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1、房地产估价方法与案例实物区位区位从从价值的价值的角度角度看看权益三者的结合体三者的结合体(即房地产价值即房地产价值主要决定于这主要决定于这三者因素三者因素)。(1)“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体(即“房地”)。(2)“房地”：专指土地与建筑物的合成体。(3)“土地”：仅指土地部分。(4)“建筑物”：仅指建筑物部分。2.估价中对房地产的界定 建筑物包括房屋和构筑物两大类。(1)房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所。(2)构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧
2、道、水坝等。3.建筑物的含义影响建筑物价值的因素坐落位置建筑物的坐落位置与其占用的宗地相同，包括建筑物所处区域、城市、周围环境和具体地点。对于房地形态的房地产来说，建筑物的坐落位置对房价有着非常大的影响。面积大小占地面积建筑面积使用面积套内面积房屋建筑中各层外围结构水平投影面积的总和。包括使用面积和结构面积销售面积（套建筑面积）套内建筑面积分摊的公用建筑面积低层房屋：13层 多层房屋：46层中高层房屋：710层高层房屋：10层以上超高层房屋：100米以上层数高度建筑结构砖混结构框架结构剪力墙结构框剪结构筒体结构排架结构用途居住商业工业办公不同用途的建筑物，其建筑结构、平面布置与配套设备有很大不
3、同，对建筑物的成本造价有很大影响。装修情况内装修外装修需要了解装修的标准和程度，所用材料的品质及装修质量等。装修标准包括毛坯房、初装修、普通装修、高档装修等。附属建筑设备建筑物各类设备的质量维修情况主要包括给排水、采暖、通风、空调、电气及智能化楼宇设备。需要了解它们的配置和性能、质量和维修保护情况。建成年月和使用保养情况建筑物竣工日期地基的稳定性重点考察建筑物新旧程度和建成年月、使用保养情况之间的关系。建筑物新旧程度沉降情况公共配套设施完备程度城市基础设施反映其完备程度的指标主要有设施水平、设施的保证率和齐备程度。社会公共服务设施产权状况在中国大陆，建筑物与土地的所有制不同，土地全部是公有的，
4、建筑物可以私人所有。（1）实物 实物是指房地产中有形的部分，如建筑物的结构、设备、装修，土地的形状、平整度等。（2）权益 权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益，房地产利益和收益以其权利为基础。实物和权益对房地产价值的影响均很大！（1）区位区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观以及外部配套设施等方面。4、实物、权益和区位的含义 房地产权利所有权使用权租赁权抵押权典权19 所有权是指房地产所有人在法律规定的范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权利(具有排他性)，包括占有、使用、收益和处分的权利；使用权是指房地产使用者对他
5、人所有的房地产享有占有、使用、收益的权利；租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有人或土地使用人那里获得占有、使用房地产的权利；房屋土地20 抵押权是指债权人对债务人不转移占有而仅作债权担保的房地产，在债务人不履行债务时，就该房地产的变现价款优先受偿的权利；典权是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利，典权是中国特有的一种物权形式。房地产估价是评估房地产的价值。价值的外在表现是价格。理论上是价值决定价格，实践中却是通过价格来了解价值。因此，做好房地产估价不仅要对房地产价值，而且要对房地产价格有全面、深入和正确的认识。二、房地产价格和价值 价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常
6、用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。现象 价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。本质 房地产价格是获得他人的房地产所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。（一）房地产价格的含义1、房地产价格既有买卖价格，又有使用价格（租金）。（一般商品主要是买卖价格）2、房地产价格受区位的影响很大。（一般商品与区位关系不大）3、房地产价格实质上是房地产权益的价格。（一般商品主要是物品本身的价格）（二）房地产价格特征4、房地产价格形成时间较长。因为房地产具有独一无二特性，相互之间难以比较，加上价值较大，人们对房地产交易一般都很谨慎。所以房地产交易价格一般难以在短时间内达成。5、房
7、地产价格容易受交易者的个别因素的影响。（一般商品不易受交易者个别情况左右）不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽相同，评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相同。1、买卖价格：房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币额、商品或其他有价物。2、租赁价格：房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。（三）房地产价值和价格的种类3、抵押价值：为向银行抵押的需要，估价人员评估的作为抵押依据的价值。4、保险价值：为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。5、计税价值：为课税的需要，估价人员评估的作为计税依据的价值
8、。6、征收价值：政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。7、土地价格：不含建筑物价格在内的价格。8、建筑物价格：不含所占用土地价格在内的价格。9、房地价格：建筑物连同其占用的土地的价格。等同于一般人们所说的房价。房地价格=土地价格+建筑物价格10、现房价格：是指以现状房地产为交易标的的价格。11、期房价格：以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的价格。在现实中，房地产价格水平及其变动，是由众多影响房地产价格的因素共同作用的结果。其中有些影响因素是可以量化的。例如，房地产的区域因素、房地产的自身因素等是可以量化的，它们可以在房地产评估时直接加以考虑或者予以调整。但是大量的影响因素是不能量化的。
9、例如，经济因素、社会因素、制度政策因素等，对于不能量化的影响因素，则在估价时不能通过修正、调整等方法予以考虑。如果在估价时不考虑那些不可量化的影响因素，势必影响评估的结果。三、房地产价格影响因素因此，对于不可量化的影响因素，就要求估价人员总体把握，从总体上给予考虑。当然，这就需要估价人员全面认识房地产价格的影响因素。房地产价格影响因素自身因素外部因素土地因素土地因素人口因素人口因素制度政策因素制度政策因素经济因素经济因素社会因素社会因素建筑物因素建筑物因素第二部分：房地产估价方法一、市场法二、收益法三、成本法主要内容 房地产估价应当采用科学的方法进行严谨的测算，不能单凭估价师的经验进行主观判断
10、。一宗房地产的价值通常可以通过以下3个途径来求取：（1）最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的？市场法（2）如果直接利用该房地产预计可以获得多少收益？收益法（3）重新开发或建造同类房地产需要多少费用？成本法 10、估价方法（一）概念 是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。一、市场法关键选择类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的适
11、当范围，包括邻近地区和类似地区。本质以房地产的实际成交价格为导向求取房地产的价值，通常把市场法测算出的价值称为“比准价格”（二）理论依据替代原理:替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致。适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。也即：同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。（三）适用对象难以采用市场法估价的房地产：1.数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、寺庙、古建筑等；2.很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；3.可比性很差的房地产，例如在
12、建工程等。1、可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有34个。2、成交实例与待估房地产差异小。3、交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。总之，市场法的使用条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。（四）使用条件（五）市场比较法的估价步骤搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易日期修正进行房地产状况修正求取比准价格注重平时交易实例的积累1、搜集交易实例途径查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息资料参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价格信息，索取有
13、关资料向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解以房地产购买者的名义，与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈内容交易双方的基本情况及交易目的交易实例房地产状况成交价格及价格类型成交日期付款方式交易情况如总价、房屋总价、如总价、房屋总价、土地总价及相应单价；土地总价及相应单价；如拍卖价格、招标价如拍卖价格、招标价格、协议价格；如美格、协议价格；如美元、港币、日元等元、港币、日元等 如交易税费的负担方式，有如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价情况以及有无债无隐价瞒价情况以及有无债务清偿、人为抬价或亲友间务清偿、人为抬价或亲友间交易，合并土地的买卖等特交易，合并土地的买卖等特殊交易
14、情况。殊交易情况。名称坐落卖方买方成交价格 货币种类 成交日期付款方式房地产状况说明区位状况说明权益状况说明实物状况说明交易情况说明坐落位置图 建筑平面图房地产交易实例调查表 房地产类型：用途应相同 权利性质相同规模相当建筑结构应相同所处地段应相同 估价时点应相近，相差1年以上不宜采用 价格类型应相同 成交价格为正常价格，或可修正为正常价格2、选取可比实例要求3、建立比较基准统一房地产范围统一付款方式统一价格单位估价中价格通常以一次付清所需支付的金额为基准统一房地产范围即是进行统一房地产范围即是进行“有无对比有无对比”并消除由此导致并消除由此导致的价格差异。的价格差异。1.1.带有债权债务的房
15、地产；带有债权债务的房地产；2.2.含有非房地产成分；含有非房地产成分；3.3.房地产实物范围不同。房地产实物范围不同。统一价格表示单位统一价格表示单位统一币种和货币单位统一币种和货币单位统一面积内涵和单位统一面积内涵和单位4、交易情况修正（1）含义：交易情况修正是指排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。（2）造成成交价格偏差的原因有特殊利害关系人之间的交易；急于出售或急于购买的交易；受债权债务关系影响的交易；交易双方或一方对房地产市场信息了解不充分 相邻房地产的合并交易；交易税费非正常负担的交易。测定种种特殊因素对房地产交易价格的影响程度；
16、利用百分率法和差额法进行交易情况修正，求得可比实例的正常价格，实际估价中常采用百分率法进行交易情况修正。已知某一房地产的正常价格为1500元/m2，可比实例价格比正常价格高10%，求可比实例的价格？可比实例价格=正常价格*（1+10%）=1500*（1+10%）=1650元/m2（3 3）交易情况修正的方法）交易情况修正的方法5、交易日期修正（1）含义：将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点的价格的过程称交易日期修正。（2）采用百分率法修正，其公式为：可比实例在估价时点时的价格=可比实例在成交日期时的价格交易日期修正系数（3）交易日期修正的具体方法 u利用房地产价格指数进行修正u利用房
17、地产价格变动率进行修正6、房地产状况调整 房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。包括区域因素修正个别因素修正权益因素修正包括地段位置、繁华程包括地段位置、繁华程度、环境状况、交通状度、环境状况、交通状况、配套设施等况、配套设施等包括新旧程度、建筑结构、临街包括新旧程度、建筑结构、临街状况、朝向、楼层、层高、宽深状况、朝向、楼层、层高、宽深比率、通风采光、房型功能、建比率、通风采光、房型功能、建筑装修等筑装修等包括年限修正、产权状况修正等7、求取比准价格（1）求取单个可比实例比准价格的方法连乘形式：估价对象价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期
18、调整系数房地产状况调整系数比准价格 可比实例价格=100()()100()100（2）多个比准价格综合方法l 简单算术平均法l 加权算术平均法（一）概念 收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益（客观纯收益）折算到估价时点上的现价，求其之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用收益法得出的价格，称为收益价格。是收益性房地产价格评估的常用方法。二、收益法 将估价时点视为现在，那么，在现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的收益年限内可源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则一货币额就是该宗房地产的价
19、格。收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。（二）收益法的理论依据（预期原理）收益性房地产的价值就是该房地产未来净收益的现值之和，其高低取决于下列因素：可获净收益的大小；可获净收益期限的长短；获得该净收益的可靠性。（三）收益法适用的对象和条件对象：有收益或有潜在收益的房地产。条件：房地产的收益和风险都能够量化。（四）收益法的步骤搜集有关房地产收入和费用的资料预测估价对象的未来收益求取报酬率、资本化率选用适宜的收益法计算公式（1）房地产的未来收益1、净收益的求取持有收益房地产特定权利的收益，包括收取持有期间的房地产所有利润，加上终结期对房地产的处置收益。（2）经营费用的构成固定费用变动费用（3
20、）净收益求取中需要注意的问题 净收益是正常的客观净收益，是指在房地产最有效的使用状态下，在使用者正常经营能力下所提供的收益，它必须是持续有规律和安全可靠的，需要排除房地产使用过程中受经营管理水平、不可抗力、不合理或人为的特殊、偶然因素（如投机、违法、高风险）对净收益的影响。对于出租房地产而言，净收益为净租金收入，即从有效毛租金中扣除维修费、管理费、税费、保险费等四项成本。没有签订租赁合同的，有效毛租金采用市场客观租金；有租赁合同的，合同期内有效毛租金应采用合同约定租金，并且按租赁合同约定的内容扣除成本费用，合同期外应采用市场客观租金，扣除客观费用。营业面积和可出租面积不应包括管理用房、设备房所
21、占的面积，它们的收益已经暗含于客房、餐饮、公寓及其它可直接盈利部分的收益之中。房地产的收益年限是标的物自估价时点起至未来可获收益的年数。收益年限应根据标的物的不同，在房地产自然寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。一般情况下，标的物的收益年限为其剩余经济寿命，其中，土地为剩余使用年限；对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，应根据土地剩余使用年限确定收益年限；如果建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应先根据建筑物的剩余经济年限确定收益年限，选用相应收益年限的公式计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地
22、剩余使用年限价值的折现值。2、报酬率的求取（1）报酬率的实质投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。报酬率=投资回报/所投入的资本风险是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。报酬率与风险正相关。所选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资报酬率。不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型，由于投资风险不同，报酬率是不尽相同的。因此，估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。累加法市场提取法投资报
23、酬率排序插入法将报酬率视为包含将报酬率视为包含无风险报酬率无风险报酬率和和风险报酬率风险报酬率两大部分，然后分两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加别求出每一部分，再将它们相加利用与估价对象房地产具有类利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的方法求出报酬率的方法（2）报酬率的求取方法投资类型及其风险报酬率报酬率应落的区域投资报酬率排序插入法（一）概念 重置成本法是求取标的建筑物在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，加上土地的价格，以
24、此估算标的不动产的客观合理价格或价值的方法。重置成本法也可以说是以不动产价格各构成部分的累加为基础来估算不动产价格的方法。三、成本法（二）理论依据 生产费用价值论卖方的角度替代原理买方的角度（三）适用范围 新的或相对较新的建筑物的价值评估当有充分资料可以衡量其折旧时，也可用于旧建筑物的价值评估拟建建筑物、特殊目的或特制不动产以及其他在市场上很少交易的不动产的价值评估新开发土地的价值评估特殊评估目的下的不动产价值评估，如抵押价格、征用价格、保险价格等（四）应用限制 一般不赞成单独对土地运用重置成本法估价，使用这种测算方法不仅有困难而且不规范，在理论上也缺乏依据（新开发土地除外）。对于使用期过长或
25、特别旧的房产，很难准确计量其价值损耗，即折旧；另一方面，这一方法很难估计由于设计、式样等的规格与质量，以及施工人员的素质所造成的建筑物质量上的差异。（五）成本法的步骤估算土地价格估算建筑物重新建造价格估算建筑物折旧估算建筑物净值估算不动产价格1、估算土地价格新开发土地土地价格=土地取得费用土地开发成本销售税费投资利息开发利润2、建筑物重新建造价格的估计（1）概念 建筑物的重新建造价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的标的不动产所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。重新建造价格重置成本重建成本以有效价值日期当时的价格，使用原建筑物相同的建材、建筑标准、设计、规划、
26、施工质量，并包含有与标的不动产相同的功能不足、功能过当和过时的情况下，复制与标的不动产完全一样的新建筑物所需的建造成本。以有效价值日期当时的以有效价值日期当时的价格，使用价格，使用现代现代建材和建材和现行的标准、设计和布现行的标准、设计和布局，建造与标的不动产局，建造与标的不动产具有具有相同效用相同效用的新建筑的新建筑物所需的建造成本。物所需的建造成本。重置成本重建成本适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，如古代帝王的皇宫、陵墓等建筑物。重新建造价
27、格3、建筑物折旧的估算（1）概念 建筑物市场价值与重建成本或重置成本之间的差额。（2）原因物质折旧功能折旧经济折旧有形损耗有形损耗：是指建筑物在：是指建筑物在实体实体上上的老化、磨损、损坏造成的建筑的老化、磨损、损坏造成的建筑物价值减损物价值减损无形损耗无形损耗：是指建筑物在：是指建筑物在功能功能上上的缺乏、落后、过剩造成的建筑的缺乏、落后、过剩造成的建筑物价值减损物价值减损外部损耗外部损耗：是指建筑物以外的各种：是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损不利因素造成的建筑物价值减损会计上的折旧估价中的折旧一般是指一项不动产在其预期的使一般是指一项不动产在其预期的使用年限内，有系统地将其
28、成本分摊用年限内，有系统地将其成本分摊到各使用年度的费用之中。到各使用年度的费用之中。会计上的折旧注重的是会计上的折旧注重的是原始价值原始价值的的分摊、补偿或回收，分摊、补偿或回收，CC指的是资产原指的是资产原值，不随时间的变化而变化。值，不随时间的变化而变化。不需考虑如何系统地把不动产磨损费用分不需考虑如何系统地把不动产磨损费用分摊到各个年度中去，而是在估价之日，对摊到各个年度中去，而是在估价之日，对由于各种原因所造成的不动产贬值做一个由于各种原因所造成的不动产贬值做一个总的估计，总的估计，以表明其贬值的程度以表明其贬值的程度。估价上的估价上的CC指的是估价时点时的重新建造指的是估价时点时的重新建造价格，因估价时点的不同而不同。价格，因估价时点的不同而不同。估价学中的折旧与会计上的折旧的区别年龄寿命法依据相似建筑物的销售实例分依据相似建筑物的销售实例分析，估计现有建筑物的经济寿析，估计现有建筑物的经济寿命总期望值以及有效使用年龄。命总期望值以及有效使用年龄。利用有效使用年龄与总经济寿利用有效使用年龄与总经济寿命的比率乘以建筑物重建成本命的比率乘以建筑物重建成本或重置成本，即求得全部折旧或重置成本，即求得全部折旧类型的总折旧估计值。类型的总折旧估计值。建筑物折旧的求取方法