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1、目录8月看点2全国视角21.1 大湾区楼市32、土地动态7大湾区成交72.1 城市表现8土拍排行93、后市研判12区域动态附录13表：8月大湾区9城总价T0P10宅块排名城市城市面价溢价率Tc/m2) (%)竞得方南沙区横沥岛大元路以北.星灿路以西2 东莞凤岗镇油甘埔村佛山白云区白云湖东侧地块顺德区大良街道105国道以西.德胜西路以北地块南海区狮山镇罗忖孝德湖 佛山东恻仁禅西大道北延线西侧地段佛山城区新明路北侧、港口路东侧佛山顺德区容桂街道容边社区桂洲大道东8号地块之二40.123.226.420.112 61723023.6231300 保利?12.62119933.1润恒越秀116800
2、方直1723014.510000山东 鲁能23.617.211174美的置业16.29.2佛山番禺区华南里 二际校区10.6越秀110000 建发数据来源：保利投顾研究院监测整理Top 10门槛溢价率为14. 5%,较上月的31%有所下降。高溢价地块主要集中在佛山、东莞，龙光、中梁等房企均有斩获。排名城市东莞江门东莞表：8月大湾区9城溢价T0P10宅地排名宗地名称禅城区新明路北侧、港口路东侧佛山市高明区荷城街道高明大道望牛墩镇赤潜村、扶涌村禅城区张槎三路南例开平市长沙街道金山西路2法凤岗镇油甘埔村南沙区横沥岛大元路以北、星灿路以西顺德区大良街道105匚二二西、德胜西路以北地块南海区狮山镇罗村孝
3、德湖东ffih禅西大道北延线西侧地段南沙街南沙湾片区港前大道南以西地块备注：已剔除个人购置小体量高溢价地块数据来源：保利投顾研究院监测整理成交总 楼面价 规划建筑老小志美但吉 价（亿元）（元/门）面积（万门产缶至兄后万16.239.820.112.91756912654352321199117411680172309.2龙光爱城置业1.449.623.617.27.548.840.923.616.8弘阳健商开平嘉纯润恒越秀山东 鲁能3、后市研判（1）市场端：东莞购房者加快入市步伐，环深城市短期热度维持， 预计后市具体细那么出台后，市场整体预期偏稳定；广州分化明显、局 部火热，南沙市场受土拍热度
4、影响，当前市场预期较高；佛山供应端 改善，未来有望继续放量；中山受深莞外溢影响减弱，市场需求有待 补位。（2） 土地端：大湾区第三季度重点城市将供应持续，受穗莞深、深 惠城际铁路等规划利好影响，广莞惠士拍市场将维持热度。9月土地 供应主要集中在广州、东莞和惠州地区，其中广州有超10宗地待拍。区域动态附录8月行业精准调控，对商品房销售对象、形式进行引导和管控;广州和东莞以人才形式边际放松落户，助力市场平稳开展。大湾区多城加快经济转型步伐，优化城市内部结构，广州南沙 升级战略定位；着力推进综合交通基础设施建设，广清城际广州北至清远段、新白广城际广州北至机场T2站段已完成静态验收，进入调试阶段。城市
5、8月动态类别城市具体动态城市建设大湾区发改委批复城际铁路建设规划：近期建设工程总投资约 4741亿元，规划建设13个城际铁路和5个枢纽工程工程，总 里程约775公里；2022年前启动深圳机场至大亚湾城际深 圳机场至坪山段、广清城际北延线等6个城际铁路工程和广 州东站改造工程等3个枢纽工程建设。广州北站一期站房已完成工程施工，广清城际广州北至清远 段、新白广城际广州北至机场T2站段已完成静态验收，正在 进行联调联试，预计国庆前实现一期站房投入使用，10月份 可实现城际轨道开通运营。城市规划广州 南沙国务院批复广州南沙保税港整合优化为广州南沙综合报税 区，未来将着力打造加工制造中心、研发设计中心、
6、物流分 拨中心、检测维修中心、销售服务中心“五大中心”，打造 对外开放新高地。南沙发布数字“新基建”三年行动计 划：围绕“三区一中心”目标，实施信息基础设施、人工智 能、智慧城市、工业互联网、智慧充电设施五大专项工程。金融支持深圳支持港澳银行、证券、保险等金融机构在深拓展开展空间， 开展证券期货经营机构跨境业务试点，鼓励保险公司在深 建设各类总部，持续深化深港澳保险领域合作等4条措施。行业8月动态调控政策深圳出台公寓调控新政，停止商务公寓相关工程审批，鼓励将已 批工程转为可售型人才房，并强调适当提高居住用地。发文规定销售新楼盘时应当在销售场所公示所销售住宅的建 筑隔声情况、可能受到的噪声污染情
7、况以及采取的防治措 施，并在房地产买卖合同中予以明确；违反相关规定将受处 罚并暂停工程销售。深汕合 作区发布楼市新政，提出合作区内120行以下的住宅优先面向合 作区鹅埠镇、小漠镇、赤石镇、鲸门镇户籍居民和合作区工人才落户作人员销售。佛山南海出台试点共有产权住房管理实施细那么征询意见稿，明 确共有产权人才住房的产权份额，要求个人持70%,政府持 30%o申购人购买共有产权人才住房后，在被认定的南海区制 造业全国隐形冠军企业工作满10年后，个人可获100%产权， 并可上市交易。广州花都：据传收紧人才政策，社保在花都区需满6个月方能办 理人才绿卡；此前2019年12月曾放松，人才凭相关就业或 创业证
8、明即可申领人才绿卡并购房。番禺：新增以下人才可在番禺购房：具有双一流大学（A类 和B类）全日制本科或以上学历，且在番禺区创业、就业的青 年人才；在番禺工作并缴纳社保一年以上，具有中级及以上专业技术资格、中级以上职业资格或大专以上学历，并在番禺区“四上”企业担任中高级管理职务；广州大学城高校全日制在读及全日制应届毕业生；其他符合条件的人才等。荔湾：每年在本区创业或工作超过6个月，具以下条件之 一，可申领人才绿卡：经区人才工作小组或区有关部门认 定评定的区高层次人才等。具有全日制研究生学历并有博 士学位的人才（含港澳台籍）；或具有双一流大学（A类和B 类）全日制研究生学历并有硕士学位的人才（含港澳
9、台 籍）；或具有全球前500名的境外一流大学全日制研究生学 历并有硕士以上学位的人才（含港澳台籍）。在相关的区 重点企业担任高层管理或骨干技术岗位人员；白云：在白云区创业或工作超过6个月的非广州户籍人员， 满足以下条件之一的可申请人才绿卡：符合广州市明确的人才绿卡申领条件的高层次人才；区创新领军团队带头人及核心成员、区创业领军团队带头 人及核心成员等人才；全日制普通高等教育研究生学历并有博士以上学位，或具有 双一流大学（A类和B类）全日制研究生学历并有硕士学位的 人才；或具有全球前500名的境外一流大学研究生以上学 历并有硕士以上学位等。南沙：每年在南沙新区工作或创业超6个月、具以下条件之 一
10、，可申领人才绿卡：符合广州市人才绿卡制度第三条规定条件的人才；经南沙新区认定审核确认的6类人才，包括全日制普通高等 教育研究生学历并有博士学位人才；原“985工程”或双一流 大学（A类和B类）全日制普通高等教育研究生学历并有硕士 学位的人才等；在四类重点产业企业（创投、风投或融资的人工智能企 业，生物医药及医疗器械等企业，类金融企业，港航物流企 业）任高级管理职务或骨干技术岗位人员；在南沙九类单位（软件和信息服务业、研发机构、招商引 资工程单位等）担任高级管理职务或任职骨干技术岗位人 员。东莞发布人才新政：相较于2019年10月意见稿，进一步放宽了 年龄限制，缩短各类型人才入户的参保时限，大专
11、等学历不 再需要3年社保。同时取消了申请人职称人才岗位匹配要 求、职称人才目录限制及守信情况审查等要求。备注：1、市场重点监测40城：华北：北京、青岛、济南、烟台、太原、石家庄；华东：上海、南京、杭州、苏州、无锡、嘉兴、温州、常州、绍兴、宁波、合肥、金华；华南：广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海、 中山；海西：福州、漳州；华中：武汉、长沙、郑州、岳阳；西部：成都、南宁、昆明、兰州、重庆、南 昌、赣州；东北：长春、大连。珠海为商品房数据。2、土地重点监测55城：华东：上海、杭州、宁波、苏州、南京、合肥、嘉兴、绍兴、台州、温州、无锡、 常州、南通、湖州、徐州，海西：福州、厦门、泉州、漳州，华北：北
12、京、天津、石家庄、青岛、济南、太 原、潍坊、烟台、廊坊，华中：郑州、武汉、长沙、南昌、洛阳、襄阳、赣州，东北：沈阳、大连、长春、 哈尔滨，西部：重庆、成都、西安、兰州、昆明、贵阳、南宁，华南：广州、深圳、海口、佛山、东莞、惠 州、中山、珠海、三亚。8月看点.年内成交量再创新高，“金九银十”预热战悄然打响8月新政满月，深莞仍维持高位但吸纳率有所走低，核心城市韧 性表现强劲。湾区城市成交在供应改善下继续走高，市场热度形成差 异化表现：第一梯队，深莞惠供应大幅增长，带动新房成交上升，同 比涨幅逐月持续攀升至62%,其中：深莞受调控影响，整体吸纳率有 所下降，深圳较上月的吸纳率0.58下降至本月0.4
13、4,东莞较上月吸 纳率1.29下降至本月1.02；深圳“打新现象”明显，局部区域现低 价“日光盘”，东莞二手房受新政影响凸显，成交量呈现“腰斩”，惠 州热度高企；第二梯队，广州呈现结构性上涨，南沙受深莞外溢和土 拍热度影响，市场预期较好，工程加推去化理想；佛山、珠海市场向 好，成交同比增速为疫情后首次回正；第三梯队，中山受深莞外溢影 响减弱，成交环比下降9%。1 .大湾区土地市场相对淡静，佛山、东莞维持热度大湾区8月土拍规模高位回落，成交环比下降59%,同比下降6%。 佛山已连续2个月成为大湾区9城土拍规模榜首，临广片区成交活 跃；东莞2宗地块竞价激烈，溢价率领跑湾区9城；广州南沙火热， 2宗
14、地块需进行“最高限价+最高配建+摇号”拍出。1.1 全国视角8月全国监测重点40城商品住宅成交3234万行，全国成交呈现季节性回落，环比下降4%,但总量处于年内高位，同比上升14%。8月下旬各地推货积极，抢跑“金九银十分区来看，华北区域表现显著好于去年同期，其中北京多个工程集中备案，成交环比增长41%,同比增长75%o华南地区市场热度上备注：华南区域包括广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山数据来源：保利投顾研究院监测整理大湾区楼市1.1.1. 大湾区成交“金九银十”抢开造势，成交量刷年内新高，同环比双涨。8月大湾区9城商品住宅成交面积688万疔，环比上升8%,同比 上升20%,同比涨幅持续扩大，
15、成交延续上涨势能，创年内新高。其 中深莞惠、广州表现亮眼，成交同比均处于扩张区间。成交量环比方面，深莞惠成交延续火热，增长13%,深圳供应大 幅增加，带动成交上升，莞惠受外溢驱动力影响不减；广佛肇环比持 平；珠中江环比上升8%,珠海已连续2个月处于正区间。成交量同比方面，深莞惠同比上升62%,涨幅逐月持续攀升；广 佛肇同比上升14%；珠中江同比下降18%,珠海成交同比增速为疫情广佛肇 深莞惠一珠中江 广佛肇同比一深莞电同比一珠中江同比2019-032019-042019-052019-062019 072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020
16、-022020-032020-042020-052020-062020-07 2020-08广佛肇28425825127422721422119919724111635169204236269238245深凳惠18819021220820518921920023526413522128160203238270305珠中江14313914521511516917114516716911921110114140141128138备注：珠海为商品房数据数据来源：保利投顾研究院监测整理1.1.2. 大湾区9城表现“金九”前夕蓄势待发，深莞惠广供求量同环比上涨。深莞惠供应大幅增长带动成交上升，成交同环比
17、呈现双涨，深圳 供应量为2019年以来的峰值，多个低价新盘入市，开盘即罄；莞惠 成交维持高位，外溢势能延续，惠州成交同环比分为上升64%和15%； 广州成交显著好于去年同期，同比增长50%,环比增长12%,主要受 南沙成交热度带动影响；佛山较7月供应节奏加快，带动成交升温, 成交同比上升4%,为疫情后首次转正；珠海成交向好，成交同比增速 回正；中山受深莞外溢影响渐弱，成交环比下降9%；肇庆土拍市场多 地块流拍，市场持续走冷，客户观望情绪浓厚，同环比降幅均超30%o图：大湾区9城8月商品住宅供求情况城市供应成交同比环比同比环比广州41%-23%50%12%佛山-8%31%4%-3%肇庆/-32%
18、-35%深圳325%58%42%21%东莞87%34%67%6%惠州4%44%64%15%珠海-33%- 20%10%8%江门-44%-15%-6%-16%中山/- 44%- 9%备注：深圳供应因去年同期基数小，导致同比增幅偏大。东莞市深圳市珠海市惠州市商品住宅成交同比情况同比上升20、以上同比持平(-55%)同比下降5-20%同比下降20%以上数据来源：保利投顾研究院监测整理表：大湾区9城8月市场表现特征 8月供应量环比下降23%,同比增长41%,月内呈现“前低后 高”，供应主要集中于南沙、番禺，中心区月末有所放量， 天河珠江花城强势加推，抢开“金九”现象明显。广州市场延续向好态势，成交同比
19、增长50%,环比增长12%,深莞外溢持续拉动南沙湾板块及低总价盘出货，南沙恒大阳光半 岛大开大合，当天去化超千套，其中深莞客占比达4成。佛山相较上月，8月供应节奏加快，供应环比增长31%,中心区区 禅顺加推积极，提前备战“金九”。供应带动成交升温，成交 同比增长4%,疫情后增速首次回正。区域持续分化，禅城新盘入市，提升市场热度；南顺为成交主 力，延续热度；三水靠低价刺激成交；高明启动渠道，量价呈 现平稳态势。肇庆整体市场需求低迷，土拍市场多地块流拍，客户观望情绪浓厚， 成交同环比降幅均超30%。市场成交主要集中低价盘；鼎湖多盘新货入市，低价高佣配合 吸引渠道，抢占市场份额；大旺与四会市场热度持
20、续下降。深圳 8月供应量为2019年以来的峰值，超90万球；局部区域新月 与二手房之间价格形成剪刀差，新房市场延续火热，成交同环 比分别增长21%和42%o “打新”现象明显，频现日光盘。新盘加推集中在光明新区 宝安区，以低总价为主；公寓成交创年内新高，成交达8. 5万 m2,同环比双涨。东莞受备案新政影响和多工程集中加推，供应同比增长87%。供应 带动成交上升，成交同比增长67%,延续上月高位水平。 725新政影响显现，二手市场降温显著，成交呈现“腰斩”， 成交环比下降51%。惠州市场供应持续放量，供应环比增长44%。深莞外溢势能延续, 成交量同环比分别上升64%和15%,临深临莞片区成交继
21、续领 跑。分区来看，惠阳、大亚湾、仲恺热度保持高位，局部楼盘备案 价有所上调，市场预期向好。 8月供应同环比均降，分别下降33%和20%,市场以续销为主。珠海珠海成交表现向好，同环比增长分别为10%和8%,主要集中在s门、金湾和唐家湾，斗门和金湾主要为本地客户，以工程性价 比打动客户，唐家湾持续吸纳深莞外溢客户。中山市场成交动能略显缺乏，成交环比下降9%,外溢影响逐渐消 退。分区来看，成交主要集中在火炬开发区、南朗等临深片区。江门整体市场平稳出货，供应同环比分别下降44%与15%o成交集 中于中心三区与台山片区，以余货销售为主。2、土地动态全国土地市场热度维持，监测的55城中8月供应同环比有所
22、上 升，成交同比上升10%,环比下降17%。大湾区8月土地市场相对淡 静，成交经历年中高位自然回落，深圳、珠海本月无成交，佛山、东 莞热度相对较高。2.1大湾区成交大湾区9城8月共成交24宗土地，规划建面345万情，同环比 分别下降6%和59%。其中：广佛肇高位回落，成交207万肝，环比下降49%,同比上升4%。深莞惠较6月冲高后成交呈现自然回落，但仍明显高于去年同 期，成交130万nf,同比增幅59%,环比下降18%。珠中江供应减少，8月仅成交8万疔，中山、江门仅1宗宅地成交。图：大湾区9城8月宅地成交建面（万武）1200.0500%珠中江：成交建面深莞惠：成交建面广佛肇：成交建面珠中江：成
23、交建面同比深莞惠：成交建面同比广佛荤：成交建面同比2019- 052019- 062019- 072019- 082019- 092019-102019-112019-122019 年 月均2020- 012020- 022020- 032020- 042020- 052020- 062020- 072020- 082020年 月均珠中江23110173881113329268854123103752201273881深莞惠1491307181583732110492556675180140534158130167广佛肇1712641891992477217755220717031112531
24、374302402207269标黄为年度峰值数据来源：保利投顾研究院监测整理2.2城市表现8月佛山已连续2个月成为大湾区9城土拍规模榜首，共成交9 宗宅地、规划建面133万而，收金116亿元。其中，禅城、顺德各3 宗，南海2宗，高明1宗，临广区域热度较高。龙光禅城地块以楼面 价17569元/面创禅城土拍单价新高，美的、越秀等均有落子。惠州紧随其后，共成交6宗宅地，规划建面110万而，以底价成 交为主。其中，惠城区3宗，惠东县2宗，龙门县1宗，仲恺大道沿 线旧改组团集体出让，时代、佳兆业、鸿荣源均有所斩获。广州共成交5宗宅地，规划建面74万疔。南沙土拍火热，2宗地块均达最高限价+最大配建面积，需
25、通过摇号确定竞得方。东莞土拍溢价率仍然高企，成交2宗宅地，分别位于凤岗镇、望牛墩镇，平均溢价率达34%,领跑湾区9城。图：大湾区9城月度宅地成交建面（万武）：佛山：；土地宗数：9：规划建面：133.1万nr平均溢价率：16 2%广州市东莞市中山：土地宗教：1规划建面：6.5万行平均溢价率：0X江门市等土地宗数：6 规划建面：18.8万而 平均溢价率：0.3%江门：土地宗数：1规划建面：1.7万B平均溢价率：41X0万”,100 万 rtf数据来源：保利投顾研究院监测整理2.3 土拍排行东莞：土地宗数：2规划建面：20. 2万nr平均溢价率：33.7%ToplO总价排行榜中，广佛包揽9宗地块，其余1宗为东莞地 块。从总价门槛来看，8月TOP 10门槛为12亿元，较7月的17亿元 有所下降；其中3宗地总价超30亿，分别为广州南沙横沥岛地块、 东莞凤岗镇地块以及广州白云湖地块，拿地方分别为深业置业、润恒 以及保利。从拿地企业看，越秀在广佛各摘得1宗总价TOP 10地块，深业置业、山东鲁能以最高限价+配建+摇号分别竞得广州南沙2宗宅地。