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1、意大利名品商业街可行性研究报告（二零壹壹年陆月贰拾捌日）意大利名品商业街可行性研究报告第一章：区域环境分析1、区位特征2、配套条件第二章：项目概况1、项目地址2、项目规模3、总体规划设计理念4、总体规划构思第三章：项目市场分析1、我国特色商业街发展概况2、国内先进城市特色街区建设发展情况3、无锡特色商业街发展概况第四章：项目的运营思路1、概念定位2、经营布局定位3、消费客户群定位4、经营管理定位第五章：投资计划与经济分析1、投资计划及建设周期2、资金来源计划3、经济分析4、利润点分析第六章：政府政策支持第一章：区域环境分析一、区位特征1、区域情况本项目位于无锡市北区，惠山区的新行政中心。惠山区
2、位于无锡城西北郊，人口42.96万，总面积327.12平方公里，下辖6个建制镇。现有1个省级经济开发区，9个镇级工业园区。堰桥镇距无锡市区13公里，距离江阴23公里，锡澄公路和锡澄运河以及沪宁高速公路、锡澄高速公路贯穿全镇。这样的立体交通条件使堰桥成为贯通苏南苏北、连接沪宁线各大中城市的交通枢纽。本地块位于德宝大酒店对面，锡澄路与欣惠路交界处。位于惠山新城核心地段，周边政府行政部门汇聚，商业配套齐全，住宅项目云集。2、交通情况惠山区南临万顷太湖，北靠万里长江，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道以及京杭大运河大都在惠山区境内穿越，保障了无锡与周边城市实现快速对外交通。而在堰桥境内沪宁高速公路和锡
3、澄公路纵横贯通，锡澄、锡北运河环抱全境，地理位置和水陆交通便利，对外联络非常便捷。随着规划新锡澄路和惠山大道的建设，该区域交通会得到进一步的改观。同时距项目南面3公里左右是锡宜沪宁两条高速公路的出入口。高铁叠加轻轨效应，出行将会更方便快捷。公交线路: 25、610、602、601、607、90支、615、621、622、625、668及建设中的轻轨1号线等皆可到达市区。3、地块周边现状项目所属楼盘-“天力百好锦园”位于惠山新城中央政治、经济、文化、科教、商贸、休闲之聚集要地，惠山大道、政和大道的地利之便，轻轨1号线首站的迅达，让出行更为快捷。各大商业街及商业广场，世界量贩500强乐购超级市场，
4、时刻领赏完美居家风潮。省锡中实验学校、惠山区实验幼儿园，让孩子的美好未来从这里开始起步。 天力百好锦园北面为“赛维拉融域”、全面建设的城市综合体“万达广场”，南面为自然河流，东面为已交付的“华夏-清水湾”楼盘，西面为“德宝大酒店”。周边配套成熟，居住环境条件已经成熟。二、配套条件1、商业配套：开工建设的万达广场与项目一路之隔、五星级华美达酒店 、四星级艾迪花园酒店、德宝大酒店（本案对面）、杨东大酒店 、政和园大酒店、天力商业广场（内有主题商业步行街、水景休闲广场、星级酒店、高级公寓式办公）、新世纪时代商业广场，乐购超市。2、科技/医疗/文化/教育配套：科技创业园、亿仁医院、图书馆、市重点堰桥实
5、验小学、堰桥中学、全国重点中学江苏省锡山高级中学（距离本项目步行15分钟左右）。3、休闲健身配套：歌剧院、体育馆、市民广场、龙型景观带。4、政治中心：惠山区政府、惠山新区经济管理委员会、惠山区人民法院、公安局、行政审批中心、建设局、电信大楼、民政局、惠山区规划展示中心（在建中）。5、金融银行：中国银行、中国工商银行、中国农业银行、赛维拉金融中心。第二章：项目概况一、项目地址拟打造的意大利名品商业街（以下简称“本项目” ）位于惠山区吴韵路与欣惠路，主要为建设中的百好锦园项目二期一楼沿街商业门面以及百好锦园三期商铺。二、项目规模“天力百好锦园”小区总面积99504平方米，其中一期已完成25451.
6、19平方米，其中住宅为91套，其余为商业、车库及公共配套。正在开工建设的二期楼盘，其中6幢小高层、3幢5层多层住宅、1幢底层为会所，共10幢。批准建筑总面积为57904.04平方米，4-9幢楼一层为商业，共有35套商业（面积4091.1平米），住宅374套（面积42340.84平米），会所面积936.17平米，其他非住宅面积369.95平米 ，地下车库面积10261.61平米。 测绘总建筑面积57999.67平米，其中商业面积4091.1平方米，住宅面积 42340.84平方米，车库10261.61平方米。 拟打造的意大利名品商业街为百好锦园二期37套商业以及百好锦园三期商铺。意大利商业街分两
7、期招商引资，其中百好锦园二期35套商业，面积为4091.1平方米。以及百好锦园一期11#楼2套商铺面积为122.98平米及107.03平米。首批次意大利商业街面积为4321.11平方米。第二批次商铺面积约为11000平方米。合计总面积约为15321平米。三、总体规划设计理念1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，享受生态自然的居住环境，又能享受现代商业繁华，购物便利的配套优势。2、与万达商业广场相互呼应，适应惠山区、市区高消费人士需求，创造具有无锡商业代表性的特色商业街。3、形象设计为意大利欧式商业街风格，区别与传统商业街。打造成
8、惠山乃至整个无锡地区最具特色的国外精品一条街。四、总体规划构思本项目参照北京、成都，上海等沿海发达地区大型特色商业街的经营理念，吸取各地域特色社区商业的优点，接合无锡本地区实际情况，利用本项目股东自身资源优势招商进来意大利特色餐饮、服装、皮具、红酒等特色商品。1、项目定位中高端意大利商品，打造无锡最具特色商业街-“意大利精品商业街”。2、业态定位根据项目楼盘商铺概况初步拟定业态定位于：A:意大利时装、意大利皮具、意大利鞋B: 意大利葡萄酒C: 意大利橄榄油D：意大利冰淇淋、 意大利巧克力、意大利奶酪E: 意大利琉璃饰品F: 意大利首饰、意大利化妆品G:意大利简餐 、咖啡、意大利面第三章：项目市
9、场分析一，我国特色商业街发展概况从上世纪90年代中后期开始，全国各大城市在加快推进城市化进程中掀起特色商业街建设发展热潮。截至目前，全国商业街数量已超过5000条，著名商业街22条，中国特色商业街32条。北京王府井、上海南京路、重庆解放碑、成都春熙路、南京新街口等已成为当地和外来人员的购物首选地，相当数量的商业街营业额已占到本区社零总额的60%以上，对本级财政贡献率超过30%以上。国家商务部于2009年4月下发了关于加快我国商业街建设与发展的指导意见，颁布了商业街管理技术规范，明确指出，把加快商业街发展作为扩大内需、拉动消费的重要载体，争取利用2-3年时间，在全国形成定位准确、特色鲜明、消费便
10、捷、服务优秀的商业街网络体系。二、 国内先进城市特色街区建设发展情况1、杭州市特色街区建设发展情况杭州市目前共有国家级、市级特色街区11条，截至2009年底共入驻各类商户1.46万户，经营面积147万平方米，销售额724.8亿元，纳税10.75亿元，从业人员10.5万人，年人流量8500多万人次。2、 西安市特色街区建设发展情况西安市目前共有国家级、市级特色街区40余条，截至2009年底共入驻各类商户4万余户，从业人员30万人，社会消费品零售总额逾800亿元。3、 沈阳市特色街区建设发展情况沈阳市目前共有国家级、市级特色街区30余条，截至2009年底销售额接近1000亿元，其中，五爱小商品购物
11、市场是全国继浙江义乌和江苏常熟后的第三个4A级旅游购物景区，三好街IT产业特色街是全国继深圳华强北和北京中关村后的第三大IT产品集散地。4、特色街区是城市综合实力和繁荣程度的重要表现形式之一。随着近年来城市建设的发展，各大城市近来年都重视特色商业街的建设发展。三、无锡特色商业街发展概况1、无锡特色商业街发展规划无锡市初步计划到2012年底，创建市级特色街区15个；力争创建“中国著名商业街”或“中国特色商业街”12个；建成200万平方米的特色街区经营面积，形成约500亿元的年销售收入。到2015年底，力争创建国家级的“中国著名商业街”或“中国特色商业街”23个；建成400万平方米的特色街区经营面
12、积，形成约2000亿元的年销售收入。2、无锡特色商业街区域概况按照“提升老街区、培育新街区、创建名街区”的总体要求，以现有市(县)、区特色街区为载体，整合功能、优化布局、形成特色、集中打造15个市级重点特色街区：崇安寺小娄巷旅游文化街区、站前“夜间经济”步行街区、广益路美食休闲特色街区、清名桥历史文化街区、电子信息特色街、吴桥中心广场商业休闲街区、惠山古镇历史文化街区、湖滨路旅游休闲商业街、万达广场商业步行街、荣巷历史文化街区、新天地东亚国际风情街、荡口古镇历史文化街区、惠山新城商务休闲街区、人民路步行街区、宜兴竹海锦城商业休闲街区。3、无锡城市综合体发展目标以及商业效益“十二五”期间，无锡提
13、出要建成50个以上城市综合体，着力打造一批集聚辐射能力强的重点物流园区、重要商品市场、商业特色街区和现代商贸企业，形成区域性商贸物流中心，这将进一步推动无锡服务产业向高端化发展。城市综合体是城市形态发展到特定程度的产物。作为“城中之城”，城市综合体汇集购物、办公、居住、娱乐、餐饮等于一体，为市民提供快捷高效的服务，极大地提高了城市的生活和宜居品质。比如以前的河埒口地区，虽然人气也比较旺，但由于缺少统一规划，商业布局显得杂乱，地区的环境和品位比较欠缺。而自万达广场建成后，带来了非常好的商业效应和社会效应，周边的房地产业也迅速升温，可以说是城市综合体的一个成功典范。接下来，河埒街道还将致力打造特色
14、商业街区，通过合理布局规划，用2年的时间打造一条四五万平方米的建筑路商业街。4、惠山区万达商业广场带给本项目的机会惠山区独特的区域位置造就了惠山区未来商业发展的机会与潜力。惠山区万达广场的入驻更是会惠山区区房地产市场以及商业地产的发展带来利好消息。 经过近几年的发展，惠山区政和大道已经成为区域中心商业金融中心地带。万达城市综合体以及完达商业步行街，与本项目“意大利名品商业街”相互辉映。在惠山核心地段成为商业街亮丽风景线。“意大利名品商业街”在政府的大力支持下，一定能成为无锡最亮丽的商业风景线，同时给惠山整体商业档次，商业氛围带来良好的蝴蝶效应。第四章：项目的运营思路一、 概念定位购物中心是具有
15、良好规划的商业区，而传统商业街一般是自发形成的无规划的商业区，二者都是一种商业物业类型，相同点在于都是由多个零售商铺集合在一起从事零售经营活动的商业经营场所，各个零售上都是独立、分散经营、自负盈亏的，都是具有购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游等多种功能，既具有传统商业所有的功能又能对新兴城区的商业招商产生重要影响。购物中心与商业街区又具有较大的区别，其中最本质的区别在于前者的物业产权比较集中，主要集中在少数投资商、开发商手上，由经营管理公司对租户进行统一管理；而后者的物业产权则比较分散，一般分属于多个不同的业主。各种门类松散地结合在一起，缺乏统一的规划与经营管理。而我们项目的商业街既不同于传统的商业
16、街也不同于无锡现有的商业街，前期是由开发商进行统一规划、统一开发，尽管准备在今后的运营过程中要将物业产权采取拆零销售，先租后售、以租促售，但中、后期我们基本要按照购物中心的运作模式来运营，即以统一招商为主体，采用统一布局规划、统一宣传策划、统一经营管理的方法完成开街及其后的管理。二、 经营布局定位商业街的各个经营门类是有计划地组合在一起。经营门类包括各种购物类、餐饮类、娱乐类等。这些经营门类的类型、规模、数量、特色、品牌、档次等在街区都应有明确的规定，如服装经营类，其经营的规模、面积、位置布局、针对的目标消费对象、引入的品牌特点都应该有明确的要求。各种经营门类的选择及组合方式是根据街区的目标商
17、圈特点确定的，其目的是全面满足目标商圈人群的物质和精神方面的需求。按照国内外购物中心通用的黄金分割定律为：购物类占52%、娱乐餐饮类占48%，而本项目可根据实际情况购物类可达70%。同时，各门类需按比例均衡配合，其间互补性强、相互促进作用大、共同对消费者形成较强的聚集力、吸纳力，并尽可能避免同类经营的恶性竞争，从而使商业街各个经营门类的经营利润最大化。三、 形象与档次定位新型商业街除了具有多功能于一体的特征外，同时也要对新城区的商业格局、城市形象产生重要的影响。本项目是惠山区首开特色商业街项目，所以其独特的建筑设计与风格要使使其形象在当地及周边城市都堪称独树一帜，是惠山区最具时尚特色的形象代表
18、，所引进的品牌是意大利特色、优质品牌，所有入住的经营商铺要体现优质品牌、国际特色形象。品牌形象，所有广告形象设计应成为与之相配套的意大利风格鲜明特色。商业街未来主要是为无锡地区的居民服务的，既不但有惠山区的行政工作人员、居民群体，同时要吸引老城区以及江阴的新型消费群体。其消费品位都是无锡经济、文化、商业流通的新观念在消费领域的反映。以时尚品牌为主流，其档次定位应以中档大众消费为基础，在此层面上有所提升的中高档消费，其中中高档、中档的比例为40：60。四、消费客户群定位在商品经济日益发达的现代社会，能吸引顾客前来购物及消费的有两类：一类为交通便捷；二类为特色服务。而对于本项目来说，目标顾客群有两
19、类：一类为当地中高档收入的群体，此类顾客多为到上海或南京等地消费，部分为有车族；另一类为年轻、时尚、具有新潮消费观念的一族，年龄层在2035岁的群体。商业街要以中高档商品和消费吸引前者，要以特色的商品和国际时尚品牌效益吸引后者。五、 经营管理定位商业街是商店群的集合体，是众多零售商汇集在一起从事商品零售经营活动的商业场所。分散经营，统一管理是商业街管理的基础。零售商的经营活动是分散的、独立的，各自独立承担经营的风险、自负盈亏，各自的经营状况相互关联性不大。同时商业街又是统一规划、统一开发、统一管理的商业物业，经营管理公司对商业街进行统一的经营管理，对经营布局、商品组合、招商推广、形象宣传、营销
20、活动等都进行统一运作管理。本项目在统一经营、统一管理的原则下组成管理团队，以现代管理理念为指导，以务实高效的工作方法达到创新一流的效益。第五章：投资计划与经济分析一、投资计划及建设周期1.投资计划拟成立 “意大利名品贸易公司”，对“意大利精品商业街”进行统一招商以及经营管理。 2.建设周期2012年1月6月组织筹备成立意大利名品贸易公司，2012年9月份开始对其他城市特色商业街进行考察、对本项目业态进行前期考察以及招商洽谈。拟定首期意大利名品商业街2013年10月份以后与万达广场、万达步行街同时开业。第一阶段（2012年1月-2013年9月）首期意大利商业街筹备期、招商期。第二阶段（2013年
21、10月-2014年）首期意大利商业街市场培育期，步入规范期。百好锦园三期商铺招商开始。第三阶段（2015年-2018年以后）首期意大利商业街逐步发展期、走向成熟期。首期意大利商业街逐步走向成熟，百好锦园三期商铺开始招商开业，因为有先前招商资源以及经验，初步预计需要3年时间。二、意大利商业街项目机会分析前提条件根据惠山区开发区政府在意大利罗马所签订的招商引资协议。以及本项目所占据的天时、地利、人和因数。三、经济分析1. 当年财务状况预测该商业项目的第一年完全属于放水养鱼的时间，根据第一年经营发展的情况来进一步确定下一年度的商业经营和维护。所以第一年的经营过程中可能主要是费用，在商业经营管理方面的
22、收入为负收入。以下我们将前一年可能产生的费用支出罗列如下：A 管理费用（固定成本）：主要包括人员工资、奖金、福利和办公费用。根据商业街今后的维持情况来看，我们的人员主要应该包括经营管理公司负责人1名、翻译1名、招商及营销人员2名、保安人员4名、保洁人员2名、水电及工程维护人员2名。共计12名。如人均工资设为40000元/年，则人员费用全年有48万元，办公费用为我们商业街项目管理组日常的办公开支，主要包含办公地点的租金（10万/年）、水电费（1万元/年）、通讯费（10万元/年）、误餐费（5.5万元/年）等等开支，我们根据大致预估可暂定为 26.5万元/年。这样管理费用总计有74.5万元/年。（此
23、费用以后每年都按此预估）B 经营费用（可变成本）：主要包括前期招商费用、广告宣传费用、交通配套贴补费用。（1）前期招商费用： 本项目独特的定位，招商引资对象为意大利的品牌企业，赴意大利招商洽谈，以及意大利客户来无锡考察招待等，以及本项目对高端人才的引进人力成本等注定本项目招商费用成本很大。为了能顺利引进商家营造商业氛围，前期根据我们的工作计划安排需要如下450万元的开支费用。A、新闻发布费用：50万元B、招商手册制作费用：30万元C、广告媒体宣传费用：300万元D、其他不可预见费用：20万元E、意大利招商交通配套贴补费用： 50万元/年（2）广告宣传费用：为长期宣传的费用估计100万元/年；综
24、上所述该项目第一年的经营费用预计在524.5万元人民币，项目第一年实际亏损状态。2、项目第一年度的财务预算项目第一年度的财务预算科目金额（万元/年）计算依据管理费用 （固定成本）人员费用48根据商业街今后的维持情况来看，该项目的人员主要应该包括经营管理公司负责人1名、招商翻译1名、招商及营销人员2名、保安人员4名、保洁人员2名、水电及工程维护人员2名。共计12名，如人均设为40000元，则人员费用全年有48万元。办公费用14主要是对办公场所的租赁费用（10万元/年）及相关办公用品折旧及摊消（办公设备30万元分十年摊消）的预测,水电费1万元误餐费5.5按照每人每天15元的餐费补贴结算300天的总
25、费用业务招待费36按照每月30000元的业务招待费开支预测12个月差旅费用50按照每月40000元的差旅费开支预测12个月通讯费10按照每月8333元的办公通讯费开支预测12个月合计固定成本163.5经营费用 （可变成本）招商费用450定期宣传费用100为长期宣传的费用估计8.34万元/月，计算12个月合计可变成本50总经营费用763.53.可见拟成立“意大利名品贸易公司”第一年支出以及开支综合成本约763.5万元。4.初步预计估算项目经营前3年，都处于负收益状态。项目经营第三年处于处于保本期。只有当百好锦园三期的商业约11000平米整体招商结束正式营业后，才有可能开始盈利。四、利润点分析可见
26、意大利商业街经营管理公司前三年初步预计亏损1000多万。这对“意大利商业街”的经营管理公司来说，是很大一个压力。所以必须从其他经济利益上给予相关的弥补。商业街的经营管理是非常重要的，若将商业分开销售给独立的业主。那么对统一招商经营管理一定会照成影响。造成招商不利或者业主与经营者纠纷等不利统一经营管理事宜。因此可考虑由“意大利名品商业街”所属经营公司统一购买百好锦园二期商业店面。百好锦园开发商给予一定的价格优惠。政府对开发商进行一定的补贴。从而达到“多赢”效果。这样意大利商业街所属经营公司才能在所购店面后期的升值空间上弥补掉前期的亏损资金。第六章：政府政策支持特色商业街是展示城市商业形象和商业发
27、展水平的重要窗口，是城市竞争力的重要体现。因此中外很多城市都重视特色商业街的建设。现在政府都大力投入资金建设特色商业街。无锡天力房地产开发有限为惠山区招商引资企业，也是一家具有社会责任感的公司。经开发区政府的建议以及在罗马招商引资期间所签订的协议。拟成立意大利名品贸易公司，对意大利品牌进行招商引资。我公司牺牲项目商业热销的利润，积极响应区政府的号召，为惠山区城市建设以及商业发展贡献企业社会责任感。为更好打造出全省，全国闻名的特色商业街。也希望惠山区政府对我企业有更好的支持政策。一、近年来惠山区商业的不断完善，随着万达广场的开始建设，以及惠山区的商业迎来发发展的良好时期。欣惠路与吴韵路也成为惠山
28、未来的商业核心区域。不过吴韵路与欣惠路的道路绿化过于落后，不能与商业核心位置相匹配。所以请区政府出面与各部门协调对欣惠路与吴韵路的道路绿化进行改造。能 彰显商业核心区域商业氛围。万达广场的开工建设，使得欣惠路与吴韵路道路绿化与商业项目定位严重不符合。特别是欣惠路的绿化过于落后，也必须要重新绿化整改。所以请区政府早日协调好相关部门对拟成立的“意大利商业街”沿街绿化进行整改。二、对于意大利商业街的经营单位分别给予以下优惠政策：1、水电气与工业同价。意大利名品商业街经营户的用电、水、气，根据实际情况可享受工业企业用电、水、气价格待遇。2、房产税奖励。意大利名品商业街店面所有人其房产税按区级地方所得给
29、予30%奖励。3、第一年按实际缴纳税收区级地方所得部分总额的90%予以奖励，第二、第三年按实际缴纳税收区级地方所得部分总额的80%、70%予以奖励。4、对意大利名品商业街按照政府扶持项目相关优惠政策以及招商引资企业优惠政策进行相关税费最大减免。三、统一店牌店招政府从产业基金中拿出一定比例资金为意大利名品商业街进行统一形象设计、制作店牌店招，规划通过后，由政府审核一次性拨付给无锡天力房地产开发有限公司，以达到符合特色定位和形成整体效应的目的。四、前三年政府给予一定扶持基金。以便于意大利名品商业街能真正早日进入规范化运作。争取早日成为全省全国闻名的意大利名品特色商业街。 总之希望惠山区政府能够给予拟成立的“意大利名品贸易公司”给予最大的支持与厚爱，能早日打造出惠山区具有国际特色的名品商业街，带动惠山区整体商业档次、商业氛围，以及给周边消费群体的消费影响力。无锡天力房地产开发有限公司万 星2011年6月28日