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1、各位泓道的销售精英下午好发散思维为什么有的人工作一辈子还拿2千块钱工资为什么很多人不安于现状而改变不了现状？房地产销售现场接待流程本报告仅供公司内部培训使用临门一脚问题分析逼定楼盘比较三板斧户型推荐收集客户资料沙盘介绍开场白九大步骤第一步第一步开开 场场 白白 开场白就是销售员与客户最初接触，销售员如何在最短的时间内与客户认识，并打消客户的戒备心，然后让客户接受你微笑（表情服务）保持良好的心态，大方自然问好（微笑迎接)您好！欢迎光临人民路地下步行街项目！请问先生今天是第一次来我们项目吗？请问先生是想买商铺还是租商铺呢？自我介绍（交换名片）那我先自我介绍一下，我是这里的置业顾问，我叫张培彪，您可
2、以叫我小张。请问先生怎么称呼啊？（注：在介绍的同时要把名片递上去，同时询问对方的称呼）简单的寒暄寒暄主要是与客户拉近距离，探其所需、供其所求，找到某种共同的话题，可以适当的赞美客户，让客户对你产生信任。人与人之间拉进距离有几下几个方法：赞美、请教、好奇心、提供信息、利用赠品、向对方提供信息、提起有影响的第三人注：赞美非常重要，但不要过于勉强，要发自内心的赞美，可以赞美他的性格、外表、工作、生活等方面。人都愿意与自己意志相投的人打交道，立场角度应与客户保持一致。如有头衔的年轻人：看先生这么年轻就这么成功，实在不简单，哪天有机会一定向你请教请教成功的秘决。注意事项：当客户进门时，如果发现客户随身携
3、带行礼，首先要迎上去帮助客户放置好行礼。通过打招呼问好的同时要分辨出客户的真伪，了解客户来自区域，通过什么途径知道本项目的。从客户进门时接待，可以与客户边寒暄边引导客户走向沙盘，但也要适情况而定，如果客户是从项目区域外来的，最好先引入座，让客户先休息一会儿。当客户走向谈判桌入座时，应该立即上茶水，同时把项目的宣传资料也附上。开场白应以“聊天式”进入，杜绝以“谈判式”进入。这只是和客户初步寒暄，拉近彼此之间的距离，应穿插式的询问客户，作一个简单的模底，了解客户来访的意向。如：您今天是第一次来我们项目吗？您是怎么知道我们项目的呢？您是自己买商铺还是帮别人看？例句：接待第一次来访的客户：您今天是第一
4、次来我们项目吧？那是这样的，我先自我介绍一下，（递交名片）我是这里的置业顾问，我叫张培彪，您可以叫我小张-先生您贵姓呢？哦，李总是吧？以后请多多指教！那是这样的，李总您既然今天是第一次来我们的项目，应该对我们项目不怎么了解，那就由小张我先为您简单介绍一下我们的项目整体规划吧！李总您这边请（引导客户走向沙盘区）接待之前来访过的客户：哦，您之前来过我们项目是吧？那您还记得是哪一位置业顾问接待你的呢？哦，是李*吧！那好，您先请这边先坐一下稍等一会儿（那好，您先这边喝杯水稍等一会儿）第二步第二步沙盘介绍沙盘介绍 房地产沙盘又叫做规划模型。它是房地产项目按一定的比例用模型制作做出来，主要是方便参观者和投
5、资者更直观的看到整个项目全景面貌。什么是沙盘？介绍沙盘之前，销售员必须先熟悉所销售项目的地理位置、项目座向、交通、周边情况等等。介绍沙盘前提介绍沙盘前提沙盘介绍目的：是为了让客户对整个楼盘有一个全新形象了解，从而吸引客户对本楼盘产生购房的兴趣。介绍沙盘只是引导客户接受你对楼盘的介绍而不是说服客户。介绍过程中要富有激情，有重音有轻音（抑扬顿挫）介绍沙盘要先给客户指出所在的位置，然后由大方向到小方向推进介绍。突出重点、项目卖点，吸引客户做到有详有略。如何介如何介绍沙盘绍沙盘沙盘介绍思路大(外)环境小(内)环境项目位置交通外部配套环境内部配套楼盘结构物业服务 我们项目位于安庆市老城区人民路商圈（区位
6、图指出位置）。人民路（区位图指出位置），自古以来就是安庆的政治、经济、文化中心，也是广大市民心目中购物、休闲、娱乐的首选之地。有14个公交站台，15条公交路线（区位图指出位置），周边交通极其便利，每天有平均5万人次的消费，垄断全市80%的商业消费。A区数码通讯、精品女装区，BCD区：品牌精品区，E区流行前线区、F区：炫彩百货区、GH区：精品服饰区，K区：综合餐饮区，I区：童装女装区，L区：影城区。业态种类非常齐全，不管您是投资还是经营，您都可以在我们项目这儿选择到您理想的铺位。我们项目有1个宗旨、3大核心、7个业态、10个分区、34个出入口。前言大环境小环境产品结构简单总结沙盘流程实例我们项目
7、有1个宗旨、3大核心、7个业态、10个分区、34个出入口。1个宗旨就是以时尚、品牌、潮流为经营宗旨；3大核心是围绕最有消费潜力的女人、孩子和嘴巴的经营核心；第三步第三步收集客户资料收集客户资料客户资料李总，请问你买商铺李总，请问你买商铺是自营还是作为投资是自营还是作为投资呢？呢？投资！收集客户资料就是对客户进行摸底，了解客户购房的意向需求。这一步主要要求销售员总结：客户从进门之时到寒暄、到沙盘介绍过程中，所表露的购房需求与目的。主要要了解客户购房的意向是投资还是自用？从家庭人口、工作单位等等方面，对客户购买行为、购买力作出分析与判断。并且可以穿插式的询问客户需要多大面积、意向区域的户型。这一步
8、切记要以“聊天式”方法去了解，杜绝“查户口式”的询问，洞察客户心理，由此引伸到下一步的工作。如何收集客户资料李总，您看我们的户型从10100平米不等，你大概需要多大面积呢？李总，您买铺是打算自营还是做为投资的呢？例如：第四步第四步户型推荐户型推荐户型推荐是整个销售过程中的关键点，也是九大步骤中死亡率最高的一个环节，只有结合上一步“收集客户资料”，然后做到合理、有据、一推到底，才有把握成功。开场白是为了让客户对你放下戒备，沙盘介绍是为了让客户对整个楼盘有一个整体形象的了解，收集客户资料就是要了解客户需要买什么样的房子。买什么样的房子？是客户最关心的问题。当销售人员在做户型推荐的时候，一定要认真地
9、分析客户购买的需要：价格；面积；位置；有无忌讳；总价;承受能力等户型推荐对整个销售的影响户型推荐的原则总分总首先介绍户型的整体情况，让客户有明确的方向感，对整个布局和特征有浓厚的兴趣。再次介绍局部特征,让客户有一种意境进入到商铺，通过你介绍的业态，布局，以及对每一个部位描绘，让客户产生强烈欲望。最后用总结性的语言来突出每个区位的特点、卖点，为后期的逼定埋下伏笔。推荐过程中最多不能超过三套户型，最好的是推荐两套户型，推一套户型是让客户不要买的，一套户型是让客户想要买的户型推荐需要注意的：不能推荐过多 过多的户型会让客户眼花缭乱，举棋不定，下不定决心购买哪套，从而失去购买的欲望。你可以选择差异性较
10、大的两到三套给客户进行对比选择。不能有求必应 客户会对房子有过多要求：东南向，功能分区好，等等，你无法一一满足，最后客户也会失去购买的欲望。将你的热情投入在介绍中，感染客户 像象沙盘介绍一样，户型推荐也是需要投入热情。你在推荐时，也要去描述一种未来休闲生活购物方式，从而激发他的购买欲望。第五步第五步三板斧三板斧为什么要买为什么要买人民路地下人民路地下步行街？步行街？砍升值、保值先先储蓄股票房地产生意不可再生性；稀缺性；唯一性；增值、保值投入大、竞争强利息低投入大、风险大投资(自营户）买房的目的有两种再砍入市良机什么时候买房最好？现 在就是买房的最佳时机强调的是政策，是买房的时间问题，晚买不如早
11、买！强调的是政策，是买房的时间问题，晚买不如早买！砍地段什么样的商铺才是好商铺？我们项目的房子才是最好的房子这里的“地段”不仅仅是指地段好的房子才是好房子，还包括项目环境、外部配套、城市发展方向等多方面的因素，每一个因素都是我们项目卖点。最主要的了解到客户最想要买的是什么样的房子，从而引申到我们的商铺才是客户最想要的房子理由？第六步第六步同质产品比较同质产品比较价格、地段、内部配套、开发商实力区域发展(新城VS旧城)；同类城市房地产情况同一城市不同楼盘的比较楼盘区域发展和其它城市比较横向比较纵向比较THANK YOUSUCCESS2023/5/2537可编辑 要用数据和举例的方式阐明比较，不要
12、打击别的楼盘，首先要肯定客户的观点，然后再将自己的楼盘、地段、价格上一一介绍给客户，让客户顺着你的思路去与其它楼盘比较。要锁定自己楼盘的特点优势。第七步第七步逼逼 定定 逼定就是帮助客户快速作出购买决策、订购及下定金，它是将产品介绍转化为实际买卖的关键步骤。任何产品的推销过程这个步骤是必不可少的，而且它是衡量销售前期介绍优劣的标志，是销售经理协同销售员谈客的最主要的工作之一。逼定意义已经激发客户的兴趣置业顾问已经赢得了客户信任和依赖有同一客户看该套房屋或者制造这种场景现场气氛较好逼定时机逼定方式1、正面进攻，反复强调产品和环境的优点，重复购房手续、步骤，逼其下定。2、若不成功就追根究底，找出问
13、题，个个击破，3、举例保证，现在定购是对他最有利，告诉客户不定而可能发生的利润损失。4、提供某项特殊的优惠作为下定鼓励。5、假设一切已解决，草拟付款、合同、交房日期等。6、商议细节问题，多投入、了解，彼此付出。7、采取一切行动。8、诱发客户惰性。1、锁定唯一可让客户满意的房源，然后促其下决心2、重复强调优点3、直接强定：客户经验丰富，二次购房，用于投资的同行；客户熟悉附近房价及成本，直截了当要求以合理价位购买；客户对竞争个案非常了解，若不具优势，可能会失去客户。4、询问方式：在接待客户的过程中通常采用询问的方式，了解客户的心理，并根据其喜好，重点突出产品的优点，打消其购房时可能存在的疑虑。逼定
14、技巧 逼定语气一定要有力度，要相信自己，对自己的楼盘有充满信心，同时要让自己站在客户的角度想问题：我看中了这里的什么呢？然后对症下药。（注：要有耐心，不厌其烦地“磨”客户，说话语言要肯定。反复炒、赞美、循环逼定、一而三、再而三、贯穿谈客始终，讲完一个卖点，就逼一次炒热客户，让客户交钱）例如：李总，您既然看好了，就别在犹豫了，那这边签合同吧！重 点第八步第八步具体问题具体分析具体问题具体分析 在销售过程中，出现问题我们也称这些问题为异议。异议的出现是一个十分自然的现象。客户提出异议不一定是对你、你的产品或公司有任何不满。相反，在大多数情况下，异议可使销售工作进行的更顺利，关键是你能否对异议抱有正
15、确的态度，是否懂得利用有效的技巧处理各种各样的异议，解答客户的疑问。所以我们要具体问题具体分析来再次打消客户的异议。客户面对决定时，感到不安，因此自然地提出一些藉口，务求延迟作出决定。这时，客户会把他心中的忧虑或裹足不前的原因透露出来。客户未能充分了解自己的情况或你建议的计划，因此提出异议，意图把你打发。这正好显示出客户需要更多资料，以加深对购房的了解。客户可能对陌生事物抱着排斥的态度，在这情况下，异议便会出现。明白了客户提出异议的动机，你便可“对症下药”，但要紧记，并非每一种异议都需要处理，你可考虑对方所提出的异议是否成立。客户产生异议的原因1、不成立的异议有时客户的异议只是疑问，假若这些问
16、题你早已准备在较后时间讨论，你便可以向客户保证问题会稍后作答，以确保客户集中注意力听你现在所说的问题。另外客户可能惯性地提出异议，带有玩笑成份，这些异议也可视作不成立，你可不必理会或报以一笑，继续进行你的销售工作。倘若客户重复提出同一异议，你只需要简略地回答便可。2、成立的异议成立的异议是指真正在客户的脑海中盘旋着的忧虑或困惑，这是你销售过程中的绊脚石，因此你必须对这些异议作出适当的回答。具体问题具体分析的技巧问题的出现往往是因为客户看到了或者想到了，我们在做介绍的时候有预见性的进行铺垫，学会隐藏问题，那么问题就会少了很多。即使客户提到了某个问题，因为之前我们已经有很好的进行铺垫，解决起来就容
17、易得多。孙子兵法上说：不战而屈人之兵，善之善者也！解决问题不是我们的目的，我们更重要的是学会跳出问题谈问题。1、感到曾感到发现到你要令客户感到问题是可以理解的（感到），并且使对方做到其他人在同样情况下，也曾有相同的感受（曾感到）。当客户认真地再三思考后，就会发现这些异议其实是一些不必要的疑虑(发现到)。问题：我没有兴趣处理：陈先生，我很明白你的感受，其实我接触过很多客户，他们在最初阶段对买房有同样的感受。不过大多数情况下，经过深入的了解之后，他们就会发现买楼是很有价值的，而且买楼最重要的是有没有这种需要，陈先生，您不妨给我个机会，用10分钟向你讲一下。如何处理异议2、澄清认同解决向客户清楚解释
18、其问题的实际意思（澄清），并认同客户的感受（认同），然后提出我们的意见（解决），引导客户做出决定。问题：我已经买楼房了。处理：您已经买了房，不过现在买房不光可以住，还可以用来投资，您试想一下，现在房价天天都在涨，但银行利率不是太高，如果卖房可以当作投资，你说那多好。3、直接询问法倘若我们已经妥善地处理客户的问题，客户仍然不答应购买，你可以直接询问顾客不接纳的原因,这样,隐藏的异议就会显露出来,理解异议之后,你便可以着手处理.问题：（我明白，但你不用再说了，我真的不想买。）处理：（陈先生，既然你喜欢这里，为什么你不肯买？你可不可以开心见诚，把真正理由说出来呢？）4、反问法 先用谅解的语气接受客户
19、的拒绝，并覆述客户的异议，将拒绝转成问题，逼使客户分析异议的错误。异议：我还是不想买这里。处理：你不想买这里，你想买哪呢？5、引例法当客人犹豫不决的时候，你可以利用一些感人的故事，剪报，个人经验或别人的见证去打动他，令他明白立刻作出决定是一项明智之举。引例中，可以指出他的朋友也是你的客户，此举会令客户更加安心。异议：我还没决定买不买房了。处理：你这样想就错了，作家刘绍棠1957年用2000元在北京买了一个四合院，97看他家人用300多万卖了。）6、回返法（是的所以）利用这种方法，你先要认同客户的意见，然后利用客户提出的异议作出他需要购房的原因。异议：我现在有住的地方，不用买房。处理：是的，你现
20、在是有住的地方。不过现在住的地方是不是够呢？现在你是一个人住，以后结婚一家人住，怎么住呢？不如现在看好一套为将来做准备。帮客户解决问题应从客户的角度出发，站在他的角度说话，认同客户的观点，从而让客户感觉到你是在为他着想，与此同时，加以引导，让客户认同自己的观点。帮客户解决了问题后，要对客户进行逼定，不要让客户有太多的时间去其它的问题。做耐心的听众，对客户提出的问题应避重就轻。（注：要掌握主动权，不要被客户带走，避免“一问一答式”，不要让客户有过多的时间去考虑下一个问题，不要答非所问，先倾听客户提出的问题，然后再用自己的专业知识去回答，回答一定要有说服力，并再一次逼定！选择在适当时机插入三板斧，
21、可结合三析斧说服客户）。要点第九步第九步临门一脚临门一脚销售犹如踢足球。销售技巧就如踢球中的停球、带球过人、任意球、定位球、角球、头球、正射、抽射、倒挂金钩花样再多，没有最后的“临门一脚”，一切的努力都是白费。销售的终极目标：成交确定对方喜欢房子。确定对方喜欢房子。确定对方喜欢房子。确定对方喜欢房子。客户能够当场下定。客户能够当场下定。客户能够当场下定。客户能够当场下定。客户要求我方能够接受。客户要求我方能够接受。客户要求我方能够接受。客户要求我方能够接受。前提条件前提条件一、因时利导法1、当客户看现场时有极大的兴趣。“你的眼光真不错，这种户型正是我们热销户型，非常受欢迎，那就定这一套吧”2、
22、现场人气旺盛，客户比较兴奋时。“你也看到了，我们房子卖的非常快，价位较低，我建议你先定一套，否则买不到好房子会很遗憾的。”3、现场多组客户在谈同一套房子。销售代表应讲：“先定再谈，否则房子没有了谈也白谈。”4、当客户要求优惠时。先定再谈：A、表示诚意，才可能批优惠。B、房子定了，不会出现价格谈好房子没有的情况。5、当客户要和人家商量时。“正因为您要和家人商量，我才觉得你更应该定下这套房子。A、为你保留，不会出现在你决定买的时候，被其他客户买去了。B、你可安心比较其他楼盘。具体逼定技巧二、顺水推舟法1、当客户对产品基本满意，询问认购方式时。拿出定单，解释内容，然后问客户：“您是定一楼还是定二楼？
23、”；“成，你填还是我填？”2、当同事做了SP配合后。“张先生，您真是会把握机会，今天下午那个客户就来下小定了，你先定后，他就定不成了。”“张先生，您先定一下吧，看这情况，他的客户一来，我是没办法为您保留房源了。”三、有限权利法。1、当客户要求延长定单或减少首付定金时。“这事比较难办，要不然您先定一下，我再去找经理”2、当客户表示带钱不多时。打假电话或请示经理。“我们经理经过我好说才同意，但是他要求你定房的时间缩短到或需写个申请书或多交首付款。”对旁边的销售代表诉苦：“他就带了200元，200块钱定房子？我”然后对客户说：“我先去柜台问一下，看看有没有处理的办法。”回来后对客户说：“请这边来一下
24、。”四、以情动人法1、专业接待，热情不烦，为客户着想。2、多次当面帮他要条件感动他。3、为你做了最后一搏。4、适当透露楼盘一些可以解决的缺陷，增加他对你的信任。五、以退为进法1、当客户要求过分或傲慢时。让他感到错不公平，婉转表示拒绝交待信息收拾材料，然后对客户说“抱歉，我们满足不了你的需求，这样，你再去看看，的房子也不错。”逆反心理“这套房子你别要了。”“为什么”“我同事想给他一个朋友留着的，我看你有诚意才推荐这套房子的，现在你先看看五楼C单元的吧。六、强诱利导法1、通过SP配合说明不定房的劣势。（1）老客户打电话问房源，让销售代表接“张先生，非常抱歉，那天让您定您不定，昨天己被一位女士定走了
25、挺遗憾，要不你赶快过来定一套XX房子吧，两者差不多，别再错过了。然后把这个故事告诉客户（2）两名销售代表争吵一名销售代表要求另一位销售代表劝说客户换换房子“小李，你去给你的客户说说呗，让他换一下，我那个客户非这套不买”。“没办法，谁让他当天不定了，谁定是谁的，我那个客户定了就是他的，虽说只是500元”。七、利益引导法利用好占便宜客户“我们下星期要涨价了”“我们这个月要搞活动，优惠”八、房源紧张法1、房子别人已小定，想要用大定来冲，“张先生，这套房子别人已经定了呀，实在难办，这样吧，你只有明天直接来交大定冲了他，就说搞错了行吧，其它办法我也想不起来了”。2、最后一套“最后一套了，你如想要就马上定
26、，否则，这一套就没有了。”销售员心态要保持平稳。客户掏钱时会紧张、兴奋、敏感。销售员一定要放松，而且在心中给自己一个信念：即客户买房前肯定要提出一些出格的理由。观察客户对楼盘的关注情况，确定客户的购买目标；死推一套，让客户的注意力集中在目标单位上，进一步强调优点；让客户相信此次购买行为是非常正确的决定；把握成交时机，一次不成，再次逼定。不要怕提出成交，要抱能成交的信念，若客户当时不下定，就有可能永远失去了。（跟追女朋友一样）逼定时张驰有度，不要穷追猛打，客户若是紧追猛打而紧张，出现低头、侧坐，目光乱瞟时，不要逼定了，让其回去考虑。注意：切忌强迫客户购买，或表示不耐烦情绪“你到底买不买”。注意成交信号，必须大胆提出成交要求、进行交易、干脆快捷，切勿拖延；关建时候可以邀请销售经理加入。注意事项临门一脚问题分析逼定楼盘比较三板斧户型推荐收集客户资料沙盘介绍开场白九大步骤复习祥和五道相见道好失礼道歉告辞道别成功道贺受助道谢泓道泓道五道五道附THANK YOUSUCCESS2023/5/2572可编辑