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1、土地经济学省级精品课土地经济学试卷库（适用于本科生）河北农业大学商学院第一套一、概念题（共30分）1土地开发2农业土地经营规模3土地抵押权4行政划拨5垄断地租6区位地租7土地纯收益8土地市场的微观管理9土地改革10土地利用规划二、简答题（共32分）1简述实现土地利用目标的手段。2简述土地管理的具体任务。3简述要在尽量减少占用农地的条件下实现非农用地的供求平衡，应采取什么措施？4中国城市土地使用制的改革的突出表现？4简述土地合理配置的原则。 三、分析题（共24分）目前保定市建成区面积平方公里，到年规划为平方公里。按规划功能区布局，其西北部为高新技术开发区，东南部为工业区，东北部为高校教育区布局。
2、用市场经济理论和市场运作方式，分析解释如下问题：（一）30公顷规划用地逐步转变为城市国有土地，揭示其权属转变市场运作程序与要求；（12分）（二）高新技术开发区已招标方式出让土地，开发商甲选地公顷建高档服装厂，解释甲获得土地的市场运作程序。（12分）四、计算题（共14分）宗地A已得到规划许可，可建一幢5层办公楼，总建筑面积为8000平方米，现正招标出让其50年的使用权，某开发公司已进行了市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后即可对外出租，出租率估计为90，年租金为300元/平方米，建筑费和专业费预计为1000元/平方米，第一年投入40，第二年投入60，贷款年利率为12，年出租费用为
3、年租金的25，当地房地产综合还原率为8，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15，取得土地使用权的法律、估价等专业费用为地价的3，试估算开发商所能支付的投标地价款。（18分）参考答案与评分一、概念题（共30分）1广义土地开发泛指把尚未利用的土地经过清理、整治，使之可投入利用；狭义的土地开发即土地开垦，是指把适于耕作的生荒地经过开垦变为耕地种植农作物。2指农业生产经营单位的土地或耕地的数量。3指土地受押人对于土地抵押人不移转占有并继续使用收益而提供担保的土地，在债务不能履行时可将土地的拍卖价款作为受清偿的担保物权。4是指土地由国家行政机关调拨使用。5是指直接生产者在生产中所创造的剩余生
4、产物被土地所有者占有的部分。6指经营不同区位的土地所获得的收益差额。7是将土地的纯收益按一定的还原利率资本化，在一定的贴现利率下，土地未来纯收益的贴现值总和。8是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的集合。9国家通过政权的强制力量对土地所有制进行普遍的改革。10对过去土地利用经验的系统总结，并用于指导今后土地利用规划的实践，既包括对未利用土地的开发利用设想，也包括对已利用土地的合理调整及挖掘土地潜力的措施。二、简答题（共32分）1（1）国家应制定土地法、土地规划法等法律法规。（2）制定土地利用规划。（3）改革土地使用制度。（4）由政府直接控制农地向非农用地的转移。（5）税收对于实现土地
5、利用的目标也是一项重要手段。2（1）保护土地所有权与使用权。（2）调整土地关系。（3）对土地所有权和使用权的必要限制。（4）保证土地资源在国民经济各个部门和各个项目上的正确分配与合理利用。（5）实施土地有偿使用制度并正确课征土地税收，保证国有土地的地租收归国家，通过土地税收和土地有偿使用集中国家财政资金。3（1）搞好城市规划，实现城市土地合理功能分区，提高城市土地利用规模效益。（2）实行城市综合开发建设，提高城市土地利用效率。（3）抓紧进行旧城区拆迁改造，充分利用城区闲置土地和利用率低下的土地。（4）向城市土地空间发展，实行城市土地的立体利用。4中国城市土地使用制的改革有一个发展过程。这个发展
6、过程，突出表现在如下五个方面：（1）征收土地使用费（税）；（2）开展土地使用权有偿出让和转让试点；（3）制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规；（4）修改宪法和土管理法；（5）制定全国性土地使用权出让和转让法规与全面开放土地市场。5（1）地域分异原则。（2）区位利用原则。（3）生态系统平衡原则。（4）系统综合原则。三、分析题（共24分）答：（一）将公顷规划用地逐步转变成为城市国有土地，其权属的转变是由集体所有土地转变成为国有土地。其实现的过程是征用的过程。土地征用，是国家强制性的将农民集体所有土地转变为国家建设用地，并对农民集体实行一定经济补偿的行为，是由政府实施的一种强制性的行为。土地征用的
7、程序：、国家根据城市规划建设需要，确定征用土地的范围。这其中也要兼顾农民集体的利益。、对征用的土地进行地价评估，一般是按照土地征用前平均产值的倍（不超过倍）进行定价，这其中要考虑土地的青苗，地上建筑物，劳动力等各方面的因素的收益与价格。、向集体所有土地进行征用，其中要采取各种手段和措施，当然要协调好农民、集体、国家的关系。土地征用得要求：、国家应严格限制征用土地的范围：国家进行大型基础设施建设，城市规划发展，工矿等用地真正是国家为公共利益的需要，才能进行征地、在土地征用过程中，要尽量协调国家与集体的关系，不会损害农民利益。、尽量征地不是依市场价格购买，但部分价格依市场价格决定，我们要对土地价格
8、进行评定，不能由一口价说了算。答：（二）答：甲获得土地市场运作程序：第一，供给者发布相关事宜；第二，高新技术开发区组织招标小组，先对出让土地的基本情况，使用年限，用途规定制定符合条件的单位和个人等等进行半公开的通知；第三，确定土地出让方式为招标方式。甲获得土地使用权是以招标的方式获得，土地权属变化清晰，程序合法。四、计算题（共14分）开发后的房地产年净收益：=300*8000*90%（1-25%）=1 620 000元； 房地产总价：=1620000*12.19=19 746 401.1元；设地价为x，则开发成本为：=1000*800040%（1+12%）1.5+60%（+12%）0.5+x（
9、1+12%）2-1+19746401.1*15%=11833960.17+0.2544x所以有：19746401.1-x=11833960.17+0.2544x X=6307749.5元；所以投标地价款为：=6307749.5/（1+3%）=6124028.6元第二套一、概念题（共30分）1土地供给2土地利用3土地保护4土地所有制5土地的经济供给6土地利用管理7土地产权8土地使用权终止9收益还原法10市场比较法二、简答题（共32分）1简述农业土地规模效益的内涵。2社会主义级差地租的性质与特点？3简述影响土地价格的政策因素？4土地市场宏观管理的任务和内容。三、论述题（共24分）1现阶段我国如何实
10、现耕地供求平衡，缓解人口对耕地的压力。2试述实现农业土地规模经营的基本条件。四、计算分析题：（14分）1.某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在此地块上建戌建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元，据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5和6，每年需支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4，年维修费
11、为重置价的2，年保险费为重置价的0.2，试根据上述资料估算A地块在2004年11月在土地使用权价格。（本题14分）。参考答案与评分一、概念题（共30分）1指可利用土地的供给，即地球所能提供给社会利用的各种生产和生活用地的数量。2土地利用是人类通过与土地结合获得物质产品和服务的经济活动过程，这一过程是人类与土地进行的物质能量和价值、信息的交流、转换过程。3指依据自然生态规律采取各项保护措施或在利用土地时，停止采用原来的破坏性措施，从而达到保护土地资源的目的。4指人们在一定社会制度下拥有土地的经济形式。5指在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途土地的供给
12、。6是国家通过一系列法律、法规和政策，采用行政的、经济的和规划计划等手段，确定并调整土地利用结构、布局和方式，以保证土地资源合理利用的一种管理。7指存在于土地之中的排他性完全权利。8是指土地使用者作为出租人，将土地使用权，同地建筑物和其它附着物，租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。9是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。10是以收益为目的土地及与此有关的设施、劳动及经营的诸要素的组合所产生的总收益，扣除资本、劳力、经营按其对总收益的贡献度所得到的收益额，剩余的就是土地纯收益。二、简答题（共32分）1（1）适宜于人类生产生活的气候条件；（2）适宜于植物生长的土壤质地和气候条
13、件；（3）有可资利用的淡水资源；（4）有可供人类利用的生产资源；（5）一定的交通条件。2（1）农业生产工具的类型。（2）农业劳动对象的不同。（3）土地资源和劳动力的数量。（4）农业劳动力的素质。3（1）国家发展政策（2）土地利用计划与规划（3）价格政策（4）税收政策4（1）保护土地资源和良好的生态环境（2）实现土地优化配置（3）保证土地价格的基本平稳。三、论述题（共24分）1（1）通过退林还地、退渔还田等措施恢复一部分耕地。（2）鼓励农民和其他社会力量开垦荒山、荒地、海涂、河滩以及工矿废弃地以增加耕地面积。（3）提高耕地利用率和生产能力，间接增加耕地面积。（4）加强用地的行政管理。（5）政府制
14、定地价等方面的优惠政策，鼓励投资者多用建成区土地，少占用耕地。（6）深入进行土地使用制度改革，建立一套节约用地的机制。（7）进行土地管理体制改革，探索出一条适合中国国情的、有利于控制耕地占用速度的土地管理体制。2（1）农村非农产业发达，农业劳动力已大量转移到非农产业就业，且这些劳动力转移后获得相对长期稳定的职业和收入。这样，在一定的空间范围内，农业劳动力人均负担的耕地面积才能增加，扩大农业土地经营规模才成为可能。（2）农机化水平的提高。农机化水平的提高，要求经营土地面积的扩大有利于农机的充分利用。在以手工和畜力为主进行操作时，自然就不存在扩大规模的客观动因。（3）农业社会化服务的加强。一般说来
15、，较大规模经营的成功与否，在相当大程度上取决于农业产前、产中、产后的社会化服务状况。这种服务的项目愈广泛、质量愈高，农业土地适度经营规模的实现可能性也愈大。（4）经营者素质的提高。大规模经营与小规模经营相比，肯定需要经营者有较高的素质。这些素质包括经营者的知识的广度和深度、管理能力、责任心等。（5）集体经济具有较强的经济实力，有能力在规模经营的起步阶段给予经营者一定的经济扶持，并能在受灾年景给予经济保险，也是一个重要条件。四、计算题：（共14分）项目计算公式计算结果分值房地年纯收益：30*12*4001440002年税金20*40080002年管理费30*12*400*4%57602年维修费1
16、500*400*2%120002年保险费1500*400*0.2%12002年折旧1500*400/4912244.92年费用合计39204.92房地年净收益144000-39204.9104795.12建筑物年净收益400*1500*（1-3/49）*6%33795.922土地年净收益104795.1-33795.970999.182土地价格70999.18*17.8812694655第三套一、概念题（共30分）1土地利用规划2土地开发3土地保护4区位地租5农业经营规模6农业土地经营规模7土地计划利用8土地制度9土地所有制10土地所有权二、简答题（共32分）1简述我国应如何实现耕地供求平衡。
17、2土地资源管理的特点。3简述中国土地市场的特点。4发展土地金融业的意义。三、论述题（共20分）1试述土地市场宏观管理的手段与措施。2发展中国土地金融业与房地金融业的对策。三、计算题（共18分）某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据该地条件，选择了与之类似的三宗已成交案例，这些宗地的使用年期都是50年。几宗地块的比较条件如下：待估土地用途成交（或评估）日期成交价格（元/平方米）容积率区域条件个别条件位置基础设施交通地势形状其他案例A住宅1993.101200 2000000案例B住宅1993.121300 3-2%-1%-2%-2%+3%-3%案例C住宅1993.41400 33%-2%0+1
18、%0-3%待估宗地住宅1994.102-3%00-2%+1%-2%对位置、基础设施、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地那个相比，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示需修正的幅度。又知土地还原利率为8%。该城市地价指数在2003年1月为100，以后每月上涨数与2003年1月比均为1%，容积率修正系数如表：容积率12345修正系数11.82.12.32.4请按以上条件，估算该住宅用地的单位地价（本题18分）参考答案与评分一、概念题（共30分）1、对过去土地利用经验的系统总结，并用于指导今后土地利用规划的实践，既包括对未利用土地的开发利用设想，也包括对已利用土地
19、的合理调整及挖掘土地潜力的措施。2、广义土地开发泛指把尚未利用的土地经过清理、整治，使之可投入利用；狭义的土地开发即土地开垦，是指把适于耕作的生荒地经过开垦变为耕地种植农作物。3、指依据自然生态规律采取各项保护措施或在利用土地时，停止采用原来的破坏性措施，从而达到保护土地资源的目的。4、指经营不同区位的土地所获得的收益差额。5、指农业生产单位中生产力要素的聚集程度和组合关系。6、指农业生产经营单位的土地或耕地的数量。7、就是采取计划方法指导，调整土地资源的利用活动。8、是人们在一定社会制度下利用土地所形成的经济关系的总和，是社会经济基础的组成部分。9、指人们在一定社会制度下拥有土地的经济形式。
20、10、是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利。二、简答题（共32分）1（1）通过退林还地、退渔还田等措施恢复一部分耕地。（2）鼓励农民和其他社会力量开垦荒山、荒地、海涂、河滩以及工矿废弃地以增加耕地面积。（3）提高耕地利用率和生产能力，间接增加耕地面积。（4）加强用地的行政管理。（5）政府制定地价等方面的优惠政策，鼓励投资者多用建成区土地，少占用耕地。（6）深入进行土地使用制度改革，建立一套节约用地的机制。（7）进行土地管理体制改革，探索出一条适合中国国情的、有利于控制耕地占用速度的土地管理体制。2（1）土地是国家主权的物质实体，绝对要求由国家统一管理。（2）土地永恒存在及可永
21、恒利用，决定了土地资源管理一般不存在丢失与注销的问题。（3）土地资源管理，既是宏观管理，同时又是微观管理。3（1）垄断性（2）权利主导性（3）不完全性（4）地域性（5）土地供给弹性小4（1）发展土地金融业，可以为土地的开发、改良和建设筹措大量的、并能长期利用的资金，促进国民经济长期稳定的发展。（2）发展土地金融业，可以促进国家土地政策的实施。（3）有利于活跃商品经济，促进地产市场的形成和发育。三、论述题（共20分）1国家对土地市场进行宏现管理调控，要以经济手段为主，综合运用经济的、法律的和行政的等多种手段。其中法律手段是经济手段和行政手段的依据，经济手段是主体，行政手段是法律手段和经济手段的保
22、证。具体说，对土地市场管理调控的手段和措施主要是： （1）通过法制手段，调控土地市场开放的范围、规模和程度。由于我国土地市场还是刚刚开放，市场运行的条件还不完备，加之，各地经济发展水平和城市房地产业发展程度差异很大，因此，各地土地市场发育程度差别很大。国家必须根据各地土地市场运行的具体条件，对土地市场的开放作出明确的法律和行政规定，以调控土地市场开放的范围、规模和程度。如在土地市场方面，考虑到企业、居民的承受能力，国家规定目前主要在东南沿海城市和内地一些大中城市实行城镇国有土地使用权的出让、转让，开放土地市场。目前我国城市土地分配实行市场机制和行政划拨“双轨制”。在“双轨制”下，国家就要有明确
23、的法律和行政规范，即哪些土地适用市场机制(出让)，哪些土地采用行政划拨手段分配，要做出明确的限定。（2）通过制定并实施土地开发计划，调控土地市场供给量。城市的建设发展，其土地供给，一方面靠向城郊扩展，将农业用地转为城市用地；另一方面是进行旧城改造，以提高城市土地利用率。依据城市发展的总体规划，制定并实施年度地开发计划，以控制城市土地，尤其是耕地每年的市场供给量。这项手段，可以保证土地资源的有计划利用，防止盲目开发引起土地资源的破坏与浪费；同时又有利于城市土地市场的均衡供给，平衡市场供求关系，控制国家基本建设规模。目前实行的年度耕地占用控制指标，就是实施这项手段的一项具体措施。（3）通过制定与实
24、施城市土地利用规划与产业政策调控土地利用布局与结构。根据城市的性质、土地利用现状及长远的社会经济发展目标，制定并实施城市土地利用总体规划和细部规划，引导土地市场运行的方向，以防止土地市场自发运行导致的某些消极后果，实现城市土地的优化配置。此外，通过制定并实施正确的产业政策和土地利用政策，对有利于土地优化配置的土地利用行为给予政策优惠，反之给予限制，这也会促进城市土地优化配置和优化结构的实现。（4）通过制定并实施社会经济发展计划、财政信贷政策和税收政策等，来调控土地的市场需求。随着经济发展速度加快、投资增加及财政信贷和税收政策的放宽，对土地的需求必然增加；反之，必然减少。运用这一机理，就可以通过
25、制定并实施社会经济发展计划及财政信贷政策、税收政策来调控土地市场需求的数量和结构，促进土地市场的供求平衡。此外，制定有针对性的地产的税收政策(如设立土地增值税、土地荒芜税等)，可以在一定程度上抑制土地投机和虚假需求，防止土地浪费。 （5）通过制定并实施地产价格政策，。加强土地市场的价格管理，调控土地的价格水平土地市场在一定程度上也和其他市场一样，价格的涨落也会引起供求关系的变动。通过制定并实施正确的价格政策，加强价格管理(建立地产价格评估制度、灵活地采用土地出让方式等)，可以促进土地市场供求关系的相对平衡，同时又可以防止土地价格暴涨与暴跌。（6）通过现代信息手段，提高土地市场的透明度土地市场主
26、体行为的盲目性，往往是由于土地市场信息不灵、市场透明度不高所致。利用现代信息手段，提高土地市场透明度，就可以引导企业做出正确决策，克服盲目性。实现上述措施，最根本的条件是必须保证一级土地市场的国家垄断。一级土地市场的国家垄断，首先是由我国特定的土地制度决定的。我国城市土地属于国家所有，实行土地所有权和使用权分离的原则，只有土地使用权可以进入市场流转。国家是城市土地的唯一所有者，雌一的市场出让主体，其他任何单位和个人都不能成为一级土地市场的出让主体，即国家垄断了一级土地市场的出让权。当然，土地使用权的受让主体仍然是多个，他们之间仍存在着竞争。其次，一级土地市场的国家垄断也是保证地产市场正常运行，
27、保证土地合理利用的需要。因为只有一级土地市场的国家垄断，才能由国家统一制定并实施土地开发供应计划，防止土地盲目开发，切实保护耕地，才能由国家统一制定并实施土地利用政策、土地价格政策、财政信贷政策和税收政策，以调控土地供求关系和土地价格水平等等。2（一）搞好法制建设，强化法律保障发展中国土地金融业，首先遇到的一个问题就是土地使用权能否抵押。1988年中国宪法和土地管理法经过修改后允许土地使用权依法转让。1995年1月1日实施的第四十七条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。”1995年10月1日施行的（中华人民共和
28、国担保法）对土地使用权和房地产所有权的抵押做了明确具体的规定。这些法律规定强化了土地使用权和房地产所有权抵押的法律依据与保障。当前的问题是抓紧制定具体的法规与管理制度，以保证这些法律的实施。（二）建立抵押担保机构，增强抵押贷款的安全性土地使用权和房地产抵押虽然已为贷款提供了担保，但由于中国目前房地产市场发育程度不高，居民住房仍以福利性分配为主，因而当抵押人不能按时清偿债务需处置抵押财产时会遇到一些困难。这就增加了金融机构按时收回贷款本息的风险性，从而影响金融机构发展房地产抵押贷款业务的积极性。应借鉴国外经验，由国家建立具有经济实力和权威的担保机构，为房地产抵押贷款用户担保，就能大大增强贷款的安
29、全性，促进金融机构积极发展房地产抵押贷款业务。 （三）加强抵押登记管理，增强抵押关系的法律地位确定抵押关系必须在签订抵押合同之后，到法律规定的部门进行抵押登记，并由政府加强登记管理，才能增强抵押关系的法律地位，为抵押权的实施提供有效的法律保证。（四）发育二级抵押市场，扩大贷款资金的来源当前我国扩大房地产抵押贷款的限制因素之一是贷款资金来源不足。借鉴国外的经验，要扩大房地产抵押贷款资金的来源，必须积极发育二级抵押市场，即由接受房地产抵押的金融机构，以抵押的房地产向社会发行债券等有价证券，同时努力扩大居民住房储蓄，来筹集更多的抵押贷款资金。（五）设计多种贷款形式，满足各种贷款用户需要目前我国住房抵
30、押贷款形式比较单一，难以满足各类用户的需要。应该从贷款利率、还款期限、贷款条件等方面，设计多种贷款形式，以满足不同收入、不同年龄、不同收入方式与结构的居民对抵押贷款的不同需求。这样才能促进房地产抵押贷款市场需求的扩大。 四、计算题（共18分）地价指数编制如下：时间93.193.493.1093.1294.894.10地价指数100103109111119121比较实例地价成交期日修正容积率修正区域因素修正个别因素修正A12001211.897*100*10098*101*981253.3881091.8100*100*100100*100*100B13001211.897*100*10098*
31、101*981239.2061112.198*99*9898*103*97C14001211.897*100*10098*101*981341.2761032.1103*98*100101*100*97去掉案例三，取前两个案例的土地价格的算术平均值：=1246.3元第四套一、概念题（共30分）1土地租赁权2土地金融3土地使用制4土地利用效益5无偿无限期使用6土地7地役权8土地开发9土地制度10土地使用权出让二、简答题（共40分）1简述土地经济供给与自然供给的联系与区别。2简述土地利用的必然性。3简述屠能的农业区位理论。4如何改革和完善现行农村土地使用制？三、论述题（共30分）1社会主义制度下地
32、租范畴的理论和现实意义。2试述土地市场的机能。参考答案与评分一、概念题（共30分）1指承租人有占有租赁物而为使用收益之权能。2是指国家通过法律的、行政的等手段对土地进行统一的规范与管理，保证市场主体公平交易、平等竞争，以发挥土地市场机制的正常调节功能。3是对土地使用的程序、条件和形式的规定，是土地制度的另一个组成部分。4土地利用效益用单位面积的土地所提供的产品（价值）、服务来表示，它反映了人类利用土地目标实现的程度。5是指国家机关、学校等从国家得到土地时不支付地价在使用过程中也不交纳地租，或者土地使用费，也没有定具体明确的土地使用期限。6土地是由地球一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水分、空气
33、和植被等构成的自然综合体，即陆地及其自然附属物。7在土地所有权上设定的一种他项权利，土地所有人为了其毗邻土地的权益，有义务允许他人在其土地上为某种行为，而这种行为原应由该土地所有人为之。8广义土地开发泛指把尚未利用的土地经过清理、整治，使之可投入利用；狭义的土地开发即土地开垦，是指把适于耕作的生荒地经过开垦变为耕地种植农作物。9是人们在一定社会制度下利用土地所形成的经济关系的总和，是社会经济基础的组成部分。10是指土地使用者将土地使用权在转移的行为，包括出售、交换和赠予。二、简答题（共40分）1（1）土地自然供给是土地经济供给的基础，土地经济供给只能在自然供给的范围内变动。（2）土地自然供给是
34、针对人类的生产、生活及动植物的生长而言的，而土地的经济供给则主要是针对土地具体的不同用途而言的。（3）土地的自然供给在相当长的时间内是一定的，无弹性的，而土地的经济供给是变化的，有弹性的，并且不同用途土地的供给弹性是不同的。（4）人类难以或无法增加土地的自然供给，但可以在自然供给的基础上增加经济供给。2（1）土地的自然属性要求实行土地计划利用。（2）土地的经济特性要求实行土地计划利用。（3）正确处理土地资源供给和需求的关系要求实行土计划利用。（4）国民经济的发展要求土地必须计划利用。3（1）第一圈距市场最近，种植园艺作物，饲养奶牛，以及种植饲料、土豆等；（2）第二圈发展林业，因为它的产品量大、
35、运费高；（3）第三圈以非常集约的方式种植农作物，并实行二年轮作；（4）第四圈种植牧草、放牧，以及粮食，不实行集约生产；（5）第五圈实行粗放的三年轮作制；（6）第六圈放牧，也可发展粗放的种植业。4关于现行农村土地使用制的改革与完善问题，家庭联产承包制是当前农村普通存在的土地使用经营的主体形式。从整体来看，它适应中国农村现阶段生产力发展水平和农民的觉悟程度。因此，目前多数地区土地的使用经营形式不宜做过大的，调整仍以稳定、完善家庭承包经营责任制作为深化改革的立足点。对于家庭承包制所出现的各种问题，则应采用合理的政策、措施加以解决，以使承包制进一步合理化、规范化与法制化。在经济发达、条件具备的地区可以
36、通过土地承包经营权的合理流动逐步实行土地适度规模经营。三、论述题（共30分）1以上分析表明，在社会主义制度下地租范畴是客观存在的。承认并坚持这个经济范畴，对社会主义经济的发展具有重要的理论和现实意义。首先，地租范畴是社会主义条件下实行土地有偿使用的理论依据。中国人多地少，土地资源十分稀缺，然而土地资源的浪费又很严重。出现这种现象的原因是多方面的，其中土地长期无偿使用是重要原因之一。新中国建立后，陆续实现了社会主义土地公有制。由于长期以来理论上的误解，认为土地公有制一旦建立，地租范畴即不存在了，因而一直实行土地无偿使用制度。在理论上正本清源，肯定地租范畴的存在，就为实行土地有偿使用制度奠定了理论
37、基础。其次，地租是加强土寺管理的重要经济杠杆。中国的国家土地管理工作，长期以来以行政手段为主，忽视法律手段和经济手段的作用，因而其权威性和有效性很差，显得软弱无力。在理论坚持地租范畴，在制度上实行有偿使用，在搞好行政手段和法律手段的同时，运用经济手段管理土地，就能进一步强化土地管理，增强土地管理工作的权威性和有效性。 第三，地租是制定产品价格的重要依据。从农产品来看，制定价格必须以其社会生产价格为基础。农产品的社会生产价格包括三个部分，即：生产成本+平均利润+绝对地租。劣等地农产品的个别生产价格作为社会生产价格，即生产成本+平均利润，这是假定劣等地不提供地租为前提的。然而在社会主义制度下，即使
38、劣等地也要缴纳绝对地租，即土地所有权在经济上也要求实现。如果否定地租范畴，不把绝对地租作为农产品价值的一个必要部分，那么，在此基础上制定的农产品价格必然低于真正的社会生产价格。那样，在农产品生产中，不是土地经营者得不到平均利润，劳动者得不到正常的劳动报酬，就是土地所有权在经济得不到实现，因而也就不利于农业生产的正常发展。最后，地租也是制定土地价格的基础。在资本主义土地私有制度下，土地是可以买卖的商品。土地价格实质上是地租的购买价格，是地租的资本化，它取决于地租量和利息率的大小。在社会主义制度下，由于自然土地没有投入人类劳动因而没有价值，因此一般说制定土地价格不能以土地价值作为基础。土地价格受多
39、种因素，如土地投资、土地资源的供求关系等的影响。然而地租量的大小是制定土地价格的基础之一。有了准确的地租量，就能较为容易地制定土地价格。而有了能反映客观实际的土地价格，也就为开放土地市场进行土地交易、国家征用土地进行经济补偿以及确定土地税收金额等，提供了客观标准。2现阶段中国土地市场的机能主要表现在以下几方面：(一)优化土地资源配置在土地无偿使用制度下，土地利用极不合理。在农村，不是按其自然条件、经济条件来安排生产，而是搞“小而全”，或只顾眼前利益进行掠夺性使用；在城市，行政划拨，无偿使用，因而土地使用上多占少用、占而不用的现象相当严重。在位置极佳的市中心地带，用地单位很多不是经济效益最高的商
40、业企业，而是行政机关、事业单位，城市规划难以实现；商业区、住宅区、行政事业办公区等零碎散乱，极不利于城市经济的发展；重工业生产基地不是安排在原料产地，而是设在人口密集的城市内；土地资源利用状况如此，其利益也就很难归位。在1988年开征城镇土地使用税前，国家作为城市土地的所有者，基本上没有向土地使用单位收取地租，因土地位置优越而形成的超额利润，完全由企业(使用者)得到，利益主体严重错位。这种弊端只有通过建立土地市场来解决。市场机制的调节作用，有利于土地资源的宏观分配和微观流动，实现土地资源的优化配置。同时，地租能真正地归土地所有者所有，而投资土地的利益又能为使用者所得。这样，不但达到节约用地的目
41、的，而且能实现土地的经济效益、生态效益和社会效益的统一。（二）调整产业结构，实现宏观调控经济的健康发展，需要有合理的产业结构。土地市场的建立，为产业结构的调整提供了有力的杠杆。国家通过对土地市场的干预，提高或降低某类用地的价格或租金，就为调整产业结构提供了土地保障。比如，国家为了促进原材料工业、能源工业的发展，可降低其用地价格，以此提高其生产利润，促进其扩大再生产；倘若要压缩楼堂馆所的建设，就可提高其用地价格，以减少其生产经营利润，抑制其发展。（三）促进房地产业健康发展 土地市场的发展，必定加速房产市场的形成。没有土地市场，而只对住宅实行商品化经营，是不可能使房产市场正常运转的。建国以来，我们
42、在城市建设(包括住宅建设)上投入了巨额资金，但由于实行土地无偿使用方式，不但巨额投资收不回来，而且每年还得支付大笔维修费，使得城市建设维护资金十分匮乏。同时，随着城市扩大，人口增长，住房困难户越来越多，城市用地也日趋紧张，使房地产业处于恶性循环中。而土地市场的开辟，土地有偿使用制度的实行，就可使国家收回投资，并提供大量的城市建设资金促进房地产业走上健康发展的道路。（四）有利于健全社会主义市场体系，发展社会主义市场经济在社会主义初级阶段，仍然存在着商品经济。为此，就得建立各种市场，如消费品市场、生产资料市场、劳务市场、技术市场、金融市场、房地产市场等。土地作为生产要素的一种，自然不能游离于市场之
43、外。在产品和生产资料由市场调节的情况下，土地的行政划拨、无偿使用，不但不能使生产资料(土地、资金、设备)与劳动形成最佳组合，产生最佳效益，而且会使企业之间竞争的条件不平等。这对社会主义市场体系的完善、价值规律调节作用的发挥极为不利。因此，作为整个市场体系中不可缺少的土地市场的建立，无疑会促进社会主义市场经济的发展。第五套一、概念题（共30分）1土地权属转移及收益分配2土地需求3土地开发4土地所有权5土地利用管理6土地使用权出租7地租8土地纯收益9城市土地分等定级10经济地租二、简答题（共40分）1简述土地经济供给的影响因素。2简述实现农业土地规模经营的基本条件。3影响资本主义绝对地租量的因素？
44、4土地金融的特点。三、论述题（共30分）1为什么说社会主义绝对地租是客观存在的。2试述中国开放土地市场的必然性。参考答案与评分一、概念题（共30分）1指土地权属转移的条件、形式和土地收益分配的具体形式。2人类了为生存和发展利用土地进行各种生产和消费活动的需求。3广义土地开发泛指把尚未利用的土地经过清理、整治，使之可投入利用；狭义的土地开发即土地开垦，是指把适于耕作的生荒地经过开垦变为耕地种植农作物。4是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利。5是国家通过一系列法律、法规和政策，采用行政的、经济的和规划计划等手段，确定并调整土地利用结构、布局和方式，以保证土地资源合理利用的一种管理
45、。6是指土地使用者作为出租人，将土地使用权，同地建筑物和其它附着物，租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。7土地使用权可因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回、不履行土地使用权出让合同及土地灭失等原因而终止。8是将土地的纯收益按一定的还原利率资本化，在一定的贴现利率下，土地未来纯收益的贴现值总和。9是以土地作为信用保证而获得的资金融通。10也称理论地租， 是指土地总收益扣除总成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入。二、简答题（共40分）1（1）各类土地的自然供给。（2）利用土地的知识和技能。（3）社会要求。（4）价格。（5）土地利用计划。（6）土地供给者的行为。2
46、（1）农村非农产业发达，农业劳动力已大量转移到非农产业就业，且这些劳动力转移后获得相对长期稳定的职业和收入。（2）农机化水平的提高。（3）农业社会化服务的加强。（4）经营者素质的提高。（5）集体经济具有较强的经济实力。3（1）绝对地租量取决于农产品的价值与生产价格之间的差额及其实现程度。（2）绝对地租量取决于农业资本有机构成的相对水平。（3）取决于农业投资总量。4（1）债权可靠，较为安全。（2）贷款偿还期较长，利息率较低。（3）土地金融一般 实行债券化。（4）土地抵押贷款契约到期以前，债权人不能任意要求债务人偿还其债务；相反债务人必须保留在契约到期是随时偿还债务并收回抵押土地的权力。三、论述题（共30分）1根据