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1、“秦颂特色 小镇”概念规 划方案“秦”：中国繁荣昌盛的最高演绎方式“颂”：以演绎方式，歌颂中国梦有力之声一、项目背景分析 二、项目定位构想三、项目开发营运思路项目方案构 思一、项目背景分析 市场背景 历史背景 项目背景 二、项目定位构想三、项目开发营运思路项目方案构 思市场背景体育+旅游文化消费市场n 2016 年 12 月31 日，中国 省市产 业发展 研究 研首次 向社 会发 布了“2016 年中国体育文 化消费 指数”，数据显示陕 西省居 民体育文 化消费综 合指数全国排第十 三位，而体育文 化消费水平更是没排进全国第 一梯 队。n n 2016 年，陕 西省地区 生产总值(GDP）为
2、19165.39 亿元，略低于全国平均水平。陕 西省体育文 化消费总量 与经济发展水平严重 不符，这制约了陕 西省体育文 化市场的发展。体育文 化娱乐消费 缺乏 刚性，潜在的精神文 化消费 需求亟待唤醒 后转 化为现实的文 化生产力。陕西省体育文化产业发生势头良好，但体育消费 支出总量偏低;信息来源中国中国城 市网市场背景大时代背景下的政策扶持【与体育 小镇相关的国家政策梳 理】规 划篇：国家体育总局 体育产 业发展“十 三五”规 划中提出，要充 分挖掘冰雪、森林、湖泊、江河、湿地、山地、草原、沙漠、滨海等独特的自然资源和传统体育人文资源，研制出台冰雪运动、山地户 外运动、水 上运动、航空运动
3、等产 业发展规 划，重点打造冰雪运动、山地运动、户 外休闲运动、水 上运动、汽摩运动、航空运动、武术运动等 各具特色的体育产 业集聚区和产 业带和目的地。建设篇：国务院办公厅关于加快发展健身 休闲产 业的 指导 意见：对符 合土地利用总体规 划、城乡规 划、环保规 划等相关规 划的重大健身 休闲项目，要本着应保尽保的原 则及时安排新增建设用地计 划指标。对 使用荒山、荒地、荒滩及石漠 化、边远海岛 土地建设的健身 休闲项目，优先安排新增建设用地计 划指标，出让底价可 按不低于 土地取得 成本、土地前 期开发 成本和 按规定应收取相关费用之和的原 则确定。利用现 有健身休闲设施用地、房产增设住宿
4、、餐饮、娱乐等商 业服务设施的，经批准可以协议方 式办 理用地手续。鼓励以 长期租赁、先租 后让、租让结 合方 式供应健身 休闲项目建设用地。支 持农村集体经济组织自办 或以 土地 使用权入股、联营等方 式参 与健身 休闲项目。资金篇：2017 年 7 月11 日，中国体育特色 小镇基金在京 成立，中国体育特色 小镇基金的 成立 意味着中国体育特色 小镇 有了实质性资金支 持平台。中国体育特色 小镇基金总规模设定为 500 亿元人 民币，首 期规模为100 亿元，未来带动的总投资规模 将超过 5000 亿元达到 万亿级别，以国家体育总局确定建设的 96 个体育特色 小镇为主要投资方 向，形 成
5、战略规 划服务+金融投融资 服务+建设运营 服务 三位 一体的特色 小镇投资管 理平台。运营篇：十九大 决定 提出体育 小镇要发挥 市场在资源配 置中的决定性力量，意味着城 市运营必须在 理念 上发 生转变，同时运营主体、运营客体以及收益模 式也应转变。核心运营主体的转变，从政府主导转变为 市场主导。这其中又 分为 4 种模 式：政府主导、政府 与企业联动发展、以 企业为主导、以非营利的社 会组织为主体。运营客体的转变，从 土地为重转变为产 业为重。新形势 下的城 市运营客体可以概括为：以产 业为主导，以 土地为基础，以 各种产 业项目、旅游项目和房产项目为重点的全方位体系。收益模 式的转变，
6、从 土地收益转变为综 合收益。特色 小镇的形 成不是 一蹴 而就的，它的诞 生是 一个 错综 复杂的过 程，需要 土地、产 业、城镇、服务、法制等 多个方面的配 合与交织。大 西安的快 速发展，为体育文 化产 业带来历史 最佳发展空间；2017 年 上半年中国城 市GDP（国内 生产总值）排行榜重磅发 布，西安以 名义增 长23.06%，向前 7 名的 成绩交出了 一张 漂亮的答卷。西安的进步不是偶然的，而是近一年来持续发力的结果，通过不断推 西安的进步不是偶然的，而是近一年来持续发力的结果，通过不断推政策、招大商、留人才，形成发展合力，成功地追赶并超越了多 政策、招大商、留人才，形成发展合力
7、，成功地追赶并超越了多个对手，成功的原因等利于三个重要的因素：个对手，成功的原因等利于三个重要的因素：招商引资效果显著（西安招商引资成果喜人，密集与各大商业巨头签 招商引资效果显著（西安招商引资成果喜人，密集与各大商业巨头签订战略合作协议。绿地、万达、中建、华为、银泰、苏宁、海康 订战略合作协议。绿地、万达、中建、华为、银泰、苏宁、海康威视、比亚迪、华润、海航、京东、华侨城、吉利 威视、比亚迪、华润、海航、京东、华侨城、吉利 即将召开 即将召开的世界西商大会上，还将有大批工商界巨头在西安寻找商机）；的世界西商大会上，还将有大批工商界巨头在西安寻找商机）；人才资金大量涌入（上半年，全国多地掀起
8、人才资金大量涌入（上半年，全国多地掀起“抢人大战 抢人大战”，西安更是，西安更是出台了全国最优惠落户政策。仅今年 出台了全国最优惠落户政策。仅今年3 3至 至5 5月，西安新迁入落户 月，西安新迁入落户64344 64344人，同比增长 人，同比增长346%346%）；）；西咸新区划转西安代管（西咸新区正式划归西安托管，西咸新区原咸 西咸新区划转西安代管（西咸新区正式划归西安托管，西咸新区原咸阳部分的生产总值开始纳入西安市 阳部分的生产总值开始纳入西安市GDP GDP核算，一定程度上助推 核算，一定程度上助推了全市 了全市GDP GDP的增长）。的增长）。市场背景未来发展空间近期，陕西省发布的
9、西咸一体化措施中为大西安经济发展立下战书：到2020年，大西安生产总值达到1.3万亿元，增速高于全省平均水平，综合实力实现新提升。经济实力的大幅提升，势必将为体育文化产业带来巨大的发展空间，迎合大西安未来发展的脚步，三原将成为大西安发展下的新经济发展亮点。市场背景小结存在的问题和未来的发展机遇：陕 西省体育文 化产 业发展势头良好，但体育产 业消费支出总量偏低专项政策的出台，全面促进体育 小镇产 业的发展大 西安的快 速发展，为体育产 业带来历史 最佳发展空间历史的基地，催 生了体育 小镇产 业的发展，区域 市场前景巨大一、项目背景分析 市场背景 历史背景 项目背景 二、项目定位构想三、项目开
10、发营运思路项目方案构 思项目历史遗迹中国渭北革命胜利纪念碑，中国革命胜利见证者渭北革命根据地是土地革命战争时期，中国共产党在西北地区创建的第一块革命根据地，在烽火连天的革命战争年代，刘志丹、贾拓夫、汪锋、赵伯平、习仲勋、王世泰、王泰吉、张秀山等革命先辈都曾在三原武字区生活、战斗过；渭北革命胜利纪念馆，意义重大，也是中国未来50年最热的红色旅游线路，“中共三原县委”，是多少红色记忆的年代里故事，也是人们怀念战友和纪念革命胜利，带给后人的巨大红色记忆的传承。项目历史遗迹“南有兵马俑，北有地沟窑”世界奇迹建筑群落原生态遗址窑洞是黄土高原居民古老的居住形式，“穴居式”民居的历史可以追溯到四千多年前。先
11、人们创造性利用有利的地形，凿洞而居，创造了被称为绿色建筑的窑洞建筑。窑洞有靠崖式窑洞，下沉式窑洞、独立式等形式。具有冬暖夏凉、不破坏生态、不占用耕地、经济实用等优点。张家窑的窑洞主要以沿山、地下为主。三原县张家窑气候接近关中，张家窑生态园记描述“张家窑生态园黄土厚重，沟壑自然纵横，植被丰茂，原始自然。阳春，芳草如茵，野花烂漫，宜踏青揽胜；盛夏，林木葱郁，凉风习习，足消暑清心；金秋，杂果飘香，五谷丰登，可举手尝鲜；隆冬，天地苍茫，银装素裹，堪品茗赏雪。”项目历史遗迹三原县的周家大院，周颖家族的建筑遗址周家大院以其独特的建筑风格、精巧的建筑工艺吸引了许多摄影爱好者来此创作，2009年5月，周家大院
12、被西安摄影家协会定为摄影创作基地。电影血溅金门、彭大将军、杀手情、桃花满天红以及电视剧雪娘；著名导演张艺谋导演的活着等近十部影视作品的部分场景就是在此院拍摄的，同时周家大院，也是那年花开月正圆女主角周颖的老家，虽然清同治年间回民起义烧毁了十六院，现仅存一院。但真实还原历史上的晋商的智慧与文化的传承。项目历史遗迹千年的历史遗留，中华文化瑰宝的传承历史遗迹唐国公“李靖的故居”中国书法之乡“于右任的故乡”李靖是唐代最杰出的军事家，李靖故居位于陕西省三原县，李靖是陕西省三原县社会历史文化研究不可或缺的重要代表人物，李靖世系的延续，从其祖父算起至今已有1500年历史，跨越10个朝代。一个家族经过1500
13、年的传衍，延续不衰，从北方到南方，从南方传到港澳台、东南亚、世界各国。子孙数以万计，这体现着中华民族血缘血亲，自强不息的民族精神。于右任，祖籍泾阳，是我国近代、现代著名政治家、教育家、书法家。原名伯循，字诱人，尔后以“诱人”谐音“右任”为名；别署“骚心”“髯翁”，晚年自号“太平老人”。历史背景小结历史底蕴深厚，待 开发资源 优势 明显：渭 北革命纪念馆、中国革命见证 者，未来 50 年 最具价值的红色旅游世界的遗址，尚未 挖掘并保存完好，申报非遗 将获得巨大认知影视剧原形塑造的温床，多建筑 群落，赋予了影视 创造的原始素材中国近代 最具影响力的书法家 与唐国公的故乡历史遗迹，为 三原带来了巨大
14、的可塑性商 业价值一、项目背景分析 市场背景 历史背景 项目背景 二、项目定位构想三、项目开发营运思路项目方案构 思区位：一期地块基地位于三原县西南边国家高新区内，地处住宅用地，临近新建村、申家村、丁留村，三原河道港端头，与三原城隍庙距离较近；基地共4000亩左右，即266万，容积率1.5，预计实现建筑面积400万；二期地块在张家坳地沟窑遗址带内，与G45高速临近，规划面积3000亩，容积率1.0，预计可建设面积180万。项目背景项目区位地沟窑遗址带三原河道港绿 化工 程三原县二期地张家坳地块，规划面积3000亩三原县城隍庙一期地三原高新区地块，规划面积4000亩周家大院项目背景项目一期价值说
15、明区域价值：项目一期规划面积4000亩，与三原河道港生态旅游公园组团临近，可结合三原河道港生态旅游打造的高端居住社区，从而提高项目附加价值；项目一期规划内临近老三原地标建筑群城隍庙，项目将城隍庙作为商业延续配套，将商业元素与历史文化结合，打造娱乐、购物、餐饮、休闲的新商业街区组团；体育小镇项目规划地块用地三原河道港生态旅游公园组团城隍庙商 业街组团区域价值：二期项目土地3000亩，经过鲁桥镇周家大院遗址所在地，向西北4公里为地沟窑遗址张家坳内，项目可结合周家大院遗址，引入影视文化基地，将此地作为影视创造拍摄基地，还原乾隆时期的“震三秦”的威望；在地沟窑遗址附近，打造陕西特色的窑洞民俗村，引入现
16、代商业与艺术建筑结合，还原4000年来人类居住奇迹及文化旅游圣地。项目背景项目二期价值说明地沟窑遗址带周家大院二期地张家坳地块，规划面积3000亩关键字：一期位置优质突出、资源优势明显；二期文化气息浓厚，故事性容易吸引客流；区域价值：三原县国家开发区、交通便利、高速路延伸带 一期处“三原县西南区域”，临近老县城核心区域。距离三原主城区直线距离较近 大区域交通与市域交通均较为便利 二期处文化遗迹中，文化元素丰富，更容易建设有文化属性的产品；现状：很多项目正在规划中，目前周边配套较少 一期目前项目周边缺少商业配套，商业配套属性不完善，发展空间较大；二期属于未开发的地块，属于可挖掘的价值洼地；规划：
17、产业、居住、景观资源价值度提升在望 一期重点打造三原高端共享居住社区，与商业综合体结合项目；二期重点围绕影视、文化、旅游、体验产业基地及娱乐集群；规模适中、用地性质灵活一期地块约4000亩，居住性质、容积率1.5，空间布局可塑性较强理想二期地块约3000亩，更容易做出高端体验旅游项目；未来区域交通方便 项目临近G45高速公路，交通畅达性高，距离西安市32公里，咸阳国际机场25.9公里；自身价值与产品特点一期围绕生态公园、城隍庙等再加上体育小镇特有的价值优势来操作；二期围绕历史遗迹、历史故事赋予的产品更多特色属性来发挥；p 区域属性：p 项目属性：项目背景小结历史背景：三原县历史背景深厚，可塑性
18、强，见证了从古至今的历史印记，是中国历史发展的中不可或缺的文化记忆；项目背景：地块位于三原高新区端头端头，坐拥良好的河道美化体育资源基础及交通配套资源市场背景：西安体育文化消费市场巨大，提供体育文化消费的场所少；体育小镇+文化旅游市场大，但发展较慢小结打造成集1.陕西红色旅游新亮点2.国际武术体育交流大赛3.国家级影视文化拍摄基地群落4.国家西北红色体育发源地5.世界级窑址体验民俗区体育+旅游+人文于一体的国内一流、国际标准的“秦颂特色文化体育小镇”项目方案构 思一、项目背景分析二、项目定位构想三、项目开发营运思路项目定位“秦颂特色文 化体育 小镇”将现代智慧与体育赛事有利结合，将智慧体育、人
19、文体育、红色体育等融入体育小镇建设中，利用与国家体育总局的战略合作关系，全力打造全民健身西北大数据中心，通过举办各项城市级赛事，快速提升三原品牌知名度；通过建造智慧体育场馆、奥林匹克社区等强化体育小镇的品牌价值；定位构想国家级全民健身西北大数据中心全 民健身红色体育赛 城 市自行车赛 中国武术精英赛国际拳击邀请赛 城 市羽毛 球邀请赛 中国桥牌邀请赛渭北革命根据地中国共产党在西北地区创建的第一块革命根据地，在烽火连天的革命战争年代，刘志丹、贾拓夫、汪锋、赵伯平、习仲勋、王世泰、王泰吉、张秀山等革命前辈在“武字区战斗、渭北革命发源地等”；修建渭北革命胜利纪念馆，意义重大，也是中国未来50年最热的
20、红色旅游线路；定位构想国家级红色旅游新标识三原县武字区世界级建筑居住遗迹，中国非物质文化保护遗址张家坳地沟窑，中国黄土高原文化印记的缩影；将现代商业旅游文化开发与遗迹资源结合，以世界级文化遗迹为打造目标，充分考虑历史遗迹的特色，建设集旅游、度假、体验、商贸、展会为主题的体验式旅游集散地；那年花开月正圆秦商周颖的故乡，周家大院建筑群落，原声陕西特色建筑电影的素材，通过现代的商业运营手法，引入影视拍摄，将以周家大院作为影视剧、微电影、直播、婚纱场景的多元化运营手段，以现代共享平台资源进行合作开发，重新还原“孟店周”时期的品牌价值。定位构想世界级窑洞黄土建筑群落&周家大院功能分区整体定位：文化+体育
21、各项体育活动的赛事全民健身西北大数据中心体育+文化产业孵化中心渭北革命纪念馆红拳纪念馆影视文化拍摄基地文化产业会展中心高端品质居住区秦颂特色 小镇体育主题 板块文 化主题 板块 文 化产 业板块 商 业配套 板块体育互动展示区地 沟 窑 民 俗 体 验 区智慧体育场馆运营中心共享社区服务中心健康养生中心城隍庙餐饮商业街区商业文化中心文化创意产业园区设施诠释：渭北革命纪念馆 红色旅游发源地占地面积80亩，建筑面积约80000，场馆分为历史解读区、历史再现区、文物展示区、革命演绎区等四大板块 区域，融入现代3D全息投影技术、VR技术，打造最具科技性的革命历史纪念馆。【一期：核心项目红色标识】纪念馆
22、场馆示意设施诠释：现代体育场馆占地面积200亩，建筑面积约20万，以体育为主，用商业来完善配套，运用商业运营思路，用运动来吸引人流在外观造型上特意突出运动场地（免费公益），底层以商业为主，增加体育场馆的实际运营能力，引入智慧体育平台，通过线上智慧共享服务，实现场馆预定与数据分析，全面提升三原县体育配套的硬件缺失。【一期：核心项目体育场馆】体育场馆示意设施诠释：影视文化+智慧体育产业园区占地面积120亩，建筑面积约12万，结合国家全民健身体育数据平台，引入智慧城市相关产业，影视文化创意公司等资源，从体育文化角度将产业汇聚到园区内，实现全WIFI覆盖、智慧停车、体育孵化器、赛事数字转播、体育共享直
23、播平台等综合性产业园区；【一期：核心项目体育产业创业园】产业元素示意设施诠释：餐饮娱乐商区占地面积150亩，建筑面积约20万，打造一流的城市文化娱乐商业街区，将1500多年的城隍庙文化与现代商业的结合，将三原县特有的地方小吃，国际知名品牌，餐饮集团融入到商业配套中，全民提升体育小镇未来的商业配套价值。【一期：核心项目城隍庙餐饮商街】街景示意设施诠释：生态运动体育主题公园（别墅区）占地面积300亩，建筑面积约20万，结合三原县政府河道绿化改建工程，将生态养老、运动休闲、高端度假区结合在一起，实现生态运动旅游+养生养老的主题体验区，同时可结合温泉资源，打造西安新旅游名片；【一期：核心项目生态运动旅
24、游主题乐园】运动元素示意设施诠释：运动主题共享社区占地面积2600亩，建筑面积约200万，以奥林匹克花园为例，全方位打造三原高端运动共享，全面改善三原地区居住配套属性，同时结合部分商业，将运动、绿色、生态、共享、智慧融入到社区居住中；项目共享社区共计六期开发，预计开发周期为7年时间；【一期：核心项目共享社区】社区板块示意设施诠释：还原周氏文化的建筑群落规划面积100亩，修建面积约6.7万，开发面积1000亩，新中式建筑集群，以陕西特色建筑电影的素材，通过现代的商业运营手法，引入影视拍摄，将以周家大院作为影视剧、微电影、网络直播、婚纱场景的多元化运营手段，以现代共享平台资源进行合作开发，重新还原
25、“震三秦”时期的文化品牌价值。【二期：核心项目“震三秦”影视拍摄基地】板块示意图设施诠释：世界遗址体验区规划面积3000亩，改建面积约100万，还原历史遗迹，引入大型酒店群落、民俗文化、商贸展览、展会中心、体育赛事、主题演绎等，将黄土高原文化内涵与现代服务充分融入到旅游体验区内，打造西安北最具文化特点的旅游体验聚集地。【二期：核心项目世界级窑洞黄土建筑群落】旅游体验板块示意设施诠释：举办世界综合格斗大赛规划面积200亩，改建面积约20万，计划引入美国UFC综合格斗大赛，当中国“红拳”遇上“UFC格斗”时，打造中国武术历史的最高级别的表演赛事，同时汇聚中国武术精髓，将中国武术推向世界格斗的品牌名
26、片；【二期：核心项目引入美国UFC 综合格斗比赛】比赛示意图项目方案构 思三、项目开发营运思路 项目开发分期 项目开发运营 项目开发价值项目一期开发步骤一期开发：住宅 开发占地面积：约2600 亩建筑面积：约200 万方投资总额：80 亿二 期开发：场馆 开发占地面积：约830 亩建筑面积：约20 万方投资总额：10 亿三期开发：商 业配套 开发占地面积：约420 亩建筑面积：约20 万方投资总额：10 亿p 投资总额：约100亿（分三期开发）p 项目占地面积：约4000亩p 总建筑面积：约330万平方米p 承载人数：约10万人住宅开发面积2600亩体育场馆及体育产业开发面积830亩城隍庙商
27、业街 开 发面积 420 亩一期开发：运营面积，开发面积占地面积：约100 亩，900 亩建筑面积：约6.7 万方 约50 万方投资总额：20 亿二 期开发：运营面积，开发面积占地面积：约1500 亩，约500 亩建筑面积：约20 万方投资总额：30 亿地沟窑遗址带周家大院二期地张家坳地块，规划面积3000亩项目二期开发步骤p 投资总额：约50亿（分二期开发）p 项目占地面积：约3000亩p 总建筑面积：约100万平方米，运营200万平方米p 年接待人数：约100万人文化品牌体育品牌创新品牌建立世界级文化遗址与现代体验文化交流陕西文化影视拍摄创意基地渭北革命纪念馆中国未来50年最具红色旅游价值
28、的品牌以共享体育为主导，利用各项特色体育赛事，将打造陕西体育赛事集合地将资本引入陕西，打造陕西文化新投资基金基地世界级窑 洞遗址红色记忆品牌国家全民健身智慧中心陕西体育赛事集合地陕西文化投资基金基地世界格斗（中国式）新里程项目开发运营智慧体育赛事、智慧场馆、陕西体育产业智慧集中地打造世界格斗中国式新里程，将中国武术推向世界，走向世界品牌孵化地项目开发价值房地产销售价值收益文化旅游运营价值收益历史品牌运营价值收益300万大盘，预计销售房价4000元/，可实现收益近百亿元与西安房价近5000元落差，小镇的开发将获得巨大收益小镇开发带动周边地价剧增，投资价值不可估量体育赛事引导，带动区域经济飞速发展
29、，世界级品牌孵化地西安每年接待游客500万人，人均消费1000元，项目建成后可承载20%旅游接待量，按照100万人计算，年收入超10亿元商业开发与旅游带来收益，将带动区域近万人的就业岗位渭北革命纪念馆建成后，将引起新一轮中国红色旅游热潮红色历史+体育文化传播，将形成区域内特有的文化传播平台渭北革命纪念馆建成后，将引起新一轮中国红色旅游热潮红色历史+体育文化传播，将形成区域内特有的文化传播平台以“中共三原县委”为代表的纪念中国渭北革命先烈，必将得到中国领导的重视，也将成为历史的遗迹项目开发价值社会效益：项目建成后，可容纳10万人居住，同时将带动三原县20000名社会各类人群就业；成为三原县未来10年内最重要的新经济支柱；拉动周边服务业如酒店、餐饮娱乐和商业等的发展，促进区域经济的整体增长。实现税收：建设期预期税收5亿元，第五年建设期累计税收25亿元；项目建成后预计可实现每年100亿元的产值；谢谢聆听!