交楼统一口径与疑难解答物业管理类.docx

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1、交楼统一 口径与疑难解答一物业管理类注:各公司可根据实际情况进行修改与补充序 号问题统一回复口径依据 文件1管理费什么时间开始算 起?管理费从XXX年X月XX日开始算起。(买卖合同约定日)前期服务 协议2为什么要收那么贵的管理 费,依据是什么?物业费是根据相关物业管理政策与规定,同时结合楼盘的 实际情况、服务标准和成本支出等确定的。而且该费用标 准已上报物价部门审批。该项目作为XX顶级生态豪宅,物 业管理费标准也没有高于目前市区其他豪宅项目,但XX 物业将为小区配备了最好的精英物管团队和“双管家”贴心 服务(具体服务内容可参考前期服务协议、业户手册 及服务指南),服务更优质更用心,因此收费并不

2、算高。前期物业 服务协议、业户手册、服务 指南3水电费如何交?管理费如 何交?此外还要收取的费 用有哪些?需要缴交水、电、有线电视、电话、煤气等费用,原应由 业主自行到相关单位缴纳,但为了节省您的时间,我服务 中心建议您开立“XX联名卡”以实现费用每月自动缴费划 扣,为您节省时间,也避免因缴费不及时而产生滞纳金或 停用,减少不必要的麻烦,4物业管理公司的办公时间 是什么时候?服务投诉电 话是多少?我们为您提供24小时热线服务,如有任何疑问,您可随 时联系大堂管家(手机:1XXX X专属管家(手机:1XX X )或服务中心前台(电话:XXX9999b5装修要办理哪些手续?流 程是怎样的?业主进行

3、装饰装修活动必须遵守国家有关法律法规、业 主临时规约有关规定,严格按照XX住宅使用说明书 和住宅质量保证书有关要求进行装饰装修。如涉及大 范围装修,您需提前三天到服务中心填写装修申请表,提 供相关的图纸资料,待地产公司工程部审核批准后,您及 施工单位各自到服务中心前台出纳缴纳装修保证金,方可 进行装修。装修完毕后通知服务中心验收,合格后退回保 证金。如安装空调、防盗门、隐形防盗网、拉闸、窗花、 纱窗、铝合金窗等中的其中一项,到服务中心办理相关手 续,缴纳安装押金/项,经服务中心验收合格后退回保证 金。具体规定请您参考装饰装修手册。装饰装修 手册。序 号问题统一回复口径依据 文件6小区部分楼房还

4、没有建好, 我入住后有装修噪音影响 我的正常生活,同时进出装 修人员较多,能保障我家内 的财产安全吗?针对噪音装修施工现象我们已跟地产公司和施工单位协 商沟通过,尽量降低施工噪音,严格按照装修管理规定时 间进行施工。对经允许进场装修人员,必须统一装着由X X物业提供的带统一标识的工作马甲,其余闲杂人员不可 随意进出交付付楼宇。服务中心安防人员全部是通过培训 上岗,在执勤中对严格控施工人员进出已交付的楼房,并 要求佩戴统一出入证和登记出入。此外,小区主要通道、 出入口及电梯均装有监控系统,安防人员也会不定时对楼 层进行巡查,全面保障小区安全。7煤气点火手续如何办理? 需要收费吗?要提供什么 资料

5、?收楼当天会有煤气公司人员在场,业主可以当场办理煤气 点火手续。若逾期收楼,业主需先到服务中心开具点火证 明,再需要致电煤气公司(客服电话XXXXX )预约办理点 火手续。开具点火证明需要业主向服务中心提供购房合同 和业主身份证。收费标准按物价局文件和煤气公司规定收 取。8物业管理的服务内容包括 哪些?物业管理的服务内容包括:1、房屋共用部位的维护和管 理。2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。3、环 境卫生管理。4、公共秩序及交通秩序的管理。5、车辆停 放管理。6、治安防范管理。7、公共地方绿化维护和管理。 8、灭“四害”。9、消防安全管理。10、社区文化活动。日 常服务包括公共绿化的养

6、护、公共区域的保洁、公共设施 设备的维护和保养、24小时的保安服务社区文化的组织; 有偿服务包括房屋私有部位的养护、房屋室内维修服务、 家居清洁、家居绿化养护院园苗木种植等服务。前期物业 服务协议、业户手册、服务 指南9门禁卡不够用,可以再买 吗?多少钱一个?收楼时每户可免费获赠5张业主门禁卡,超出的数量可以 到物业服务中心登记购买,价格是每张40元。10为什么要先交纳三个月管 理费?以什么形式交纳管 理费?如果不及时交纳管 理费有什么后果?为方便业主,XX与招商银行合作“XXX招银联名卡”,为业 主提供一站式金融及缴费业务,业主办卡开户后即可缴纳 所有费用。因新收楼,为免您忘记缴交管理费而导

7、致有 滞纳金产生,因此所有物业公司都采用收楼期间一次性预 收三个月管理费的办法,请您理解。业主不按约定的收费 标准和时间交纳有关费用的,xx物业有权按前期物业服 务协议约定收取滞纳金,逾期二个月后仍拒绝交纳的, XX物业有权停止物业管理特约服务情节严重者将被追究 相关法律责任。前期物业 服务协议序 号问题统一回复口径依据 文件11如果拒绝交纳管理费,贵公 司如何处理?按照中华人民共和国国务院令第379号物业管理条例 第六十七条:违反物业服务合约规定,逾期不交纳物业 服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交 纳的,依XX市物业管理办法第五十六条,可按每户加 收所欠的管理费总数每日1%。

8、计算滞纳金;物业管理企业 也可以向人民法院起诉,并按所欠的管理费总数每日1%。 计算滞纳金。物业管理 条例 XX物业 管理办法12小区的停车场有什么类 别?车辆如何停放,收费如 何?xx停车场按住宅类收费,月租400 ,管理费120 (私家 车位)13我已购买车位,为什么要交 纳使用费?您购买了车位,即购买了车位的所有权,但车场的日常清 洁、水电费、保安巡查等费用是需要业主分摊的。14信箱有吗?邮编是多少?信箱都安装在首层架空层处,通邮手续已办理。邮编是: XXX-XXXX15管家部管家有何服务对管辖区内的清洁、绿化、治安进行监督与管理,接受业 主的监督、报修、投诉与建议、预约服务等事宜,推行

9、X X的“XX礼遇”尊崇服务,适时开展社区文化活动,具体详 见业户服务指南。业户服务 指南16小区属于哪个居委管?如 何办理户口迁入手续?XX街道管辖范围,联系电话0470xxx005 ,办理户口迁入 手续可联XXX派出所详询。17如果我本人不能前来收楼, 家人代收楼时是否一定要 出具公证处委托书?若家 人代办需齐备什么资料?您本人可以亲笔委托代办人办理交楼。需有业主本人身份 证原件和复印件、代办人身份证原件和复印件,其它资料 按交楼通知书提供的要求办理。18逾期收楼有何处罚?按照XXX商品房买卖合同(预售约定处理,但管理 费统一从XXX年XX月XX日起计收。XX商品 房买卖合同 (预售19小

10、区基本情况怎样?配套 如何?该项目占地18万平方米,总建筑面积约61万平方米, 户数为3290户,车位3900个 溶积率3.2,绿化率83%。 由22栋豪宅和8栋高端公寓组成。每户设有宽带上网、 可视对讲机、小区内有红外线监护、背景音乐等智能设施, 小区内有24小时保安巡逻。小区设有幼儿园、迎宾会所 及中央会所(位于19-20号楼)等,其中中央会所设有健 身房、棋牌室、瑜伽房、兵乓球室、游泳池等。小区南边 规划时尚商业街,可满足业主日常生活与消费需求。此外, xxx附近有大型购物中心、超甲级写字楼、五星级酒店、业户手册、服务 指南序 号问题统一回复口径依据 文件小学、菜市场等配套设施。具体周边

11、配套情况请参考业 户手册。20如果我收楼后长期不居住 在这里或因维修问题不交 物业管理费该如何处理?因为物业管理费是物业管理综合服务收费,无法像用户室 内水电费可以按实际使用而计收,物业公司主要负责公共 地方和公用设施的管理,并未因此而减少工作量,减少费 用支出,例如保安还照样站岗、巡逻,公共地方的运行维 修也丝毫不受影响,并且投入大量的人力跟进业主反映的 相关问题。因此,物业管理费须每月一交,如您不居住此 地,建议您开立“XXX招银联名卡”实现代缴代扣相关费 用,以免因缴费不及时而产生滞纳金或停用。21电视台是省台还是市台,收 楼后如何报装?市台,安装XX宽频,您有需要可以打电话到客服电话:

12、XXXXXX (详情可咨询数码单位)22现在使用的是什么煤气?天燃气(询问煤气公司电话:96833 )23网络供应商是哪家?统一使用中国电信网络和固定电话,室内已经有光纤到 户,您有需要安装的可以致电电信客服,电话:10000 , 或直接致电海珠区营业厅电话。24交楼时各项设备功能设施是否完善?我们已做好充分的交楼准备,包括安装好通信、网络、门 牌、各类标识牌等,以及电梯的检查及轿厢封板保护,相 关管道如排污管等也已安装防护栅栏。25你们为什么要求我们安装 防盗门、拉闸和防盗网的时 候要按照你们提供的款式 安装?是你们指定的厂家 安装才可以吗?为了保持小区整体美观,使小区不断保值、升值,服务中

13、 心通过精心挑选能够与小区外观协调的款式,如果不按统 一款式安装将破坏整个小区外观。定做防盗门窗可以自己 到外面联系厂家制作,但必须按小区统一要求定做及报管 理处同意后才能安装。26室内哪些墙可以拆,哪些墙 不可以拆室内外墙、分户墙、承重墙不可以拆,其它内间隔墙建议 业主不要拆,因为内部有暗埋管线,装修时需报物业公司 同意后方可施工。27空置房是否要缴交物业管 理费,是否由业主分摊?空置房如果还未出售,物业管理费由地产公司支付,如果 已出售,物业管理费应由业主按时缴纳,费用从约定收楼 日开始计算。序 号问题统一回复口径依据 文件28物业公司资质是几级?物 业管理费收费标准是多 少?都包括哪些费

14、用?XX物业公司是一级资质物业管理公司。物业管理费按房屋 建筑面积收取,住宅每平方4.5元;公寓每平方3.6元。 物业管理费是由物业管理公司管理服务成本、法定税金、 企业利润组成的。物业管理费包括:1 )管理服务人员的 工资,社会保险和按规定提取的福利费用。2 )物业共用 部位、共用设施设备的日常运行,维护费用。3 )物业管 理区域清洁卫生费用。4 )物业管理区域绿化养护费用。5 ) 物业管理区域秩序维护费用。6)办公费用。7)物业管理 企业固定资产折旧。8)物业共用部位共用设施设备及公 众责任保险费。9)经业主同意的其它费用。按xx市物业 服务收费管理实施细则第八条高档住宅、别墅物业服务收

15、费以及非住宅物业服务收费实行市场调节价,提供高档次 服务、低档次收费。该收费标准已上报物价部门审批。实 行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在 物业服务合同中约定。售楼时,已将物业管理费收费标准 告知您,并由您签署确认。29大厅推拉门是否可以加装 拉闸?可以,但要按照统一款式安装在推拉门内侧,且颜色必须 与推拉门铝合金部分的原有颜色保持一致。30维修期间是否算地产公司 延期交楼?只要地产公司在合同约定的时间取得建筑工程竣工报告, 按期发交楼通知书交付给您,项目已经达到合同约定的验 收条件,就不存在延期交楼责任。房屋有一些问题要整改, 是属于质量保修。31因装修存在工程质量问题, 我

16、能否拒交管理费和收 楼?房子装修存在工程质量问题,物业会负责和开发商联系, 跟进存在需要维修问题,您收楼时我们也发放了房屋质量 保证书和说明书,在保修范围内,开发商都会无偿负责维 修;房屋已经过政府部门验收合格取得综合验收备案 表,具备交付业主使用条件。以工程质量问题拒绝收楼 和拒交管理费是不合理的。物业管理费的服务内容是另一 问题,物业管理与房屋买卖是两种不同的独立的法律关 系,物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人,业主 不应该因开发商的问题而拒交物业管理费。您只要实际接 收了物业,在拥有该物业的过程中已享受了服务,就有缴 交管理费的义务,对于房屋质量缺陷,我司会协助您与开 发商协商解决

17、。32售楼后因维修问题产生的 水电费该如何处理?根据我们的经验,目前这些维修耗费的水电不会太多,金 额很小。但您若对此有意见,可提出书面意见,物业公司序 号问题统一回复口径依据 文件将会把业主意见转交给地产公司,地产公司将视情况作出 处理。33开发商出具的房屋质量保 证书、房屋使用说明书 由开发商盖章是否有效,是 否应由政府部门制作?开发商是依据建设部【XXX】102号文件商品住宅实行 住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定和建设部【XXX】80号文件房屋建筑工程质量保修办法拟定的, 开发商承诺遵守国家建设部工程保修规定,在保修期内承 担保修义务。34我收楼后产生的装修建筑 垃圾怎么处理?需

18、您自行负责直接清运,或可暂时堆放在服务中心指定的 建筑垃圾淤泥堆放点,之后再由物业服务中心安排清运, 其中产生的清运费由您自付。35小区游泳池什么时候可以 提供使用,是否要收费小区户外游泳池暂时还在做施工养护,要在明年夏季开放 给小区内各位业主使用,现阶段中央会所有室内恒温泳池 区开放,收费详见会所服务简介。会所服务简 介36房屋的电源/信号插口是否 都能使用?电器也能正常 运转?如无法正常使用该 联系那个部门?房屋有电源,电器能正常运转,信号插口需业主入住后, 申请开通。如无法正常使用,请联系您的专属管家。37配有直饮水吗?如有,水质 能否得到保证?有直饮水,是过滤器配套,入住后可马上接通。

19、水质已达 到政府规定标准。38如何分摊电梯电费?电梯电费纳入公共摊分的范畴,由供电局接XX市现行标准 每月向业户摊分计费,缴费通知单将列明,您可在取到单 后看上面的明细。39公共地方的电费应由谁负责?按照XX市居民住宅公共用电电量分摊办,属于小区的 公共地方的电费,如二次供水水泵电费、公共区域的照明 等由业主平均分摊,其中走廊、楼梯的电费(以供电局提 供的电费为准)由本栋楼住户分摊。XX市居 民住宅公共 用电电量分摊办40专项维修基金所有权属于 谁?为什么要收取专项维 修资金?专项维修资金用 途是怎样的?如何收取、监 督?按照中华人民共和国国务院令第379号物业管理条例 第五十四条:住宅物业、

20、住宅小区内的非住宅物业或者与 单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家 有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有, 用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修 和更新、改造,不得挪作他用。物业公司需动用专项维修 基金时必须经业主大会同意,再向房管局办理申请支取资 金手续。住宅按房屋建筑面积105元/ m2交纳,不足物业 总投资2%部分则由购房者按业主大会决定的方案交纳。 业主交纳专项维修基金后,我司会在房管局的监管卜存入物业管理 条例序号问题统一回复口径依据 文件建行(专户专存),发放智能IC卡给业主,持卡可以24 小时查询资金情况。一般半年内可以取到卡(因为批量办

21、理,故时间方面比较长)41小区具备什么安全设施?小区有多重安全防护措施:外围红外线监控系统,小区闸 机系统、监控系统,楼栋门禁系统,视频系统及安防巡逻 机制等。42小区附近有什么公共交通 服务?XXXX附近公交车站有3个:公园站、大道东站、XX站; 地铁站有2个:XX站(8号线和4号线X、站(8号线X43我已交纳物业管理费,为何 要交费让物业管理公司搬 运装修垃圾?物业管理费的服务范围不包括搬运业主装修垃圾的费用。 根据穗价1999132号文件“关于明确我市物业管理收费 有关问题的通知”第二点的第2小点:装修余泥清运费原 则上由业(用)户自行清理,需要物业管理公司清运的, 按实际发生费用收取并

22、报分管物价部门备案。44房屋出现问题应该由谁负 责?费用如何?住宅质量保证书是对房屋保修的根据。保修期内,属 非人为因素的,由建设单位保修;属人为因素的,由责任 人修复;在保修期外,私有部位,业主自行修复;公共部 位由物业公司依照管理协议与物业管理法规规定进行处 理。住宅质量 保证书45房屋的公共部分、共用设施 包括那些?根据XX市物业管理办法第38条:房屋的共用部分包 括基础、人防地下室、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋 顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;房屋共用设 施包括物业的上下管道、落水渠道、水箱、加压水泵、电 梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、空地、道路、路 灯、沟渠、池、井,以及共用设施设备使用的房屋等。XX市物 业管理办 法46对于近路的噪音污染如何 解决?该项目在规划设计时就充分考虑业主的居住需求,因此不 会有太大噪音污染。同时,为提供更加安静舒适的居住环 境,房屋玻璃全部采用真空隔音玻璃(厨房及洗手间玻璃 窗除外),最大程度降低噪音。47两户打通须交什么费用?业主可自行打通,但因为这涉及到房屋安全,因此施工前 需书面向物业管理处报备方案并办理相关手续。

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