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1、土地增值税基础知识及疑难问题解析主要内容1、土地增值税的基本概念、计算方法2、土地增值税与企业所得税差异比较3、土地增值税的优惠政策盘点4、土地增值税清算要点5、土地增值税疑难问题解析一、土地增值税的基本概念、计算方法1、基本概念土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入（包括货币收入、实物收入和其他收入）为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。（暂行条例及实施细则上的定义）一、土地增值税的基本概念、计算方法1、基本概念土地增值税的特点A、以转让国有房地产为征税对象集体房地产？B、征税范围广单位+个人C
2、、采用超率累进税率以增值额为计算依据，分级计税D、在征收管理中，引入了评税法申报扣除项目金额不真实的，评估房屋重置成本，乘以成新度折扣率E、转让环节征收一、土地增值税的基本概念、计算方法2、计算方法、税率A、应纳土地增值税=增值额税率增值额：收入-扣除项目金额B、税率a增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额60%-扣除项
3、目金额35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。一、土地增值税的基本概念、计算方法二、土地增值税与企业所得税的比较1、视同销售的内容二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税自用转作固定资产对外捐赠、赞助用于职工福利用于职工奖励对外投资分配给股东或投资者用产品抵债非货币性资产交换用于职工福利（职工个人的福利分配，非集体）用于职工奖励对外投资分配给股东或投资者抵偿债务换取其他单位和个人非货币性资产2、视同销售确认时限二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时产权转移时3、产品捐赠二、土地
4、增值税与企业所得税的比较企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税视同销售，应征税符合赠与条件的，不征否则应征4、纳税地点二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税存在回总机构所在地缴纳的可能在土地所在地税务机关缴纳5、税率不同二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税固定比例税率超率累进税率6、费用扣除范围不同二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税整个房地产开发企业所发生的费用与房地产开发有关的费用7、开发费用扣除金额不同二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税按税法规
5、定全额或限额扣除按一定比例扣除8、利息支出扣除标准不同二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税按不高于银行同期同类贷款利率计算的数额的部分据实扣除（区分资本化和费用化）符合条件的据实扣除，否则按比例扣除9、对外投资的借款费用扣除不同二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税可以直接扣除不能扣除10、土地闲置费列支不同二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税可以扣除不能扣除11、预提费用扣除不同二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税按规定预提的可以扣除以实际发生为原则，
6、预提费用不能扣除12、汇（清）算时间差异二、土地增值税与企业所得税的比较企业所得税企业所得税土地增值税土地增值税按年汇算清缴按项目清算（项目达到清算条件才清算）三、土地增值税优惠政策盘点1、建造普通标准住宅的优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税普通标准住宅的认定(青岛)同时同时符合以下3个条件：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在144平方米以下；（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍。三、土地增值税优惠政策盘点1、建造普通标准住宅的优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土
7、地增值税（青地税函【2009】47号文）三、2008年底，全市普通住房的建筑面积标准由每套120平方米上调至144平方米，在具体执行中应如何把握执行时间？（一个项目一个标准）（一个项目一个标准）答：根据青岛市人民政府办公厅转发市建委等部门关于支持居民购买住房的意见的通知（青政办发200863号）第五条规定，将我市普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米，自自2008年年11月月15日起施行日起施行。各单位在进行土地增值税清算时，对2008年11月15日以后新开工的开发项目按新规定标准执行，对之前已开工的开发项目开发项目，仍按原规定标准执行。开工时间以取得建筑工建筑工程施工许可证时
8、间（第一个）程施工许可证时间（第一个）为准。三、土地增值税优惠政策盘点2、国家征用、收回房地产的税收优惠因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税因国家建设需要依法征用、收回的房地产：因城市实施规划、国家建设的需要依法征用收回的房地产或土地使用权。财税2006-21#：因“城市实施规划”搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民，而由政府或政府主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况。因“国家建设的需要”搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。三、土地增值税优惠政策盘点3、个人转让房地产的税收优惠1、土地增值税暂行条例实施细则规定：个人
9、因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关核准，凡居住满5年或五年以上的，免于征收土地增值税，居住满3年未满5年的，减半征收，3年以下的，全额征收。2、财税字1999-210#：居民拥有的普通标准住宅，转让时暂免征收3、个人之间互换自有居住房屋：经当地税务机关核实，免征4、自2008年11月1日起，个人销售住房暂免征土地增值税。三、土地增值税优惠政策盘点4、企业以房地产投资联营的税收优惠1、财税字1995-48#：对于以房地产进行投资联营的，投资联营一方以土地（房地产）作价入股，将房地产转让到投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值
10、税。2、财税2006-21#：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用于财税字1995-48#文件第一条暂免征收土地增值税的规定。三、土地增值税优惠政策盘点5、合作建房的税收优惠对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。三、土地增值税优惠政策盘点6、企业兼并的税收优惠在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。三、土地增值税优惠政策盘点7、旧房转为廉租住房、经济适用房的优惠财税2008-
11、24#：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，自2007年8月1日起执行，之前已经缴纳的税款在以后应缴税款中抵减。三、土地增值税优惠政策盘点四、土地增值税清算要点1、明确清算单位明确清算单位国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号第一条：土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。青岛市规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。开发企业成片受让土地使用权后分期分
12、批开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单位进行清算。四、土地增值税清算要点1、明确清算单位明确清算单位各地政策汇总：各地政策汇总：北京北京发改委立项发改委立项辽宁辽宁发改委立项；工程规划许可证发改委立项；工程规划许可证安徽安徽工程规划许可证工程规划许可证宁波宁波工程规划许可证工程规划许可证深圳深圳销售许可证销售许可证重庆重庆工程规划许可证工程规划许可证浙江浙江审批、备案项目（不许自行划分）审批、备案项目（不许自行划分）吉林吉林发改委立项；五证发改委立项；五证/竣工备案证竣工备案证江苏江苏发改委立项；自行分期结合工程规划许可证发改委立项；自行分期结合工程规划许可证厦门厦
13、门工程规划许可证工程规划许可证大连大连企业会计核算单位（税局审核）企业会计核算单位（税局审核）广州广州整体开发、统一核算；销售情况整体开发、统一核算；销售情况+会计核算会计核算/初始产权初始产权青岛青岛国土、规划审批国土、规划审批（建设用地规划许可证为主，参考（建设用地规划许可证为主，参考建设工程规划许可证建设工程规划许可证）西安西安工程规划许可证工程规划许可证/销售许可证销售许可证湖北湖北工程规划许可证工程规划许可证海南海南工程规划许可证工程规划许可证四、土地增值税清算要点1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；整体
14、转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。2、清算条件应该应该(主动主动)1.已已竣工竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清
15、算手续的4.省税务机关规定的其他情况。省税务机关规定的其他情况。可以可以(通知通知)国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发国税发2006187号号四、土地增值税清算要点2、清算条件房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工竣工验收：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。四、土地增值税清算要点2、清算条件已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五（含）以上，或该比例虽未超过百分
16、之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”可以通知纳税人进行项目清算，在具体工作中应如何理解掌握？答：该规定可用下列公式表示：（已转让可售建筑面积（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）出租或自用可售建筑面积）总可售建筑面积总可售建筑面积85%。四、土地增值税清算要点3、清算方法、清算方法青岛青岛、宁夏、西、宁夏、西安等安等普通住房普通住房/非普通非普通住房住房江苏、湖北、福江苏、湖北、福建等建等普通住宅普通住宅/其他类其他类型住宅型住宅/非住宅非住宅宁波宁波普住普住/除低层外除低层外住宅住宅/其他其他/单体单体别墅别墅四分法四分法三分法三分法二分法二分法四、土地增值税清算要点4、
17、清算的流程、清算的流程四、土地增值税清算要点一、符合主动清算条件的开发企业，应当在九十日内进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申报缴纳应补税款。符合通知清算条件的开发企业，主管税务机关通知其清算时应出具税务事项通知书，开发企业应按税务机关规定的期限，进行土地增值税税款清算，并向主管税务机关申报缴纳应补税款。（首先要判断是否符合清算条件）4、清算的流程、清算的流程四、土地增值税清算要点二、开发企业清算时，须向主管税务机关如实报送下列资料：(一)土地增值税纳税申报表（一）及其相关附表；(二)项目竣工决算报表和有关帐薄、竣工验收证明；(三)取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转
18、让合同；(四)银行贷款合同及贷款利息结算通知单；(五)项目工程建设合同及其价款结算（书）单；4、清算的流程、清算的流程四、土地增值税清算要点(六)商品房预售许可证、房产权属准予登记通知（证明）、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用以及分期开发分摊的有关证明资料；(七)无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证；(八)预缴土地增值税完税凭证和转让房地产缴纳的有关税金合法有效凭证；(九)委托税务师事务所进行清算的，除第（一）项资料外，其他资料作为土地增值税清算税款鉴证报告的附件，一并报送税务机关；4、清算的流程、清算的流程四、土地增值税清算要点(十)发展规划局以文件
19、形式下达的项目批复和投资计划；(十一)建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证；(十二)建筑施工图纸，施工图审查意见书，工程预算书、工程招标文件、投标书；(十三)商品房预售许可证和房产管理部门确认的工程面积测定表或房产测绘技术报告；(十四)工程施工合同、工程决（结）算书；4、清算的流程、清算的流程四、土地增值税清算要点(十五)单张发票金额在10万元以上的建筑发票和20万元以上的材料发票复印件。上述第（二）至（九）项资料，须同时报送原件和加盖公章的复印件，经主管税务机关核对无误后原件退回。（资料准备及自行清算环节）4、清算的流程、清算的流程四、土地增值税清算要点三、主管税务机关
20、对开发企业报送的清算资料进行审核，经审验发现不符合规定的，可要求开发企业在规定期限内进行补正，重新办理清算申报手续。（清算受理环节）四、开发企业完成清算申报后，主管税务机关应对开发企业清算结果进行审查，并做出土地增值税清算税款结论，经集体会审后，填写税务事项通知书送达开发企业，要求其在规定时间内办理补税或退税手续。（清算审查环节）4、清算的流程、清算的流程四、土地增值税清算要点五、主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后，开发企业有下列情形之一的，需按规定向主管税务机关进行申报，经主管税务机关审核属实的，补充和完善税务机关清算结论，并按规定办理税款缴纳或退还手续：（一）已清算完毕的开发项目又发
21、生成本、费用的；（二）纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；（三）主管税务机关认为应调整清算结论的其他情况。（补充或二次清算环节）5、清算审核的要点四、土地增值税清算要点收入审核成本审核税金、利息审核收入收入视同销售1.平均价格平均价格；2.市场价格或评市场价格或评估价值确定。估价值确定。实质1.已收讫全部；已收讫全部；2.所有权发生转所有权发生转移；移；3.其他规定其他规定。微调1.发票发票2.合同合同确认时间确认时间确认金额确认金额非直接销售非直接销售5、清算审核的要点四、土地增值税清算要点收入常见问题一、价格偏低且无正当理由：销售关系房、人情房销售给关联关系人员（房产销售明细）二
22、、隐匿收入：多建面积，如车库、车位、储藏室销售销售不开发票5、清算审核的要点四、土地增值税清算要点收入常见问题三、价外费用：天然气初装费、有线电视初装费等代收费用国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知（国税发2007132号）第二十五条规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允
23、许扣除代收费用5、清算审核的要点四、土地增值税清算要点收入常见问题四、视同销售：职工福利；（职工个人的福利分配，非集体）奖励；对外投资；但财税200621号对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的不再适用免税规定。分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位的非货币性资产安置房国税函2010220号文5、清算审核的要点四、土地增值税清算要点扣除项目（187号文）（一）须提供合法有效凭证合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（二）前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或
24、资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。公共设施无偿移交给政府、无偿移交给政府、公用事业单位公用事业单位用于非营利性用于非营利性社会公共事业社会公共事业产权属于产权属于全体业主所有全体业主所有有偿转让有偿转让配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等文体场馆、学校、幼儿园
25、、托儿所、医院、邮电通讯等装修费用装修费用质量保证金质量保证金土地闲置费土地闲置费国家国家规定规定费用费用成本分摊成本分摊两个项目/两个比例财政发票移动/非移动看发票/不看支付不得扣除扣除扣除拆迁安置异地安置异地安置用建造的本项目房地用建造的本项目房地用建造的本项目房地用建造的本项目房地产安置回迁户产安置回迁户产安置回迁户产安置回迁户货币安置拆迁货币安置拆迁凭合法有效凭据计入拆迁补偿费凭合法有效凭据计入拆迁补偿费属于自行开发建造的，属于自行开发建造的，房屋价值按国税发房屋价值按国税发2006187号规定计算，号规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，
26、异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。视同销售处理，确认收入视同销售处理，确认收入，（营业税），（营业税）同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。应抵减本项目拆迁补偿费。有利息有利息分摊并提供金融机构证明分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除的，允许据实扣除其他房地产开发费用其他房地产开发费用其
27、他房地产开发费用其他房地产开发费用5%5%无利息无利息不能提供金融机构证明的不能提供金融机构证明的不能提供金融机构证明的不能提供金融机构证明的房地产开发费用房地产开发费用房地产开发费用房地产开发费用10%10%计息期计息期取得土地使用权之日起取得土地使用权之日起取得土地使用权之日起取得土地使用权之日起项目竣工验收之日项目竣工验收之日项目竣工验收之日项目竣工验收之日止止止止开发费用土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除不能同时适用5、清算审核的要点四、土地增值税清算要点发票审核发票真伪查询方法：各地税务局网站（以青岛为例）12366查询：直接拨通“1236
28、6”，选择按键2：系统自动提示“您好，欢迎拨打青岛地税服务热线”公告提醒请按1；发票查询请按2；5、清算审核的要点四、土地增值税清算要点发票审核假发票是否允许扣除 187号文规定：扣除项目金额须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（假票假业务、假票真业务、真票假业务）未取得发票的不允许扣除 国税发2006187号文国税函2010220号质保金的规定5、清算审核的要点四、土地增值税清算要点发票审核异地发票是否允许扣除1、根据中华人民共和国营业税暂行条例第十四条第一款“纳税人提供的建筑业劳务应当向应税劳务发生地主管税务机关申报纳税”2、不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行
29、办法（国税发2006128号）第九条第二款“代开票纳税人，由其不动产所在地和应税劳务发生地主管税务机关为其代开发票”3、土地增值税清算管理规程（国税发200991号）第二十五条第五款重点审核“建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具”的规定，对纳税人取得的异地建筑安装工程发票不能在土地增值税清算时扣除。5、清算审核的要点四、土地增值税清算要点发票审核发票管理办法的规定：第十八条临时到本省、自治区、直辖市行政区域以外从事经营活动的单位或者个人，应当凭所在地税务机关的证明，向经营地税务机关申请领购经营地的发票。第三十五条违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款
30、；有违法所得的予以没收：（七）跨规定区域开具发票的；第二十六条任何单位和个人未经批准，不得跨规定的使用区域携带、邮寄、运输空白发票。禁止携带、邮寄或者运输空白发票出入境。5、清算审核的要点四、土地增值税清算要点发票审核借用发票是否允许扣除经查询发票由甲建筑公司领用，盖着乙建筑公司章建安合同是由甲签订，入帐发票由乙公司提供国税发2006187号除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。五、土地增值税疑难分析及案例解析案例一：2006年朱某通过招拍挂购入土地100亩，出让价为10000万元，200
31、8年因该市建设需要，政府要求朱某归还该地，并补偿11000万元，朱某取得的补偿收入是否征收土地增值税？解析：根据条例及实施细则，转让国有土地使用权属于土赠征税对象，而个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土增税。但因城市实施规划、国家建设的需要，被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权，或是由纳税人自行转让原房地产的，免征土增税。五、土地增值税疑难分析及案例解析案例二：某公司在销售房屋前，向客户销售VIP卡，售价200元，可冲抵房款并享受3点的折扣。是否预缴土增税？解析：从性质分析，可冲抵房款并享受折扣，应属于预收房款性质。如销售的VIP卡等同于定金性质，收取后不
32、能退回，应缴营业税、预缴土增税、所得税。五、土地增值税疑难分析及案例解析案例三：实行售后回购方式销售商品房的，会计处理通常不确认收入，收到的款项应确认为负债，在计算土增税时，是否做销售处理？解析：税收上视同销售和购买两笔业务，价格明显偏低的，依法核定。参考：国税函1999-144#五、土地增值税疑难分析及案例解析案例四：我公司开发的楼盘属于小产权房，是否缴纳土增税？解析：小产权房：地处城郊，乡镇村委会在集体土地上开发、无国家产权证的集体房。国税函2007-645#：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论是否取得使用权证书，无论过程中是否办理了土地使用权属变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用
33、、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，应纳营业税、土增税、契税等相关税收。五、土地增值税疑难分析及案例解析案例五：房地产企业将开发的商品房对外投资成立公司是否缴纳土增税？解析：区分不同的时间段。2006年3月2日前：财税字1995-48号：暂免征收2006年3月2日后：财税2006-21#：凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房企以其建造的商品房进行投资联营的，不适用1995-48#规定。五、土地增值税疑难分析及案例解析案例六：我公司将所开发的一套商品房无偿赠与以为体育明星，是否缴纳土增税？解析：基本规定：继承、赠与不征财税字199
34、5-48#：实施细则所称的赠与是指如下情况：1、赠与直系亲属或直接赡养义务人2、通过中国境内非盈利的社会团体、国家机关将房产、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。结论：征五、土地增值税疑难分析及案例解析案例7：土增税清算时，如何确认收入？尚未开发票的清算也要计入收入吗？解析：国税函2010-220#：清算时，已全额开票的，按开票额确认收入未开或未全开票的，合同额。合同额与实测不一致的，多退少补。五、土地增值税疑难分析及案例解析案例8：精装修房中的电器家具价格计入售价，成本是否加计扣除解析：转让家具、家电等不属于土增税征收范围，不应计入应税收入，成本同时剔除，不能加计扣除20%。
35、五、土地增值税疑难分析及案例解析案例9：房地产开发企业因土地闲置而缴纳的土地闲置费、因延迟缴纳土地出让金而缴纳的滞纳金能否在企业所得税、土地增值税前扣除？解析：一、企业所得税处理根据企业所得税法以及房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）的相关规定，土地闲置费应计入开发成本的“土地征用费及拆迁补偿费”项目在所得税前扣除。土地闲置费不得直接计入期间费用在税前扣除，而应该列入开发成本，在开发产品实现销售确认收入时结转销售成本。土地出让金的滞纳金：可以直接在企业所得税前扣除，因为税法仅规定“税收滞纳金”不得在企业所得税前扣除，其他原因产生的滞纳金则不受扣除限制，如延期支付货款的罚
36、息等。五、土地增值税疑难分析及案例解析二、土地增值税处理二、土地增值税处理根据国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）之规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。根据土地增值税暂行条例第六条第一款规定，计算土地增值税的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额。土地增值税暂行条例实施细则第七条第一款规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目“取得土地使用权所支付的金额”，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。土地出让金的滞纳金不属于上述规定的支出范围，因此不能在计算土地增值税时扣除。案例10：房地产开发企业将拥有的一部分土
37、地进行开发，一部分未经任何开发即转让，请问能否加计扣除？解析：总局关于印发的通知（国税函发1995-110#）：区分不同情况1、未开发即转让的，只扣地价款、相关费用、转让环节税金，不能加计扣除。2、生地转熟地：可以加计扣除3、进行房地产开发的：可以五、土地增值税疑难分析及案例解析案例11：房地产开发企业单独修建的售楼处、样板间等营销设施费，土增税如何扣除？解析：一、企业所得税处理资本化计入开发间接费、销售费用、固定资产二、土增税1、红线内、建筑外：房地产销售费用。资产性购置如空调电视等不得在销售费用列支。2、建筑主体内：有偿转让的，计算收入并准予扣除3、配套设施内：业主共有可扣；无偿给政府可扣
38、；有偿转让计算收入并可扣。4、红线外：不可扣五、土地增值税疑难分析及案例解析案例11：房地产开发企业单独修建的售楼处、样板间等营销设施费，土增税如何扣除？延伸：土增税：开发间接费用：是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊销等。所得税：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。”五、土地增值税疑难分析及案例解析案例12：甲供材能否直接作为扣除项目？解析：通常归
39、集在建安成本中，作为开发成本进行扣除。但不能重复。营业税：已经包含在总包合同中缴纳营业税等。否则，有缴纳建筑业营业税的风险。五、土地增值税疑难分析及案例解析案例13：实际费用远不达5%，可否据实扣除？解析：管理费与销售费用是按比例扣除，不是据实扣除。即使不到5%，也可按5%计算扣除。五、土地增值税疑难分析及案例解析案例14：纳税人支付的浮动利息及罚息能否扣除？解析：上浮按国家规定执行的，可扣，超过的，不可扣。超过贷款期限的利息部分以及罚息，不可扣。五、土地增值税疑难分析及案例解析案例15：母公司的借款利息发票及取得的相关金融机构证明能否作为子公司的金融机构证明？解析：必须是直接从金融机构取得的
40、贷款并支付利息可以据实扣除，间接的5%。总部（母公司）向分支机构（子公司）转贷，分支机构支付的利息不能凭总部的利息凭据计算扣除。向非金融机构的借款利息，不能扣除。五、土地增值税疑难分析及案例解析案例16：取得的土地返还款可否扣除？解析：不做收入，冲减土地成本形式要件非土地款返还：存在争议。（青岛：看实质）五、土地增值税疑难分析及案例解析案例17：我公司安置回迁户43户，累计支付拆迁补偿费640万元，清算时应如何处理？解析：国税函2010-220#：本项目房地产回迁安置，安置用房视同销售，同时将此确认为开发项目的拆迁补偿费。支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费，收到补差价款，抵减本项目拆迁补偿
41、费。采取异地安置的，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按同类同期平均售价确定，计入本项目的拆迁补偿费。异地安置属于购入的，购入价计入拆迁费。实行货币安置的，凭合法有效凭证计入拆迁费。五、土地增值税疑难分析及案例解析案例18：迁移铁架、开挖土石方、清理垃圾等是否属于前期工程费，费率是多少？解析：前期工程费：指项目开发前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。迁移铁架、清理垃圾属于，开挖土石方要看属于那个阶段发生的。属于场地平整的，入前期工程，属于建设施工阶段的，入建安成本。平度
42、：造价咨询费、房产交易费、招标代理费、质量检测费不属于。五、土地增值税疑难分析及案例解析案例19：提前交房，支付物业费，已取得发票，计入开发间接费，可否扣除？解析：扣除项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费（是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊销等。）物业管理费不是直接组织、管理开发项目发生的开发间接费用，不能在开发间接费列支，应作为销售费用。五、土地增值税疑难分析及案例解析案例20：税务机关审核建安费是主要关注点有哪些？解析：1、发生的费用是否与决算报告、审计报告、工
43、程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。2、自购建材的，是否重复扣除；3、参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建安费是否存在异常。4、自营方式进行建设的，关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等现象5、建安发票是否在项目所在地税务机关开具。五、土地增值税疑难分析及案例解析案例21：房地产企业的印花税、土地使用税可否扣除？解析：1、房企的印花税已经计入管理费用，在房地产开发费用中扣除。2、非房企，转让房地产时可扣除。3、土地使用税在管理费用中列支。五、土地增值税疑难分析及案例解析案例22：产权和住宅办在一起的地下车库，其土地增值税可否合并在普通住宅里计算，可否与增值率20%以下的普通住宅共享面土地增值税的优惠？解析：首先区分清算单位，确认是否可在一期清算。如作为住宅的附属设施，则可以。如分别签订销售产权合同，应分开计算，不分开的，按非普通住宅计算。青岛：地下车库大部分没产权，按照普通与非普通的建筑面积分摊。五、土地增值税疑难分析及案例解析感谢聆听，敬请批评指正！谢谢！