企业、国内大的钢铁经销商和一小部分的零售商为主，其辐射半径首先是西安周边，进而辐射陕西省及西北、华中部分地区。目前，我国其他地区尤其是南方省份，钢铁物流业发展十分迅猛，年交易额达几十亿元，不但为地方财政收入做出了巨大贡献，同时，也拉动了当地的其他行业发展。陕西省及周边地区虽然拥有众多大型钢铁企业如龙钢、酒钢、晋钢、八一钢、华钢，但长期以来缺少综合性的交易平台，兴建钢材物流园的建设设想正是看准了这一市场空间，并在前期大量充分的科学论
42、证的基础上提出来的。随着中国加入WTO，西部逐渐成为外商投资开发的热土。据相关统计数字，西安市在入世后已经成为中国吸引外资最多的城市之一。而伴随着投资的增加，基础设施建设对钢材需求量将逐步增加。基于这种原因，在西安建立一个大型钢铁物流园将成为大势所趋。兴建钢材物流园建成后，将首先带动西安地区钢材市场的发展，汇集国内大型钢铁生产企业和中间商，逐渐发展成为钢铁材料的集散中心。在此基础上，将辐射范围进一步扩大，逐渐囊括西北、华中地区。从市场调查的情况看，伴随着新的经济中心的构建和经济快速发展，西安市以及周边地区对金属材料的需求日益增加。在灞桥区邵平店建设兴建钢材物流园，可以充分利用西安在陕西区域经济
43、中的龙头地位，发挥灞桥区这一新城区与老市区以及咸阳、宝鸡、铜川、渭南等地所处的中心位置和区位辐射优势，因此，在西安东部地区建立一处集钢材交易、仓储、运输、配送的综合性钢铁物流园，已经成为西安市规范钢铁供应市场、加快灞桥区物流发展的必然选择。第4章 建设条件与场址选择4.1 物流园场址现状4.1.1 地点与地理位置 该项目拟选地址位于西安市灞桥区灞桥街道邵平店村（能源化工基地内），西临快速干道以北，陇海线以南，庆华铁路专用线以东，灞桥科技园加油加气站以西。（即紧邻外贸仓库以东）4.1.2 土地权属类别及占地面积土地权属类别：集体所有，所有权者为邵平店村占地面积：约600亩 土地用途：仓储物流4.
44、2 建设地区的选择4.2.1 基础条件4.2.2 西安市地理位置及社会经济发展现状西安市位于我国西部，省会西安为全省政治、经济、文化、科技中心和交通枢纽。航空方面：西安咸阳国际机场，是西北地区最大的航空港，开辟有通往世界各地以及全国各地区的航班，其机场距灞桥区仅40公里，境内有高速公路可直抵机场。西安窑村临潼机场，是新开辟的一处军地两用机场，是承接多项业务的空运机场，与灞桥区相距仅10公里。铁路方面：陇海铁路横贯东西，西康铁路连接南北，有六条铁路专线延伸到六个街道，西北最大的铁路货运中心西安车站位于灞桥区境内。公路：上海至伊宁312国道，包头至南宁210国道，101、102、211省道从灞桥穿
45、境而过，西临、西蓝和西阎高速公路分别从灞桥区起步，西安市的绕城高速公路，过境高架桥环绕灞桥区北部、南部，即将建成的东三环成为贯通灞桥区南北的大动脉，为高起点的发展现代化物流业奠定了基础。使西安地区成为陕西省经济发展的增长极，西安市的流通优势可以通过西安地区进一步辐射全省及相邻省份。目前，西安市社会和经济发展的基本现状是体制转换取得突破性进展，市场经济体制初步建立，全市非公有制经济占国内生产总值比重达33.4%。经济实力明显增强，结构调整取得重大进展，产业结构、产品结构、技术结构、所有制结构和城乡结构进一步合理。基础设施建设步伐加快，城市功能明显增强，基础设施投资200亿元，完成重大项目100多个。已经形成公路、铁路、航空、水运等多种运输形式的立体交通网络，电力、电信、邮政、供水以及安居工程、文化、娱乐、旅游设施建设步伐加快。人民生活明显改善，社会保障制度初步建立，城市居民人均收入7990元，农民人均收入5862元，最低生活保障、养老保险、医疗保险等社会保障制度初步确立。西安商贸在“流通活市”战略指导下，成为全市最有潜力、最具活力的优势产业，一个以多种经济成份并存的大中小结合、高中低档俱全，综合市场与专业市场相配套的市场网络已基本形成,并迅速拓展为全省及西北地区大市场、大贸易、大流通的中心。4.2.3 灞桥区地理位置及经济社会发展现状灞桥桥区位于西安市中心城区东部，辖区东起骊山主峰