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1、白浪金沙城市广场招商策划方案金龙置业发展有限公司策划部二六年七月二十日第一部分 项目定位n商圈定位：CBD商贸物流圈 n产品定位：铂金地王新商贸物流中心 n功能定位：八大创新商贸平台（软硬件升级）n形象定位：中国首席娱乐商业地产 参见项目发展战略暨产品定位报告 功能业态规划示意图总表楼层 业态业种负一层 大型超市一层 中档服装二层 服装、鞋类、箱包、照相器材三层 饰品、工艺品、化妆品、文具等四层 物流仓储中心功能业态规划总表可根据实际招商情况会有所调整 功能业态规划示意图负1 层功能业态规划示意图1 层功能业态规划示意图2 层功能业态规划示意图3 层功能业态规划示意图4 层n面积：-1+4层共
2、5.5万平方米n总量：约3000户商家第二部分 招商目标目标细分总表以上招商目标根据具体招商谈判可能有所变化 招商策略 招商方式 招商目标 招商区域整体招商 连锁品牌加盟输入 满场7080 异地重点招商 龙头企业公关招商 满场1015 异地/本地竞争招商 周边市场一级代理招商 满场5 周边/本地散户招商 零散经营户泛招 满场10 本地 配套招商 行业研发设计机构招商 完善配套增强竞争力 异地招商组合方式n坐招：散户招商n直招：竞争招商、重点招商、整体招商、配套招商n代理商招：重点招商、整体招商以上招商方式可根据招商进展做相应调整n招商对象：品牌连锁加盟输入，引入知名批发品牌市场n招商目标：满场
3、7080，招入21002400户商家n主要功能：快速招商，永续经营，增强市场抗风险能力n招商方式：直招/代理商招小型说明会考察接待招商谈判整体进驻目标细分整体招商1.0目标细分整体招商1.1n招商对象之一：苏州国际服装城n占地面积600亩，建筑总面积60万平方米，将建成集国内外名牌名品演示展销、名模大赛、原辅材料展销、机械设备及配件展销、信息会展、电子商务、科研设计、教育培训、管理服务、娱乐休闲等功能为一体的平台。目标细分整体招商1.1n招商对象之二：石狮服装城n 目标细分整体招商1.1n招商对象之三：新世界国际纺织服装城n位于无锡市新区锡沪路与坊城大道交会处，总投资40亿元。项目占地近100
4、0亩（约65万平方米），建筑面积达130万平方米，其中服装服饰交易区约58万平方米，纺织品交易区约39万平方米，中央商务配套区约38万平方米。整个物流基地总计规划30000余个纺织服装铺位，建成后可容纳2万多家商户同时同场经营。目标细分整体招商1.1n招商对象之四：广州白马服装市场n建筑面积60000平方米，共10层，有4层商场，5层写字楼，1层地下停车场。市场配置中央空调、客货电梯、安全监控系统、消防系统、宽带网、时装表演广场、储蓄所、商务中心、托运站、停车场、快餐店等。是广州地区规模最大、装修最好、配套最完善交易量最大的中高档服装市场。市场内经营的业户有2000多户。目标细分整体招商1.1
5、n招商对象之五：常熟招商城n共有28个专业批发市场。市场营业面积2.5平方公里，商业用房112万平方米，店铺、摊位2万多只，旺季日均人流量15万人次，日均货运量2000多吨，招商城的发展带动了周边交通、旅游、服务业等相关产业的兴旺，提供了20多万人口就业，市场年社会综合效益达30多亿元。目标细分整体招商1.1n招商对象之六：无锡招商城n占地500亩，总建筑面积60万平米，投资20亿元，一期业态有家电、机电、五金、卫浴、灯饰、服装、床上用品、针织、鞋帽、化妆品、工艺品、旅游用品、纪念品、文化用品、小百货等。目标细分整体招商1.1n招商对象之七：义乌小商品城n营业面积50万平方米，设营业商位2.6
6、万个，门店2000余间，分16个交易区、经营28大类10万余种商品。分为四代市场、宾王市场、针织市场三个主要市场。市场经营人员5万余人，日均客流量15万人次，日向外发货3000余吨。n整体招商策略要点：n短期内解决大量招商比例，降低招商工作量和招商难度n招商成功后，将使本案建立起核心竞争力，成为市场持续稳定经营的重要保证n异地招商可以避免与人民商城发生恶性竞争，优势互补n整体招商在权益分成的前期谈判上难度较大，需有充分准备目标细分整体招商1.2n招商对象：引入零售主力店、产业基地行业协会、行业研发设计机构等龙头型企业n招商目标：满场1015，即300400户商家n主要功能：提升人气，增强市场稳
7、定性，提高知名度n招商方式：直招/代理商招小型说明会招商考察接待招商谈判商家组团分阶段进驻目标细分重点招商2.0目标细分重点招商2.1n超市招商对象之一：中百佳乐家超市n以经营家庭日常生活用品为主，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的综合超级市场，以“一站购物，一次购足，实惠便利，品质保证”为经营特色，以“顾客满意”为经营理念，以“居民日常生活用品和食品”为经营重点，不断完善“理念、行为、视听、服务、商品”五大顾客满意系统，是潍坊市首屈一指、最受潍坊市民信赖的大卖场。目标细分重点招商2.1n超市招商对象之二：家家悦超市n名列中国连锁百强39名，旗下两大品牌连锁店已达到100多处。与全国6000多家
8、知名供应商、生产商长期合作，成功地为400多家知名企业的产品打开胶东的销售市场，实现了工商双赢。是宝洁、强生、雀巢、联合利华、娃哈哈、雕牌、三鹿等国内外知名品牌的区域总代理商。n超市招商策略要点：n商贸中心初期人流有限，超市短期内可吸纳大量人流用n招商成功后，将大幅度提高本案的每日固定人流量，带动市场的零售业务n通过业态互补可平衡市场经营的稳定性，以批发带零售，以零售促批发n超市最终是否引入，可根据整体招商的情况另行定夺目标细分重点招商2.1目标细分重点招商2.2n产业基地行业协会招商对象之一：山东省服装行业协会n现有团体会员200多个，下设设计师分会、职业模特分会，品牌推介委员会、服装技能及
9、服装模特职业资格鉴定考核站和“山东服装信息”编辑部。设计师分会现有个人会员110余名，职业模特分会有个人会员320余名。目标细分重点招商2.2n产业基地行业协会招商对象之二：晋江服装产业基地n晋江、石狮是全国服装产业基地，纺织服装业年产值达491.2亿元，约占全国纺织服装业总产值的十分之一。全市纺织服装企业8000多家，其中：纺织企业1000家，染整企业100多家，服装生产企业7000家、商标、钮扣、织带、印花等辅料生产企业300多家。生产规模：年产值超过亿元企业34家，超5000万家企业80家、超2000万元企业177家、超1000万企业284家、超500万元企业476家。目标细分重点招商2
10、.2n产业基地行业协会招商对象之三：晋江鞋业基地n每年生产的运动鞋数量超过50亿双，拥有一个“中国驰名商标”，4个“中国名牌”，晋江鞋打败了国内其他产区，成为名符其实的世界运动鞋生产基地，目前，泉州市上规模的制鞋企业有216家，实现产值80.3亿元，占鞋业总产值的37。目前晋江运动鞋的产量仍以每年50的幅度上涨。连续举办八届中国鞋业博览会。目标细分重点招商2.2n产业基地行业协会招商对象之四：浙江服装产业基地n浙江省现有服装及服饰生产企业30000余家，其中规模以上企业2048家，各种服装生产能力达45亿件，职工96万人，产量从1995年起一直位居全国第二，出口总额到2002年年末上升到全国同
11、行业第二位。浙江省的服装产业已呈块状聚集，形成了各具特色的西服、衬衫、女装、童装、休闲装以及领带等的内外销专业化生产区域。n产业基地行业协会招商策略要点：n解决部分散户组团招商，降低招商工作量n招商成功后，将进一步促进市场经营的稳定经营n组团招商可以避免与人民商城发生正面冲突n组团招商在招商组织上会存在一定难度，主要取决于该行业协会的组织能力和号召能力目标细分重点招商2.2n竞争招商：引入周边市场一级代理商、批发大户等市场核心经营者n招商目标：满场5，即150户商家n主要功能：通过直接的竞争招商，提升市场在区域范围的影响力，通过大户带小户加快招商节奏n招商方式：直招/坐招优惠条件谈判市场评估批
12、发大户入驻散户跟进目标细分竞争招商3.0n竞争招商对象之一：即墨、临沂、淄博服装城一级代理n竞争招商对象之二：小商品城、温州商贸城批发大户n通过走访、访谈挖掘出各个市场的一级批发代理商，在整体招商和重点招商成功的前提下，借助商家组团的优势同时辅以有效到位的优惠措施，便能实现以大带小的招商目标。目标细分竞争招商3.1n竞争招商策略要点：n小面积隐秘招商，避免与小商品城发生大规模竞争冲突n仅局限在部分业种，而非全业种的竞争招商n竞争招商会在局部上损害竞争者的利益，但对方可以通过业种调整加以恢复，不至于发生全面的恶性竞争目标细分竞争招商3.2n散户招商：零散经营户自发上门经营，也称“坐招”n招商目标
13、：满场10，即300户商家n主要功能：填补市场空缺n招商方式：广告推广、资料派发市场前景预测坐招从众经营目标细分散户招商4.0n散户招商对象：即墨、临沂、淄博服装城、小商品城和温州购物城中小经营者n通过整体招商、重点招商和竞争招商成功等机会点，进行事件营销和广告宣传，先把市场的热度炒做起来，即可达到散户招商的目的目标细分散户招商4.1n散户招商策略要点：n散户的观望意识强，对新市场信心不足，抗风险能力小，具有从众经营的心理n散户招商是所有招商工作的最后步骤n招商工作重点主要在于做好散户的登记接待工作，借助大商家入驻的优势因势利导目标细分散户招商4.2n招商目标：引入相关行业研发设计机构、专业学
14、院n主要功能：完善市场服务体系，形成独有的经营特色n招商方式：产学合作洽谈目标细分配套招商5.0目标细分配套招商5.1n行业研发设计机构招商对象：山东服装职业学院n山东省惟一的一所国办全日制普通服装高等院校，也是全国第一所国办服装高等职业院校。学院坐落在驰名中外的泰山脚下，北依泰山，西接泰安城区，东临天烛峰风景名胜区，南连国家级泰安高新技术创业服务中心，交通便利，风景优美，环境幽雅，是莘莘学子学习深造的理想场所。学院现占地600亩，建筑面积9.6万平方米，在校生4000余人。目标细分配套招商5.1n山东服装职业学院山东省大中专院校学生服装模特大赛目标细分配套招商5.1n山东服装职业学院服装研究
15、所n搜集国内外服装信息资料，考察服装新动态，且经常与外界服装行业交流，研发专利产品，推出有学院特色的学生装、各种职业装、演出服、床上用品等。n配套招商策略要点：n通过与行业研发机构的战略合作，建立市场的差异化，完善市场的服务功能n招商主要体现在产学合作方面，借助山东服装学院的资源平台，协助市场举办各种行业会议、专业培训以及路演促销等活动n可有可无，但有比没有好目标细分配套招商5.2第三部分 租金测算n招商组合简要租金测算楼层面积(平方米)预计首批销售百分比预计首批销售面积(平方米)预计首批单价(元/平方米)预计首批销售回款(元)出租面积(平方米)租金单价（元/月/平方米）开业两年出租收益（按1
16、6个月计算）(元)1F 8000 0%0 0 0 8000 10 12800001F 2000 50%1000 7000 7000000 1000 70 11200001F 10000 60%6000 12000 72000000 4000 90 57600002F 10000 40%4000 9000 36000000 6000 70 67200003F 10000 20%2000 7000 14000000 8000 50 64000004F 10000 0%0 0 0 10000 25 4000000合计 50000 41%13000 129,000,000 37000 25,280,0
17、00 租金测算1.1 楼层面积(平方米)预计二批销售百分比预计二批销售面积(平方米)预计二批单价(元/平方米)预计二批销售回款(元)二批销售后出租区租金单价（元/月）二批销售后出租区面积(平方米)二批销售后三年内租金(元)1F 8000 0%0 0 0 10 8000 28800001F 2000 0%0 9000 0 90 1000 32400001F 10000 30%3000 15000 45000000 110 1000 39600002F 10000 30%3000 8000 24000000 90 3000 97200003F 10000 20%2000 6000 12000000
18、 70 6000 151200004F 10000 0 5000 0 30 10000 10800000合计 50000 66%8000 81,000,000 29000 45,720,000 租金测算1.2 楼层面积(平方米)总销售回款 总租金收益 五年内总回款(元)招商成本(元)营销推广成本(元)1F 8000 0 4160000 4,160,000 按4%计算1F 2000 7000000 4360000 11,360,000 1F 10000 117000000 9720000 126,720,000 2F 10000 60000000 16440000 76,440,000 3F 1
19、0000 26000000 21520000 47,520,000 4F 10000 0 14800000 14,800,000 合计 50000 210,000,000 71,000,000 281,000,000 2000000 8400000租金测算1.3 n整体流程图：关键节点控制n各阶段目标：目标分解实施第四部分 招商进度整体流程图1.1 城市商业发展趋势调查 6.257.05机会点分析/项目市场定位 7.067.12各楼层功能业态规划 7.137.15项目发展报告/规划调整建议 7.167.18已完成 执行中 准备阶段 流程图整体招商方案拟定/修改定稿 7.197.23招商阶段 销
20、售阶段整体流程图1.2 市场租金/销售价格分析 7.247.25 确定招商细分细分财务试算/整体财务评估7.267.29目标客户资料收集、筛选确定规划方案/商业管理模式整体招商初步接洽8.18.15重点招商初步接洽优惠政策拟定/政府公关7.267.31招商培训/招商文宣8.168.17已完成 执行中 准备阶段 流程图 招商阶段 销售阶段整体流程图1.3 租金、分成、管理费等谈判9.69.88.188.309.110.159.29.59.99.12绘制竞争招商、散户招商平面图拟定相关契约或意向书绘制区位及具体面积新版广告物料设计 调整商家基本间隔规模整体、重点招商成功商家组团已完成 执行中 准备
21、阶段 流程图 招商阶段 销售阶段整体流程图1.4 11.19.69.129.1310.510.610.3007.2.25公开强销期散户全面招商销售团队组建 招商优惠措施拟定竞争招商已完成 执行中 准备阶段 流程图 招商阶段 销售阶段销售蓄客销售培训销售预热期整体流程图招商流程2.0 招商周期 时间安排 工作内容招商筹备期 7.217.30租售文件、租售价格、招商手册、招商资料、商业规划、招商指标，招商广告片、确定招商目标、招商城市、制定招商方案等招商洽谈期 8.18.15 物业管理服务手册、商铺租赁管理合同、确定整体招商、重点招商对象等招商攻坚期 8.169.12 异地整体招商、重点招商，招商
22、条件谈判等强化，商业运营管理机构确定招商强势期 9.1310.30 深度挖掘客户资源，进行竞争招商和现场散户招商等招商管理期 装修入驻 保持招商节奏、试营业仪式、总结前期招商经验，调整招商工作等整体流程图节点控制3.0 7.217.30招商准备期n 招商文宣n 商家资料收集n 优惠政策n 政府公关n 团队组建n 执行计划8.110.30n 招商推介会n 初步谈判n 全面招商n 商业管理模式n 规划调整n 招商培训n 广告宣传n 事件营销n 售楼处装修招商执行期11.12.10n 团队组建n 销售培训n 产品定价n 蓄客n 内部认筹n 销售道具n 推广策略n 媒介计划销售预热期2.25n 开盘活
23、动n 阶段销售计划n 解筹n 全面销售n 合同签订n 售后服务n 按偈回款公开强销期时间节点控制需与工程进度紧密结合n组织结构图组织关系描述n各部门分工主要工作任务第五部分 组织设计组织设计原则1.0n一个上级n责权一致n既无重叠，又无空白组织设计组织结构图1.1项目总监招商部经理 策划部经理 公关部经理招商专员招商专员招商专员招商助理招商专员策划主管 销售主管策划专员 置业顾问 置业顾问置业顾问公关助理设计专员 置业顾问置业顾问售后专员 设计专员n项目总监：制定项目发展战略，控制项目开发节奏，监控营销流程，规避项目风险 n策划部：制定招商策略，制定并执行营销推广策略，广告设计，销售执行等n招
24、商部：制定并执行招商计划，商家资料收集、谈判，招商工作汇报，优惠措施拟定，拟签招商合同等n公关部：政府相关职能部门协调组织设计部门职责2.0组织设计薪资结构3.0项目 项目总监 策划部经理 招商部经理 销售主管 策划专员 招商专员 销售专员基本结构基本工资 销售佣金 总销佣金 福利津贴福利 通讯津贴 交通津贴 伙食津贴 交通安全人身保险 以上仅供参考，具体标准根据当地行情拟定，招商部成员抽成按难度及数量另定n项目规划设计进度n招商推广准备进度第六部分 招商推广总表项目规划设计进度1.0项 目 设计单位 制作单位 完成时间总平面图设计院效果图公司9.1前立面效果图夜景效果图景观效果图内部效果图园
25、林效果图 园林公司楼层平面图设计院10.15户型平面图户型平面效果图 装修设计图室内设计公司装修效果图装修标准 设计院 招商推广准备进度2.0项 目 执行单位 完成时间娱乐中心招商手册策划部7月20日招商PPT演示文稿 7月29日招商目标客户资料收集 招商部 7月29日商贸中心招商手册 策划部 7月30日招商租赁协议 招商部 7月30日政府政策支持公关 公关部 7月30日招商执行计划 招商部 7月31日招商推广计划 策划部 7月31日招商优惠措施 招商部 7月31日招商海报 策划部 8月2日招商培训计划 招商部 8月5日办公应用系统 策划部 8月5日招商推广准备进度2.1VI设计策划部8月10
26、日工地围墙 8月12日户外路牌 8月14日物业管理服务手册 金龙公司 8月15日报广形象策划部8月16日指示路牌 8月18日工程进度表 工程部 8月20日销售培训计划策划部9月15日售楼处室内设计根据工程进度售楼处包装样板房室内设计样板房包装项目模型 模型公司 售楼处入场前谢谢观赏 请多指教9、静夜四无邻，荒居旧业贫。5 月-235 月-23Wednesday,May 24,202310、雨中黄叶树，灯下白头人。00:10:5100:10:5100:105/24/2023 12:10:51 AM11、以我独沈久，愧君相见频。5 月-2300:10:5100:10May-2324-May-231
27、2、故人江海别，几度隔山川。00:10:5100:10:5100:10Wednesday,May 24,202313、乍见翻疑梦，相悲各问年。5 月-235 月-2300:10:5100:10:51May 24,202314、他乡生白发，旧国见青山。24 五月 202312:10:51 上午00:10:515 月-2315、比不了得就不比，得不到的就不要。五月 2312:10 上午5 月-2300:10May 24,202316、行动出成果，工作出财富。2023/5/24 0:10:5100:10:5124 May 202317、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前
28、。12:10:51 上午12:10 上午00:10:515 月-239、没有失败，只有暂时停止成功！。5 月-235 月-23Wednesday,May 24,202310、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。00:10:5100:10:5100:105/24/2023 12:10:51 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。5 月-2300:10:5100:10May-2324-May-2312、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。00:10:5100:10:5100:10Wednesday,May 24,202313、不知香积寺，数里入云峰。5
29、 月-235 月-2300:10:5100:10:51May 24,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。24 五月 202312:10:52 上午00:10:525 月-2315、楚塞三湘接，荆门九派通。五月 2312:10 上午5 月-2300:10May 24,202316、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2023/5/24 0:10:5200:10:5224 May 202317、空山新雨后，天气晚来秋。12:10:52 上午12:10 上午00:10:525 月-239、杨柳散和风，青山澹吾虑。5 月-235 月-23Wednesday,May 24,2023
30、10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。00:10:5200:10:5200:105/24/2023 12:10:52 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。5 月-2300:10:5200:10May-2324-May-2312、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。00:10:5200:10:5200:10Wednesday,May 24,202313、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。5 月-235 月-2300:10:5200:10:52May 24,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。24 五月 202312:10:52 上午00:10:525
31、月-2315、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。五月 2312:10 上午5 月-2300:10May 24,202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023/5/24 0:10:5200:10:5224 May 202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。12:10:52 上午12:10 上午00:10:525 月-23MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blanditut cursus.感 谢 您 的 下 载 观 看专家告诉