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1、住宅工程质量常见问题专项治理创建方案住宅工程质量常见问题专项治理创建方案第一部分 创建目标及组织管理体系 1.1、工程概况新加坡南京生态科技岛 2011G68 地块三期项目江岛华庭工程位于南京市建邺区江心洲中环路与利民路相交处东北部，总用地面积31130m2，总建筑面积 55979.99m2，钢筋混凝土剪力墙结构，地下一层，地上部分住宅 7 层，层高 3.2m，工程地下部分为车库及设备用房，地上部分为住宅楼。由南京洲岛置业有限公司投资兴建，江苏省建筑设计研究院有限公司设计，江苏建科建设监理有限公司监理。 1.2、创建内容及目标1、住宅工程质量常见问题专项治理2、南京市优质结构工程 1.3、编制
2、依据1、宁建规字【2012】3 号文；2、江苏省建筑设计研究院有限公司图纸；3、住宅工程质量通病控制标准（DGJ32/J 16-2014）4、南京市住建委关于印发南京市住宅工程质量常见问题专项治理工作实施方案的通知5、公司相关质量管理条例。第二部分 住宅工程质量常见问题专项治理 工作要求及治理重点以科学发展观为指导，坚持服务用户、用户至上为要旨，突出住宅质量常见问题专项治理重点，准确把握住宅质量常见问题产生的根源，坚持政府与现场联动、技术与管理并重、质量行为与工程实体齐抓，严格质量责任落实，强化激励约束机制，构件住宅质量常见问题治理长效机制，有效预防和治理住宅工程质量常见问题，全面提升住宅工程
3、质量水平。住宅工程最常见、最重要的通病有两个裂缝（楼面现浇板开裂和填充墙开裂）和四个渗漏（屋面渗漏、厨卫间及阳台渗漏、外墙渗漏以及1住宅工程质量常见问题专项治理创建方案外窗渗漏）。 2.1 楼面现浇板裂缝防治2.1.1 楼面现浇板裂缝经过分析，造成楼面现浇板裂缝的原因有：(1)楼层堆载过早过重或过于集中；(2)材料吊运冲击；(3)砼超过初凝期使用；(4)砼供应不及时出现冷缝；(5)混凝土配比、外加剂掺量及塌落度设计不当；(6)混凝土振捣不密实；(7)混凝土养护不到位；(8)预埋管间距过小或上方未增设钢筋加强网；(9)模板支撑体系拆除过早；(10)后浇带封闭时间过早；(11)成品保护不到位；(1
4、2)施工缝位置处理不当；(13)后期变更在无梁部位增设墙体；(14)混凝土浇筑或收糙时人为加水；(15)收糙时间不合理；(16)钢筋成品保护不到位；(17)恶劣天气浇筑作业。2.1.1.1、裂缝主要原因：楼层堆载过早过重或过于集中；防治措施：(1)现浇板养护期间，当混凝土强度小于 1.2MPa 时，不应进行后续施工；当混凝土强度小于 10MPa 时，不应在现浇板上吊运、堆放重物。(2)材料分散堆放于楼层梁部位；(3)外墙悬挑脚手架工字钢不利用阳台作为锚固端，防止阳台受力过大引起开裂。2.1.1.2、裂缝主要原因：材料吊运冲击；防治措施：材料吊运前对塔指和塔司作专题技术交底，吊运材料时须轻堆轻放
5、，避免吊运速度过快冲击楼板，材料底部设垫木。2.1.1.3、裂缝主要原因：砼超过初凝期使用；防治措施：专人现场逐车检查砼小票，核对砼出厂时间，比对到场时间，超过砼初凝时间的砼一律退货，严禁使用。2.1.1.4、裂缝主要原因：砼供应不及时出现冷缝；防治措施：供货单位必须具备 24 小时全天候连续供应能力；基础及地下室结构砼浇筑时每 24 小时（砼连续浇筑）供应量不少于 800m3/ 泵，且同时具备到场 3 台（或辆）泵车；上部主体结构砼浇筑时，每 24 小时（砼连续浇筑）供应量不少于 600m3/泵（1 台泵）；如果出现供给间断超过 30 分钟（每批次）达两次或以上的，每次支付相应的人员窝工及大
6、型机械损失费。通过经济条件的约束，确保供货单位全天候连续供2住宅工程质量常见问题专项治理创建方案应混凝土，避免浇筑冷缝出现，保证混凝土施工质量。2.1.1.5、裂缝主要原因：混凝土配比、外加剂掺量及塌落度设计不当；防治措施：(1)原材料控制：1）水泥：水泥选用硅酸盐水泥或普通硅酸盐水泥，且为大厂旋转窑水泥，水泥品种使用不当易产生裂缝。2）粉煤灰：混凝土中掺入的粉煤灰，必须采用 I 级粉煤灰（烧失量不大于 5%，三氧化硫含量不大于 3%，需水量比不大于 95%），掺量依据试验配合比确定，粉煤灰过多易产生裂缝。3）砼外加剂：砼外加剂应选用减水复合型外加剂，同一种配合比砼中不得超过两个品种，掺用两种
7、外加剂时，应优先选用一个厂家生产的。外加剂使用前应进行复试和与水泥的适应性试验，提交砼配合比时，必须同步提供外加剂复试报告，外加剂与水泥的适应性检验报告。4）砂、碎石黄砂：中粗砂（地下室细度模数必须大于等于 3.5），含泥量2%；骨料碎石：5-31.5mm 连续级配（地下室碎石 5-15mm 粒径，含量15%），含泥量2%，严禁出现泥团。混凝土使用中粗砂，含泥量及有机物等杂质的含量必须符合规范规定。混凝土用水泥、砂、石必须是同一厂（矿）、同品种、同标号、同级配的，以保证砼的色泽均匀。5）混凝土应采用减水率高、分散性能好、对混凝土收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于 12%。掺用矿物掺合料的质
8、量应符合相关标准规定，掺量应根据试验确定。6）预拌混凝土进场时逐车检测塌落度，塌落度不应大于 180mm。(2)砼浇筑前派专人驻厂监督砂、石等原材质量、砼配合比，同时确保砼供应的连续性。(3)现场砼浇筑实行平面图定人定位，转班采取交接制度，管理人员轮流值班负责现场指挥工作。保证坍落度稳定，根据宁建规字【2012】 3 号文要求，对每车预拌混凝土坍落度进行检查，并详实记录车牌号、检测时间、检测结果。混凝土到达现场时的塌落度应控制在（设计值 2cm）范围，坍落度不符合要求的混凝土不得使用，坚决予以退货处理。2.1.1.6、裂缝主要原因：混凝土振捣不密实；3住宅工程质量常见问题专项治理创建方案防治措
9、施：(1)砼振捣必须专人负责，振捣要均匀充分，气泡基本排出，但也不得过振。使用插入式振捣器快插慢拔，插入点要均匀排列，逐点移动，顺序进行，不得遗漏，做到均匀振实。移动间距不大于振捣作用半径的 1.25 倍，最大不超过 50cm；振捣上一层时插入下层 50mm，以消除两层间的接缝；(2)振动器避免触及钢筋、预埋件等，严禁采用振动棒振动钢筋来促使混凝土振实的方法。振动棒插入混凝土中的深度不超过棒长的2/33/4。(3)现浇板混凝土采用平板振动器振捣，刮尺赶平，加强二次振捣确保砼振捣密实。平板振动器的平板底面与混凝土全面接触，直到混凝土表面泛浆不再下沉后缓慢向前移动。(3)后浇带、吊模、反梁、卫生间
10、、屋面等部位需二次振捣。2.1.1.7、裂缝主要原因：混凝土养护不到位；防治措施：对混凝土的养护制定明确、有效的措施，并确定专人负责，定期保养：楼面混凝土浇捣完成应及时覆盖薄膜或麻袋并专人定时浇水养护。2.1.1.8、裂缝主要原因：预埋管间距过小或上方未增设钢筋加强网；防治措施：(1)成排电管之间净距均大于 10mm（卫生间等潮湿环境大于 30mm），保证电管间混凝土浇筑密实，杜绝裂缝。(2)现浇板中的线管必须在下层钢筋之上（双层双向配筋时），交叉布线处采用线盒，线管的直径小于 1/3 楼板厚度；当板面无钢筋时沿预埋管线方向增设宽 500mm 的钢筋增强网带防止开裂。水管严禁水平埋设在现浇板中
11、。4住宅工程质量常见问题专项治理创建方案电线管板面无钢筋时采用板底钢筋电线管2.1.1.9、裂缝主要原因：模板支撑体系拆除过早；防治措施：严格控制平台模板拆除时间，严禁提前拆除。模板拆除前，需提前试压与结构构件同条件养护的砼试块；拆模试块达到规范要求后，经监理确认后方可拆除。2.1.1.10、裂缝主要原因：后浇带封闭时间过早；防治措施：根据不同类型后浇带严格控制封闭时间：伸缩后浇带混凝土浇筑间隔时间不少于 60 天；沉降后浇带待主体结构封顶、两侧地基沉降稳定后，根据沉降观测记录，经设计单位认可后方可封闭。2.1.1.11、裂缝主要原因：成品保护不到位；防治措施：水电安装及二次结构植筋过程中，严
12、格控制板底打孔深度，在满足受力的条件下不得深打，避免板体开裂。如遇钢筋宜适当调整孔位避开。2.1.1.12、裂缝主要原因：施工缝位置处理不当；防治措施：封后浇带前，将接缝处混凝土表面的浮浆凿除，充分凿毛，清除后浇带中的垃圾及杂物，并浇水湿润，刷与混凝土成分相同的水泥浆一道，以确保后浇带砼与先浇捣的砼连接良好。后浇带采用补偿收缩混凝土浇筑，混凝土强度等级应比两侧混凝土提高一级。养护期不得少于 28 天。2.1.1.13、裂缝主要原因：后期变更在无梁部位增设墙体；防治措施：结构施工前与设计单位充分沟通，对有可能设置墙体的部位均设置梁或加筋处理。2.1.1.14、裂缝主要原因：混凝土浇筑或收糙时人为
13、加水；防治措施：砼浇筑前专题技术交底，并公布奖惩制度，严禁施工人员私自加水。整个施工过程均严格采用平面图定人定位定责管理，施工5住宅工程质量常见问题专项治理创建方案人员在平面图上定位记录，过程检查与验收在平面图记录检查结果，考勤与奖罚与平面记录相对应。2.1.1.15、裂缝主要原因：收糙时间不合理；防治措施：合理安排好收糙时间，不宜过早或过晚。2.1.1.16、裂缝主要原因：钢筋成品保护不到位；防治措施：(1)梁柱侧向垫块间距不大于 1m，且短边每排不少于两块；楼面钢筋垫块间距：当钢筋直径小于 10mm 时及阳台等悬挑板负弯矩钢筋，不大于 500mm；钢筋直径大于10 时，不大于 700mm。
14、板、柱、墙、基础的钢筋保护层选用塑料垫卡支垫钢筋；对于荷载较大部位（如框架梁），为了防止出现塑料垫块压坏现象，采用专用预制砂浆垫块，强度不应低于 20MPa，面积不小于 40mm*40mm。(2)固定泵管支架设置于框架梁部位，严禁设置在现浇板中间。(3)混凝土浇筑前架设施工通道，实现钢筋成品保护，防止施工中人为踩踏造成钢筋移位，使构件抵抗外荷载的能力降低，在现浇板上产生裂缝。【施工通道做法：用直径 612mm 的钢筋焊接 600mm 宽 2000mm 长的网格状网珊（网孔间距 50mm）】。同时在施工中派专人护理钢筋，确保钢筋位置符合要求。支撑杆12钢筋6钢筋5012钢筋AA马道平面图3厚铁板
15、12钢筋注：马道高度根据板厚调整。A-A2.1.1.17、裂缝主要原因：恶劣天气浇筑作业；防治措施：浇筑前及时了解天气动向，尽量避免雨天浇筑混凝土，中雨及以上恶劣天气严禁浇筑混凝土。如果浇筑混凝土过程中下雨，及时用塑料薄膜覆盖浇好的混凝土，雨后做好施工缝及面层处理工作。6住宅工程质量常见问题专项治理创建方案2.1.2 地坪裂缝造成地坪裂缝的原因有：(1)混凝土配合比不当；(2)混凝土标号不合理；(3)砼超过初凝期使用；(4)混凝土使用原材质量不当；(5)地坪清理不干净；(6)未提前浇水浸泡；(7)素水泥浆结合层施工不当；(8)振捣不密实；(9)地坪过厚未设抗裂钢筋网片；(10)地面变更明管未设
16、抗裂钢筋网片；(11)表面收糙不当；(12)混凝土收缩；(13)养护及成品保护不到位；(14)冬季气温过低施工。2.1.2.1、裂缝主要原因：混凝土配合比不当；防治措施：采用早强型的硅酸盐水泥和普通硅酸盐水泥；选用中、粗砂，含泥量3%；面层为细石混凝土时，细石粒径不大于 15mm，且不大于面层厚度的 2/3，石子含泥量应1%。铺设地面的混凝土塌落度应30mm。2.1.2.2、裂缝主要原因：混凝土标号不合理；防治措施：面层为水泥砂浆时，采用 1：2 水泥砂浆，强度等级不应小于 M15，面层厚度不小于 20mm。细石混凝土面层的混凝土强度等级不应低于 C25，面层厚度不应小于 40mm。2.1.2
17、.3、裂缝主要原因：砼超过初凝期使用；防治措施：同 2.1.1.3 2.1.2.4、裂缝主要原因：混凝土使用原材质量不当；防治措施：同 2.1.1.5 中(1)、(2) 2.1.2.5、裂缝主要原因：地坪清理不干净；防治措施：基层采用人工结合清灰机清理，确保洁净、无污染。2.1.2.6、裂缝主要原因：未提前浇水浸泡；防治措施：地坪施工前在门洞四周设置挡水坎，提前一天在房间内蓄水充分浸泡基层现浇板，增强基层与地坪间粘结力。2.1.2.7、裂缝主要原因：素水泥浆结合层施工不当；防治措施：(1)素水泥浆施工前地坪严禁出现积水；(2)素水泥浆涂刷必须均匀，不宜出现厚薄不均现象；(3)随刷随浇筑。2.1
18、.2.8、裂缝主要原因：振捣不密实；防治措施：采用平板振捣器或辊子滚压，保证面层强度和密实。7住宅工程质量常见问题专项治理创建方案2.1.2.9、裂缝主要原因：地坪过厚未设抗裂钢筋网片；防治措施：地坪厚度超过 5cm 时设置抗裂钢筋网片2.1.2.10、裂缝主要原因：地面变更明管未设抗裂钢筋网片；防治措施：因涉及变更地面增加明管时上部设置抗裂钢筋网片。2.1.2.11、裂缝主要原因：表面收糙不当；防治措施：掌握和控制压光时间，在终凝前不少于 2 次机械加浆压光。2.1.2.12、裂缝主要原因：混凝土收缩；防治措施：(1)设置伸缩缝：沿墙角四周设置 5mm 宽塑料分格条，上下贯通，防止砼伸缩裂缝
19、产生；(2)房间较大时按规范设置分格缝。2.1.2.13、裂缝主要原因：养护及成品保护不到位；防治措施：(1)地面面层施工 24h 后，应进行养护，并加强对成品的保护，连续湿润养护时间不少于 7d；抗压强度达到 5MPa 后方可上人行走。抗压强度达到设计要求后，方可正常使用。当环境温度低于 5时，应采取防冻施工措施。(2)根据气温选择合适的养护方式，采用蓄水或覆盖薄膜养护，养护期不少于 7 天。(3)地坪浇筑完成后将房间入口封闭，并设置警示标语，严禁人员入内；2.1.2.14、裂缝主要原因：冬季气温过低施工；防治措施：冬季气温低于 5时禁止地坪作业。 2.2 填充墙裂缝防治：2.2.1 填充墙
20、裂缝经过分析，造成填充墙裂缝的原因有：(1)不同墙体材料交接处施工不当；(2)砌体材料强度等不符要求；(3)墙面开槽和修补不规范；(4)填充墙上部嵌缝施工不当；(5)未按要求设置现浇框、腰梁和窗台梁；(6)灰缝不饱满；(7)强弱电箱四周变形开裂；2.2.1.1、裂缝主要原因：不同墙体材料交接处施工不当；8住宅工程质量常见问题专项治理创建方案防治措施：(1)严格控制墙体拉结筋施工质量，确保拉拔力符合设计要求。柱高每隔 500 预埋 26 拉结筋锚入柱内大于 200mm，沿墙全长贯通设置。埋设的拉结钢筋必须放置在砂浆层中，砂浆饱满。(2)框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不应折弯压入砖缝。(3
21、)植筋胶有一个固化过程，植筋后夏季 12 小时内（冬季 24 小时内）不得扰动钢筋。(4)砌体与框架柱、剪力墙连接部位砌筑时每侧均预留 1.5-3cm 空缝，砌筑 15 天后用细石砼嵌实，表面采用 1：2 水泥砂浆嵌填。2.2.1.2、裂缝主要原因：砌体材料强度等不符要求；防治措施：(1)砌体等建筑材料进场，项目部施工、质检、保管密切配合共同参与材料进场检查。(2)砖（砌块）在装卸和二次搬运时，严禁倾倒，保持边角整齐。(3)现场二次结构使用的蒸压加气混凝土砌块等砌体材料以无缺棱掉角、无破损，外观检查符合要求为清点数量，不符合要求的全数退回处理，保证砌块几何尺寸准确，偏差控制在 2mm 以内。(
22、4)合理进行计划安排，提前 60 天左右预定砌块，以保证砌块在现场的存放时间不少于 15 天，出釜时间不少于 45 天。(5)采用预拌砂浆，专用密闭容器储存，预拌砂浆的性能应满足设计和现行标准相关规定。2.2.1.3、裂缝主要原因：墙面开槽和修补不规范；防治措施：(1)严禁在墙体上交叉埋设和开凿水平槽；竖向槽必须在砂浆强度达到设计要求后，用机械开凿，且在粉刷前，加贴钢丝网片等抗裂材料。确需在承重墙上水平布设水（电）管时，浇筑与墙体同宽的混凝土板带，将管线埋设在混凝土板带中。(2)墙上剔槽：线管预埋设在砌块的孔洞内或采用机械剔槽，严禁开水平槽，确需埋设水平管时，通过增设混凝土板带将线管埋设于板带
23、中。(3)与专业分包单位签订分包管理配合协议，明确约定严禁在墙体上随意开槽、打洞，并做好成品保护工作，违者处以严厉的经济处罚。9住宅工程质量常见问题专项治理创建方案(4)电箱周边管道密集处支模浇筑细石混凝土，严禁采用砂浆封堵。2.2.1.4、裂缝主要原因：填充墙上部嵌缝施工不当；防治措施：填充墙砌至梁底或板底 15 日后采用干硬性 C20 膨胀细石混凝土分二次嵌缝，嵌缝必须密实。2.2.1.5、裂缝主要原因：未按要求设置现浇框、腰梁和窗台梁；防治措施：(1)顶层和底层设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁，高度不小于120mm。(2)除混凝土多孔砖外，每层墙高的中部增设高度为 120mm，与墙体同宽的混
24、凝土腰梁。蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体的门窗洞口采取钢筋混凝土框增强。混凝土多孔砖等砌体材料时，预留的门窗洞口宽度大于 1.5m 时采取钢筋混凝土框加强。(3)宽度大于 300mm 的预留洞口应设钢筋混凝土过梁，并且伸入每边墙体的长度应不小于 250mm。2.2.1.6、裂缝主要原因：灰缝不饱满；防治措施：砌体灰缝应做到横平竖直、厚薄均匀、密实饱满，全部灰缝均应满铺砂浆。砌体的灰缝厚度和宽度应正确，空心砖的砌体灰缝应为 8-12mm，蒸压加气混凝土砌块砌体的水平灰缝厚度及竖向灰缝宽度分别为 15mm 和 20mm，砌筑时应错缝搭砌，加气砼砌块搭砌长度不应小于砌块长度的 1/3。2.2.1.7、
25、裂缝主要原因：强弱电箱四周变形开裂；防治措施：填充墙配电箱部位根据配电箱规格型号预制配电箱框预制块，预制块上下端预留进出线管位置，墙体砌筑时安装限位固定，避免墙体配电箱部位二次开凿，同时预制框体也增强了配电箱体四周墙体整体性，减少墙体裂缝产生。配电箱预制块2.2.2、抹灰裂缝10住宅工程质量常见问题专项治理创建方案造成抹灰裂缝的主要原因有：(1)砂浆配比不当；(2) 不同墙体材料交接处钢丝网固定不到位；(3)未严格按分层抹灰施工；(4)基层处理不当；(5)砂浆超过初凝期；(6)二次开槽；(7)网格布未满铺或设置不当；(8)养护及成品保护不到位；(9)大面粉刷未设分格缝。(10)墙体粉刷过厚无抗
26、裂措施。2.2.2.1、裂缝主要原因：砂浆配比不当；防治措施：严格控制水泥掺量，过多或过少都容易产生抹灰开裂。和易性外加剂优先使用抹得乐，不宜使用砂浆王。2. 2.2.2、裂缝主要原因：不同墙体材料交接处钢丝网固定不到位；防治措施：不同墙体材料交接处表面清理干净后，方可固定 300 宽钢丝网，钉点呈梅花形错开分布，钉距不大于 200mm。2.2.2.3、裂缝主要原因：未严格按分层抹灰施工；防治措施：内墙抹灰必须分层，每层厚度不宜超过 10mm，严禁一遍成活，严禁“连二糙”。底糙不宜压光，表面应粗糙。面层应待底层抹完 2-4 天后才能进行。2.2.2.4、裂缝主要原因：基层处理不当；防治措施：喷
27、浆前提前 24h 浇水湿润基层；加气块和混凝土表面抹灰前喷浆或随批界面剂随抹灰施工；严格控制喷浆原材质量、配比，喷浆喷点大小和密度；浇水养护一周以上达到强度后方可进行后道工序。喷浆质量验收：养护期结束后用专用工具采取摩擦铲除法抽检喷点与墙体之间附着力。喷点在根部断裂脱落为不合格，每块墙面抽检不少于 3 处。2.2.2.5、裂缝主要原因：砂浆超过初凝期；防治措施：砂浆随拌随用，水泥砂浆和水泥混合砂浆应分别在 3h 和 4h 内使用完毕；当施工期间最高气温超过 30时，应分别在拌成后 2h 和 3h 内使用完毕。2.2.2.6、裂缝主要原因：二次开槽；防治措施：墙体粉刷完成后严禁二次开槽2.2.2
28、.7、裂缝主要原因：网格布未满铺或设置不当；防治措施：加气块墙体满铺网格布，面层抹平后立即铺贴，并将网格布均匀拍入砂浆内，不得露出网筋，网格布之间搭接宽度不得小于100mm。11住宅工程质量常见问题专项治理创建方案2.2.2.8、裂缝主要原因：养护及成品保护不到位；防治措施：粉刷完成达到初凝后，安排专人定期进行浇水养护，养护周期视气温情况而定，保证粉刷面不出现裂缝、空鼓等缺陷。2.2.2.9、裂缝主要原因：大面粉刷未设分格缝；防治措施：墙面面积较大时设置分格缝防止开裂。2.2.2.10、裂缝主要原因：墙体粉刷过厚无抗裂措施；防治措施：抹灰层总厚度 35-50mm（含基层修补厚度）时，必须采用挂
29、大孔钢丝网片的措施，且固定网片的固定件锚入混凝土基体的深度不应小于 25mm，其他基体的深度不小于 50mm。 2.3 屋面渗漏防治经过分析，造成屋面渗漏的原因有：(1)出屋面结构及女儿墙根部未设止水埂或设置不符要求；(2)出屋面管道吊模不到位；(3)穿屋面管道四周封堵不密实；(4)屋面结构裂缝；(5)成品保护不到位；(6)防水施工不到位；(7)细石混凝土保护层不到位。2.3.1、裂缝主要原因：出屋面结构及女儿墙根部未设止水埂或设置不符要求；防治措施：所有出屋面结构、女儿墙根部等部位同屋面现浇板一起整浇一道钢筋混凝土防水圈，防水圈按要求内配钢筋，高于建筑完成面不少于 300mm。2.3.2、裂
30、缝主要原因：出屋面管道吊模不到位；防治措施：(1)屋面洞口吊模质量是控制屋面渗漏的重点，吊模前先将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆做粘结层，同时管道壁四周毛化处理。洞口砼填塞分二次进行，先用比原结构高一个等级的微膨细石混凝土浇筑至楼板厚度的 2/3 处,待混凝土凝固后进行 24h 蓄水试验，不渗不漏后,刷涂聚氨酯防水涂膜及浇筑剩余部分砼。(2)质检员全数验收检查洞口吊模质量，蓄水试验无渗无漏方可进入下道工序；2.3.3、裂缝主要原因：穿屋面管道四周封堵不密实；防治措施：(1)伸出屋面管道根部 500mm 范围内，砂浆找平层抹出高 30mm 坡向12住宅工程质量常见问题专项治理创建方案周围
31、的圆锥台，以防根部积水；(2)管道与基层交接处预留 200*200mm 的凹槽，槽内用聚氨酯嵌填严密。(3)雨水口安装完毕后，防水层施工前，雨水口周边必须打坝做 24 小时蓄水试验，蓄水深度应超过雨水口最高部位 50mm。蓄水试验无渗漏后，方可进行下道工序施工。(4)水落口周围 500mm 范围内坡度不应小于 5%，并应先用防水涂料涂封，其厚度为 2-5mm，水落口杯与基层接触处应留宽 20mm、深 20mm 的凹槽，以便嵌填密封材料。2.3.4、裂缝主要原因：屋面结构裂缝；防治措施：同 2.1“楼面现浇板裂缝防治措施” 2.3.5、裂缝主要原因：成品保护不到位；防治措施：(1)洞口吊模结束周
32、边严禁人员走动或施工作业，防止人为碰撞引起开裂渗漏。(2)屋面管道设置混凝土墩固定，严禁在屋面钻孔；(3)屋面涂料防水、细石混凝土保护层施工完毕，必须留足足够的养护期，严禁上人。2.3.6、裂缝主要原因：防水施工不到位；防治措施：(1)屋面各构造层施工时，必须做好雨水口部位的防水处理，附加层与防水层应粘贴到雨水口内，并封闭严密。(2)防水层贴在管道上的高度不应小于 300mm，附加层应剪出切口，上下层切缝粘贴时错开，严密压盖。(3)管道根部周围做附加防水层，宽度和高度不应小于 300mm。(4)基层干燥后，弹出卷材收口的水平线，齐线铺贴卷材；卷材收头压入凹槽内并用 0.75mm 厚、15mm
33、宽镀锌金属压条和水泥钉钉压牢固，钉距不大于 400mm；金属压条钉压牢固后，用密封材料将卷材收口封严；屋面卷材收口处高出屋面完成面不小于 250mm。2.3.7、裂缝主要原因：细石混凝土保护层不到位；防治措施：(1)选择刚性保护层时，必须选用细石混凝土刚性保护层。每立方13住宅工程质量常见问题专项治理创建方案米细石混凝土水泥用量不得少于 330kg，粉煤灰掺量不大于 15%。(2)细石混凝土刚性保护层的混凝土强度等级不得低于 C30，厚度不小于 50mm，分格缝间距不应大于 4m，缝宽 1020mm。(3)采用焊接钢筋网片，网孔不大于 100100mm，网筋直径不小于4mm。(4)屋面刚性防水
34、层内钢筋网片应位于防水层的中上部，且在分格缝处断开。细石混凝土浇捣时，宜先铺 2/3 厚度混凝土，并摊平，再放置焊接钢筋网片，再铺剩下的 1/3 混凝土，振捣应碾压密实，收水后分二次整平压光。(5)分格缝应上下贯通，缝内不得有水泥砂浆等杂物。待分格缝和周边缝隙干净干燥后，立即嵌填防水油膏，分格缝上口热铺 300mm 宽的防水卷材。(6)屋面细石混凝土浇筑完后保水养护不得少于 14 天；(7)屋面工程全部施工完成，现场做 24h 蓄水试验，不渗漏、不积水为合格。 2.4 厨卫间及阳台渗漏防治经过分析，厨卫间及阳台产生渗漏的原因有：(1) 现浇板裂缝渗漏；(2)吊模施工不到位；(3)墙体、烟道根部
35、未设止水埂或未与现浇板同时浇筑；(4)后续施工现浇板随意打孔；(5)防水层施工不符合规范要求；(6)找平层施工时排水坡度不正确。(7)管道漏水。2.4.1、裂缝主要原因：现浇板裂缝渗漏；防治措施：同本章“2.1 楼面现浇板裂缝防治措施”；2.4.2、裂缝主要原因：吊模施工不到位；防治措施：(1)主管道穿过楼面处，应设置刚性防水套管。(2)上下水管道等预留洞口位置预埋准确，洞口形状为上大下小。(3)现浇板预留洞口填塞前，先将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆做粘结层，同时管道壁四周毛化处理。洞口砼填塞分二次进行，先用比原结构高一个等级的微膨细石混凝土浇筑至楼板厚度的 2/3 处,待混凝土凝固
36、后进行 24h 蓄水试验，不渗不漏后,刷涂聚氨酯防水涂膜及浇筑剩余部分砼，最后在混凝土表面再涂刷一层防水涂膜附加层。14住宅工程质量常见问题专项治理创建方案1.5厚JS防水涂料(卫生间、阳台处涂刷)细石砼（比原结构砼高一个等级且加膨胀剂）1.5厚聚氨酯涂料细石砼（比原结构砼高一个等级且加膨胀剂）45楼层板厚2/3 建筑层厚度油膏密封管道侧壁毛化处理2.4.3、裂缝主要原因：墙体、烟道根部未设止水埂或未与现浇板同时浇筑；防治措施：厨卫间等有防水要求的房间除门洞外，四周（含烟道）必须设一道 200 高 C20 混凝土止水梗，止水埂与结构现浇板同时浇筑；2.4.4、裂缝主要原因：后续施工现浇板随意打
37、孔；防治措施：严格控制后续施工楼板底部打孔深度，防止击穿楼板造成开裂渗漏。2.4.5、裂缝主要原因：防水层施工不符合规范要求；防治措施：(1)防水层施工前应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆孤。(2)厨卫间、阳台等有防水要求的地面施工完毕后，应进行 24h 蓄水试验，蓄水高度为 20-30mm，无渗无漏为合格。(3)烟道根部向上 300mm 范围内设置防水层，防水材料同地面。(4)防水施工完成后，必须留足充足的养护期，养护期内严禁人员入内行走作业。2.4.6、裂缝主要原因：找平层施工时排水坡度不正确；防治措施：地面找平层朝地漏方向的排水坡度为 1%-1.5%，地漏口比相邻地面低 5mm。2.
38、4.7、裂缝主要原因：管道漏水；防治措施：水电连接严密，管道封闭前进行灌水试验。 2.5 外墙渗漏防治经过分析，造成外墙渗漏的原因有：(1)灰缝不饱满；(2)螺杆洞、施工洞封堵不到位；(3)外墙根部未设置止水坎或不到位；(4)空调搁板15住宅工程质量常见问题专项治理创建方案处渗漏；(5)成品保护不到位。(6)不同墙体材料交接处钢丝网固定不到位；(7)外墙粉刷不到位；(8)外保温施工不当。2.5.1、裂缝主要原因：灰缝不饱满；防治措施：外墙砌筑时，砌体灰缝必须饱满，禁止出现瞎子缝。作业前专题技术交底，质检员平面图定人定位、全数检查。2.5.2、裂缝主要原因：螺杆洞、施工洞封堵不到位；防治措施：(
39、1)施工洞、脚手眼等后填洞口补砌时，应将接槎处表面清理干净，浇水湿润，并用干硬性 C20 细石微膨混凝土分二次封堵密实。(2)地上部分混凝土外墙螺杆洞封堵：螺杆洞眼两侧凿成不小于 3*3cm 的喇叭口，一侧先用干硬性防水砂浆堵实，然后利用发泡剂的憎水性、发泡性、填充性封堵，表面采用 1:3 防水砂浆粉成圆形。孔洞堵塞专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。(3)空调洞口不应过大，大小应适宜；洞口内高外低，高差宜为10-20mm。墙面空调洞口安装套管时采用发泡剂固定，两端封口套管用密封胶收口严密，防止渗漏。2.5.3、裂缝主要原因：外墙根部未设置止水坎或不到位；防治措施：外墙根部同楼层现浇板一起整
40、浇一道钢筋混凝土防水圈，止水埂高度符合规范要求。2.5.4、裂缝主要原因：空调搁板处渗漏；防治措施：(1)空调搁板处的外墙在板面处上翻 0.1m 高的 C20 混凝土翻边，宽度同墙厚，同板面整体浇注。(2)空调搁置板板面设置排水坡度，内高外低，排水向外或坡向地漏，防止形成积水。2.5.5、裂缝主要原因：成品保护不到位；防治措施：(1)外墙固定保温板时，严格控制保温钉打入墙体的深度。(2)空调外机安装在混凝土空调搁板位置，严禁安装时随意打孔引起外墙开裂渗漏。2.5.6、裂缝主要原因：不同墙体材料交接处钢丝网固定不到位；防治措施：不同墙体材料交接处表面清理干净后，方可固定 300 宽16住宅工程质
41、量常见问题专项治理创建方案钢丝网，钉点呈梅花形错开分布，钉距不大于 200mm。2.5.7、裂缝主要原因：外墙粉刷不到位；防治措施：(1)外墙粉刷前喷毛处理，墙面污物清除干净，并提前浇水湿润（内湿面干）。(2)刮糙层不少于两遍，每遍厚度 78mm，但不得超过 10mm，面层710mm；每一遍抹灰前，对前一遍的抹灰质量进行检查，发现空鼓、裂缝立即予以处理。(3)外墙面层抹平后立即铺贴网格布，并将网格布均匀拍入砂浆内，不得露出网筋，网格布之间搭接宽度不得小于 100mm。(4)外保温抗裂砂浆面层应分层施工。采用耐碱玻纤网格布时，在保温层表面先刮抹 34mm 厚聚合物抗裂砂浆，随即压入一层耐碱玻纤网
42、格布，安装锚栓后再批刮 23 厚抗裂砂浆，控制抗裂砂浆面层的总厚度不应大于 6mm；当采用热镀锌钢丝网时，应控制抗裂砂浆面层的总厚度不大于 10mm。(5)每一遍抹灰前，必须对前一遍的抹灰质量（空鼓、裂缝）检查处理（空鼓切割后重新粉刷，只裂不空用水泥素浆封闭）后才进行；两层间的间隔时间不应少于 2-7d；各抹灰层接缝位置错开，并设置在混凝土梁、柱中部。达到冬季施工条件时，停止外墙抹灰作业。(6)外墙分次淋水试验，淋水试验合格方进入下一道工序。2.5.8、裂缝主要原因：外保温施工不当；防治措施：(1)严格控制保温钉打孔深度，严禁打穿外墙；保温钉打孔由下向上打；(2)保温板（块）之间缝隙处理应使用
43、嵌缝剂和嵌缝带，嵌缝带应压贴密实，不得有空鼓、翘曲、褶皱、外露等。 2.6 外窗渗漏防治经过分析，造成外窗渗漏的原因有：(1)外窗与外墙之间嵌缝不密实；(2)外窗固定不牢靠；(3)窗台排水坡度小；(4)窗材、五金配件型材壁厚不符合要求；(5)打胶不到位等。2.6.1、裂缝主要原因：外窗与外墙之间嵌缝不密实；17住宅工程质量常见问题专项治理创建方案防治措施：(1)所有外窗采用先粉窗洞口内框，后装附框，再粉窗台，最后从室内侧安装整窗的施工工艺。(2)外窗部位钢副框与墙体之间需用膨胀细石砼嵌填密实，严禁用砂浆、砌体等材料嵌缝。(3)施打发泡剂时，洞口预留缝隙（窗台除外）应干净干燥，发泡剂应连续施打，
44、一次成型，充填饱满，溢出框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损，影响防水效果。(5)外墙与外窗间缝隙嵌填密实后，做好成品保护及养护工作，严禁碰撞外窗。2.6.2、裂缝主要原因：外窗固定不牢靠；防治措施：门窗安装应采用专用镀锌钢片连接扣件固定，镀锌钢片厚度不小于 1.5mm；固定点从距离转角 150mm 处开始设置，中间间距不大于 500mm。严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。2.6.3、裂缝主要原因：窗台排水坡度小；防治措施：(1)外窗台梁（板）浇成向外排水的斜坡，坡度不小于 1：5。(2)外窗台向外的排水坡度不应小于 10%；腰线上面的排水坡度不应小于 5%，外挑板上面的排
45、水坡度不小于 2%，且靠墙体根部处应抹成圆角；滴水槽的宽度、深度不应小于 10mm。当粉成滴水线时，滴水线宽度不小于 20mm，下挂高度不小于 12mm。2.6.4、裂缝主要原因：窗材、五金配件型材壁厚不符合要求；防治措施：(1)铝合金窗的型材壁厚不得小于 1.4mm，门的型材壁厚不得小于3.0mm，不得使用非隔热断桥型材，穿条式隔热铝型材隔热条宽度应不小于 24 mm。(2)塑料窗的型材壁厚不得小于 3.5mm，门的型材壁厚不得小于3.0mm，不得使用非多腔体塑料型材；必须选用与塑料型材匹配的热镀锌增强型钢，增强型钢壁厚应满足抗风压设计要求，窗用增强型钢壁厚不应小于 1.5mm，门用增强型钢壁厚不应小于 3.0mm.，组合窗用拼樘管增强型钢壁厚不应小于 3.0mm。(3)玻