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1、毕 业 设 计（论 文）题 目：浅析房地产开发企业土地增值税税收筹划English Title: Analyses the real estate development enterprise land VAT tax planning东华理工大学毕业设计（论文） 摘要 摘 要 税收筹划是企业一项非常重要的财务管理活动，可以为企业减轻税收支出带来经济利益，提高财务管理水平和企业竞争力，已成为企业发展不可忽略的重要因素。房地产行业作为我国国民经济支柱性、基础性的产业，但房地产开发企业面临的税收问题很多：营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税而土地增值税又是其中的重中之重，它税率高、税负重，因
2、此对土地增值税进行税收筹划，对房地产企业减轻税负，降低纳税风险，改善经营环境，提高房地产企业的竞争能力，具有举足轻重的作用。本文首先从国内外税收筹划研究现状着手，分析本文建立的理论基础；其次，研究分析税收筹划理论，介绍与税收筹划和土地增值税相关的概念，为展开对房地产企业的税收筹划建立必要的理论基础；最后，详细介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的方法。关键词：房地产开发企业；土地增值税；税收筹划东华理工大学毕业设计（论文） ABSTRACTABSTRACTThe tax planning is an important enterprise financial management activ
3、ities, can bring economic benefits to reduce tax expenditures for the enterprise, improve the level of financial management and enterprise competitiveness, has become an important factor in enterprise development. Real estate industry as the backbone, the foundational industry of the national econom
4、y, but real estate development enterprise tax problem facing many: business tax, enterprise income tax, land use tax, land value-added tax and land value added tax is one of the most important, its high tax rates, tax burden is heavy, so the land value-added tax, tax planning, real estate enterprise
5、s to reduce tax burden, reduce the tax risk, improve the operating environment, improve the real estate enterprise competition ability, plays a decisive role. This paper, starting from the tax planning at home and abroad research status of analysis in this paper, establish the theoretical basis; Sec
6、ondly, the analysis of tax planning theory, this paper introduces concepts related to tax planning and land value-added tax, to launch on the real estate enterprise tax planning to establish a necessary theoretical basis; Finally, introduce real estate development enterprise land VAT tax planning me
7、thods. Key words: real estate development enterprises; Land value-added tax; Tax planning 东华理工大学毕业设计（论文） 目录目 录引言2一、文献综述3（一）国外税收筹划研究现状3（二）国内税收筹划研究现状3（三）房地产开发企业税收筹划研究现状4二、房地产开发企业土地增值税税收筹划理论研究5（一）房地产企业财税特征分析5（二）税收筹划概述5（三）土地增值税概述51.土地增值税的概念52.土地增值税的计算53.税收优惠6三、房地产开发企业土地增值税税收筹划方法7（一）利用土地增值税起征点进行筹划71.假如纳税
8、人享受起征点优惠。72.假如纳税人想通过提高售价达到增加税后收益。7（二）分散收入筹划法91.分散收入筹划一般是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，降低房地产销售收入。92.普通住宅和其他房地产开发项目分开核算收入。93.分散收入还可以通过多次签订售房合同来实现。104.成立房地产销售公司，使房地产开发与销售相分离。10（三）代收费用筹划法11（四）成本费用筹划法121.适度加大建造成本法122.期间费用移位法123.利息费用的筹划法13（五）利用土地增值税的征税范围进行筹划141.房地产代建房行为142.合作建房143.以房地产投资联营15结论16致 谢17参考文献18东华理工大学毕
9、业设计（论文） 引言 引言 税收筹划是企业一项非常重要的财务管理活动，可以为企业减轻税收支出带来经济利益，提高财务管理水平和企业竞争力，已成为企业发展不可忽略的重要因素。税收筹划蕴藏着一种大智慧，体现着一种运作思维，是人类文明的智慧行为。在西方，纳税人进行税收筹划早已经不是什么新鲜事，几乎家喻户晓，在中国，成功的税收筹划行为却仅属个案，但税收筹划能帮助企业实现价值创造的理念已日渐成为国内企业界的共识，因此也受到越来越多的关注。 房地产行业作为我国国民经济支柱性、基础性的产业，是我国财政收入的重要来源。然而，被认定为“暴利行业”的房地产近年来引起了社会的广泛关注，如果深入调查研究房地产开发企业，
10、就会发现目前的房地产开发产业事实上处于一种尴尬的状态。房地产开发企业面临的税收问题很多：营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税而土地增值税又是其中的重中之重，它税率高、税负重，因此对土地增值税进行税收筹划，对房地产企业减轻税负，降低纳税风险，改善经营环境，提高房地产企业的竞争能力，具有举足轻重的作用。东华理工大学毕业设计（论文） 文献综述一、文献综述国内外关于税收筹划的研究和实践活动早已有之，然而到目前为止，学术界对企业的税收筹划也只是一些零星的筹划方案，许多问题尚不成熟，还尚未形成一个完善的理论体系。而房地产企业的税收筹划更是比较零散，缺乏系统性。因此，无论是在理论还是在实践方面，房地产
11、企业的税收筹划都更待进一步的研究。据此，基于中国现阶段税收环境下的税收筹划研究，引导企业系统规范地进行税收筹划，对于房地产开发企业而言，具有一定的现实和实践意义。（一）国外税收筹划研究现状税收筹划产生于西方国家，在西方，纳税人和税收征管部门都十分重视税收筹划活动，并取得了一定的理论研究成果。税收筹划的思想最早于英国，上议院议员汤姆林爵士在1935年“税务局长诉温斯特大公刀”案中提出：“任何人都有权安排自己的事业，依据法律这样做可以少缴税，为了保证从这些安排中取得利益不能强迫他多纳税”。荷兰国际文献局国际税收辞典中是这样定义税收筹划的：是指纳税人通过经营活动或个人事务活动的安排，实现缴纳最低的税
12、收。印度税务专家NJ雅萨斯威在个人投资和税收筹划写到：税收筹划是纳税人通过财务活动的安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切优惠，从而获得最大的税收利益。美国加州WB梅格斯博士在与人合著的会计学中认为：人们合理而又合法地安排自己的经营活动，是指缴纳尽可能最低的税收，他们使用的方法可称之为税收筹划，少缴税和递延缴纳税收是税收筹划的目标所在。他认为，税制的复杂性使得为企业提供详尽的税务筹划成为了一种谋生的职业。（二）国内税收筹划研究现状在我国，税收筹划到了二十世纪九十年代末期才逐渐被企业所理解和接受。唐腾翔、唐向编著的纳税筹划一书将税收筹划描述为：在法律规定许可范围内，通过对经营、投资
13、、理财活动的事先安排，尽可能的取得节税的税收利益。我国学者盖地在其主编的税务筹划把税收筹划定义为“纳税人依据所涉及到的税境和现行税法，遵循税收国际惯例，在遵守税法、尊重税法的前提下，根据税法中的“允许”、“不允许”、以及“非不允许”的项目、内容等，对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的谋划、对策和安排。” 国家税务总局注册税务师管理中心在其编写的税务代理实务中把税收筹划明确定义为：税收筹划是指在遵循税收法律、法规的情况下，企业为实现企业价值最大化或股东权益最大化，在法律许可的范围内，自行或委托代理人，通过对经营、投资、理财等事项的安排和策划，以充分利用税法所提供的包括减免税
14、在内的一切优惠，对多种纳税方案进行优化选择的一种财务管理活动。（三）房地产开发企业税收筹划研究现状 随着税收筹划理论的成熟，房地产开发企业税收筹划的理论研究和实务操作都取得了一定的成绩。梁云风的房地产企业税收筹划在介绍房地产行业税收政策的基础上通过案例分析对房地产企业的税收筹划进了探讨。蔡昌房地产企业税收筹划实战报告与涉税指南用实战案例诠释税收筹划，解决房地产企业涉税问题，指导房地产企业正确纳税，合理节税及最优纳税方案设计。东华理工大学毕业设计（论文） 筹划理论研究二、房地产开发企业土地增值税税收筹划理论研究（一）房地产企业财税特征分析房地产企业是国民经济活动中的具有综合性的行业，是指从事房地
15、产开发、经营、管理和服务的活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。其主要财税特征：1.房地产业复杂的多元化业务需要精细的财税管理；2.房地产业资金筹集的多源性，房地产业现金流转复杂化；3.房地产业成本、费用结构复杂；4.房地产业经营周期长，会计核算方法对损益的影响直接而明显。（二）税收筹划概述税收筹划：纳税人或扣缴义务人在既定的税制框架内，通过对纳税主体（法人或自然人）的战略模式、经营活动、投资行为等理财涉税事项进行事先规划和安排，以达到节税、递延纳税或降低纳税风险为目标的一系列谋划活动。税收筹划的目标：1.降低企业涉税风险；2.挖掘规律性纳税模式；3.维护企业合法权益。税收筹划
16、的基本原则：1.综合性原则，是指纳税人不仅要把税收筹划放在整体经营决策中加以考虑，而且要把它放在具体的经济环境中加以考虑。2.经济原则，是指企业进行税收筹划是为了获得“整体经济利益”，不是“某一环节税收利益”。所以企业要进行“成本效益分析”以判断在经济上是否可行。3.守法原则，是企业进行税收筹划时首先遵守的最基本的原则。4.事前筹划原则，税收筹划是一种经济规则，要求有长计划、短安排，周密实施。（三）土地增值税概述1.土地增值税的概念 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 2.土地增值税的计算土地增值税是以纳税人
17、转让房地产所取得的增值额为计算依据。应纳土地增值税=增值额适用税率-可扣除项目金额速算扣除系数增值额=收入总额-可扣除项目金额（1）公式中的收入总额指，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。（2）增值额的扣除项目一般包括以下五项：取得土地使用权所支付的金额，包含土地出让金和相关税费开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用)开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用），包括管理费用、营业费用和财务费用与转让房地产有关的税金；是指在转让房地产时缴纳的营业税、城建
18、税、印花税。转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除。 财税字1995048号文件规定，房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独在扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。财政部规定的其他扣除项目。对专门从事房地产开发的纳税人，可以按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20%加计扣除。（3）土地增值税税率土地增值税实行四级超率累进税率。 土地增值税四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%100%的部分4053超过100%200%的部
19、分50154超过200%的部分60203.税收优惠有下列情形之一的，免征土地增值税：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（2）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。东华理工大学毕业设计（论文） 筹划方法三、房地产开发企业土地增值税税收筹划方法（一）利用土地增值税起征点进行筹划 税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的可以免征上地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的20%就是“避税临界点”，这条规定给上地增值税纳税规划提供了很大的空间。纳税人建造普通住宅出售的，要充分考虑高定价所带来的收益和放
20、弃起征点的优惠而增加的税负两者之间的关系，避免增值率稍高于起征点而得不偿失。这点特别适合于低价房产的销售。1.假如纳税人享受起征点优惠。某房地产开发公司开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100万元。当这批商品房的销售价格为X时，相应的销售税金及附加=X5%(1+7%+3%)=5.5%X(其中5%为营业税、7%为城市建设维护税、3%为教育费附加) 这时其全都允许扣除项目金额=100+5.5%X，该企业要想享受免征土地增值税的税收优惠，其房地产最高售价应满足：X1.2（100+5.5%X），解方程可知，此时的最高售价为128.48万元，允许扣除金额为107.0
21、7（100+5.5%128.48）万元。2.假如纳税人想通过提高售价达到增加税后收益。当增值率略高于20%时，即应适用“增值率在50%以下、税率为30%”的规定。假如此时的售价为128.48+y万元，由于价格提高了y万元，相应的税金及附加和可允许扣除项目金额均提高5.5%y万元，这时，可允许扣除项目金额=107.07+5.5%y（万元），增值额=128.48+y-（107.07+5.5%y）=94.5%y+21.41（万元），应纳土地增值税=30%（94.5%y+21.41）（万元），要想企业提价带来的效益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使y30%（94.5%y+21.41） 即y8.8
22、6 。因此企业想要通过提高售价来得到更大的收益，就必须使价格高于137.34（128.48+8.86）万元。通过以上分析可知，如果转让房地产的企业其销售项目除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100万元，则售价定为128.48万元是可以享受免税照顾的最高价位。这一价格水平，不仅可以享受到起征点照顾，还可获得较大收益。如果售价低于这一价格，虽能受到免税照顾，但获取的收益较低；如果想要提高售价，则必须使得价格高于137.34万元，否则，价格提高带来的收益将不能弥补价格提高所增加的税收负担。案例1某房地产公司从事普通标准住宅开发，2008年1月20日，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方
23、米，单位平均售价2000元/平方米，销售收入总额2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1100万元，利息支出100万元，但不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加率3%，印花税率0.5，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例为10%。计算该公司应交土地增值税和获利金额。（1） 转让房地产收入总额=2400万元（2） 扣除项目金额： 取得土地使用权支付的金额=324万元房地产开发成本=1100万元房地产开发费用=（324+1100）10%=142.4万元加计20%扣除数=（324+1100）20%=284.8万元允许扣除的税金=24005%（1+7%+3%）=13
24、2万元 （3） 允许扣除项目金额合计=324+1100+142.4+284.8+132=1983.2万元（4） 增值额=2400-1983.2=416.8万元（5） 增值率=416.81983.2=21.02%（6） 应纳土地增值税额=416.830%-0=125万元（7） 获利金额=收入-成本-费用-利息-税金 =2400-324-1100-100-132-125=619万元 该房地产公司建造的普通标准住宅之所以要交纳土地增值税是因为增值率超过了20%，如果该公司把每平方米售价降到1975 元，总售价2370万元，其他资料不变，则纳税效果为：（1）转让房地产收入总额=2400万元（2）扣除项
25、目金额=（324+1100）（1+10%+20%）+23705%（1+7%+3%）=1981.6万元（3）增值额=2370-1981.6=388.4万元 （4）增值率=388.41981.6=19.6%20%，故免征土地增值税（5）获利金额=2370-324-1100-100-130.4=715.6万元降价之后，销售收入减少了30万元，但由于免征土地增值税，获利金额反而增加了96.6万元。由此可见，只要税收筹划得当，低售价也可以高收益。 对从事普通商品开发的地产商来说，并不是销售价格越高其税后收益就越高。房价过高至少会带来以下三方面的负面影响 ：1、房价虚高可能会引起经济泡沫；2、不符合一般的
26、经济学原理。房产是需求弹性小于1的商品；3、房价过高，普通消费者承受不起，会引起社会的不满，背负不负社会责任的罪名。所以，房地产商适当的降低房地产销售价格，不仅会获得更多的税后收益，还会赢得社会舆论的支持。（二）分散收入筹划法1.分散收入筹划一般是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，降低房地产销售收入。假如某家房地产开发企业准备出售一栋房屋及土地使用权，房屋市场价值是900万元，其所含的各种附属设备的价格约为100万元。如果该房地产开发公司在与购买者签订合同时，不区分房屋价格和附属设备的价格，此时转让价格为1000万元，相同条件下增值额会增加100万元，应纳税额也会随之增大。如果在签订
27、合同时变通一下，仅在合同上注明900万元的房地产转让价格，同时另签订一份附属办公设备购销合同，问题就会迎刃而解，增值额会变小，从而节约相应的土地增值税税额，此外，由于购销合同适用0.3的印花税税率，比产权转移数据使用的0.5要低，可以节约一部分印花税，可谓一举两得。2.普通住宅和其他房地产开发项目分开核算收入。税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的可以免征上地增值税。纳税人既建造普通标准住宅，又建其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通住宅不享受免税优惠。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项
28、目金额的20%以内，从而免缴土地增值税以减轻税负。案例2某房地产开发公司2009年商品房销售收入1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。（1） 不分开核算（假如当地允许不分开核算）增值额与扣除项目金额的比例=（15000-11000）11000100%=36%应缴纳的土地增值税=（15000-11000）30%-0=1200万元（2） 分开核算普通住宅：增值额与扣除项目金额的比例=（10000-8000）8000100%=25% 应缴纳土地
29、增值税=（10000-8000）30%-0=600万元豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例=（5000-3000）3000100%=67% 应缴纳土地增值税=（5000-3000）40%-30005%=650万元 合计为1250万元，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。可以进一步通过适当减少销售收入或增加开发支出等成本费用使普通住宅的增值率控制在20%以下，这样既可以免缴土地增值税，又因降低了房价或者是提高了房屋质量、改善了配套设施等，可以在激烈的竞争中取得优势。3.分散收入还可以通过多次签订售房合同来实现。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此可以从简单装修上做文章，将其作为单独
30、的业务独立核算，在售房时分别签订房地产销售合同和附属设备安装及装演、装饰合同。合同总额不变，但房地产开发企业只需就销售合同缴纳土地增值税，而装修合同则属于营业税征税范围，不用交纳土地增值税，因营业税税率比上地增值税的税率要低很多，从而达到节税的目的。 例如，某精装修商品房售价为2000万元(其中包含装修费500万元)，税法规定的可扣除金额为1250万元。若不分开核算，则增值率=（2000-1250)1250 x 100%=60%，适用的税率为40%，扣除系数为5%。应纳的上地增值税=(2000-1250) x 40%-1250 x 5%=237. 5(万元)。若分开核算，则增值率=(1500-
31、1250)1250 x 100%=20%,故免交上地增值税，同时装修需缴纳的营业税=500 x 3%=15万元。由此可见，分开核算比不分开核算少缴税款237. 5-15=222. 5万元。4.成立房地产销售公司，使房地产开发与销售相分离。财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）文件规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为增值额。因此，设立房地产销售公司不仅不会重复缴纳营业税，还可以将土地增值税一分为二，降低增值额和增值率，从而达到不交土地增值税或少交土地增值税的目的。此外，设立销售公司会
32、多一道销售环节，从而增加了广告费、业务宣传费、业务招待费等费用的税前扣除额，减少了应纳税所得额，减轻所得税税负。国税发200383号和国税发200631号文件都规定房地产开发企业要预交企业所得税，但并没有要求房地产销售公司预交所得税，所以设立销售公司还可以递延交纳企业所得税。（三）代收费用筹划法房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些费用，如城建配套费、维修基金等费用。财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税1995048号）第六款规定：“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是并入房价向购买方一并收取的，可作为转让
33、房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独向购买者收取的，相应的在计算增值额时不允许扣除代收费用”。虽然这两种计算方法计算出来的增值额相同，但仍可利用代收费用并进行税收筹划。如果将代收费用计入房价中，增值额虽未减少，但扣除项目却增加了，在增值额相同的情况下，使得增值率变小。案例3某房地产开发公司出售一栋写字楼，收入总额为10000万元，该楼支付的地价款及相关费用为1500万元，房地产开发成本3000万元，财务费用中的利息支出为450万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），转让环节缴纳的相关税费
34、共计555万元，该房地产开发企业所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。则该房地产开发公司应缴纳的土地增值税计算如下：允许扣除的项目金额合计=1500+3000+450+（1500+3000）5%+555+（1500+3000）20%=6630万元增值额=10000-6630=3370万元 增值率=33706630100%=50.83%应纳土地增值税=337040%-66305%=1016.5万元如果该公司在出售该写字楼时，按当地政府的要求在售房时代收了150万元的各项费用，并且计入到售楼收入中，则该公司应缴纳的的土地增值税计算如下：允许扣除的项目金额合计=1500+3000+4
35、50+（1500+3000）5%+555+（1500+3000）20%+150=6780万元增值额=10000+150-6780=3370万元 增值率=33706780100%=49.71%应纳土地增值税=337030%-0=1011万元由此可见，将代收费用计入房价中，会使可扣除项目增加150万元，少缴土地增值税5.5（1016.5-1011）万元。当然，需要注意的是，在增值率未超过50%的情况下，由于适用的速算扣除系数是零，所以无论代收费用是否并入房价，纳税人的税负都是一样的。（四）成本费用筹划法房地产开发企业的成本费用不仅包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公
36、共配套设施费、开发间接费用等，还包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。成本费用是土地增值税扣除项目的重要组成部分，会严重影响纳税人应纳税额的大小，即成本费用越高，应纳税额越小，成本费用越低，应纳税额越大。纳税人如果能够最大限度地扩大成本费用的列支金额，就会节约很多税。1.适度加大建造成本法房地产开发企业为提高产品竞争力，在市场接受的范围内，适当的加大公共配套设施的投入，改善住房周边环境，提高装修档次，增加房屋卖点，提高开发产品竞争能力。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，同时，企业增加了建造成本就等于增加了可扣除项目金额，可扣除项目金额的增幅为建造成本的1.3倍，从而使增值率
37、降低以降低纳税级次，甚至免交土地增值税。沿用案例1中的数字，建造成本为1424万元，销售收入总额为2400万元，为增加小区卖点，提高装修档次，增加了装修成本100万元，同时为了收回成本销售额也提高了100万元。在这种情况下，增值率=2500-（15241.3+25005.5%）（15241.3+25005.5%）=18%20%，故可免交土地增值税。由此可见，适度的增加建造成本，提高房产售价，可以使增加的建造成本得到补偿，从而降低土地增值税的增值率，可以使非普通标准住宅的土地增值税适用较低税率，普通标准住宅免交土地增值税。2.期间费用移位法开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括
38、工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。从房地产开发企业会计核算角度分析，会计对企业的期间费用即“管理费用”、“销售费用”、“财务费用”和工程项目的“开发间接费”并没有严格的界定。在实际的业务中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保证等费用也不可能与公司总部完全划分清晰，这就为税收筹划提供了较大的空间。沿用案例1中的数字，建造成本为1424万元，销售收入总额为2400万元，房地产开发公司通过调整公司的组织机构，把原来属于公司编制的人员放到开发项目，从而降低了期间费用开支50万元，增加了开发间接费用50万元，这种调整不会影响到开发费用10%的扣除比例。扣除项目
39、金额=（1424+50）1.3+24005.5%=2048.2万元增值额=2400-2048.2=351.8万元 增值率=351.82048.2=17.18%80万，所以应采用据实扣除法，严格按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构的证明，这样利息支出可按90万元扣除，否则按80万元扣除将使计税依据增加10万元，造成多缴税款。当允许扣除的利息支出是60万元时，60万80万，所以应采用比例扣除法，不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供金融机构的证明，这样利息支出可按80万元扣除，将使计税依据减少20万元，合理降低税负。通过将实际允许扣除的利息数额与利息支出节税点进行比较，从中选择有利于纳税
40、人节税的扣除方式。需要注意的是，税法中允许扣除的利息支出应严格按照企业会计准则-借款费用规定核算利息支出，如果不按规定进行核算，一律不得扣除。例如加罚的利息和超过贷款期限的利息都不行允许扣除。（五）利用土地增值税的征税范围进行筹划 判定是否征收房地产企业土地增值税的三个标准是：转让的土地是否为国有；产权是否发生转让；是否取得了收入。房地产开发企业可以通过避免符合以上三个标准来避免成为土地增值税的征税对象。1.房地产代建房行为代建房方式是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，在开发完成后向客户收取一定比例的代建费用的行为。在整个代建房的经济行为中，企业取得了收入，但是不涉及房地产产权的变动，其收
41、入也就只属于劳务收入性质，缴纳营业税，不缴土地增值税。因建筑行业适用的是3%的比例税率，税负较低，而土地增值税适用的是30%-60%的四级超率累进税率，显然前者节税效果明显。因此，如果房地产开发公司在开发之初就能确定最终客户，可以采用代建房方式进行定向开发，而不采用先开发后销售方式，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售时缴纳土地增值税。但采用此种方法的前提是在开发之始便能确认最终客户，企业可以以客户名义取得上地使用权及购买各种材料设备，也可通过协商由客户自己购买取得。代建过程中，一般由客户提供资金，开发商的资金压力会较小，同时也可节约销售费用，增加利润。2.合作建房税法规定，对于一方出地一方出
42、资金，双方合作建房建成后按比例分房自用的，暂免缴纳土地增值税；建成后转让的，应缴纳土地增值税。如甲房地产开发公司拥有一块土地，拟与ABC公司合作建造写字楼，资金由ABC公司提供，建成后按比例分房，对甲房地产公司而言，作为办公用房自用，则不用缴纳土地增值税，从而降低了房地产成本，增强了市场竞争力。即使以后再处置时，只就属于自己的部分缴纳土地增值税即可。再如某房地产开发公司购得一块土地的使用权，准备修建住宅，则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金，这样在形式上就符合一方出土地一方出资金的条件。在该房地产开发公司售出剩余部分住房前，不用缴纳土地增值税，只有在建成后转让属于房地产公司的那
43、部分住房时，才就这部分住房缴纳土地增值税。3.以房地产投资联营 2006年之前，很多房地产企业采用这种方式规避缴纳土地增值税。因为当时根据财政局、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字199548号)第一条的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。但自从财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税200621号)出台后，采用此方法进行避税的企业已无法达到预期的目的，因其规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业 以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知第一条暂免征收土地增值税的规定。 此外税