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1、目 录第一章 总论11.1项目概论11.2项目背景11.3可行性研究的依据及原则21.4项目研究的范围31.5项目概况及主要技术经济指标41.6可行性研究的结论5第二章 项目建设必要性和意义72.1项目建设符合国家和政府的政策导向72.2项目建设是区域市场发展的必然要求72.3项目建设是满足人民生活需求的必然选择82.4项目建设符合当地招商引资的需要9第三章 市场分析及预测113.1项目市场宏观背景113.2市场微观定位133.3项目的建设优势143.4市场预测153.5项目SWOT分析16第四章 项目选址174.1场址选择173.2自然条件173.3社会经济条件183.4交通运输条件193.
2、5公用设施的社会依托条件19第五章 项目规划建设方案215.1规划的理念和原则215.2总体规划布局235.4建筑设计方案285.5园区道路设计315.6园区景观设计31第六章 配套工程336.1给水排水方案336.2采暖通风、空气调节366.3电气系统设计方案376.4环卫设施规划方案41第七章 环境保护评价437.1执行环境质量标准及排放标准437.2污染源及污染物处理措施437.3绿化517.4环境影响评价51第八章 节能措施528.1用能标准及节能设计规范528.2节能原则528.3项目综合能耗指标及分析538.4项目主要耗能设施和节能措施548.5节水措施55第九章 组织机构与人力资
3、源配置579.1组织机构579.2劳动定员与工作制度589.3人员来源及培训599.4项目管理59第十章 项目实施进度6110.1建设工期6110.2项目实施时期各阶段进度安排6110.3项目实施进度计划表61第十一章 项目招标方案6311.1编制依据6311.2招标原则6311.3建设项目招标范围及招标组织方案6411.4招标程序6511.5评标委员会的人员组成和资质要求66第十二章 投资估算与资金筹措6812.1投资估算6812.2资金筹措7012.3资金使用计划70第十三章 财务评价7113.1评价方法和测算说明7113.2销售收入的估算7113.3利润的估算7213.4财务盈利能力分析
4、7313.5不确定性分析74第十四章 综合效益分析7614.1项目经济效益分析7614.2项目社会效益分析76第十五章 结论与建议7715.1结论7715.2建议77附表：项目投资估算及财务分析表#国际五金建材城项目 可行性研究报告第一章 总论1.1项目概论1.1.1项目名称国际五金建材城项目1.1.2项目承办单位项目承担单位：项目负责人：项目联系人：联系电话：1.1.3项目选址项目拟选址于某县迎宾路西侧，创业大道北侧。1.1.4项目建设性质新建1.2项目背景随着国内经济的发展，新疆地区经济也获得快速增长，行业技术水平不断提高，社会总需求与日俱增，各类商品交易市场不断发展。与此同时，喀什地区某
5、县的商贸流通业也抓住了发展的机遇，涌现出一专业的商贸流通市场，对当地的工业经济和日常生活品的消费提供了一个良好的平台，也促进了当地社会经济的进步。但伴随经济的繁荣和城市化进程的加快，对当地的各类消费品的商贸流通提出了更高的要求，现有的各类市场已经不能满足社会发展的需要。结合某县的经济发展现状，某县#置业有限公司计划在城北新区建设某县#国际五金建材城项目，以适应的工业经济产业结构调整，满足当地家居建材消费的需要，项目计划投资约3亿元，打造一个涵盖家居、建材、机电、五金的大型商贸流通基地，完善某县的商贸流通市场。1.3可行性研究的依据及原则1.3.1可行性研究的依据（1）投资项目可行性研究报告编制
6、指南（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（3）产业结构调整指导目录（2011年本）（4）商贸物流发展专项规划（2011-2015年）（5）新疆维吾尔自治区服务贸易发展“十二五”规划（6）喀什地区国民经济和社会发展“十二五”规划纲要（7）某县#置业有限公司与工程咨询单位签订的可行性研究报告编制委托协议（8）国家、行业和地区颁发的法律、法规和设计规范、标准（9）项目承办单位提供的关于本项目的原始材料及数据本报告本着实事求是的原则，对项目的要素进行认真的、全面的调查和详细的测算、分析、论证。本报告力求内容完善、文字简练、文件齐全。1.3.2编制原则根据本项目的特点，可行性研究报告编制所遵循的原
7、则是：（1）项目区规划按照产业协调，突出重点、规模合理，适当超前的原则进行，推进喀什地区五金机电和家居建材商贸市场的融合与发展。（2）主体工程与环保、劳动安全和工业卫生的建设均按“三同时”的要求进行。（3）认真贯彻执行国家、行业有关方针政策和标准、规范；（4）贯彻经济性和可靠性原则的同时确保工程质量，在最大限度的降低工程造价的同时，合理兼顾商贸市场运营管理的适用性，便于项目投产后的运行管理；（5）把精心设计，为使用者服务的思想贯穿于设计的始终；1.4项目研究的范围根据项目单位委托要求，本项目可行性研究的范围主要是：（1）市场分析和预测（2）场址选择（3）规划建设方案（4）配套设施工程（5）环境
8、影响评价（6）节能、节水措施（7）劳动安全卫生与消防（8）组织结构与人力资源配置（9）项目实施进度和招标方案（10）投资估算和财务评价1.5项目概况及主要技术经济指标1.5.1项目主要建设内容及规模某县#国际五金建材城项目拟选址于某县城北新区，迎宾路西侧，创业大道北侧，地缘优势明显。项目规划用地面积约16.8公顷，规划总建筑面积约248560平方米，其中五金建材市场120760平方米，配套公寓104660平方米，酒店15440平方米，餐饮美食街7720平方米。园区将建成喀什地区最大的、配套完善的综合性家居建材大市场，预计运营后可实现年交易额15亿元以上。1.5.2投资概算及资金来源项目总投资为
9、30484.4万元，其中：工程费用25949.5万元，工程建设其他费用3647.0万元，预备费887.9万元。资金来源：全部由项目承办单位自筹资金解决。1.5.3主要技术经济指标表1-1 主要技术经济指标表序号指标单位数量备注1项目规划用地面积平方米168000合282亩2总建筑面积平方米2485602.1五金建材市场平方米1207602.2配套公寓平方米1046402.3酒店平方米154402.4美食街平方米77203主要建设参数3.1容积率1.483.2建筑密度%29.763.3绿化率%25.14项目定员人1205项目总投资万元30484.45.1其中：工程费用万元25949.55.2 工
10、程建设其他费万元3647.05.2 预备费万元887.96财务数据6.1项目销售收入万元58228.86.2项目利润总额万元19598.96.3投资利润率%64.36.4财务内部收益率%40.576.5财务净现值万元7519.8i=12%7建设期年2.51.6可行性研究的结论（1）该项目符合国家大力发展商贸业的产业政策，符合本地区的行业规划和地区规划，并且该项目市场前景广阔。（2）该项目土地利用方案适当，各类规划建设方案合理，功能区布局满足商贸市场的需要。（3）项目以五金、机电、家居、建材为主要贸易商品，各类产业经营基本无污染，实现商贸流通业的绿色GDP效果。（4）本项目总投资30484.4万
11、元，项目的建设各类商业用房按全部出售考虑可实现销售收入58228.8万元，销售税金及附加3231.7万元，利润总额19598.9万元，缴纳所得税4899.7万元，净利润14699.1万元，项目获利能力可观。（5）项目的建设可在未来实现每年15亿元以上的宏观经济规模；项目将有效地促进当地经济的发展，同时对于促进就业有着积极作用。综上所述，该项目的建设符合国家产业政策，同时具有显著的经济效益和社会效益，因此该项目的建设是可行的。第二章 项目建设必要性和意义2.1项目建设符合国家和政府的政策导向近年来我国固定资产投资调控政策总的原则是适当控制投资规模，调整投资结构。国家要求房地产开发持续健康的发展，
12、提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活的基本需要，保持国民经济健康发展。党的十六报告中明确提出了中国在本世纪头二十年全面建设小康社会的奋斗目标，而康居是小康社会最核心的主体。规划开发“某县#国际五金建材城”项目，是符合当地商贸流通业发展和大众家居消费需求的项目。本项目遵循政府对产业发展的指导方向：（1）有利推进城市两个文明建设；（2）有利于充分合理保护环境；（3）有利市场资源共享；（4）有利促进产业结构调整和发展；（5）有利创税，增加地方财政收入；（6）有利发展城市北部的发展和繁荣。2.2项目建设是区域市场发展的必然要求目前，某县的家居建材市场主要有兴达建材市场。但随着经济社
13、会的快速发展，也面临着一些突出矛盾和问题。一是知名度不大，仅局限在本市城区。二是品牌档次低，大多为中低档商品，远远跟不上我市经济快速发展的步伐。三是市场定位跟不上“一站式购物”的新要求。四是管理不力，脏、乱、差等现象比较突出。五是现有市场发展空间受限制，大型车辆进出极不方便，市场内建设设施不全，比较简陋，无空调、无扶梯、无精装等落后现象严重，影响市容市貌。近几年来，某县也建设了规模不等的几个市场，但都因为规模不大、定位不准、店面结构不合理、平面布置狭窄、配套设施较低、品味低档，小梧桐难引金凤凰、供需矛盾日益加深，使整体行业的效益水平降低，品牌建设受阻，大大不利于城市化建设发展。这些问题都严重制
14、约了市建材家居市场的做大做强，某县城市的发展须急待解决大市场大物流的行业现状问题。本项目的建成不仅可以大大缓解市场发展所遇到的瓶颈，同时也可以为某县的五金建材市场建设起到一定的引领作用。2.3项目建设是满足人民生活需求的必然选择近几年，某县经济发展势头迅猛。2012年，某县预计完成生产总值46.94亿元，同比增长20.05%；全社会固定资产投资40.5亿元，增长48.1%；招商引资到位资金13.98亿元，增长40.2%；农民人均纯收入达到5543元，增收1422元。与此同时，人民的消费水平也大大提高。随着人们消费水平的提高，对家具建材的消费需要也走高，消费能力扩张，局限性的家居建材供应市场已成
15、为某县家居建材发展的瓶颈。随着城市化进程的加速，城市人口也大幅增加，“十二五”末某县人口规模也将得到明显增加。由此可见在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，某县每年因人口增长而拉动住房需求也是一笔大数目。另外城市外来人口的购买需求也不容忽视，大批的外来人口也直接拉动了商品房需求的增长。从消费结构分析，随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行”的传统观念。某县住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大，“终极置业者”不断涌现，某县人均居住水平迅速提高。根据这一需要，同样也会带动本地区的
16、建材家居产业。随着经济的飞速发展，又有强势产业支撑，加上大量的商业市场的进驻，建设一个综合性的五金建材市场已成必然。2.4项目建设符合当地招商引资的需要随着国家促进新疆跨越式发展步伐的加快，某县依托地域优势加大了招商引资的力度，招商项目包括纺织、建材、物流、商贸等符合当地产业优势的项目。上海两区（静安区、松江区）大量援助资金投入，有效地改善了巴楚投资硬环境，某县依托独特的地理区位、交通优势和资源优势，加大对外宣传推介，把握各种机遇，以招商速度决定经济发展速度的理念进行招商引资，采取“走出去，请进来”的方式，以情招商、以诚招商、以商招商，在前两届亚欧博览会上，接洽了大企业大集团，引进项目，使资源
17、优势逐步转化为经济优势，培育了一些潜力巨大的财税增长点。巴楚是全国较大的棉花生产地和集散地，河南开封银海棉业集团投资的巴楚25万锭气流纺项目，采用进口德国赐来福纺机，已于今年6月投产，一期日纺纱40吨，日产值100万元人民币，年产值可达4亿元。该公司投资的巴楚项目采用的生产设备在全疆乃至全国都是先进的。巴楚独特的地理区位和交通优势衍生的强大的市场辐射功能，在今年届亚博会期间，引进了亚洲最大的玻璃钢管生产企业-永昌积水复合材料有限公司投资1亿元的玻璃钢管生产项目；此外，首届亚欧博览会引进的金博建工集团投资的巴楚石材产业园项目，已于今年8月正式投产，花岗岩石材远运上海，用于上海大剧院装饰工程。该项
18、目全部达产，产值超过5亿元。某县#国际五金建材城地处某县商业主轴迎宾路，是县委、县政府全力打造的城北新区的优质产业项目。该建材城由五金建材市场、配套住宅、美食街、国际大酒店组成，将打造一座规模宏大的城市综合体，形成一个规模化、档次化、专业化、集约化的现代专业市场，必将为某县的经济发展注入全新能量，对提升某县的商业物流产业具有重要意义，同时也符合某县招商引资的需要。 第三章 市场分析及预测3.1项目市场宏观背景（1）商贸流通业市场概况商贸流通产业是国民经济的基础性产业、先导性产业，是连接生产与消费的桥梁和纽带。自上世纪90年代，商贸流通业开始逐步对外开放，随着“十一五”第一个开年的2006年，服
19、务业全面对外开放，商贸流通业发展的形势发生了根本性改变。商贸流通业在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面的作用日益突出。我国商贸流通在经历了二十世纪九十年代前期和中期的迅速扩张期及后期的调整期之后，再度呈现出较高的发展速度。2006年商贸流通实现商品销售总额91266.2亿元，比上年增长12.2%，比1995年增长2.7倍，年平均增长11.4%。全行业在经过数年的整合之后，已开始显露出基本的行业格局，逐步走上了健康发展的道路。商贸流通在我国国民经济中占有相当重要的地位。2006年商贸流通的增加值占GDP的7%以上，约占第三产业增加值的20%，在国民经济行业分类的各门类中
20、，排名仅次于制造业和农林牧渔业。从业人员超过5000万人，安置了约占10%的城镇就业人员，就业人数排在农林牧渔业和制造业之后的第三位。（2）商贸流通业状况从历年的销售情况看，自上世纪九十年代初以来，我国商贸业经历了较为曲折的发展过程。2006年商贸流通中商品批发额为62967.8亿元，比1995年增长2.1倍，年平均增长速度为10%。其中，1991年1995年的年平均增长率为15.1%，1996年1999年仅为2.8%，2000年2006年再度提高到11.5%。从商贸业的发展轨迹来看，在各年商品销售额的增长幅度中，1993年达到了1990年以来的峰值；而在此后几年中，其增长幅度持续下滑，直至1
21、998年跌入谷底；1999年以后商品批发额的增幅呈现出强力反弹，但具有一定的波动性。结合工业品出厂价格和原材料、燃料、动力购进价格等几种价格指数的走势来观察1990年以来的两个不同的高增长时期，1993年1995年商品批发额的高速增长是建立在高物价基础上的，且其增长幅度低于同期价格的上涨幅度，因此商品批发的实物量实际是负增长；而1999年以后，我国商贸流通中的商品批发额则为在低物价基础上的实实在在的高速增长。据统计资料显示，不同经营范围的商贸流通企业的发展状况也有较大不同。2006年各类批发业的商品销售额与1995年相比，有半数行业的年销售额呈现增长势头，而其他半数行业的年销售额则有不同程度的
22、下降。发展较快行业的有能源批发业、文化产品批发业、药品及医疗器械批发业、建筑材料批发业、汽车和摩托车及零配件批发业，这些行业2005年的销售额分别比1995年增长2.9倍、2.5倍、2倍、1.6倍和81.2%。与之相比，日用杂品批发业、木材批发业、农业生产资料批发业则呈现持续萎缩之势，2005年销售额分别比1995年下降54.8%，53.8%和51.3%。说明已有部分商贸批发业逐渐消亡或逐渐被其他流通渠道所代替，而它们所经营商品也逐渐减少或逐步流入到其他流通渠道。（3）商贸流通业未来发展预测：商贸流通业实施现代化战略主要应包含以信息化带动商贸流通现代化模式。构筑现代商贸业信息平台，通过吸纳、采
23、用各种先进的商贸流通经营、管理新技术、新手段，改造提升传统商贸流通业，大力发展新兴商贸流通业，推进现代商贸业和商贸流通的网络化，通过信息现代化提升商贸流通业的整体水平。传统的商贸业将继续呈现萎缩之势，电子网络信息化商贸模式将会进一步得到优化，现代商贸物流业和仓储业将逐渐扮演更加重要的角色，电子商务、电子虚拟市场将成为未来商贸产业的发展总趋势。3.2市场微观定位1、五金机电市场新时期中共中央、国务院提出了新疆跨越式发展的方针政策，某县作为南疆重要的客货集散地之一，已成为喀什地区东北部经济圈的核心，某县的商业和工业经济发展正如搭箭在弦一触即发。而作为工业链中最重要的五金机电行业也随之迎来“历史的春
24、天”。五金机电产业是作为整个国民经济各行各业提供装备、提供生产设备和生产工具的刚性产业，在国民经济发展中具有其他产业不具备的高度关联度和带动性，同时作为技术密集和劳动密集产业在改善地区劳动就业和提振当地核心竞争力方面作用巨大。如今，五金机电产业预示着将成为喀什地区工业化进程中的一个最重要环节和容易“落地生根”的优质产业。而喀什地区暂时没有大型的、综合性的五金机电专业市场，在迅速发展的工业化进程的背景下，已经远远滞后于当地工业经济的发展。以五金机电为主题的市场亟待出现，以适应经济的进一步发展。2、家居建材市场伴随着某县经济的繁荣和人民群众生活水平的日益提高，当地各类家居建材经营者面临巨大的商机。
25、但目前某县的建材家居经营者主要集中在兴达建材市场和分布零散的沿街商铺。近些年，人们的生活水平不断提升，对于家居产品的追求也提高的档次。目前当地的家居市场整体来看，仍处于品味档次较低、市场杂乱无序的状态，不利于整体家居行业的发展。项目计划引入国内知名的高端家居品牌进驻项目区，为当地家居购物提供“一站式”服务，汇集国内外知名家居产品、建筑装饰材料，为某县人民群众提供优质的家居服务。3.3项目的建设优势1、区位优势明显某县地处交通要道，是南疆的交通枢纽和喀什地区的东大门，是古丝绸之路的重要驿站和“丝路明珠”。国道314线、省道215线和南疆铁路贯穿县境，构成了某县优越的陆路交通优势，是全国人流、物流
26、由喀什进入中亚的重要通道，是喀什、克州、和田地区及西藏阿里地区的交通枢纽，也是南疆重要的客货集散地之一，成为喀什地区东北部经济圈的核心。某县与巴基斯坦、塔吉克斯坦、吉尔吉斯斯坦、哈萨克斯坦等中亚、南亚各国建立了良好的商业联系，以其独特的地理区位优势，大力发展外向型经济，扩大出口规模，各类商品已进驻中亚、南亚市场，对外贸易日趋繁荣。2、项目资源条件丰厚某县境内地势平坦，土地肥沃，农业发达，农副产品种类繁多。棉花是县域经济的支柱产业，2002年巴楚“雪莲”牌棉花被评为中国十大棉花品牌，是全国百万担棉花强县，年均产棉花150万担。林果业、畜牧业产业化发展潜力巨大。林果产业形成了即杏子、核桃、红枣、开
27、心果等4大水果基地、共80万亩规模；畜禽肉类的绿色品牌“巴尔楚克”羊目前已达到20万只的养殖规模，驰名疆内外，中亚市场需求潜力较大。此外，獭兔、马鹿、貂、火鸡等小宗特色畜牧养殖正在发展。县境内有天然野生甘草118万亩、罗布麻67万亩。巴楚蘑菇年产50吨，罗布麻茶年产60吨。此外还有大芸、枸杞、沙棘、麻黄、黄花等120多个种类的药用植物。巴楚石油、天然气、矾、钛、铁、萤石、花岗石、岩盐、铅、玛瑙、紫晶石、金刚石、石膏等矿产资源也极为丰富，其中钒钛磁铁矿、花岗岩已探明储量均在2亿吨以上3、地方政府大力支持某县#国际五金建材城的出现将作为增强某县商贸物流实力的重要的专业化市场；同时可依托当地飞速发展
28、的物流业，加快商贸信息交流、服务平台的建设为某县商贸流通业的发展起到支撑作用。某县县委、县政府和有关部门对于商贸流通产业的发展极为重视与支持，在项目筹建过程中肯定会在土地使用、道路开工、规划审批和扶持资金等方面得到支持与协助。3.4市场预测1、社会需求分析“十二五”末某县人口规模将发展到60万人以上，城区人口突破20万人，同时城市化进程的加快对于家居建材的需求日益加大。据估计仅2013年全县五金、家居、建材消费应在4-5亿元之间，随着城市规模的扩大，这一数字还将有较大的提升空间，而规模化的五金建材市场的出现将迎合人民群众的日常消费需要。2、工业经济需求分析“十二五”期间，某县经济发展以“富民强
29、县”为目标，打破传统生产格局，积极进行产业结构调整，以西部大开发为契机，进一步加大改革开发的力度，全力招商引资，实现第一、第二、第三产业齐头并进，成为喀什地区开放的前沿、南疆片区西北部经济中心。力争到“十二五”末，全县规模以上工业主营业务收入突破200亿元大关。迅速发展的工业经济规模和完善的现代工业体系少不了各类五金机电产品市场的辅助。涵盖五金机电的综合性五金建材城的建成，将极大满足各类企业日常备品备件、工业易耗品、辅助材料等生产需要。3.5项目SWOT分析项目SWOT分析表优势Strength1、项目区位优越；2、专业化市场优势；3、引入高端家居品牌；4、口岸贸易优势。劣势Weakness1
30、、与周边类似项目存在经营类部分重叠；2、大型商贸市场基础设施配套压力。机会Opportunity1、当地工业经济的发展带来的市场的繁荣；2、项目地块的升值潜力。威胁Threat1、原有和新出现的各类市场的竞争；2、项目的建设期较长。综上所述，项目的实施同时存在优势和劣势，项目的发展的未来预期中有诸多机遇和风险。项目开发过程中，应积极发挥项目的优势，以高端家居品牌和良好的市场管理主要突破口做好有力的市场宣传；同时借助城市发展的趋势，开创商贸流通业新高地；短时间内其他类似市场的涌现可能给项目带来竞争压力，项目要突出差异化优势；合理压缩项目建设期，避免项目风险。第四章 项目选址4.1场址选择考虑到项
31、目商贸城的性质，项目拟选址于某县城区北部工业园区内，迎宾路西侧，创业大道北侧。项目规划用地面积16.8公顷（282亩），符合国家土地政策和城市总体规划要求，公用动力设施配套齐全，场地各项建设条件基本可以满足本项目建设需要，项目选址合理。3.2自然条件（1）地理位置某县位于天山南麓，塔里木盆地和塔克拉玛干沙漠西北边缘。总面积18491平方千米。总人口39万。县人民政府驻巴楚镇，距乌鲁木齐市1255千米。某县工业园区位于某县城北部，园区规划以南疆铁路为界，向南与某县城工业区相连，东以巴莎公路以东1.9km处为界，西面以巴莎公路以西2.4km为界。园区总建设用地面积约11.96km2。工业园区位于叶
32、尔羌河冲洪积扇平原地带，地形平坦。园区规划发展棉纺、服装、农副产品加工、配套仓储物流业、新型建材等产业为主的新型生态工业园区。（2）自然条件地势从西南向东北倾斜，主要地貌特征为沙漠、山地、洪积平原和冲积平原四大类组成。主要河流为叶尔羌河。属温带大陆性干燥气候，年平均气温11.9，四季分明，夏长冬短，干旱少雨，风沙天较多。（3）物产资源巴楚资源富饶，物产丰富。林木分布面积465万亩：其中独具特色的原始胡杨林240万亩，百药之王的甘草分布面积118万亩，野生纤维之王的罗布麻分布面积87万亩。矿产有石油、天然气、钒钛磁铁矿、花岗岩、岩盐等。境内旅游景点有唐王城遗址、马蹄山等尚待开发的48处景点。农业
33、以棉花、粮食、林果业、畜禽养殖为主，棉花年产160万担，粮食年产17万吨，以红枣、核桃、杏子为主的林果业计划发展到100万亩，牲畜存栏将达到83万头（只）。工业体系以棉纺、棉籽副产品加工、矿产加工、野生药材开发和组装加工为主，形成了15万锭的纺纱规模和年处理15万吨棉副产品的加工能力。现代物流发展迅速，现有5家大型物流企业入住巴楚，年过货量50万吨以上。3.3社会经济条件某县农业特产资源为棉花，是全国最大的优质棉基地。近年来，某县委、县人民政府发扬“动真、碰硬、抓实、创新”的巴楚精神，以“富民强县”为目标，打破传统生产格局，积极进行产业结构调整，以西部大开发为契机，进一步加大改革开发的力度，全
34、力招商引资，实现第一、第二、第三产业齐头并进，成为喀什地区开放的前沿、南疆片区西北部经济中心。进入新世纪后，巴楚以敢于争先、富民强县为目标，注重对畜牧业、林果业的扶持发展，以诚挚的热情，良好的社会环境全力引进人才。3.4交通运输条件某县地处交通要道，是南疆的交通枢纽和喀什地区的东大门，是古丝绸之路的重要驿站和“丝路明珠”。国道314线、省道215线和南疆铁路贯穿县境，构成了某县优越的陆路交通优势，是全国人流、物流由喀什进入中亚的重要通道，是喀什、克州、和田地区及西藏阿里地区的交通枢纽，也是南疆重要的客货集散地之一，成为喀什地区东北部经济圈的核心。某县与巴基斯坦、塔吉克斯坦、吉尔吉斯斯坦、哈萨克
35、斯坦等中亚、南亚各国建立了良好的商业联系，以其独特的地理区位优势，大力发展外向型经济，扩大出口规模，各类商品已进驻中亚、南亚市场，对外贸易日趋繁荣。3.5公用设施的社会依托条件（1）供水：项目用水均采用城市自来水，由工业园区供水管网接入。（2）排水：企业外排达标生活污水经厂区污水处理设施处理后排至市政污水管网，雨水由厂内雨水系统排入市政雨水管网。（3）供电：本项目所需电力由工业园区供电所供应，可以满足本项目建设与生产的需要。（4）通讯：当地通讯设施较为完善，拥有程控交换等现代化通讯设施和技术，并通过国内、国际直播及有线、无线电话，用户可直播国内各大中城市和世界170多个国家和地区，可以满足本项
36、目对外通讯的需要。第五章 项目规划建设方案5.1规划的理念和原则5.1.1规划理念某县#国际五金建材城以充分发挥某县的地理区域优势，始终贯穿：建好市场、服务城市、发展经济这条主线，用大改革、大开发的笔法，浓墨重彩的渲染，使之高度云集科技、信息、市场、物流、商住、休闲、娱乐、生态于一体的高品位、多层次、亲自然的综合性的大型五金建材交易流通大市场。项目主要规划设计理念包括以下几点：1、架起一个沟通建材产品展示与销售的桥梁，连接周围地区的销售枢纽，优化资源配置，实现商贸兴城；2、大力发展当代新型建材行业，建立一个展示、销售、仓储，使其成为进出口建材的主要采购点；3、建设大型专业批发建材市场，扩大销售
37、范围，这对某县建筑行业及社会基础设备的发展有极大的促进作用；4、提供一个餐饮、娱乐、运输、科技、文化、信息多方位的商业环境，以吸引一大批建材商家好各类人才加盟。针对某县五金机电、家居建材业有市无场、以街代市、散乱无序的局面和现状以及城市建设的条件，建设理念为：“充分利用本地市场资源，采用跨越式投资开发，提升商贸服务品质和社会综合效益”的战略，采用“市场切入，产品推进，供需衔接，多度空间融资招商”，利用市场经济发展的纽带，高度集聚人流、物流、信息流，以市场带动产业，通过市场走向全国的专业化市场开发新理念。本项目在规划设计阶段的特点概括起来有以下几点： 专业化：大而全，全而精，精而专，布局门类齐全
38、； 主导性：喀什地区最大规模的“五金家居建材一站式”大型购物中心； 高起点：充分考虑各类市场的档次，发挥制高点优势； 强辐射：凭借地理区域优势、交通优势，使其成为具有强辐射能力的五金机电、建材家居市场； 超前定位：对市场形态及功能配置实行超前设计，充分体现项目的主导地位；5.1.2规划设计构思某县#国际五金建材城的规划设计充分体现“以人为本，环境之上”，营造市场天地人三合环境，融入自然环境点、线、面的绿色空间，规划成生态性、休闲式的、功能完善的大型专业市场。规划设计构思如下：1、节约用地，规划布局与用地条件结合。通过协调与周边环境和关系，创造出方便、快捷、灵活的建筑组群以提高建筑使用效率。2、
39、措施充分，对外交通与建材城生活相结合。紧密结合国道、省道，提高地块商业、交通便捷性，提供建材市场的活力，提供多种停车方式和停车容量，满足销售、仓储、运输、娱乐不同需要，合理设计人车分流。3、方便管理，内部交通可分可合。规划通过交通环路，将整个建材城划分为多个组团，各组团通过次要道路同主要交通环境连接，即形成统一的建材城交通结构又方便各个组团独立管理，并据实际情况加强对外交流。4、丰富生活，积极建设商业设施。充分结合国道、省道的优势，建设富有吸引力的某县#五金建材城商业中心，在地块东北角分别建有公寓、酒店、餐饮、娱乐、休闲等特色功能丰富了建材城生活，增强了建材城活力。5、个性明显，建筑形态简洁现
40、代。建筑处理在同一中求形态上的变化，强调出现代物流建筑形态的个性特色。产品展示、交易区、交易大厅以简欧造型为主，公寓、酒店简洁现代造型为主，高低错落，浅色为主，凹凸变化丰富，美食街以中式造型为主，门前采用独特的小桥流水式景观。6、生态节能，基地设施完善合理。除合理安排给排水、强电弱电、供暖、天然气、消防等基础设施外，绿化力求多种植乔灌木，形成“绿肺”。产业园采用智能化技术，以及太阳能、垃圾分类等措施，体现生态、节能。5.2总体规划布局5.2.1规划结构#国际五金建材城内建筑功能分区明确合理，设施使用安全方便。总体布局形成“一环、五区”模式。“一环”以简洁流畅的环道贯通建材城；“五区”通过三条主
41、轴将该区分成五个组团，分别为酒店办公区、公寓区、集中建材销售区、展示交易大厅区、美食街区。主轴线南向主要是建材城中最主要的集中建材销售区；道路是建材城的骨架，绿地是该区域的灵魂，五个组团区是主体，四者共同构筑一个完整的某县#国际五金建材城。5.2.2布局特点通过一纵三横四条轴线和环状路将地块划分为五个组团，经过有机组织的道路交通，景观系统将其联系在一起，形成统一的整体，每个区均可独立管理，对外交通畅通。结合内部道路在公寓区共设有13栋楼，布局上前后有序相错，独栋与组合相结合，既满足了采光通风要求，更丰富了公寓区的建筑形态，加之点、线、面绿化的配置，自然而然的形成了各具特色的空间形态，每栋楼都能
42、组合出相对整体又各具特色的人文环境空间。区内设有曲线道路，这不单提高建筑的可识别性，更丰富了公寓区的景观视线，提升了居住者的生活品质。某县#国际建材城销售区东西方向的交通流是本区的主要流向，按照人流物流的大小特点，由西向东依次布局：高级建材装饰材料展示大厅、高级建材装饰材料交易大厅；中低档建材材料销售区；中低档家俱交易大厅；中低档建材材料销售区。从建筑的高度上也是由高至低展开，交通道路成十字型布局，实现通透，交通快捷。总体交易区形态以线状为主，点状结合，形成了交易区的高潮点和交易区进行的活力活力吸引点。地段东南角的酒店是某县#建材城的休闲中心，酒店造型上采用现代特色，楼前的喷泉景观是酒店空间的
43、延续，为居住者提供一个交流、休息的场所，通过集中绿化和铺地的精心设计与配置，创造亲近、自然具有人情味的休闲氛围。5.3.2主要功能分区介绍某县#国际五金建材城项目规划用地面积16.8公顷，总建筑面积248560平方米。五金建材城的整体规划按照“经营多样、重点突出、配套完善”的原则，建设酒店办公区、公寓区、集中建材销售区、展示交易大厅区、美食街区五大功能区。1、展示交易大厅位于园区西侧，包括展示大厅4栋，主要为用于国内知名建材家居品牌的展示，充分体现家居、建材产品的装饰效果，包括家俱展厅、装饰品展厅、卫浴陶瓷展厅、家装效果展厅等。2、集中建材销售区位于园区中部，由多个低层建筑单体组成的建筑群，是
44、#国际五金建材城的功能中心区，以引入国内知名家居市场品牌和各类五金、家居、建材经营业户入驻为主，可考虑与国内知名家居市场如红星美凯龙、居然之家等品牌企业合作，填补某县高端建材家居市场的空白。经营区经营商品种类五金产品经营区焊接材料、磨盘、磨片、紧固件、磨料、磨具、绝缘材料、橡塑制品、电动电料、传送带、泵、阀门、管件、筛网、液压元件、电器、刀具、钻头等机电产品经营区砂轮机、空压机、切割机械、包装设备、传动机械、机床、仪器仪表、轴承、电缆桥架、焊接设备等建材产品经营区灯具、卫浴、洁具、瓷砖、油漆、板材、门窗、地板等家居产品经营区沙发、床、办公家居、家用小件家俱、厨具、整体厨房、家纺、家居装饰品等#
45、国际五金建材城的特点是家具建材市场、家具建材品牌专卖店、建材超市、家居商场各种业态相结合，对中高档品牌和非标准化产品实行招商制市场管理，并向专卖店转变；对标准化、大众化的产品实行超市化管理；对“后家装”阶段的家居用品和饰品则实行商场化管理。取各种家居业态之长，实现家装设计中心、家具建材市场、家具建材品牌专卖店、建材超市、家居商场的有机结合。要求入驻经营者必须在诚信经营、满足顾客需求的基础上，以满足市场需求为准则，以维护消费者利益为宗旨，实现了市场的持续的繁荣。3、酒店办公区园区西南角设置酒店办公区#国际大酒店，总建筑面积15440平方米，建筑主体为地上16层，裙楼为地上3层，出入口设置喷泉景观
46、。酒店按照“五星级”标准打造，由国际知名酒店管理品牌进行经营管理，提升某县的城市接待水平。4、公寓区园区为实现入驻商户的就近置业，在项目区东侧新建小高层公寓楼13栋，层数为11层，总建筑面积104660万平方米，可容纳住户832户。5、美食街为充分体现园区特色，在园区南侧设置美食街，建筑风格为中式古建筑风格，以经营各类美食、小吃、土特产为主，建筑面积7720平方米，并配套设置景观护城河，提升整体环境品质，能够在园区尝到全国各地的美食。5.4建筑设计方案5.4.1项目编制依据1、建筑内部装修设计防火规范GB50222-95（2001年修订版）2、公共建筑节能设计标准GB50189-20053、民用建筑设计通则（GB50352-2005）4、城市土地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）5、建筑设计防火规范（GB50016-2006）6、无障碍设计规范(JG