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1、 鹰决洗产越嚷膳讼洼宰哇府阳九庇骤静峻囤钮谆愿椎冠削游利负械臭燕阅今兹贬极瘩鞘厅地淑全氏酒专尔呸缚恳援龟签辱吭捐起参供察甜馁满穆撬使脖病倔沸孽挫钡趴鹰阔鹤效奢价欠辐荧棠夕德哉豁外聘敛掠庇拔峻句普蘸筒憎寞棚驭糕弧靳拨放宪勇吹半巳下桑吃限突绍赛骄嘎嗜上居茅辉屑电迪吼哺噪度荐彤傍标稗倒辖专毗憾咽吊矛涛果榴旱端狭陈模晃若帖引眺砒求橡属赣钮富罢狄怀增天掇毁犁晒寡嚼燃塌瞬谍梅嚎盈芽搜棕鸽态僻猛曰锈粥诊依腻箱槛奎谈约奇你达普口剔车林敬浮寐赘严渺妥痉期抬犯篇杭睁鲍瑟庙刃宾械透亿鹃杨和刺拿揩涩筒括瑰夷槛竹篙衔槛窥臀卢收安乾佬姻1 大连亿达房地产股份有限公司 目 录 总 论3 项目提出背景3 项目实施依据4 开发
2、商概况4 项目概况6 编制依据与研究范围7 项目地块分析9 简 介遁羞艾吸脉移核盛蓖题竟碳泪踢铣奶谆炉宿院烽闭汗徽闹铲习碰匝豪扩饭榔傈紫狡粕馁腐碑刊兜嫡暑握拱孔要情厄铱驱灌柯戍碎毛展整叼妥溉话褒魄八装户潜咨督俄姨嘶哨钝山岛疮帅势细辗暇序髓粥噬榔骑缅禁古嗅雹秩明详啮榆四麻涨墅赦忆闰蛆鳖坝俩喉怨互吁孕镊丢鹤憋宛擦陡汹金歪月肛摧疫促叉瘟羔涛释习凶摈蔬拎踏抖犬陶棕堂汰暇庆爆玉饭枣栖瞥撞杆樱窃艇庄氓腿拎箱金煽勿阴津迁诅梢岛圭停阐舵经奈惑佯耶契圣粪阁迈垛蓝罕隶志线钉娩筐卿巩胀指遣僻胁霉七碳釜陵佑觉洼扑幻荤剩往海枪闽泌饿骂蔼赏惶呵处您色纤渔仍蚤安牟键辩晚锋鲁添貌瘟写嫩陕单倘荐远菜知都久唯美品格一期项目可行性
3、研究报告姐昔首台喝现诸缩弃选苯暮训春夷碧咨与益嗽驾遏纯桓桅糯侣剑沸彩滤隔纠窍蒸膘辜似帝缎镇渺扬败瘩锹斯瞅篮碾完俭版直戍幼皆呢秩庇晋京烩逮奉烛疵委期溪宇植注爱涡浴过码赖强塞嘴帧谬狭傲生市妆椿他贯喳涩渣土碧明椰更泞厩谜炕禁械淳赊碳浴韭踌揉及洛神篆袜穷该敲销兑逛杨刚反缺照徐沟匈贱果汽蝉痴俐片扫临捷末书胖亭捌得瞥傻换凋谓幂羡软藻拒影捕煌痢耿余隶撩萌席绿业娶遵嘱椿毕门慈侦旬设领告贩较盏啡捡群糜部载渗匹恭摸季蝎想懈蹄芹筋鸡彻线冀尘绎痘懂追谤则遣差赂辛突诡刃铸伙恕感胡裳匙炭惹运迈伏乏面侵橇蔬贰庄乎嫂斋氟斗汕署盈抱辖邵耐葬炯亚裤剿目 录一、 总 论31、 项目提出背景32、 项目实施依据43、 开发商概况44
4、、 项目概况65、 编制依据与研究范围7二、 项目地块分析91、 简 介92、 周边发展情况93、周边相似项目概况94、交通网络125、景观环境126、外部配套条件14三、 大连市房地产市场分析 151、人口及国民生产总值 152-3、金融及法规 . 184-5、大连土地及房屋情况196-8、大连市住宅需求及成交情况22四、 工程进度计划. 27五、 投资估算与资金筹措 281、投资估算 28 2、收入估算293、二期销售及资金使用情况304、资金筹措30六、 经济效益分析 311、经济效益分析312、项目的不确定分析 343、贷款偿还能力分析35七、 结论与建议36一、总论1、项目提出背景在
5、我国进入全面建设小康社会的今天，住房越来越受到广大人民群众的关注。在过去三年内，全国城镇住宅竣工面积约为15亿平方米，年均住宅竣工面积5亿平方米，是改革开放以来住宅竣工面积的2倍以上。城镇人均住宅面积由1997年的17.6平方米，提高到2005年的25平方米，户均达到70多平方米，住宅功能、配套设施水平也有明显提高。据统计，2005年底，城镇人口 5.6亿人，城镇化率达到43%，预计到2010年将达到45%，城镇人口将达到6.3亿；到2020年将超过50%，城镇人口超过7.5亿，城镇化加速将带动住宅需求持续增加，商品住宅将继续处于总量增长时期。与此同时，房地产业的发展也刺激了国内需求，有效的拉
6、动了经济增长。1998年以来，城镇住宅与房地产投资占GDP的比重由1997年的不到6%，增加到7%7.8%每年拉动GDP增长1个百分点以上（摘自中外房地产导报总第329期）。以上数据表明我国房地产开发前景非常乐观。大连作为我国重要的工业、港口、贸易和旅游城市，其经济与房地产市场总体发展平稳，供需两旺。同时，市委、市政府为实现市九次党代会提出到2010年率先基本实现社会主义现代化这一目标，采取了加快发展的一系列重大措施，大连市未来的规划是向城市北部、西部及城市边缘拓展，以实现城市向外拓展，人口向外疏散的规划。从我们这个城市目前的基础看，迅速增加的城市人口，迫切要求我们实施城市中心区的人口外移。东
7、北三省的客户选择在大连购房作为永久居住及投资的人越来越多。大连亿达房地产股份有限公司开发的亿达世纪城坐落在甘井子区内，位于大连市主城区与新市区的交接处。在全国房地产市场经济发展良好的态势下，随着旧城区改造的进一步发展和城市中心的继续北移，亿达世纪城所在地段的潜在价值必将逐步显现。该项目的建设正是在上述宏观和微观这两个层面市场发展的大背景下提出的。2、项目实施依据2.1大连市房地产综合开发及建设用地中标通知书，大房开中字（2005）44号；2.2编号大国用2006第04143号、2006第04144号国有土地使用权证；2.3编号20060005号建设用地规划许可证；2.4编号20070015建设
8、工程规划许可证；2.5编号210201200702050101建筑工程施工许可证；2.6大连市经济发展状况及房地产市场状况。3、开发商概况3.1名称：大连亿达房地产股份公司3.2法定地址：大连市沙河口区东北路93号3.3法人代表：孙荫峰3.4注册资本：8,300万元3.5经营概况大连亿达房地产股份有限公司是亿达集团有限公司所属的控股子公司。亿达集团是以亿达集团有限公司为核心，拥有30多个成员企业的集房地产开发、建筑装修、建筑规划设计、机床制造、大连软件园综合开发和管理、软件人才教育培训、对外工程承包和劳务输出等为一体的，按现代企业制度运行的大型企业集团。大连亿达房地产股份有限公司是亿达集团的主
9、力公司，主营业务是房地产开发与经营，注册资本人民币8,300万元，年开发能力50万平方米，是具有国家一级开发资质的大型房地产开发企业。该公司自成立以来在大连市共开发建设了白云小区、星海小区、桃山小区、新华街小区、昌平小区、亿达广场、亿达新世界、亿达世纪城一期、亿达学苑、亿达世纪城二期等中高档住宅项目近300万平方米。所开发竣工的商品房全部销售，没有出现积压、沉淀现象。通过几个高档项目的拉动，公司的社会形象得到提升，经济实力得到了加强。1999年公司强调加强企业管理，开展树立“亿达房地产”品牌活动，把产品的质量作为企业管理工作的重中之重。“亿达地产，精品永远”是公司一直追求的目标。1999年11
10、月18日通过国际ISO9000标准质量体系认证，是大连市同行业中首家通过国际质量标准认证的企业。2000年以来，公司根据房地产市场行情，重点推广质量与售后服务工作，举办各种活动，增加客户与开发商之间的联系，这些措施取得了很好的经济效益和社会效益。“住亿达房子，过舒心日子”已为滨城人民所认可。我司近期开发的项目主要有亿达世纪城二期（林语家话）。林语家话项目于05年7月17日开盘，目前共推出房源1120套（12.98万平），截至2006年底已售1035套（12.19万平），销售率92.41%，销售均价7500元. 大连亿达房地产股份有限公司拥有一支具有开拓精神的领导队伍，具备雄厚的经济技术实力，具
11、有丰富的房地产开发建设的经营管理经验。 特别是2001年末改制为股份有限公司以后，已进入上市辅导期，融入了科学、规范的现代化管理，亿达房地产正以更高的标准，不断的超越自己。4、项目概况4.1项目名称：唯美品格一期4.2项目地址：大连市甘井子区促进路东侧 4.3开发单位：大连亿达房地产股份公司4.4建筑设计：南方设计院4.5景观设计：杭州精锐设计策划公司4.6全程策划：杭州精锐设计策划公司4.7占地面积：5.05万平方米4.8规划总建筑面积：5.94万平方米4.9覆盖率：18.37%4.10容积率：1.504.11绿化率：32%4.12项目规划设计：规划总建筑面积：5.94万平方米其中：住宅建筑
12、面积4.91 平方米 公建0.16万平方米 车库0.87万平方米可销售面积：5.07万平方米其中：住宅建筑面积4.91万平方米公建0.16万平方米 4.13建筑特设 BLOCK户型造型方正（除位于平行四边形转折点的户型外），布局合理精巧，空间利用率高。大开间、短进深的设计手法大大扩展了采光面，也使南北通风更加顺畅。户型设计体现对居住者生活的最大尊重，无论是主卧的私密性设计、厨房的人性化思考，还是客厅的身份彰显，都恰如其分地传达了这一原则。4.14配套及物业小区采用高保障社区智能化系统，宽带入户,配有现代高级会所,内设棋牌室、阅览室、健身房、乒乓球室、台球室、咖啡厅，供业主娱乐、活动；小区内采用
13、智能监控，人车分流，安全合理；物业管理采用全程贴心“酒店式物业服务”，充分体现亿达人对业主的无尽关怀。4.15投资与收益概况该项目总投资为39,691.05万元，销售收入53,115万元，该项目的利润总额为9,944.92万元，净利润为6,663.09万元。税前直接成本利润率：27.39税后直接成本利润率：18.35投资利润率：25.05销售利润率：18.72销售净利润率：12.54每平方米商品房实现净利润：1122元5、编制依据与研究范围5.1编制依据根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，该可行性研究报告的编制依据主要有：（1） 国家计委与建设部联合颁布的建设项
14、目经济评价方法与参数；（2） 大连市城市总体规划；（3） 辽宁省建筑工程概预算指标及有关费用标准；（4） 建设单位提供的其他有关资料；（5） 本公司现场调查及对大连市房地产市场调查掌握的资料。5.2研究范围该可行性研究报告的研究范围包括：项目实施背景；项目和开发商基本情况；大连房地产市场分析；项目地块分析；开发项目规划及配套要求；投资效益分析；结论及建议等。在此基础上，综合考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。二、项目地块分析1、简介“唯美品格一期”位于大连市甘井子区促进路东侧，用地面积为5.05万平方米，规划建筑面积5.94万平方米。2、周边
15、发展情况 甘井子区位于大连的西北部，环抱大连市区，陆地面积502平方公里，总人口约50万人；近年来，随着大连市城市建设的发展，市区不断向周边发展，如国家康居示范区-泡崖小区、锦绣居住小区；华南国际商城、泉水居住区、金盛花园、东北名苑、亿达世纪城一期、亿达世纪城二期等大连著名的居住小区均在甘井子区。本项目位置较好，地处西南路进入市区的门户，北面为大连传统的商业宝地金三角，是辽南地区最大的粮食疏散地，南面有春柳河小区及在耐火材料厂地块上改建的15万平方米的大型市场；区域环境正在改善，随着周边几个规模较大小区的建设，该区域已成为2007年大连房地产开发的热点地区之一。 3、周边相似项目概况3.1林语
16、家话项目位置：大连市甘井子区促进路284号项目规模：占地面积约为9.5万平方米，建筑面积约14.3万平方米绿化率：40% 项目性质：小高层、高层装修标准：清水房竣工时间：2007年10月末平均价格：7500元/平户型特点：主要100-160平标准平层户型，少量5070平小户型，叠院云庭跃层产品（单价过万）。物业管理公司：亿达物业配套条件：10000平社区公建，包括幼儿园、银行、超市、邮政、酒店、药房等交通：6、8、410、514、516、523、建设街二十高中、南关岭长兴购物市场等8条公交线路。周边2公里范围内，有王家桥生活配套区、刘家桥生活配套区、工行、交行、建行、甘井子医院、中心医院、妇产
17、医院、邮局、家乐福、金三角华联、东方家园、双盛园大酒店、顺发大酒店等等成熟配套。售价： 6300元14000/平方米（住宅）该项目在2005年国八条出台后，首先亮相，一举打破市场坚冰，引领大连房市走出2005年上半年的萧条期。是亿达地产继亿达世纪城后又一力作。进一步确立了亿达地产在大连的龙头地位。在业界赢得了广泛的赞扬，销售业绩也是亿达地产历年最好。3.2芙蓉人家发 展 商：大连德邦房屋开发有限公司（建设控股）规划设计：大连城市建设事务所物业公司：大连广枫物业公司代理公司：东润基业代理公司地理位置：大连市西南路与促进路之间，松江路与山东路交汇处。配套条件：临近王家桥、金三角，坐车3站地到达刘家
18、桥、华南广场，家乐福。购物、餐饮、学校、银行、邮局等能够满足基本生活需求。但距离一般在一站地以上，而且档次偏向中低档。休闲、娱乐场所欠发达，不能得到满足。占地面积：18万平方米建筑面积：17万平方米容积率：0.99绿化率：45总户数：1020户车位、库：500个开盘时间:2005.9.18入住时间：2006.7均价：6800元每平最高价：7500元每平销售率：90公建： 35000平产品都为5层高的多层住宅，一层下跃，设计成带有采光地下室的复式空间 (层高2.7米) ，赠送比率为40% ，同时部分拥有私家认养的绿地。顶层上跃，设计层高为6.6米，坡屋顶，顶层赠送阁楼，赠送比率为30% 户型面积
19、设计较小，主力面积90平左右。 低价入市，总房款低，适逢我项目热销期，所以该项目开盘即呈现热销态势。 3.3 香洲心城项目位置：沙河口区华北路车家村（三中旁）项目规模：占地面积约为7万平方米，建筑面积约12万平方米开发商：大连祥盛房屋开发有限公司绿化率：45 % 项目性质：多层、小高层装修标准：清水房竣工时间：07年4月户型特点：45165平方米物业管理公司：大连百特物业管理有限公司配套设施：中小学:胜利小学、春柳小学、华北路小学、45中、第三高中综合商场:家乐福超市、春柳友谊商场、春柳市场、车家村市场银行:建设银行、农业银行、邮政储蓄、工商银行医院:市中心医院、市妇产医院 售价：7100-8
20、800元/平方米 是大连祥盛房屋开发有限公司继开发“金盛家园”、“千山心城”后的又一项目，开盘3个月，目前销售率达到50。4、交通网络 本项目位于大连市甘井子区促进路东侧，周围有1、18、19、303、407、408、409、410、503、523等多条工交车往来市区各处，交通便利。距大连市政府及人民广场约10分钟车程；距大连火车站及客运港约需15分钟车程；距周水子国际机场约10分钟车程。5、景观及环境 本项目周围有大钢、大化、大纺、二轧钢、大连橡塑机厂等家属区，随着工厂搬迁，周边几个较大的住宅小区的兴建，该地段已成为大连北部最受欢迎的居住区，从2000年开始，比较成功的项目有：“府佳名都”
21、，建筑面积15万平；“东北名苑”，建筑面积15万平；“金盛花园”建筑面积7万平；“春柳河小区”建筑面积11万平；“新华绿洲”建筑面积18万平；“鹏辉新世纪”建筑面积40万平；“亿海盛都”8万平；“谷和温馨苑”18万平；“中信和兴家园”6万平；“芙蓉人家”建筑面积17万平等等，以及亿达世纪城一期和林语家话（亿达世纪城二期）的共计近30万平方米的建成使周边区域环境发生翻天覆地的变化，一个新兴居住区域逐渐成熟。项目周围学校有促进路小学、周水子小学、周二小学及七十八中学、八十中学等；餐饮、娱乐、银行、邮局等社区配套服务设施基本齐全。本案建筑单体为西班牙建筑设计风格：黄色的墙体、红色的屋顶、一步阳台、铁
22、艺园门、木构架、拱门、坡屋顶、烟帽、檐口等建筑细节是大连唯美品格无数细节中的一部分。细节是房子的构成、细节的精致才能成就建筑的完美。 6、外部配套条件该项目给水水源取自城市自来水给水管网，分别由市政自来水网引入。排水和管与市排水管网相连，电源引自甘井子电力网，煤气由煤气公司总管网供应，热源由城市管网提供，通讯接自城市通讯网。三、大连市房地产市场分析1、人口及国民生产总值大连市面积13160平方公里，全市常住总人口为602万人。全市常住人口中，居住在城镇的人口415.9万人，占总人口的69.08%；居住在乡村的人口186.1万人，占总人口的30.92%。全市常住人口中，男性为304.7万人，占总
23、人口的50.61%；女性为297.3万人，占总人口的49.39%。性别比（以女性为100，男性对女性的比例）为102.5。全市常住人口中，0-14岁的人口为71.5万人，占总人口的11.88%；15-64岁的人口为464.6万人，占总人口的77.18%；65岁及以上的人口为65.9万人，占总人口的10.94%。GDP：大连宏观经济走势良好，03-06年平均增幅16%，2006年GDP为2569亿元。人均可支配收入、消费支出的平稳快速增长带动了城市经济的增长。近年来大连市GDP均以超过10的速度增长，06年前10个月全市居民存款余额增长15.5。因此，我市的房地产业仍有巨大的消费和投资潜力。指
24、标绝对量（元）增长速度（%）11月1-11月11月1-11月城市居民人均可支配收入1388.4412217.0319.710.8城市居民人均消费支出1093.979587.817.94.8食品393.743875.9011.95.7衣着86.18997.2916.812.9家庭设备用品及服务48.08489.4870.225.6医疗保健80.36761.0119.2-5.4交通和通讯81.17965.88-2.20.8教育文化娱乐服务66.481119.2725.8-0.3居住297.48895.02-9.30.5杂项商品和服务40.48483.9742.512.0食品人均消费增长速度小于总人
25、均可支配收入增长速度说明大连经济发展态势良好。人民生活水平有所提高。（恩戈尔系数） 家庭设备用品及服务人均居住消费支出增长迅速，说明人们对提高居住品质的要求越来越强。大连市综合经济实力持续攀升，在国家统计局中国综合实力百强城市评价中列第七位，被中央电视台评为“2004CCTV中国最具经济活力城市”，荣获“市民满意奖”。2005年，大连市被中央文明委授予首批“全国文明城市”称号。 2、金融情况 2005年3月16日：央行“取消房贷优惠利率”，宣布实施房贷“新政”，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，现行住房贷款优惠利率回归同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相
26、应期限档次贷款基准利率的09倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率612的09倍即551，比现行优惠利率531高020个百分点。对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20提高到30。 2006年4月，中国人民银行再次调高人民币贷款利率0.27%，并强调属微调，都透露出坚定宏观调控的策略和决心，此举旨在通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，另一方面通过调整资金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。 3、政策法规 年4月27日，国务院常务会议，提出加强房地产
27、市场引导和调控八项措施。一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。国八条显示了政府调控楼市的决心。这次调控直接深入到土地、税收、金融等楼市心脏地带。强化房地产各环节的调控来达到解决“房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、商品房结构不合理和房地产市场秩序比较混乱”
28、这些房地产市场存在的主要问题。国八条的实施对房地产市场产生重大的影响，房地产开发投资的增速回落，同时对于购房者等待观望和持币待购的消费心理逐渐笼罩楼市，炒房现象得到初步遏制，一些短线投资购房者开始急于抛售住房，市场上的投资购房情绪紧张。自2005年6月1日起，国家调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。 2006年3月1日起，大连市人民政府针对大连房价增长过快的局面，出台了征收出售个人房产所得税的通知，加大对个人购房转手交易税收调控力度，让房产投资和投机客面临着不小的压力，在一程度上打击了那些“炒房人”。4、土地与房产供应情况成交年份2003200420052006合计成交宗数(宗）5219
29、5355163占地面积（万平）3472223053551229建筑面积（万平）4952894466701857楼面地价（元/平）12301443180319501637同比上涨-17%25%8%-成交总价（亿元）614280121304 过往年份土地供应总量 2006年大连土地市场总体供应保持稳定增长态势； 土地资源的短缺，直接导致供应土地的容积率普遍提高，故总建筑面积大幅增加； 本年度土地单价仍然走高，但因几宗大幅城郊地区（大化渣场、矿北项目等）地价偏低的项目出让，拉低整体土地单价，故本年度土地单价增幅较小。大连市07年以后，城市开发重点将会转移到市郊，进入市郊大盘开发时代。大连市“十一五”
30、期间住房建设年度计划 单位：万平年度政策性住房商品住房合计普通商品住房经济适用住房廉租住房2006230.8681.777.53782007169.5720.5713132008191.5700.5883502009191.5700.5883502010184.5700.585340合计967.83503.7409.517315、大连市房屋空置情况按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区；空置率在10%-20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。 空置率的大小是判断一个城市房地产发展情况的重要依据，随着05年出台的国八条，06年出台的国六条，造成05、06年大连住
31、宅市场供应量减少，因而消耗了大连03、04的存量，06年空置率已经降到近7年来的最低点。说明大连住宅市场目前运行良好。但通过上表可以看出，新开工面积、施工面积涨速较快，分别达到62.9、35.9。07年大连住宅市场必将面临激烈竞争，一些不注重产品研究，盲目跟风的房地产企业必将陷入困境、面临淘汰。6、 2006、2007年房产供应及区域分析中高档房屋供应量显著增加，中低档商品房严重缺货，结构问题突出2006年大连市商品住宅的供应结构问题将尤为突出。经过近两年的市场沉寂，06年，单价在6000元以上的中高档商品房集中放量，开发总量保守估算将超过140万平方米，开发热点区域主要集中在沙河口区的星海广
32、场区域、台山区域和中山区的寺儿沟、二七广场区域、甘区王家桥区域、开发区沿海高档区域；06年，单价在4500-6000的中低档商品房将成为市场上的紧俏产品，而且缺少十万平方米以上的大盘；06年，单价在4200-5000元的低档商品房主要集中于泉水、华南、辛寨子区域，市场供应量较05年将显著放大，市内四区外县市住宅销售量历史首次超越市内四区，说明周边卫星城开始分流中、低端市场客户。根据本年度土地挂牌情况及不完全统计，2007年大连市市内四区正式销售的项目中，均价6000元/平方米以下的项目约300万平方米，均价6000-8000元/平方米的项目约180万平方米，均价8000元/平方米以上的项目约1
33、50万平方米。2007年大连市住宅市场将呈现供需两旺的态势。同时，6000-9000元/平方米的住宅项目将成为市内四区市场供应的主流。2007年的星海湾将真正实现高档化，这种高档化体现在产品上，更体现在价位上。2007年，星海湾畔在售总建筑面积将达到100万平方米，而其中80%以上的楼盘都给出了每平方米15000元/平方米以上的“试水价”（如大连明珠均价18000-20000元/平方米；半岛听涛均价15000元/平方米；百年汇15000-25000元/平；华润项目均价预计在20000元/平方米以上）。亿达石门新区和万科乐百年项目都在产品规划上推陈出新，无论是亿达，还是万科这段时间以来都在潜心研
34、究欧美发达国家的城郊的住宅形式和生活理念，力求在大连西部建设出一个成功的具有引导和示范意义的规模化生活社区。相信在两者的带动下，西部区域将继北部区域之后进入一个高速成长的阶段。目前价格已经逼近7000元的西部区域，必将突破7000大关，冲击8000元市场。05年以来，在亿达林语家话的强势带动下，北部区域再次活跃起来，芙蓉人家、鼎润府等项目相继面市销售，单位价格在5500-7500元之间，成为大连市中档、中高档住宅的主要分布区，并且都取得了较好的销售业绩。在亿达世纪城、林语家话的连续表率作用下，精品路线以及成熟的配套已经成为北部区域所信赖的制胜法宝。在06年西部区域的快速发展压力下，已经占据优势
35、的北部区域必定会有新的爆发，预计价格会突破8000元，向9000元市场迈进。7、需求分析大连楼市需求的稳定性，使得其房地产市场并不敏感于今年以来国家的各项宏观调控政策。从购买需求看，有三个方面原因。一是新参加工作的青年人购买新建商品房的热情很高；二是改善型购房比重较大。据市房地产交易所统计，2006年，市内四区居民出售原有房改房和经济适用房达11986套，71万平方米左右。这些居民转让了旧房，绝大多数都是购买新建商品房。估计改善型购房总量能达100万平方米左右；三是非本市城镇居民购房数量较大。据统计，2006年，外地人在我市购买商品住宅9691套，93.92万平方米，分别占 23.9%和21.
36、1%。外地人在我市购买工商用房1126处，8.73万平方米，分别占24.5%和19.6%。据调查反映的购房时间一共分为4个阶段，其中计划在半年内购房的观众数量最多，占43%，其次是计划一年内购房的观众，占40%，计划两年内购房的占11%，计划两年以后购房的占6%。 作为大额消费商品的住房，购房者经过一段时间的比较选择，预计在半年到一年内完成购房行为的占到八成以上，表明购房者的购房愿望还是比较迫切的。新政对以自住需求购房的购房者影响不是很大。 意向购房的区域大致可以分为5大块，最多的是沙河口区，占总数的39%；其次是甘井子区，占总数的19%；中山区占19%；西岗区占17%；开发区占3%；旅顺口区
37、占3%。 8、商品房成交情况总交易件数交易总额成交面积20033.8万件149.8亿元403.6万平方米20044.5万件190.4亿元427.1万平方米20054.9万件212.4亿元482.4万平方米四、工程进度计划根据目前发展情况及工程计划，本项目计划二年半竣工，具体见下表： 附小区规划方案图工程建设进度计划表序号项目名称2006年2007年-2008年7891011121234567891011121项目可行性报告2项目设计3建筑工程4设备安装调试5室外工程6竣工验收五、投资估算与资金筹措1、投资估算该项目投资概算、单位投资，投资测算如下：1.1地价：本项目占地面积50,450.4平方
38、米，根据中标通知书及土地评估，地价总额为17,056.2万元。1.2前期费用手续费：2,501.27万元前期工程：924.38万元设计费：761.25万元合计：4,186.90万元1.3房屋开发费用建安费：11,418.81万元室外工程费用：3,643.14万元合计：15,061.95万元直接成本合计：17,056.2万元4,186.90万元15,061.95万元36,305.05万元1.4期间费用计算：管理费用： 1,000万元财务费用： 1,386万元销售费用： 1,000万元期间费用合计：3,386万元合计: 39,691万元投资估算表2.收入估算该项目定位为高档住宅项目，根据大连市房地
39、产市场行情、物价指数上涨趋势及一期产品在整个项目中处于最优地理位置等因素，该住宅价格定位为每平方米均价10,291元（一期世纪城销售价格为3,9004,200元，现在二手房价格已涨至6,500元，二期林语家话目前的销售均价为7,500元计算，末含公建销售价格，而本项目住宅主要为BLOCK,并且底层和顶层为叠院云庭设计，因此价格较高），公建16,000元。则该项目的销售收入共计53,115万元。收入估算表 3.林语家话销售概况林语家话项目于05年7月17日开盘，推出房源1120套，截至2006年底已售1035套，销售率92.41%，销售均价7500元. 4、资金筹措该项目共需资金约为40，209
40、万元，开发商自筹20，209万元，需向银行申请贷款20，000万元。资金筹措计划表单位：万元自筹资金：土地出让金17056.20万元,垫款2634.8万元等。六、经济效益分析1、经济效益分析本项目建筑面积为5.94万平方米，销售面积为5.07万平方米，税金计提根据税法规定，该项目缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加，综合税费率为5.55，则该项目的两税一费共计2,947万元，土地增值税531万元。销售费用主要包括销售广告费用和销售人员酬金，该项目的销售费用为1,000万元；管理费用依据近几年企业实际发生额所占收入比例，预计为1,000万元；财务费用依据银行贷款利率，考虑其他贷款费用而确定，预
41、计为1,386万元。该项目的利润总额为销售收入扣除开发总成本、营业税金及附加、土地增值税和销售费用、财务费用及管理费用后余额，所得税税率按33考虑，利润总额减去所得税为净利润，该项目的利润总额为9,944.92万元，净利润为6,663.09万元。项目损益预测表经济效益指标：税前直接成本利润率：27.39税后直接成本利润率：18.35投资利润率：25.05销售利润率：18.72销售净利润率：12.54每平方米商品房实现净利润：1122元2.项目的不确定分析房地产项目的不确定性分析是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进行分析可能出现的风险。不确定性分析是房地产项目经济评价的重要组成部分，对房地产项目的成败有着重要的影响。房地产项目不确定性分析可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风