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1、中国房地产行业分析兼房地产兼房地产Top10Top10企业的价值分析企业的价值分析CCER 2006金融班 张君儒、杨志峰、周建军、汪学军n n20072007年年1-41-4月份基本数据月份基本数据1 1、房地产开发投资增速加快、房地产开发投资增速加快完成投资完成投资5264.615264.61亿元亿元,同比增长同比增长27.4%,27.4%,同比加快同比加快6.16.1个百分点个百分点房地产开发投资占固定资产投资的比重为房地产开发投资占固定资产投资的比重为23.30%,23.30%,同比提高同比提高0.360.36个百分点。个百分点。分地区看分地区看,东部、中部、西部地区同比分别增长东部、
2、中部、西部地区同比分别增长24.3%24.3%、35.6%35.6%和和32.5%32.5%22、房地产开发结构有所改善、房地产开发结构有所改善住宅投资同比增长住宅投资同比增长29%,29%,同比加快同比加快3.43.4个百分点个百分点经济适用住房投资同比增长经济适用住房投资同比增长48.5%,48.5%,同比加快同比加快44.444.4个百分点个百分点33、市场需求仍然比较旺盛、市场需求仍然比较旺盛新建商品住宅销售面积大于竣工面积新建商品住宅销售面积大于竣工面积2.022.02倍倍,去年为去年为1.551.55倍倍销售面积增幅快于竣工面积增幅销售面积增幅快于竣工面积增幅6.76.7个百分点个
3、百分点现房销售同比加快现房销售同比加快6.86.8个百分点个百分点期房销售同比加快期房销售同比加快6.46.4个百分点个百分点商品住宅空置面积同比下降商品住宅空置面积同比下降0.8%0.8%n n20072007年年1-41-4月份基本数据月份基本数据1 1、房地产开发投资增速加快、房地产开发投资增速加快完成投资完成投资5264.615264.61亿元亿元,同比增长同比增长27.4%,27.4%,同比加快同比加快6.16.1个百分点个百分点房地产开发投资占固定资产投资的比重为房地产开发投资占固定资产投资的比重为23.30%,23.30%,同比高同比高0.360.36个百分点个百分点东部、中部、
4、西部地区同比分别增长东部、中部、西部地区同比分别增长24.3%24.3%、35.6%35.6%和和32.5%32.5%22、房地产开发结构有所改善、房地产开发结构有所改善住宅投资同比增长住宅投资同比增长29%,29%,同比加快同比加快3.43.4个百分点个百分点经济适用住房投资同比增长经济适用住房投资同比增长48.5%,48.5%,同比加快同比加快44.444.4个百分点个百分点33、市场需求仍然比较旺盛、市场需求仍然比较旺盛新建商品住宅销售面积大于竣工面积新建商品住宅销售面积大于竣工面积2.022.02倍倍,去年为去年为1.551.55倍倍销售面积增幅快于竣工面积增幅销售面积增幅快于竣工面积
5、增幅6.76.7个百分点个百分点现房销售同比加快现房销售同比加快6.86.8个百分点个百分点期房销售同比加快期房销售同比加快6.46.4个百分点个百分点商品住宅空置面积同比下降商品住宅空置面积同比下降0.8%0.8%n n20072007年年1-41-4月份基本数据月份基本数据4 4、房地产开发企业资金来源分析、房地产开发企业资金来源分析本年到位资金本年到位资金9552.39552.3亿元亿元,同比增长同比增长26%,26%,是完成投资的是完成投资的1.81.8倍倍分资金来源看分资金来源看银行贷款到位银行贷款到位2155.92155.9亿元亿元,同比增长同比增长24.6%24.6%银行个人按揭
6、贷款转为开发使用银行个人按揭贷款转为开发使用999.64999.64亿元亿元,同比增长同比增长66.7%66.7%非银行金融机构贷款非银行金融机构贷款166.5166.5亿元亿元,同比增长同比增长65.4%65.4%利用外资利用外资158.5158.5亿元亿元,同比增长同比增长91.7%91.7%自有资金比例上升了自有资金比例上升了19101910亿元亿元,占比占比20.0%20.0%55、房价涨幅总体平稳、房价涨幅总体平稳 新建商品住房销售价格涨幅在新建商品住房销售价格涨幅在6.0%6.0%左右波动左右波动44月份销售价格同比上涨月份销售价格同比上涨5.3%;5.3%;环比上涨环比上涨0.7
7、%0.7%所有所有7070个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨北海北海23.6%23.6%深圳深圳11.3%11.3%北京北京10.7%10.7%石家庄石家庄9.6%9.6%南京南京8.8%8.8%n n房地产行业发展面临的机遇房地产行业发展面临的机遇55、房地产升值空间巨大、房地产升值空间巨大本币升值时本币升值时,资产的外币价格将会上升资产的外币价格将会上升,实物资产价格攀升实物资产价格攀升经济高速发展下经济高速发展下,通货膨胀率将维持在较高水平通货膨胀率将维持在较高水平,实物资产具有保值的作用实物资产具有保值的作用66、富裕阶层爱投资房地产、富裕
8、阶层爱投资房地产(汇丰银行与万事达卡国际在广州、上海、北京的汇丰银行与万事达卡国际在广州、上海、北京的三地调查三地调查)65%65%的受访者认为房地产是最受欢迎的投资的受访者认为房地产是最受欢迎的投资,远高于内地股票及人民币定期远高于内地股票及人民币定期存款存款35%35%及及34%34%的受欢迎程度的受欢迎程度 65%65%及及26%26%的受访者分别拥有的受访者分别拥有2 2项及项及3 3项房地产项房地产 77、股权分置改革完成、股权分置改革完成,新上市公司收购管理办法的出台新上市公司收购管理办法的出台,有利于资源向优有利于资源向优势企业集中势企业集中n n沪深股市房地产企业综合实力沪深股
9、市房地产企业综合实力Top10Top10的投资价值分析的投资价值分析11、Top10Top10企业的总资产和总市值企业的总资产和总市值n n沪深股市房地产企业综合实力沪深股市房地产企业综合实力Top10Top10的投资价值分析的投资价值分析22、Top10Top10企业的经济增加值企业的经济增加值(EVA)(EVA)n n沪深股市房地产企业综合实力沪深股市房地产企业综合实力Top10Top10的投资价值分析的投资价值分析44、Top10Top10企业的盈利能力企业的盈利能力n n房地产上市企业房地产上市企业20062006的市场表现的市场表现1 1、20062006年年,上证指数和深圳成指分别
10、上涨上证指数和深圳成指分别上涨126.55%126.55%和和125.42%125.42%2 2、地产指数全年累计上涨、地产指数全年累计上涨168.03%,168.03%,超过同期大盘整体涨幅超过同期大盘整体涨幅4040个百分点个百分点3 3、TOP10TOP10企业企业20062006年的市场表现年的市场表现:行业龙头表现优异行业龙头表现优异:万科万科20062006年末市值达年末市值达675675亿元亿元,同比上升同比上升321%,321%,股价全年上涨股价全年上涨263%263%区域龙头得到投资者关注与认可区域龙头得到投资者关注与认可 资产注入、并购重组者受市场追捧。中宝股份全年股价分别
11、上涨达资产注入、并购重组者受市场追捧。中宝股份全年股价分别上涨达337.87%;337.87%;泛海建设全年股价上涨泛海建设全年股价上涨714.01%714.01%n n房地产上市企业房地产上市企业TOP10TOP10的价值分析的价值分析1 1、主营业务收入、主营业务收入:TOP10:TOP10企业共实现企业共实现430430亿元亿元,同比增长同比增长48.8%48.8%2 2、实现利润、实现利润:TOP10:TOP10总额达总额达98.998.9亿元亿元,同比增长同比增长59.6%59.6%3 3、经济增加值、经济增加值:TOP10:TOP10企业所创造的价值为企业所创造的价值为36.783
12、6.78亿元亿元,占比占比78.3%78.3%万科表现尤为突出万科表现尤为突出,其经济增加值已达其经济增加值已达15.7415.74亿元亿元,同比增长近同比增长近95%95%。对比以往的表现对比以往的表现,可以看出万科、陆家嘴和金融街等行业与区域龙可以看出万科、陆家嘴和金融街等行业与区域龙头创造财富的能力逐年增强头创造财富的能力逐年增强,并保持着良好的稳定性并保持着良好的稳定性 4 4、税后利润、税后利润:TOP10:TOP10企业的税后经营净利润总计约企业的税后经营净利润总计约62.3862.38亿元亿元,与去年的与去年的TOP10TOP10企业相比增长企业相比增长45.4%45.4%5 5
13、、资本成本、资本成本:增长仅增长仅13.9%,13.9%,明显低于税后经营净利润增幅明显低于税后经营净利润增幅 n n结论结论1 1、中国城市化进程以及经济的高速发展为房地产行业的发展带来了无限、中国城市化进程以及经济的高速发展为房地产行业的发展带来了无限机遇机遇,长期看好中国房地产业的发展长期看好中国房地产业的发展2 2、由于需求的刚性以及和谐社会的建设及新农村建设、由于需求的刚性以及和谐社会的建设及新农村建设,宏观调控对房地宏观调控对房地产市场快速发展影响有限产市场快速发展影响有限3 3、在人民币升值因素及流动性充裕的条件下、在人民币升值因素及流动性充裕的条件下,作为实物资产的房地产价作为
14、实物资产的房地产价格以及作为金融资产的房地产股票的价格依然存在上涨空间格以及作为金融资产的房地产股票的价格依然存在上涨空间,房地产房地产股票的价格上涨空间应高于股票市场整体的上涨空间股票的价格上涨空间应高于股票市场整体的上涨空间4 4、中国的股票市场在、中国的股票市场在20062006年、年、20072007年对房地产企业的价值估值特别是对年对房地产企业的价值估值特别是对优势企业的估值还是有效率的优势企业的估值还是有效率的5 5、房地产行业前景无限、房地产行业前景无限,房地产优势企业因其独特的盈利能力、品牌号房地产优势企业因其独特的盈利能力、品牌号召力召力,在当前估值水平下仍具有高度的投资价值在当前估值水平下仍具有高度的投资价值