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1、洛阳市住宅物业管理条例（征求意见稿）目录第一章总则第二章业主和业主自治组织第五章法律责任第一章总则第一条为了规范住宅物业管理活动，维护业主、物业服务 人等的合法权益，根据中华人民共和国民法典物业管理条 例河南省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制 定本条例。第二条本条例适用于本市行政区域内的住宅物业管理活 动。本条例所称住宅物业管理，是指住宅物业管理区域内的业 主通过选聘物业服务人，对物业管理区域内的建筑物、构筑物 及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环 境卫生、安全防范和相关秩序的活动。第三条以党建为引领，建立健全党组织领导下的居（村） 民委员会、业主委员会或者物业管理
2、委员会、物业服务人协调 运行机制，充分调动居民参与积极性，形成业主自治、专业服 改进物业服务；（三）经常对物业管理区域进行全面的巡查、检查，定期 对共有部分、共用设施设备进行养护；（四）接到物业损坏报修时，限时进行维护和处理；（五）协调建设单位、专业经营单位及时处理物业使用和 管理中的有关问题；（六）按照物业服务合同约定落实安全防范措施，做好安 全防范工作；（七）保护业主信息资料和隐私，不得用于其他用途，不 得泄露；（八）在物业服务活动中积极参与社区建设，支持居（村） 民委员会开展工作；（九）定期向社区党组织报告工作，请示重大事项；（十）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他要求。业主委员会应
3、当对物业服务人的日常服务行为加强监督， 并如实记录监督情况。鼓励业主大会委托第三方机构对物业服 务人履行物业服务合同情况进行评估。评估结果的运用应当依 照物业服务合同约定。第二十八条 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置 公布下列信息：（一）物业服务人、项目负责人、联系方式、服务投诉电话;（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项 目、收费标准、收费方式等；（三）电梯、水、电、气、暖、消防、监控安防等专业设 施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、应急处置 措施等；（四）由物业服务人管理的物业共有部分、共用设备设施 的经营与收益情况；（五）物业服务收费情况；（六）共用设施设备水
4、电费分摊情况；（七）物业服务合同履行情况；（八）其他依照法律、法规规定和物业服务合同、管理规 约约定应当公布的信息。前款第一项至第三项应当常年公布并及时更新；第四项至 第七项应当每年至少公布一次，公布期不得少于一个月。第二十九条 物业服务人不得有下列行为：（一）在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标；（二）出售、泄露或者非法提供业主信息；（三）将一个物业管理区域内的全部物业管理活动整体转 让；（四）骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益 等业主共有财产；（五）擅自改变物业管理区域内物业服务用房用途;（六）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有部位 和共用设备用途；（七）被有关部门
5、认定为乱收费或者收费不规范；（八）不按规定将依法收取的公共电信设施占用场地使用 费，以及利用公共场地、共用部位、共用设施设备开展经营性 活动的收益等列入公共收益；（九）将应当由物业服务人或者他人承担的用水、用电、 用气等费用列入业主公摊费用；（十）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害 业主共同利益；（十一）擅自利用公共场地、共用部位、共用设施设备进 行经营；超出物业服务合同约定占用业主共有停车位。（十二）以签订虚假合同的方式出租物业共用部位、共用 设施设备；（十三）发现业主实施违法建设或者违反管理规约的行为， 不制止、不报告；（十四）物业服务合同终止时，不按规定办理查验设施设 备、移交
6、资料财务、退出管理区域；（十五）其他违反法律、法规规定、合同约定以及损害业主权益的行为。第三十条 物业服务人应当建立健全物业管理区域内突发 事件应急处理制度。发生突发事件时，应当及时采取应急措施， 同时向有关行政主管部门报告，并协助做好救助工作。在抢险救灾、疫情防控等公共突发事件应对期间，物业服 务人应当服从政府统一指挥，配合街道办事处（乡镇人民政府）、 居（村）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措 施。第三H一条业主大会决定更换物业服务人的，原物业服 务人应当按照规定办理移交手续，依法履行交接义务，并在约 定期限内退出物业管理区域。对交接期限没有约定或者对交接 期限达不成一致意见的
7、，交接期限应当不低于一个月、不超过 三个月。在新物业服务人接管之前，原物业服务人应当继续处理物 业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业服务费。但原 物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付前述期间的物 业服务费；造成业主损失的，应当赔偿损失。县（区）物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府） 应当加强对物业服务人交接工作的监督管理。第三十二条 物业服务费包括物业公共服务费、车位维护费 和其他服务费。前款所称物业公共服务费，是指物业服务人按照物业服务 合同约定，在物业管理区域内为业主或者物业使用人提供具有 公共性和普遍性的物业基本服务收取的费用。本条第一款所称车位维护费，是指物业管理区域
8、内用于车 位、车库的公共设施设备运行的能耗及维护、保洁、秩序维护、 管理服务人员费用以及法定税费等费用。本条第一款所称其他服务费，是指物业管理区域内除物业 公共服务费、车位维护费外，物业服务人应业主、物业使用人 要求提供服务并收取的费用。第三十三条 利用物业共有部分、共用设施设备经营所得 汽车停放费、广告费、场地使用费、房屋出租费等收入，在扣 除合理成本后为公共收益，属于全体业主所有。公共收益由物业服务人管理的，物业服务人应当单独列账; 由业主委员会管理的，也应当单独列账管理。业主大会可以决定委托专业机构对公共收益收支情况进行 审计，并公布结果，对审计中发现的问题要求限期整改。第五章法律责任第
9、三十四条 建设单位有下列情形之一的，由县（区）物 业管理主管部门按照下列规定处罚：（一）违反本条例第十条规定，未按照要求交纳首次业主 大会会议筹备经费的，责令限期改正，处五万元以上十万元以 下罚款；（二）违反本条例第二十二条第三款规定，在承接查验中 与物业服务人恶意串通、弄虚作假、损害业主合法权益的，责 令限期改正；逾期不改正的，予以通报。第三十五条 物业服务人有下列情形之一的，由县（区） 物业管理主管部门按照下列规定处罚：（一）违反本条例第二十二条第三款规定，在承接查验中 与建设单位恶意串通、弄虚作假、损害业主合法权益的，责令 限期改正；逾期不改正的，予以通报；（二）违反本条例第二十八规定，
10、未按照要求在物业管理 区域内显著位置公布信息或者信息公布不全、虚假的，责令限 期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款；（三）违反本条例第三H 条第一款，物业服务人未在约 定期限内退出物业管理区域的，责令限期改正；逾期不改正的， 处五万元以上十万元以下罚款；（四）违反本条例第三十三条第二款规定，未将由其管理 的公共收益单独列账的，责令限期改正；逾期不改正的，予以 通报。第三十六条对违反本条例规定的行为，法律、法规另有规 定的，从其规定；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六章附则第三十七条 非住宅物业的管理参照本条例执行。第三十八条 本条例自2023年 月日起施行。务、多方参与相结合的住宅
11、物业管理模式。第四条 市、县（区）人民政府加强对住宅物业管理工作的 领导，将其纳入基层治理体系，建立联席会议制度，协调、处 理住宅物业管理活动中的重大问题，督促相关部门、机构履行 与住宅物业管理有关的监督管理职责。市、县（区）人民政府住房和城乡建设部门（以下简称物 业管理主管部门）负责住宅物业管理活动的监督管理工作，应 当履行下列职责：（一）会同有关部门研究制定住宅物业管理的相关政策和 物业服务行业规范并组织实施，负责物业服务行业培训；（二）负责对建设单位、物业服务人有关物业管理的活动 进行监督管理，依法查处有关违法行为；（三）建立物业管理信息平台和物业服务行业信用管理体 系；（四）负责住宅物
12、业管理区域、前期物业管理招投标、物 业服务合同和承接查验等相关备案工作；（五）负责住宅专项维修资金的托管，并监督其使用；（六）法律、法规规定的其他职责。市、县（区）人民政府其他有关行政部门按照各自职责， 负责物业管理活动相关的监督管理工作。第五条 街道办事处（乡镇人民政府）具体负责辖区内住宅 物业管理活动的指导、协助和监督，负责指导业主自治组织的组建和备案。应当履行下列职责：（一）指导、督促、帮助业主大会筹建、业主委员会选举 和换届等工作，指导、协助和监督业主自治组织召开会议、作 出决定或者决议等工作；（二）组建业主自治组织，并做好相关工作；（三）监督物业服务项目移交和接管工作；（四）组织实施
13、老旧住宅小区基本物业服务工作；（五）法律、法规规定的其他职责。第六条 居（村）民委员会应当在街道办事处（乡镇人民政 府）的指导下建立住宅物业管理工作机制，建立健全党组织、 居（村）民委员会、业主自治组织和物业服务人议事协调机制， 发挥党组织在社区治理中的领导作用，指导和监督业主自治， 及时协调处理物业管理矛盾纠纷，做好法律、法规规定应当由 居（村）民委员会承担的其他工作。第七条 支持住宅物业行业协会依法实行自律管理，规范从 业行为，制定行业服务标准，调解行业纠纷，推广先进物业服 务技术。第二章 业主和业主自治组织第八条业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以 外的共有部分享有共有和共同管理
14、的权利；业主行使权利不得 危及建筑物和公共安全，不得损害其他业主的合法权益。第九条 业主应当按照约定向物业服务人给付物业服务费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以 未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。第十条 新建小区首次业主大会会议的筹备经费由建设单 位承担，具体的筹备经费由建设单位与街道办事处（乡镇人民 政府）协商确定，并应当在办理房屋所有权首次登记前，将筹 备经费交至设立的专用账户。第H一条住宅物业管理规约或者业主大会议事规则可以 规定业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员候选人:（一）本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域内的物 业服务人、建设
15、单位有利害关系的；（二）业主委员会成员候选人产生办法通过之日前两年内, 违反约定连续欠缴物业服务费三个月以上或者累计欠缴物业服 务费六个月以上的，未按规定缴纳住宅专项维修资金的；（三）在本物业管理区域内违法进行装修、改建、搭建或 者改变房屋用途的；（四）在本物业管理区域违法占用或者故意损坏共用部位、 共用设施设备的；（五）损害业主共同利益的其他行为的；（六）被人民法院列为失信被执行人的。鼓励业主中的中共党员、居（村）民委员会成员以及具有财会、管理、法律等工作经验的人员参加业主委员会选举。第十二条 业主委员会会议应当在会议召开七日前，在物业 管理区域内显著位置公告会议内容和议程，听取业主和居（村
16、） 民委员会的意见和建议，可以邀请居（村）民委员会派人参加。第十三条 业主委员会应当在物业管理区域内显著位置向 业主公布下列事项：（一）业主委员会成员姓名、职责分工、联系方式；（二）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同；（三）业主大会、业主委员会决定的事项；（四）业主就涉及小区公共利益的事项提出询问的答复；（五）建筑物及其附属设施的维修资金筹集、使用情况；（六）由业主委员会管理的物业共有部分的经营与收益情 况；（七）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的 车位处分情况；（A）业主大会、业主委员会工作经费的收支情况；（九）法律、法规规定或者业主大会议事规则、管理规约 约定的其他应当向业
17、主公布的事项。前款第五项至第七项应当每年至少公布一次，第八项应当 每半年公布一次，公布期均不得少于一个月；其他事项应当常 年公布并及时更新。第十四条 业主委员会成员不得有下列行为：（一）违反规定使用业主大会或者业主委员会印章；（二）不履行或者不正确履行职责，不配合街道办事处（乡 镇人民政府）、居（村）民委员会工作的；（三）转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件资料，或者拒绝 提供业主有权查询的文件、资料；（四）未经业主大会决定，擅自签订或者解除物业服务合 同；（五）骗取、挪用、侵占建筑物及其附属设施的维修资金 或者公共收益等业主共有财产；（六）索取或者接受建设单位、物业服务人的财物或者其 他利益；（七
18、）其他侵害业主合法权益的行为；（八）法律、法规、业主公约或者管理规约规定的其他情 形。业主委员会成员出现上述行为之一的，业主委员会可决定 暂停其履行职务，由业主大会决定或者由业主委员会按照业主 大会授权决定罢免其业主委员会成员职务。第十五条 实行业主委员会成员履职承诺、业委会履职评估 和工作述职制度。街道办事处（乡镇人民政府）应当定期对业 主委员会履职情况进行评估，并将评估结果在物业管理区域显 著位置公示。业主委员会主任每年应当向社区党组织述职。业主委员会的履职评估和业主委员会主任述职情况应当作为评先评优、改选连任的参考条件。第十六条业主委员会任期届满前三个月内，应当按照有关规定组织换届选举。
19、业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处 （乡镇人民政府）应当督促其限期组织换届选举，居（村）民 委员会应当对业主委员会换届选举予以指导、协助。第十七条有下列情形之一的，业主委员会应当聘请专业机 构对业主共有收益、业主委员会工作经费等进行审计：（一）业主委员会换届的；（二）业主委员会主任、财务负责人任期内离职的；（三）已交付物业专有部分占总面积百分之二十以上或者 占总人数百分之二十以上的业主提议的；（四）管理规约规定的其他情形。第十八条成立物业管理委员会的，街道办事处（乡镇人民 政府）应当自成立之日起三十日内，告知物业所在地的县（区） 物业管理主管部门，并抄送有关资料。第十九条物业管
20、理委员会会议由主任召集，会议应当有过 半数成员且过半数业主成员参加。三分之一以上成员提出召开 物业管理委员会会议的，主任应当组织召开会议。物业管理委员会作出决定应当经全体成员过半数同意。会 议结束后三日内，物业管理委员会应当将会议情况以及决定的 事项在物业管理区域内显著位置公布，公布期不少于十个工作 0O第三章前期物业管理第二十条新建住宅物业出售前，建设单位应当将划定的物 业管理区域向物业所在地县（区）物业管理主管部门备案。县 （区）物业管理主管部门应当建立物业管理区域档案，并抄送 街道办事处（乡镇人民政府）。第二H条 同一物业管理区域应当签订内容一致的前期 物业服务合同和临时管理规约。物业买
21、受人认为前期物业服务合同、临时管理规约的内容 违法，或者侵害其合法权益的，可以向县（区）人民政府物业 管理主管部门投诉。第二十二条前期物业服务人承接新建住宅物业前，应当会 同建设单位对物业共有部分、共用设施设备进行检查和验收。物业承接查验时，应当邀请县（区）物业管理主管部门、 街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会以及业主代表 参加，也可以聘请第三方机构协助进行。建设单位与前期物业服务人在承接查验中不得恶意串通、 弄虚作假、损害业主的合法权益。第二十三条 承接查验后，建设单位应当与前期物业服务人 签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解 决方法及时限、双方权利义务、违约责任
22、等作出明确约定。承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。第二十四条 前期物业服务人应当自物业交接后三十日内, 向县（区）物业管理主管部门备案。前期物业服务人应当在备案后将物业承接查验情况在物业 管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于一个月。第二十五条 建设单位在预（销）售物业时，应当在预（销） 售现场显著位置公告临时管理规约、前期物业服务合同、规划 条件、规划总平面图、物业管理区域范围等资料。根据规划要求需要配建物业服务用房、配电房、水泵房、 垃圾房、电动车辆充电桩等公共服务设施的，规划总平面图应 当特别予以标识。第二十六条建设单位不得承诺或者诱导物业买受人实施 违法建设或者违法装修;不得承诺将属于业主共有的部位、场所 和设施由部分或个别业主排他使用。第四章物业管理与服务第二十七条住宅物业服务人应当按照有关法律、法规规 定和物业服务合同约定提供服务，保持物业管理区域共有部分 环境整洁、秩序良好，共用设施设备正常、安全使用，并符合 下列要求：（一）按照物业服务标准和规范提供服务，并建立日常服 务台账；（二）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见和建议，