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1、万达商业WANDA COMMERCE部门/单位：上海万达广场商业管理有限公司/工程部能耗管理手册一、说明：1. 目前，商业项目使用能耗具有两个特点：一是以电能为主，二是季节性变化大（冬、夏两季是用能高峰；冬季采暖时如以燃料为主，则同样属重点控制的能耗）；2. 节能降耗工作符合企业和国家节约型城市要求的主导方向；3. 通过共同的努力和环保节能良好理念的贯彻执行，企业将会在合理的能耗使用前提下健康发展；4. 上海万达广场的所有员工需积极配合，适时提供建设性意见和建议，不断完善各个项目的节能降耗工作，如有必要，更能将这些方式或措施反馈至前期设计，从项目的全过程体现物业管理运行使用的宝贵经验。5. 在
2、我司，任何被认定浪费能源的行为都将将是不能接受的，各级员工应从细小的每一件工作做起，主动担负起宣传和维护节能降耗的良好理念；6. 上海万达广场的工程经理、主管每月须积极配合商场营运部经理、写字楼管理部经理，统计商场及写字楼的各类能耗使用数据，分析其利弊并提出改善性意见，确保商场及写字楼能合理健康的运行；7. 工程部经理每月必须专题向总经理室和公司工程分管领导汇报，包括能耗使用的量化数据、总结、改善措施等，每年的能耗数据汇总须在次年首月的月底前送交公司；8. 基于各设施设备的基本耗能参数测算设施设备用水、用电总指数，编制下一年度112月能源耗用计划表格报集团审批，此报表将作为下一年度能耗考核的基
3、本依据；规章制度 9. 工程经理每月10日之前对上月工程部“本月”与“上月”、“计划”的各项能耗数据进行比较，并编制能耗分析表，将分析记录填写在公司工程部统一颁发的表格上；10. 能耗汇总统计与分析由工程部专职人员负责，于规定时间前对本项目耗能设施设备及运行时间进行真实的统计，并报公司工程副总、经理审批、备案；11. 在每年能耗分析报告的基础上，结合其他客观因数（如人流、人群活动时间段等）提出合理、可控改进措施并加以落实；12. 新建工程部应做好第一年的每一设施设备的能耗记录，以此作为下一年度的能耗编制基本依据；13. 能耗分析的有关资料由公司工程部专人整理后存档，保存期为五年； 14. 在能
4、耗分析、节能降耗工作中做出杰出贡献的人员、由工程部报请公司给予奖励，反之，对于影响能耗分析、节能降耗工作的人员、部门将进行相应的处罚；15. 对于任何缺少环保、节能总结的汇报工作将被认为是不符合职责要求的。16. 附件能耗控制的相应表格二、节能措施1. 经常优化各种用能设备的运行时间和参数： 商场正常运行期间，并非每个用能设备都是上班就开，下班才关的，有的设备每天只使用几个小时却保持8小时甚至24小时连续运行。仔细研究各用能设备（不要放过哪怕1只小小照明灯）何时必须使用，何时可以降低负荷使用或者关掉。 操作要点：用能设备的运行时间和参数可能会随着季节的变化而变化，要根据季节或者其它条件的变化及
5、时进行调整。2. 非高温季节，精良使夏季室内外温差控制在79内：从人体健康舒适和节能灯综合情况考虑，夏季室内外温差控制在79内，提倡当室外气温高于35时，室内温度一般应控制在26以上。据测算，室内环境温度每升高1，冷负荷科下降10左右，运行费用科降低约8。 操作要点：政府对室内温度设定已有专门文件说明，在向用户宣传的过程中，还要告诉他们如何控制温度。多数商铺都有温度调节器，要经常检查其是否正常工作，对损坏的温度调节器应及时修复，经常巡视室内环境温、湿度，发现问题及时进行调整。3. 利用夜间自然冷风或者凌晨谷（平）电预冷商场： 一般日夜间的温差大于10左右，可以充分利用这10的温差，在夜间温度较
6、低的情况下，预先进行通风换气，利用建筑物自身的结构蓄冷，夜可以利用凌晨的谷（平）电进行空调预冷，此方法除了减少能耗外，还可以明显降低MD申报量并可以保持室内良好的空气质量。 操作要点：在利用自然风时系统新风口和排风口风门要开到最大，回风混合风门要关闭；到进入制冷运行工况时，风门要及时恢复原来位置。利用谷（平）带你预冷时，要掌握合适的空调预冷运行时间。 规章制度4. 过渡季节靠新风制冷，使用“免费空调”： 大多数商场由于内部的热源（如：人、计算机、照明灯），在过渡季节亦需要进行冷却，科利用较冷的室外空气来满足全部或部分制冷需要，从而减少系统制冷所需的能源。这种冷却方法亦称作“免费空调”。 操作要
7、点：A、验证新风系统的通风能力，气息挡风板及过滤器（网），必要时调整挡风板角度； B、如新风能力不够，科考虑增设新风送风机及排风机。5. 清洗空调通风系统的表冷器和过滤器，清洁新风口百叶窗： 清洗制热/制冷盘管上的灰尘和污渍，可以提高热（冷）传递的效率。挡风量明显减少或前后压差增大时，就要尽快进行清洗，如果是在市区内，每月一次定期进行清洁也不过分。 操作要点：清洗表冷器时，首先采用高压水枪进行反冲，确保水苗能够冲到对面，过滤器要拆下来清洗，抛弃型过滤器要及时更换。如果选择药水要确保药水无腐蚀性。请清洗公司清洗要加强过程中的检查和最终验收。表冷器、过滤器清洗效果检验除了目测外，要求能够对清洗前后
8、风量、风压的变化进行测量并同设计时的参数对比。 6. 清洗空调水系统： 水系统清洗目的是为了保证冷冻水和冷却水的换热效率能够保持设计状态，当冷冻水和冷却水的进回水温差偏离设计值时（通常为5），就要考虑水质是否存在问题。 操作要点：在系统清洗之后、系统各部件投入使用之前，应对清洗效果进行检验。采用压力和水温度曲线法检验，清洗后，空调连续运行2个小时，看压力和水温度曲线是否符合空调正常运行的要求。 7. 调整气压平衡，使房间保持微正压，避免大量冷、热空气散失： 如果商场处于负压运转状态，会导致室外空气通过大门、窗户以及其它开放处进入，从而使舒适度降低；并且，由于需要对这些空气进行调节而增加了能源消
9、耗。为了防止此现象的发生，应调整商场内空气的排出以及新鲜空气的吸入，使商场气压保持略微正压状态。 操作要点：如果发觉在微风或无风时节，室外空气还大量通过门窗进入室内，说明室内气压极不平衡，应当对风道阀门、风机入口导叶片或者风机转速等进行调整，如还不能解决问题应进行设备改造。8. 避免厨房排风机、咖啡厅排风机等常开，减少冷、热空气的散失： 许多商场内的小厨房极咖啡厅等没有独立的通风系统，工作时靠脱排风排出烹饪时的热空气，但非工作时间，这些排风机也常处于运行状态，这时大量的冷空气也被排出，造成冷能损失。 操作要点：要求有关工作人员非工作时间关闭排风，或在排风机上安装定时器。 9. 根据季节变化，重
10、新设定冷冻水给水温度： 冷冻水给水温度的设计值一般时7，而商场内的制冷负载在一年之内、甚至在一天之内都是在变动的。在空调负荷较小的情况下，科适当提高冷冻水的给水温度以降低制冷设备的能耗。 操作要点：当制冷设备的负载降低时（负荷降低的一个重要标志就是冷冻水给回水温差变小），此时，可尝试将冷冻水给水温度提高几度，同时密切监测系统对商场内部的冷却能力，一旦掌握了何时提高温度才能既保持室内温度又节省制冷设备对能源的使用，就可以对商场控制系统进行编程，使之根据室外气温条件、每日时段、季节以及商场系统负荷的变化，自动对上述温度进行重新设定。 10. 制冷机负荷合理均匀分配： 商场空调系统一般都有数台制冷机
11、，理想的配置室在空调负荷发生变化时制冷机始终在高效区运行，这就要求制冷机的容量应大小搭配合理。然而一些商场的每台制冷机的容量都是一样的，因此大多数场合总是会出现有一台或多台在较高负荷运行，而总有一台制冷机在较低负荷下运行，这样容易造成这台制冷机在低效区运行。因此要尽量合理搭配负荷，适当提高作为调节负荷用的较低负荷制冷机的负荷，避免其在低效区运行。 操作要点：要充分了解制冷设备的运行特点和其特性曲线。11. 降低不必要的照明照度： 许多商场的室内照明照度过高，这主要由几个原因造成：一是照明设计者往往按照最大需求设计，而用户的最终目的可能有变化；二是用户在采用高效节能灯更换非节能灯时，未考虑新光源
12、的照度；三是有的用户（特别是商场）追求与众不同的亮度，误认为亮度越亮，生意越好。这种做法可能会导致商业环境的照明浪费。过度照明会导致目眩和不适的感觉（比如眼部疲劳、头痛等）。将照明照度降低到保证有效、舒适工作所需的合理水平，这样既可节约能源开支，又可提高视觉舒适度。 操作要点：使用照度计测并对照国家照明标准，对高照度区域采用拆除部分灯具、更换低功率照明灯具或设置照明分路控制开关等办法解决。改进照明照度时，需注意下列事项：A、 向商场租户宣传合理照明的益处，避免抱怨或误解的产生；B、 对于天花板安装荧光灯座的，可更换灯管或镇流器，选择高效低耗的光源及镇流器；C、 同时可更换灯座，仔细搭配，及时在
13、变更承租人或灯座老化前更换。12. 下班后降低公共区域的照明照度： 下班后商场公共区域照明常开的现象很多，实际上下班期间人员进出很少，完全可以减少公共部位的照明照度，采取分路控制，根据各自情况的不同还可考虑仅采用应急照明，以保证商场人员的进出。操作要点：确保应急照明设备的完好。13. 商场外广场照明随季节变化及时调整开关时间： 商场外广场及道路多采用时控方式，应该随季节变化及时调整开关时间。同时，亦可考虑采用光控方式，以及时控和光控相结合的方式。 操作要点：可以改成光控方式。14. 作息制度的调整： 适当调整某些耗电量大的部门（非营业区）的作息时间，尽可能多的利用平价电和低谷电。同时，通过减少
14、MD的申报量，以取得一定的经济效益。 操作要点：结合自身情况，进行详细的经济核算。15. 房间内空调器、彩电和电脑等办公电器在不用时应切断电源，尽量减少待机能耗： 一般具有遥控开关、网络唤醒、定时开关、智能开关等的产品都有待机能耗，彩电、电脑、打印机和房间空调器等的待机能耗在110W之间，不同品牌的电器待机能耗不同，有个别电器高达30W以上。许多具有待机能耗的设备，在不同季节还和电网相连，造成了不易察觉的浪费。 操作要点：最好能够直接切断电源，也可以购买专门为待机能耗设计制造的智能化能耗节电器。购买新电器时，选择待机能耗低的产品。16. 提供员工、租户和顾客节水意识，杜绝常流水等浪费现象： 有
15、些卫生间或租户餐饮厨房水龙头还是老式旋转式并且经常处于常开状态，浪费现象普遍，比如洗刷、解冻食品等。专家测算，一个小小水龙头处于常开状态，一年将导致上千吨水白白流失。操作要点：采用节水型水龙头，并对卫生间或厨房安装单独水表进行计量考核。17. 优化车库通风机（如存在）的开机时间，避免24小时常开： 许多商场都有很大的地下车库，为了保持车库空气质量，都装有很多换气风机，如只是机械地长时间维持风机运转，有的可能上班时开，下班时关。这些都不是科学的管理方法，由于车库每天不同时段进出车辆的数量是部均匀的，应该研究各个时段车辆的进出规律，从而找出风机运行时间以及开机数量的最优控制方法。 操作要点：在研究
16、规律时，最好使用CO和CO2浓度测量仪，以便获得较科学的依据。18. 通过能耗数据的收集和分析来挖潜节能潜力： 这是依靠无成本的科学管理进行节能的基础，要尽量清楚商场中能源最终在哪些终端设备上，消耗多少，什么时候消耗的。可先从月消耗量分析入手，进一步细分每日的消耗变化，从用电量的分析扩展日最高电负荷构成情况的分析，并能分析出一些影响能源消耗的主要因素，有条件的可以回归出一些能源消耗数学模型。只要坚持不懈地开展这项工作，在不断深入的过程中，就可以发现许多节能节费用的方法。根据分析结果，完善节能管理制度，也可对不同部门、不同区域的能耗数据进行展示，使员工知晓用能情况，从中发现自身差距，激励员工在日
17、常工作中处处注意节能，结合定期开展员工节能竞赛活动，将科学节能作为公司文化的一部分。 操作要点：指定具有一定专业节能知识的工程师负责节能工作，年综合能耗超标的商场，应专设节能管理岗位，完善必要的计量器具，加强能耗统计和分析工作。三、流程三、附件附件1：主要设备统计表主要设备统计表 商场序号设备名称型号规格运行台数电机型号耗用能源名称额定功率（或容量）设计效率运行时间备注填写人 部门 联系电话 备注：1、此表由工程部门填写；2、按独立系统单独填写3、此表填写主要机电设备4、单一设备有多个电机的应分别填写 附件2：照明系统技术参数统计表照明系统技术参数统计表 编号：灯具类型型号使用场所是否在空调房
18、距地高度数量每盏（W）合计（kW）日照明时间（h）镇流器种类电感式电子式白炽灯直管荧光灯按安装方式分：1、 一个灯具有一支灯管2、一个灯具内有二支灯管3、一个灯具内有三支灯管自镇流汞灯高压汞灯金属卤化物灯高压钠灯节能型荧光灯其他类型灯平均每月照明用电： kWh（度）现时照明用电电价： 元/kWh（元/度）照明线路是否取了功率补偿措施： 现在线路的功率因素为：市电电压一般是：偏低 偏高 基本正常市电电压：最低 V、 最高 V填表人： 单位负责人： 年 月 日附件3：商场能耗月统计表商场能耗统计表 附件4：本月能耗费用统计项 目实 用 数实 际 费 用单价备 注基 本 参 数总共耗电：度元本月入驻
19、率%空调用电：度元照明动力：度元总建筑面积M2单元用电：度元生活用水：M3元公用耗电数度消防用水：M3元燃气耗用：M3元公用耗电费元单位面积能耗统计：单 位 面 积 电 耗 指 标单 位 面 积 水 耗 指 标单位建筑面积耗电量KWH/M2单位建筑面积耗水量吨/M2单位建筑面积电费元/M2单位建筑面给水费元/M2单 位 面 积 气 耗 指 标单 位 面 积 柴 油 指 标单位建筑面积耗气量吨/M2单位建筑面积耗油量吨/M2单位建筑面积气费元/M2单位建筑面耗油费元/M2附件5：商场能耗分析对比表商场年度能耗对比表项目名称：前年去年本年预计下年对比说明建筑面积：物管收费（元/年）车库收入（元/年）其它收入（元/年）出租率（）电MD总计耗电（KWH)电费（元）公共区域耗电（KWH)电费（元）水总计计划数（m3)耗水量（m3）水费（元）消防用水（m3)公共区域耗水量（m3）水费（元）电话公共区域电话费（元）柴油应急发电机费用（元）煤气/天然气总计计划数（m3)耗气量（m3）耗气费用（元）公共区域耗气量（m3）耗气费用（元）年度能耗总计（元/年）本项目能耗的特点：能耗节/超的分析：节能降耗的重点和措施：节能降耗的难点：注：剔除调整因素，预计下年的费用采取三年移动平均线的方式，即：预计下年数据前三年数据之和3年度能耗分析及措施需要具体说明的内容（不够页面可另作附件）： - 14 - 工程部