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1、目 录第一章 总 论1第一节 概 述1第二节 项目概况3第二章 项目提出的背景及建设的必要性5第一节 项目提出的背景5第二节 项目建设的必要性7第三章 市场分析10第四章 建设地点和建设条件12第一节 建设地点12第二节 建设条件12第五章 项目建设规模及内容18第六章 工程技术方案19第一节 规划设计方案19第二节 结构设计方案21第三节 公用辅助工程26第七章 节 能35第一节 用能标准和节能设计规范35第二节 能耗状况和能耗指标分析36第三节 节能措施和节能效果分析38第八章 环境和生态影响分析43第一节 编制依据43第二节 环境和生态环境现状43第三节 污染源和污染因素分析44第四节
2、环境污染防治措施方案47第九章 劳动安全与消防49第一节 劳动安全49第二节 消 防50第十章 组织机构与劳动定员52第一节 建设期间组织机构及管理52第二节 劳动定员53第十一章 项目实施计划54第十二章 项目招投标方案55第十三章 投资估算及资金筹措59第一节 投资估算59第二节 资金筹措62第十四章 财务评价63第一节 财务评价63第二节 财务分析结论67第十五章 社会效益分析68第十六章 社会稳定风险分析71第十七章 结论与建议78第一节 结 论78第二节 建 议78南方国际大酒店建设项目可行性研究报告第一章 总 论第一节 概 述一、项目名称南方国际大酒店建设项目二、项目承办单位及概况
3、单位名称：#县南方国际大酒店有限公司法定代表人：项目联系人：联系电话：项目承办单位概况：#县南方国际大酒店有限公司成立于2015年3月2日，注册资本200万元，住所位于山东省滨州市#县经济开发区河东一路以东、工业二路以北377号，经营范围包括住宿与餐饮服务项目的投资、建设、管理；酒店管理。三、可行性研究报告编制依据1、投资项目可行性研究指南（试用版）；2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、饮食建筑设计规范（JGJ64-1989）；4、中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；5、山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；6、滨州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；
4、7、#城市总体规划文本（2005-2020）；8、项目单位提供的技术、基础资料；9、项目单位编制可行性研究报告的委托书。四、编制原则及范围1、编制原则突出科学性、实践性、前瞻性和可操作性，着力论证项目的可行性，即建设项目的条件是否具备充分，项目采用技术是否先进且可靠，项目社会和经济效益是否显著，项目建设是否会引起社会风险和是否有利于和谐社会的发展，在目前宏观经济发展要求和当地社会经济发展要求的大前提下项目建设是否可行。2、可行性研究的范围和内容本报告对该项目承办单位的基本情况做了简单介绍，对该项目建设的背景和必要性、环境适应性做了分析，同时对其社会效益等做了研究，编制范围如下：（1）对项目申报
5、单位及项目概况的分析；（2）对项目建设的背景及必要性进行论述；（3）对项目主要建设内容及规模进行评价；（4）对项目用地、建设条件、节能、环境影响等进行分析；（5）对项目投资估算、社会效益及社会稳定风险进行分析论述；（6）对项目实施进度及招投标方案等进行分析。五、项目可行性研究报告编制单位单位名称：滨州展弘工程管理咨询有限责任公司工程咨询资格等级：甲级资格证书编号：工咨甲11820060040发证机关：国家发展和改革委员会第二节 项目概况一、建设地点#县阳城四路679号。二、建设性质改建三、建设期本项目建设期1年，具体实施进度：2016年7月-2017年6月。四、建设内容与规模本项目购买#县财政
6、局原办公楼用于改建酒店，项目总占地面积2428m2，其中办公楼占地面积1614m2，楼前广场占地面积814m2。本项目改建办公楼共8层，总建筑面积5755m2。改建楼前广场为停车场，面积814m2。另外，本项目需重建供配电系统、空调通风系统、给排水系统、广播通信系统、消防系统、太阳能热水系统。五、投资估算与资金来源经估算，本项目报批总投资为3973.59万元，其中固定资产投资为3952.98万元，铺底流动资金20.61万元。固定资产投资中工程费用2427.51万元；工程建设其他费用1232.66万元；基本预备费292.81万元。本项目报批总投资3973.59万元，全部项目单位自筹解决。六、主要
7、技术经济指标该项目主要经济技术指标详见下表：主要技术经济指标表序号指标单位数量备注1总占地面积平方米24842总建筑面积平方米5755占地面积1614m23停车场面积平方米8144供配电、空调通风、给排水、广播通信、消防、太阳能热水系统各1套5报批总投资万元3973.595.1工程费用万元2427.515.2工程建设其他费用万元1232.665.3预备费万元292.815.4铺底流动资金万元20.616资金筹措万元3973.596.1自筹万元3973.597建设期月128营业收入万元1680经营期平均9营业税金及附加万元6.1经营期平均10总成本费用万元859.22经营期平均11利润总额万元7
8、53.72经营期平均12所得税万元188.43经营期平均13税后利润万元565.29经营期平均14投资利润率%18.7415财务内部收益率%22.73所得税前16财务净现值万元1888.69所得税前17投资回收期年5.06所得税前第二章 项目提出的背景及建设的必要性第一节 项目提出的背景一、服务业的发展现状服务业是国民经济的重要组成部分，服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。我国正处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场化、国际化加速发展时期，已初步具备支撑经济又好又快发展的诸多条件。加快发展服务业，提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进
9、经济结构调整、加快转变经济增长方式的必由之路，是有效缓解能源资源短缺的瓶颈制约、提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，提供满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。为此，必须从贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会战略思想的高度，把加快发展服务业作为一项重大而长期的战略任务抓紧抓好。二、#县经济发展水平2015年#县经济平稳运行，结构进一步优化。初步核算，全县实现地区生产总值（GDP）136.5亿元，按可比价计算，同
10、比增长6.4%。其中，第一产业增加值24.2亿元，同比增长5.3%；第二产业增加值49.2亿元，同比增长4.9%；第三产业增加值63.0亿元，同比增长8.3%。三次产业结构由17.4：37.7：44.9调整为17.7：36.1：46.2，第三产业占比提升1.3个百分点。人均生产总值达到31205元，按可比价计算，同比增长5.8%。2015年#县文化旅游产业有序发展，龙福化纤的绿色工艺美术毛毯产业示范基地被滨州市文广新局命名为全市文化产业示范基地。建成8座旅游厕所，超额完成任务2座。水落坡民俗文化旅游区游客服务中心建设完成，使我县两处AAA级景区提档升级。三阳翰墨文化旅游区被命名为国家AA级旅游
11、景区。金阳街道办界河新村被省旅游局命名为“山东省旅游特色村”、信城街道办绿色田园生态园被省旅游局命名为“山东省好客人家星级农家乐”。三、本项目的提出根据国家旅游局公布的最新数据显示，2015年我国国内旅游突破40亿人次，旅游收入过4万亿元人民币，出境旅游1.2亿人次。中国国内旅游、出境旅游人次和国内旅游消费、境外旅游消费均列世界第一。国家旅游数据中心测算数据则显示，我国旅游就业人数占总就业人数10.2%。从宏观面看，酒店行业已经进入高速发展的黄金时期。目前#县规格较高的酒店只有一家，数量已不适应日益发展的市场需求。根据目前各地的经济条件和消费习惯分析，人们婚嫁、子女入学、商务活动等宴请普遍喜欢
12、选择高规格酒店，而目前#县内酒店住宿收入占营业收入的比例为60%以上，发展餐饮、娱乐、承接大型会议及活动、综合商务活动等业务的空间极大，因此，急需建设一座档次较高的酒店来满足发展、生活的需要。本项目所用#县财政局老办公楼始建于1998年，并于2002年投入使用。2011年财政局搬迁新所，老办公楼闲置至今，造成了一定资源浪费。#县南方国际大酒店有限公司在此背景下通过购买财政局老办公楼用于改建酒店项目的建设。第二节 项目建设的必要性一、符合国家产业政策的要求根据国家发改委产业结构调整指导目录（2011年本）（修正）的规定，本项目既不属于“鼓励类”，也不属于“限制类与淘汰类”，属于国家允许建设的项目
13、。二、符合国家及地方十三五规划纲要的要求1、符合中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要纲要第二十四章“加快推动服务业优质高效发展”指出：开展加快发展现代服务业行动，扩大服务业对外开放，优化服务业发展环境，推动生产性服务业向专业化和价值链高端延伸、生活性服务业向精细和高品质转变。2、符合山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要纲要第二十一章“推动服务业跨越发展”指出：优化提升传统服务业。坚持拓展内涵、打造品牌、便民优先、引领时尚，聚焦重点领域，利用科学管理模式和现代 经营业态，提高服务质量和效率。推进住宿餐饮业标准化、精细化、人性化服务，支持老字号发展，强化品牌意识，加快名店、
14、老店、特色店建设。提高宾馆、酒店星级服务标准，促进连锁化、网络化、集团化发展。3、符合滨州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要纲要第三章“坚持创新发展大力厚植提质增效的新动能” 第十一节“实现服务业跨越发展”指出：扩大生活性服务业发展规模。坚持消费引领，以消费升级带动产业升级；坚持创新驱动，释放新需求创造新供给，以供给创新释放消费潜力；坚持市场导向，以公平竞争激发社会活力；坚持制度保障，以体制创新培植持久动力。以新型城镇化和城乡居民消费升级为导向，培育消费热点，扩大消费渠道，规范消费市场，提高居民消费水平和生活质量。大力发展健康养老、商贸流通、文化体育、旅游餐饮、法律咨询、房地产和家政服务
15、等生活性服务业。综上所述，本项目的建设为提高服务业水平起到重要作用，符合国家及地方“十三五”规划纲要的要求。三、是#县旅游服务业发展的需要#县的旅游接待、文化娱乐、餐饮休闲等服务行业，近几年虽然取得了很大的进步与发展，但是还存在着一些问题与不足，主要表现在：1、整体旅游宣传的影响面不够广泛，辐射力度不够大；2、景点较分散，未形成拳头产品和完整线路，给人以零打碎敲的感觉，造成游客停留时间不够长的结果；3、缺乏专业的餐饮、休闲文化管理人才，饭店的整体服务规格和服务质量不够高；4、在现有整个地区旅游收入只占到GDP2.15%的基础上，餐饮业缺乏新的增长亮点。因此，本项目的建设对旅游服务业的发展是非常
16、必要的。四、是政治、经济、文化不断发展的需要随着#县对外开放的扩大，对外政治、经济、文化交流也越来越频繁，#县建设一座档次较高的酒店已迫在眉睫。1、现有酒店缺乏商务洽谈、宴会、展会、接待等大型活动的场所，服务、接待严重滞后，蕴藏着大量的商机。2、#县招商引资直接助推该区经济的快速发展，也吸引了越来越多的外地客商来#县考察、商务洽谈，#县内酒店功能不完善、接待能力有限，迫切要求#县的商务接待提格上档。因此，本项目的建设是十分必要的。第三章 市场分析一、酒店现有市场分析酒店地处#县城交通要道，地理位置优越。县城建设日益完善，人们生活水平逐渐提高，现有酒店项目，不能满足宴请、休闲、综合商务活动等的需
17、要，目前各种商务活动频繁，从整体经营情况看，#县的酒店普遍能获得较好的赢利。特别是近年来随着#县的交通运输的能力的不断发展壮大，极大带动#县的旅游、物流、基础设施建设等的建设，从目前来看，#县仍缺少集住宿、餐饮、娱乐为一体的高规格酒店，本项目的建设是符合市场运作规律的明智之举。二、酒店市场前景分析通过对#县饭店、餐饮、娱乐等方面的实地调查，可以发现，#县虽然经济不是特别发达，但是一般市民的消费水准却比想象中要高。经初步了解，目前市民对生活中的喜事、大事，如生子、参军、上大学、生日、乔迁新居、老人做寿等，都习惯以聚众宴请的方式来祝贺，比较舍得花钱。而一些新的高档次的酒店、餐馆、娱乐场所在开业伊始
18、，都能在当地造成轰动效应，生意非常火爆。在调查中我们还特别关注了年夜饭的基本标准，每桌从668元1280元不等，不低于济南的消费水准，而酒店平均住宿率都接近70%，若是节假日和县里开会搞活动等还会出现预定不到房间的情况。因此，消费市场基本成熟，这就为建设本项目的建设奠定了消费基础。另外，#县的经济尤其是民营经济这几年发展非常迅速，诞生了一大批富有的生意人，随着自身经济实力的增强，他们对生活的要求特别是文化娱乐、健身的要求也越来越高。因而，餐饮、娱乐、健身这一高层次的消费方式将对他们具有很大的吸引力，与之相配套的酒店式服务也将极大地方便他们的生活，项目的建设无疑将很好地满足这一市场的需求。基于以
19、上两点分析，针对酒店兼带的宾馆、娱乐的消费市场广阔，消费前景乐观，它在#县也必将在当地引起相应的轰动效应，并最终取得成功，市场前景十分广阔。三、本项目市场定位通过实地考察，并根据当地的实际接待情况及发展趋势分析，本酒店市场可定为：1、会议接待；2、各企事业团体的各类会议或联谊活动；3、招商、贸易、推广、展示、展览等商务活动；4、大、中、小型旅游团队接待；5、一般性商务散客；6、家庭、朋友娱乐等。第四章 建设地点和建设条件第一节 建设地点一、建设地点选择的依据原则1、工程地质和水文地质较好，交通便利；2、各种基础设施配套条件好，如水、电、暖等配套条件齐全；3、周围环境适于项目的建设，具有适当发展
20、的余地。二、建设场址现状本项目建设地点位于#县城区内，阳城四路679号。场地周围无文化古迹、国防工程、高压线路、河流桥梁，地势平坦，条件优越。交通方便，水、电、暖、汽、通讯等基础设施配置齐全，有利于该项目的建设。第二节 建设条件一、自然条件1、地理位置#县位于山东省北部平原的黄河三角洲开发区，处于山东半岛和京津两大经济地区的连接地带，地理坐标为东经11715-11752，北纬3726-3743，北依无棣、庆云，南连惠民县，东与沾化县、滨城区毗邻，西与乐陵、商河县接壤。县境南北长26.5公里，东西宽48.5公里，总面积792.5平方公里。2、工程地质（1）场地稳定性该地成因类型属黄河下游冲积平原
21、，为第四纪新近沉积的土层，场地地层成层性较好，沉积物以粘性土及粉砂土为主。地层结构较简单，层位、厚度较稳定；场区内各层土均为中压缩性土；拟建场地稳定性较好，适宜建筑物的兴建。（2）地貌概况该地为黄河冲积平原，地势平缓，海拔高程一般在1-20米，由于河流冲刷、海潮内侵、自然侵蚀的影响，形成了地势低平的地貌特征。（3）地层结构及其物理力学性质根据钻探揭露，结合现场原位测试结果，整个场地主要由粘性土及粉砂土组成，土质变化较小，根据土的结构及物理力学性质该场区整个地层共分为九层，各土层其岩土工程特性分述如下：一层素填土上部为以黄褐色粉土和粉质粘土，下部为棕色粘土，厚度为0.7-1.6m。二层粉土黄褐色
22、，含云母片，摇振反应迅速，振动析水，无光泽反应，干强度及韧性低，湿，稍密中密，厚度为0.4-1.3m。三层粘土棕红色，夹灰褐色粉质粘土层，干强度及韧性中等高，稍有光泽，软塑硬塑，厚度为0.3-1.5m。四层粉土黄褐色、灰褐色，含铁质氧化物、云母片，夹灰黄褐色粉质粘土层，摇振反应迅速，振动析水，无光泽反应，干强度及韧性低，湿，中密，厚度为4.6-5.8m。五层粉质粘土灰棕色、灰色，含有机质、钙质结核，局部变相为粉质粘土，强度及韧性中等高，稍有光泽，可塑，厚度为1.7-3.9m。六层粉土灰黄褐色，含铁质氧化物、钙质结核、云母片，摇振反应迅速，振动析水，无光泽反应，干强度及韧性低，湿，中密，厚度为0
23、.5-2.5m。七层粉砂黄褐色，以石英颗粒为主，微量长石颗粒、云母片，颗粒浑圆，分选性良好，湿，中密，厚度为1.5-2m。八层粉质粘土灰色、灰褐色，含有机质、钙质结核、云母片，有砂感，摇振反应缓慢，干强度及韧性中等，无光泽，可塑，厚度为4.2-8.lm。九层粉土黄褐色，含钙质结核、云母片，粘粒含量较高，摇振反应迅速中等，振动析水，无光泽反应，干强度及韧性低中等，湿，密实，该层未穿透，最大揭露厚度为2.57m。3、气候条件属暖温带半湿润大陆性季风气候，其特点是四季分明，光照充足，春季多大风发生，气温回升快，蒸发强，易发生春旱；夏季高温多雨，常有雷雨、大风、冰雹等强对流天气发生；秋季秋高气爽；冬季
24、气候寒冷干燥，盛行偏北风。冬季长达86125天，一般在11月下旬至次年3月上旬；夏季为57108天，一般在6月上旬至9月上旬；春、秋季最短，都不足两个月。多年平均气温12.6，1月平均气温-3.5，极端最低气温-21.5（1972年1月26日）；7月平均气温26.6，极端最高气温40.2（2005年6月23日）。最低月均气温-3.5（1月），最高月均气温26.6（7月）。平均气温年较差30.1，最大日较差23.4(2010年2月23日)。生长期年平均242天，无霜期年平均200天，最长达271天，最短为172天。年平均日照时数2607.4小时。0以上持续期291天。年平均降水量543.8毫米，
25、年平均降雨日数64.8天，最多达83天（2004年），最少为51天(1992年、1997年)。极端年最大雨量1037.9毫米（1990年），极端年最少雨量264.2毫米（1989年）。降雨集中在每年69月，7月最多。4、水文条件境内河道属海河流域，流域面积355平方千米。主要河道有三级河德惠新河1条，总长21.3千米；四级河有商东干、钩盘河、白杨河、沙河、东支流、簸箕李一干引黄渠、二干引黄渠、小开河引黄渠8条，总长159.5千米；五级河101条，总长1427.5千米。河流总长度1608.3千米，河网密度2.0千米平方千米，径流总量0.4亿立方米，年排涝量5.1亿立方米，年最大排涝量10.2亿立
26、方米。境内最大的河流为德惠新河，从洋湖乡崔家楼村入境至温店镇王坤兮村入乐陵市，流经境内郝家、八里泊、大卜杨、赵家店、王杠子、阎张、大姜、王坤兮、前吴家店、后吴家店、九圣堂11个村庄，长21.3千米，流域面积5.7平方千米，年均流量262立方米/秒，主要支流有商东干、钩盘河、白杨河。5、地震根据国家1992年颁发的中国地震烈度区划图的划分及山东省地震局与胜利油田的普查，勘探#县属地震宁静带，#县建筑物按6度设防。二、交通运输条件#东距青岛360公里，南距济南机场120公里，北距黄骅60公里，距天津200公里，距北京350公里。南起广州，北至山海关的205国道从#东部穿过，省道大济路（无棣大山-济
27、南）从县城新城区经过，连接#的滨博（滨州-博山）高速公路已建成通车，穿越#的滨德高速已建成通车，穿越#通达烟台的黄大（黄骅-大家洼）铁路已准备动工兴建。目前#县城区内公共基础设施齐全，无影响该项目的因素存在，周边环境条件良好。道路交通方便快捷，已建成多条高标准柏油公路，形成了良好的交通格局。邮电通讯十分便捷，数字通讯达到了国际先进水平。三、社会经济条件2015年#县国民经济和社会发展统计公报（综述）显示，经济平稳运行，结构进一步优化。初步核算，全县实现地区生产总值（GDP）136.5亿元，按可比价计算，同比增长6.4%。其中，第一产业增加值24.2亿元，同比增长5.3%；第二产业增加值49.2
28、亿元，同比增长4.9%；第三产业增加值63.0亿元，同比增长8.3%。三次产业结构由17.4：37.7：44.9调整为17.7：36.1：46.2，第三产业占比提升1.3个百分点。人均生产总值达到31205元，按可比价计算，同比增长5.8%。综上所述，该项目的选址不会对周围造成不利影响，地下无矿床和文物，周边无国家风景保护区，项目选址不会影响防洪和排涝，因此，该项目的选址是可行的。第五章 项目建设规模及内容本项目根据#县老财政局办公楼实际情况，结合其基础设施现有状况，确定本项目的改建内容及规模。本项目购买#县财政局原办公楼用于改建酒店，项目总占地面积2428m2，其中办公楼占地面积1614m2
29、，楼前广场占地面积814m2。本项目改建办公楼共8层，总建筑面积5755m2，改建后具体分区如下：1、一层为接待大厅，设置有服务台、茶客厅、咖啡厅、休息厅、办公室、卫生间等。2、二层与三层为餐饮，二层包括餐厅、备餐间、主食加工间、副食加工间、主食库、副食库、男卫生间、女卫生间等；三层包括雅间、备餐间、服务台、办公室、休息室等。3、四层与五层为娱乐，四层包括淋浴室、按摩室、休息处、换鞋处、服务台等；五层包括KTV、棋牌室、休息室、果饮处等。4、六层与七层为客房，包括标准房、家庭房、总统套房等。5、八层为办公，包括公司办公室、会议室、员工休息用房、储藏室等。由于原基础设施老化严重，本项目需重建供配
30、电系统、空调通风系统、给排水系统、广播通信系统、消防系统、太阳能热水系统各一套，并改建楼前广场为停车场。第六章 工程技术方案第一节 规划设计方案一、设计依据1、中华人民共和国城乡规划法；2、旅馆建筑设计规范（JGJ62-2014）；3、公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；4、建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95，2001年版）；5、外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）；6、饮食建筑设计规范。二、规划原则1、人本原则整体尺度设定、环境设计以人为本，通过宏观层面上的总体考虑与微观层面上的具体细部设计相结合，强调人性化的规划设计原则。以人为本，考虑现代人的生活方式
31、，形成一种绿意、自然、艺术、和谐、舒适的环境。2、科技化原则努力将新观念、新技术、新材料与传统模式有机结合，提升服务用房功能质量与环境水平，在确保环境宜人的前提之下，提供安全、经济、科学、超前的现代化服务空间。三、规划目标基于项目为旧楼改建，结合用地自身特定的区位和环境资源条件，以装修设计现代化，创造充满时代感、富有高品质、体现滨州市#县风貌的新型城市服务为目标，合理确定酒店的布局，建设富有特色和文化韵味的集宾馆、餐饮和娱乐为一体的酒店。四、总体规划布局为了达到建设大酒店的目标要求，努力营造生态化、智能化、人文化与现代化的要求，规划布局秉承因地制宜、因势利导的原则，充分考虑周围的建筑、道路交通
32、以及景观现状，将酒店合理的布置于地块中，结合基地的自然形状，顺其走势形成简洁、明快、动感的构图。五、规划设计方案本项目改建后具体分区如下：1、一层为接待大厅，设置有服务台、茶客厅、咖啡厅、休息厅、办公室、卫生间等。2、二层与三层为餐饮，二层包括餐厅、备餐间、主食加工间、副食加工间、主食库、副食库、男卫生间、女卫生间等；三层包括雅间、备餐间、服务台、办公室、休息室等。3、四层与五层为娱乐，四层包括淋浴室、按摩室、休息处、换鞋处、服务台等；五层包括KTV、棋牌室、休息室、果饮处等。4、六层与七层为客房，包括标准房、家庭房、总统套房等。5、八层为办公，包括公司办公室、会议室、员工休息用房、储藏室等。
33、第二节 结构设计方案本项目为改建项目，由于#县财政局老公楼始建于1998年，年久失修，因此该项目主要是对办公楼进行装修改造。主要改造项目有：格局重建、地面铺贴、内墙涂料、木门更换、外窗更换、房间吊顶、包装窗台面、卫生间改造、屋面漏水处理、外墙外保温处理、外墙涂刷等。一、格局重建项目原办公楼格局与酒店格局相差很大，需要在原办公格局基础上拆除非承重墙并重新建设，原则上进行优化合理设计，最大限度上运用原有格局，并做到精确施工，避免不必要的工程浪费。二、地面铺贴该项目办公楼因建成年限较长，地面瓷砖部分破裂。因此，本次装修改造将拆除原有瓷砖，铺设新瓷砖与木地板。所选新瓷砖要具有表面平整、质地坚硬，耐磨、
34、耐擦洗、耐腐蚀、吸水率低，不脱色、不变形、安全无毒、保养方便等优点。所选木地板具有美观自然、无污物质、质轻而强、容易加工、保温性好、调节温度、不易结露、耐久性强、缓和冲击等优点，可满足对地面材料功能的任何要求。公共场所铺800mm800mm的浅色瓷砖，周边采用150mm宽的黑色串边，80-120mm高的黑色踢脚线；走廊、楼道可采用中间铺中性颜色的花岗岩石材，周边加150-200mm宽的黑金砂石材串边，配黑色踢脚线。三、内墙涂刷该办公用房由于使用年限较长，房间内墙皮剥离、脱落，脏乱不堪，因此，需对内墙重新粉刷。该项目内墙装饰采用乳胶漆。乳胶漆面层具有良好的耐水、耐碱、耐洗刷性，涂层受潮后不会脱落
35、等特点，是当前装修行业内墙涂刷比较时尚的装饰材料。对各房间刷白色乳胶漆。四、木门更换该办公用房装修前所有门均为木门，随着装饰行业的发展，木门越来越少，而成品实木复合门以质量稳定、绿色环保的优势得到广泛应用。因此，该项目装修改造拟将原木门改为实木复合门。五、外窗更换该项目原有外窗均为铝合金窗。铝合金窗具有性能好、重量轻、美观（具有金属光泽、可以加工成各种造型和颜色）、采光好、经久耐用（不老化、耐大气腐蚀）、型材易回收和再利用率高、无环境污染等优点，受到人们的喜爱。但其框材隔热性差。近年来断桥式结构窗框的出现提高了铝合金窗的隔热性和节能性。断桥铝合金窗采用隔热铝型材和中空玻璃，外形美观，具有节能、
36、隔音、防噪、防尘、防水功能。这类门窗保温性能好，降低取暖费用30%左右，隔声量达29分贝以上，水密性、气密性良好，均达国家A1类窗标准。该项目拟将原来铝合金窗改为平开内倒铝合金窗，并将原来的推拉窗改为性能较好的平开窗。采用中空5mm+16mm+5mm玻璃、平开内倒断桥铝合金窗。六、房间吊顶办公楼装修改造中天棚吊顶是提高装修档次的重要部位，要美观适用。硅钙板吊顶具有施工方便、价格低廉、方便维修、美观大方等优点，因此，该项目拟对各办公室、会议室等功能用房进行吊顶。普通房间一般采用600mm600mm防潮硅钙板饰面（配16mm28mm铝合金明龙骨）。走廊由于管线较多，又方便维修，必须选择吊顶。主大厅
37、、接待室、办公室等人员流动比较多的场合可选用纸面石膏板造型吊顶。七、窗台面更换该办公用房原窗台面为水磨石预制块，本次装修改造拟将窗台面材质改为石材。选用黑金沙石材作为窗台面装饰。八、公共卫生间改造该办公用房原有卫生间大都不同程度出现木隔断损坏或油漆脱落、墙面陶土瓷砖裂纹、供排水管线老化堵塞、地面渗水等问题。卫生间改造也是本次装修改造项目中的重要项目之一。改造方案为顶棚采用PVC材料吊顶；墙面粘贴300mm450mm浅色瓷砖且在窗台以下留5mm左右腰线，地面粘贴规格300mm300mm的瓷砖；隔断采用三聚氰氨防潮板；将原铸铁供水管线改为PP-R管线，排水管线直接用PVC管，所有供、排水管线均隐蔽
38、敷设；更换原来小规格的蹲大便器，将手制阀的改为脚踏阀；拆除原拖布池，更换成品陶瓷拖布池。九、屋面漏水处理该项目办公用房由于年久失修，部分房间出现漏水现象。屋面漏水会给正常工作带来很多不便，不但造成经济的损失，而且直接影响正常的办公。本项目装修改造拟对办公用房屋面进行防漏处理。采用SBS改性沥青防水卷材，厚度大于3mm。十、外墙保温处理该办公楼始建成于1998年，未进行外墙保温处理，因此，本次装修改造将外墙保温处理列入计划。对既有建筑的外墙进行外保温面临着不少问题。与新建建筑相比，外墙外保温翻新工程比新建建筑外墙外保温工程情况更为复杂，需要考虑的问题也更多。在对既有建筑进行外墙外保温翻新时，必须
39、要考虑的是，由于外墙外保温对于基层的平整度和牢固度要求都非常严格，因此基层处理要更加细致，选择的翻新材料如基层填补料、渗透型底漆等质量的要求更加严格。该项目外墙外保温主要包括以下几个环节：1、基层处理基层处理过程包括以下几个部分：了解工程概况工程视察测试病变提出建议施工方案准备工作施工过程验收。2、外保温系统施工该项目外墙外保温材料选用聚氨酯保温板。聚氨酯保温板导热系数低，热工性能好，具有防潮、防水、防火、阻燃、耐高温及优良的隔热性能。聚氨酯保温板抗变形能力强，不易开裂，饰面稳定、安全。聚氨酯材料孔隙率结构稳定，基本上是闭孔结构，不仅保温性能优良，而且抗冻融、吸声性也好。硬泡聚氨酯保温构造的平
40、均寿命，在正常使用与维修的条件下，能达到30年以上。能够做到在结构的寿命期正常使用条件下，在干燥、潮湿或电化腐蚀，以及由于昆虫、真菌或藻类生长或者由于啮齿动物的破坏等外因影响，都不会受到破坏。施工工艺流程如下： 材料准备 基层墙体处理 工具准备配粘结胶浆 弹 线 基层墙体干燥 粘贴聚氨酯保温板 清理嵌缝 钻孔及安装锚栓配粘结胶浆 聚氨酯保温板打磨找平装饰件安装特殊部位处理涂抹面胶浆铺设网格布（涂抹面胶浆）找平修补验 收施工工艺流程十一、外墙涂刷该项目对外墙进行保温后，需对外墙重新进行粉刷。使用弹性腻子、弹性乳胶漆进行粉刷。十二、停车场改建楼前广场按酒店停车场标准改建，建设面积814平方米，主要
41、在原楼前广场的基础上填补破损坑洞夯实，并加铺15cm混凝土。第三节 公用辅助工程由于原基础设施老化严重，本项目需重建给排水系统、供配电系统、空调通风系统、广播通信系统、消防系统、太阳能热水系统各一套。一、给排水系统设计方案1、设计标准（1）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003，2009修订版）；（2）室外给水设计规范（GB50013-2006）；（3）室外排水设计规范（GB50014-2006，2014版）；（4）城市给水工程规划规范（GB50282-1998）；（5）城市排水工程规划规范（GB50318-2000）；（6）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；（7）建
42、设单位及相关专业提供的有关资料。2、给水工程该项目用水主要为工作人员生活用水、宾客用水、餐饮娱乐用水、道路冲洗用水及不可预见用水，自来水水源拟从附近市政给水管接入，以满项目用水等需求。3、排水工程排水系统采用雨、污分流的排水方式：污水排水系统：污水均采用重力流排入室外检查井，经潜污泵排出室外，汇集后经化粪池处理排入市政污水管网。室内排水管采用UPVC管。雨水排水系统：屋面雨水采用外置式排水系统，直接排入室外雨水管道。4、消防工程采用区域消防给水方式，生活、消防合用市政供水管网。室外消火栓系统、室内消火栓系统、自动喷水系统按规范设计。室外消火栓设在DN100环状干管上，布设间距不超过120m，保
43、护半径150m。消火栓用水量：室内15L/s，火灾延续时间2小时。室内消火栓环状布设并保证两股水柱同时到达室内任何部位，间距不大于30m，设减压阀。变配电间及电器设备间等不能用水扑灭的场所采用手提式干粉灭火器。5、太阳能热水系统酒店在屋顶加设太阳能热水系统，用于提供酒店住宿人员与工作人员的洗漱用热水。二、供配电系统设计方案（一）强电体统设计方案1、设计依据供配电系统设计规范（GB50052-2009）；20kV及以下变电所设计规范（GB50053-2013）；低压配电系统设计规范（GB50054-2011）；民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；建筑照明设计标准（GB50034-201
44、3）；建筑设计防火规范（GB50016-2014）；通用用电设备配电设计规范（GB50055-2011）；建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2013）；系统接地的型式及安全技术要求（GB14050-2008）。2、设计范围本工程设计范围主要包括：变配电系统；照明系统；建筑物防雷、接地系统及安全措施；火灾自动报警及消防联动控制系统；有线电视系统；综合布线系统。3、负荷等级及供电电源（1）负荷等级场地照明，消防水泵，排烟风机，火灾疏散用应急照明及标志灯，服务台，客房，会议室，电话机房，电声，广播及电视转播，等用电为一级负荷。其他用房用电负荷为
45、二级负荷。（2）供电电源10kV高压配电装置采用金属封闭开关设备，配移开式真空断路器，操作机构采用直流220V电源。#县供电公司提供一路10kV电源，另设一台250kW柴油发电机，为本工程二级负荷提供备用电源。4、配电系统（1）低压配电系统采用220/380V放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电；对于照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式，住宅用电采用树干式供电。（2）一级负荷：采用双电源供电并在末端互投。（3）二级负荷：采用双电源供电，在末端互投。（4）污水泵采用液位传感器就地控制。（5）消防专用设备的过载保护只报警，不跳闸。5、照明系统（1）酒店照度严格按照建筑照明设计标准（GB50034-2013）中有关酒店各项目的照度标准值进行设计。（2）供电方式照明电源引至变配电所，由变配电所两段低压母线上各引出两回电缆线路至顶层灯光控制室。控制室内设两台电源自动装置，各供一半照明负荷。（3）装饰照明装饰照明可根据需要而设置，其他场所照明的照度：休息厅，走廊，楼梯等 100Lx浴室，厕所等