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1、酒店地产行业研究报告目录一.酒店地产的概念和种类21酒店地产的概念22酒店地产的种类32.1产权式酒店32.2酒店式公寓42.3.公寓式酒店5二酒店地产的经营模式6三酒店地产的行业风险和现存问题83.1酒店地产的行业风险83.2酒店地产的现存问题101.行业不够规范，容易产权纠纷102.盲目追求国际品牌103.本土地产酒店经营风险大114.酒店地产受国家宏观政策影响大115.开发商诚信度风险116.固定投资回报可能无法兑现12四酒店地产迅猛发展的成因分析121.国内宏观经济环境有利于酒店地产发展122.酒店地产可规避税收负担123.酒店地产成为地产投资商的资本后盾134.酒店地产带动相关集群物
2、业升值135.酒店地产酒店式服务理念提高房产品质13五酒店地产的发展现状和发展趋势145.1酒店地产的发展现状141.酒店地产投资者类型众多142.酒店地产投资遍地开花143.酒店地产转向高级酒店投资趋势加强144.地产酒店投资动机各异，前途未卜155.中国内地首个酒店地产基金在港上市155.2酒店地产的发展趋势16六酒店地产企业案例深圳东方银座集团17一.酒店地产的概念和种类1酒店地产的概念酒店地产是地产商与酒店运营商相结合的一种运营模式。它是以住宅立项、可以和普通住宅一样按套销售，但在建筑规划与配套上全部按照酒店的标准执行、又由正规的酒店管理公司统一运营。这种模式在欧美已经流行了30年，作
3、为地产投资的一种，它的特点是风险小，收益好。中国房地产自1998年市场化以来，“地产+酒店”开发模式，屡见不鲜，精彩纷呈，其大体分为四种开发模式：第一种模式：地产+酒店服务模式，即酒店式公寓，业内代表作如：北京和乔丽致酒店公寓、深圳丹枫白露酒店公寓等，以酒店式服务提供酒店般的居住。第二种模式：地产+酒店配套模式。如碧桂园集团旗下碧桂园系列产品，早在2002年始，就将酒店引入社区，成为楼盘重要特色和市场强力卖点，这种社区+酒店配套模式，已成为购房者追随的主要因素之一；而中国豪宅第一品牌星河湾，作为中国高端生活运营商，其广州、北京、上海星河湾四季酒店，不仅仅作为星河湾社区配套出现，更是作为一个高端
4、社交场所，为豪宅必不可少的圈层社交，提供了真正的平台；第三种模式：地产+酒店业态模式。国内商业地产龙头老大万达集团，其全国各地万达广场，基本上都将五星级酒店作为重要业态，持有型酒店物业成为销售型物业豪宅、公寓、商业的配套优势。第四种模式：酒店+旅游地产模式，最具代表性的莫过于，潘石屹的长城脚下的公社酒店和博鳌蓝色海岸酒店，不仅为老潘赢来业界赞誉，更为其来了新的开发模式和长久性的利润回报。按照销售模式划分，酒店地产大致有四种：酒店式服务公寓，酒店式公寓和公寓式酒店、纯酒店。 酒店服务式公寓顾名思义，主要是在物业管理上学习模仿酒店管理，但本质上还是公寓住宅的性质，适合自住也适合投资，因为可以有效提
5、升物业的档次和业主的身份，一时成为诸多开发商热捧的发展模式，比如北京的山水铂宫、裘马都等。酒店式公寓有所不同，它聘请专门的酒店管理公司负责物业管理，而且销售时一般带有长期租约，因而具有很强的金融投资属性，比如北京的金桥国际、珠江帝景，深圳的东方银座等。对开发商来说，好处是可以一次性收回大量投资缓解资金压力，另一方面又可以通过长期出租获取固定的经营收入；对投资者而言，则在拥有完全产权的基础上，可以获得高于产权式酒店的投资收益，一般能达到7%。酒店公寓是酒店运营商提供的一项有别于商务酒店的新式服务，本质上还是酒店，只是客人会有更多的家的感觉，租金很高，租期也短。严格来说，不能算是一种地产发展的模式
6、，而只能算是酒店运营的特殊模式。像北京的京广中心，凯宾斯基等。纯酒店也是这些年地产投资的热点，这主要归功于中国经济的高速发展和商业活动的日益频繁。星级酒店不仅成为一个城市的脸面，也成为商业综合体甚至高档住宅的不可或缺的配套设施。随着房地产暴利时代的逐渐落幕，自持物业，获取长期的经营性收入，成为不少开发商特别是商业地产商的经营策略。当然还包括某些大型旅游企业为了掌控上游资源确保接待质量也加大投资酒店物业，以及某些经济型连锁酒店企业为了自身业务扩展实现跨区域连锁经营，开始由租赁经营转向购买物业。2酒店地产的种类酒店地产一般有三种类型：产权式酒店、酒店式公寓、公寓式酒店。2.1产权式酒店2.1.1产
7、权式酒店的概念和类型产权式酒店(Time-Sharing Hotel)，亦称产权式酒店公寓,是酒店与地产相结合的最初方式。简单地说，就是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店实质是“时权酒店”，即出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，并且该权利可以上市转售或交换。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976 年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营
8、分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它是一种将房地产业、酒店业、旅游业结合在一起的商业新概念。国际通行的产权式酒店大致有三种类型：一是时权型。即酒店与客户约定部分客房的使用期限，一般为三个月以上。客户在约定的时间内，拥有客房的使用权。二是公寓型。客户买断酒店的部分客房产权，长期居住或作为办公用房，每月上缴一定的管理费，如：空调费、水电费、服务费等。三是投资型。客户买断酒店部分客房的产权，投资者并不使用客房，而是将客房委托给酒店进行经营，逐年收取固定的投资回报，是当今较为流行的投资类型。这种全新的投资理念与投资方式，给房地产开发商、管理公司、投资者带来了良好的经济收益，其发
9、展前景极其可观。产权式酒店在发达旅游城市或地区最为流行，它通常建于一个城市的旅游要道，以拥有充足的客源和较高的租用率，因而，这种产权式酒店应该说也是旅游的产物，属于旅游房地产范畴。2.1.2 产权式酒店的投资模式分析产权式酒店是一种收益相对稳定，风险较低的投资模式。它以“售后返租”的经营新模式，为投资者迎来了激情绽放的春天。所谓售后返租，也叫售后包租、返本销售，是指房地产开发经营企业在楼盘销售时与买方约定，在出售的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，由开发企业(或委托专业管理公司)统一经营，租金和期限由双方协定，并签订合约明确双方的权利和义务，对双方进行约束，保护投资者的
10、权益。一定程度上保证了投资者的投资回报，容易受到投资者的追捧。 对于投资者而言，售后返租在返租期内能获得稳定的租金回报，而且租期越长，回报越持久，风险就越小。特别是对一些优质地段的优质产品，投资者甚至只需要一次性首付，每月租金回报除去银行按揭还有剩余。这正是投资者对售后返租的物业大肆追捧的根源所在。 能够促使经营者做好经营，努力争取更大利润，降低投资风险。售后返租投资型物业有的是开发商自主经营，有的是开发商委托专业管理公司经营，也有的是合作经营，但无论经营者是谁，都要承担起支付租金回报的责任。经营者在签订协议时必须清楚这一点，因此也必然有信心有能力完成这一任务。迫于固定租金回报的压力，经营者只
11、有努力获得超过租金回报的利润，才有可能生存并发展下去。这必须促使经营者做好经营，争取更大的利润，降低投资者投资风险。 有利于银行加快资金周转，降低贷款风险。对于售后返租投资型物业，银行一般要求首付 40%-50%，这相对一般住宅项目的贷款来说，按揭比例较小；贷款十年还清，也比住宅贷款的还款期限(20-30年)短很多。加之每月利息负担有租金作保障，大大降低了银行的贷款风险。2.2酒店式公寓2.2.1酒店式公寓的起源和发展酒店式公寓，顾名思义也就能提供酒店服务的公寓房。它源于欧洲，在 19 世纪就已经流行于欧美市场。酒店式公寓的房型与公寓住宅无异，并提供居家生活所需的厨卫等多种设施。同时，高级酒店
12、公寓拥有多种康乐设施，能提供餐饮、健身、商务服务等多种服务。就软件服务而言，酒店公寓的服务水准也一般都达到高星级酒店的标准。在国内，酒店式公寓的服务对象是商务出差、租屋居住的暂住客或是年轻家庭。他们入住酒店式公寓，不仅享受酒店的所有配套设施，还钟情于酒店内细微的服务。与传统的酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色。它向住客提供家庭住房格局，真正实现宾至如归；它同时提供酒店服务，满足住户需要。由于吸取了传统酒店与公寓的长处，酒店公寓在欧洲备受商务人士的欢迎，成为一种既方便又舒适的居住方式。在我国，虽然这种公寓房早已有之，但一直都是提供外国客人居住的豪华公寓房，随着人们生活水平的提高和住宅市场的
13、不断细分，北京、上海、广州等城市都有这种服务住房向普通大众推出。酒店式公寓从用途可分为居住性公寓和商务性公寓二种：居住性公寓主要用于居住，这种公寓有单独的厨房、阳台、卫生间；商务性公寓用途为商务办公，这种公寓没有单独的厨房和阳台。二者面对的消费者不同。成功的酒店式公寓都有相似的地方：其位置位于繁华地段，周围有大量潜在的消费者和租客，客户就在附近，它填补了该区域小户型市场的空白。2.2.2酒店式公寓的特点酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通
14、讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档
15、、到位的各种服务。选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。2.3.公寓式酒店2.3.1公寓式酒店的定义所谓公寓式酒店，简单地说，就是设置于酒店内部，以公寓形式存在的酒店套房。这种套房的显着特点在于，其一，它类似于公寓，有居家的格局和良好的居住功能，有厅、卧室、厨房和卫生间；其二，它配有全套家具与家电，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换
16、及一些商务服务等等。2.3.2公寓式酒店的特点和经营方式公寓式酒店既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，因此，公寓式酒店一出现，就吸引了一批消费者的广泛关注和欢迎。目前，一些开发商在公寓式酒店的基础上已开发出酒店式公寓，还有一些开发商正蠢蠢欲动。这种情况下，分析公寓式酒店的市场供求及未来前景状况，无论对公寓式酒店的开发经营，还是对酒店式公寓的投资开发，都具有极其重要的借鉴意义和参考价值。作为酒店的一个组成部分，公寓式酒店套房不可能采取出售的形式，而只能采用只租不售的交易形式。因此，客户不能象购买公寓楼一样获得产权，从而成为真正的业主，或者利用购买的房产来投资获利。当然，
17、采用只租不售的形式正是公寓式酒店的交易特色，也是该类型物业的目标定位之所在：即通过短期或较长期出租，为那些拥有高消费能力的、非长远固定住户提供酒店专业、全方位、多方面、细致入微的生活与商务服务，并在提供这些服务的过程中，获得较高的、投资公寓式酒店的利润回报。而对于那些想购买该类型物业用于居住或投资的客户，酒店则宁愿把他们让与酒店式公寓。公寓式酒店套间高档、豪华、昂贵，决定了它只能作为一种奢侈品供高贵的客人消费。因此，它的价格不会因为市场竞争激烈而剧烈下降，也不会因为市场需求短缺而大幅上扬，其本质特性保证了其价格平稳发展的态势。同时，公寓式酒店套间独特的客户群本身也具有其固定的消费心理和消费习惯
18、，他们不会因为这类物业价格高昂而不去消费，从而大大减少市场需求；也不会因为中国加入了世界贸易组织或者其它情况，如中国申办奥运会成功等等，而在消费群体数量和消费需求方面迅速大规模增加。因此，从长远来看，公寓式酒店的市场交易将同样保持某种程度上的稳定。二酒店地产的经营模式从投资和管理的运营角度，目前，在国内外投资和管理酒店地产主要有六种模式：模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其他酒店产生关系饭店投资者不同任何外部公司产生任何关系，采用自己经营、管理的方式运营饭店，也就是选择作为单体饭店(Independent Hotel)存在这种单体饭店的经营模式在我国最为常见，目前大量的国有饭店都采用了这种
19、方式。这种模式的优点在于饭店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对饭店进行严格的控制，如果饭店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道，饭店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使饭店投资者得到饭店经营所产生的所有利润。这种模式的缺点在于这种单体饭店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。在国外，随着各种形式的饭店集团的发展，大型饭店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体饭店施加了巨大的压力，大量单体饭店纷纷加入某个饭店集团的系统。在欧美等饭店业发达的国家，单体饭店在饭店业中的比重不断降低。模式二：投资者自己管理经营，
20、但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持饭店完全由投资者来进行管理和经营，但通过加入一个或几个饭店联盟获得营销和预订方面的支持。这种情况在国内比较少见。目前国内虽然也有一些联盟性组织，但尚无法对酒店的运营带来实质性效益。国外的一些饭店在完全由投资者经营和管理的同时，会选择加入诸如世界一流饭店组织(Leading Hotels of The World)、世界小型豪华饭店组织(Small Luxury otels of the World Ltd.)等饭店联盟的方式获得营销方面的支持。这种模式的优点在于选择加入饭店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统，而且饭店自身的品牌不必发生改变
21、，可以保持相当的独立性。但是由于饭店联盟不像饭店联号那样给饭店全面的营销支持，饭店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的饭店成功与否的关键因素。此外，如果自身没有一个良好的管理队伍的话，这类饭店的发展会受到很大的限制。模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理投资者选择由独立的饭店管理公司或联号管理公司管理饭店，再加入饭店联盟在饭店投资者没有饭店业管理经验的情况下，选择专业的管理公司管理饭店成为一种较好的选择。这种模式的优点在于，如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其他资源储备，那么专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。这种模式的缺点在于投资者必须将饭店的
22、管理权让渡给饭店管理公司，对饭店经营管理的控制大大降低。而且，聘请专业的饭店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支，使饭店的经营利润受到侵蚀。此时，管理公司的选择和管理合同的谈判变得十分重要。选择了饭店管理公司以后，投资者面临的一个问题是如何扩大饭店自身的影响，增强营销能力。这种情况下可以选择加入饭店联盟的方式参与到更大范围内的促销、常客优惠计划、信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多的客源。模式四：投资者自己经营管理饭店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店品牌集团。饭店投资者可以成为某一个饭店联号的特许经营受许方，使用其品牌，但由自己经营管理饭店一些饭店在长期的发展过程中积累了丰富的
23、管理经验，对客服务已经达到了很高的水平，但是由于品牌的知名度较低，限制了饭店客源的进一步扩大。这种模式的优点在于可以利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力提高自己的销售能力。一般来说，这种饭店由于没有将管理权让渡给外部的管理公司，投资者对饭店仍可以实施严格的控制，让渡出去的仅仅是饭店的营销权，所给付的也仅仅是与饭店客房数量比例关系固定的特许经营费用，不会随饭店经营状况的变化而变化。对于管理水平很高的饭店来说，这种模式是迅速扩大自身影响的一种有效方式。这种模式的缺点在于酒店的未来发展，要受到品牌的限制。模式五：委托管理特许经营的双重运作饭店的投资者可以通过某种一揽子协议，或者在和某个饭店联
24、号签订管理合同的同时又和这家饭店联号签订一份特许经营协议，即：一家饭店可以同时接受一家饭店联号提供的两类不同的服务管理服务和品牌及相关营销服务目前，诸如希尔顿、喜来登等大型的饭店公司既可以向饭店投资者提供饭店管理服务，同时又可以向饭店投资者提供饭店品牌特许经营服务。各个不同的饭店公司所提供服务的功能、特色、费用是各不相同的，在这种情况下，一些饭店投资者往往选择最有利于自身的组合方式，由不同的饭店管理公司分别提供不同的管理服务和品牌许可服务。但是，一般而言，饭店的投资者在选择饭店品牌和饭店管理公司的时候，最好能选择同一家饭店公司。在饭店业的实践中，投资者可以和饭店公司签订两份合同，也可以和饭店公
25、司签订一份总括性的管理合同，特许经营的相关内容同时包含在管理合同中，也就是通过一个一揽子的管理合同同时得到一家饭店公司能提供的两类服务。模式六：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理选择带资管理合同，饭店管理公司参股饭店，成为联合投资者。一些饭店管理公司在和饭店业主签订管理合同的同时购买饭店的部分股权。这种方式的优点在于将管理公司和饭店捆绑到一起，防止饭店管理公司做出不利于业主的决策。同时，饭店管理公司可以在饭店的战略计划制定过程中起关键作用，减少战略决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。虽然目前进入中国市场的国外饭店集团大都只是单纯提供管理服务，不介入饭店的产权投资，但是也有一些饭店公司在
26、提供饭店管理合同的同时通过参与股权投资的方式加强对被托管饭店的控制能力。国外成熟的房产开发及酒店经营模式，通常是在房产商开发物业后，由专业的酒店经营管理公司进行经营管理，同时，将产权按照单元分割出售给投资者。这种国际先进的操作模式，投入巨资，使自身成为酒店的“最大投资者”。这样，酒店地产便由通常的“房地产开发商为主体”的模式完全转换为“酒店经营管理公司为主体”，使得酒店经营管理公司同酒店拥有者投资者们的利益紧密相依，共生共荣。而绝大部分酒店地产都会采取先融资后建造的方式，投资者面临很大的不确定风险。此外，“酒店地产”经营的效益很大程度上取决于酒店管理公司的经验，酒店地产还有另外两种模式：开发商
27、自建自营、酒店自建自营，引入知名酒店品牌管理或经营。其中，房地产开发企业投资并自己经营这种模式，是酒店地产最早的形态。不过，由于酒店经营的专业性要求较高，开发商自建自营的酒店地产项目越来越少。此外，看着酒店地产的蓬勃兴旺，一些知名酒店品牌也坐不住了，纷纷“下海”，自己兴建酒店自己经营。例如万豪国际金融中心、喜来登酒店，金源饭店等。酒店地产引入酒店品牌是关键。酒店地产，如同所有的商业地产一样，经营都是核心。专业的事情，专业人做。酒店经营的复杂程序，不是每个非专业的房地产开发企业都能胜任的。重庆房地产企业开发的酒店亏损多的，例子并不鲜见，在此情况下，房地产企业负责开发，引入知名酒店品牌管理或经营，
28、成为大多数酒店地产的首选。不过，引入知名酒店品牌的门槛颇高。一位开发商透露，自己曾经和知名的酒店品牌有过接触，但最后因硬件条件不适应，对方拒绝接单。据称，目前在中国布点的世界知名酒店品牌对于旗下管理的酒店物业都有严格的要求，一些中小地产公司和已有的酒店通常在硬件和资质上达不到标准。洲际酒店大中华区市场销售总监说，与长安携手，负责经营长都假日酒店，很关键的一点就是看重具有实力与经验的长安能营造出很好的经验场地。三酒店地产的行业风险和现存问题3.1酒店地产的行业风险按照西方房地产投资风险理论，物业投资的主要风险有：经营风险，主要指因为经济活动、景气循环等总体经济因素而影响物业投资的营业收益；财务风
29、险，因为借债而来的风险，在经营困难时，可能使举债过度的公司无法支付利息而造成破产；流动性风险，物业在市场上交易所需时间比一般商品要长，卖方因急于售出物业而降价，形成损失风险；管理风险，收益性物业的投资和管理需要专业机构和专业人士运作，如果管理机构运作不良，投资者就要承受风险；利率风险，如果投资物业通过抵押贷款方式进行，一旦利率上升，抵押贷款的价值就会下降；政治风险，在发生政治风暴时，由于不动产的不可迁移性，投资者就会蒙受损失。投资者在做物业投资决策时，必须评估这些风险，对可分散的风险应该设法分散。分散风险的方法主要有：加强对可控风险的控制，避免损失，如购买物业保险、选择优质管理公司、贷款比例适
30、当等；投资于不同物业类型的分散投资策略，避免市场上某一种物业供过于求而遭受损失；投资于不同区域物业的分散投资策略，避免市场上某一地区物业供过于求而遭受损失。酒店地产模式的出现，打破了商业地产和住宅地产两大体系的界限，既有积极的一面，也存在相当的风险：首先酒店地产可以极大地提升周边住宅物业的档次和价值，同时又能获得稳定相对稳定的客流，从而形到共赢共生的依存关系；其次酒店地产可以优化开发商的资产结构和收入结构，变一次性收回投资为部分收回投资、部分自持经营，从而分享到更多的经济增长和物业升值的利益；但是由于开发商多数不具备酒店管理和运营的经验，也缺乏灵活畅通的融资渠道，一旦选址错误，或者区域竞争过度
31、，很容易变成亏损的投资，甚至成为烂尾工程。一个公司自持物业每年的收益，这样一个稳定的现金收入对于房地产这种资金密集型行业的重要性无须多言。在保证现金流通畅的情况下，企业的抗风险能力自然会加强。其实，酒店行业是最好的自持物业类型之一。原因有这么几个，其一，酒店业可以说对于整体经济形势是非常敏感的；其二，酒店业如果打造得合理，会创造很稳定的收入。首先说敏感，在刚刚过去的金融危机中，整个酒店行业处于一个低谷时期，普遍经营艰难，也就是说在经济大环境改变的情况下，酒店业最容易感受其变化；第二，尽管在金融危机的背景之下，被炒高的物业使很多租赁经营的酒店受到最大的冲击，但是未来更多酒店业将可能间接参与投资，
32、或者采取一种加盟的方式降低自身的风险，这对于房地产开发企业来说都是有利的一面。未来酒店+地产的模式将会迈入一个新的领域，变成合作开发，达到一种利益的均衡，增强两个行业的抗风险能力。“酒店+地产”作为一种商业加住宅的复合开发模式，其出现固然有政策环境发生巨大变化的影响，另一方面也和市场需求发生悄然变化不无关系。随着中国国民平均收入水平突破3000美元，以满足功能性自住需求为主的房地产市场，开始进入以满足体验性休闲需求为主的更高层次，这个时候，购房者更多地关注小区景观、周边配套、生活品质和身份象征，在住宅项目中加入高档酒店的规划，无疑有助于提升项目的品牌形象，帮助客户实现价值最大化。一个好的项目策
33、划，就像下围棋一样，每颗子都不浪费，而且能共生共赢，产生1+12的倍增效应来。但是“酒店+地产”是否是一种值得广泛推广的新地产开发模式，还是需要相当慎重的：首先，开发商在酒店地产项目立项时，应该重视前期的调研，必须对周边的人口组成，综合素质，消费水平/结构以及该区域的中短期规划，可以借用的各种文化商业资源，有详尽的把握。只有在确认该区域的商业活动及流动人群，能足够支撑相应等级的酒店运营时，才可以做投资计划。 其次，开发商必须认识到住宅小区项目和酒店地产项目具有本质的区别，分属不同的专业范畴。住宅项目相对简单，只要定位准确，设计合理，营销得当，价格合适，很快就可以通过销售收回全部投资。但酒店项目
34、一般不对公众销售，通过持有物业和持续经营来获得稳定收入，具有较长的投资回收期，而且其收益同运营管理水平有很大相关性。 第三，酒店地产的开发成本与其规划的档次成正比，档次越高，投入越大。而且由于酒店属于投资性物业，具有较长投资回收期及经营性风险，所以必须做好财务规划和有通畅的融资渠道，确保现金流安全。第四，酒店地产投资开发，还需要考虑到现有竞争威胁及未来市场容量的问题。星级酒店作为高级商务活动和住宿休闲场所，其运维成本和管理成本很高，一旦供过于求竞争过度，很容易从盈利性资产变成亏损性资产，并且难以掉头。所以为了化解复合开发模式可预见的风险，同时获得复合开发模式既定的好处，开发商最好量力而行：如果
35、有足够的资金实力和运营经验，则独家策划运作商住综合体；如果实力或经验不足，则宜采取战略合作分工开发的模式；再不然，就学习张宝全做红树林酒店，巧妙借助当地资源，打造和外部环境互补的特色物业，并且复制到多个城市。3.2酒店地产的现存问题1.行业不够规范，容易产权纠纷 近年来酒店地产发展模式从国外传入中国，发展并不成熟。房地产投资由于缺少专门的法律、法规进行调整和具体规范，酒店酒店的法律地位以及酒店客房所有者与酒店经营者之间的法律关系仍不确定，也无具体政策可依，各地房屋权属登记管理部门对此态度不尽一致，基本处于探索阶段。酒店地产产权纠纷有两个方面：一是因为投资者怕麻烦，不愿意花费时间和费用办理以租赁
36、方式短时间持有房产的房产证；二是从功能来说，酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施。而这些配套设施及共用设施的所有权属性不明确，此后很容易引起纠纷。再者购房者、开发商及酒店管理公司三者之间的关系和权属不明确，是购房者在不满意管理方经营管理的情况下，很难将管理者更换，影响酒店的长远发展和经济收益。 2.盲目追求国际品牌 酒店建设与市场需求相脱节。很多酒店建得不错，酒店建设盲目追求高档，越高档越好，越豪华越好，至于当地有没有市场需求，似乎不在这些投资人考虑的重点范围之内。故导致酒店业市场高档酒店明显过剩。截至2010年，中国经过全国星级饭店评定委员会考核通过的五
37、星级酒店已达506家，这其中不包括正在申报五星级的饭店以及在建五星级标准饭店。据不完全统计，仅北京一个城市，已经获得五星级饭店称号和正在申请五星级饭店称号的高档饭店到今年年底将接近甚至达到100家，饭店数量总体呈现饱和状态，很多地区五星级饭店过剩，部分散落在三四线城市的高星级酒店已成为行业的包袱。 3.本土地产酒店经营风险大 酒店地产盲目追求国际品牌，就目前管理公司市场上，国际品牌和本土品牌还有明显区别。这就给本土化经营带来风险。一方面中国酒店数量的增长为管理公司提供了大量的机遇，同时也暗藏风险。据不完全统计，中国酒店目前连锁化经营程度是10%多一点，其中真正实施品牌连锁的实际并不到10%。有
38、相当一部分是一中形式上的集团化，实质并没有达到专业化的品牌连锁。二是最近几年国际品牌进入中国市场的速度明显加快。地方政府对国际品牌与当地酒店业的发展、客观源结构等认识模糊，国际品牌在一些地区脱离实际地受到追捧是目前中国饭店业存在的问题，对国际品牌保持在中国的信心也构成风险。第三是国内地产商寻求物业增值，想通过国际品牌的引入使其综合物业实现增值。所以引入国际品牌酒店本身利润情况如何则不是优先考虑的。随着国际品牌的加入。品牌风险也在加大。特别是在一些二三线城市。因受到房价过低和劳动力素质不同的困扰，某些国际品牌既无法是酒店盈利，同时也难以保证酒店正常的比较高的运营水平。 4.酒店地产受国家宏观政策
39、影响大 国家不断的在宏观政策上对房地产市场进行金融政策、税收政策、土地政策的的调整，国土资源部也出台了六项措施深化土地市场治理整顿，这一系列的政策措施对房地产市场进行规范化引导的同时，也一定程度上限制了其开发商的进军酒店地产的进程。 同时由于酒店地产立项批准和投资体制不完善，酒店的发展数量、档次、地区分布、规模等在很大程度上超出实际需求程度和应有效益的标准，也超过被旅游管理部门设定的“酒店适度超前发展”的临界值。酒店地产的建设发展，既没有有效地实现政府调控（外资酒店、内资酒店都有具体的政府审批规定），也没有完全有市场来调节，因为是信息不完整，投资主体对行业竞争不敏感、对效益缺乏商业化判断，中国
40、经济发展周期出现异常波动等情况时有发生。 5.开发商诚信度风险 开发商的信誉度对投资回报的实现有重要影响。当前很多地产开发商都与高档酒店公司合作开发，前者负责硬件服务，后者负责软件服务。如果开发商出售酒店的过程中恶意欺诈，或者经营公司在酒店经营中经营不善，导致酒店经营成本较高，投资者投资回报据没有任何保障。另外，酒店是具有综合服务功能的实体，除了客房以外，还有餐饮、会所等娱乐休闲配套设施，如果合同中对酒店配套设施所有权和档位标准约定不明确，或者开发商友谊取消不凡娱乐休闲设施或者降低档次，致使客房贬值，投资者利益也难以得到有效保障。 6.固定投资回报可能无法兑现 酒店经营依赖一定市场环境。在酒店
41、经营过程当中，相关政策出台、产权业的市场变动都会带来相应经营风险。虽然政府目前没有明文规定限制商业地产的开发，但若政府进行一系列抑制投资、打击投资的宏观调控，对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲，就会加大投资成本。房地产开发商投资回报率取决于客房的入住率，而入住率是直接与城市经济的发展、国家政策、旅游市场的发达程度和酒店地理位置、硬件设施、服务质量等小环境直接相关。加之现在各大开发商都在开发酒店业，可能造成高端酒店产能过剩，相互之间竞争激烈，有可能出现价格战的恶性竞争现象。换言之，酒店的投资回报率的高低并不是开发商或原酒店所有权人能完全预见和控制的。酒店是个长线投资，收益缓慢。后期经营不
42、善可能影响资金的回笼。四酒店地产迅猛发展的成因分析1.国内宏观经济环境有利于酒店地产发展 （1）国内经济发展水平的持续高涨 近十年来，中国经济保持着持续快速增长，截至2011年底,国内GDP总值已经跃居全球第二，成为世界第二大经济体。在世界经济低迷的情况下，中国成为国外投资的首选地。国内社会的稳定，旅游业的快速发展，中国在吸引旅游和跨国公司上更具魅力。国际各种赛事频繁举行及国际国内各种会展的发展更为酒店市场发展提供了契机。 （2）旅游市场需求旺盛 酒店地产中的产权式酒店在发达城市和地区最为流行，它通常建于一个城市的旅游要道，以拥有充足的客源和较高的租用率，产权式酒店是旅游的产物，属于旅游房地产
43、范畴。从2005年开始，中国已成为世界第四大旅游客源输入国。境外办事机构和跨国公司纷纷迁至中国，国际会议的举办等都拉动了酒店市场的发展。随着城市化的加快和国民收入的提高及国民消费理念的转变，在未来几年里，市场还会有较大的酒店空缺，这个供应缺口需要靠新建酒店和改建原有酒店来解决，其中投资潜力和收益前景可谓巨大这。 2.酒店地产可规避税收负担 目前房地产业普遍利润较高，企业要上缴很高额所得税；而在项目群落中嵌入酒店建筑，对于开发商来说就可以把企业所得就地转化为固定资产投资，从而享受财务杠杆的益处。酒店的商业性质可避免高额的土地增值税，一定程度上节约成本。根据政策规定，用于销售的商业地产将被征收高额
44、的土地增值税，因此，地产投资商只要保持对酒店的持有而不产生交易，那么该项目自然也就规避了土地增值税的征收，这对于企业而言当然节约了大量成本。 投资酒店特别是以股权交易等方式完成酒店并购，较直接投资住宅和写字楼等地产极不容易引起监管层的警觉，又可享受物业升值带来的利益。在此背景下，众多已经完成了原始资本积累的开发商，不得不开始尝试改变趋同的粗放模式，在房地产开发的主业之外寻求稳定的长线经营回报。 3.酒店地产成为地产投资商的资本后盾 经过几年的超常繁荣，目前地产界逐渐走向理性，地产商意识到民用住宅的有效需求毕竟有限，开始寻找新的增长渠道。 与民用地产的一次性购买不同，投资酒店，民用地产转向商业地
45、产，可以为地产不断带来现金流。进行酒店开发的地产商大多为实力雄厚、品牌卓著的资本巨头。他们有资金与实力作长线投资，在追求长线收益的同时，他们同样看重酒店物业给企业带来的品牌及资本后盾效应。地产资本在做酒店的同时一般也在进行住宅或其他形态业务开发，假如市场受挫，企业资金链遇险，那么他们手中所持有的高级酒店就是优质的抵押物业，凭此可以获得大量的银行贷款，帮助企业渡过难关；在房地产前景受政策因素波动的背景下，投资酒店业这一安全性较高又有资本增值前景产业，无疑是很多地产企业多元化经营、分散经营风险的一个较优选择。 4.酒店地产带动相关集群物业升值 地产界进入酒店，不会只开发单体酒店，多数会采取群落开发
46、形式。这样开发出来酒店，周围有物业小区、写字楼和商厦，形成一个建筑群落，他们之间能够形成良性互动，酒店为周围建筑提升了物业价值，周围建筑则向酒店输送稳定客源，两个群落体共生共荣。而经过知名酒店管理公司所管理的酒店周围的地价一般都能得到一定的增值。地产和酒店的结合，可以为地产投资商带来可观的酒店经营的经济效益，可以带来良好的社会效益，提高企业知名度。因此，地产与酒店的开发模式已经成为当今众多地产投资商看好的投资方向。 5.酒店地产酒店式服务理念提高房产品质 酒店加住宅这种模式，最大的好处就是能把酒店的服务理念移植到房产的开发建设中来。对于做房地产的人来讲，为了满足现代人对住宿的高标准服务要求，让
47、屋主能助的舒心、安全、方便、健康、有尊严，就要融入酒店非常精细化和标准化的管理理念。把这些精细化和标准化的模式运用到房地产开发过程中以后，对房地产品质的提升起到很大的促进作用。引进酒店式管理后，从现场的管理来讲，这种精细控制的标准，也会更细化。比如在人员配置上就会跟其他的开发商有很大的区别，销售人员和物业人员，回更侧重选择酒店前台的服务员。因为他们有一定的服务意识，销售和物业专业知识则可以后期培训，但是服务意识的灌输或者理解不是一朝一夕能够形成的。这样人员配置，保证了在售后服务过程中也能体现五星级酒店服务的水准。同时在服务理念上，酒店式的服务理念也更加贴近业主。软件服务的改善升级，物业管理矛盾
48、就能得到有效解决。丰富了企业的文化内涵，提升了房地产的品牌效应，对于房地产的长期发展有深远影响。五酒店地产的发展现状和发展趋势5.1酒店地产的发展现状1.酒店地产投资者类型众多 仲量联行酒店集团高级副总裁吴嘉保分析归纳了现有的新兴的中国酒店投资机构，主要分为几大类：一是国有企业，投资酒店的主要原因是大型企业集团业对多领域的涉及，在房地产保值升值方面要有所作为，上市开发商，银行借贷容易而且利息低，股市活跃提供资金以及其他资金来源提供支持保险公司，主要是为自有资金寻求投资渠道；二是信托机构，这是一个新的投资群体，可以帮助增加中国房地产的透明度，有助于将经验欠缺的投资机构引入饭店的投资渠道；三是外资也是一个不容忽视的来源。在中国的国情下，饭店产业的宏观供求关系于实际的微观层面操作存在一定的脱节。各地政府的活动和规划，对星级饭店的发展产生了直接影响。 2.酒店地产投资遍地开花 受金融危机所引发的“后危机时代”影响，许多地产纷纷转向二、三线城市寻找新的商机。据统计，2010年一线城市在中国商业地产总量中比重仅占10%，这预示着未来几十年二、三线城市蕴含着巨大的商机。随着二、三线城市商业地产日趋走热，酒店兴建也即将掀起新的热潮。在海南三亚房