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1、危旧房城中村改造项目可行性研究报告目 录目 录I第一章 总 论11.1 建设单位概况11.2 项目概况21.2.1 项目的由来21.2.2 项目基本情况31.3 可行性研究报告编制说明41.3.1 编制依据41.3.2 编制原则51.3.3 编制过程51.4 主要研究结论与建议61.4.1 主要研究结论61.4.2 建议71.5 主要技术经济指标7第二章 项目建设的背景及必要性92.1 项目建设背景92.2 项目建设的必要性112.2.1 是南京市“动迁拆违治乱整破暨环境综合整治”的需要112.2.2 是提升城市形象、改善城市品质的重要抓手112.2.3 是解决该片区的居住环境、改善民生的的需
2、要112.2.4 完善基础设施，提高土地利用价值，促进社会稳定12第三章 土地市场分析预测143.1 南京市房地产概况分析143.1.1 政策影响分析143.1.2 南京市房地产市场整体分析143.2 土地市场概况183.2.1 南京市土地市场概况183.2.2 栖霞区土地市场概况193.3 项目SWOT分析203.3.1 优势（STRENGTH）分析203.3.2 劣势（WEAKNESS）分析203.3.3 机会（OPPORTUNITY）分析213.3.4 威胁（THREAT）分析213.4 结论与对策22第四章 项目选址与建设条件234.1 选址原则234.2 项目选址234.3 区域建设
3、条件244.3.1 地理自然条件244.3.2 工程地质条件254.3.3 区位交通条件264.4 区域社会经济概况274.4.1 经济保持平稳增长274.4.2 城乡面貌明显改善284.4.3 群众生活水平持续提升294.5 选址结论29第五章 规划设计改造方案315.1 改造规模315.2 规划原则315.3 规划目标325.4 土地整治方案325.4.1 现状概述325.4.2 土地整治原则325.4.3 整治方案335.5 拆迁安置补偿方案375.5.1 执行政策及标准375.5.2 拆迁范围375.5.3 拆迁期限375.5.4 土地补偿及移民安置方案385.5.5 征地拆迁费用初步
4、测算435.6 公用配套工程建设455.6.1 道路工程455.6.2 绿化工程47第六章 环境保护与劳动安全卫生496.1 执行标准496.2 建设地区的环境现状506.2.1 项目建设地点506.2.2 厂址环境现状与分析506.3 项目施工期主要污染源分析516.3.1 大气污染分析516.3.2 水污染分析516.3.3 噪声污染分析516.3.4 固废污染分析526.4 项目运营期对环境的影响分析526.5 生态环境保护措施526.6 劳动安全与卫生54第七章 项目管理、实施进度及工程招标557.1 组织机构与管理557.2 项目实施进度表557.3 项目招标567.3.1 编制依据
5、567.3.2 招标方案567.3.3 招标过程577.4 工程监理57第八章 投资估算与资金筹措588.1 投资估算588.1.1 投资估算的依据588.1.2 投资估算的范围588.1.3 投资估算的内容588.1.4 项目总投资598.2 资金筹措60第九章 财务分析与评价629.1 财务评价说明629.1.1 评价依据629.1.2 评价原则629.1.3 评价假设629.1.4 评价范围629.1.5 基础数据639.2 成本估算639.3 开发收入测算639.4 项目投资盈利能力649.5 贷款偿还能力分析659.6 财务评价结论66第十章 社会评价6710.1 社会影响分析671
6、0.2 社会适应性分析6810.3 社会风险分析6910.4 评价结论69第十一章 项目风险评价7011.1 主要风险因素7011.2 防范和降低风险措施70附表及附件72一、附表72二、附件72IV第一章 总 论项目名称：危旧房城中村改造项目建设单位：南京领马投资发展有限公司项目地址：南京市栖霞区马群牛王庙村片区。建设性质：城中村改造（环境整治）法人代表：项目联系人：联系电话：1.1 建设单位概况南京领马投资发展有限公司是由股东共同出资设立一家以环境整治和旧城改造为主营业务的有限责任公司，公司注册资本为20000万元，实收资本为20000万元，注册地址位于南京市栖霞区马群街道仙林大道18号，
7、公司一般经营范围为：投资管理、项目投资咨询、市政基础设施建设开发、房屋租赁、物业管理、环境整治工程、土地基础设施开发、建设商业设施开发、旧城改造工程；新农村建设、土地复垦、土地整治、安置房建设、农民原有住房拆迁和配套基础设施建设、绿化工程。根据江苏天元会计事务所有限公司出具的验资报告，南京领马投资发展有限公司股东构成情况见下表：表1-1 公司股东构成情况序号股东名称认缴注册资本（人民币万元）实收资本（人民币万元）所占比例出资方式1南京栖霞城市建设发展有限公司198001980099%现汇2南京金马工商实业总公司2002001%现汇合计20000100%企业法人营业执照、组织结构代码证、税务登记
8、证、开户许可证、企业验资报告、公司章程等等公司证明材料详见附件。南京栖霞城市建设发展有限公司作为大股东，出资比例占总出资的99%，它由南京市栖霞区国有资产投资中心全资投入设立的一家以环境整治和旧城改造为主营业务的有限责任公司，公司注册资本为35020万元，实收资本为35020万元，注册地址位于南京市栖霞区燕子矶街道和燕路365号。1.2 项目概况1.2.1 项目的由来城中村是中国快速城市化进程中的特有现象，给城市化建设和社会经济带来了深远影响。1990年代中后期，城市蔓延和郊区化进程加速，边远地区大量土地被征用，城市政府或开发主体为了规避极高的经济成本和社会成本，导致被绕开的村落成为“城中村”
9、，在土地利用、建设、景观、规划管理、行政体制方面表现出强烈的城乡差异和矛盾。“城中村”最早出现于深圳、珠海等新兴城市，而后在北京、上海、广州等历史悠久的城市随着城市的快速发展也出现了不少“城中村”。南京是一个山水城林交相辉映的城市，然而在城市规模扩张过程中也出现了“城中村”现象，在主八个城区（包括玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、栖霞区和雨花台区）有广泛的分布。本项目位于栖霞区，“城中村”数量多（19个，仅次于下关区和白下区），分布较广，形态成熟，较具有代表性。如今，“脏、乱、差”几乎成为“城中村”的代名词，不少街巷沿街叫卖、占道经营、占道堆放比较严重，城中村和危旧房、背街小巷和
10、老旧小区存在脏乱差、停车难停车乱、违章搭建的顽症。为实现危旧房片区和城中村居住条件彻底改善，生活环境明显提高，城市功能加速完善，城市品质明显提升，根据市政府关于印发南京市动迁拆违治乱整破暨环境综合整治重点任务的通知（宁政发2012221号）和市政府关于印发南京市主城区危旧房、城中村改造工程实施意见的通知（宁政发2012222号），南京领马投资发展有限公司将马群牛王庙村片区危旧房城中村进行改造和环境整治。1.2.2 项目基本情况1、项目名称马群牛王庙村片区危旧房城中村改造项目2、建设单位南京领马投资发展有限公司3、项目地点项目地点位于钟山学院以西、绕城公路以北、中国人民解放军南京军区南京总医院以
11、及南京新浩宁房地产开发有限公司等以东、宁杭公路以南地块。4、建设内容及建设规模根据勘测技术成果，本项目征地拆迁整治土地面积约175715.07m2，合计约263.57亩，主要完成红线范围内的征地拆迁及移民安置工程、旧房拆除工程、土地整治工程、环境综合整治工程等。项目改造完成后的规划用途为商业、住宅用地。5、项目建设周期项目周期初步拟定为2年，拟从2014年1月至2015年12月。6、项目投资估算及资金筹措项目总投资为74000万元，其中工程费用5400万元，工程建设其它费用64008万元（含拆迁安置费63622.01万元），基本预备费432万元，建设期利息4160万元。项目总投资由建设单位自行
12、筹集，其中，项目资本金为24000万元，银行贷款50000万元。1.3 可行性研究报告编制说明1.3.1 编制依据1、技术服务合同书；2、投资项目可行性研究指南（试用版（计办投资200215号）；3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）（国家发展改革委、建设部发改投资20061325号）；4、江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；5、南京市城市总体规划纲要（2007-2020）；6、栖霞区2013年度政府工作报告（2014.1.16）；7、南京市“十二五”环境保护规划；8、市政府关于印发南京市动迁拆违治乱整破暨环境综合整治重点任务的通知（宁政发2012221号）；9、市政府关于印发南京
13、市主城区危旧房、城中村改造工程实施意见的通知（宁政发2012222号）；10、国家和地方其它相关政策文件；11、建设单位提供的相关资料等。1.3.2 编制原则本次研究工作，坚持客观、公正、科学、可靠的原则和实事求是的工作态度，力求做到数据准确、内容完整、重点突出、文件齐全、结论科学。在调查研究的基础上，严格按照客观实际进行评价与分析，以保证评价结论的客观性、公正性和科学性，为各级审批部门和项目承办单位提供科学决策的依据。1.3.3 编制过程受项目建设单位委托，我公司承担了南京领马投资发展有限公司马群牛王庙村片区危旧房城中村改造项目可行性研究报告的编制工作，成立了项目组。按照可行性研究的理论、方
14、法、程序以及国家有关可行性研究报告的编制规范和相关要求，通过对项目建设目标和建设条件的了解，基础资料的收集与分析整理，进一步分析研究了项目建设的必要性、土地市场分析、建设条件、土地拆迁整治方案、项目投资测算及贷款偿还能力等重大问题，并就有关问题与项目单位进行了广泛的接触和交流；在此基础上，结合有关方面意见，编制了本可行性研究报告。1.4 主要研究结论与建议1.4.1 主要研究结论1、马群牛王庙村片区危旧房城中村改造项目的实施，符合市政府关于印发南京市动迁拆违治乱整破暨环境综合整治重点任务的通知（宁政发2012221号）和市政府关于印发南京市主城区危旧房、城中村改造工程实施意见的通知（宁政发20
15、12222号）的总体要求，促进统筹城乡区域协调发展的总体战略。2、通过项目的实施，将彻底改善危旧房片区和城中村居住条件，提马群牛王村片区形象，提升土地利用价值，对于加速城市化进程、提高当地居民生活质量、推进地区经济发展、促进社会稳定具有突出意义，满足南京市宏观经济政策和城市规划的要求。3、该项目的实施对于提高南京的总体形象也有极其重大的意义。4、项目总投资为7.4亿元，主要依靠银行贷款及业主自筹；经测算分析，项目经济效益良好，并具有一定的抗风险能力，其经济运行上将是可行的。5、项目主要工程投资为征地拆迁安置，通过认真细致的摸底调查工作，掌握了基本情况，制定出较细致的补偿安置方案，土地整治工程建
16、设内容单纯，建设条件具备，项目业主经验丰富，易于推进实施；受国家土地政策的影响，目前我市土地供应较为紧缺，市场需求量极大，土地以高于项目预测价格出让的可能性较高，市场风险不大；社会评价表明项目对社会的影响效果良好，与地区适应程度高，社会风险较小，百姓欢迎，政府支持，社会效益较好。项目实施具有较好的可行性。本报告通过对项目全面的综合测算分析，供政府相关审批部门及银行进行决策参考。1.4.2 建议根据在调研以及可行性研究过程中对本项目的认识，对本项目的实施提出如下建议：1、项目时间紧迫，尽快落实建设资金启动建设。2、项目在拆迁安置阶段应该选有实力的拆迁公司，确保拆迁工程进度，保证拆迁工作的顺利进行
17、，尽量缩短项目拆迁安置周期。3、严格执行城市规划的相关要求和国家关于工程建设的各种规定。4、进一步推进拆迁安置工作，完善并签订拆迁协议。5、鉴于可研阶段工程深入程度较低，目前的场地平整方案弃方量较大，建议在下步设计阶段进行优化。6、充分认识及分析项目存在的优势和劣势，扬长避短，做好整个项目的拆迁、安置及后续开发等全过程策划。7、加强对银行借款的使用和管理。积极争取银行借款能按时到位，在使用过程中严格资金管理，并保证按时按量偿还银行借款的本金和利息。1.5 主要技术经济指标表1-2 主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注1建设规模1.1城中村改造亩263.57完成征地拆迁安置及土地整治1.2可
18、出让地亩171.321.3不可出让地亩90.25道路及绿地及公共服务设施2总投资万元74000 2.1工程费用万元54002.2 工程建设其他费用万元64008.00 2.2.1其中：征地拆迁安置费万元63622.01 2.3 基本预备费万元4322.4 建设期利息万元41603融资数据3.1业主自筹万元2400032.43%3.2银行贷款万元5000067.57%4财务数据4.1土地开发总成本万元85575.634.2土地开发总收入万元113585.16 已扣除国家、省刚性计提4.3土地开发净利润万元28009.534.4年平均投资利润率%10.914.5全部投资回收期年4.34含建设期2年
19、4.6财务内部收益率%14.324.7财务净现值万元6037.17Ic10%4.8贷款偿还期年4.494.9贷款偿还比1.26第二章 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景2012年8月7日，南京市环境综合整治工作动员大会召开，会上下发了市政府关于印发南京市动迁拆违治乱整破暨环境综合整治重点任务的通知（宁政发2012221号）和市政府关于印发南京市主城区危旧房、城中村改造工程实施意见的通知（宁政发2012222号），标志着南京环境综合整治大会战正式打响，南京将用1年左右时间，大幅提升城市功能和规划水平，大幅提升城市功能品质和人居质量，大幅提升群众幸福感和城市美誉度，把一个具有深厚历史底蕴和
20、天生丽质的南京城还给人民。通知明确，南京市将围绕“四带、六片、十横、十二纵”框架，通过“动迁拆违治乱整破”暨环境综合整治，确保“千日行动计划”项目、重大基础设施建设项目、重点民生项目、功能板块建设项目、环境整治项目、工业“退城入园”项目、危旧房和城中村改造项目的动迁任务按时间节点完成，确保交通运输环境和食品安全卫生综合整治取得显著成效。动迁拆违的重点任务是实施和推进100多个项目、约1000万平方米建筑面积的征收和拆迁任务，主要有七个方面，包括推进重大交通设施建设、城市路网建设、历史文化保护和生态建设、危旧房和城中村改造、功能板块建设、环境综合整治项目、保障房建设等。“动迁拆违治乱整破”暨环境
21、综合整治总体按“363”计划组织实施。其中，2012年8、9、10三个月为第一战役；2012年11月至2013年4月六个月为第二战役；2013年5、6、7三个月为第三战役。通过实施“363”计划，实现“动迁拆违治乱整破”暨环境综合整治目标任务。与环境综合整治同步，南京市还将全面启动新一轮城中村、危旧房改造。根据目标任务，2012年，完成主城区城中村、危旧房改造工作规划，全面启动改造工作；2013年，重点突破，统筹实施；2014年6月青奥会前，重点完成中心区主干道、重点风景区周边和涉及青奥场馆周边的危旧房、城中村改造任务；2015年，基本完成主城区危旧房、城中村改造工作，实现危旧房片区和城中村居
22、住条件彻底改善，生活环境明显提高，城市功能加速完善，城市品质明显提升。马群牛王庙村片区危旧房城中村改造项目于钟山学院以西、绕城公路以北、紫金东苑以东、马群大街以南地块。目前，该区外地人口颇多，该片区给外界的印象为“脏乱差”，如：占道经营、道路狭窄、污水横流、生活垃圾乱堆，这些都困扰着本地老百姓，本地老百姓曾多次向区政府、街道及社区反映，希望彻底改善该片区的居住环境。为满足人民群众反映强烈的愿望，改善马群地区的形象和投资环境，根据市政府关于印发南京市动迁拆违治乱整破暨环境综合整治重点任务的通知（宁政发2012221号）和市政府关于印发南京市主城区危旧房、城中村改造工程实施意见的通知（宁政发201
23、2222号），南京领马投资发展有限公司将马群牛王庙村片区危旧房城中村进行旧城改造和环境整治。2.2 项目建设的必要性2.2.1 是南京市“动迁拆违治乱整破暨环境综合整治”的需要项目所在地是一个典型的旧城，建筑物结构混乱、落后，人员混杂，沿街就可以看到里面脏乱差的环境，且存在着不少安全隐患，根据市政府关于印发南京市动迁拆违治乱整破暨环境综合整治重点任务的通知（宁政发2012221号），其是南京市政府动迁拆违治乱整破暨环境综合整治的重点区域之一。项目拆迁安置完成和后续建设将极大的提升栖霞区形象，促进周边产业的发展，同时也将为周围居民提供一个舒适的办公环境和休闲场所。2.2.2 是提升城市形象、改善
24、城市品质的重要抓手城中村改造是整体改变南京面貌的重点工程。牛王庙村片区位于栖霞区马群街道，占据了栖霞区乃至南京市的重要位置，然而其现状不符合南京市和栖霞区总体规划布局，不论是建筑物还是交通组织等，规划设计均不合理，严重浪费土地资源，没有将该区域的地理位置优势体现出来。项目拆迁完成和后续建设将改变项目所在地目前面貌，打造出新的城市局部功能中心，创造良好的生态环境，有利于提升马群地区形象，形成整洁、明亮、卫生的街道，彻底改善牛王庙村片区的居住环境，符合南京市和栖霞区总体规划和布局的需要。2.2.3 是解决该片区的居住环境、改善民生的的需要根据栖霞区2013年度政府工作报告：“2014年栖霞区将大力
25、实施城中村危旧房改造工程，拆除燕子矶老镇、马家园片区等一批城中村，启动马群地区环境综合整治项目拆迁，基本完成迈皋桥片区环境整治拆迁工作。以提升群众居住质量为目标，积极配合市级丁家庄保障房二期工程建设，在建区级保障房74万平方米，竣工交付19万平方米。”2015年底前，全面完成19个“城中村”地块改造建设工作，“城中村”地区居住环境明显改善，城市功能基本完善，城市形象显著提升。改革开放以来南京市发生了巨大变化，经济建设和城市建设取得了历史性进步，但仍有部分低收入家庭集中居住在城中村片区内，城中村片区内危旧房体量大、分布广，生活配套设施极为落后，火灾、垮塌等安全隐患严重，居民大多是困难企业职工和下
26、岗失业人员等社会弱势群体，广大群众改善居住条件和生活环境的愿望十分迫切。所以，通过城中村改造，可解决片区农民变市民的问题，让广大市民共享改革发展的成果，切实改善老百姓的生活质量已经迫在眉睫。2.2.4 完善基础设施，提高土地利用价值，促进社会稳定实施城中村改造的马群牛王庙村片区，现有建筑多为上世纪80、90年代建筑，房屋破损严重，生活配套设施差，且城市布局混乱、城市面貌脏乱差旧，区域经济发展滞后，区内居民收入低，低保户比重高，社会治安不稳定等诸多问题，这些问题既影响了城市形象，又未能将土地的资源价值体现出来。通过实施本项目，促进片区道路工程改造实施，形成快速、便捷的连接外部交通的城市干道，并完
27、善给排水、供电、供气、通讯等基础设施，为城市建设创造良好的条件，对加快加大吸引房地产开发商进入该区域的力度及时间、促进整个马群牛王庙村片区内商品房升值起到重要的作用。同时，通过城中村拆迁改造，采取有效的安置补偿措施，该地区居民在改善居住条件的同时还能得到一定的经济补偿，城中村改造开发后，吸引其他区域的人群入住，对促进该地区的餐饮、休闲、小区配套服务等三产业起到良好的促进作用，提供大量的就业岗位，有利于该地区的下岗人员、失业人员的安置，对社会环境稳定起到较好的作用。综上所述，本项目的实施十分必要。江苏省元之臻工程咨询有限公司 80第三章 土地市场分析预测3.1 南京市房地产概况分析3.1.1 政
28、策影响分析2013年“国五条”，唯一得到地方政府普遍执行的是房价控制目标，这几乎已经成为今年调控的主基调。首先，政府通过行政手段来压制商品房均价数据不存在任何难度，当前各地房管部门普遍的做法是：高档项目限制预售证的批复、中档房限制价格的涨幅、低档房加紧审批入市，相信到年底，大多数城市的房价控制目标都能“圆满完成”。其次，将典型城市近年公布的商品房销售均价涨幅数据与当地人均可支配收入涨幅比较，不难发现房价其实一直都在控制之中。如一线城市近三年平均人均可支配收入增幅大约在10-12%之间，而2012年房价上涨最多的南京和成都涨幅也仅是9%，二线城市同样如此。以统计局商品房均价数据为基准，则大多数城
29、市房价控制目标的达成压力不大，但这样的数据走势，对于房地产市场的长期发展来说几乎没有任何实际意义，反而在短期内使得部分房源难以上市而人为造成供应紧张。3.1.2 南京市房地产市场整体分析2013年上半年南京商品房成交数据破“4万”大关，成交数据为40909套，同比去年成交数据涨幅达到31.42%。这是近3年以来南京楼市半年成交数据的最高值。图3-1 2013年上半年南京市商品房成交量据网上房地产数据显示，目前南京市商品房库存量3.78万套，在即将到来的下半年里，预计还有125家楼盘近40000套新房将上市，以满足购房者目前旺盛的买房需求。图3-2 20122013南京市商品房供应面积和成交均价
30、自2010年前起，国务院出台“国N条”均使房价陷入“调一次，涨一波”的怪圈。在2013上半年，市场行情即如“任大炮”所言，“金三，银四”开始成交放量，“火五，红六”房价环比上涨3.0%，4.9%，稳健步入上行轨道。一、全市住宅成交走势2013年上半年全市（不含溧水和高淳）商品住宅整体上市量为3649918，同比上升29.3%，成交面积为4202076，同比上升40.2%，成交均价为12475元/，同比上升13.4%。表3-1 2012年至2013年上半年商品住宅供求价格对比2012年上半年（万）2013年上半年（万）同比新增量（万）282.28364.9929.3%成交量（万）299.7242
31、0.2140.2%成交均价（元/）11000.881247513.4%图3-3 2013年上半年南京新建商品房住宅价格走势图图3-4 2013年上半年南京商品房住宅量价走势图从供求关系上看，上半年继续保持供不应求局面，因而房价稳步攀升。上半年，南京新房成交超过4万套，创下4年来同期最高。二手房成交超过5.5万套，与去年全年的成交量持平。二、全市商业类物业2013年上半年全市商业类物业整体上市量为340976，同比上升22.9%，成交面积为236653 同比上升45.9%，成交均价为24070元/，同比下滑2.6%。表3-2 2012年至2013年上半年商业类物业供求价格对比2012年上半年（万
32、）2013年上半年（万）同比新增量（万）27.7534.122.9%成交量（万）16.2223.6745.9%成交均价（元/）24712240702.6%图3-5 2013年上半年南京商业类物业量价走势图三、全市办公类物业2013年上半年全市办公类物业整体上市量为195096，同比上升46.5%，成交面积为204695 同比上升0.9%，成交均价为14120元/，同比下滑9.8%。表3-3 2012年至2013年上半年商业类物业供求价格对比2012年上半年（万）2013年上半年（万）同比新增量（万）13.3219.5146.5%成交量（万）20.2920.470.9%成交均价（元/）15654
33、141209.8%图3-6 2013年上半年南京办公类物业量价走势图3.2 土地市场概况3.2.1 南京市土地市场概况2013上半年，在屡屡见证“地王”的环境下，国土局在总量上大获丰收，47幅成交地块，实际出让总面积207.2万，轻松完成年度400万任务的半数。高总价、高单价地频繁现身让国土局揽下307.1亿的成交总额，同比去年上半年131.6亿元大涨133.3%，半年数据比起2012全年358亿的总额只差51亿。图3-7 南京市近5年土地市场表现其中，2013年上半年溢价地块（22块）占比达48%，整个上半年，仅流拍了一幅幕燕滨江风貌区旅馆业用地，对整体成交影响甚微。在47幅成交地块中，江宁
34、独占10块，土地出让面积72.12万方，位居首位。图3-8 2013年上半年成交地块分布图上半年成交的47幅地块中，二类居住用地占比29.5%，包含6月底被房企疯抢的仙林湖招商“退地”以及江宁上坊G34地块。除22幅取得不同程度的溢价地块，在大型地块“定制”成风时代，绿地三次“驶入”南京南站，央企中海则揽获麒麟两幅大型地块，中航在城中的航空城项目则是“上车买票”。3.2.2 栖霞区土地市场概况南京市国土资源局资料显示，仅2013年上半年，栖霞区住宅、商业用地共就成交了9幅地块，总成交面积达22.33万余平方米。目前，栖霞区可供开发的土地与其他区比相对较多，在此项目范围内，历史文化丰富，用地条件
35、良好，周边交通便利，拥有极佳的区位条件和文化氛围。本项目进行拆迁安置完成后的后续建设将建成环境优美、安全舒适的商业区，市场潜力巨大具有开发价值。3.3 项目SWOT分析3.3.1 优势（STRENGTH）分析1、区位：地块位于位于钟山学院以西、绕城公路以北、中国人民解放军南京军区南京总医院以及南京新浩宁房地产开发有限公司等以东、宁杭公路以南地块。地理位置、交通及周边环境较为优越。2、市政配套设施：区域统筹“文化-教育-体育”三个中心和商业配套区建设，使马群牛王庙片区成为布局合理、功能定位明确、城市品质优良的宜居、宜学、宜业的城北新城区，并形成强大的消费和购物群体。此外，区域周边东城汇、仙鹤新天
36、地等都可为企业的商务活动和休闲娱乐提供配套支持，宗地内区域市场认知度较高。3、开发商声誉和实力：南京领马投资发展有限公司有深厚的政府背景，以及广泛的社会关系，同时拥有较强的资金优势，有能力制定并实施长期发展战略，具有较强的土地成片拆迁、基础设施建设、招商引资和运营能力。3.3.2 劣势（WEAKNESS）分析1、区域形象：周围环境与整体氛围不是很协调，但随着城市规划及改造，该影响将逐渐消除。2、拆迁安置：涉及大量的拆迁、安置和补偿，工作进展中将会遇到一定的阻力，由于该区域人口密度大，建筑密集，需要搬迁相当数量的商户、租赁户和居民，拆迁安置工作存在一定的困难，但是建设单位在采取积极的措施来落实拆
37、迁安置协议的签订。3.3.3 机会（OPPORTUNITY）分析1、政府支持：该项目是栖霞区的重点项目，项目建成对提升区域的总体形象、改变区域面貌有着重要的作用。政府部门出台了市政府关于印发南京市动迁拆违治乱整破暨环境综合整治重点任务的通知（宁政发2012221号）和市政府关于印发南京市主城区危旧房、城中村改造工程实施意见的通知（宁政发2012222号）等文件，由此可见，政府相关部门将大力支持项目的建设。2、发展潜力：根据市、区政府产业规划调整，马群街道走上了一条以工业为主的道路：马群科技园区集聚了72家工业企业，加上百水桥的工业企业，街道进驻企业近100多家，发展壮大了三宝科技、才华集团、苏
38、果物流、海陵药业等一批优质企业，成为南京城东重要的高新技术企业投资发展的集中区。坐落在马群街道的南京仙林物流网产业基地，是江苏省第一批命名的物流网基地。街道以此为依托，以三宝科技、才华集团、高华科技三大企业为龙头，重点发展物联网核心产业，目前街道已有物联网相关企业9家，全年实现产值6亿元，增加值1.6亿元。现在，在街道的协调和帮助下，物联网领军企业三宝科技的物联网产业园项目已经启动，并于2011年6月建立企业国家级工程技术中心。2010年，淘宝网的交易量有几千亿，电子商务的市场规模宏大。街道整合土地资源，进一步加快产业结构调整步伐。其城市化进程走在全市前列，具有良好的发展潜力和升值潜力。3.3
39、.4 威胁（THREAT）分析1、竞争：项目周边还有一些土地出让资源，对本项目构成定的威胁。但是本项目是区域内一块优质土地资源，在市场需求方面定位较高，预计周边零散土地资源对本项目的威胁会较小。2、成本：拆迁安置具有一定的不确定因素，同时由于目前物价上涨，可能会对项目成本产生一定的影响，但可以在拆迁安置前通过签订相关合同来规避。3.4 结论与对策通过以上分析可知，项目所面临的优势、劣势、机会分析以及相对应的对策分析，最后根据列出的对策分析汇总如下：时机策略：利用政府的政策引导，在马群地区发展的大好时机下，把握市场，着力打造绿色文化生态商业区、住宅区，加快建设和推广速度。竞争策略：最大化的发挥项
40、目所在区域的价值，争取在区域层面竞争中脱颖而出。推广策略：在招商引资上，大力宣传项目优势和重大的发展机遇，全力吸引知名地产开发机构。第四章 项目选址与建设条件4.1 选址原则1、与城市及区域整体规划相协调；2、有利于促进地区经济和社会协调发展的作用；3、满足“动迁拆违治乱整破暨环境综合整治”的要求；4、满足“南京市主城区危旧房、城中村改造工程”的要求；5、交通方便，公用设施比较完善；4.2 项目选址项目地点位于钟山学院以西、绕城公路以北、中国人民解放军南京军区南京总医院以及南京新浩宁房地产开发有限公司等以东、宁杭公路以南地块。根据建设项目用地勘测定界成果报告，项目环境整治面积约为263.57亩
41、。项目具体区位见下图。本项目图4-1 项目区域位置图4.3 区域建设条件4.3.1 地理自然条件1、地理位置栖霞区位于南京市主城北部，北临长江，东界句容，西连主城，南接江宁，栖霞区行政区域面积390.52平方公里，人口64.45万人，辖9个街道办事处（西岗、龙潭、栖霞、尧化、仙林、马群、迈皋桥、燕子矶、八卦洲），68个社区居委会、49个村委会，下辖10个街道。马群街道位于栖霞区南部，紫金山东麓，东部与仙林大学城和江宁区相邻，其他三面环接玄武区，下设13个居委会。2、气候水文条件栖霞区位于北纬31143237，东经1182211914之间，属北亚热带湿润气候带和季风环流的海洋性气候区，季风显著，
42、冬冷夏热，四季分明，日照充足，水资源充沛。长江横贯东西，江岸线长达81.2公里（含八卦洲环江岸线）。栖霞区地处中纬度，近地面层受季风交替影响，故季风气候明显，并形成冬寒、夏热、春温、秋暖四季变化明显的气候特征。春季，大致于3月下旬开始，至5月下旬结束，平均历时60天左右。天气特点为：气温逐渐升高，天气寒暖、晴雨多变，常受北方强冷空气影响，出现“倒春寒”。夏季，大致从5月下旬到9月中旬，平均历时120天左右，明显分为初夏时的梅雨天气和盛夏时伏旱天气。秋季，大致从9月中旬到11月中旬，历时60天左右。出现天高云淡，秋高气爽，风和日丽，温湿宜人天气。冬季，大致从11月中旬到翌年3月下旬，历时120天
43、左右。气候特点是寒冷干燥。栖霞区年平均气温14.4，年均最高气温20.4，平均最低气温11.6，极端最高温43，极端最低气温-14，日最大降水量198.5毫米，年平均相对湿度76%，最大月均相对湿度为81%，最小月平均相对湿度为73%，年内变化6、7月大，4、5、8、9月小。年无霜期达200300天。4.3.2 工程地质条件1、地形地貌栖霞区地形大势为南高北低。境内无海拔300米以上低山（紫金山海拔448.9米，原为区境内唯一低山，1999年划入玄武区境），南部有南象山、北象山、栖霞山等丘陵，与岗地呈连片分布。北部为沿江平原及江中洲地，地势低平。丘陵区内丘陵分布较广，以山体单薄，山势和缓低矮为
44、特征。以长江南岸幕府山、栖霞山、龙潭东西向一线，海拔50300米，即宁镇山脉西段北支。其中有幕府山、直渎山、南象山、北象山、栖霞山、灵山、青龙山等几十座。2、工程地质栖霞区的地质构造属宁镇褶皱带的次一级构造的幕府山复背斜和钟山-射乌山-金子山大向斜的一部分。幕府山复背斜系宁镇山脉的北带，出露在城东北的上元门到燕子矶一带，长约6公里，宽12公里，北东走向。地层断裂发育，硅化破碎强烈。该背斜因受长江断裂带的影响，西北翼断陷于长江河谷之下，仅保留了东南翼构造。栖霞山长约2.5公里，宽约1.5公里。北坡为侏罗系火山岩覆盖，南坡被下中侏罗统象山群覆盖，轴部有古生界岩层出露。该复背斜与幕府山复背斜相似，北
45、翼已断失，仅保留南翼。钟山-射乌山-金子山大向斜系宁镇山脉中带构造。该向斜相当宽阔。其北翼可抵达栖霞山、龙潭一带，而南翼则可抵达青龙山、孔山、九华山一带。大向斜的轴线由西段的北东向，向东延伸转为北东东向。向斜内部鼓起一个背斜，即宝华山背斜（在句容县），从而将大向斜的东段分为北支的范家塘向斜，南支的射乌山-金子山向斜。栖霞区的主要断裂构造有：北东向的长江断裂，北北东向的小丹阳-龙潭断裂，东西向长江断裂带，北西向的鼓楼-定淮门断裂。4.3.3 区位交通条件栖霞区位于南京“东大门”，是南京重要的交通枢纽区，西接主城，北临长江，南依钟山。1、水运境内有50公里的长江“黄金水道”，沿江大小70个码头，年吞吐能力已达1200万吨。其中有中国内河第一大港新生圩外贸港可同时停靠12艘2.5万吨级以上海轮，货运