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1、关于老旧住宅小区物业管理的问题和建议小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对城市发展和改善民生具有重要影响。由于我国人多地少，房地产行业利润空间较大，竞争激烈，物业管理作为房地产开发的后续环节，自然逐渐成为人们购房时关注的热点，也成为我国发展最快的新兴行业之一。但是，物业管理引入我国只有20多年时间，而在全国发展则普遍只有10年左右的历史，发展速度快与发展历史较短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼显得根基不稳。一、老旧小区物业管理面临的矛盾和问题纵观*城区，近几年新建的小区，其物业管理相对比较完善，但那些老旧住宅小区的物业管理很不
2、到位，而高档小区和普通小区的物业管理差距天壤之别。即使都是普通小区，由于建造时间不同，物业管理的完善程度也有很大差别。尽管县政府近几年加大了对老旧小区物业管理和生活环境综合整治力度，但效果不尽人意。根据政府关于物业管理的有关规定，新建小区必须实行物业管理制度，而老旧小区却在推行物业管理的过程中，遇到了很多困难和问题。一是部分居民观念老化。长期以来，计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由政府负担，导致物业管理收费难，客观上影响了物业管理质量。二是配套设施
3、相对落后。老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题、拆迁安置问题，因工期等因素制约，导致规划较为混乱，基础设施不健全。还有的小区因建设时间较早，规划方案较为简单，没有综合考虑社会发展和人民生活水平提高带来的现实需求，软、硬件配套设施严重缺乏，如安保、消防等设施缺乏，绿化面积较小或没有，机动车停车位严重不足，体育健身设施和文化活动空间十分有限等等，有的小区甚至连基本的卫生清扫、垃圾清运都无法保证。三是公共维修亟待解决。老旧小区建筑时间较长，道路破损、设施损毁、房屋质量等问题频发。对于上述问题，开发商、销售公司、物业管理公司、街道办、有关部门或是互相推诿，或是以种种理由和手续为托词致使正
4、常的维修难以到位，对公共安全、城市形象、和谐社会建设都造成不良影响，长此以往，极易引发安全事故和群体性事件。四是改造资金缺口较大。老旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭式管理、绿化美化、道路修整、停车位设置、加装电梯等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。地方财政无法全部负担，业主也无力承受。五是维权机构尚不健全。实施了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员会，而绝大部分老旧小区尚未成立此类机构，即使少部分已成立的小区业委会，受多方面因素影响，无法代表广大业主利益充分履行维权职责，甚
5、至沦为物业公司的喉舌，很难发挥其应有的作用。六是物业监管多头推诿。XX年底新修订的江苏省物业管理条例规定，“街道办事处具体负责辖区内物业管理工作的指导、协助和监督；县级以上政府住房与城乡建设或者房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；物业收费价格则区分不同物业的性质和特点，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门进行评估调整。”监管单位过多，极易造成物业监管缺失或相互推诿。综上所述，建立健全老旧小区社会化物业管理体系，制定符合实际、符合居民需求的物业管理标准及惩处机制已经成为刻不容缓的社会问题。二、老旧小区物业管理现状分析硬件设施分析1.老旧小区硬件设施严重不足，配套不到
6、位，已经形成了历史欠账，加上过去住宅建设一直是重建设轻管理，长期失管失修，造成道路破损、下水道堵塞等问题严重。在转入社区管理和物业公司管理时，由于与原来的建设、管理单位交接不规范，导致房屋维修基金难落实、难维修，也使小区管理成为群众投诉的热点问题。2.随着城市建设的发展和居民生活水平的不断提高，各种类型的车辆越来越多，特别是私人轿车数量飞速增长，停车位数量无法适应汽车增长的需求。老旧小区建设时基本没有配置专门的停车位，更别说是那些成本较高的地下车库了。这导致很多小区大量存在占行车道、人行道，绿地停车和违章停车等行为。造成了“无车人”与“有车人”的利益冲突和纠纷投诉，影响了社会公平和居住环境，加
7、剧了交通拥堵，恶化了生活居住环境，给防灾、安全带来一定的隐患。居住人群分析老旧小区居住人群主要分三类：一是高龄人群。大部分老人收入低，经济承受能力差。即使收入可观的老人，他们也不理解物业管理是有偿服务行为，物业管理在中国发展起来正真算起来也就十几年而已，老住宅小区业主享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，房屋的维护保养，小区的绿化、卫生、安保等工作都成了业主自己的事情，而要请人维护却需要付费，这种观念还没有完全转变过来。长期计划经济下的观念已经根深蒂固，把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。二是弱势群体。老旧小区居住的另一类人是下岗工人等社会弱势群体，他们收入低，家庭负担重，经济压
8、力大，根本无法承受物业管理费，更是不理解物业管理收费这一观念。所以即使有物业管理愿意接收老住宅小区，进行管理，却也因为一直无法收取物业费，而入不敷出，使得物业管理公司对于小区的维护只能是有心无力了，这使得一部分已经交纳物业费的业主的利益受到影响，业主对物业公司失去信心，不愿再交物业费，造成恶性循环。三是租住人群。再有居住在老旧小区的第三类人是外来人员，主要是外地在海的务工人员。他们一般是租来临时居住的，很多人在承租房屋的时候并没有跟业主谈好物业管理费由谁来交。一有事情，双方相互推托，谁也不愿意缴纳。即使当时谈妥，他们也会相互推托。承租人认为反正房屋不是自己的，租赁期满就会搬走，房屋的问题又不是
9、自己的问题，物业费自然不会交；而原有业主的认为反正不是自己在住，自己人没在，物业也找不到自己拿钱，要断水断电跟自己也没关系。由于老旧小区居住人群的特点，使得收取物业管理费难，从而没有物业管理公司愿意接收，即使接收了管理起来也十分困难。现在一些老住宅小区要不就是没有物业管理，要不就是由部分业主临时聘用一两个老人打扫楼道等，许多现实问题得不到根本解决。三、老旧小区物业管理建议物业管理是一项涉及部门众多，专业技术要求高的综合性工作，关系到老百姓的日常生活和切身利益，管理难度大。尤其是现阶段，城市改造尚未完成，物业产权形式多样，新老住宅并存，居民素质参差不齐。针对现在这样的状态，及物业管理普遍存在的问
10、题，解决方案应该从三方面入手。首先，切实提高物业管理行业队伍的综合素质。随着社会发展，业主对物业管理服务的要求将呈现出高质量、多样化的趋势，这就要求物业管理从业人员具备较高专业素质较强的技术能力及先进的经营管理水平。对于整个物业管理行业应该加快社会化、市场化和专业化的步伐，继续推行和完善招标制度，鼓励物业管理企业实行资产重组，促使其向集团化、规模化发展。其次，政府加大管理力度，建立有效监管机制。一方面，要整合现有监管力量，建立以政府为主导，住建、物价、财政、审计、公安、消防、街道、社区、业委会共同参与的物业监管专业机构，出台包括物业服务招标、服务项目、公共维修、物业费用公示等在内的物业管理细则
11、，逐年扩大物业管理覆盖面，指导符合条件的小区成立业主委员会，对不符合条件的由社区居委会代行维权职责。对物业管理公司服务情况实行全程监督和满意度评价，对服务不到位、业主反映强烈的物业公司责令退出。另一方面，对于老旧小区加大改造投入，如增加区域性停车场、安保设施，统一进行绿化美化、道路修缮等，资金缺口采取政府财政、产权单位、物业公司、业主集资按比例分摊的方式，分摊比例可以根据每个小区的不同情况进行测算。各级政府应树立经营城市的理念，应从城市建设维护费中，拿出专项资金，制定个性化的改造计划，逐年逐步地实施改造。业主集资应充分考虑其经济承受能力。此外，还可以考虑引入民间资本、社会力量参与改造工程的投标
12、、设计和建设。第三，加强实施物业管理的正面宣传。一是要引导物业管理公司自觉树立努力为业主服务的意识，这样才能从企业内部产生提高服务水平的内在动力。二是要对物业管理公司中管理规范、服务到位、业主满意的先进典型进行宣传和奖励，组织其它公司学习其先进经验。三是要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增加业主的自觉的维权意识。四是要增加物业服务内容透明度的宣传，对服务项目、服务内容、服务标准都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。五是加强物业收费的宣传工作，该交费的产权单位都要交纳物业管理费，对已享受服务、有经济负担能力的业主采取思想教育、明榜公示、法律途径追责等方式促其按时交纳物业费，对下岗工人、弱势群体等，由政府财政划拨专项资金予以补助，或由挂钩帮扶单位帮其代缴，以减轻其生活负担。第四，理顺社区管理与物业管理的关系。物业管理是一种企业行为，而社区管理则是一种政府行为，社区管理、物业管理皆不可替代，但又互相配合，在实施具体的经营、管理中是密切联系、互相依存的。物业管理公司要与街道办、居委会、城管、公安、环卫等部门等明确分工，物业管理公司不能承担本应由政府部门负担的工作，政府及相关部门要加强行政指导，既不越俎代庖，也不能放任不管，该作为的要作为，不该作为的不能乱作为。