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1、 兵团工业交通物质供销总公司伊犁公司住宅小区建设项目可行性研究报告（代项目建议书）目 录第一章 项目总论61.1 项目概况.61.2 建设背景.71.3 可行性研究报告编制的依据.91.4 研究范围111.5 项目提出的必要性111.6主要技术指标.12 第二章 项目开发经营环境分析.122.1 房地产市场发展及当前主要问题12 2.2 2010年房地产市场预测132.3 伊宁市房地产形势132.4 项目开发经营环境分析132.5 房地产市场状况分析14第三章 建设选址和建设条件.163.1 场址现状163.2 场址条件163.3 周围社会发展环境193.4 法律支持条件20第四章 建筑方案选
2、择.214.1 建筑设计指导思想和原则214.2 建筑方案214.3 建筑设计244.4平面布局.244.5 给水设计254.6 排水设计264.7 主要设备材料表264.8 采暖设计264.9消防给水系统.284.10 电气设计.294.11 建筑防雷.32第五章 节能节水.335.1 指导思想335.2 总体目标345.3 节能节水依据345.4 建筑节能355.5 节能节水措施365.6 节能节水综合评价37第六章 环境影响评价.386.1环境评价依据.386.2 环境保护方案的要求396.3 主要污染源和污染物406.4 建设地点环境现状416.5 建设期环境影响与保护措施416.6
3、绿化436.7 环境评价结论和建议43第七章 消防措施.467.1消防设计依据及原则.467.2消防设计方案.467.3 消防设备系统与管理48第八章 劳动安全卫生.498.1 影响因素及危害程度分析498.2 建筑消防设计依据及原则49第九章 组织机构及招标.529.1项目管理机构.529.2 项目资金管理539.3 项目工程质量管理539.4 项目的招标方案54第十章 项目实施进度安排.5710.1 实施计划进度安排57第十一章 投资估算与资金筹措.5811.1 编制范围.5811.2 估算依据.5811.3 估算说明.5811.4 估算指标.5811.5 固定资产投资.59第十二章 风险
4、分析.6112.1主要风险因素识别6112.2风险管理计划6212.3 项目风险分析.6312.4 风险程度分析.6412.5风险对策与评估65第十三章 结论与建议.6613.1结论6613.2建议67第一章 项目总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：兵团工业交通物质供销总公司伊犁公司住宅小区1.1.2 建设地点：伊宁市飞机场路130号1.1.3 项目建设主要内容及建设规模兵团工业交通物质供销总公司伊犁公司住宅小区建设项目规划总用地面积4270平方米。总建筑面积5500平方米，砖混结构。1.1.4 项目建设单位：兵团工业交通物质供销总公司伊犁公司1.1.5 承办单位负责人：* 【兵团工业交
5、通物质供销总公司伊犁公司法人代表】1.1.6 建设周期：一年 【即20112012年】1.1.7 项目建设性质：新建 1.1.8 项目投资及资金筹措（1）投资概算本工程总投资1175.0万元。其中：建设工程费817.0万元；土地购置费240万元；其它费用60.1万元；基本预备费用57.9万元。（2）资金来源资金来源：全部自筹。1.1.9 编制单位：农六师勘测设计研究有限责任公司伊犁分公司1.2 项目建设背景住房与人民生活紧密相关，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。居住，是职工基本的生活需求，由于经济发展水平有限，公司员工居住环境仍停留在满足基本居住要求的整体较低水平。道路、安全、卫生、物
6、业管理、配套等居住条件发展程度较低。建筑老化、设计落后状况比较普遍，城区居民的居住宅水平有待进一步提高。，随着住宅商品化进程进一步加快，政府采取了逐步取消私人买地建房的审批等一系列政策，大力促进商品化住宅的发展，为当地房地产市场的健康发展打下基础。因此，改善职工住房现状已势在必行。1.3 设计依据与范围1.3.1 有关法律法规1、国家及伊犁州政府有关的这政策、法规、规划；2、城市规划编制办法建设部（2006年4月）；3、新疆维吾尔自治区建设厅关于编制住房建设规划工作的指导意见（新建房200616号）；4、中华人民共和国土地管理法（2004.8）；5、中华人民共和国环境保护法（1989年）；6、
7、中华人民共和国环境评价法（2002年）；7、中华人民共和国固体废物污染防治法（修订）（2004年）；8、中华人民共和国环境噪音污染防治法（1996年）；9、中华人民共和国水污染防治法（修订（2008年）；10、建设项目环境保护管理条例（1998年）；11、伊宁市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要；12、伊宁市近期建设规划（2010-2025）；13、可研所需其它资料。1.3.2 研究范围 根据国家对基本建设项目可行性研究的内容和深度要求，重点研究以下内容：（1）阐述项目建设的背景和必要性；（2）落实项目建设条件；（3）确定项目的建设的内容，建设规模和实施方案； （4）项目建设对环境造成的影响
8、进行评论；（5）估算项目投资和资金使用计划。1.4 建设的指导思想及开发建设原则指导思想：立足实际，着眼未来。以适用、舒适、经济为开发的新理念，体现人文关怀、绿色环保、科技创新的新主题。开发建设原则：合理开发、经济适用、科学配套、永续利用的原则，具体为一是住宅的功能空间要更加合理。要在较小的空间内创造较大的舒适度，提高单位住宅面积使用率和功能空间的合理性。二是住宅的物理性能要有较大改善。住宅保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等物理性能，越来越成为衡量住宅质量的重要因素。三是住宅设施设备的装备水平要进一步提高。厨房、卫生间设施、智能化技术系统的高效性和实用性已经成为住宅舒适性的重要内容。四是居住
9、区的环境和配套水平要更加完善，要创造自然和谐、朴实优美、安全环保、舒适便捷的住区环境。五是住宅的耐久性要延长。住宅具有价值量大、位置固定的特点，对耐用性有很强的要求，应当在目前砖混结构年的基础上，延长住宅使用寿命。1.5 项目建设的必要性1、商品房需求量大幅度上升根据伊宁市市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要和伊宁市城市建设总体规划（2002-2020），伊宁市市区人口在2010年和2020年将从目前的30万人分别达到30万和40万，人口的增长代表城市发展的多项指标，随着城市化进程的不断加快，政府加大政策灵活变动性，招商引资，产业链的激增，外来劳动力和人才不断涌入，城市规模进一步扩张，城市
10、人口将迅速增加，商品房需求量将呈逐年上升趋势。 随着房地产市场逐渐成熟，居民用于住房投资的资金增多，购买新居、用旧房“养新房”、股息、红利、出租房屋等财产性收入成为居民收入新的增长点。2、居民住房潜在购买力较大随着人均经济收入的不断增长，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期，居民的潜在购买力很大，同时，根据有关部门调查，居民在住房领域的消费已从改善自身居住条件，转向理性投资房地产业的方向发展。目前全市城镇人均住房面积不足15平方米，距小康社会35平方米的标准仍有较大的空间。同时，根据调查，伊宁市目前居民基本上是一户一套，基本没有对外租赁的余房，这说明：改善居住条件，对外租赁旧房，增加家庭收入将成
11、为伊宁市民将来几年内置业的重点考虑内容。宏观必要性：从一个城市的宏观上讲，首先，土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；其次，城市化未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响。因此，加快城市的建设是城市发展的必然结果。房地产商将更多的精力放在“以人为本”的原则上，更加注重新型材料的运用，提高科技含量，合理布局房间的结
12、构，创造优美环境。房地产业进入理性发展阶段。今后相当一段时期内房地产业将继续保持平稳发展态势，供需大体平衡，需求出现多样化，住宅将被普遍看好。 因此该项目的建设是非常有必要的。1.5 主要技术指标（详见表1） 主要技术经济指标 表1序号项 目单 位指 标一建设规模1规划用地面积平方米4270（1）其中：住宅建筑用地面积平方米5500（2）绿化用地面积平方米1650（3）道路硬化用地面积平方米1000（4）建筑密度%12.0（5）容积率0.34（6）绿化率%30.0二项目建设期月12三项目固定资产投资万元1175.01建筑工程费万元817.02其他费用万元60.13土地购置费万元240.04预备
13、费万元57.9四资金筹措全部自筹1.6问题与建议（1）.为了使项目顺利完工，必须安排好项目的实施进度，合理安排交叉施工；（2）.项目承办单位应认真深入地做好项目的按期准备工作；（3）.项目承办单位在设备谈判，订货期间应及早了解设备的各种技术参数，合理配置各种设备；（4）.项目承办单位应积极协调建设相关方的关系，以保证项目建设能够顺利完成；（5）.在项目实施过程中应保证资金能够及时到位，避免延误工期。第二章 项目开发经营环境分析2.1 房地产市场发展及当前主要问题 1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。城镇住房制度改革取
14、得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。 近两年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模，前不久还取消了个人住房贷款优惠利率的政策。房地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。 2.2 2010年房地产市场预测 2010年房地产市场应该是需求依然旺盛，政策护航促行业健康发展 2010年地产行业面临三大宏观经济环境：经济稳步复苏、通胀预期逐步加强、人民币升值预期强
15、烈，在这样的背景下，地产需求仍可保持旺盛。来自监管层的政策微调或部分优惠政策退出，对行业短期影响轻微，有利于行业中长期健康发展，不改行业向好趋势。2.3 伊宁市房地产形势 伊宁市房地产现状：截至2009年12月末，全市房地产开发项目仅十余处。从开发的数量上来看，远远不能满足市场的需要，因此各项目推向市场以后，基本上都被抢购一空，没有空置的商品房积压。从购房客户区域来看，有乡镇企业老板、外出打工的白领阶层，为孩子的教育，老人的医疗问题，向市区购房的趋势增加；伊宁市独特的地理位置，方便快捷的交通环境，吸引了周边的等县市的不同群体来此购房。目前伊宁市的房价、建筑成本、销售价格，均低于伊宁市一倍，房地
16、产市场前景十分看好。2.4 项目开发经营环境分析 投资机会产生与经营环境之中，作为基础性优先导性的房地产业，与国家的整体宏观经济环境，国家的发展战略，国家的产业政策关系极大，在政策主导经济的中国尤其如此。因此，对宏观政策环境的把握是每一个开发公司关注的首要问题。房地产产业是中国经济的支柱产业之一，是伊犁州的朝阳产业，2008年始在伊宁市发展，具有巨大的发展潜力和上升空间。 在土地供应方面，随着最新政策的出台和实施，土地调控力度将进一步加大，农用地转为建设用地将会受到严格控制，这种供求矛盾可观上会带动土地价格的上涨。土地市场正逐步走向成熟理性，地价在逐年走向成熟理性，地价在逐年增长的形势下已逐渐
17、趋于平稳，呈现与当地经济发展水平相适应的特征。 房地产商品不同于其他商品的一个最显著的特征在于它的区域性极强。因此，项目所处城市的经济与社会发展环境对于项目开发经营效果的评价显得极为重要。伊宁市经济总体运行良好，具有丰富的能源资源，被誉为新疆的“能源硅谷”，可开采煤炭存储量在40亿吨以上，远景存储量在100亿吨以上，立足于丰富的煤炭资源，打造煤焦化一体化新型工业园；水能蕴藏量达千万千瓦以上，依托水能、风能优势资源，全力打造电力生产基地；尤其是精-伊-霍铁路的全线贯通，将大大缩短伊宁市对外开放的时空距离，为经济全面发展提供了得天独厚的条件。将会使伊宁市人民的生活水平进一步殷实，从而扩大房产消费需
18、求，符合市场经济的供求关系。2.5 房地产市场状况分析(一)从购房能力看 伴随着经济增长，城市居民可支配收入逐年增多，2005年城市居民储蓄存款余额几十个亿，增长10.3%，城市居民人均可支配收入4380.25元，增长1098元，尽管今年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。（二）从投资角度看 由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值，增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域，加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。（三）从消费结构看 随着房地产市场的发展，居民消费观念发生了明显的变化，人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显，住房消费正从“无”到“有”
19、、“有”到“优”、“优”到“又”转变，二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。（四）从需求关系看 伊宁市周边有优美的风景环境和独具宜人的气候条件，每年吸引着大量观光旅游和投资的人群，而且随着经济的发展，城市人口将有一个急剧扩张的阶段，在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，房地产产业的开发将会有广阔的增长发展空间。 随着社会的发展，伊宁市人口不断增多，人们的生活水平和生活质量的需求也越来越饿高，现在我国房地产市场中，高档房、大户型住宅的供应相对较少，因此广大人民是我们房地产市场里面消费的主体。第三章 建设选址和建设条件3.1 场址现状3.1.1地点根据伊宁市总体规划，兵团工业交通物质供销总
20、公司伊犁公司住宅小区建设项目拟建于伊宁市飞机场路130号，紧邻伊犁州气象局，周围环境优美，非常适应人群居住。3.1.2 场址土地权类别及占地面积1、拟建场址土地权属划拨住宅用地。三类地，商业性质。2、 拟建工程规划土地面积4270平方米，建筑总面积约5500平方米。3.1.3 地理位置 伊宁市位于新疆西部的伊犁河谷中部，雄踞伊犁河北岸。地处东经813142812980，北纬435016441930之间，海拔6002300米。东联伊宁县，西接霍城县，南与察布查尔锡伯自治县隔河相望，北靠天山支脉科古尔琴山；南北长52.8公里，东西宽35.3公里，呈L型。总面积575.4平方公里，伊宁市东距乌鲁木齐
21、市697公里，北至欧亚大陆桥精河火车站267公里，西抵霍尔果斯口岸88公里，去哈萨克斯坦共和国首府阿拉木图350公里。 4.1.3 建设项目现有场地利用情况新建项目位于伊宁市飞机场路130号。新建项目周边主要以居民住宅为主，近距离有学校、商业批发市场，区域内无工业建筑和其他污染源，自然环境条件符合拟建工程环境和技术要求，并不构成对周边已建工程项目环境、消防、污染及其它影响。正面具有开阔的停车场所及绿化用地，规划面积相对紧凑合理，完全符合城市规划和近期发展要求。3.2 场址现状3.2.1 场址条件1、位置和地形该项目地形属于伊犁河冲积阶地，原始地势较为平坦，地层结构也比较简单，为第四纪冲积物，地
22、貌无重要建筑物，符合项目建设条件。2、气象、水文、工程地质条件（1）场地地基土构成与特征 经勘察部门对项目邻界进行察探，其土层构造未发现不良地质现象，地下水位较低。场地地层分为三层：（1）杂填土层：颜色呈杂色；结构疏松；土质不均匀；稍湿，以素填土为主，含少量植物根系及垃圾。该层分布连续，层厚揭露浓度为0.503.90米；（2）粉土层：黄色，土质较均匀稍密中密；稍湿；小孔发育，干强度中等抗振反应快，韧性低，无光泽反应。该层分布连续；层厚为0.402.90米，局部具有二级非自重湿陷；（3）圆砾：杂色：圆次园、稍密中密、稍湿；级配优良，充填物以砾为主，下部粒径较上部稍大，可见最大粒径为140毫米，该
23、层分布连续；深度为3.104.30米，最深度为-15米。（2）地下水：在勘察深度范围内有一层地下水，属潜水类型，水位在6.5米左右，可不考虑对工程的影响。（3）场地的稳定性和适宜性：该场地内无活动断裂发育，无不良地质问题，场地稳定性较好，属于适宜本工程建设的一般场地。（4）不良地质现象的评价：该场地不存在岩溶、泥石流、震陷、崩塌、滑坡、地震断层等不良地质问题。（5）场地动力参数及地震效应根据国家标准建筑抗震设计规范（GB50011-2001）的规定，本场地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为二组。场地土的类型为中硬性，属于抗震有利地段。根据场地土质和地下水埋藏条
24、件，按建筑抗震设计规范规定初判，本场地不产生地震液化。（6）地基方案：根据拟建建筑物的特点和场地地基条件，场地层（园砾）可作为拟建建筑物的持力层。（7）气象：新建项目基地属温带大陆性气候，四季分明，绝对最高气温38.7，绝对最低气温-40.4，年平均温度9.2，常年主导风向为东北风，极端最大风速达40m/s。平均无霜期159天，绝对无霜期140天。积雪较稳定，土壤冻结深度62，积雪冰冻日年平均98天，最多147天，最少53天，最大积雪厚度89。降水主要集中在春季和初夏。3.2.2 周边建筑物与环境条件 新建项目位于伊宁市飞机场路130号。新建项目自然环境条件符合拟建工程环境和技术要求，区域内无
25、工业建筑和其他污染源，并不构成对周边已建工程项目环境、消防、污染及其它影响，新建项目的实施，将不会波及和影响各项业务的正常有序运行。3.2.3 水、电、供暖、交通条件（1）供水 本建筑工程给水水源为伊宁市政给水管网。，可满足本项目建设、运营期生活、生产、消防用水。（2）排水 小区远期总排水量92m3/d，总雨水排水量约为49m3/d，小区内部建有雨水排放管道，雨水可经内部雨水管道有组织的从东向西排入市政雨水管线。小区室内外排水系统采用雨、污、废水分流制（3）供热 项目热源采用市政集中供热管网。（2） 供电伊宁市市政电力设施完善，本项目电源有保障，从市供电部门引入两路10KV电源给小区供电。两路
26、电源同时供电，分列运行，互为备用。本工程另设一台100KW柴油发电机组作为应急电源，当两路市电均断电时，柴油发电机组投入，保证重要一级负荷可靠供电。（3） 交通条件 本工程地处新疆伊宁市飞机场路130号，市区道路四通八达，无论陆路还是航空，交通十分便捷，完全可满足本项目建设条件和投入使用后要求。（6）施工条件 拟建工程场地周围较宽阔，绿地较多，本次建设本着保护环境、保护绿地的基本原则，施工单位在施工前合理安排施工用地，尽量减少对绿地的破坏。在现场四周用密目网围护，创造必要的“三通一平”的施工条件。工程建设所需建筑材料和构配件可通过S312线等主要道路运进施工现场。所需的主要材料包括：钢筋、水泥
27、、砖、木材等建筑材料，伊宁市的建筑材料市场可以满足本项目的要求。 3.3 法律支持条件新建项目建设符合国家、地方相关法律、法规规定，不会引起法律纠纷。 第四章 建筑方案选择4.1 建筑设计指导思想和原则4.1.1本着创建一流的“园林式、标志性、人性化”的设计思想，在充分考虑满足使用功能的基础上，根据伊宁市总体规划和住宅小区的具体要求，合理组织各种功能空间，注意建筑物使用功能的设计和建筑物形象的塑造，突出住宅小区的特点，使之建成后成为业主居家、休闲、健身、放松心情的绝佳归所。 4.1.2充分利用地形环境，注意环境设施和绿化，使之与环境协调统一；创造优美，宁静，高效的室内外环境，以充分发挥用地的社
28、会效益和环境效益。该小区设计一楼带楼底花园，顶楼赠送楼顶花房，免费车位50个，小区内采用风电互补路灯，每户均赠送四季太阳能热水器，高尚的品味和人性化的设计风格，提升了伊宁市城商业开发小区的标准。4.1.3合理分区：在互相联系的同时，又有所分隔，互不干扰。4.1.4严格执行国家现行的政策法令和有关规范规程，积极合理地采用新技术、新材料、新工艺，以达到先进合理、高效经济、安全卫生等要求。4.1.5注意环境保护，注意节约能源。小区住户均赠送四季太阳能热水器，小区内路灯全部采用风电互补路灯，这也将是伊宁市节能环保小区的典范。4.2 建筑方案4.2.1 建筑设计依据1.住宅设计规范（GB50096-19
29、99）2003年版2.住宅建筑规范（GB50368-2005）3.民用建筑设计通则（GB50352-2005）4.建筑设计防火规范（GB50016-2006）5.建筑结构荷载规范（GB50009-2001）2006年版6.混凝土结构设计规范（GB50010-2002）7.建筑抗震设计规范（GB50011-2010）8.建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2004）9.建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）10.砌体结构设计规范（GB50003-2001）11.民用建筑照明设计标准GB50034-200412.民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ26-9513.住宅建筑
30、模数协调标准（GB/T50100-2001）14.城市居住区规划设计规范（GB50180-93）2002年版15.湿陷性黄土地区建筑规范 （GB50025-2004）16.冷轧带肋钢筋混凝土技术规程 （JGJ95-2003）17.多孔砖砌体结构技术规范（2002年版）（JGJ137-2001）18. 全国民用建筑工程设计技术措施/结构（2003）4.2.2 建筑设计方案根据现状，因小区地块规则，建筑物摆放较为整齐，功能分区明确。建筑依次摆开，相邻建筑保证6m以上的防火间距，住宅间距保证在25m，日照标准大寒日日照3h。建筑物座南朝北，拥有良好的采光和通风效果。每个单体建筑尽端规划有回转线路，形
31、成内部闭合式交通循环，并与小区交通体系有机联系配置，适量的地面停车场，以便外来车辆临时停靠使用。小区内道路满足各种交通运输要求，考虑居民上下班、上学、搬运家具、清运垃圾、消防等要求，道路布置级别明确，线路便捷，又具有使用灵活性，保证行人、行车安全，同时与抗震防灾、消防结合，考虑居民避灾疏散要求。道路级别设计，主要道路路面宽度设计为4.5m，可满足日常车辆行驶要求及消防车的通行需要，次要道路为枝状极端式，入户小路以步行为主。楼宇周边绿化与其周围建筑所构成景观轴线与视觉通廊，它将整个区内的道路、空间、景观、绿化等融为一体。绿化达35.0，绿地面积为1925。4.2.2.1 平面规划设计新建兵团工业
32、交通物质供销总公司伊犁公司住宅小区共计2幢，总建筑面积5500平方米，一梯二户，6个单元，砖混结构，共计60套。建设规模一览表序号户型种类户型规模单元数户数层数1一梯两户801.5个15户5层2一梯两户1003个25户5层3一梯两户1201.5个15户5层合计60户4.2.2.2 剖面设计各层层高的确定是以满足各层功能最低标准，新建兵团工业交通物质供销总公司伊犁公司住宅小区为地上5层。层高为3.0米，室内外高差为-1.5米，建筑总高度16.5米。4.2.2.3建筑形式及色彩住宅建筑采用汉唐式建筑风格，以庄严气派的唐式屋檐造型，创造具有浓厚生活气息、高雅文化环境的空间。建筑外墙运用淡雅、明亮、亲
33、切的色彩，为居民勾画出理想中的家，外饰面主要以红色面砖及白色喷涂为主，取得色彩及质感的强烈对比。使建筑形象更富有视觉冲击力，也增加了建筑的标志性。在立面上造型上强调垂直线条，建筑外立面大虚大实，光影对比强烈，具有厚重的雕塑感。同时有采用了轻巧精致的构件与大片的琉璃瓦片，使建筑沉稳又不失轻灵，雄健又不失精巧。4.3 建筑设计1.符合居住建筑的使用要求，方便住户生活；2.结构满足永久性建筑的安全使用要求；3.满足建筑消防通道及防火间距和安全疏散的要求；4.美观、大方，立面造型具有居住建筑特色；5.经济、节能；6.营造良好的环境空间和满足小区规划要求。4.4平面布局建筑设计中住宅楼为坐北朝南方向布局
34、，使得每户居民均可获得充足的阳光，满足业主对南北向住宅的偏爱。4.4.1建筑风格从节能角度出发，立面设计选用恰当的开窗比例，以达到节能效果。住宅立面设计整体突出简洁、大方、淡雅清新。平和、自然的融入到整个环境中。建筑外观体现汉唐式建筑风格，庄严气派，充满生活气息，坚决摒弃那些浮夸而琐碎的装饰构件，简约的风格是对现代生活方式准确表达，每处设计都体现出对生活的关爱。立面虚实对比有度，比例、尺度良好，具有北方地区居住建筑的性格特点，且无外露管线。建筑中采用面积较大的窗、飘窗，使住户能充分享受阳光和景观。4.4.2户型设计户型设计户型设计比较经典，均好性明显，设计细腻，具有优点叠加的创新特色。整个方案
35、系统的平面布局宽阔、紧凑、规整；户型设计中强调采光和通风的重要性，在有限的开间范围内保证了南北通透及良好日照，同时强调舒适性和经济性。 户型内部功能分区明确，动静干扰最少。在保障舒适度的前提下压缩走道交通面积，力求紧凑的布局，合理划分：动静分区、巧妙安排，提高房型使用系数和得房率。细部设计推敲深入细致。阳台空间与居室空间融为一体，且窗面积都较大，因此采光、通风、观景均较好。餐厅与厨房位置适当，布局紧凑，使用方便，相对独立的厨房空间是户型设计的精彩之处。厨房与起居厅空间贯通，形成了流动的室内空间。对于交通空间，设计控制走道长度，形成短走廊，尽量减少纯粹走道部分面积、赋予其他交通空间更多的生活功能
36、。4.5 给水设计4.5.1水源供水水源由伊宁市城镇供水系统供应，县城主管道留有接口处，可直接供水，给水管网的压力为300350Kpa，压力和流量均能满足该项目建设，水质符合生活饮用水卫生标准。4.5.2用水量序号用水名称用水标准用水量备注m3/dm3/h1居民用水100L/人.d87.59.11T=24h K=2.5，按3.5人/户计算2未预见水量按总水量54.380.45合计91.889.563室外消防20L/S14472T=2h消防用水量144724.5.3 给水系统该项目给水系统采用外网直接供水方式，由外部管网直接相连，利用外网水压直接供水。供水可靠，系统简单，投资少，节约能源。4.5
37、.4 管材选用给水系统所选用管材为：PP-R管及阀门规格为S2.5系列。4.5.5其他1.卫生器具和配件采用节水型产品，正常使用的水压为0.200.30Mpa。2.套内分户用水点的给水压力不小于0.05Mpa，入户管的给水压力不大于0.35Mpa。3.分户水表设在户外，便于计量和减少扰民，水表选用IC卡水表，便于直接读数、维修和管理。4.6 排水设计4.6.1小区住房室内用水单一，排水系统采用分流制，所排污水经化粪池处理后，再排入城市排水管网。4.6.2排水管材选用硬聚氯乙烯管材。排水立管用挤压成型的硬聚氯乙烯螺旋管，排水横管采用挤出成型的硬聚氯乙烯管，连接管件及配件采用注塑成型的硬聚氯乙烯管
38、件。4.7 主要设备材料表户型一梯二户备注序号设备名称数量（个）1脸盆22洗涤池23坐便器24地漏6DN505室外消火栓1间距120m6雨水斗17水表4IC卡水表4.8 采暖设计4.8.1采暖设计依据1采暖通风与空气调节设计规范 GB50019-20032民用建筑热工设计规范（GTB50176-93）3.建筑灭火器配置设计规范（ GB50140-2005）4.工程建设标准强制性条文5、建筑给排水设计规范（JGJ GB50015-2003）6、建筑设计防火规范（GBJ16-87）（2001年版）7、自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）（2005年版）4.8.2设计参数 （1） 气
39、象参数 冬季采暖室外计算温度 -20 冬季采暖天数 165天 冬季通风室外计算温度 -10 冬季空气调节室外计算温度-25 夏季通风 27 夏季空气调节室外计算温度32.2 （2） 室内温度 室内设计温度20 夏季室内温度 26 （3） 热媒温度 7095低温热水暖气片采用钢制散热器，设计采暖天数185天。4.9消防给水系统由两路大于DN150的市政给水管构成住宅小区红线范围内的环状管网，能够满足室外消防用水量的要求。小区内设集中消防水池和水泵房，负担整个住宅小区的室内消防用水，水池储水按消防用水量考虑。 4.10 电气设计4.10.1 设计依据供配电系统设计规范GB50052-95低压配电设
40、计规范GB50054-95民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92建筑设计防火规范 （GB50016-2006）火灾自动报警系统设计规范GB50116-98建筑物防雷设计规范GB50057-94智能建筑设计标准GB/T50314-200010KV及以下变电所设计规范GB50053-944.10.2 设计范围强电系统、弱电系统、照明系统、防雷、接地和安全系统、电话系统。强电系统配电设计：该工程电源为220/380V电缆引入。进户线采用VV22-1KV铜芯聚乙烯绝缘电力电缆，支线采用BV-500V铜芯塑料线。直埋电力电缆进出建筑物做法参见图集O2D5-143-145页。照明、动力支线及弱电系统线路全部穿管暗配。设备距地高度：暗装配电箱下口1.6米，开关下口1.4米，插座下口0.3米。本工程采用TN-C-S保护接地系统，所有配电箱内PE、N线接地端子均分开设置。接地装置利用基础内钢筋网主筋可靠接做接地装置，接地电阻不大于4欧姆。在一层配电室设总等电位联结端子箱，等电位联结端子箱距地0.3米。本工程属三类防雷建筑设整体综合防雷保护