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1、百合田7月份市场分析报告厦门市场2011年2 目 录 一、厦门楼市总况二、重点楼盘跟踪三、市场重点研究四、楼市资讯动态3一、厦门楼市总况4一、厦门市场情况1、厦门市场存量情况2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月05010015020025030095.88106.07100.35116.18109.10121.40147.72166.98176.74165.54155.37178.66193.14216
2、.11218.28270.18开发商明显加紧项目推盘速度，本月市场供应有“井喷”之势1、农历新年以后，厦门楼市市场存量一直走高，到达七月份更是创新高。2、截至今年7月，厦门商品住宅存量分别为270.18万。按照统计周期内（1年）月均去化速度，商品住宅存量需12.19个月完全消化（厦门商品住宅月均去化22.16万）。52.2.厦门房地产成交面积走势厦门房地产成交面积走势一、厦门市场情况 从今年从今年3 3月份开始，月份开始，住宅市场份额明显增加住宅市场份额明显增加。特别是特别是7 7月份更创农历新年后的新高，月份更创农历新年后的新高，这主要这主要受传统风俗影响，为避开民间鬼节，开发商扎堆开盘，迎
3、来了新盘推售的高峰期，岛内高档住受传统风俗影响，为避开民间鬼节，开发商扎堆开盘，迎来了新盘推售的高峰期，岛内高档住宅持续高调出售，岛外刚需楼盘力争上游，抢做市场的领跑者。宅持续高调出售，岛外刚需楼盘力争上游，抢做市场的领跑者。在住宅成交大增之下，非住宅不增反降，主要是因为缺乏较大型的非住宅项目入市销售。在住宅成交大增之下，非住宅不增反降，主要是因为缺乏较大型的非住宅项目入市销售。商品房成交持续高温，住宅仍是主力63、厦门市场住宅供销走势、厦门市场住宅供销走势一、厦门市场情况 七月，各大开发商们纷纷扎堆开盘或加推，刚需盘紧俏，高性价比项目热销七月，各大开发商们纷纷扎堆开盘或加推，刚需盘紧俏，高性
4、价比项目热销，住宅、写字楼的供应所占，住宅、写字楼的供应所占比例较大。厦门比例较大。厦门7 7月月住宅共成交住宅共成交25052505套，成为套，成为20112011年以来的厦门楼市月成交新高点年以来的厦门楼市月成交新高点。刺激刺激7 7月高成交的主要因素：月高成交的主要因素：加息的反效果加息的反效果；窗口期的逃生本能窗口期的逃生本能；大盘放量与价格策略大盘放量与价格策略，刺，刺激观望购房者入市激观望购房者入市；为了为了避开八月传统的农历避开八月传统的农历“鬼节鬼节”。开发商为规避高库存等风险会加速推盘，而购房者则赶在限购令、限贷令强化之前出手购房，开发商为规避高库存等风险会加速推盘，而购房者
5、则赶在限购令、限贷令强化之前出手购房，买卖双买卖双方的这种强烈交易愿望现象，并将转化为厦门楼市成交佳绩方的这种强烈交易愿望现象，并将转化为厦门楼市成交佳绩，故预计未来成交量可能还会继续放大故预计未来成交量可能还会继续放大。冲高7月行情74、厦门市场住宅年累计供销情况、厦门市场住宅年累计供销情况一、厦门市场情况 厦门厦门市场商品住宅年累计供销比市场商品住宅年累计供销比：20112011年年1 1月起月起，商品住宅商品住宅年累计供销比均大于年累计供销比均大于1 1，市场处，市场处于于供供大于大于求求 状态，状态，上半年上半年，年累计供销比呈年累计供销比呈上涨走势上涨走势。从从20112011年年1
6、 1月月-6-6月分区商品住宅一年的累计供销销售情况看，全市商品住宅年累计供应量月分区商品住宅一年的累计供销销售情况看，全市商品住宅年累计供应量大于年累计销售量大于年累计销售量128.79128.79万平方米。岛内年累计供应量大于年累计销售量万平方米。岛内年累计供应量大于年累计销售量70.9970.99万平方米，除万平方米，除海沧区海沧区外，岛内外各区的商品住宅供应量均大于销售量。外，岛内外各区的商品住宅供应量均大于销售量。注：7月份数据未统计进去8上半年厦门商品住宅成交产品结构分析上半年厦门商品住宅成交产品结构分析 ：80-9080-90平米刚需户型和平米刚需户型和120-144120-14
7、4平米改善性平米改善性需求依然是厦门楼市成交的首要户型。需求依然是厦门楼市成交的首要户型。上半年厦门商品住宅份价格段市场分析上半年厦门商品住宅份价格段市场分析 ：均价每平方米大于均价每平方米大于1500015000元元的商品住宅最的商品住宅最好卖，好卖，反映高端产品市场接受度依然较高反映高端产品市场接受度依然较高。表：2011年上半年厦门市商品住宅产品供销情况(7月份数据未统计进去)户型面积段户型面积段比例比例单价价格段（元单价价格段（元/）比例比例808.49%60007.58%80-9021.14%6000-800010.55%90-1009.12%8000-900014.97%100-1
8、2015.64%9000-1000010.84%120-14423.32%10000-1200010.73%145-1806.74%12000-150008.96%18015.55%1500024.86%5、厦门市场产品结构分析、厦门市场产品结构分析一、厦门市场情况96.76.7月份厦门市场量价走势月份厦门市场量价走势(量价双升量价双升)一、厦门楼市总况 7.1-31日，厦门住宅共成交2505套，环比上月上涨45.75%，同比10年7月则上涨380.09%。日均成交81套，高于前7个月的均值57套。本月签约面积约31.02万平方米。本月成交量为“厦八条”颁布以来厦门住宅市场月成交量新高点，市场
9、成交量受市场供应量影响显著。房价继续维持高位：7月份，厦门住宅市场成交均价为11324元/，环比微涨1.21%，整体仍处高位震荡。7月岛内高端盘较密集开盘，对成交均价有一定拉升作用。成交量攀升：新政施行已过半年，市场对其已有所适应，其影响力已渐行渐远。本月随供给量的“井喷式”增长，市场成交量也有所攀升，集美区更是以成交636套跃居榜首位置。3.3822.655.7622.2810.0528.9752.9641.7241.8324.754.9732.9627.7547.8122.8731.0243.6812.4711.476.4517.1316.6726.6422.4632.0735.9515.
10、149.6713.2624.8520.6951.91186411687945311310109801123110145104331078311196115591112310916113261118911324供应量销售量均价40269402994033040360403914042240452404834051340544405754060340634406644069540725010203040506002000400060008000100001200014000图3：厦门市近期近期供供销走走势图10“量价齐跌”6.1 思明区量价走势一、厦门楼市总况0.250.110.154.62.02
11、7.676.132.313.329.893.910.30.820000000000001 11.27.641.636.632.592.031.421.823.582.421.584.275.363.121.421.592.816.716.15181711744914487147581647010070188771659615380120821332819023194132086914681供销价40269402994033040360403914042240452404834051340544405754060340634406644069540725024681012140500010000
12、150002000025000图3：思明区思明区近期近期供供销走走势图 近期思明区的量价走势呈现“量升价跌”态势。从7月份住宅市场的总体成交情况来看：成交面积方面7月全区成交6.15万平米，环比下跌8.35%，同比上涨333.10%；成交均价方面6月全区成交均价14681元/平米，环比下跌29.65%，同比上漲1.34%。而从7月份的思明区的成交情况来看，“近期量价齐跌”的态势主要是受到了区域内高端楼盘推货量减少影响，本月主要以去化前期余货为主。11“价跌量涨”6.2 湖里区量价走势一、厦门楼市总况 近期湖里区的量价走势呈现“量价双动，近期价跌量涨”态势。成交面积方面7月全区成交7.94万平米
13、，环比上涨267.59%，同比上涨343.58%；成交均价方面6月全区成交均价14714元/平米，环比下跌22.48%，同比上涨12.52%。本月“量升”主要受区域内各项目集中推盘影响，区域内世茂湖滨首府、新景国际外滩均是本月销售板前十甲。“价跌”则主要受近期所推新盘楼盘多为110 150改善型中高端产品影响，其主要以创意户型，良好景观资源做为自身卖点。0.05006.376.888.3511.522.277.661.6502.74.5812.712.4510.569.591.341.241.797.423.424.816.366.3512.743.441.371.412.792.167.94
14、156671686813013156061363117510176731585516944142791723916394177431898014714供销价40269402994033040360403914042240452404834051340544405754060340634406644069540725051015202502000400060008000100001200014000160001800020000图4：湖里区近期供销走势图12“价跌量涨”6.3集美区量价走势一、厦门楼市总况02.0700010.1586.969.010019.237.4118.025.7734.6
15、7.871.20.510.42 0.390000000000001 0.537.587.368.582.621.441.635.138.565.516.74942498718307845576649546674076409377110031109611692926596568973供销价40269402994033040360403914042240452404834051340544405754060340634406644069540725051015202530354002000400060008000100001200014000图4：集美区近期供销走势图 近期集美区的量价走势呈现“量
16、价稳定波动”态势，从7月份住宅市场的总体成交情况来看：成交面积方面7月全区成交6.74万平米，环比上涨22.32%，同比上涨1504.76%；成交均价方面6月全区成交均价8973元/平米，环比下跌7.07%，同比上涨6.13%。而从7月份的集美区的成交情况来看，“量价小幅波动”主要受到万科金域华府等刚需项目集中放量影响，且销售情况良好，从而带动了区域市场量价的稳定。13“价稳量涨”6.4 海沧区量价走势一、厦门楼市总况016.5803.1202.804.666.156.4801.543.7103.191.635.382.881.11 0.730000000000001 1.844.921.95
17、2.43.847.73.341.40.970000000000001 4.150.893.96980595128823949788568257857778229021907294679277959293079015供销价40269402994033040360403914042240452404834051340544405754060340634406644069540725024681012141618020004000600080001000012000图6：海沧区近期供销走势图 近期海沧区的量价走势呈现“量升价稳”态势。成交面积方面7月全区成交3.95万平米，环比上涨343.82%，同
18、比上涨441.10%；成交均价方面6月全区成交均价9015元/平米，环比下跌3.14%，同比下跌5.08%。海沧作为“厦门副中心”，区域内市政配套设施发展较迅速，区域内豪宅规模也随之有所扩大，海沧有望发展成为继岛内后豪宅项目首选区域。本月绿苑新城以销售163套的傲人成绩拔得销售板头甲，成为带动区域“量升”主力。14“价跌量稳”6.5 同安区量价走势一、厦门楼市总况0.79 0.6200000000000020.840000000000001 2.650018.434.441.13.671.060.215.694.853.833.589.051.71.51.453.012.034.163.374
19、.965.112.732.272.753.683.613.86925261115938607260476084646163026518680371656389681568986048供销价4026940299403304036040391404224045240483405134054440575406034063440664406954072502468101214161820010002000300040005000600070008000900010000图7：同安区近期供销走势图 近期同安区的量价走势呈“量稳价跌”之势。成交面积方面7月全区成交3.85万平米，环比上涨6.93%，同比上
20、涨166.21%；成交均价方面6月全区成交均价6048元/平米，环比下跌12.32%，同比下跌0.40%。近期“量稳”主要因区域内刚需产品供应稳定影响，区域市场均价的微跌则主要受各盘选择低价入市，快速走量的销售策略影响。区域去化主力禹州 环东国际楼王起价仅6298元/。15 近期翔安区的量价走势呈“量升价稳”之势。成交面积方面7月全区成交2.62万平米，环比上涨44.75%，同比上涨303.08%；成交均价方面6月全区成交均价7980元/平米，环比下跌1.76%，同比上涨1.37%。联合博学园项目的集中放量并实现快速去化是本月翔安区实现“量升价稳”的主要因素，其在开盘当日即实现售罄，均价970
21、0元/。这也说明8090的刚需产品依旧是翔安市场最为热销的产品。“量升价稳”6.6翔安区量价走势一、厦门楼市总况2.293.274.775.541.1508.91.094.593.0508.985.531.0201.535.142.765.09 0.650000000000002 2.642.185.721.394.072.421.081.581.412.851.812.627118102377872750772757157784979296164925065197313940681237980供销价40269402994033040360403914042240452404834051340
22、544405754060340634406644069540725012345678910020004000600080001000012000图8：翔安区近期供销走势图16一、厦门楼市总况7、7月份厦门各区成交情况月份厦门各区成交情况分类 项目成交套数（套）环比涨跌成交面积（）环比涨跌七月六月七月六月思明370415-10.84%61492.3567679.96-9.14%湖里543163233.13%79416.8522746.16249.14%海沧28967331.34%36929.038937.45313.19%集美63652521.14%67391.6655138.6922.22%同
23、安3943803.68%38759.6736086.567.41%翔安27216564.85%26205.1918084.9644.9%全市2504171546.01%310194.75208673.7848.65%178、7月份厦门楼盘成交TOP10：岛内楼盘继续放量，高端楼盘销售延续上月崛起势头 整体而言，排名前十楼盘销售套数占全市销售总套数的47.12%左右，岛外板块则主要集中在集美区，湖里区则是岛内板块主战场。岛内高端盘市场占有率继续回升；本月销售榜前三甲楼盘均为岛外板块刚需户型楼盘。随着配套设施的不断完善，岛外板块俨然已成为厦门市场刚需客户购房的首选区域。排名项目名称所属区域套数面积
24、（）1绿苑新城海沧区16218972.462联合博学园翔安区15814205.333万科金域华府集美区15013748.614世茂湖滨首府湖里区12221064.185禹州环东国际同安区12211809.676新景国际外滩湖里区10011137.427宁宝世家集美区9612263.698住宅莲花尚院集美区959908.999特房五缘新座湖里区9311473.5410联发杏林湾一号集美区829716.74一、厦门楼市总况189、7月份厦门楼市总结1、7月，厦门市住宅成交量为2505套，环比上涨45.75%，同比上380.09%；2、7月，日均成交81套，高于今年 前7个月的日均成交量（57套）；
25、3、7月，厦门商品住宅成交均价11324元/，环比微涨1.21%，1、80-90平米刚需户型和120-144平米改善性需求依然是厦门楼市成交的首要户型；2、均价每平方米大于15000元的商品住宅最好卖，反映高端产品市场接受度依然较高。量价走势产品结构供求分析区域分析1、厦门市场处于供大于求态势；2、商品房成交持续高温，住宅仍是主 力；3、年累计供销比呈上涨走势，除海沧 区以全市各区均处于供大于求状态；4、市场存量持续走高，完全消化需1年1、岛内外成交量比例约为1:1.2；2、各区年累计供销比：思明区最大，海沧区最小（0.93），其余均超过1；3、集美区成交量跃居全市各区住宅成交量之首，湖里区紧
26、随其后；4、岛内高端楼盘持续放量，岛外成为刚性客户购房首选区域。在严厉的限购政策下，由于新增供应同比大为增加，以至于成交总量勉强同比保持可观局面，但在众多的新推盘量下，难以掩盖不少新盘销售率走低的事实。一、厦门市场情况19三、重点楼盘研究20二、重点楼盘跟踪中骏.天峰泉天下联发.杏林湾一号211、中骏天峰(海沧区)自2010年11月7日以来，已完成销售面积27987.2平方米（167套），存量面积为34023.64平方米（160套），去化率51.07%(套数)，月均去化率为5.67%。据现场市调情况显示，因“新政”影响，其销售已遇瓶颈，总价抗性显现。为求走量，其对某些楼层户型做了些许“差价”策
27、略，均价1700018000元/，一次性付款可享9.6折优惠（内部可享9.2折），其“以价换量”意图明显。户型面积范围()已售/未售一房一厅一房一厅67.92-79.3467.92-79.3422/1622/16三房二厅三房二厅150-192.35150-192.35120/66120/66四房二厅四房二厅248.58-255.74248.58-255.7414/5214/52复式楼中楼复式楼中楼142.87-396.92142.87-396.925/35/3联排别墅联排别墅270-290270-2908/318/31二、重点楼盘跟踪推售至今已半年有余，但去化率依旧仅21.21%，月均去化率3
28、.54%，总价抗性明显222、联发杏林湾一号(集美区)本月共销售82套，总销售面积为9716.74 平方米，均价12,000元/，延续了开盘以来的热销劲头，占本月厦门市销售榜第九名。自4月份正式开盘至今，共完成销售面积59684.72平方米（492套），存量面积为36566.86平方米（227套），销售率为68.43%，月均去化率为17.11%。1#、3#楼均近售罄，当前所剩房源主要为110 左右的 三房。户型面积范围()已售/未售去化率二房二厅二房二厅83.59-90.8383.59-90.8315211315211357.36%57.36%三房二厅三房二厅111.93-143.17111.
29、93-143.1720717720717753.91%53.91%四房二厅四房二厅137.10-156.44137.10-156.449619961983.48%83.48%二、重点楼盘跟踪233、泉天下(同安区)项目至上市以来，整体去化情况较一般，共推房源212套，当前已售102（为1期销售，二期还未开盘），去化率为48.11%，目前均价12000元/。其以温泉养生作为自身最大卖点，产品规划主要针对岛内第二居所需求客户及当地拥有较强购买力的改善性需求客户，刻意规避了大户型、高总价的产品，但因地段较差这一“先天不足”，很大程度上影响了项目的去化速度。总价最低150万元/套起。户型面积范围()已
30、售/未售去化率独栋357.96-497.1016/1355.17%联排163.95-361.1045/4251.72%叠加174.39-193.0241/5542.71%二、重点楼盘跟踪24 四、市场重点研究251.重点楼盘研究三、市场重点研究开盘时间预计8月下旬推出高层，9月推出叠拼别墅地理位置厦门市集美区滨海大道与东安路交汇处(集美大桥下桥第一站）开发企业招商地产项目规划4栋超高层住宅，1栋高层住宅，22栋别墅（叠加、双拼）。户 型高层（两房、三房95140；四房210）；别墅（叠加、双拼190230）；项目定位滨海西大道30万m2一线海景大宅，创厦门首座海湾墅区豪门地标。均 价 待定（未
31、开盘）目前现状7月3日样板房盛大开放，在SM城市生活广场红宝石馆中庭设有项目岛内接待点。招商海德公园核心优势一：滨海西大道临海第一排，超高建筑，集美地标性建筑。；核心优势二：70000 m2英国皇家园林，原味欧式生活美学；核心优势三：入读优质教育名校，厦门稀缺学府,附带三个红印户口；核心优势四：新古典建筑主义精髓，富有生命力的水岸美宅；核心优势五：稀缺户型，100-211m2海景美居，190-230 m2海湾墅区院；262.重点楼盘研究三、市场重点研究推出招商海德公园与大师同行系列活动。7月24日，招商海德公园将正式签约当代著名雕塑大师闵一鸣，在其社区成立“闵一鸣雕塑创意空间教室”。当前项目还
32、处蓄客期，样板房、样板园林虽还未正式推出，但其创意性营销活动频出，值得借鉴。7月30日举行星巴克DIY冰咖啡品鉴活动，同时还可网上报名参与看房车活动。招商海德公园创意性营销频出，迅速提高项目知名度。同时通过对营销活动内容、细节的把握，贯彻项目豪门品质于始终，从而快速形成项目的市场认可度。27四、楼市资讯动态28四、楼市资讯动态1、本月新开盘项目项目名称开盘日期推出套数（套）主力户型成交均价（元/）成交套数去化率金帝中洲滨海城7月30日69990-95两房；110-135三房；140-150四房760013218.88%特房五缘新座7月30日593114-125三房；90两房；141-145四房
33、1700028347.72%万科金域华府7月30日35485-90三房；126-128四房1200026675.14%鑫塔水尚7月23日730105-120两房；135-200三房、四房3200011415.62%世茂湖滨首府7月16日540104-110两房；155三房；180-260四房2718035465.56%古龙翰林阁7月16日204112-166纯板式三房、四房70002411.76%源昌宝墅湾7月9日517168-190四房、250-255五房35000183.48%宁宝世家7月9日234104两房；140-155四房97009942.31%29四、楼市资讯动态项目名称时间活动主
34、题/主诉求活动内容营销效果评述万科.金域华府7月30日“新活特权”万元家电基金申请只要加入闽南万客会办理“新活特权”，均可在开盘购房时享受总价1万元的优惠。延续前期热销势头，所推房源仅剩88套，去化率75.14%7月24日“优享万科家，新活回馈季”万客会会员积分兑换活动可兑换3D电影票、超市购物卡、精美盆栽等创意礼品，积分超过100分的会员可直接兑付现金宁宝世家7月6日英国皇家马车展英国皇家马车来厦，宁宝世家火热预约登记销售势头有所抬升，去化率42.31%中铁元湾7月30日VIP游艇活动 尊贵客户欢乐漳州行海上探索之旅，感受五缘湾魅力特房五缘新座7月30日5#中梯加推71套 VIP优惠300元
35、/在活动当日定购可享受300元/的购房优惠当日认购36套2、本月热销楼盘营销活动总结：本月开盘项目集中在集美区，推货量较前月有明显回升，岛外平价楼盘对于推动厦门楼市整体销量上升及稳定整体均价起到至关重要的作用，特别是万科金域华府在本月的集中放量，充分体现了厦门楼市整体走向平价、刚需户型的趋势。同时，房企为规避风险，加紧推盘的意图明显。30 7月居民消费价格(CPI)同比上涨6.5%，创下37个月以来新高。7月7日，央行实行紧缩货币政策以来的第五次加息，年内第三次加息，金融机构一年期存贷款基准利率上 调0.25个百分点，百万贷款额计算，每月增加的月供为149.63元，第二套房增加的月供为168.
36、86元。7月15日，二三线限购城市或超100个 福建6城（泉州、漳州、莆田、永安、南平、邵武）属于新限购行列 7月15日，厦门二手房交易税费按评估价征收在海沧开始试行，全市将于2012年7月1日起全面推行。1、营业税及附加：购买不足5年的住房全额征收营业税（5.5%）。超过5年(含5年)的非普通住房，按照销售收入减去购买房屋 的价款后的差额征收营业税;超过5年(含5年)的普通住房免征营业税；2、个人购买普通住房，且该住房属于家庭惟一住房的，按1.5%征收;个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭惟一住房 的，减按1%税率征收契税;其他按3%征收；3、个人出售房产，有增值但不符合减免税规定的，按收入全额征收1.5%的个人所得税。7月16日，厦门将规划六条轨道交通线，首批轨道线年底或开工，力争2015年建成3条轨道交通 7月20日，厦门部分银行停止二手房贷款，中介二手房成交腰斩 7月20日，厦门部分外资银行首套房贷利率上浮10%，二套房利率多数上浮20%30%7月29日，厦门108个项目三季度开竣工 包括7个保障房等项目四、楼市资讯动态3、本月市场政策动态3131THE ENDTHE END演讲完毕，谢谢观看！