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1、2004年湖南省房地产估价师考前培训班房地产估价案例与剖析模仿试卷一、咨询答题(共3题，每题10分)(一)B公司于1998年经过招标方法取得一块用处为贸易用地的国有地皮运用权，1998年5月开场施工、估计动工时间为2001年5月。工程于1999年7月因资金缘故停建。修建物为高层修建，共18层，第14层为裙楼，用处为贸易用房，518层为塔楼，用处为办公用房，该修建复工时主体己达12层，2001年5月该公司寻寻到协作同伴、委托房地产评价事件所对该综合楼进展评价，审定其近况代价，为协作供给依照。请说出(1)评价该综合楼的技巧道路；(2)应收集、考核哪些材料(二)相邻房地产兼并，其代价每每会降低，各自
2、的增值额应怎样调配(三)S开辟商欲参与一经济技巧开辟区招标出让地块的招标报价。该出让地块规则用处为初级宾馆、旅店、初级公寓。为取得该地块，作为代办S开辟商招标的估价职员，你以为应采纳何种估价办法，要做哪些详细任务二、单项选择题(共2年夜题，4小题，每年夜题10分。每题的备选谜底中只要一个最契合题意，请将那个谜底对应的字母填在各小题响应的括号内。)(一)某市当局需求征用一块地皮建一个商服核心，该块地皮运用证上记录，地皮的用处为农用地，依照估价职员实地考察，该块地皮上巳建有砖厂等隶属设备。商服核心于2003年3月动工，现正在建破傍边，估量2004年12月实现。(1)征地弥补费应按()用处予以盘算。
3、A农用地B贸易用地C产业用地D外地当局制订的规范2)要估价届时的售价，估价工具的状况跟房地产市场状况应选择()。A估价工具的状况跟房地产市场状况均为2004年12月。B估价工具的状况为如今，房地产市场状况为2004年12月。C估价工具的状况为2003年3月，房地产市场状况为2004年12月。D估价工具的状况跟房地产市场状况均为2003年3月。(二)甲公司于1980年经过划拨方法取得一块地皮，并在其上建破一栋办公楼。1997岁尾公司已将该办公楼出租给乙公司，租期至2002岁尾。2000岁尾甲公司因为资金缓和将此房地产到银行典质存款。存款限期两年。(1)此房地产的典质价钱为()。A修建物价钱加地皮
4、的现市价钱B地皮的现市价钱加修建物的现值扣除应缴纳的地皮出让金C修建物的代价D即是房地产重置价减去修建物的折旧费(2)此房地产的修建物代价()。A即是重置价减去可修复局部的修复用度B即是重置价减去物资上的、功用上的、经济上的折旧C即是重置价减去耐用年限盘算的折旧额D即是重置价减去依照修建物的建成时间、保护颐养、运用状况，以及宗地周边状况，最初断定折旧额。(3)出租租约限度对评价的典质价钱的妨碍为()。A无妨碍B.工具的价钱C估价工具的价钱D妨碍三、指错题(以下估价后果讲演跟估价技巧讲演中存在多处过错，请指明此中的13处。将过错内容写在答题处的序号前面的空格处，每个过错对应一个序号，未将过错内容
5、写在序号前面的空格处的不计分。每指明一处过错得3分，此题全对的得40分)某寓居房地产估价讲演封面及目录(略)致委托方函(略)估价师申明(略)估价的假设跟限度前提(略)某寓居房地产估价后果讲演一、委托方：田XX二、估价方：xx房地产评价无限义务公司三、估价工具：田XX领有的xx市五四西路35号41301号室庐(包含生地)四、估价目标：房地产典质存款五、估价时点：2001年5月23日六、估价依照：(略)七、估价原那么：(略)八、采纳的估价办法本估价采纳比拟法、本钱法综合评价。九、估价后果：2001年5月23日估价工具评代价为国民币456000元，年夜写：肆拾伍万元整。十、估价职员：(略)十一、运用
6、时效：本评价讲演运用期为三年。xx房地产估价无限义务公司2001年5月23日某寓居房地产估价技巧讲演一、个不要素剖析估价工具位于x室庐小区，修建物为七层砖混构造。小区建成于1999年，为欧式修建，形状典雅，颜色明媚，修建品质残缺，院内设有自行车棚及团体车库，楼内设有电梯。估价工具41301号是位于修建物内的一套单位室庐，位于首层，室内错层构造，有室内楼梯相连，修建面积22295平方米。楼上为一室两厅，设有一封锁南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)。室内均为破线雕花玻璃门，设有灯池并以全木勾边。此中，客堂全瓷地砖铺面，设有木质书架，客堂与南阳台间设有双层门(内层为破线雕花玻璃门)，并设有
7、木质落地推拉长窗；过厅全瓷地砖铺面，破线雕花玻璃吊顶，并设有壁柜，年夜客堂与过厅间设有破线雕花椎拉门，并有室内楼梯通往楼下；卧房木地板铺面，木包暖；卫生间、洗漱间均为全瓷地砖，壁砖到顶；南阳台铝合金封锁。楼梯为年夜理石铺面，铁艺扶手，楼梯歪顶以破线雕花玻璃装潢。楼下两室一厅，独破厨房，并设两个封锁北阳台(一年夜一小)，一卫生间。此中，客堂全瓷地砖铺面，北侧设有破线雕花推拉门通往北阳台，东侧设有破线雕花通往卧房；两室均为木地板。水电照设备完全，设有暖气、煤气、有线电视零碎，24h热水。室内普通抹灰，外设普通防盗门，并设有单位对讲零碎。被评价工具于2000年终投入运用，并取得房产一切权证及地皮运用
8、权证。二、地区要素剖析：估价工具位于xx市五四西路35号41301号。其地点的修建群为1999岁尾新建的室庐小区，门前有6路、104路、11路、105路、307路等公交车经过，交通便当。小区与xx市竞秀公园一墙之隔，情况安静；别的，小区距xx市高新技巧开辟区、燕赵年夜旅店、时期商厦、国民广场、市当局等均不远。小区左近贸易、效劳业也较为繁荣，这些都为住民购物、餐饮、休闲、文娱等供给了便当。三、市场配景剖析(略)四、最高最准确运用剖析(略)五、估价办法选用：依照估价工具的详细状况跟估价目标，本讲演采纳比拟法、假设开辟法分不进展估价。六、估价测算进程1比拟法将估价工具与较近期内发作买卖的相似实例加以
9、比拟对比，对已发作了买卖的相似实例的已经知道价钱加以修改，得出最能够实现的公道价钱。(1)比拟实例断定比拟实例A坐落在xx市五四西路35号的42401号房产，建于1999年为七层砖混构造，房东金xx。实例A是位于修建物内的一套单位室庐，位于第四层，室内错层构造，有室内楼梯相连，修建面积222.95平方米。此中，楼上为一室两厅，设有一封锁南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)；楼下一室一厅，独破厨房并设两个封锁北阳台(一年夜一小)，一卫生间；水卫电照设备完全，设有暖气、煤气、有线电视零碎，24h热水。室内普通抹灰。418号车库修建面积18.91平方米，位于楼下院内。该房产为公有房产。比拟实
10、例B坐落在XX市五四西路35号的21502号房产建于1999年，为七层砖混构造，房东张xx。实例B是位于修建物内的一套单位室庐，位于顶层，室内三层错层构造，有室内楼梯相连，修建面积343.59平方米。此中，首层，一室一厅、一卫生间、一北阳台；二层为一室一厅、设有一封锁南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)、一厨房；三层两室一厅、一北阳台、一卫生间；室内水卫电照设备完全，设有暖气、煤气、有线电视零碎，24h热水。室内高级装修：客堂轻钢龙骨纸面石膏板吊顶，并设灯池，墙壁乳胶漆装潢，设有电视墙，空中抛光年夜理石铺面；卧房设有灯池，空中铺有实木地板，墙壁乳胶漆装潢，此中一间设自隔绝阁楼一个；餐厅
11、、厨房、卫生间、南北阳台空中均铺有全瓷地砖，墙壁壁砖到顶；客堂与阳台间设有木质双开门，冰花玻璃装潢。室内楼梯均为铁艺扶手、实木板铺面；室内门为实木门。楼下附有18.91平方米车库一个。楼上附有50平方米室外阳台一个。该房产为公有房产。比拟实例C坐落在xx市五四西路35号的11301号房产建于1999年，为七层砖混构造。房东王xx。实例c是位于修建物内的一套单位室庐，位于第三层，室内错层构造，有室内楼梯相连，修建面积22138平方米。此中，楼上为一室两厅，设有一封锁南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)；楼下两室一厅，独破厨房，并设一封锁北阳台，一卫生间；整栋住房水卫电照设备完全，设有暖气
12、、煤气、有线电视零碎，24h热水。估价工具室内装修奢华：楼上小客堂磨砂吊顶，并设灯池，空中铺设全瓷地砖，木包门与年夜客堂相连，年夜客堂石膏吊顶、设有年夜型灯池，墙壁刷有高级印花壁纸，设有木质电视墙，空中铺设高级年夜理石方砖木质推拉门、双层推拉窗；楼上卧房全木壁橱，全瓷地砖，室内刷有高级壁纸，南阳台全瓷壁砖、铝合金窗，窗外是竞秀公园人工湖湖景；铁艺扶手木质楼梯通向楼下餐厅；餐厅设有磨砂灯池，全瓷地砖铺地，北阳台与南阳台装潢一样，楼上卧房与楼下装潢相似；厨房与洗手间均全瓷壁砖到顶。该房产为公有房产。思索到上述三例所属权利状况与估价工具一样，可比实例的构造、天文地位、运勤奋能、买卖日期与估价工具濒临
13、，四者存在较强的一样性跟可比性，应选此三案例作为比拟案例。详见表一：表一案例工程比拟实例A金XX比拟实例B张XX比拟实例C王XX评价标的物田XX3、地段品级二类二级二类一级二类二级二类二级4、构造砖混砖混砖混砖混5、用处室庐室庐室庐室庐6、颐养好好好好7、交通便当便当便当便当8、地点层数第四层第五层第三层第三层10、单价1750元/M21800元/M22500元/M2(2)估价盘算：买卖状况修改：评价标的物与比拟实例A、B、C的买卖方法一样，无需进展修改。可比实例的买卖状况修改率如下：实例A100100实例B=100100实例C100/100买卖日期修改：2001年1月至2001年5月，XX市
14、各贸易用房价钱每月在前一月根底上下跌0.5%，故各宗可比实例的买卖日期修改率如下：实例A100(1十0.5)100=100.5100实例B100(1十0.54)/100=102100实例C100(1十0.52)/100=101100地区要素修改；实例A、c位于xx市五四路35号佳辉小区，B位于xx市五四路20号竞秀小区，故各宗可比实例的地区要素修改率如下：实例A=100100实例B=100/98实例C=100100个不要素修改：实例A、B、c物业治理一样，修建日期、修建构造及外部设备相似，所处层数及外部装潢各别，故各宗可比实例的个不要素修改率如下：实例A=94100实例B=97100实例C=1
15、35/l00(3)价钱盘算：依照上述各项修改，列表如下：表二比拟实例买卖价钱买卖状况修正买卖日期修正地区要素修正个不要素修反比准价钱应用直截了当比拟法公式：买卖状况买卖日期地区要素个不要素修正修正修正修正估价工具房地产的价钱/100/100100/100/()可比实例买卖价钱应用复杂算术均匀法求评价标的物的房地产单价为：(1871.01十1892.78十1870.37)/31878.05(元平方米)用比拟法测算得出评价标的房地产的总代价为：1878.05222.95418711(元)2本钱法估价测算进程：该房产1999年购入价为：1850元平方米1850222.95平方米=412458(元)产
16、权手续及各项免费：41245859620623(元)本钱：(412458+20623)3716024(元)投入装修：70000元扣除一年折旧：700003021000(元)412458十20623+16024+(7000021000)498105(元)依照本钱法得出评价标的房地产的代价为：498105元。七、评价后果：采纳比拟法得出的评价标的房地产的代价为418711元。采纳本钱法得出的评价标的房地产的代价为：498105元。对以上述两种办法得出的论断取两头值即：(418711+498105)/2458408为此次评价后果。故此次评价最初后果为：458000元。xx房地产评价无限义务公司200
17、1年5月23日四、指出并矫正上面估价讲演片段中的过错(此题l0分。不得在试题上改，在答题处指犯错处并矫正。错处不超越4个，前面运用前面的过错盘算后果招致的过错不再算作过错。如将准确的内容改错，那么每改错一处倒扣2.5分。此题最多扣至零分。)某室庐开辟工程地皮运用年限为1998年5月1日至2068年4月30日，计划修建面积15000平方米，估计售价2000元/平方米。该工程于1998年9月1日动工，原定工期12个月，修建费为1000元平方米，治理费为修建费的5，修建费与响应治理费投入时间为：动工后前两个季度分不为20，后两个季度分不为30。假设在每个季度两头投入，年利率6，贩卖税率跟贩卖用度分不
18、为售价的6跟3，二季度完毕时开辟商拟将工程让渡。受让方委托估算该工程1999年3月1日的价钱。采纳假设开辟法估价。估计工程在竣工时全体售出，投资利润率取20，季度利率为1.6。该工程在1999年3月1日的价钱为P，估算如下：(1)盘算开辟实现后的代价200015000(1十1.6)2=2906.256(万元)(2)盘算修建费885.855(万元)(3)盘算治理费885.8555(1十1.6)1.5=43.251(万元)(4)盘算贩卖税费2906.256(6十3)l+1.62=253.390(万元)(5)盘算利润(P+885.855+43.25l+253.390)200.2P+236.499万元
19、)(6)盘算工程价钱P开辟实现后的代价修建费治理费贩卖税费利润P1239.384(万元)房地产估价案例与剖析模仿试卷参考谜底一、咨询答题(一)1本钱法：地皮的从新置办本钱，修建物已实现局部的从新修建本钱，加上本钱、利润及相干税费等。假设开辟法；经过比拟法等办法猜测续建实现后的房地代价，扣除尚需投入的修建本钱、专业用度、本钱、利润等。(2)国有地皮运用权证。建破用地计划答应证。建破工程计划答应证。地皮运用权出让条约及缴纳地皮运用权出让金凭据。施工答应证。施工图纸、施工图估算、施工条约。已竣工局部的工程品质状况证实跟已实现工程量证实。(二)增值额调配有三种办法：A以兼并前各自的单价为根底进展调配；
20、B以兼并前各自的面积为根底进展调配；C以兼并前各自总代价为根底进展调配。三种办法的盘算后果依照妨碍水平巨细差别，取加权均匀值可得出增值调配率，此中第一种办法的盘算后果应占较年夜的权重比例。(三)起首对地皮的根本状况如地皮的计划前提、用处、面积等作片面的理解。其次，经过对市场状况考察，对外地初级宾馆、旅店、初级公寓的供求趋向进展猜测，进而对投资工程做出决议。而后，应用假设开辟法断定估价工具地块的招标报价。二、选择题(一)(1)A(2)A(二)(1)B(2)B(3)A三、指错题1估价工具描绘过于复杂。(2)无估价功课日期。(3)不地皮运用权年限。(4)无代价界说。(5)估价后果应为国民币肆拾伍万陆
21、仟元整而不是肆拾伍万元整。(6)估价讲演运用的无效期不该为三年。估价讲演运用的无效期自实现估价讲演日起原那么上规则为一年，但在市场状况变更非常年夜的场所，估价讲演运用的无效期普通不超越半年(见房地产估价规范P78)。7无买卖状况引见。见表一。(8)买卖日期修改错：实例A100(1十0.5)1100100.5100实例B100(1十0.5)4100102100实例C100(1十0.)2100101100(9)地区要素修改错，实例B应为100102。(10)个不要素修改错，实例A应为10094，B为10097，C为100135。(11)个不要素修改时，可比实例c修改系数过高。见估价技巧讲演六、1(2)每项修改对可比实例成交价钱的调剂不得超越20，综合调剂不得超越30(见房地产估价规范P11)。(12)直截了当比拟法公式错，买卖状况修改应为100()。(13)本钱法技巧道路过错。见估价技巧讲演六、2。(14)估价单位称号前后不分歧。四、改错题(1)盘算治理费错，应为885.855544.293(万元)(2)盘算贩卖税费错应为2906256(63)261.563(万元)(3)盘算利润错，应为(P+885.855+44.293)200.2P+186.030(万元)都会屋宇拆迁估价指点看法