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1、老企业后勤派生的物业管理如何走向社会化(可以直接使用，可编辑 优秀版资料，欢迎下载）老企业后勤派生的物业管理如何走向社会化从中航电源物业管理看国企、央企服务业的发展鲁俊斌、宋智斌兵马未动，粮草先行,这是计划经济时期的潜规则,起着基础和保障作用.中航电源作为我国第一个五年计划的156项重点建设项目，从1955年建厂已经走过了五十六年的光辉历程，被誉为“共和国的长子”。想当年第一个建的是食堂,第一个盖的是宿舍.半个多世纪以来,中航电源为共和国空军装备研制了一代又一代的电源系统，为国防建设做出了卓越的贡献。后勤服务系统为企业的发展,稳定提供了可靠的物质保障和精神寄托。圆满完成了计划经济时期的历史使命
2、.在上世纪八十年代解放军报著名记者李亚丹来这里采写了“企业为社会又一说的报道，在全国引起了很大震动和反响。随着我国改革开放的步步深入，市场经济的进一步发展,企业职工由原来的福利性分配住房，公益性服务,计划性供给，已经逐步形成了住房商品化，产权私有化，服务专业化,供给市场化的新格局.呈现出竞争激烈，管理进一步完善，服务理念不断提升的新局面.对老国企、央企的物业管理来说,质量理念和品牌理念的角逐,市场环境的变化,竞争格局的形成，高新技术的应用,消费观念的更新,要求物业管理从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位,都要做出相应的改革，才能适应发展的需要。物业管理部门应当在我国物业管理制度不断健全完
3、善，物业管理市场容量不断扩展的形势下，坚持“以人为本服务理念,不断扩展服务平台，高点定位，跟上社会发展及人们消费理念提升的步伐。为了顺应社会发展的潮流，适应现代化建设的形势，根据中航集团公司总经理林佐鸣“专业化整合，资本化运作,产业化发展”的指示精神，结合中国航空集团总公司的“两融、三新、五化、万亿”的大集团战略规划.对物业管理来说，在新形势下如何满足业主的要求,从后勤服务到现代物业管理,创建舒适的生活环境，构建健康和谐的区域氛围。中航电源的物业管理迈出了成功的第一步。2006年9月，按照规范化、专业化、社会化管理的标准和要求，中航电源（当时为一航电源）的决策层对三产服务中心原来的综合服务部，
4、园林公司及房地产公司的物业管理室进行了整合，组建成立了三产中心物业管理部。改革的目标与企业分离,逐步走向社会化.勇于探索和实践的老国企、央企的物业管理随着工业企业重组改革的进展，根据中国航空工业集团的整体战略规划，作为国防企业的第一个整体上市企业,如何摆脱沉重的社会负担成为摆在面前的一项重要任务，根据国家的政策,对企办的中小学校、公安等逐步成建制移交政府，资产重组，甩掉了沉重的银行债务负担。作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了大胆的改革，取得了一定的进展.一是形成了专业化的物业队伍。企业办社会部分的人员，资产从原来的主营生产科研单位分离出来，组建了专门的社区管理服务机构;二是物业管理
5、的覆盖面大大拓宽,内容增加.再依托工厂做好有偿服务的基础上，积极面向社会开拓市场。目前周边的一家医院、三所学校、一个科研所的保洁工作,一个居民小区的全部物业管理已经形成了契约式服务。企业内部的九个居民小区，一个航空广场，以及科研生产区的环境保护、绿化、美化工作、道路、房屋以及各项基础设施、公共设施、综合治理，治安、环卫、绿化、交通管理等步入良性循环的轨道。三是形成了新的经营运行机制.物业管理部实行独立核算,实行以满意率指标为主的综合考核.一系列措施的稳步实施，使中航电源物业管理在西北地区系统内成为行业的佼佼者。物业管理改革的实践证明，对独立国企、央企的居民小区实行物业管理，得到了主管单位和广大
6、居民的支持和拥护，初见成效。一是厂区的面貌有了很大改观。居民的生活环境质量得到了明显提高，为广大职工安居乐业起到了决定性的作用。二是厂区的文明化水平有了显著提高。实行物业管理，解决了过去长期存在的各自为政,重复建设的状态，为居民小区统一规划,集中建设，优化资源的合理配置创造了条件。物业管理工作进一步扩展了社区的综合服务功能，加快了厂区文明化进程.三是有利促进了企业的社会主义精神文明建设和物质文明建设。创建国家级，省级和城市文明居住小区活动是社会主义精神文明建设的有效载体，物业管理工作时创建文明居住小区的有机组成部分，而且占据着主要位置。通过创建文明小区的过程，通过居民的参与，有利于提高文明意识
7、、环境意识和健康向上的行为规范。四是解放了主营企业的生产力，促进了生产发展和经济效益的提高。物业管理实现了企业生产经营与社会服务系统的分离，科研生产单位彻底摆脱了生活后勤方面的后顾之忧，集中精力搞好科研生产经营。同时，物业管理系统与主营单位在资产、资金、人员方面做了三分清，明晰了成本，有效地解决了生活后勤挤占生产成本的问题。纵观中航电源的物业管理的实践和探索,总体上还处在初级阶段，还没有完全摆脱公益性，福利型的运行模式。物业管理的经费来源主要是行政性补贴为主，个人支付为辅。导致物业单位的再造功能不足，有待于进一步完善企业化经营，社会化服务，自立生存的良性发展。当前，由于职工的收入水平低下，加之
8、根深蒂固的福利观念影响，在区域内难以形成足以支撑物业管理公司自主生存的服务市场.从物业管理队伍本身看,由于整合人员文化层次较低，尽管下大力气对管理人员参加国家组织的专业资格培训，取得了任职资格证书，但仍然缺乏专业性人才，引进人才缺乏自主性等诸多因素严重制约着物业管理的快速发展。大胆尝试，迈出成功第一步物业管理伴随着市场经济的发展而产生发展,这一行业在发达的东南沿海地区以及大中型城市迅速崛起和迅猛发展的事实证明，物业管理在我国具有强大的生命力和无法估量的前景。在老的国企、央企推行物业管理，是现代化企业制度改革的需要，顺应社会发展的趋势，呼映广大业主对改善居住环境质量的要求,是促进社区经济和文化繁
9、荣的重大举措。推行物业管理的目的，是向业主提供有效地经济性服务,最大限度的提升和发挥物业的使用价值和最大效用,为业主提供优美、舒适、宁静、欢乐、健康、文明向上的生活环境.物业管理关连着千家万户，物业管理活动既是物业公司通过提供优质服务获得合理报偿的企业经营行为，同时又是社区文化建设的重要内容。从贯彻“三个代表要求和“社会主义荣辱观的政治高度认识和看待物业管理工作，把物业管理与建设文明小区,塑造有理想、有道德、守纪律的公民，创建温馨、祥和的良好氛围结合起来，促进物业管理工作向规范化、市场化、专业化、社会化的健康轨道发展.根据央企、国企的特点，结合社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，借鉴同行业以
10、及国内外发达企业的管理经验，形成了中航电源自身的物业管理发展的基本思路;以社会主义市场经济为导向，以生产化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，从老的国企、央企实际出发，循序渐进,分步运作,努力促进物业管理方式从行政管理型转变，服务性质由职工福利公益型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向业主支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济效益和社会效益的协调发展.初步形成三段式格局。第一阶段，实现专业化管理，将企业内部的生活服务系统与生产经营系统剥离，成立专门的物业管理机构和管理团队，参照事业性管理,按合同方式运作，通过物业管理的专业化提高服务质
11、量。第二阶段，实行模拟企业法人运作。经济上独立核算，经济来源以产权单位支付为主，个人缴纳为辅，实行经费补贴，模拟法人经营和市场运作。第三阶段实行产业化发展，企业化经营，市场化运作。在住房制度改革全面完成,房屋产权归个人所有的基础上，物业管理费用暗补改明补,进入个人工资收入，由个人支付物业管理费用。在居民收入，支付能力大幅度提高的情况下，物业公司以优质的服务获取合理的报酬，实现自立生存,自我发展，走向社会化.按着这个思路，一航电源的物业管理，已经完成了管理人员培训，持证上岗，规范管理，稳步进入了第三个阶段，取得了显著的成绩,创建管理的航空广场国内首屈一指,被命名为国家级全民健身广场，成为我国西部
12、一道靓丽的风景线，国内外同行慕名前来参观学习的单位个人络绎不绝，工厂被命名为省级园林式单位、省级卫生先进单位、省级卫生示范单位等.目前正在申报省级交通安全示范小区,争创国家级卫生文明示范小区。市场不断拓展,近年来本着立足本职,面向未来,不断扩大经营范围,拓宽服务内容。业务已经发展为绿化、保洁、保安、消防、交通安全、市容、市场、维修工程,家政服务于一体的综合性服务的专业部门。本着硬实力，软着陆的经营战略目标，紧紧围绕把物业管理做大做强的主题.实力不断壮大，仅绿色园林一项就拥有苗圃近50亩,十一万平方米的科研生产区绿化.两万余平方的航空广场,五十余万平方米的住宅物业综合服务,近三百名的专业从事人员
13、，在同行业中占据了举足轻重的地位。2021年5月，为了增进学习，中航电源物业部发起，以陕西省航空工业局为中心,成立了中航工业西部地区物业管理协会，陕航局副局长委烈惠任会长，中航电源三产服务中心主任白书园任协会秘书长，拟定了协会章程，中航系统以及空军西北地区的近二十家工厂、所、院物业管理单位加入了协会.为系统西北地区的物业管理企业搭建了一个学习研究的平台，交流沟通的平台，信息共享的平台，解惑释疑的平台,增进友谊的平台。面对改革的无限商机,我国的物业管理事业方兴未艾，前程似锦。特别是我们西部蕴藏着巨大潜力。未来的竞争将是实力的较量,中航电源的物业人清楚的认识到，要在激烈的竞争中立于不败,务必不懈做
14、努力，不断提升服务理念，更新观念，跟上时代的步伐.老企业后勤派生的物业管理如何走向社会化-从中航电源物业管理看国企、央企服务业的发展鲁俊斌、宋智斌兵马未动，粮草先行,这是计划经济时期的潜规则,起着基础和保障作用.中航电源作为我国第一个五年计划的156项重点建设项目，从1955年建厂已经走过了五十六年的光辉历程，被誉为“共和国的长子”.想当年第一个建的是食堂，第一个盖的是宿舍。半个多世纪以来，中航电源为共和国空军装备研制了一代又一代的电源系统，为国防建设做出了卓越的贡献。后勤服务系统为企业的发展,稳定提供了可靠的物质保障和精神寄托。圆满完成了计划经济时期的历史使命。在上世纪八十年代解放军报著名记
15、者李亚丹来这里采写了“企业为社会又一说的报道,在全国引起了很大震动和反响.随着我国改革开放的步步深入，市场经济的进一步发展，企业职工由原来的福利性分配住房，公益性服务,计划性供给，已经逐步形成了住房商品化，产权私有化，服务专业化,供给市场化的新格局。呈现出竞争激烈,管理进一步完善，服务理念不断提升的新局面.对老国企、央企的物业管理来说，质量理念和品牌理念的角逐,市场环境的变化，竞争格局的形成，高新技术的应用，消费观念的更新，要求物业管理从服务观念到服务方式,从经营理念到市场定位,都要做出相应的改革，才能适应发展的需要.物业管理部门应当在我国物业管理制度不断健全完善，物业管理市场容量不断扩展的形
16、势下，坚持“以人为本服务理念,不断扩展服务平台，高点定位，跟上社会发展及人们消费理念提升的步伐。为了顺应社会发展的潮流，适应现代化建设的形势，根据中航集团公司总经理林佐鸣“专业化整合，资本化运作，产业化发展的指示精神,结合中国航空集团总公司的“两融、三新、五化、万亿”的大集团战略规划.对物业管理来说，在新形势下如何满足业主的要求，从后勤服务到现代物业管理，创建舒适的生活环境，构建健康和谐的区域氛围。中航电源的物业管理迈出了成功的第一步。2006年9月，按照规范化、专业化、社会化管理的标准和要求，中航电源（当时为一航电源）的决策层对三产服务中心原来的综合服务部，园林公司及房地产公司的物业管理室进
17、行了整合，组建成立了三产中心物业管理部.改革的目标与企业分离，逐步走向社会化。勇于探索和实践的老国企、央企的物业管理随着工业企业重组改革的进展,根据中国航空工业集团的整体战略规划，作为国防企业的第一个整体上市企业，如何摆脱沉重的社会负担成为摆在面前的一项重要任务，根据国家的政策,对企办的中小学校、公安等逐步成建制移交政府,资产重组，甩掉了沉重的银行债务负担。作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了大胆的改革，取得了一定的进展。一是形成了专业化的物业队伍。企业办社会部分的人员，资产从原来的主营生产科研单位分离出来，组建了专门的社区管理服务机构;二是物业管理的覆盖面大大拓宽,内容增加。再依托
18、工厂做好有偿服务的基础上，积极面向社会开拓市场。目前周边的一家医院、三所学校、一个科研所的保洁工作，一个居民小区的全部物业管理已经形成了契约式服务。企业内部的九个居民小区，一个航空广场，以及科研生产区的环境保护、绿化、美化工作、道路、房屋以及各项基础设施、公共设施、综合治理，治安、环卫、绿化、交通管理等步入良性循环的轨道.三是形成了新的经营运行机制。物业管理部实行独立核算，实行以满意率指标为主的综合考核.一系列措施的稳步实施，使中航电源物业管理在西北地区系统内成为行业的佼佼者。物业管理改革的实践证明，对独立国企、央企的居民小区实行物业管理，得到了主管单位和广大居民的支持和拥护,初见成效。一是厂
19、区的面貌有了很大改观.居民的生活环境质量得到了明显提高，为广大职工安居乐业起到了决定性的作用。二是厂区的文明化水平有了显著提高。实行物业管理,解决了过去长期存在的各自为政，重复建设的状态，为居民小区统一规划，集中建设，优化资源的合理配置创造了条件.物业管理工作进一步扩展了社区的综合服务功能，加快了厂区文明化进程。三是有利促进了企业的社会主义精神文明建设和物质文明建设。创建国家级,省级和城市文明居住小区活动是社会主义精神文明建设的有效载体,物业管理工作时创建文明居住小区的有机组成部分，而且占据着主要位置.通过创建文明小区的过程,通过居民的参与，有利于提高文明意识、环境意识和健康向上的行为规范。四
20、是解放了主营企业的生产力，促进了生产发展和经济效益的提高。物业管理实现了企业生产经营与社会服务系统的分离，科研生产单位彻底摆脱了生活后勤方面的后顾之忧，集中精力搞好科研生产经营。同时，物业管理系统与主营单位在资产、资金、人员方面做了三分清，明晰了成本,有效地解决了生活后勤挤占生产成本的问题。纵观中航电源的物业管理的实践和探索，总体上还处在初级阶段,还没有完全摆脱公益性，福利型的运行模式。物业管理的经费来源主要是行政性补贴为主，个人支付为辅。导致物业单位的再造功能不足，有待于进一步完善企业化经营，社会化服务,自立生存的良性发展。当前，由于职工的收入水平低下,加之根深蒂固的福利观念影响，在区域内难
21、以形成足以支撑物业管理公司自主生存的服务市场.从物业管理队伍本身看，由于整合人员文化层次较低，尽管下大力气对管理人员参加国家组织的专业资格培训,取得了任职资格证书，但仍然缺乏专业性人才，引进人才缺乏自主性等诸多因素严重制约着物业管理的快速发展。大胆尝试,迈出成功第一步物业管理伴随着市场经济的发展而产生发展，这一行业在发达的东南沿海地区以及大中型城市迅速崛起和迅猛发展的事实证明，物业管理在我国具有强大的生命力和无法估量的前景。在老的国企、央企推行物业管理，是现代化企业制度改革的需要，顺应社会发展的趋势,呼映广大业主对改善居住环境质量的要求,是促进社区经济和文化繁荣的重大举措。推行物业管理的目的，
22、是向业主提供有效地经济性服务，最大限度的提升和发挥物业的使用价值和最大效用,为业主提供优美、舒适、宁静、欢乐、健康、文明向上的生活环境.物业管理关连着千家万户,物业管理活动既是物业公司通过提供优质服务获得合理报偿的企业经营行为，同时又是社区文化建设的重要内容。从贯彻“三个代表”要求和“社会主义荣辱观”的政治高度认识和看待物业管理工作，把物业管理与建设文明小区，塑造有理想、有道德、守纪律的公民，创建温馨、祥和的良好氛围结合起来，促进物业管理工作向规范化、市场化、专业化、社会化的健康轨道发展。根据央企、国企的特点，结合社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，借鉴同行业以及国内外发达企业的管理经验，形
23、成了中航电源自身的物业管理发展的基本思路；以社会主义市场经济为导向，以生产化发展为目标,以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，从老的国企、央企实际出发,循序渐进，分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型转变,服务性质由职工福利公益型向市场经营型转变,经费来源以单位支付为主向业主支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变,实现物业管理经济效益和社会效益的协调发展。初步形成三段式格局。第一阶段，实现专业化管理,将企业内部的生活服务系统与生产经营系统剥离，成立专门的物业管理机构和管理团队,参照事业性管理,按合同方式运作，通过物业管理的专业化提高服务质量。第二阶段,实行模拟企业法人
24、运作。经济上独立核算,经济来源以产权单位支付为主，个人缴纳为辅，实行经费补贴,模拟法人经营和市场运作。第三阶段实行产业化发展，企业化经营，市场化运作。在住房制度改革全面完成，房屋产权归个人所有的基础上，物业管理费用暗补改明补，进入个人工资收入，由个人支付物业管理费用。在居民收入，支付能力大幅度提高的情况下，物业公司以优质的服务获取合理的报酬，实现自立生存，自我发展，走向社会化。按着这个思路，一航电源的物业管理,已经完成了管理人员培训，持证上岗，规范管理，稳步进入了第三个阶段，取得了显著的成绩,创建管理的航空广场国内首屈一指，被命名为国家级全民健身广场，成为我国西部一道靓丽的风景线，国内外同行慕
25、名前来参观学习的单位个人络绎不绝,工厂被命名为省级园林式单位、省级卫生先进单位、省级卫生示范单位等。目前正在申报省级交通安全示范小区,争创国家级卫生文明示范小区。市场不断拓展，近年来本着立足本职，面向未来，不断扩大经营范围，拓宽服务内容.业务已经发展为绿化、保洁、保安、消防、交通安全、市容、市场、维修工程，家政服务于一体的综合性服务的专业部门.本着硬实力，软着陆的经营战略目标,紧紧围绕把物业管理做大做强的主题.实力不断壮大，仅绿色园林一项就拥有苗圃近50亩,十一万平方米的科研生产区绿化.两万余平方的航空广场，五十余万平方米的住宅物业综合服务,近三百名的专业从事人员，在同行业中占据了举足轻重的地
26、位。2021年5月,为了增进学习，中航电源物业部发起，以陕西省航空工业局为中心,成立了中航工业西部地区物业管理协会，陕航局副局长委烈惠任会长，中航电源三产服务中心主任白书园任协会秘书长，拟定了协会章程,中航系统以及空军西北地区的近二十家工厂、所、院物业管理单位加入了协会.为系统西北地区的物业管理企业搭建了一个学习研究的平台，交流沟通的平台,信息共享的平台，解惑释疑的平台,增进友谊的平台。面对改革的无限商机，我国的物业管理事业方兴未艾,前程似锦。特别是我们西部蕴藏着巨大潜力。未来的竞争将是实力的较量，中航电源的物业人清楚的认识到，要在激烈的竞争中立于不败,务必不懈做努力,不断提升服务理念，更新观
27、念,跟上时代的步伐。从中航电源物业管理看国企、央企服务业的发展鲁俊斌、宋智斌兵马未动，粮草先行,这是计划经济时期的潜规则，起着基础和保障作用。中航电源作为我国第一个五年计划的156项重点建设项目,从1955年建厂已经走过了五十六年的光辉历程，被誉为“共和国的长子”。想当年第一个建的是食堂，第一个盖的是宿舍。半个多世纪以来，中航电源为共和国空军装备研制了一代又一代的电源系统，为国防建设做出了卓越的贡献.后勤服务系统为企业的发展，稳定提供了可靠的物质保障和精神寄托。圆满完成了计划经济时期的历史使命.在上世纪八十年代解放军报著名记者李亚丹来这里采写了“企业为社会又一说的报道，在全国引起了很大震动和反
28、响。随着我国改革开放的步步深入，市场经济的进一步发展,企业职工由原来的福利性分配住房,公益性服务,计划性供给,已经逐步形成了住房商品化，产权私有化，服务专业化，供给市场化的新格局。呈现出竞争激烈，管理进一步完善，服务理念不断提升的新局面。对老国企、央企的物业管理来说,质量理念和品牌理念的角逐，市场环境的变化,竞争格局的形成，高新技术的应用，消费观念的更新，要求物业管理从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要做出相应的改革，才能适应发展的需要。物业管理部门应当在我国物业管理制度不断健全完善，物业管理市场容量不断扩展的形势下，坚持“以人为本”服务理念，不断扩展服务平台，高点定位，跟上社会发
29、展及人们消费理念提升的步伐。为了顺应社会发展的潮流，适应现代化建设的形势,根据中航集团公司总经理林佐鸣“专业化整合，资本化运作，产业化发展”的指示精神，结合中国航空集团总公司的“两融、三新、五化、万亿”的大集团战略规划。对物业管理来说,在新形势下如何满足业主的要求,从后勤服务到现代物业管理,创建舒适的生活环境，构建健康和谐的区域氛围。中航电源的物业管理迈出了成功的第一步。2006年9月,按照规范化、专业化、社会化管理的标准和要求，中航电源（当时为一航电源）的决策层对三产服务中心原来的综合服务部，园林公司及房地产公司的物业管理室进行了整合,组建成立了三产中心物业管理部.改革的目标与企业分离，逐步
30、走向社会化。勇于探索和实践的老国企、央企的物业管理随着工业企业重组改革的进展,根据中国航空工业集团的整体战略规划，作为国防企业的第一个整体上市企业，如何摆脱沉重的社会负担成为摆在面前的一项重要任务，根据国家的政策，对企办的中小学校、公安等逐步成建制移交政府，资产重组,甩掉了沉重的银行债务负担。作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了大胆的改革,取得了一定的进展。一是形成了专业化的物业队伍。企业办社会部分的人员,资产从原来的主营生产科研单位分离出来,组建了专门的社区管理服务机构；二是物业管理的覆盖面大大拓宽，内容增加。再依托工厂做好有偿服务的基础上，积极面向社会开拓市场。目前周边的一家医院
31、、三所学校、一个科研所的保洁工作，一个居民小区的全部物业管理已经形成了契约式服务。企业内部的九个居民小区，一个航空广场，以及科研生产区的环境保护、绿化、美化工作、道路、房屋以及各项基础设施、公共设施、综合治理，治安、环卫、绿化、交通管理等步入良性循环的轨道。三是形成了新的经营运行机制。物业管理部实行独立核算，实行以满意率指标为主的综合考核。一系列措施的稳步实施,使中航电源物业管理在西北地区系统内成为行业的佼佼者。物业管理改革的实践证明，对独立国企、央企的居民小区实行物业管理，得到了主管单位和广大居民的支持和拥护，初见成效。一是厂区的面貌有了很大改观。居民的生活环境质量得到了明显提高，为广大职工
32、安居乐业起到了决定性的作用。二是厂区的文明化水平有了显著提高.实行物业管理，解决了过去长期存在的各自为政,重复建设的状态，为居民小区统一规划，集中建设,优化资源的合理配置创造了条件。物业管理工作进一步扩展了社区的综合服务功能，加快了厂区文明化进程。三是有利促进了企业的社会主义精神文明建设和物质文明建设。创建国家级，省级和城市文明居住小区活动是社会主义精神文明建设的有效载体，物业管理工作时创建文明居住小区的有机组成部分，而且占据着主要位置。通过创建文明小区的过程，通过居民的参与，有利于提高文明意识、环境意识和健康向上的行为规范。四是解放了主营企业的生产力,促进了生产发展和经济效益的提高。物业管理
33、实现了企业生产经营与社会服务系统的分离,科研生产单位彻底摆脱了生活后勤方面的后顾之忧，集中精力搞好科研生产经营.同时,物业管理系统与主营单位在资产、资金、人员方面做了三分清，明晰了成本，有效地解决了生活后勤挤占生产成本的问题。纵观中航电源的物业管理的实践和探索,总体上还处在初级阶段,还没有完全摆脱公益性,福利型的运行模式。物业管理的经费来源主要是行政性补贴为主，个人支付为辅。导致物业单位的再造功能不足，有待于进一步完善企业化经营，社会化服务，自立生存的良性发展。当前，由于职工的收入水平低下，加之根深蒂固的福利观念影响，在区域内难以形成足以支撑物业管理公司自主生存的服务市场。从物业管理队伍本身看
34、，由于整合人员文化层次较低，尽管下大力气对管理人员参加国家组织的专业资格培训，取得了任职资格证书,但仍然缺乏专业性人才,引进人才缺乏自主性等诸多因素严重制约着物业管理的快速发展。大胆尝试，迈出成功第一步物业管理伴随着市场经济的发展而产生发展，这一行业在发达的东南沿海地区以及大中型城市迅速崛起和迅猛发展的事实证明，物业管理在我国具有强大的生命力和无法估量的前景。在老的国企、央企推行物业管理，是现代化企业制度改革的需要,顺应社会发展的趋势，呼映广大业主对改善居住环境质量的要求,是促进社区经济和文化繁荣的重大举措。推行物业管理的目的，是向业主提供有效地经济性服务，最大限度的提升和发挥物业的使用价值和
35、最大效用，为业主提供优美、舒适、宁静、欢乐、健康、文明向上的生活环境。物业管理关连着千家万户，物业管理活动既是物业公司通过提供优质服务获得合理报偿的企业经营行为，同时又是社区文化建设的重要内容。从贯彻“三个代表”要求和“社会主义荣辱观”的政治高度认识和看待物业管理工作，把物业管理与建设文明小区，塑造有理想、有道德、守纪律的公民，创建温馨、祥和的良好氛围结合起来,促进物业管理工作向规范化、市场化、专业化、社会化的健康轨道发展。根据央企、国企的特点，结合社会发展趋势和物业管理本身的发展规律,借鉴同行业以及国内外发达企业的管理经验，形成了中航电源自身的物业管理发展的基本思路；以社会主义市场经济为导向
36、，以生产化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，从老的国企、央企实际出发,循序渐进，分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型转变，服务性质由职工福利公益型向市场经营型转变,经费来源以单位支付为主向业主支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济效益和社会效益的协调发展.初步形成三段式格局。第一阶段，实现专业化管理,将企业内部的生活服务系统与生产经营系统剥离，成立专门的物业管理机构和管理团队，参照事业性管理,按合同方式运作，通过物业管理的专业化提高服务质量。第二阶段，实行模拟企业法人运作。经济上独立核算，经济来源以产权单位支付为主,个人缴纳为辅,实
37、行经费补贴，模拟法人经营和市场运作。第三阶段实行产业化发展，企业化经营，市场化运作.在住房制度改革全面完成，房屋产权归个人所有的基础上，物业管理费用暗补改明补,进入个人工资收入，由个人支付物业管理费用。在居民收入，支付能力大幅度提高的情况下，物业公司以优质的服务获取合理的报酬,实现自立生存，自我发展，走向社会化。按着这个思路，一航电源的物业管理，已经完成了管理人员培训,持证上岗,规范管理，稳步进入了第三个阶段，取得了显著的成绩，创建管理的航空广场国内首屈一指，被命名为国家级全民健身广场,成为我国西部一道靓丽的风景线,国内外同行慕名前来参观学习的单位个人络绎不绝，工厂被命名为省级园林式单位、省级
38、卫生先进单位、省级卫生示范单位等.目前正在申报省级交通安全示范小区，争创国家级卫生文明示范小区。市场不断拓展，近年来本着立足本职,面向未来，不断扩大经营范围，拓宽服务内容.业务已经发展为绿化、保洁、保安、消防、交通安全、市容、市场、维修工程，家政服务于一体的综合性服务的专业部门。本着硬实力,软着陆的经营战略目标,紧紧围绕把物业管理做大做强的主题.实力不断壮大，仅绿色园林一项就拥有苗圃近50亩，十一万平方米的科研生产区绿化.两万余平方的航空广场，五十余万平方米的住宅物业综合服务,近三百名的专业从事人员，在同行业中占据了举足轻重的地位。2021年5月，为了增进学习，中航电源物业部发起，以陕西省航空
39、工业局为中心，成立了中航工业西部地区物业管理协会,陕航局副局长委烈惠任会长，中航电源三产服务中心主任白书园任协会秘书长，拟定了协会章程，中航系统以及空军西北地区的近二十家工厂、所、院物业管理单位加入了协会.为系统西北地区的物业管理企业搭建了一个学习研究的平台，交流沟通的平台，信息共享的平台,解惑释疑的平台，增进友谊的平台。面对改革的无限商机,我国的物业管理事业方兴未艾，前程似锦。特别是我们西部蕴藏着巨大潜力。未来的竞争将是实力的较量，中航电源的物业人清楚的认识到，要在激烈的竞争中立于不败，务必不懈做努力，不断提升服务理念,更新观念,跟上时代的步伐。致谢中航工业电源的物业管理的运行模式，运行机制
40、是借鉴于：中航工业制动、中航工业仪表、空军5702厂、中航工业西安飞机制造公司、西安航空发动机公司、中航工业庆安公司、中航工业远东公司、中航工业618所、631所、中航630试飞院、阎良一飞院、中航工业148厂以及大庆石油管理局公共事业与物业管理中心(集团)等单位的先进经验。在他们的基础上健全的。在此表示衷心的感谢。对在制度健全，机构设置过程中给予大力支持和帮助的，陕西航空工业局，中航工业电源以及三产综合服务中心的领导致以崇高的敬意和感谢。老小区物业管理服务策划书一、 服务理念：二、 服务内容及模式：三、 目标管理：1、 管理目标：2、 财务目标：四、 团队管理1、 组织架构2、 人员培训3、
41、 激励机制五、 社区文化建设六、 质量保障七、 创优达标管理小区现状:小区长时间没有物业公司介入,居民物业观念比较淡漠.虽然对居住环境有提高的主管意愿，却又信心不足。居住小区环境质量的好坏,直接影响居民的生活质量，如能建成文明社区不但能提升小区品位，还能使房屋建筑升值.现在的状况是小区内的道路、绿地、硬覆盖普遍欠缺，环境脏乱差,百姓出行难，加之屋面漏雨、“四害”猖獗，群众意见比较大。现在确实需要对小区做一个综合的整治.一、安保现状1、小区周围环境复杂，人员众多。2、现有小区围墙不能有效防范外部人员入内. 3、现有小区围墙不能有效防范内部人员有内向外翻越围墙。4、现有小区围墙在发生入侵或翻越事件
42、后,无法提供有效资料帮助安保人员或公安机关调查取证。 5、小区出入口处，出入人员、车辆数量多，不易管控. 6、小区出入口未安装的监控摄像机无法拍摄进入人员和车辆细节，如人员清晰体貌特征、车辆车牌等。 7、小区周围围墙短损、缺失严重、各个出入口残破不完整。8、晚上路灯不亮，没有基本的照明。建议：为保证小区财产安全和居民安全，完善小区周围已有实体围墙的基础上，建立以IGUANA摄像系统为主体的视频监控系统。实现物理围界与视频围界相结合的多重安全机制,优势互补，有效的提成小区的安全防护能力.二、环境卫生现状1、垃圾道口没有封堵,苍蝇整天在楼道里飞来飞去垃圾道门缺失或封闭不严，垃圾外露，但垃圾道附近地
43、面的污水痕迹十分明显，几乎每个单元入口都有.难闻的气味充满楼道，夏天大量滋生蚊子、苍蝇，老鼠繁殖。2、化粪池雨水井、污水井堵塞、淤积严重。化粪池漫溢现象比较突出。化粪池及管道通常每年应清理一至两次.3、屋面防水问题. 建议：1、推行封闭垃圾道、垃圾袋装化工程.按标准进行封堵，彻底消毒，完全封堵。避免形成细菌繁殖地。2、 定购密闭垃圾容器做到日产日清,定期消毒。3、 统一疏通化粪池雨水井、污水井，做一个全面彻底的整修.4、 屋面漏雨情况做一个彻底的摸底。安排整修。三、绿化美化现状1、各楼道小广告遍布。小广告张贴在楼道里，小区的院墙上，大大小小的广告从房顶一直就贴到了墙底，一个挨着一个,密密麻麻.
44、2、楼前楼后脏乱差和私搭乱建问题比较严重。影响美观,占用绿地面积,影响安保。3、小区随意占用绿地或破坏绿地、车辆乱停放.小区硬化不标准，规范。绿化用地不整齐.部分楼前绿地种菜，门前种菜的住户多是一些闲在家的老年人，他们对土地有种天然的亲切感.却由小区共同享有改变为一楼业主独自享有，损害了其他小区业主通过透绿栅栏享受景观的权利。建议：1、楼外墙，特别是楼道统一粉刷。去除小广告，脏点、污渍.2、拆除私搭乱建等违章建筑。3、规划硬化用地，整修道路，便道。标志停车位。4、做绿化设计，提升小区品位。四、小区专项维修基金情况一、 服务理念我们在提供物业管理服务的过程中,将秉承“以人为本,诚信服务，崇尚人性
45、化”的服务理念，以“安全、规范、温馨”的管理服务实施多层面的个性化社区服务，塑造具有文化品格的社区文化,营造出充满人文气息与归属感的社区环境。服务过程全面导入IS09001标准为实施准则，充分物业管理优势，针对市直生活小区实际情况，是适分区而治，形成相对独立，和谐融入的管理格局.服务内容及模式：1。 小区房屋主体及设备、设施的管理专业的工程技术人员,结合完善的质量控制体系对以下项目实施全面、及时、高效的管理： 房屋的数量、建筑形式、产权情况、完好程度、使用状况的记录，根据实际变动及时变更的有关记录； 房屋的日常保养、维修。 房屋装修的申请与审批及装修的全程监控； 小区内各类公用设备、设施的日常
46、运行、维修保养.2。 小区的安全管理小区将实施封闭式安全管理，采取技防与人防相结合、固定岗与流动岗相结合、围合管理与整体联动相结合，设置多重静动态相结合的安全防范体系，切实保障小区24小时安全无忧： 小区外围24小时红外感应周界防护系统; 小区公共区域24小时闭路监控系统； 小区24小时固定安全护卫岗设置； 小区24小时流动巡逻岗设置； 小区分片围合管理与整体联动的应急反应系统； 小区公共区域24小时消防预警及联动（会所)控制系统； 小区家庭燃气泄漏报警系统3。 小区环境卫生管理我们将为小区提供12小时(7：0019：00）保洁时限的环境卫生管理，有效保障小区环境的清洁与舒适，同时我们所推行的
47、隐性服务模式将会充分尊重小区住户的视觉感受与私密空间。4. 多层面个性化社区服务本着“贴近业主，关注业主现实与潜在需求”的人性化服务理念,我们将根据小区各类业户的不同需求提供适合不同层面、不同类型的个性化社区服务内容,真正做到“关注人性、服务业户”5。 个性鲜明的社区文化我们将遵循人与社区共同发展的原则,通过开展各类特色化社区活动与社区文明宣传相结合的手段,渲染社区气氛、促进社区成员间的充分信任，结合香溪月园的文化氛围，塑造具有文化品格的特色社区文化，营造充满人文气息与归属感的社区环境,将家的概念延伸至整个小区：二、 目标管理：1、管理目标:服务质量目标：服务合格率95 服务及时率98%维修回访率90 投诉回访率100%设备完好率98% 重大安全事故为0业主满意率98环境目标： 竭力追求环境效益，努力使小区成为花园式社区之一!房屋及公用部位的维修养护（表一）项目房屋及配套设施完好率目标98实施措施建筑本体：分区负责，责任到人,建立完善的管理员巡查制度,严格装修审批管理，健全档案记录.公共配套设施：制订详细的公共设施、设备的维修保养计划，并严格执行.在巡查过程中发现问题，及时处理。日常维护检查与定期巡查维修相结合，确保状态良好。（表二）项目房屋零修、及时率目标98%实施