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1、店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章第二章第二章 传统选址方法传统选址方法开店调查与商圈开店调查与商圈 店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章 目目 录录开店调查开店调查商圈商圈店址确定店址确定店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章开店调查开店调查店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章店址调查店址调查：标的物标的物 面积面积 调查都市计划分区是否合法调查都市计划分区是否合法 调查道路交通及停车能力调查道路交通及停车能力 1、市场调查的内容店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章环境环境人口数和户数人口数和户数 交通流量交通流量 住户情报住户情报 竞争店竞争店 1、市场
2、调查的内容都市功能都市功能 其他可选的店址其他可选的店址 年营业额预测年营业额预测 损益平衡点设定损益平衡点设定 店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章生活结构生活结构：人口结构人口结构 家庭户数构成家庭户数构成 收入水平收入水平 消费水平消费水平 购买行为购买行为 2、市场调查的重点：店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章城市结构城市结构：地势地势 交通交通 繁华地点的位置、形态繁华地点的位置、形态 各项城市机能各项城市机能 城市的将来计划城市的将来计划 2、市场调查的重点：店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章市场调查原则市场调查原则 3、市场调查的方法：以长
3、远眼光（通常是以长远眼光（通常是1010年以上）来判断年以上）来判断 以事实来判断以事实来判断 店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章顾客调查的方法顾客调查的方法 3、市场调查的方法：消费者购物倾向调查消费者购物倾向调查 购物动向调查购物动向调查 其他的调查其他的调查 店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章商圈商圈店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章1、商圈概念：构成构成 主要区主要区次要区次要区边缘区边缘区 核心商业圈核心商业圈占占商商店店顾顾客客总总数数5570%占商店顾客总数占商店顾客总数1525%次级商业圈次级商业圈边
4、缘商业圈边缘商业圈其余顾客其余顾客店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章1、商圈概念：影响商圈范围的因素影响商圈范围的因素 ：超市所处位置超市所处位置 超市规模超市规模 顾客购物出行方式顾客购物出行方式 顾客购物频率顾客购物频率 店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章2、商圈设定方法：地图制作法地图制作法 ：准备基本资料准备基本资料 制作地图制作地图 店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章2、商圈设定方法：顾客问卷调查法顾客问卷调查法 零售引力法则零售引力法则 店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章2、商圈设定方法：饱和理论饱和理论 H H：某地区购买某类商品的潜在
5、顾客人数某地区购买某类商品的潜在顾客人数RERE：某地区每一顾客用于购买某类商品的费用支出某地区每一顾客用于购买某类商品的费用支出RFRF：某地区经营同类商品商店营业总面积某地区经营同类商品商店营业总面积 IRS=IRS=（H H）*（RERE）/RF/RF 店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章2、商圈设定方法：康维斯（康维斯（Paul ConversePaul Converse）的的“新零售力法则新零售力法则”店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章3、商圈环境分析城市区域城市区域 ：商业区商业区 住宅区住宅区 工业区工业区 店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章店铺开发规划店铺开发规划第二章第二
6、章3、商圈环境分析顾客与消费习惯顾客与消费习惯 竞争店及业种调查竞争店及业种调查环境的限制环境的限制 商圈平衡的破坏商圈平衡的破坏 未来环境变化要素调查未来环境变化要素调查 店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章4、商圈调查：商圈调查流程商圈调查流程 ：从宏观上把握商圈的基本情况从宏观上把握商圈的基本情况 实施特定地区的市场调查实施特定地区的市场调查从市场调查中，筛选出具体的待选地区从市场调查中，筛选出具体的待选地区 对具体的选址要点做详细调查，并对设施对具体的选址要点做详细调查，并对设施的优势、适应性等进行评价的优势、适应性等进行评价 店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章4、商圈调查：商圈调查
7、内容商圈调查内容 ：商圈潜力情况调查商圈潜力情况调查 商圈人口调查商圈人口调查 商圈内竞争店调查商圈内竞争店调查 商圈竞争商圈竞争 店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章1、店址审核：成立评估小组成立评估小组成立决策委员会成立决策委员会店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章2、销售额预测：销售额预测方法：销售额预测方法：类推法类推法模型计算法模型计算法店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章店铺开发规划店铺开发规划第二章第二章3、中心地理论与选址：中心地理论在商业选址中的应用：中心地理论在商业选址中的应用：人口密度与购买力地域差异对商业选址的影响人口密度与购买力地域差异对商业选址的影响 交通运输条件地域差异对商业选址的影响交通运输条件地域差异对商业选址的影响顾客购买行为对商业选址的影响顾客购买行为对商业选址的影响